RIS312473 Afdoening motie Realiseer een mix aan woningen in het betaalbare sigment

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10445409 RIS312473 Contactpersoon

Annemiek Stroosma Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

10 januari 2023

Annemiek.stroosma@denhaag.nl

Onderwerp

Afdoening motie: "Realiseer een mix aan woningen in het betaalbare segment"

Uw raad heeft tijdens de bespreking van het voorstel inzake Vaststelling Nota van Uitgangspunten Steenwijklaan 40 (RIS310111) op 9 juni 2022 is de door het raadslid mevrouw De Groot ingediende motie: ‘Realiseer een mix aan woningen in het betaalbare segment” (RIS312473) aangenomen. Hierbij informeert het college de raad over de afdoening van de motie. De motie luidt als volgt: Constaterende, dat: − er in Den Haag een tekort is aan woningen in het betaalbare en middeldure segment; − bij de voorgestelde invulling voor ontwikkellocatie Steenwijklaan 40 is gekozen voor een volledig sociaal programma; − Den Haag met 45,9%1 aandeel sociale huurwoningen behoort tot de Nederlandse gemeenten met de hoogste percentages sociale huur, terwijl in de buurgemeenten het aandeel sociale huur achterblijft; − in andere Nederlandse gemeenten zoals in Amsterdam projecten voor betaalbare woningen van start gaan, waarbij een combinatie van woningen in de segmenten sociale huur, middeldure huur en vrije sector in hetzelfde gebouw worden gerealiseerd2. Overwegende, dat: − er afgelopen jaren in gemeente Den Haag veel projecten zijn gerealiseerd waarbij is gekozen voor het realiseren van hetzelfde segment aan woningen binnen een project; − Den Haag onbetaalbaar is geworden voor middeninkomens en onmisbare beroepsgroepen zoals politieagenten, leraren en verpleegkundigen.

Er behoefte is aan meer woningen voor starters en eenverdieners, middeninkomens en gezinnen in Den Haag;

1

https://www.trouw.nl/binnenland/meer-dan-de-helft-van-de-gemeenten-heeft-te-weinig-

socialehuurwoningen~b895d061/?referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.nl%2F

2

https://www.amsterdam.nl/projecten/klaprozenbuurt/deelproject/appartementencomplex/

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10445409

−

−

−

in sommige Haagse wijken zoals Moerwijk een overconcentratie is aan bepaalde segmenten zoals zorgdoelgroepen en sociale huur. Het belangrijk is om in elke wijk en gebied een gedifferentieerd aanbod te realiseren; het combineren van verschillende segmenten op dezelfde locatie kan bijdragen aan een gedifferentieerd aanbod maar ook mix van verschillende doelgroepen en verbinding tussen doelgroepen, in plaats van op gebiedsniveau het aanbod van de verschillende segmenten gefragmenteerd te organiseren; in Nederland al voorbeelden zijn om in hetzelfde complex verschillende type woningen te realiseren.

Verzoekt het college: − te verkennen onder welke voorwaarden bij toekomstige projecten in Den Haag mogelijkheden zijn voor combinaties van sociale huur, middeldure huur en vrije sector op dezelfde locatie en in hetzelfde gebouw. Hierbij ook in kaart te brengen wat de voor- en nadelen zijn per type en omvang van een woningproject; − met ontwikkelaars en woningcorporaties in gesprek te gaan over het realiseren van een goede mix van woningtyperingen (sociale huur, middeldure huur, koop) op dezelfde locatie in plaats van op gebiedsniveau, en uit te zoeken onder welke voorwaarden dit haalbaar is; − bij de verkenning de Haagse tafel wonen te betrekken; − de raad over de uitkomsten van deze verkenning in Q3 2022 te informeren en met een voorstel te komen of en hoe combinaties van verschillende segmenten op dezelfde locatie en in hetzelfde gebouw in de toekomst gerealiseerd kunnen worden. Het college beantwoordt de motie als volgt: Het college onderschrijft dat er een tekort is aan betaalbare woningen, zowel in het sociale als in het middeldure segment en deelt het uitgangspunt van de indieners, te streven naar gemengde wijken. In de Woonagenda 2020-2023 is dan ook vastgelegd dat in projecten van meer dan 80 meergezinswoningen minstens 30% sociale huur en 20% middeldure huur gerealiseerd moet worden.

In het recent gesloten coalitieakkoord is aangekondigd dat de betaalbaarheidsnormen verder worden aangescherpt: 30 procent sociale huur, 25 procent middeldure huur en 25 procent betaalbare koop. Deze percentages realiseren we per project of per gebied, overal in de stad. Toenemend tekort sociale huurwoningen Er is een zeer groot tekort aan sociale huurwoningen in Den Haag. Meer dan 100.000 actief woningzoekenden wachten op een sociale huurwoning. In 2021 is sinds lange tijd weer de norm bij nieuwbouw behaald van 30 procent. Om het tekort aan sociale huur in te lopen is het zaak dit langjarig vol te houden. Tegelijkertijd zien we de afgelopen jaren veel goedkope huurvoorraad verdampen als gevolg van huurprijsstijgingen in de particuliere goedkope huursector en dient er voor wat betreft de nieuwbouw nog compensatie plaats te vinden, daar waar het in projecten in het verleden niet lukte sociale woningbouw voor corporaties te realiseren (denk aan The Grace en de woontorens rond Amare). Het college wijst erop dat corporatiewoningen slechts 30,7%3 van de woningvoorraad in Den Haag uitmaken. Uit hetzelfde onderzoek waar Trouw zich op baseert in het artikel waar de motie naar verwijst, blijkt dat de DAEB voorraad slechts toereikend is voor 67% van de inkomensgroepen die in aanmerking komen voor een DAEB woning.

3

Den Haag in cijfers, 2022

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10445409

Ook de lange wachttijd voor een sociale huurwoning (voor starters meer dan 6 jaar) illustreert de belangrijke opgave om meer sociale huurwoningen (DAEB) toe te voegen aan de voorraad. Het percentage sociale huur van 45,9% dat in de motie wordt genoemd is een inschatting van de totale woningvoorraad met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, dus inclusief particuliere huurwoningen in dat prijssegment. In de praktijk blijkt het moeilijk om de voorraad in dit segment goed in te schatten omdat er geen volledig zicht is op de huurcontracten en de gehanteerde huurprijzen. In de huidige marktomstandigheden is het daarom denkbaar dat de huurprijzen in de praktijk hoger liggen dan de liberalisatiegrens. ABF4 constateert bovendien dat de particuliere huurvoorraad met huurprijzen onder de liberalisatiegrens afneemt. Voor de DAEB voorraad, sociale huurwoningen van corporaties, geldt dat niet, aangezien corporaties een wettelijke taak hebben om juist woningen onder de liberalisatiegrens te verhuren.

Het verdampen van huurwoningen onder de liberalisatiegrens, het tekort aan sociale huurwoningen (DAEB) in de bestaande voorraad, in combinatie met een achterblijvend aandeel sociale huurwoningen (DAEB) in de nieuwbouw in de periode tussen 2010 en 2021, is de reden waarom het college het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw en het Doorbraakplan heeft vastgesteld en de doelstellingen voor betaalbaar bouwen (met bij behorend instrumentarium) de afgelopen periode heeft aangescherpt. Enecomiddelen worden ingezet om extra betaalbare woningen en woningen voor specifieke doelgroepen te realiseren. Gemeentelijke grondposities kunnen ingezet worden om extra sociale huurwoningen te realiseren. In het geval van de Steenwijklaan is de ontwikkeling van de locatie gekoppeld aan een bijzondere doelgroep in het kader van het Doorbraakplan. Een dergelijke ontwikkeling compenseert ook voor de kleinere (private) projecten van minder dan 80 woningen waarvoor de eis 30%/20% niet geldt en die volledig in het vrije huur- of koopsegment worden ontwikkeld. In de Woonagenda 2020 - 2023 en in het nieuwe coalitiekoord is vastgelegd dat de betaalbaarheidsnormen voor nieuwbouw worden gerealiseerd per project of per gebied, overal in de stad. Waar de norm in een betreffend gebied onverhoopt niet wordt gehaald, wordt dit elders in de stad gecompenseerd.

Met als doel diverse en gemengde wijken met voldoende voorzieningen te ontwikkelen. Er is dus een zekere mate van flexibiliteit in de programmering van projecten, met mogelijkheden voor een locatie specifieke benadering en compensatie. Deze werkwijze is gelijk aan de Amsterdamse werkwijze: “Per ruimtelijk project wordt bestuurlijk bepaald welk woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. Afwijken van het stedelijke uitgangspunt is mogelijk op grond van specifieke omstandigheden. De mate van menging van de woningvoorraad in de directe omgeving, de aard en intensiteit van de verdichtingsopgave en de omvang van het financiële effect op de grondexploitatie geven nadere richting aan het formuleren en afwegen van het te realiseren programma”. De Amsterdamse ontwikkeling waarnaar in de motie wordt verwezen, lijkt daarbij eerder een uitzondering op de spelregel: “Binnen het ruimtelijke project is de menging nader te bepalen. Met het oog op voortvarende planontwikkeling worden sociale huurwoningen, middensegment woningen en dure woningen zoveel mogelijk op aparte bouwkavels geprogrammeerd”.

4

O.a. RIS 310381, bijlage 3, p. 9

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10445409

Onder welke voorwaarden is menging mogelijk? Gebiedsniveau Op gebiedsniveau is het prima mogelijk om verschillende programma’s en doelgroepen te mengen. In de stad zijn ook goede voorbeelden van recente gebiedsontwikkelingen waarbij in een buurt die gemengde programmering tot uitdrukking is gekomen. Denk daarbij aan het Energiekwartier, waar koop-, middeldure huur en sociale huurwoningen door elkaar heen gerealiseerd zijn. Ook zijn in het nieuw ontwikkelde gebied woningen voor ouderen, voorzieningen en scholen gerealiseerd. De gebiedsontwikkeling rondom het Haga Ziekenhuis Leyweg kent een vergelijkbare programmatische differentiatie met koop- en huurwoningen in verschillende segmenten. In de nieuwe gebiedsontwikkelingen voor de Binckhorst, CID Laakhavens en Den Haag Zuidwest wordt eveneens een gedifferentieerd woningbouwprogramma gerealiseerd. Voor de Binckhorst zijn de eisen 30% sociale en 20% middeldure huur in het omgevingsplan opgenomen. In de meeste projecten wordt dan ook de mix van sociale, middeldure en vrije sectorhuur gerealiseerd, waarbij vaak de sociale huurwoningen voor corporaties in een apart gebouw(deel) worden gerealiseerd. In andere gevallen vindt op gebiedsniveau uitruil plaats. Gebouwniveau Het realiseren van verschillende programma’s, huur- en koopsegmenten binnen één gebouw is in principe niet onmogelijk.

Echter, het combineren van dergelijke programma’s in één gebouw brengt wel een aantal zaken met zich mee die de bouwplanontwikkeling kunnen bemoeilijken en vertragen. Aan de Haagse Tafel Wonen is door corporaties en marktpartijen bevestigd dat het niet onmogelijk is, maar wel aanmerkelijk complexer. Dit wordt hieronder toegelicht. De kern van het vraagstuk zit in het eigendom en de verantwoordelijkheid voor het gebouw en de exploitatie. Sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en koopwoningen worden, nadat deze zijn gerealiseerd, beheerd en onderhouden door autonome organisaties en/of private (rechts)personen. Deze organisaties houden er elk eigen spelregels, werkwijzen en besluitvormingsstructuren op na. Denk hierbij aan spelregels voor woningtoewijzing, onderhoud en beheer. Teneinde met verschillende organisaties bovengenoemde verantwoordelijkheden in één gebouw te organiseren, dient een Vereniging van Eigenaren (VvE) te worden opgericht. Met een VvE kunnen verschillende rechtspersonen een gezamenlijk gebouwbeheer organiseren, maar raken de autonome organisaties gelijktijdig een deel van hun grip op het vastgoed kwijt. Kortom, wanneer er verschillende opdrachtgevers betrokken zijn bij de programmering binnen één gebouw ontstaan meer onderlinge afhankelijkheden en zal de besluitvorming complexer worden.

Dit zal risico’s vergroten en de kans op een efficiënt en succesvol ontwikkeltraject verkleinen. In hoogbouwprojecten zal het echter voorkomen dat dergelijke menging op gebouwniveau moet worden opgelost, bijvoorbeeld omdat er geen locatie is om (voldoende) te compenseren. Het college blijft hierover in gesprek met de betrokken marktpartijen en corporaties alsmede met de Haagse Tafel Wonen. Corporaties kunnen sociale huur en middeldure huur combineren Met de nieuwe wetgeving hebben corporaties meer mogelijkheden gekregen om naast sociale (DAEB) huurwoningen ook Niet-DAEB (middeldure) huurwoningen te realiseren. Hierdoor kunnen corporaties complexen met sociale én middeldure of vrije sector huurwoningen ontwikkelen. Hierbij is evenwel aandacht nodig voor de mededingingsvereisten die volgen uit het Didam arrest. Onder voorwaarden is het mogelijk om grond bestemd voor sociale huurwoningen één-op-één aan een corporatie uit te geven. Bij een mix met middeldure en eventueel vrije sector huurwoningen kan dit mogelijk anders liggen.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10445409

Conclusie Het college streeft naar aantrekkelijke, leefbare en divers samengestelde wijken waar alle inwoners van Den Haag zich thuis voelen. Het college werkt hard aan een gedifferentieerd woningbouwprogramma waarin de verschillende prijscategorieën een plek krijgen. Deze differentiatie is niet altijd volledig op gebouwniveau te realiseren, maar wel op gebiedsniveau en vaak ook op plotniveau. Desalniettemin is er ook aanleiding om in sommige gevallen volledige sociale huurcomplexen te realiseren, om aan de doelen van het urgentieprogramma en doorbraakplan te kunnen voldoen. Ook de afspraak om te mogen compenseren vraagt soms om een maatwerkprogrammering elders. Andersom worden er ook wel eens middeldure en vrije sectorhuurcomplexen gerealiseerd, waarvoor ter compensatie elders sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Het college geeft op deze manier invulling aan de beleidsdoelen uit de Woonagenda zoals gemengde wijken én voldoende betaalbare woningen, zowel sociale als middeldure huur. Het college beschouwt de motie hiermee als afgedaan. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

5/5