RIS312162 Bijlage

Periodieke meerjarenplan ‘The New Farm’ Update, Periode: 2022-2026

Kleinschalige bedrijfsruimtes voor productiebedrijven in het Centrum van Den Haag

Auteur: Roderik Wuite (Directeur Starterspanden Den Haag B.V.) Versie: concept Datum: 1 februari 2022

1

SAMENVATTING ..................................................................................................................................... 3 1.

INTRODUCTIE ................................................................................................................................. 4

2.

MARKT VOOR BEDRIJFSHUISVESTING .......................................................................................... 5

3.

BELEIDSKADERS GEMEENTE DEN HAAG ...................................................................................... 5

4.

LOCATIE THE NEW FARM .............................................................................................................. 6

5.

MISSIE EN DOELSTELLINGEN THE NEW FARM............................................................................... 6

6.

DOELGROEP .................................................................................................................................. 7

7.

WAARDEPROPOSITIE THE NEW FARM .......................................................................................... 7

8.

MARKETING EN ORGANISATIE ...................................................................................................... 7

9.

ACTIVITEITENPLAN ......................................................................................................................... 8

10. FINANCIËLE PARAGRAAF .............................................................................................................. 10 11. STRATEGISCHE OPTIES STARTERSPANDEN DEN HAAG CV ......................................................... 14

2

Samenvatting The New Farm is een bedrijfsverzamelgebouw gelegen aan de Televisiestraat 2-4 in het stadsdeel Centrum in Den Haag. In 2016 is het plan ‘De Schilde bedrijfsverzamelgebouw, Stadslandbouw, Duurzaamheid en Innovatie’ vastgesteld door de Gemeente (RIS294506). Het concept was gericht op Vertical Farming. Dit concept heeft zich niet optimaal ontwikkeld. In 2020 en 2021 is ingezet op het verbreden van het thema stadslandbouw naar voedselproductie. Er is meer nadruk gelegd op het thema duurzaamheid in de vorm van circulaire economie. En aan het thema innovatie is invulling gegeven op het vlak van sociale innovatie/impact. De verbreding van het concept naar productiebedrijven heeft ervoor gezorgd dat nieuwe bedrijven zich hebben gevestigd in het pand. Momenteel zitten er ca. 45 bedrijven in The New Farm en ontwikkelt het pand zich positief. Met een update van het periodieke meerjarenplan ‘The New Farm’ geeft Starterspanden Den Haag CV voor de periode 2022-2026 richting aan de verdere ontwikkeling van het pand. In de markt voor bedrijfshuisvesting is een groeiende behoefte aan kleinschalige betaalbare bedrijfsruimte in de stad. Bedrijfsverzamelgebouwen, bestaande uit meerdere bedrijfsunits, zijn in trek. Interactie en ruimte voor ontmoetingen tussen mensen, bedrijven en ketens is voor ‘ondernemers van nu’ belangrijk.

The New Farm sluit aan bij deze ontwikkeling en geeft daarmee invulling aan de Gemeentelijke economische beleidsdoelstellingen op het vlak van bedrijfshuisvesting. De missie luidt als volgt: The New Farm is een bedrijfsverzamelgebouw met kleinschalige betaalbare bedrijfsruimte voor productiebedrijven binnen de thema’s voedsel, circulaire economie (duurzame energie) en (sociale) innovatie in het centrum van Den Haag. De doelstellingen van The New Farm zijn op hoofdlijnen: Behouden van bedrijvigheid en werkgelegenheid in het centrum van Den Haag. Realiseren en duurzaam (financieel gezond) exploiteren van 9.000 m2 kleinschalige bedrijfsruimte. Minimaal 40 actieve bedrijven in het pand. Creëren inspirerende omgeving voor huurders en bezoekers. Faciliteren van kruisbestuivingen, interactie en educatie. Verduurzamen van het pand. The New Farm biedt betaalbare bedrijfsruimte voor productiebedrijven in het Centrum van Den Haag, op een locatie die goed bereikbaar is voor medewerkers en leveranciers, in een inspirerende omgeving met een actief netwerk van huurders waarin kruisbestuivingen worden gefaciliteerd, met dienstverlenende bedrijven ondersteunend aan de productiebedrijven.

Voor de periode 2022-2026 zijn de volgende activiteiten gepland: Realiseren box-in-box bedrijfsruimtes op 2e en 3e verdieping en nieuwe entrees Verbeteren energieprestaties en klimaat Lanceren nieuwe website en bijbehorende social media kanalen Planvorming en uitvoeren kruisbestuiving / community building Planvorming en uitvoeren om The New Farm aantrekkelijk maken voor bezoekers als voorbeeld van een circulaire lokale producite omgeving / hub. Onderzoeken en vormgeven toekomstbestendige beheerorgansiatie Uitwerken van een strategische visie voor Starterspanden Den Haag CV uitwerken Planvorming en uitvoeren nieuwe invulling dakkas De financiële exploitatie van The New Farm is sterk verbeterd door hogere huuropbrengsten en lagere exploitatiekosten. De jaarlijkse herwaardering van het pand op balansdatum is een belangrijke factor in het jaar resultaat van Starterspanden Den Haag CV.

3

1. Introductie The New Farm is een bedrijfsverzamelgebouw gelegen aan de Televisiestraat 2-4 in het stadsdeel Centrum in Den Haag. De eigenaar van het pand is Starterspanden Den Haag C.V., een gezamenlijke onderneming van de Gemeente Den Haag en het Fonds voor Ruimte en Economie Den Haag (fonds FRED). In 2016 is het plan ‘De Schilde bedrijfsverzamelgebouw, Stadslandbouw, Duurzaamheid en Innovatie’ vastgesteld door de Gemeente (RIS294506). Doelstelling was het realiseren van een showroom voor bedrijven die specifieke technieken en technologieën op het gebied van vertical farming ontwikkelen en ter plaatse produceren. De naam ‘De Schilde’ werd vervangen door een nieuwe naam ‘The New Farm’. De ontwikkeling van het pand volgens het concept van vertical farming heeft niet geleid tot een volledig duurzame bezetting en rendabele exploitatie van het pand. In 2020 en 2021 is ingezet op het verbreden van het thema stadslandbouw naar voedselproductie. Er is meer nadruk gelegd op het thema duurzaamheid in de vorm van circulaire economie. En aan het thema innovatie is invulling gegeven op het vlak van sociale innovatie/impact. Er is actief gezocht naar nieuwe huurders binnen deze thema’s. Het resultaat is dat meerdere bedrijven zich in het pand hebben gevestigd.

Om deze nieuwe huurders te kunnen huisvesten zijn in 2020 en 2021 noodzakelijke gebouw gebonden investeringen uitgevoerd met behulp van financiering vanuit het Fonds voor Ruimte en Economie Den Haag (fonds ‘FRED’). Op dit moment zijn er ca. 45 bedrijven gevestigd in The New Farm. Enkele voorbeelden hiervan zijn i-did factory (textielrecycling), Copiatek (recycling ICT-apparatuur), Yespers (producent van biologische ontbijtproducten), WholyGreens (producent van groente pasta), Roast Factory (koffiebranderij), Eiber Bier (de hoogste bierbrouwerij van Nederland) en Haags Hoog (horeca). Met de komst van nieuwe huurders is de bezettingsgraad eind 2021 ca. 80%. Het pand ontwikkelt zich positief. Door de hogere bezetting zijn de huurinkomsten gestegen waardoor de financiële exploitatie van het pand is verbeterd. De maakbedrijven in pand zorgen voor actie waardoor een inspirerende omgeving is gecreëerd door en voor huurders en bezoekers. Met een in 2021 toegekende subsidie van het programma Kansen voor West II en het Actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte van de Gemeente Den Haag, kan deze positieve ontwikkeling worden doorgezet. Met deze middelen worden in 2022 en 2023 op de 2e en 3e verdieping in het pand nieuwe ‘box in box’ units gerealiseerd voor productiebedrijven.

De nieuwe ruimtes hebben een flexibele indeling, zijn volledig duurzaam, recyclebaar en worden energetisch geoptimaliseerd. De kas op het dak (voormalige groentekas Urban Farmers) heeft momenteel geen actieve functie. De kleinere bezoekerskas is in gebruik door Haags Hoog en heeft een horecafunctie. Door de positieve ontwikkeling in het pand en de toename van huurders en bezoekers, is de interesse van partijen in de kas toegenomen. Een nieuwe invulling van de kas maakt het concept van The New Farm compleet. De ontwikkeling van The New Farm is positief en is het zaak om deze lijn door te trekken en het pand af te maken. Met een update van het periodieke meerjarenplan ‘The New Farm’ geeft Starterspanden Den Haag CV voor de periode 2022-2026 richting aan de verdere ontwikkeling van het pand.

4

2. Markt voor bedrijfshuisvesting In de markt voor bedrijfshuisvesting is een groeiende behoefte aan kleinschalige betaalbare bedrijfsruimte in de stad. De vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte wordt voornamelijk verklaard door de stijging van het aantal zzp’ers en kleine bedrijven. Ook bedrijven uit de (ambachtelijke) maakindustrie kiezen vaker voor andere plekken dan de traditionele bedrijfsterreinen. Vooral kleinschalige bedrijfscomplexen en –verzamelgebouwen, bestaande uit meerdere bedrijfsunits, zijn in trek. Dit komt onder andere doordat deze bedrijfsverzamelgebouwen interactie en ruimte bieden voor ontmoetingen tussen mensen, bedrijven en ketens, wat voor ‘ondernemers van nu’ belangrijk is. The New Farm sluit aan bij deze ontwikkeling.

3. Beleidskaders Gemeente Den Haag De beleidskaders van de Gemeente gericht op het stimuleren van kleinschalige bedrijfshuisvesting zijn: Het coalitieakkoord 2019-2022, hierin wordt expliciet gerefereerd aan deze problematiek (p. 61): “De bedrijfshuisvestingsstrategie zetten we voort. Bedrijfsverzamelgebouwen zijn belangrijk voor startende ondernemers als betaalbaar onderkomen.” Daarnaast staat in het coalitieakkoord beschreven dat de maakindustrie, specifiek aandacht verdient (p. 64). “Dit is een apart spoor in de economische visie, gericht op werkgelegenheid in bijvoorbeeld de bouw en de duurzaamheidssector. Zowel voor praktisch opgeleiden als voor hoger opgeleiden zien we kansen in de maakindustrie. We gaan op zoek naar meer bedrijven in de maakindustrie die zich willen vestigen in Den Haag en denken mee in de huisvestingsmogelijkheden voor deze bedrijven.” De bedrijfshuisvestingsstrategie (RIS303177). Een doelstelling binnen deze strategie is het stimuleren van economische groei door toevoegen van geschikte bedrijfshuisvesting en bestaande bedrijvigheid in de stad te behouden. De economische visie Den Haag +2030: “De gemeente Den Haag wil economische ontwikkeling niet enkel laten plaatsvinden in de economisch meest aantrekkelijke gebieden, maar ook in de stadsdelen die het hard nodig hebben, zodat de wijkeconomie wordt versterkt.

In het coalitieakkoord wordt hiernaar gerefereerd met de wijkaanpak Nieuwe Stijl. De wijkaanpak is veel breder dan alleen de ruimtelijke inrichting. Het gaat om het stimuleren van werkgelegenheid, betere huisvesting, differentiatie, ontmoeting, veiligheidsaanpak, gezondheidsbevordering en ontmoeting.” Verder noemt de economische visie Den Haag + 2030: (p. 48). “Op alle niveaus ligt een opgave voor het fors toevoegen van betaalbare, duurzame en bereikbare bedrijfshuisvesting in aantrekkelijke werkmilieus. Er is meer grip op vastgoed nodig, om te kunnen sturen bij concurrerende ruimteclaims en marktontwikkeling te stimuleren. Interventies zijn nodig om een actieve rol te spelen in vastgoedontwikkelingen waar de markt niet automatisch zelf in voorziet, maar wel een duidelijke behoefte aan heeft.”

5

4. Locatie The New Farm The New Farm is gelegen op een industrieterrein in de multiculturele Haagse wijk ‘Groente- en Fruitmarkt’ (zie sterretje op bijgaande kaart). De wijk grenst aan de wijken Laakkwartier en Spoorwijk, Moerwijk, Transvaalkwartier en Schilderswijk. Aan de zuid- en oostzijde ligt het Laakanaal met de vele woonboten. Er wonen bijna 5.300 mensen in deze wijk (1 januari 2020). Er wonen relatief veel jonge mensen: 38% is jonger dan 25 jaar en slechts 7% is ouder dan 65 jaar (gemeente Den Haag respectievelijk 30% en 14%). Opvallend is het multiculturele karakter van de wijk: bijna 90% van de inwoners heeft een migratieachtergrond, 74% heeft een niet westerse migratieachtergrond. Bijna de helft hiervan heeft een Turkse achtergrond. Het grootste deel van de woningvoorraad (60%) bestaat uit huurwoningen. De wijk kent een relatief groot aandeel huishoudens met een laag Afbeelding 1: Locatie The New Farm in Groente- en Fruitwijk inkomen1.

5. Missie en doelstellingen The New Farm Missie: “The New Farm is een bedrijfsverzamelgebouw met kleinschalige betaalbare bedrijfsruimte voor productiebedrijven binnen de thema’s voedsel, circulaire economie (duurzame energie) en (sociale) innovatie in het centrum van Den Haag.” De doelstellingen van The New Farm zijn: Behouden van bedrijvigheid en werkgelegenheid in het centrum (wijken Transvaal, Moerwijk, Schilderwijk, Groente- en Fruitmarkt) van Den Haag. Realiseren en duurzaam exploiteren van 9.000 m2 (incl. dak kas) betaalbare kleinschalige bedrijfsruimte voor productiebedrijven in de stad. Minimaal 40 actieve bedrijven in het pand. Gemiddelde looptijd huurcontracten > 3 jaar. Hoge mate van tevredenheid bij huurders. Creëren inspirerende omgeving voor huurders en bezoekers. Faciliteren van kruisbestuivingen, interactie en educatie. Verduurzamen van het pand. Rendabele exploitatie (solvabiliteit > 30% en liquiditeitsratio > 2,0). Bezettingsgraad >95%. The New Farm voorziet in de vraag naar kleinschalige betaalbare bedrijfsruimte in de stad. En geeft invulling aan de realisatie van de gemeentelijke beleidskaders op het gebied van kleinschalige bedrijfsruimte.

1 Bron: https://denhaag.incijfers.nl

6

6. Doelgroep De primaire doelgroep van The New Farm zijn productiebedrijven. De unieke karakteristieken van het pand passen bij uitstek bij deze doelgroep. Productiebedrijven hebben behoefte aan een ruimte om producten te maken, op te slaan en ondersteunende kantoor- en ontvangstruimte. Door deze specifieke wensen kunnen deze productiebedrijven vaak niet terecht in bestaande “glazen” bedrijfsverzamelgebouwen met kantoren, die meer gericht zijn op zakelijke dienstverlening. De secundaire doelgroep zijn aan productiebedrijven ondersteunende bedrijven en dienstverlening die het totaalconcept van The New Farm versterken. Denk hierbij aan bedrijven die personeel voor het productieproces opleiden, taaltrainingen verzorgen of bedrijven die voorzien in grondstoffen en productontwikkeling.

7. Waardepropositie The New Farm The New Farm biedt betaalbare bedrijfsruimte voor productiebedrijven in het Centrum van Den Haag, op een locatie die goed bereikbaar is voor medewerkers en leveranciers, in een inspirerende omgeving met een actief netwerk van huurders waarin kruisbestuivingen worden gefaciliteerd, met dienstverlenende bedrijven ondersteunend aan de productiebedrijven. De markthuur voor het pand is € 70-75 per m2 per jaar (excl. btw en servicekosten). De unieke gebouw kenmerken van The New Farm maken het mogelijk om te voorzien in de behoefte van productiebedrijven. Productiebedrijven hebben voor hun eigen bedrijfsvoering behoefte aan drie elementaire zaken: Bedrijfsruimte voor het primaire productieproces Kleinschalige bedrijfsruimtes (werkplekken voor medewerkers, creatieve ruimtes, ontwerpruimtes, vergaderlocaties en stilteplekken voor videobellen) Opslagruimte

8. Marketing en organisatie Een voorwaarde voor het toekomstbestendig kunnen aanbieden van betaalbare kleinschalige bedrijfsruimte in een bedrijfsverzamelgebouw is een efficiënte en flexibele organisatiestructuur. De organisatie van The New Farm heeft een overzichtelijk team. Het team bestaat uit een directeur, commercieel beheerder en technisch beheerder. The New Farm heeft geen personeel in dienst. De directie en beheerderstaken zijn op basis van inhuur contracten ingevuld. De huur- en financiële administratie is uitbesteed aan externe partijen. Huurcontracten en het aantrekken van nieuwe huurders (verkoop) wordt door het eigen team gedaan. Voor gebouwaanpassingen en specifieke wensen van (nieuwe) huurders werkt The New Farm samen met een architect. De marketing van The New Farm is grotendeels autonoom gegroeid op basis van ‘mond tot mond’ reclame door enthousiaste huurders. De huurders geven kleur aan het gebouw. De website (www.thenewfarm.com) en social mediakanalen zijn ondersteunende verkoopen marketinginstrumenten. De ‘actie’ die te zien is in de maakprocessen in het pand zorgen voor een inspirerende omgeving die bezoekers het ‘verhaal van The New Farm’ laat vertellen, waardoor het gebouw zichzelf verkoopt binnen het netwerk van huurders en bezoekers.

Aansluiting bij Haags Impact City hub netwerk geeft The New Farm de mogelijkheid om de zichtbaarheid in de Stad Den Haag verder te verbeteren.

7

9. Activiteitenplan Voor de korte en lange termijn zijn de volgende activiteiten gepland om de volledige potentie uit het pand te halen: -

2022-2023: Realiseren box-in-box bedrijfsruimtes op 2e en 3e verdieping Op de derde verdieping wordt ongeveer 500m2 verbouwd tot kleinschalige, flexibele en duurzame bedrijfsruimtes. Een ‘tradionele’ bouw en inrichting met wanden is hier niet wenselijk, omdat dit (a) niet inspeelt op de behoefte aan flexibele ruimtes en (b) energetisch niet haalbaar is vanwege de hoge plafonds en het vele glas. De oplossing hiervoor is het box-in-box principe waarbij binnen een grotere ruimte kleinere ruimtes gemaakt worden die eventueel ook gemakkelijk om te bouwen zijn tot grotere ruimtes. Deze ombouw zorgt ook voor een luchtspouw tussen de buitenmuur en de wanden van de bedrijfsruimtes. Die lucht kan gebruikt worden voor verwarmen en koelen. Op de derde verdieping wordt tevens een vergaderzaal gerealiseerd die door alle huurders in het pand gebruikt kan worden. Dit concept wordt ook toegepast op de tweede verdieping. Hiervoor zullen de bestaande kantoorunits op de tweede verdieping eerst worden gesloopt, hierbij zal het sloopmateriaal zoveel mogelijk worden hergebruikt. De kantoren op de 2e verdieping dateren uit 1998, hier is de verdieping nog voorzien van een verlaagd plafond van 2 meter.

Wanneer dit verlaagde plafond wordt gesloopt en het nieuwe box-in-box concept wordt uitgevoerd, ontstaat een inspirerendere werkomgeving en meer verhuurbaar vloeroppervlakte door optimaal gebruik van de vrije hoogte van 4,5 meter. Op de tweede verdieping gaat het om een oppervlakte van 1.000 m2 en aangezien hier ook deels in de hoogte extra ruimte wordt gecreëerd, gaat het om een totale oppervlakte van ongeveer 1.250 m2.

-

2022-2024: Verbeteren energieprestaties en klimaat Een goede luchtbehandeling en ventilatie is belangrijk voor een goed werkklimaat. Zeker voor kleinschalige bedrijfsruimtes, waarbij COVID-19 de urgentie ervan nog extra onder het voetlicht heeft gebracht. In het box-in-box concept is het belangrijk dat de ruimtes inidividueel en flexibel naar behoefte verwarmd en gekoeld kunnen worden. Vergelijkbaar met veel moderne hotels waarbij je per kamer lucht kunt koelen en verwarmen. Dit alles vraagt om de volgende investeringen: vervanging of renovatie van twee luchtbehandelingsinstallaties voor beide verdiepingen inclusief de aanleg van nieuwe leidingen en kanaalwerk, het vernieuwen van electra en het aanbrengen van nieuwe installaties (per unit) op de derde en later op de tweede verdieping. Voor een goed werkklimaat zal ook de glazen gevel aan de Fruitwegzijde op de tweede en derde verdieping voorzien worden van zonwering. De zonwering wordt gemaakt en geleverd door I-did, een huurder in het pand. Tot slot wordt de grote goederenlift vernieuwd, deze is belangrijk voor een goed ‘verticaal transport’ van goederen voor de ondernemers op de tweede en derde verdieping.

-

2022: Nieuwe aantrekkelijke entrees Het gebouw kent drie entrees waarbij nu de hoofdentree naast huisnummer 2 wordt gebruikt door huurders, bezoekers, leveranciers, etc. en de entree met huisnummer 4 voor laden en lossen wordt gebruikt. De huidige hoofdentree wordt door I-did gebruikt. De twee andere entrees zijn verouderd, weinig uitnodigend en ook niet functioneel ingericht. Beide entrees worden vernieuwd waarbij het idee is dat entree nr. 2 wordt gebruikt door de huurders en bezoekers en entree nr. 4 wordt gebruikt door deelnemers aan de diverse activiteiten die met name op de tweede verdieping plaatsvinden. De puien van beide entrees worden vervangen en aan de binnenzijde worden de entrees vernieuwd (wanden, vloeren, schilderwerk) en ingericht met bijvoorbeeld een nieuwe balie (entree nr. 2). Ook de entrees vanuit de trappengang naar de tweede en derde verdieping wordt vernieuwd, de puien worden vervangen door glazen puien.

8

-

2022: Lanceren nieuwe website en bijbehorende social media kanalen De huidige website is nog ingericht op het concept vertical farming. Een actualisatie van de website op basis van het verbrede concept ‘productiebedrijven’ inclusief aandacht voor de bedrijven in het pand is gewenst. Een actualisatie en bijhouden van de social mediakanalen is onderdeel van deze online exposure. De website wordt in Q1 2022 gelanceerd.

-

2022: Planvorming kruisbestuiving / community building Plan van aanpak schrijven waarbij de programmering en netwerkvorming binnen het pand en de kruisbestuivende activiteiten voor ondernemers en de buurt worden omschreven. Daartoe worden de behoeftes van de ondernemers in beeld gebracht en wordt op basis daarvan een plan ontwikkeld. Focus in de aanpak ligt op verbindende activiteiten die een link hebben met de (activiteiten van) ondernemers in het pand. Uitgangspunt voor alle activiteiten is dat de eigenaar van het pand zoveel mogelijk wilt faciliteren, maar dat de ondernemers zelf de activiteiten organiseren, daarbij ondersteund door The New Farm. Voor de organisatie en uitvoering van de activiteiten wordt externe capaciteit en expertise ingeschakeld, in de persoon van een kwartiermaker. Deze persoon kent de ondernemers, weet ondernemers te (ver)binden – ook met burgers – en spreekt dezelfde taal. Tevens is de kwartiermaker aanjager van de diverse events. Organisatie van de events vindt plaats voor en door de ondernemers.

-

2022: Planvorming om The New Farm aantrekkelijk maken voor bezoekers als voorbeeld van een circulaire lokale producite omgeving / hub. Het gebouw heeft in voorgaande jaren al bewezen een grote aantrekkingskracht te kunnen uitoefenen als bezoekerslocatie. Jaarlijks kwamen duizenden bezoekers naar de locatie, van internationale delegaties tot individuele tours.

-

2023-2024: The New Farm als verbinder voor de buurt Onze filosofie is dat The New Farm meer is dan alleen een bedrijfspand, maar ook een functie vervult in de wijk en voor de buurtbewoners. Buurtbewoners kennen de weg al naar The New Farm, omdat ze er werken of omdat er een opleiding of training volgen. De verbinding met de buurt verder versterken door: Organisatie openstellingen gebouw en ondernemers voor specifieke doelgroepen, o.a. basisscholen, bijvoorbeeld rondom het thema ‘bewust en gezond eten’; Openstellingen door ondernemingen om nieuwe arbeidskrachten te werven, bijvoorbeeld in de vorm van ‘speeddaten’; Organisatie social events of themabijeenkomsten voor buurtbewoners, bijvoorbeeld rondom thema’s als voedsel(veiligheid) bijv. een kooksessie, taal, etc.

-

2022: Efficiente en toekomstbestendige beheerorgansiatie De hogere bezettingsgraad en het grotere aantal huurders in het pand vraagt om een beheerorganisatie die ervoor zorgt dat huurders tevreden zijn. Een basis niveau van operationeel beheer is vereist (‘huis op orde’). Voorwaarde is ook dat de beheerorganisatie toekomstbestendig moet zijn om het pand langjarig te exploiteren. In het beheer kunnen efficiency voordelen benut worden door schaalvergroting of door ‘slim’ samen te werken met markpartijen die actief zijn op gebied van beheer van bedrijfsverzamelpanden. Het onderzoeken van mogelijkheden om de beheerorganisatie van The New Farm / Starterspanden Den Haag CV/BV efficienter in te richten staat gepland voor 2022.

-

2022: Strategische visie voor Starterspanden Den Haag CV uitwerken In hoofdstuk 11 is deze activiteit nader toegelicht.

-

2022-2024: Planvorming en uitvoeren nieuwe invulling dakkas.

9

10. Financiële paragraaf In onderstaande tabel zijn de financiële resultaten over de periode 2018 – 2021 inzichtelijk gemaakt en is een resultaatverwachting opgenomen voor de periode 2022 – 2027. Realisatie

Winst- en verliesrekening (x € 1.000,=)

2018

2019

Huuropbrengsten

Begroting 2021 (concept)

2020

Meerjarenprognose

2022

2023

2024

2025

2026

2027

141

162

193

308

397

452

465

487

509

524

Exploitatiekosten The New Farm

438

255

240

234

171

182

183

190

193

199

Onderhoud (regulier & planmatig)

36

45

38

62

76

78

79

81

83

84

Rentelasten

82

91

66

88

137

137

137

137

137

137

Resultaat huurexploitatie The New Farm

-415

-229

-151

-76

13

55

66

79

96

104

Overige bedrijfslasten (overhead Starterspanden Den Haag CV)

132

139

66

69

75

75

77

77

78

78

Resultaat Starterspanden - exclusief herwaardering pand

-547

-368

-217

-145

-62

-20

-11

2

18

26

Herwaardering pand

(751)

(450)

60

(505)

-

-

-

-

-

-

Resultaat Starterspanden - inclusief herwaardering pand

204

82

-277

360

-62

-20

-11

2

18

26

Af:

Af:

Huuropbrengsten

X 1.000 euro

Hogere bezettingsgraad en ingroeihuren resulteren in stijgende huuropbrengsten…………

600

500

400

300

200

100

0 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

De ontwikkeling van de huuropbrengsten is een direct gevolg van: 1. De bezetting van het pand 2. Huurprijsbeleid per m2 3. Ingroeihuren’ in (langlopende) huurovereenkomsten 4. De jaarlijkse indexatie op basis van CPI/CBS prijsindex Ad. 1. De bezettingsgraad van het pand is in 2021 gestegen tot ca. 80% en laat vanaf 2020 een positieve trend zien. Het pand ontwikkelt zich positief en dat trekt nieuwe huurders aan die zich willen vestigen in het pand. Een verdere stijging van de bezettingsgraad is een doelstelling voor de periode 2022-2026. Waarbij het streven is om een bezettingsgraad van minimaal 95% te realiseren. Ad.2. Voor het pand geldt een markthuur van € 75,- per m2. Ad. 3. In de langlopende huurcontracten met huurders zijn ‘ingroeihuren’ overeengekomen. De jaarhuur stijgt op basis van vooraf overeengekomen bedragen. De huurder groeit in een bepaalde periode door

10

naar de markthuur voor het pand. Door de lagere huurlasten in de beginperiode van het huurcontract biedt The New Farm huurders de mogelijkheid om een goede (financiële) start te maken in het pand. De lagere huisvestingskosten bieden huurders de kans om te investeren in bijvoorbeeld nieuwe apparatuur en inrichting van de bedrijfsruimte. Ad. 4. In de huurcontracten zit een gebruikelijk indexatie clausule opgenomen op basis van de consumentenprijs index (CBS). Exploitatiekosten X 1.000 euro

Betaalbare bedrijfsruimte vraagt voortdurende aandacht voor kostenbeheersing……………...…………

500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

De exploitatiekosten zijn de direct aan de exploitatie van The New Farm gerelateerde kosten. Dit betreft kosten voor onder andere beheer, onderhoud, zakelijke lasten, gas, water, elektra, verzekering, etc. De exploitatiekosten zijn in de afgelopen 3 jaar sterk verlaagd. De doelstelling van The New Farm is het bieden van betaalbare kleinschalige bedrijfsruimte. Gegeven het huurprijsbeleid binnen The New Farm is beheersing van de direct aan de exploitatie van het pand gerelateerde kosten, voor een ‘break even’ exploitatie, een continu aandachtspunt. Door de gestegen bezetting is er sprake van een betere dekking van de servicekosten. Dit heeft een positief effect op de operationele kosten. Voor de toekomst is beheersing van de operationele kosten belangrijk. Een verdere verlaging/optimalisatie is alleen mogelijk door het benutten van efficiency voordelen, waarover meer in de paragraaf ‘overige bedrijfslasten’ en hoofdstuk 10 (strategische opties). In de meer jaren begroting is rekening gehouden met jaarlijkse indexatie van deze kosten.

11

Onderhoudskosten

X 1.000 euro

Een pand op leeftijd vraagt onderhoud.................

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

De onderhoudskosten betreft regulier en planmatig onderhoud. The New Farm is een pand op leeftijd waarvan de kosten voor onderhoud in zekere mate voorspelbaar zijn. Om inzicht te krijgen in de verwachte toekomstige planmatige onderhoudskosten is in 2021 een meer jaren onderhoudsplan (MJOP) opgesteld door een externe partij. De instandhoudingstermijn van het MJOP is 20 jaar. Door onvoldoende financiële middelen is er over de periode 2016-2021 geen reservering opgebouwd voor onderhoud. Op basis van het MJOP moet The New Farm rekening houden met jaarlijkse uitgaven (of reservering) voor planmatig onderhoud. Deze hogere kosten voor planmatig onderhoud zijn in de meer jaren begroting meegenomen. Daardoor zijn de onderhoudskosten in 2022 e.v. hoger dan in de periode 2018-2021. Voor grootschalig planmatig onderhoud (bijvoorbeeld renovatie van kozijnen in de kopgevels) op korte termijn zijn onvoldoende financiële middelen beschikbaar, waardoor The New Farm hiervoor afhankelijk is van aanvullende financiële middelen in de vorm van kapitaal of vreemd vermogen. Rentelasten De rentelasten zijn gerelateerd aan de leningen van de Gemeente Den Haag en het Fonds voor Ruimte en Economie Den Haag (fonds FRED). Door de verbeterde exploitatie kunnen de rentelasten betaald worden. De ‘loan to value’ (LTV = marktwaarde van het pand ten opzichte van de uitstaande schulden) is eind 2021: 84,7%.

Een verlaging van de LTV naar 70% is een doelstelling om de balans van Starterspanden Den Haag CV meer buffer te geven voor een economische recessie die effect heeft op de vastgoedmarkt. Als er rekening wordt gehouden met een jaarlijkse reservering voor planmatig onderhoud, biedt de verwachte kasstroom beperkte mogelijkheid voor aflossing op de leningen. De LTV geeft aan dat terugbetaling van de uitstaande schulden mogelijk is uit de opbrengsten van een verkoop van het pand. Een verbetering van de LTV kan gerealiseerd worden door: 1. Een waardestijging van het pand als gevolg van een hogere bezetting en gelijkblijvende schuldpositie. De subsidies van Kansen voor West II en het actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte om op de 2e en 3e verdieping nieuwe box in box bedrijfsruimtes te realiseren geven The New Farm de kans om dit scenario te volgen. Ook is een nieuwe invulling van de dak kas een waarde verhogende factor. De m2 van de dak kas zijn op dit moment geen onderdeel van de waardebepaling geweest.

12

2.

3.

Een herfinanciering van de bestaande schulden bij een marktpartij tegen een lagere rentevoet. De lagere rentekosten creëren mogelijkheid voor aflossing. Dit is een reëel scenario als het pand is uitontwikkeld en de bezettingsgraad een niveau van minimaal 90% heeft bereikt. De rentestand op het moment van herfinanciering is bepalend of dit een aantrekkelijk scenario is. Een (gedeeltelijke) omzetting van bestaande leningen in kapitaal.

Resultaat huurexploitatie The New Farm

X 1.000 euro

Het directe huurresultaat van The N ew Farm is break even..........

200 100 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

-100 -200 -300 -400 -500

De gestegen huuropbrengsten in combinatie met gedaalde exploitatiekosten hebben ervoor gezorgd dat de directe huurexploitatie van The New Farm een ‘break even’ stand heeft bereikt. Dit is het resultaat exclusief herwaardering van het pand en de overheadkosten van Starterspanden Den Haag CV. Overige bedrijfslasten – overheadkosten Starterspanden Den Haag CV De overige bedrijfslasten hebben betrekking op de ‘overhead’ van Starterspanden Den Haag CV. Dit betreft kosten voor onder andere accountantscontrole, administratie en control, directie, juridische ondersteuning en de vergoeding voor de beherend vennoot Starterspanden Den Haag BV. Bij het huidige aantal (ca. 7.800 m2) vrij verhuurbare vierkante meters in The New Farm drukken deze kosten jaarlijks op het resultaat van Starterspanden Den Haag CV. Deze ‘overhead’ zou verder geoptimaliseerd kunnen worden door meer verhuurbare vierkante meters aan Starterspanden Den Haag CV toe te voegen in de vorm van meer panden (zie hoofdstuk 11: strategische opties). De overhead kosten worden daarmee verdeelt over een groter aantal verhuurbare vierkante meters en kan een efficiency voordeel benut worden. Bij een uitbreiding van het aantal verhuurbare vierkante meters is er ook efficiency voordeel te behalen in de direct aan het vastgoed gerelateerde exploitatiekosten.

Een andere mogelijkheid om de exploitatiekosten en overheadkosten te optimaliseren is het samenwerken met een marktpartij die eveneens actief is op gebied van het beheer/exploitatie van een bedrijfsverzamelgebouw. Beide mogelijkheden verdienen nader onderzoek (zie hoofdstuk 9: activiteitenplan).

13

Herwaardering van het vastgoed Dit betreft een indirect resultaat uit de exploitatie van het pand. Het pand wordt jaarlijks per balansdatum door een onafhankelijke taxateur gewaardeerd tegen de marktwaarde. Door de stijging van de bezettingsgraad en de ingroeihuren nemen de huurinkomsten toe en is de waarde van het pand gestegen. Doelstelling is een verdere stijging van de bezettingsgraad naar 95%. Het is realistisch dat een verdere stijging van de marktwaarde in lijn der verwachting ligt. In de meer jaren begroting is uit voorzichtigheid geen rekening gehouden met een waardeverandering van het pand. Financiële doelstellingen 2022-2026 Voor de periode 2022-2026 streeft The New Farm/Starterspanden Den Haag CV de volgende financiële doelstellingen na: 1. Solvabiliteit >30% (buffer vermogen voor economische recessie) 2. Liquiditeitsratio > 2.0 (liquiditeit is cruciaal voor een gezonde bedrijfsvoering) 3. LTV < 70% (buffer vermogen en mogelijkheid voor toekomstige herfinanciering) COVID-19 In de bovenstaande financiële paragraaf zijn de effecten van een langjarige (aanhoudende) impact van COVID-19 niet meegenomen. In een scenario waarin de Nederlandse economie geconfronteerd wordt met langdurige beperkingen/maatregelen is het onontkoombaar dat ook de huurders in The New Farm (net als de rest van de Nederlandse ondernemers) hierdoor geraakt worden.

In dit geval zal dat ook impact hebben op de exploitatie van The New Farm.

11. Strategische opties Starterspanden Den Haag CV Het pand ‘The New Farm’ is eigendom van Starterspanden Den Haag CV. Op dit moment is The New Farm het enige pand in de CV Starterspanden. Het aantal verhuurbare vierkante meters is ca. 7.800 m2. Zoals omschreven in hoofdstuk 10 (financiële paragraaf) zijn er op de exploitatie- en overheadkosten efficiency voordelen te behalen door een groter aantal verhuurbare m2 toe te voegen aan Starterspanden Den Haag CV. Binnen The New Farm is er een mogelijkheid om ca. 1.200 m2 toe te voegen aan het aantal verhuurbare m2 door een nieuwe invulling van de dak kas. Het totaal aan verhuurbare m2 stijgt dan naar ca. 9.000 m2. The New Farm heeft met de bijdrage vanuit het Actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte en Kansen voor West II de mogelijkheid en financiële middelen om de volledige potentie uit het pand te halen. Het pand ontwikkelt zich positief en bereikt naar verwachting in 2024 een fase waarin het concept is uitontwikkeld en tot bloei is gebracht. In het plan uit 2016 is als uitgangspunt genomen dat het pand binnen 10 jaar tot bloei zou worden gebracht om vervolgens op de markt verkocht te worden. Bij een ongewijzigde termijn zou dit betekenen dat het pand in 2026 op de markt gebracht zou worden. De verwachte marktwaarde/verkoop opbrengst is voldoende om de schulden terug te betalen aan de Gemeente Den Haag en het fonds FRED.

In dit scenario eindigen de activiteiten van Starterspanden Den Haag CV en is liquidatie van de CV een logisch gevolg. De subsidie bijdrage vanuit het Actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte van de Gemeente Den Haag heeft als voorwaarde een instandhoudingstermijn van 10 jaar (2022-2032). Een verkoop scenario in 2026 betekent dat het pand verkocht zou worden inclusief deze instandhoudingsverplichting. Mogelijk een beperkende factor bij verkoop en daarnaast verliest de Gemeente in het geval van verkoop de grip op deze instandhoudingsverplichting en het aanbod van betaalbare kleinschalige bedrijfsruimte in het Centrum van Den Haag.

14

De positieve ontwikkeling binnen The New Farm/Starterspanden Den Haag CV biedt kansen om het gemeentelijke beleid op het gebeid van kleinschalige bedrijfsruimte verder vorm te geven. De belangen van beide vennoten (Gemeente en fonds FRED) van Starterspanden Den Haag CV zijn hierin gelijk. Een groeiscenario waarin meer panden (= verhuurbare m2) worden ondergebracht in Starterspanden Den Haag CV is kansrijk en verdient nader onderzoek. Een groeiscenario heeft de volgende voordelen: 1. Meer betaalbare kleinschalige bedrijfsruimte realiseren binnen de ‘invloedsfeer’ van de Gemeente als vennoot van Starterspanden Den Haag CV. 2. Het realiseren van m2 kleinschalige bedrijfsruimte in Den Haag sluit aan bij de doelstellingen van het fonds FRED. 3. Een groter aantal verhuurbare m2 binnen Starterspanden Den Haag CV maakt een regierol mogelijk waarin maakbedrijven die zich willen vestigen in het Centrum van Den Haag zich huisvesten op een geschikte locatie. 4. Een verdere optimalisatie van de exploitatie- en overheadkosten van Starterspanden Den Haag CV waardoor de financiële exploitatie toekomstbestendig kan worden gemaakt. Zoals gezegd, dit groeiscenario heeft nader onderzoek nodig. In Q1-Q2 2022 zal dit onderzoek plaatsvinden.

Vragen die in het onderzoek centraal staan zijn onder andere: Welke panden komen in aanmerking en zijn interessante locaties voor het realiseren van kleinschalige bedrijfsruimte (voor maakbedrijven). Wie zijn de huidige eigenaren van deze panden (Gemeente of marktpartijen) Waarde indicatie van panden. Financieringsstructuur voor aankoop nieuwe panden. Business case per locatie op basis van uitgangspunt betaalbare kleinschalige bedrijfsruimte. Etc.

15