RIS312568 Bijlage Zienswijze splitsing Vestia

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

DSO/10314822 Contactpersoon

Piet Prudhomme van Reine

Stichting Vestia t.a.v. de heer A. Schakenbos Postbus 29013 3001 GA Den Haag

Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

E-mailadres

piet.prudhommevanreine@denhaag.nl Datum

14 juni 2022 Onderwerp

Zienswijze splitsing Vestia

Geachte heer Schakenbos, Op 29 maart jl. ontving het college van burgemeester en wethouders van Den Haag op grond van artikel 19 en 53 van de Woningwet uw verzoek voor een zienswijze op de voorgenomen splitsing van Vestia en de toelating van de drie lokale corporaties. Eén van deze corporaties wordt actief in Den Haag. In deze brief geven wij de gevraagde zienswijze. Hierbij worden de elementen aangehouden, zoals u die in zienswijze aanvraag doorloopt. Proces tot nu toe Het is de afgelopen periode duidelijk geworden dat Vestia na tien jaar als saneringscorporatie onvoldoende perspectief heeft. Door de financiële situatie van Vestia was haar volkshuisvestelijke bijdrage gering. Voor alle partijen en met name de huurders van Vestia is dit een onhoudbare situatie. Een structurele oplossing was nodig. De structurele oplossing kreeg vorm met een leningenruil en met de uitwerking van het voorstel tot splitsing. In dit traject hebben veel partijen een bijdrage geleverd. Gedurende deze periode is regelmatig, constructief en open het gesprek gevoerd. Wij hebben dat gewaardeerd. De splitsing in drieën Het doel van de splitsing is helder. Vestia vormt in haar huidige omvang een onevenwichtig groot risico voor het borgstelsel. Vestia kan hierdoor geen geborgde leningen aantrekken.

Met de splitsing kunnen op termijn weer geborgde leningen voor volkshuisvestelijke investeringen worden aangetrokken. Er komt meer financiële ruimte voor volkshuisvestelijke inzet en de risico’s nemen af. Transparante splitsing De opgave is om de splitsing eerlijk en transparant vorm te geven. Vestia heeft veel aandacht besteed aan het creëren van drie nieuwe corporaties die enerzijds vergelijkbaar zijn en anderzijds toegerust zijn voor de specifieke uitdagingen in de gemeenten waar ze actief zijn. De opgave verschilt namelijk per complex, buurt, wijk en gemeente. Mede op basis van de uitkomsten van een second opinion van Brink hebben wij er vertrouwen in dat de drie entiteiten na splitsing ongeveer op hetzelfde moment gezond zijn en de verhouding tussen de opgaven en middelen relatief gelijkwaardig is. De verdeling tussen de drie corporaties wordt beoordeeld als eerlijk en transparant tot stand te zijn gekomen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10314822

Volkshuisvestelijke meerwaarde De structurele oplossing voor Vestia is noodzakelijk omdat de volkshuisvestelijke bijdrage van Vestia door de ondergrens zakte. Centraal in onze zienswijze staat daarom de vraag wat de volkshuisvestelijke meerwaarde is van de structurele oplossing en in het bijzonder van de splitsing. De leningruil was net als de splitsing onderdeel van de structurele oplossing. In november 2021 kreeg de ruil tussen Vestia en andere corporaties van laagrentende langlopende leningen met langlopende leningen met een hoge rentelast vorm. De rentelast voor Vestia verminderde hiermee jaarlijks met € 28 miljoen. Deze middelen zijn per direct ingezet voor de matiging van sociale huren, het huisvesten van speciale doelgroepen en ten behoeve van extra onderhoud. Een noodzakelijke eerste stap om de opgelopen achterstand bij de invulling van de volkshuisvestelijke opgave in te lopen. De volgende stap is de splitsing. Wij verwachten dat door de splitsing er een lokale corporatie ontstaat: • Die een sterkere binding heeft aan Den Haag. Dit betekent meer focus op de opgaven in Den Haag, de aandacht hoeft niet langer verdeeld te worden over verschillende gemeenten. We gaan ervan uit dat met de Haagse corporatie de bereikbaarheid en aanspreekbaarheid eenduidiger en gemakkelijker wordt. Voor zowel huurders als ook voor de gemeente.

• Die voldoet aan de financiële ratio’s en ruim onder de kritische grens van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor de maximaal geborgde leningenportefeuille van € 3,5 miljard zakt. Waarna de verwachting is dat de Haagse corporatie op afzienbare termijn geborgde financiering aan kan trekken. Dit betekent forse investeringsruimte voor een extra volkshuisvestelijke bijdrage. Wij staan daarom positief tegenover de splitsing. De sterkere binding en extra investeringsruimte zijn hard nodig om de volkshuisvestelijke opgave in Den Haag verder in te vullen. In de portefeuillestrategie geeft Vestia inzicht welke volkshuisvestelijke bijdrage ze na de splitsing levert. Een fors deel van de opgave wordt daarin nog niet ingevuld, omdat Vestia niet vooruit wil lopen op toekomstige investeringsruimte. Investeringsruimte die ontstaat als de lokale entiteit borgbaar is en door het wegvallen van de verhuurderheffing. Omdat de meerwaarde van splitsing ook moet blijken uit de extra volkshuisvestelijke bijdrage en ambities, waar deze nu maar deels worden ingevuld, geven we aandachtspunten mee aan de nieuwe entiteit waarover we nadere afspraken willen maken. Aandachtspunten voor nadere afspraken na de start van de nieuwe Haagse entiteit • De achterstand in energie labels (E, F en G) wordt onvoldoende snel aangepakt. Dit vormt een risico voor zittende huurders (energiearmoede).

• De huidige doorrekeningen houden (nog) onvoldoende rekening met de uitbreidingsambitie sociale woningbouw van de gemeente Den Haag. • Portefeuilleontwikkeling (verkoop, liberalisering, huurbeleid) houdt nu nog onvoldoende rekening met wijken in balans en maatregelen voor kwetsbare wijken (onderzoek Circusvis). • Middelen uit verkoop bezit in ‘overig Nederland’ deelt Vestia toe aan (extra) nieuwbouw. Deze middelen dienen ook voor andere investeringen ingezet te worden, de opgave in Den Haag is te groot om deze middelen alleen toe te wijzen aan nieuwbouw. Daarbij benadrukken we dat de sociale huurwoningen in gemeenten in de regio Den Haag uitsluitend worden verkocht aan woningcorporaties die deze woningen sociaal blijven verhuren. Verkoop aan een andere partij is in strijd met de regionale afspraken voor een meer evenwichtige verdeling van de sociale voorraad. • De afname van de woningen tot de kwaliteitskortingsgrens (geschikt voor jongeren) gaat te snel en is ongewenst. Deze ontwikkeling dient zo snel mogelijk omgebogen te worden. • Beleid voor het (lage) middensegment en de middeninkomens ontbreekt. Opstellen van beleid in lijn met de Woonvisie van de gemeente Den Haag is nodig.

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10314822

• •

•

In de portefeuillestrategie ontbreekt het op veel onderwerpen (nog) aan ambities. Concrete doelstellingen zijn nodig om Vestia richting te geven en de realisatiekracht te vergroten. De verwachting is dat Vestia op termijn nog onvoldoende investeringscapaciteit heeft voor de opgaven in Den Haag. Het Rijk heeft in het coalitieakkoord opgenomen dat corporaties dan projectsteun krijgen. Wij gaan er vanuit dat Vestia van deze mogelijkheid gebruik gaat maken als dat nodig is en zich hiervoor inzet. Bij de verdeling van mogelijke inkomsten uit derivatenclaims zou de verduurzamingsopgave en de staat van de vastgoedportefeuilles de verdeelsleutel moeten zijn.

Financiële positie Het is van groot belang dat er na de splitsing gezonde corporaties ontstaan. De financiële doorkijk tot 2031 van Vestia en de second opinion van Brink laten zien dat er drie gezonde corporaties komen die kunnen investeren. De berekeningen laten zien dat de nieuwe corporatie in Den Haag op korte termijn aan alle ratio’s van WSW en Autoriteit Woningbouwcorporaties (AW) voldoet en daardoor weer borgbaar is. Achtervang Tegelijkertijd met de splitsing wordt de achtervangpositie van Den Haag, Rotterdam, Delft, Zoetermeer en Zuidplas herverdeeld. Deze herverdeling leidt ertoe dat iedere gemeente voor een proportioneel aandeel in de achtervang staat voor de leningen van de nieuwe corporaties. Voor de gemeente Den Haag betekent dit een afname in de achtervang. Samenvattend Samenvattend oordelen wij positief op de voorgenomen splitsing en toelating. Dit in het bijzonder met het oog op de huidige financiële situatie van Vestia en de financiële positie met bijbehorend volkshuisvestelijk presteren die ontstaat na splitsing. Tot slot wensen wij u succes met het in de steigers zetten van een nieuwe corporatie in Den Haag die met inspiratie en ambitie de brede volkshuisvestelijke opgaven in Den Haag oppakt. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de locoburgemeester,

Ilma Merx

Hilbert Bredemeijer

3/3