RIS312232 Bijlage 3 OPENBAAR Grondexploitatie - HA-056 Grotiusplaats - openbaar deel bijlage 003

Openbare (partiële) herziene Grondexploitatie Grotiusplaats SBK-nummer: Projectcode: 22 april 2022

HA-56 FA006

(Partiële) herziening grondexploitatie plannaam (SBK HA-56/FA006)

Inhoudsopgave Samenvatting ................................................................................................................................. 3 1. Projectomschrijving .............................................................................................................. 5 1.1

Inleiding...................................................................................................................................................... 5

1.2

Historische besluitvorming ........................................................................................................................ 5

1.3

Planologisch juridische kaders ................................................................................................................... 6

2.

Plankaders ........................................................................................................................... 7 2.1

Plangebied ................................................................................................................................................. 7

2.2

Ruimtegebruik............................................................................................................................................ 7

2.3

Programma ................................................................................................................................................ 7

2.4

Omschrijving werken en werkzaamheden ................................................................................................. 7

2.5

Omschrijving gronduitgifte ........................................................................................................................ 7

2.6

Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte ......................................................................... 7

3.

Grondexploitatiebegroting.................................................................................................... 8 3.1

Begroting van kosten en opbrengsten ....................................................................................................... 8

3.2 Saldo (exploitatieresultaat) ........................................................................................................................ 9 3.2.1 Berekening saldo en parameters ........................................................................................................... 9 3.2.2 Saldo....................................................................................................................................................... 9

4.

Risicoanalyse ...................................................................................................................... 10 4.1

5.

6.

Risicoprofiel ............................................................................................................................................. 10

Verschillenverklaring .......................................................................................................... 11 5.1

Verschillenverklaring programma ............................................................................................................ 11

5.2

Verschillenverklaring saldo ...................................................................................................................... 11

5.3

Verschillenverklaring risicoprofiel ............................................................................................................ 11

Geheime bijlage: gedetailleerde begroting, risicoanalyse en verschillenverklaring ................ 12

2

(Partiële) herziening grondexploitatie plannaam (SBK HA-56/FA006)

Samenvatting Aanleiding De grondexploitatie Grotiusplaats (hierna “de grondexploitatie”) is een actief project. Onderdeel van de grondexploitatie is de realisatie van een overkluizing Utrechtsebaan en inrichting van de openbare ruimte op de overkluizing. Hiervoor is een budget geraamd in de grondexploitatie. De aanleiding voor deze partiele herziening is het voorstel om van de overkluizing een separaat investeringsproject te maken. De overkluizing was voorwaardelijk voor de ontwikkeling van de twee Grotius-torens, waarmee er een directe relatie is tussen de verkoop van bouwgrond (grondexploitatie) en de realisatie van de overkluizing. Deze relatie is er met voorliggende overkluizing nog steeds. Op 7 april 2020 heeft het college het Voorontwerp (VO) van de openbare ruimte rondom de woontorens en ter plaatse van de overkapping Utrechtsebaan (Maria Stuartplein, voorheen Grotiusplaats) vrijgegeven voor inspraak (RIS 305074). Het voorontwerp bestond uit het gedeelte boven de Utrechtsebaan (overkluizing Utrechtsebaan) en het Maria Stuartplein. Nadien is gebleken dat de overkluizing over de Utrechtsebaan veel complexer en duurder was dan eerder was aangenomen. Daarop heeft het college besloten om de overkluizing van de Utrechtsebaan te splitsen van de inrichting van het Maria Stuartplein.

Hierover heeft het college een brief gestuurd aan de raadscommissie Ruimte op 7 juli 2021 (RIS 309529). De grondexploitatie is in dit voorstel enkel op het onderdeel overkluizing herzien. Het programma, ruimtegebruik, plangebied, kosten en opbrengsten van de grondexploitatie zijn, na het uithalen van de zaken behorende bij de overkluizing, verder niet gewijzigd. Dit document is daarmee bedoeld als een aanvulling op de herziene grondexploitatie uit 2017 (RIS296560) en wordt beschouwd als een partiële herziening. Op het moment dat de overkluizing uit de grondexploitatie gehaald wordt, vervallen alle kosten die betrekking hebben op de overkluizing. In het kader van de overkluizing is tot en met 31-12-2021 voor € 3,2 mln. aan kosten gerealiseerd in de grondexploitatie. Voornamelijk in de vorm van engineeringskosten. Daarnaast resteert er nog voor € 8,3 mln. aan budget voor engineering en civieltechnische werken in de grondexploitatie ten behoeve van de overkluizing (prijspeil 1-1-2022). Als al deze kosten vervallen uit het project, verbeterd het financiële projectresultaat met € 11,5 mln. De grondexploitatie betreft een verlieslatend project, waar een verliesvoorziening voor getroffen is in de Voorziening negatieve plannen (VNP). Doordat het financiële resultaat met € 11,5 mln. verbeterd is er minder dekking nodig in de VNP. Dit leidt tot een vrijval op de VNP van € 11,5 mln.

Gelijktijdig met het uit de grondexploitatie halen van de overkluizing, wordt een separaat investeringsproject geopend waarin deze werkzaamheden ondergebracht worden. Dit project moet financieel gedekt worden. Het voorstel is daarom om de middelen die vrijvallen vanuit de VNP (€ 11,5 mln.) in te zetten als dekking voor het investeringsproject. Hiermee is de boekwaarde en vanuit de grondexploitatie verwachte benodigde budgetten gedekt Programma Het programma is in deze herziening niet aangepast. Resultaat, risico’s en dekking Het financiële resultaat van de GREX Grotiusplaats is met € 11,5 miljoen (CW 1-1-2022) verbeterd ten opzichte bij de MPG2022. Dit verschil is volledig het gevolg van het uithalen van de overkluizing uit de grondexploitatie Grotiusplaats. Er hebben geen aanpassingen plaatsgevonden in de ramingen van het project HA-56.

3

(Partiële) herziening grondexploitatie plannaam (SBK HA-56/FA006)

Het risicoprofiel van het project is verlaagd van € 1,4 miljoen (impact € 0,7 miljoen) bij de MPG 2022, naar € 0,6 miljoen (impact € 0,3 miljoen). De verbetering van het projectresultaat heeft een positief effect op de RGB. De dekking van het risicoprofiel maakt ook onderdeel uit van de RGB. Het verlagen van het risicoprofiel heeft een positief effect op de RGB.

4

(Partiële) herziening grondexploitatie plannaam (SBK HA-56/FA006)

1. Projectomschrijving 1.1

Inleiding

Dit document betreft het openbare deel van de partiële herziening van de grondexploitatie HA-56 Grotiusplaats (hierna GREX Grotiusplaats). Samen met het geheime deel, vormt dit document de partiële herziening van de GREX Grotiusplaats. De partiële herziening bevat een geheim deel omdat het project ramingen bevat van werkzaamheden en verkopen die nog op de markt gezet moeten worden. Openbaarheid van deze informatie zou de financiële positie van de gemeente nadelig kunnen beïnvloeden. De grondexploitatie Grotiusplaats (hierna “de grondexploitatie”) is een actief project. Onderdeel van de grondexploitatie is de realisatie van een overkluizing Utrechtsebaan en inrichting van de openbare ruimte op de overkluizing. Hiervoor is een budget geraamd in de grondexploitatie. De aanleiding voor deze partiele herziening is het voorstel om van de overkluizing een separaat investeringsproject te maken. De overkluizing was voorwaardelijk voor de ontwikkeling van de twee Grotius-torens, waarmee er een directe relatie is tussen de verkoop van bouwgrond (grondexploitatie) en de realisatie van de overkluizing. Deze relatie is er met voorliggende overkluizing nog steeds. Op 7 april 2020 heeft het college het Voorontwerp (VO) van de openbare ruimte rondom de woontorens en ter plaatse van de overkapping Utrechtsebaan (Maria Stuartplein, voorheen Grotiusplaats) vrijgegeven voor inspraak (RIS 305074).

Het voorontwerp bestond uit het gedeelte boven de Utrechtsebaan (overkluizing Utrechtsebaan) en het Maria Stuartplein. Nadien is gebleken dat de overkluizing over de Utrechtsebaan veel complexer en duurder was dan eerder was aangenomen. Daarop heeft het college besloten om de overkluizing van de Utrechtsebaan te splitsen van de inrichting van het Maria Stuartplein. Hierover heeft het college een brief gestuurd aan de raadscommissie Ruimte op 7 juli 2021 (RIS 309529). De grondexploitatie is in dit voorstel enkel op het onderdeel overkluizing herzien. Het programma, ruimtegebruik, plangebied, kosten en opbrengsten van de grondexploitatie zijn, na het uithalen van de zaken behorende bij de overkluizing, verder niet gewijzigd. Dit document is daarmee bedoeld als een aanvulling op de herziene grondexploitatie uit 2017 (RIS296560) en wordt beschouwd als een partiële herziening. Op het moment dat de overkluizing uit de grondexploitatie gehaald wordt, vervallen alle kosten die betrekking hebben op de overkluizing. In het kader van de overkluizing is tot en met 31-12-2021 voor € 3,2 mln. aan kosten gerealiseerd in de grondexploitatie. Voornamelijk in de vorm van engineeringskosten. Daarnaast resteert er nog voor € 8,3 mln. aan budget voor engineering en civieltechnische werken in de grondexploitatie ten behoeve van de overkluizing (prijspeil 1-1-2022).

Als al deze kosten vervallen uit het project, verbeterd het financiële projectresultaat met € 11,5 mln. De grondexploitatie betreft een verlieslatend project, waar een verliesvoorziening voor getroffen is in de Voorziening negatieve plannen (VNP). Doordat het financiële resultaat met € 11,5 mln. verbeterd is er minder dekking nodig in de VNP. Dit leidt tot een vrijval op de VNP van € 11,5 mln. Gelijktijdig met het uit de grondexploitatie halen van de overkluizing, wordt een separaat investeringsproject geopend waarin deze werkzaamheden ondergebracht worden. Dit project moet financieel gedekt worden. Het voorstel is daarom om de middelen die vrijvallen vanuit de VNP (€ 11,5 mln.) in te zetten als dekking voor het investeringsproject. Hiermee is de boekwaarde en vanuit de grondexploitatie verwachte benodigde budgetten gedekt.

1.2

Historische besluitvorming

Onderstaand een historisch overzicht van de herzieningen van de GREX Grotiusplaats. − −

Op 13 mei 1993 (rv 152) heeft de raad het Masterplan voor de Grotiusplaats vastgesteld. Op 18 december 2012 is de herziening vastgesteld (RIS 255710) waarmee het kantorenprogramma is vervangen voor een gemengd programma van wonen, onderwijs en parkeren en is besloten het initiatief voor een nieuwe ontwikkeling aan de markt over te laten. 5

(Partiële) herziening grondexploitatie plannaam (SBK HA-56/FA006)

−

− −

− − − − −

1.3

Op 16 juli 2015 is de overeenkomst met Multivast ontbonden en heeft het college een Intentieovereenkomst met ontwikkelaar Provast afgesloten voor de ontwikkeling van deze locatie (RIS 286380) Vaststelling van de programmabegroting 2017-2002 waar bij het Meerjarig Investeringsplan (MIP) € 2,5 mln kredietlasten voor de overkluizing van de Utrechtsebaan is begroot. Op 10 november 2016 heeft het college de concept-gebiedsvisie CS Oost vastgesteld en deze visie de ruimtelijke randvoorwaarden en beleidsmatige kaders voor de ontwikkeling op de Grotiusplaats vastgelegd. Op 31 januari 2017 heeft het college besloten CS-Oost als OV-georiënteerde pilotgebied aan te wijzen (RIS 296217). De laatste herziening van het projectdocument en de grondexploitatie Grotiusplaats was in 2017 (RIS 296560). Bijstelling grondexploitatie in MPG 2019 als gevolg van prijsstijgingen Bijstelling grondexploitatie in REIS 2020 vanwege aanpassing constructie, zodat vertunneling mogelijk blijft en duurzaamheidsmaatregelen. Het college heeft besloten om de verdere uitwerking van overkluizing Utrechtsebaan en inrichting Maria Stuartplein als aparte processen voort te zetten, waarover de raad is geïnformeerd middels een brief aan de raadscommissie Ruimte (RIS309529).

Planologisch juridische kaders

Deze partiële herziening vereist geen aanpassing van dit planologische kader.

6

(Partiële) herziening grondexploitatie plannaam (SBK HA-56/FA006)

2. Plankaders De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.

2.1

Plangebied

Deze partiële herziening vereist geen aanpassing van het plangebied.

2.2

Ruimtegebruik

Deze partiële herziening vereist geen aanpassing van het plangebied.

2.3

Programma

Deze partiële herziening vereist geen aanpassing van het programma.

2.4

Omschrijving werken en werkzaamheden

De grond is uitgegeven aan Provast voor de realisatie van de twee woontorens. De gemeente richt de openbare ruimte in. Het betreft het stukje recht tegenover de Grotius-torens, gelegen tussen de Theresiastraat en de Juliana van Stolberglaan. Op 7 april 2020 heeft het college het Voorontwerp (VO) van de openbare ruimte rondom de woontorens en ter plaatse van de overkapping Utrechtsebaan (Maria Stuartplein, voorheen Grotiusplaats) vrijgegeven voor inspraak (RIS 305074). Het voorontwerp bestond uit het gedeelte boven de Utrechtsebaan (overkluizing Utrechtsebaan) en het Maria Stuartplein. Nadien is gebleken dat de overkluizing over de Utrechtsebaan veel complexer en duurder was dan eerder was aangenomen. Daarop heeft het college besloten om de overkluizing van de Utrechtsebaan te splitsen van de inrichting van het Maria Stuartplein. Hierover heeft het college een brief gestuurd aan de raadscommissie Ruimte op 7 juli 2021 (RIS 309529). De splitsing van de overkluizing wordt financieel geregeld via deze partiële herziening. Betreffende uitvoering is uit het programma van de grondexploitatie gehaald, het budget en gerealiseerde kosten worden onderdeel van een met het betreffende raadvoorstel te operationaliseren investeringskrediet. De torens van de Grotiusplaats worden opgeleverd in de periode van mei tot juli 2022.

Voor deze periode wordt een tijdelijke bestrating aangelegd om in een veilige en aangename omgeving te voorzien. Bij de tijdelijke inrichting wordt zoveel mogelijk geanticipeerd op de definitieve inrichting. Cruciaal voor de planning is de levering van het noodzakelijke bestratingsmateriaal. Naar verwachting kan rond de zomer 2023 worden gestart met de uitvoering. Bovenwijkse kosten Aan de grondexploitatie zijn geen bovenwijkse kosten toegerekend.

2.5

Omschrijving gronduitgifte

De grond binnen het project is eerder uitgegeven. Er zijn geen opbrengsten meer te verwachten. De Deze partiële herziening vereist geen aanpassing van de grondopbrengsten.

2.6

Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte

Het verwachte eindjaar van de grondexploitatie is 2023.

7

(Partiële) herziening grondexploitatie plannaam (SBK HA-56/FA006)

3. Grondexploitatiebegroting Een grondexploitatiebegroting is de financiële vertaling van voorgenoemde plankaders, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd. De grondexploitatiebegroting wordt na bestuurlijke vaststelling jaarlijks geactualiseerd via de programmabegroting. De grondexploitatie Grotiusplaats is een actief project. De grondexploitatie is in dit voorstel enkel op het onderdeel overkluizing herzien. Het programma, ruimtegebruik, plangebied, kosten en opbrengsten van de grondexploitatie zijn, na het uithalen van de zaken behorende bij de overkluizing, verder niet gewijzigd. Dit document is daarmee bedoeld als een aanvulling op de herziene grondexploitatie uit 2017 (RIS296560) en wordt beschouwd als een partiële herziening. Op het moment dat de overkluizing uit de grondexploitatie gehaald wordt, vervallen alle kosten die betrekking hebben op de overkluizing. In het kader van de overkluizing is tot en met 31-12-2021 voor € 3,2 mln. aan kosten gerealiseerd in de grondexploitatie. Voornamelijk in de vorm van engineeringskosten. Daarnaast resteert er nog voor € 8,3 mln. aan budget voor engineering en civieltechnische werken in de grondexploitatie ten behoeve van de overkluizing (prijspeil 1-1-2022). Als al deze kosten vervallen uit het project, verbeterd het financiële projectresultaat met € 11,5 mln.

De grondexploitatie betreft een verlieslatend project, waar een verliesvoorziening voor getroffen is in de Voorziening negatieve plannen (VNP). Doordat het financiële resultaat met € 11,5 mln. verbeterd is er minder dekking nodig in de VNP. Dit leidt tot een vrijval op de VNP van € 11,5 mln. Gelijktijdig met het uit de grondexploitatie halen van de overkluizing, wordt een separaat investeringsproject geopend waarin deze werkzaamheden ondergebracht worden. Dit project moet financieel gedekt worden. Het voorstel is daarom om de middelen die vrijvallen vanuit de VNP (€ 11,5 mln.) in te zetten als dekking voor het investeringsproject. Hiermee is de boekwaarde en vanuit de grondexploitatie verwachte benodigde budgetten gedekt.

3.1

Begroting van kosten en opbrengsten

Het voorstel bij deze herziening is om de overkluizing uit de GREX Grotiusplaats te halen. Het actuele project (aangeduid met “herziening”) moet daarom vergeleken worden met het “oude” HA-056. Dit project had een resultaat van € 13,8 miljoen negatief (CW 1-1-2022). Het actuele project kent een negatief resultaat van € 2,3 miljoen (CW 1-1-2022). Op contante waarde betekend dit een verbetering van het project resultaat met € 11,5 miljoen. Hieronder een weergave van de verwachte fasering van de kosten en opbrengsten binnen dit plan.

Uit de voorgaande tabel volgt de volgende cashflow grafiek:

8

(Partiële) herziening grondexploitatie plannaam (SBK HA-56/FA006)

Plankosten De plankosten bedragen € 1,9 miljoen, waarvan € 1,5 miljoen boekwaarde was op 1-1-2022. De plankosten zijn niet bepaald op basis van de Haagse plankostennormering, maar op basis van de werkelijk gerealiseerde plankosten in het project en de nog verwachte werkzaamheden.

3.2

Saldo (exploitatieresultaat)

De grondexploitatiebegroting komt tot uiting in een exploitatieresultaat (saldo). Het exploitatieresultaat wordt uitgedrukt op verschillende manieren: -

Nominaal: saldo van kosten en opbrengsten Reëel: nominaal saldo inclusief inflatie Eindwaarde: reëel saldo inclusief rente Contante waarde: eindwaarde teruggerekend naar prijspeil heden. De voorziening (voorziening negatieve plannen) die moet getroffen voor een verliesgevende grondexploitatie wordt gewaardeerd op deze waarde.

Op basis van de BBV1-voorschriften wordt bij grondexploitaties uitgegaan van een berekening van het plansaldo op contante waarde. De verwachte rentelasten worden hierbij wel meegenomen in het saldo maar worden niet vooraf apart en zichtbaar geraamd. Dit in tegenstelling tot een berekening op eindwaarde.

3.2.1 Berekening saldo en parameters Voor het berekenen van het plansaldo op contante waarde is op jaarbasis uitgegaan van de volgende parameters (conform het wijzigingsbesluit vernieuwing BBV2): -

rente: kostenstijging: opbrengstenstijging: prijspeil: eindwaarde per: netto contante waarde per:

1,0% CPI en GWW geen 1-1-2022 31-12-2023 1-1-2022

3.2.2 Saldo Op basis van de exploitatiebegroting en de parameters heeft het plan een verwacht nadelig saldo van € 2,3 miljoen op contante waarde per 1-1-2022 en € 2,4 miljoen op eindwaarde per 31-12-2023. De tijdinvloeden/faseringsinvloeden tot einddatum (indexering, rente en discontovoet) zijn: € 0,1 miljoen. De herziening heeft geen nadelig gevolg op de stand van de Reserve Grondbedrijf (RGB). 1

Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) De verslaggevingsregels voor grondexploitaties zoals die voortkomen uit het Besluit Begroting Provincies en gemeenten (BBV) zijn met ingang van 1 januari 2016 herzien. Hierbij is binnen grondexploitatiecomplexen onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten activa, zijnde bouwgrondexploitaties, materiele vaste activa en faciliterende grondbeleid.

2

9

(Partiële) herziening grondexploitatie plannaam (SBK HA-56/FA006)

4. Risicoanalyse Een exploitatiebegroting en -resultaat dient altijd te worden bezien in het licht van het risicoprofiel, zijnde de aangeduide risico’s en kansen in het project. Dit hoofdstuk presenteert de uitkomst van de risicoanalyse, welke is opgenomen in de geheime bijlage bij deze grondexploitatie. Na bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie wordt de risicoanalyse jaarlijks geactualiseerd via de MPG.

4.1

Risicoprofiel

De som van de impact van alle risico’s is € 0,3 miljoen, die van de kansen € 0. Het risicoprofiel van het project is daarmee € 0,3 miljoen. Het project kent geen positief projectresultaat. Hierdoor moet het risicoprofiel volledig gedekt worden vanuit het weerstandsvermogen. Bij de herziening is voor € 1,2 miljoen (impact € 0,6 miljoen) aan risico’s komen te vervallen. Dit risico is voornamelijk komen te vervallen omdat het risico deels toebehoorde tot de overkluizing. Doordat de overkluizing uit de grondexploitatie wordt gehaald, komt dit deel daarvoor te vervallen. In de plaats daarvan is er een nieuw risico gevormd. Er is voor € 0,4 miljoen (impact € 0,2 miljoen) aan nieuwe risico’s gevormd. Er zijn geen kansen binnen de grondexploitatie aangeduid. Daarnaast is voor € 0,2 miljoen (impact € 0,1 miljoen) aan risico’s gehandhaafd. Het actuele risicoprofiel van het project komt daarmee op € 0,6 miljoen (impact € 0,3 miljoen). Het risicoprofiel bij de MPG 2022 was € 1,4 miljoen (impact € 0,6 miljoen).

10

(Partiële) herziening grondexploitatie plannaam (SBK HA-56/FA006)

5. Verschillenverklaring In deze paragraaf worden de verschillen tussen de herziene grondexploitatie en de laatst vastgestelde stand van het plan (jaarrekening 2021) aangegeven. Hierbij wordt ingegaan op de programmatische wijzigingen, de financiële wijzigingen binnen het plan als ook de wijziging in risico’s.

5.1

Verschillenverklaring programma

Er hebben zich geen veranderingen in het programma voorgedaan.

5.2

Verschillenverklaring saldo

Zie 3.0 en 3.0.

5.3

Verschillenverklaring risicoprofiel

Zie 4.1.

11

(Partiële) herziening grondexploitatie plannaam (SBK HA-56/FA006)

6. Geheime bijlage: gedetailleerde begroting, risicoanalyse en verschillenverklaring

12