Document · PDF

RIS312332 Bijlage 2 Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020) def Geredigeerd

Algemene Raadscommissie 1 juni 2022, gemeente Den HaagBij agendapunt: Ingekomen bestuurlijke stukken6.669 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

Datum Juli 2020 Opdrachtnemer Stedenbouw & Planologie

Opdracht Actualisatie locatielijst (bestaande LOTH 2018) Opdrachtgever Wonen

Status definitief

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Opdracht Aanpak Leeswijzer

2 Opgave tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen 2.1 2.2 2.3 2.4

Roltrapfunctie van de stad Kenmerken van flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen Woon- en locatie eisen van bijzondere doelgroepen Randvoorwaarden van tijdelijke flexibele woningen

3 Tijdelijke flexibele woonoplossingen in Haagse woongebieden 3.1

Profielschets van de Haagse woongebieden

3 3 4 4 4

5 5 5 6 8

10 10

3.1.1 CID

3.1.2 Centrum-Haagse Hout-Laak

3.1.3 Escamp en Loosduinen

3.1.4 Binckhorst

3.1.5 Scheveningen en Segbroek

3.1.6 Leidschenveen-Ypenburg

15 15 15 16 17 18 19 20 22

4 Conclusies

4.2

Aanbevelingen

5 Bronnen

6 Bijlagen

6.1 6.2

31 33

Ontwikkeling woningmarkt Den Haag 2020 Vergelijking situatie Haagse woongebieden 2020

6.2.1 Referentie gemiddelde Den Haag

6.2.2 CID

6.2.3 Haagse Hout

6.2.4 Centrum

6.2.5 Binckhorst

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

1 Inleiding Gemeenten zijn aan zet in de ontwikkeling van flexibele woonvormen voor bijzondere doelgroepen. Immers doen bijzondere doelgroepen vooral beroep op sociale woningbouw. Op lokaal niveau kunnen gemeenten panden of locaties voor tijdelijke- of permanente huisvesting beschikbaar stellen. Tussentijdse in gebruik name van panden en locaties voor huisvesting kan de woningmarkt van de stad en regio goed in balans houden. Tijdelijke huisvesting van de bijzondere doelgroepen is tevens een noodzakelijke maatschappelijke verantwoordelijkheid voor de gemeenten. Den Haag onderscheidt verschillende bijzondere doelgroepen1 zoals weergegeven in tabel 1. Deze bijzondere doelgroepen hebben één gedeeld kenmerk, dat de inspanning van gemeenten dringend nodig is. De bijzondere doelgroepen hebben een variabele hoge nood aan tijdelijke- of permanente huisvesting; het ene moment gaat het om tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten en zorgdoelgroepen en het andere moment draait het om de statushouders en woonwagenbewoners. Een mogelijke zoekvraag van bijzondere doelgroepen kan ook een overbruggingsperiode zijn voor het doorlopen van een studie of scheiding of het verbouwen en verduurzamen van de eigen woning. Gemeenten kunnen inspelen op de snelle veranderingen in woonsituaties voor de bijzondere doelgroepen (zie lijst van bijzondere doelgroepen in tabel 1 op pagina x).

In stedelijke gebieden als Den Haag komen de vragen van bijzondere doelgroepen op lokaal niveau samen en krijgt de gemeente de ingewikkelde maatschappelijke woonopgave om creatieve tijdelijke woonvormen te creëren.

1.1

Aanleiding

Nieuwe maatregelen op het gebied van Wonen zijn in werking gesteld, welke moeten leiden tot spoedige ontwikkeling van extra tijdelijke flexibele woningen. De Nationale Woonagenda 20182021 op landelijk niveau focust op het beter benutten van de bestaande voorraad en het versnellen en vergroten van een voldoende betaalbare woningvoorraad door nieuwbouw en transformatie van binnenstedelijke locaties. Op het stedelijk niveau zet Den Haag met haar Woonagenda 2019-2023 en coalitieakkoord 2019-2022 in op ontwikkeling van nieuwe flexibele woningen. Voor het bereiken van haar stedelijke ambities en -doelstellingen wil Den Haag de locatielijst ‘tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen’ actualiseren, die eerder is opgesteld in 2018. De eerdere locatiestudie is 2 jaar geleden in 2018 uitgevoerd. Deze eerdere locatiestudie heeft een locatielijst en een statische kansenkaart opgeleverd, maar heeft mogelijk niet altijd geleid tot actie op de tijdelijke kansrijke locaties. De bestaande locatielijst heeft de plekken ook niet zo specifiek aangewezen, maar heeft de kansrijke plekken via de locatienamen wel genoemd en beoordeeld met 8 criteria2. Ten opzichte van de uitgevoerde studie in 2018, zijn de 8 criteria dan ook uitgebreid met nieuwe criteria en wordt er gepoogd met onder andere GIS om de kansrijke plekken specifieker te wijzen.

De uitgevoerde locatiestudie is verder nog niet verantwoord in een officieel rapport met ruimtelijke onderbouwingen. Doel van de nieuwe locatiestudie in 2020 is om actuele kansrijke locaties in beeld te brengen en met de opgeleverde eindproducten nieuwe acties op dit terrein te bevorderen. 1

Bijzondere doelgroepen zijn zorgdoelgroepen, arbeidsmigranten, spoedzoekers, studenten, woonwagenbewoners,

8 criteria zijn locatie, object/perceel, eigendom, oppervlakte, huidige- en beoogd gebruik en duur besch kbaarheid.

schaarse beroepsgroepen met een middeninkomen, groepswonen (motie Zuidwest).

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

1.2

Opdracht

Deze nieuwe stadsbrede locatiestudie maakt inzichtelijk voor elk gebied waar Den Haag met urgente spoed tijdelijke flexibele huisvesting zou kunnen creëren. Actualisatie van de eerdere locatiestudie biedt de mogelijkheid om een nieuwe blik te werpen op de potentie van de Haagse woongebieden en een uitvoerige ruimtelijke motivatie mee te geven bij de beoordeling van de potentie op de onderzochte locaties (percelen of panden). In zowel het rapport als de locatielijst wordt er duidelijk bij vermeld waarom onderzochte locaties) wel/niet geschikt zijn voor de tijdelijke flexibele huisvesting van bijzondere doelgroepen. Er kunnen tegenstrijdigheden in de locatielijst en in de rapportage voorkomen. De eventuele tegenstrijdigheden worden meegenomen zodat deze punten kunnen worden meegewogen in het vervolg. Na de uitvoering van de stadsbrede locatiestudie kunnen mogelijke kansrijke locaties verder worden uitgewerkt en kunnen bijzondere doelgroepen worden gekoppeld aan de beschikbare locaties.

1.3

Aanpak

De gebiedsgerichte analyse en het stoplichtenmodel worden ook toegepast bij de actualisatie van de stadsbrede locatiestudie in 2020. De bestaande locatielijst ordent al de mogelijke kansrijke locaties op het niveau van de stadsdelen en duidt de beoordeling aan met het stoplichtenmodel, of een potentiële locatie kansrijk (groen), mogelijk kansrijk (oranje) of niet kansrijk (rood) is. Het toekomstig gebiedsperspectief heeft ook invloed op de potentie van de mogelijke kansrijke locaties. De vernieuwde locatielijst wordt opgeleverd als dynamisch eindproduct en wordt eventueel nog verbeeld met GIS indien mogelijk. De nieuwe locatielijst brengt onderzochte locaties (percelen of panden) in kaart die via deze locatiestudie zijn beoordeeld op uitgebreide criteria voor tijdelijke flexibele huisvesting van bijzondere doelgroepen.

1.4

Leeswijzer

Dit rapport verantwoordt de nieuwe locatiestudie voor actualisatie van de eerdere verkenning in 2018. Het document hoort bij de nieuwe locatielijst tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (afgekort LOTH). In dit rapport worden de volgende hoofdstukken behandeld: Hoofdstuk 2:

Roltrapfunctie van de stad Kenmerken van tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen; Woon-en locatie eisen van bijzondere doelgroepen (PvE); Ruimtelijke randvoorwaarden van tijdelijke flexibele woningen.

Hoofdstuk 3:

Profielschets van de Haagse woongebieden; Mogelijke kansrijke locaties per woongebied.

Hoofdstuk 4:

Conclusies; Resultaat dynamische locatielijst 2020; Aanbevelingen.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

2 Opgave tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen Bij de actualisatie van de locatielijst wordt er verdiept in de urgente opgave rond het creëren van flexibele woningen. Er zijn meer aanleidingen geweest voor de uitwerking van de opgave in het hoofdstuk 2. In de bestaande locatielijst staat er ook niet duidelijk in aangeduid met welk Programma van Eisen is gewerkt. In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de eisen en randvoorwaarden van bijzondere doelgroepen. Zo kan de actualisatie van de locatieverkenning toch wel goed voortborduren op de eerdere locatieverkenning en een verdiepend beeld van de opleveren.

2.1

Roltrapfunctie van de stad

Bijzondere doelgroepen, zoals studenten, arbeidsmigranten en statushouders, maken een reis naar de stad. Deze nieuwe inwoners komen speciaal voor studeren, werken en goed leven naar de regio Den Haag. De stad zou een prettige aankomst en sociaaleconomische roltrap voor snelle integratie en groei kunnen bieden voor bijzondere doelgroepen. Dat kan alleen maar slagen met het bieden van perspectief voor een sociaalmaatschappelijke stijging en van mogelijkheden voor een wooncarrière. Het creëren van de roltrapfunctie in de stad is niet eenvoudig. Het is zelfs aannemelijker dat bijzondere doelgroepen in de omgeving van de stad terechtkomen en niet in de grote stad komen te wonen (Alles, 2020). Op de woningmarkt van de stad is er misschien niet voldoende plek voor de bijzondere doelgroepen, omdat er sprake kan zijn van een grotere vraag dan aanbod en grotere druk op de betaalbaarheid van woningen. Daarnaast faciliteert de woningmarkt niet vanzelf de bijzondere doelgroepen. De nieuwe inwoners die naar betaalbare accommodatie zoeken, moeten een plek vinden in het beperkte sociaal woningaanbod van de stad. De opgave van bijzondere doelgroepen vraagt om tijdelijke flexibele huisvesting en maatwerkoplossing van de gemeente Den Haag. Als oplossing is een divers woningaanbod in de stad hoognodig met realisatie van tijdelijke flexibele woningen.

2.2

Kenmerken van flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen

De gemeentelijke ambitie voor het ontwikkelen van flexibele woningen komt voort vanuit een maatschappelijke urgentie en verantwoordelijkheid. De gemeente heeft een drijfveer om een verbetering in de woonwijken en woonsituatie teweeg te brengen voor bijzondere doelgroepen. In het verleden heeft het gemeentelijk beleid onvoldoende meegewerkt voor specifieke bijzondere doelgroepen, zoals woonwagenkampen worden niet wenselijk geacht in de woonwijken. Ook heeft het systeem niet altijd snel meegewerkt voor specifieke bijzondere doelgroepen om sociale betaalbare woningen op de woningmarkt te vinden, omdat er beperkt aanbod beschikbaar is in de stad Den Haag en regio. Arbeidsmigranten die in de regio voor lage lonen werken, zijn bijvoorbeeld in hoge mate afhankelijk van betaalbare flexibele tijdelijke huisvesting. In onzekere economische tijden krijgt deze specifieke doelgroep een kwetsbare uitgangspositie, zodra zij het inkomen en het onderkomen als gevolg daarvan kwijtraken. De maatschappelijke wens legt zwaarder gewicht op een actieve publieke rol van de gemeente in de flexibele tijdelijke huisvesting van bijzondere doelgroepen. Daarbij kan de gemeente de regie op zich nemen voor het crëren van de hoognodige ruimte voor tijdelijke flexibele huisvesting in de stad. Extra inspanning moet nu worden geleverd op de ontwikkeling van

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

betaalbare tijdelijke flexibele huisvesting. Eerste acties en middelen zijn dan ook reeds in gang gezet: het aanwijzen van de uitzonderingposities voor bijzondere doelgroepen en het toewijzen van tijdelijke- of permanente locaties voor gemengde flexibele tijdelijke huisvesting. Den Haag beslaat het hoogste verdichte- en stedelijke gebied van Nederland met beperkte omvang. In relatie tot de Haagse verdichtingsopgave zijn mogelijkheden van tijdelijke flexibele huisvesting voor bijzondere doelgroepen vooral inpasbaar met transformatie van gebouwen en sloopnieuwbouwplannen in de bestaande stad. Ontwikkeling van kwalitatieve flexibele woningen voor de lange termijn in de stad Den Haag heeft dan ook voorkeur boven tijdelijke betaalbare woningen. Containers of tiny houses zijn kleinschalige woningen die in korte tijd op een plek gebouwd en verplaatst kunnen. De stadsbrede locatieverkenning zoekt naar nieuwe mogelijkheden voor flexibele woningen op zowel tijdelijke- als permanente plekken in de stad. Daarmee beoogt de gemeente Den Haag om de tijdelijke- en permanente plekken zo goed mogelijk te herbestemmen voor het maatschappelijke doeleinde van sociale flexibele woningbouw. Tijdelijke flexibele huisvesting kent allerlei tijdelijke woonoplossingen. Een tijdelijk karakter blijft toch wel kenmerkend voor flexibele tijdelijke woonoplossingen op zowel tijdelijke- als permanente locaties.

Tijdelijke flexibele huisvesting bevat ten minste één van de volgende aspecten: Bewoning is van een tijdelijke aard via een huurcontract voor een bepaalde termijn. Woning (pand) krijgt een tijdelijke invulling voor een bepaalde termijn; Locatie (perceel) is in tijdelijk gebruik voor nieuwbouw of transformatie. Het grondbezit is een belangrijke ruimtelijke factor voor de (her)ontwikkeling van nieuwe sociale locaties. Percelen of panden kunnen in eigendom zijn van de gemeente of van derde partijen (corporaties, projectontwikkelaars en vastgoedbeleggers). De menging van milieus en sociaal woonprogramma is ook een belangrijke ruimtelijke factor voor de toevoeging van nieuwe sociaal woonprogramma voor bijzondere doelgroepen. De menging van (niet)sociaal woonprogramma (sociale, midden en hoog-segment; flexibele- en permanente bewoning) moet diverse milieus in de woonwijken opleveren en daarmee de woningmarkt ter plaatse in balans houden.

2.3

Woon- en locatie eisen van bijzondere doelgroepen

Bijzondere doelgroepen hebben specifieke behoeften en eisen die zij stellen aan de tijdelijke flexibele huisvesting. Hun wooneisen bevatten algemene aspecten, zoals de mate van zelfstandigheid, de betaalbaarheid en de inzetbaarheid van de woonruimte (d.w.z. aantal kamers, al dan niet gedeeld- of groepswonen, etc.). Met betrekking tot de omgeving zijn enkele locatie eisen meegenomen in deze stadsbrede locatieverkenning: nml. de bereikbaarheid van de arbeidsplaats, de bereikbaarheid van basis- en vrijetijdsvoorzieningen en de toegankelijkheid tot zorg en begeleiding. De woon- en locatie eisen per bijzondere doelgroep zijn genoemd in tabel 1. Tabel 1: Lijst met de algemene locatiecriteria van bijzondere doelgroepen Bijzondere doelgroepen Wooneisen t.a.v. tijdelijke flexibele huisvesting Zorgdoelgroepen: personen die 1-2 kamerwoningen uitstromen uit een zorginstelling huur onder de eerste aftoppingsgrens klein deel voor gezinnen optionele ambulante begeleiding Arbeidsmigranten onzelfstandig of zelfstandig zelfstandig voor stellen met/zonder kinderen onzelfstandig voor alleenstaanden rijafstand tot werkplek

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

Spoedzoekers: gescheiden personen & tijdelijke verhuizing huishoudens i.v.m. verduurzaming woning

sociale huurprijs zelfstandige woningen voor gescheiden ouder met zorg voor kinderen en voor huisvesting i.v.m. verduurzaming woning onzelfstandig voor gescheiden personen zonder zorg voor kinderen sociale- en middel dure huurprijzen diversiteit in woninggrootte en aantal kamers voor verhuizing huishouden i.v.m. verduurzaming zelfstandige en onzelfstandige woonruimte huur onder de 1e aftoppingsgrens diversiteit in woninggrootte en aantal kamers standplaats midden huurwoningen

onzelfstandig of zelfstandig sociale huurprijs gemeenschappelijke ruimte sociale huurprijs

Statushouders eerste huisvesting

Woonwagenbewoners Schaarse beroepsgroepen met een middeninkomen Studenten Groepswonen motie Zuidwest

Actualisatie van locatielijst 2018 De bestaande lijst ‘huisvesting bijzondere doelgroepen (afgekort LOTH)’ van 2018 is uitgebreid met nieuwe locatiecriteria en is gewijzigd in volgorde van de locatiecriteria. De locatiecriteria van 2018 zijn uiteraard overgenomen in de nieuwe lijst van 2020. Alle informatievelden van zogenoemde ‘locatielijst tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (afgekort LOTH)’ in 2020 zijn aangevuld met 8 relevante criteria op basis van het handreikingsdocument Aan de slag met Flexwonen! van Platform 31 en Expertisecentrum Flexwonen (2019, p. 52). De locatielijst is zover mogelijk ingevuld met belangrijke informatie over de onderzochte locaties. Het kan voorkomen dat sommige informatievelden, die nieuw toegevoegd zijn, bewust leeg gelaten zijn als het open veld niet is ingevuld met belangrijke nodige informatie over de onderzochte locaties. Dit geldt met name voor het criterium ‘betaalbaarheid / financiële exploitatie’, dat beter ingevuld kan worden in een latere uitwerkingsfase van de onderzochte locaties. Tabel 2: actualisatie locatielijst en vergelijking bestaande lijst 2018 en nieuwe lijst 2020 Nr. Bestaande locatielijst 2018 Nieuwe locatielijst 2020 1 Stoplichten Google-link voor kaartaanwijzing - groen: kansrijk; - oranje: mogelijk kansrijk; - rood: niet kansrijk.

2 Locatie Naam locatie 3 Object / perceel Eigendom 4 Eigendom Huidig gebruik 5 Oppervlakte Beoogd gebruik 6 Huidig gebruik Object / perceel 7 Beoogd gebruik Omtrek / oppervlakte 8 Duur beschikbaarheid Tijdelijk / permanent 9 Opmerkingen Duur beschikbaarheid

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

10 11 12 13 14 15

- Niet van toepassing - Niet van toepassing - Niet van toepassing - Niet van toepassing - Niet van toepassing - Niet van toepassing

Directe / niet-directe bruikbaarheid Betaalbaarheid / financiële exploitatie Draagvlak en opvangvermogen woonwijk Nabijheid (wijk)voorzieningen Ontsluiting weg-, fiets-, OV-netwerk Stoplichten incl. afweging/advies (n.a.v. score) - groen: kansrijk; - oranje: mogelijk kansrijk, - rood: niet kansrijk.

2.4 Randvoorwaarden van tijdelijke flexibele woningen Bij de actualisatie van de locatielijst voor tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (afgekort LOTH) worden ruimtelijke randvoorwaarden meegenomen en meegewogen. De ruimtelijke randvoorwaarden worden hieronder toegelicht en hebben raakvlak met de genoemde algemene- en locatie eisen van bijzondere doelgroepen in tabel 1. In meer en mindere mate hebben de ruimtelijke randvoorwaarden relevantie voor de opgave van de gemeente om nieuwe (ontwikkel)ruimte voor tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen te creëren en te vinden. Randvoorwaarden wooneisen flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen Spreiding: Spreiding is een relevant ruimtelijk aspect met betrekking tot de omgeving rond de locatie. Het moet worden voorkomen, dat bijzondere doelgroepen teveel geclusterd (samen)leven. -

Menging: Menging levert een bijdrage aan een gezonde verhouding van het woningaanbod (sociaal-, midden- en koopsegment) en een prettig gemengd woonmilieu.

Zelfstandigheid; onzelfstandig of zelfstandig: Mate van zelfstandigheid speelt een rol bij specifieke bijzondere doelgroep. Om voor huurtoeslag in aanmerking te komen, zullen veel bijzondere doelgroepen baat hebben bij een (zelfstandige) woonruimte met eigen voordeur.

Randvoorwaarden locatie eisen flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen Omtrek / oppervlakte: Omvang van de locaties moet voldoende kansrijk zijn voor ontwikkelende partijen om een project op nieuwe locaties te ontwikkelen ten behoeve van tijdelijke flexibele woningen. -

Eigendom / bestemming: Om de beoogde locatie voor tijdelijke- of permanente huisvesting te benutten, is de eigendomspositie (gemeente of derde partij) en huidige en beoogde bestemming (bedrijfs,woon- of maatschappelijke) van de locatie bepalend. bezit van de gemeente of andere publieke of private partij. De mogelijke kansrijke locaties moeten woon- of maatschappelijke bestemming krijgen om het sociaal woonprogramma van bijzondere doelgroepen mogelijk te maken.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

Tijdelijke- / permanente woonoplossing Veel locaties hebben een tijdelijk karakter. In specifieke gevallen biedt nieuwe planvorming de kans om een permanente plek voor de bijzondere doelgroepen te ontwikkelen.

Geschiktheid bijzondere doelgroepen: Specifieke bijzondere doelgroepen kunnen in hogere mate geschikt zijn voor tijdelijke bewoning op de onderzochte locaties.

Duur beschikbaarheid Alle nieuwe kansrijke locaties zijn beschikbaar voor een tijdelijke duur, variërend van tijdelijk tot langdurig gebruik.

(Niet)directe bruikbaarheid: Vanaf een bepaald moment - (niet)direct – kunnen locaties vrijkomen voor tijdelijke flexibele huisvesting. Leegstaande- of verplaatsbare gebouwen kunnen bijvoorbeeld zorgen voor een dynamiek dat een locatie bepaald moment vrij is.

Betaalbaarheid en financiële exploitatie: De betaalbaarheid en financiële exploitatie van alle locaties zijn niet op voorhand inzichtelijk bij de locatieverkenning. Het wordt pas duidelijk bij verdere planuitwerking op kansrijke locaties. Indien mogelijk om een uitspraak hierover te doen, is de betaalbaarheid en exploitatie al wel meegenomen als randvoorwaarde voor de onderzochte locaties.

Draagvlak en opvangvermogen van wijk: Draagvlak en opvangvermogen van de wijk hangen nauw samen met de lokale situatie in het gebied. Locaties beschikken over een bandbreedte van voldoende tot goede draagvlak vanuit de wijk. Als locaties een gering draagvlak van de wijk hebben, dan kunnen locaties als niet kansrijk snel afvallen.

Nabijheid van (wijk)voorzieningen: De onderzochte locaties hebben winkels en zorg-, welzijn- en vrijetijdsvoorzieningen in de nabijheid of op toelaatbare afstand.

Ontsluiting weg-, fiets- en OV-netwerk: De kansrijke locaties beschikken over bereikbaarheid van weg-, fiets-, en OV-netwerk. De mate van bereikbaarheid is een bandbreedte van voldoende tot uitstekende ontsluiting op de verschillende mobiliteitsnetwerken. Het weg-, fiets-, en OV-netwerk moet zeker aanwezig zijn in de nabijheid of op toelaatbare afstand.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

3 Tijdelijke flexibele woonoplossingen in Haagse woongebieden 3.1

Profielschets van de Haagse woongebieden

Haagse woongebieden Om een goede relatie tussen de locaties en de opgave van tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen te leggen, zijn profielschetsen van alle Haagse woongebieden opgesteld. De bestaande locatielijst 2018 geeft de mogelijke kansrijke locaties weer in de volgende Haagse stadsdelen: Centrum, Laak, Haagse Hout, Loosduinen, Escamp, LeidschenveenYpenburg, Scheveningen, Segbroek. Op kaart 1 zijn alle Haagse stadsdelen van 2018 weergegeven.

Kaart 1: Haagse stadsdelen (locatielijst 2018)

Anno 2019 wordt er ook onderscheid gemaakt tussen bestaande stadsdelen en het nieuwe innovatiedistrict CID en transitiegebied Binckhorst (zie kaart 2). Prioriteitsgebieden maken sterk gebruik van eigen visie en -plannen op het niveau van het gebied. De profielschetsen beschrijven de opgave voor tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen binnen de betreffende gebieden. De structuur van de stadsdelen in 2018 is Kaart 2: Prioriteitsgebieden CID en Binckhorst gewijzigd via een nieuwe gebiedsindeling. Dit heeft ertoe geleid dat gebiedsteams de locatiestudie uitvoeren voor zowel het bestaande- als nieuwe type woongebied. Kaart 3 laat de gebiedsindeling zien met de nieuwe type woongebieden. De nieuwe gebiedsindeling is van invloed op de locatiestudie voor actualisatie locatielijst anno 2020.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

Kaart 3: Haagse woongebieden voor locatielijst 2020

Legenda voor gebiedsindeling sinds 2019 Rood= CID Oranje= Centrum, Haagse Hout en Laak Paars= Binckhorst en Leidschenveen-Ypenburg Blauw= Scheveningen en Segbroek Groen= Loosduinen en Escamp Profielschets per woongebied Profielschetsen beschrijft de opgave in haar context voor de Haagse woongebieden. Bij het opstellen van een profielschets in relatie tot de opgave van huisvesting bijzondere doelgroepen kunnen bepaalde gegevens van woongebieden relevant zijn, bijvoorbeeld de gemiddelde WOZ waarden per wijk en verhouding tussen sociale huurwoningen, particuliere huurwoningen en koopwoningen (zie bijlagen 6.1 en 6.2). Deze gegevens zijn een goede weergave van de huidige woonsituatie in de wijk en kunnen bijdragen aan de keuze voor het wel of niet toevoegen van tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen in de wijk. De cijfers kunnen iets zeggen over de draagkracht van een wijk in relatie tot de opgave van huisvesting bijzondere doelgroepen. De informatie van Den Haag in Cijfers geven actuele informatie uit 2020 (zie hoofdstuk 5 bronnen). Er is op het schaalniveau van de wijk gekeken omdat het huisvesten van bijzondere doelgroepen effect heeft op zowel buurt- als wijkniveau.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

3.1.1 CID Gebiedsprofiel CID, in relatie tot de opgave van tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen: In de komende periode wordt het CID speciaal ontwikkeld als internationaal economisch competitief innovatiedistrict. In de komende vijf jaar worden de lopende projecten uitgevoerd die de planprocedures binnen de gemeente zijn doorgekomen. De lopende plannen zijn niet kansrijk voor de opgave van tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen. In niet-centrum stedelijke gebieden (buiten Den Haag) zijn tijdelijke flexibele wooncomplexen te kenmerken als een standalone woonoplossing. In het CID zijn standalone woonoplossingen niet haalbaar, omdat Den Haag in hoge mate functiemenging wil bereiken met specifieke kaders, eisen en randvoorwaarden. Het CID is ook geen betaalbare locatie voor tijdelijke flexibele huisvesting van bijzondere doelgroepen. De grondprijzen liggen hoog en de bouwplankosten komen daarbovenop (zie bijlage 6.2). Dit verklaart dat de stadsrandzone van Den Haag meer mogelijkheden aanbiedt voor flexibele tijdelijke flexibele huisvesting van bijzondere doelgroepen. · Integratie opgave vanaf beginfase van gebieds- en planontwikkeling In het CID zijn de mogelijkheden beperkt voor het realiseren van de opgaven om tijdelijke flexibele huisvesting te creëren voor bijzondere doelgroepen.

Nieuwe gebiedsontwikkelingen kunnen deze opgave meenemen als de gemeente regie op zich neemt voor integratie van deze opgave in het beginstadium van planontwikkeling. Projectontwikkelaars komen niet automatisch met plannen voor bijzondere doelgroepen. Dit vraagt ook van de gemeente om inzet op hoge urgentie, actief grondbeleid en instrumenten voor permanente flexibele huisvesting van bijzondere doelgroepen. · Bijzondere doelgroepenbeleid en vastgoedontwikkeling met corporaties In samenwerking met wooncorporaties kan de gemeente doelgroepenbeleid ontwikkelen voor het realiseren van permanente flexibele huisvesting voor bijzondere doelgroepen. In opdracht willen ontwikkelende partijen mogelijk ook minder rendabele initiatieven ontwikkelen op beschikbare gronden. Dit vraagt om een hoge investering voor ontwikkeling van mogelijke kansrijke locaties. · Tijdelijke bewoning in leegstaande kantoorpanden De gemeente heeft immers geen gronden in bezit binnen het CID. Het Rijk (Rijksvastgoedbedrijf) bezit wel een aanzienlijke hoeveelheid m2 kantoren. Nader onderzoek is mogelijk naar de optie voor de inzet van de RVB-eigendommen en de transformatie van leegstaande kantoorpanden in het CID. Als kantoren ongeveer 5 tot 10 jaar leegstaan, dan zijn kantoren mogelijke kansrijke plekken voor tijdelijke flexibele huisvesting van alle bijzondere doelgroepen.

Deze mogelijkheid kan in theorie positief bijdragen aan de levendigheid van het centrum. Kantoorpanden zijn eerder geschikt voor bedrijfsverzamelgebouwen, en niet direct geschikt voor tijdelijke bewoning in verband met sociale veiligheid en toegankelijkheid. Het CID in Den Haag biedt dan ook geen garantie op permanente woonvormen, maar alleen tijdelijke woonoplossingen, voordat de bebouwing een transformatie ondergaat.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

3.1.2 Centrum-Haagse Hout-Laak Gebiedsprofiel Centrum-Haagse Hout-Laak, in relatie tot de opgave van tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen: De gebieden Centrum, Haagse Hout en Laak verschillen veel van elkaar. Deze verscheidenheid is dan ook kenmerkend voor dit deel van de stad. Ook binnen één stadsdeel verschillen wijken veel van elkaar. Bijvoorbeeld in het Centrum waar zowel de Schilderswijk als de Archipelbuurt onder vallen. Qua WOZ-waarde en aandeel sociale huur- en koopwoningen liggen deze wijken ver uit elkaar. Schilderswijk heeft bijvoorbeeld bijna 70% sociale huurwoningen tegenover 13% sociale huurwoningen in de Archipelbuurt. Dit beeld is ook te zien binnen Haagse Hout, waar Mariahoeve & Marlot een relatief hoog percentage sociale huurwoningen heeft (42%) tegenover een zeer laag percentage sociale huurwoningen in Benoordenhout (1%). Ook liggen de WOZwaarden erg ver uit elkaar. De gebieden zijn verder in het coalitieakkoord niet als ‘prioritair gebied’ bestempeld. In de Agenda Ruimte voor de Stad worden de gebieden rond de binnenstad (exclusief CID) wel als ‘stadswijken rond de binnenstad met intensiveringskansen’ genoemd en worden de gebieden ook aangewezen als wijken met herstructureringsopgaven. In en rond het centrum wordt ingezet op centrum-stedelijk wonen.

Focus ligt daarbij niet op kwantiteit maar juist op kwaliteit; de stad laten groeien op basis van kwaliteit. Het doel is om aantrekkelijke stadswijken rondom de binnenstad te creëren die het hart van Den Haag versterken en die de zand-veen tegenstelling kunnen doorbreken. De ambitie in de Agenda Ruimte voor de Stad is de aantrekkelijkheid van deze wijken voor verschillende doelgroepen vergroten en daarmee ook de sociale diversiteit en kansen voor ondernemers. Het uitgangspunt is dat de wijken voldoende bereikbaar en betaalbaar blijven voor sociale doelgroepen. Samenhangende maatregelen zijn nodig zoals kleinschalige herstructurering en verdichting, het beter benutten van bestaand vastgoed en het anders inrichten van de buitenruimte.

3.1.3 Escamp en Loosduinen Gebiedsprofiel Escamp en Loosduinen, in relatie tot de opgave van tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen: Escamp staat aan de vooravond van een grootschalige herstructurering. In dit deel van de stad, beter bekend onder de naam Zuidwest, wonen al relatief veel kwetsbare doelgroepen. Bij het toevoegen van tijdelijke flexibele huisvesting voor bijzondere doelgroepen moet onderzocht zijn of er niet een concentratie van kwetsbare doelgroepen ontstaat. Loosduinen is een stadsdeel dat bestaat uit een grote diversiteit aan woonwijken. In de bestaande woonwijken zijn geen grootschalige ontwikkelingen gepland. Daarentegen ligt de ontwikkeling van Vroondaal ook in dit stadsdeel. Loosduinen kent veel zorginstellingen. Hierbij kan aansluiting gevonden worden voor de doelgroepen van de tijdelijke flexibele huisvesting, maar er zal ook zorgvuldig gekeken moeten worden naar de wisselwerking tussen de verschillende doelgroepen.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

3.1.4 Binckhorst Gebiedsprofiel Binckhorst, in relatie tot de opgave van tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen: De Binckhorst is een prioritair ontwikkelingsgebied van Den Haag. Uitgaande van de verwachte behoefte zijn alle gemeentelijke locaties nodig voor de hoogstedelijke ontwikkeling van de Binckhorst tot een woon-, werk- en leefomgeving met het nodige voorzieningenniveau. Hieronder vallen het realiseren van maatschappelijke voorzieningen als onderdeel van ontwikkelingen, het ontwikkelen van werkruimte of het opbouwen van een hoogwaardig openbare ruimte netwerk. Gemeente Den Haag ziet in principe kansen in tijdelijke initiatieven op terreinen of gronden die tijdelijk buiten gebruik zijn. Maar sinds de inwerkingtreding van het Omgevingsplan zijn vooral initiatieven welkom waarbij gegarandeerd is dat die niet langer dan 5 jaar blijven en geen openbare ruimte gebruiken. Dit in verband met het veranderlijke karakter van de planvorming binnen het omgevingsplan en de reserveringssystematiek. Bij enkele ontwikkelingsinitiatieven maken studentenwoningen deel uit van het bouwprogramma. Expats zijn één van de potentiële doelgroepen van de kleine vrijemarkt huurwoningen die in de hoogbouwprojecten gepland zijn. Echter, het is nog niet bekend welke projecten daarvan zullen doorgaan. Daarnaast lopen er voorbereidingen voor twee gebouwen met 100% sociale huurwoningen.

Eén van de projecten heeft al een goede kans om op korte termijn te zullen doorgaan. Onderzoek waardig is of een kleine hoeveelheid van deze woningen kunnen worden toegewezen aan de flexibele huisvesting van bijzondere doelgroepen. Voorlopig is er een gebrek aan nodige voorzieningen in de Binckhorst (zie RIS303870) en is er veel langdurige bouwputten en bouwlawaai rondom de opgeleverde woningen. Dat kunnen zware knelpunten voor bepaalde bijzondere doelgroepen zijn. Gezien de onzekerheid rondom lopende en toekomstige initiatieven, is het aanwijzen van concrete locaties in de Binckhorst nu niet wenselijk en ook niet mogelijk. Per initiatief moeten mogelijkheden onderzocht worden en moeten deze aan de Omgevingstafel voorgelegd worden. Alle initiateven moeten in principe voldoen aan de ruimtelijke kaders van het Omgevingsplan.

3.1.5 Scheveningen en Segbroek Gebiedsprofiel Scheveningen en Segbroek, in relatie tot de opgave van tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen: Scheveningen Scheveningen wordt gekenmerkt door het groene karakter van de duinen en de vele parken. In het stadsdeel ligt het Natura 2000-gebied. Dit legt beperkingen op ontwikkelmogelijkheden. Echter sluiten we tijdelijke flexibele huisvesting van bijzondere doelgroepen niet uit in het gebied. Scheveningen kent geen open kavelgronden. Tijdelijke flexibele huisvesting van bijzondere doelgroepen is enkel mogelijk door het herbestemmen van bestaande panden. Segbroek Segbroek bestaat uit een vijftal wijken, met voornamelijk woningbouw. Er zijn (bijna) geen open kavelgronden aanwezig. Dit beperkt de ontwikkelmogelijkheden. Wel zien wij mogelijkheden voor (tijdelijke) flexibele huisvesting van bijzondere doelgroepen middels herbestemming van bestaande panden en locaties.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

3.1.6 Leidschenveen-Ypenburg Gebiedsprofiel Leidschenveen-Ypenburg, in relatie tot de opgave van tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen: Gezien de relatief lage woningdichtheid is het logisch om mogelijkheden voor tijdelijke flexibele woonoplossingen te zoeken in het gebied. Locaties liggen echter vaak ver weg van openbaar vervoer en/of voorzieningen en dichtbij de snelweg, drukke wijkontsluitingswegen of hogedruk gasleiding. Dit brengt beperkingen vanuit geluidhinder, luchtkwaliteit en externe veiligheidsrisico met zich mee. De onderzochte locaties vallen ruwweg onder de volgende categorieën: - reservelocaties (Westvlietweg, GAVI, Oude Middenweg), - locaties met een bestemming maatschappelijk (Brasserskade, Vrouw Avenweg), - recreatie, sport en groengebieden (Henricuskade, Plas van Reef, BrasserhoutwegWaterviolier). Bij nieuwe woningbouwontwikkelingen kan wellicht een deel van de woningen aan bijzondere doelgroepen bestemd worden. Een aantal, eerder onderzochte, kansrijke locaties is inmiddels in gebruik genomen of bestemd voor andere functies (Guldenlaan, Laan van s’-Gravenmade). In het geval van verdere uitwerking of selectie moet de gebiedsdirecteur betrokken worden.

3.2

Mogelijke kansrijke locaties per woongebied

3.2.1

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

4 Conclusies De locatiestudie van 2020 heeft een nieuwe lange locatielijst opgeleverd. Alle locaties van beide studies zijn nog wel vermeld op de lijst. De geactualiseerde locatielijst is niet alleen uitgebreid met criteria, maar is ook veranderd in een dynamische locatielijst. Met de dynamische locatielijst kan de gemeente de lange locatielijst doorlopend vernieuwen en terugkijken welke locaties eerder onderzocht zijn en waarom locaties beoordeeld zijn als kansrijk, mogelijk kansrijk of niet kansrijk.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

4.1.2

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

4.2

Aanbevelingen

De locatiestudie heeft een paar aanbevelingen opgeleverd, ter inspiratie voor de urgente opgave in het beleidsdomein van Flexibel Wonen. Hierbij is gepoogd om een positieve bijdrage hieraan te leveren. Als aanbevelingen van toegevoegde waarde voor de urgente opgave blijken, mogen aanbevelingen onderdeel uitmaken van de aanpak. · Urgente vraag versus beschikbare flexibele woonoplossingen De ontwikkeling van tijdelijke flexibele huisvesting van bijzondere doelgroepen is per definitie een opgave met hoge spoed of urgentie. Hoge urgentie vraagt om het bestuderen en benutten van beschikbare flexibele woonoplossingen in de stad. Het matchen van de urgente vraag en het beschikbare aanbod is cruciaal om de kansrijke plekken in de stadswijken nu te benutten. Het blijkt dat meerdere kansrijke plekken die in 2018 verkend zijn, onbenut zijn gebleven. Hierbij kan de gemeente ernaar streven om zowel tijdelijke flexibele woonoplossingen voor bijzondere doelgroepen te creëren als leefbare gemengde wijken permanent te ontwikkelen. Snelle keuzes vanuit de gemeente zijn belangrijk voor het benutten van tijdelijke kansrijke locaties. Een aandachtspunt is snelle doorloop van nieuwe inwoners op tijdelijke plekken. Indien de plek het toelaat, kan de plek voor permanente woonoplossingen dienen.

Verbondenheid tussen bijzondere doelgroepen en woongebied kan het draagvlak onder bestaande bewoners positief beïnvloeden.. · Opgave in beginfase van gebiedsontwikkeling De verdichtingsgebieden zijn het CID, Binckhorst en Zuidwest. Prioritaire gebiedsontwikkelingen zijn actief en druk met nieuwe planvorming. De planontwikkeling binnen CID en Binckhorst is al bijna gereed voor realisatie. Deze urgente opgave komt te laat voor sommige hoog dynamische gebieden. De gemeente kan de urgente opgave effectief oppakken als deze sociale opgave in de beginfase van gebiedsontwikkeling voortaan wordt meegenomen en kaders en eisen wordt meegegeven. In samenwerking met corporaties kan de gemeente ook wel inzetten op nieuwe ontwikkeling van betaalbare sociale woningbouw in hoog dynamische gebieden. · Meervoudig ruimtegebruik Meervoudig ruimtegebruik is van toepassing als ruimtelijke principe op alle mogelijke kansrijke plekken in Den Haag. Immers is de ruimte in de stad erg schaars en kan er sprake zijn van meerdere ruimteclaims. Meervoudig ruimtegebruik kan bijdragen aan het ontwikkelen van een hoogwaardig kwalitatief woonmilieu voor bijzondere doelgroepen. Kansrijke plekken kunnen dan dienen voor meer functies bovenop tijdelijke flexibele huisvesting van bijzondere doelgroepen.

· Monitoring van (tijdelijke) flexibele woonoplossingen Het doorlopend ontwikkelen van tijdelijke flexibele huisvesting vraagt om toepassing van nieuwe passende instrumenten door de gemeente. Een passend instrument is structurele monitoring om kansrijke plekken voor tijdelijke woonoplossingen te vinden en te benutten. Een tweejaarlijkse update van bestaande- en nieuwe kansrijke locaties wordt aanbevolen. In deze evaluatieronde is het mogelijk om te kijken naar nieuwe kansen binnen de grote gebiedsontwikkelingen van Den Haag.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

5 Bronnen Alles, M. (Maaike). 2018. Aankomstlocatie & roltrapfunctie versus de druk op betaalbaarheid: Hoe beïnvloedt druk op de betaalbaarheid van de woningmarkt het functioneren van de stad als aankomstlocatie en sociaaleconomische roltrap voor migranten? Erasmus Universiteit Rotterdam. Beschikbaar op World Wide Web via: https://thesis.eur.nl/pub/43813 Den Haag in Cijfers, 2020. Beschikbaar op World Wide Web via: https://denhaag.incijfers.nl/. Platform 31 en Expertisecentrum Flexwonen, 2019. Aan de slag met Flexwonen! Den Haag. In samenwerking met Ministerie van BZK en de provincie Zuid-Holland. Beschikbaar op World Wide Web via: https://flexwonen.nl/handreiking-aan-de-slag-met-flexwonen/.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

6 Bijlagen 6.1

Ontwikkeling woningmarkt Den Haag 2020

Ontwikkeling 1: Lichte stijging aanbod particuliere huur en lichte daling aanbod sociale huur Er is een percentuele toename in het aantal particuliere huurwoningen (figuur 1). De bewoners van de particuliere huurwoningen zijn sneller verhuisbereid (figuur 2). Figuur 1: Woningen naar eigendom % koop, sociale huur, particuliere huur, niet bepaald

Bron: Den Haag in Cijfers, 2020. Figuur 2: Verhuizingen naar eigendom in aantallen

Bron: Den Haag in Cijfers, 2020.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

Ontwikkeling 2: Stijging WOZ-waarde woningen bestaande uit hoog % appartementen Er is een stijging in de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in Den Haag (figuur 3). Er is groot aanbod aan appartementen en een toename van overige type woningen (figuur 4). Figuur 3: Gemiddelde WOZ-waarde woningen

Bron: Den Haag in Cijfers, 2020. Figuur 4: Woningen naar type % eengezinswoning, appartement en overige woning

Bron: Den Haag in Cijfers, 2020.

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

Ontwikkeling 3: Stijging van hoeveelheid sociale woningbouw door corporaties Naar schatting worden meer sociale huurwoningen bijgebouwd dan voorheen (figuur 5). Figuur 5: Woningen in aanbouw naar financieringscategorie

Bron: Den Haag in Cijfers, 2020.

6.2

Vergelijking situatie Haagse woongebieden 2020

De cijfers op woonwijkniveau t.a.v. woning naar eigendom (figuur 1) en WOZ-waarde (figuur 3) zijn vergeleken met deze figuren op het niveau van stad Den Haag. Dat is specifiek onderzocht voor het centrum-gebied inclusief CID en Binckhorst. Op basis van de cijfermatige analyse kan de gemeente bezien of op grond van deze cijfermatige gegevens van Den Haag onderbouwde keuzes mogelijk zijn voor het toevoegen van flexibele tijdelijke huisvesting bijzondere doelgroepen.

6.2.1 Referentie gemiddelde Den Haag Gemiddelde WOZ waarde= Koopwoning= Sociale huurwoning= Particuliere huurwoning= Eigendom nog niet bepaald=

€ 269.314,44,1% 31,4% 23,5% 0,9%

Legenda voor profielschetsen: Groen= boven het gemiddelde Rood= onder het gemiddelde Per woongebied zijn de buurten opgenomen waar mogelijke kansrijke locaties zijn aangewezen voor flexibele tijdelijke huisvesting bijzondere doelgroepen.

6.2.2 CID Wijk Centrum: Gemiddelde WOZ waarde= Koopwoning= Sociale huurwoning=

€ 270.579,23,8 % 35,3 %

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

Particuliere huurwoning= Eigendom nog niet bepaald=

39,0 % 1,9 %

Conclusie Centrum: De WOZ-waarde van het Centraal Innovatie District is gestegen naar net boven het gemiddelde van Den Haag. Het gebied heeft menging van diverse woningen waarvan meer huur dan koop. Wijk Stationsbuurt: Gemiddelde WOZ waarde= Koopwoning= Sociale huurwoning= Particuliere huurwoning= Eigendom nog niet bepaald=

€ 189.283,14,8 % 53,8 % 30,6 % 1,9 %

Conclusie Stationsbuurt: De WOZ-waarde is onder het gemiddelde van Den Haag. De wijk heeft relatief veel sociale huur. Buurt Rivierenbuurt-Noord & Zuid: Gemiddelde WOZ waarde= € 263.553,- (Noord) / € 129.834,- (Zuid) Koopwoning= 26,9 % (Noord) / 21,0 % (Zuid) Sociale huurwoning= 29,4 % (Noord) / 19,8 % (Zuid) Particuliere huurwoning= 41,8 % (Noord) / 58,1 % (Zuid) Eigendom nog niet bepaald= 1,9 % (Noord) / 1,2 % (Zuid) Conclusie Rivierenbuurt-Noord & Zuid: De WOZ-waarde is ver onder het gemiddelde in Rivierenbuurt-Zuid en is net onder het gemiddelde in Rivierenbuurt-Noord.

6.2.3 Haagse Hout Wijk Benoordenhout Gemiddelde WOZ waarde= Koopwoning= Sociale huurwoning= Particuliere huurwoning= Eigendom nog niet bepaald=

€ 544.442 72,1% 1,3% 23,5% 3,2%

Conclusie Benoordenhout: De gemiddelde WOZ waarde in Benoordenhout ligt aanzienlijk hoger dan het gemiddelde van Den Haag. Het percentage sociale huurwoningen ligt ruim onder het gemiddelde van Den Haag. Wijk Bezuidenhout Gemiddelde WOZ waarde= Koopwoning= Sociale huurwoning= Particuliere huurwoning= Eigendom nog niet bepaald=

€ 288.567 46,2% 15,0% 35,6% 2,9%

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

Conclusie Bezuidenhout: De gemiddelde WOZ waarde in Bezuidenhout ligt iets hoger dan het gemiddelde van Den Haag. Het percentage sociale huurwoningen ligt ruim onder het gemiddelde van Den Haag. Er zijn in verhouding relatief veel particuliere huurwoningen. Wijk Mariahoeve & Marlot Gemiddelde WOZ waarde= Koopwoning= Sociale huurwoning= Particuliere huurwoning= Eigendom nog niet bepaald=

€ 218.083 38,6% 42,8% 28,2% 0,5%

Conclusie Mariahoeve & Marlot: De gemiddelde WOZ waarde in Mariahoeve & Marlot ligt onder het gemiddelde van Den Haag. Het percentage sociale huurwoningen ligt ruim boven het gemiddelde van Den Haag. Er zijn in verhouding iets meer particuliere huurwoningen. Het percentage koopwoningen ligt iets onder het gemiddelde.

6.2.4 Centrum Wijk Schildersbuurt Gemiddelde WOZ waarde= Koopwoning= Sociale huurwoning= Particuliere huurwoning=

€ 159.867 20,2% 67,7% 11,9%

Conclusie Schildersbuurt: De gemiddelde WOZ waarde in de Schildersbuurt ligt ruim onder het gemiddelde van Den Haag. Het percentage sociale huurwoningen ligt ruim boven het gemiddelde van Den Haag. Er zijn in verhouding aanzienlijk minder particuliere huurwoningen. Het percentage koopwoningen ligt ruim onder het gemiddelde (bijna de helft van het gemiddelde). Wijk Archipelbuurt Gemiddelde WOZ waarde= Koopwoning= Sociale huurwoning= Particuliere huurwoning= Eigendom nog niet bepaald=

€ 547.506 55,8% 13,7% 29,4% 1,1%

Conclusie Archipelbuurt: De gemiddelde WOZ waarde in de Archipelbuurt ligt ruim boven het gemiddelde van Den Haag. Het percentage sociale huurwoningen ligt ruim onder het gemiddelde van Den Haag. Er zijn in verhouding meer particuliere huurwoningen. Het percentage koopwoningen ligt boven het gemiddelde. Transvaalkwartier Gemiddelde WOZ waarde= Koopwoning= Sociale huurwoning= Particuliere huurwoning=

€ 161.502 29,7% 43,7% 26,4%

Locatiestudie tijdelijke flexibele huisvesting bijzondere doelgroepen (2020)

Conclusie Transvaalkwartier: De gemiddelde WOZ waarde in het Transvaalkwartier ligt ruim onder het gemiddelde van Den Haag. Het percentage sociale huurwoningen ligt ruim boven het gemiddelde van Den Haag. Er zijn in verhouding iets meer particuliere huurwoningen. Het percentage koopwoningen ligt ruim onder het gemiddelde. Wijk Laakkwartier en Spoorwijk Gemiddelde WOZ waarde= € 164.561 Koopwoning= 32,8% Sociale huurwoning= 33,8% Particuliere huurwoning= 33,2% Conclusie Laakkwartier en Spoorwijk: De gemiddelde WOZ waarde in het Laakkwartier en Spoorwijk ligt ruim onder het gemiddelde van Den Haag. Koop, sociale huur en particuliere huur zijn in balans. Het percentage sociale huurwoningen ligt bijna gelijk met het gemiddelde van Den Haag. Er zijn in verhouding meer particuliere huurwoningen. Het percentage koopwoningen ligt ruim onder het gemiddelde.

6.2.5 Binckhorst Gemiddelde WOZ waarde= Koopwoning= Sociale huurwoning= Particuliere huurwoning= Eigendom nog niet bepaald=

€ 164.561 21,4% 0,0 % 74,2% 4,4 %

Conclusie Binckhorst: De WOZ-waarde ligt nog onder het gemiddelde van Den Haag. Binckhorst is een transitiegebied, dat wordt duidelijk uit het hoge aandeel van eigendom nog niet bepaald. Er is een groot aandeel particuliere huurwoningen in deze wijk gerealiseerd. Sociale huur lijkt nauwelijks aanwezig en van toepassing op de wijk.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11531126/1