RIS312092 Bijlage Toezegging 1a concept Beatrijsstraat-APR-22

Meeek Waar maken en werken hand in hand gaan Concept voor de transformatie en huisvesting van de Beatrijsstraat nr. 8-12

Maart 2022 Tekst: Motus In opdracht van: Gemeente Den Haag Dit rapport is met zorg samengesteld door Motus Motus BV is de bedenker, ontwikkelaar en beheerder van onder meer de concepten MOOOF (Den Haag), SEP (Den Helder) en Armamentarium (Delft). Motus is gespecialiseerd in vitaliserend beheer van leegstaand vastgoed. Door goed te kijken naar de stedenbouwkundige inbedding van het leegstaande pand, de locatie en de architectuur, worden beheerconcepten ontwikkeld die het pand en haar omgeving meerwaarde geven. Dit verhoogt de verkoopbaarheid en geeft een impuls aan de leefbaarheid, de uitstraling en de vitaliteit van de buurt, de wijk en/of de stad. Belangrijk aspect in de visie van Motus op het beheren van leegstaand vastgoed, is de conceptgedachte (synergie). Maar minstens even belangrijk is het elementaire uitgangspunt van Motus om haar verantwoordelijkheid niet uit de weg te gaan en de concepten ook daadwerkelijk te beheren. Op die manier kan er duurzaam gebouwd worden aan opmerkelijke en succesvolle transitieconcepten in de stad en daarbuiten. De organisatie bestaat uit een team van specialisten op het gebied van architectuur, huisvesting, beheer en communicatie. Jong, dynamisch en sterk groeiend.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 2

Inhoud In het kort Enthousiasmerend en haalbaar Implementatie, beheer en conceptbewaking Programma van eisen en financiën

Inleiding Vraagstelling Proces en aanpak

Conceptontwikkeling – Meeek Wat is het en waar doelt het op? Randvoorwaarden voor ondernemers en de beheerder Ruimte voor sociale initiatieven Indeling van het pand Haalbaarheid De potentie Implementatie, beheer en conceptbewaking De participatie-maquette Beheer Conceptbewaking

Achtergrond – Marktanalyse Visie Den Haag en Regio-deal Zuidwest De sociale maar achtergestelde wijk Moerwijk Het Puntje is een geval apart Het sentiment in Moerwijk Het huidige gebruik van de Beatrijsstraat Helicopter De Samenscholing

Bijlage Programma van Eisen

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 3

4 4 5 5

6 6 7

9 9 12 13 14 16 17 18 19 19 20

21 21 21 22 22 24 25 25

27

In het kort In opdracht van de gemeente Den Haag heeft Motus Beheer een concept ontwikkelt voor de transformatie en huisvesting van de school aan de Beatrijsstraat nummer 8-12. Het concept onder de werknaam ‘Meeek’ richt zich op het centraal stellen van de ambacht. Alle initiatieven die straks plaatsnemen in het pand, passen binnen de vier conceptpilaren: • Maken • Werken • Leren • Verbinden Deze vier pilaren maken van de oude school weer een bruisende plek waar ondernemers zich graag vestigen, nu én in de toekomst.

Enthousiasmerend en haalbaar Het concept is ontwikkeld op basis van de input van belangrijk stakelholders: ondernemers uit Den Haag, initiatiefnemers in Moerwijk, betrokkenen vanuit politie en gemeente, de huidige gebruikers van het pand en bewoners van Moerwijk. Ook de haalbaarheid is onder deze zelfde groep al getoetst waarbij alle betrokkenen onverdeeld enthousiast werden. Participatie is een essentieel onderdeel geweest van de conceptontwikkeling en speelt ook een belangrijke rol in het laten slagen van het concept in de toekomst. Ondernemers en omwonende worden niet alleen enthousiast van Meeek, ze zien direct kansen om deel te nemen. Een aantal ondernemers zoals Van Ruysdael Glas maar ook het ROC Mondriaan willen zelfs al een volgende stap zetten in hun mogelijke deelname. Het concept is vitaal én haalbaar gebleken.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 4

Implementatie, beheer en conceptbewaking Voor het laten slagen van het concept is het aanstellen van een lange termijn beheerder essentieel. De beheerder moet zorgen voor een veilig en schoon pand maar ook de verbinding tussen ondernemers. Het bouwen van een community en het ondersteunen van ondernemers maakt Meeek sterk. De eerste stappen in het bouwen van de community zijn al gezet. Nu is het belangrijk om de gesprekken door te zetten en betrokkenheid van de ondernemers te waarborgen, juist tijdens de aanstaande renovatie. Lukt dit? Dan kun je het concept direct bij oplevering van het gerenoveerde pand, starten met een 100% bezetting en daarmee aantrekkelijke business case.

Programma van eisen en financiën Het concept gaat uit van volledige renovatie van het pand waarbij flexibele invulling van ruimtes door de huurders mogelijk is. Er komen ruimtes voor makers met een eigen ingang, gemeenschappelijke ruimtes voor kruisbestuiving, flexibel in te zetten ruimtes voor buurtinitiatieven, 50 parkeerplekken op eigen terrein en ruimtes voor groen-­ initiatieven naast het pand. Deelnemende ondernemers zijn allemaal in staat om een marktconforme huur te betalen en leveren een aantoonbare bijdrage aan het laten slagen van Meeek.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 5

Inleiding Vraagstelling De gemeente Den Haag heeft Motus Beheer gevraagd om een ­concept te ontwikkelen voor de transformatie en huisvesting van de Beatrijsstraat 8-12, inclusief een programma van eisen. Het concept moet onderbouwd worden met een marktanalyse, ­analyse van de functionaliteit van het gebouw en programma van eisen.

Daarnaast is gevraagd om een visie te geven op implementatie, beheer en concept­ bewaking. De transformatie heeft als doel het realiseren van een bedrijfsverzamel­ gebouw voor de maakindustrie gericht op de lokale economie. Het concept moet voldoen aan de volgende eisen: • economische invulling, dus geen woonruimte • plek voor kleinschalige bedrijfsruimte voor ambachtelijke bedrijfsactiviteiten ­(werkruimte tot 500 m2) • ondersteunende functies zoals horeca en mogelijk een multifunctionele ruimte voor wisselende (wijk)activiteiten is een optie • focus op verbouw, hergebruik en zoveel mogelijk gebruik van huidige indeling (ihk van duurzaamheid) • ruimte voor 50 parkeerplekken op eigen terrein • bedrijfsruimtes moeten marktconform worden verhuurd en de exploitatie kostprijs dekkend zijn • huurders moeten ondernemers zijn in de btw-sfeer (90% belaste prestaties) Om tot het concept te komen, is participatie van ondernemers, huidige gebruikers van het gebouw en wijkbewoners vereist.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 6

Proces en aanpak

Deskresearch Interviews

Concept Conceptvorming Potentieonderzoek PVE-verbouwing Businesscase Divergeren

Kick-off 12-2021

Vervolgstappen: - Participatie maquette - Verbouwing - van ondernemers - Intrek eerste ondernemers

Convergeren

Brainstroming 03-02-2022

Mid 03-2022

Marktanalyse Om tot een goed concept te komen, zijn wij gestart met de marktanalyse. Deskresearch gecombineerd met kwalitatieve interviews hebben ons een goed beeld gegeven van de huidige situatie in Moerwijk en (ontbrekende) aansluiting met Den Haag. De focus van de marktanalyse lag op het bovenhalen van de huidige situatie in Moerwijk Noord, ­oftewel ‘het Puntje’ en natuurlijk de oude school aan de Beatrijsstraat. We hebben gesproken met de huidige gebruikers van het pand: leden van de Samenscholing en leden van De Helicopter. Daarnaast hebben we o.a. gesproken met omwonenden, initiatiefnemers uit de wijk, Haagse ondernemers, de wijkagent, community builders, en belangrijke stakeholders in Moerwijk. Het interviewen van verschillende betrokkenen had niet alleen als doel om informatie op te halen maar ook om de eerste ambassadeurs te creëren voor de transformatie van de Beatrijsstraat. Participatie was in deze fase al essentieel. Brainstorm Met een selecte groep mensen bestaande uit belanghebbenden en buitenstaanders, hebben wij een volledige dag gebrainstormd over mogelijke invullingen van de Beatrijsstraat. Door mensen met een diverse achtergrond te betrekken, was het mogelijk om ‘out-of-the-box’ te denken en tot scenario’s te komen die we van te voren niet voor mogelijk hadden gehouden.

Conceptvorming & toetsing haalbaarheid De ontstane scenario’s vormen de basis voor het uiteindelijke concept. Direct na de conceptvorming zijn we gestart met het toetsen van de haalbaarheid: interviewen van potentiële deelnemers, toetsen van het concept bij eerder betrokken stakeholders en het opstellen van de businesscase en programma van eisen.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 7

Participatie-maquette (toekomst) Voordat daadwerkelijk wordt overgegaan tot de renovatie van het pand en uitvoeren van het concept, raden wij aan om een tussenstap in te bouwen. De zogenoemde ­‘participatie maquette’. Met deze maquette krijgen deelnemers direct invloed op hun uiteindelijke plek in het pand, ze leren mede-ondernemers kennen en ontdekken direct al in deze fase hoe ze elkaar mogelijk kunnen versterken. In een inspirerende sessie met potentiële deelnemers van het concept, laten we de deelnemers met elkaar het pand invullen. Uiteraard onder strakke begeleiding van de beheerder. De puzzel wordt gemaakt door deelnemers en is in onze ogen essentieel in het laten vliegen van het concept (1 en 1 = 3). Ook als deze tussenstap niet wordt gezet, blijft het concept overeind. Maar zonder deze tussenstap is het risico simpelweg groter dat bepaalde ondernemers ruimtes krijgen toegewezen die niet passen bij hun bedrijfsvoering. En dat kan ervoor zorgen dat bepaalde kandidaten besluiten niet mee te gaan in het concept. Het wordt dan zeker lastiger om grotere partijen, met specifieke wensen, aan het concept te binden. Tenzij er ten behoeve van deze partijen weer een interne verbouwing in gang gezet wordt.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 8

Conceptontwikkeling – Meeek Wat is het en waar doelt het op? Maak kennis met Meeek, het nieuwe concept om zinvolle invulling te geven aan de school aan de Beatrijsstraat. Een plek waar ambacht centraal staat. De ambachtelijke ondernemers die plaatsnemen in het pand, passen binnen één of meerdere van de vier conceptpilaren: Maken, Werken, Leren en Verbinden. Deze vier pilaren waarborgen dat de Beatrijsstraat een plek wordt waar ondernemers floreren en Moerwijkers graag komen; nu én in de toekomst. Ze kunnen hier hun behoefte vervullen om te werken, mooie dingen te maken, iets te leren en elkaar te ontmoeten. Deze ambachtelijke ondernemers bieden iets waar Moerwijk én Den Haag trots op kunnen zijn!

Meeek spreek je uit als het Engelse ‘make’ oftewel ‘maken’. Maken staat centraal in iedere ambacht, want ‘een ambacht’ is ‘het vak waarbij je iets met de hand maakt’.

Beheerder

- Waarborgen van een schone en veilige omgeving - Verbinden en ondersteunen van ondernemers - Faciliteren van centrale ontmoetingsplekken

MAKEN LEREN

Ambacht

WERKEN

VERBINDEN

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 9

Maken Dit is de belangrijkste pilaar. Het grootste deel van de ambachtelijke ondernemers die straks deelnemen aan het concept, zijn echte makers. Ze maken dingen in de breedste zin van het woord. Meubelmakers, fietsenmakers, stukadoors, muzikanten maar ook kunstenaars. Het zijn makers die van elkaar kunnen leren en samen unieke dingen kunnen maken! Slim gebruikmaken van ruimtes en faciliteiten, past hier perfect in. Het delen van een werkplaats en gereedschap of het gezamenlijk aanschaffen van materialen om kosten te besparen. Idealiter bieden deze makers ook leer- en werkplekken. Ze inspireren, maken jongeren uit Den Haag wegwijs in hun ambacht en bieden talenten uit de buurt betaalde werkplekken.

“Lokale ondernemers werken verbindend. Zo is de ­fietsenmaker niet alleen fietsenmaker maar een plek waar ­mensen elkaar ontmoeten.” bewoner van Moerwijk

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 10

Werken Talentvolle ondernemers vinden in de Beatrijsstraat een werkplek om hun talenten te benutten. Ze krijgen de ruimte om te kunnen werken aan hun ondernemerschap en zich te ontwikkelen tot volwaardige onderneming. Ondernemers onderling inspireren elkaar en bundelen de krachten. Zo kunnen ze werken aan grotere of andersoortige klussen. Werken betekent ook bijbaantjes voor jongeren en werkgelegenheid voor volwassenen die nu geen baan kunnen vinden. Zo krijgt talent een duurzame plek binnen Moerwijk en vloeit niet ‘automatisch’ weg. Daar worden niet alleen de talenten beter van maar het maakt Moerwijk een kansrijke wijk die meer aansluiting vindt bij Den Haag.

Leren Leren en inspireren staan centraal binnen Meeek. Door bijv. jongeren, zij-instromers of ambitieuze ondernemers een plek te bieden om van elkaar te leren. Niet vrijblijvend maar in de vorm van stageplekken, leerwerkplekken of traineeships. Door leren mogelijk te maken in een omgeving waar ook werken centraal staat, is doorstroming naar een betaalde werkplek haast een vanzelfsprekendheid. Uiteraard staan ook hier de ambachten, in de breedste zin van het woord, centraal. In de Beatrijsstraat leer je een vak met direct toekomstperspectief. Samenwerking met andere initiatieven binnen Den Haag is hierbij belangrijk. Zo kan bijvoorbeeld het ROC Mondriaan hierin een sleutelrol spelen. Gesprekken vinden op dit moment al plaats.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 11

Verbinden Een succesvolle community ontstaat niet vanzelf. Daarom komen er initiatieven die mensen verbinden en kruisbestuiving faciliteren. Centrale ontmoetingsplekken zijn hierin essentieel. Daarom komt er ruimte voor een laagdrempelige horecagelegenheid, een ruimte voor evenementen, een aantal vergaderruimtes en blijft speeltuin behouden. Deze ruimtes zijn te gebruiken voor huurders maar kunnen ook gehuurd worden voor wijkgerelateerde activiteiten. Denk aan kleinschalige evenementen, buurthuis bijeenkomsten, podiumkunsten, of religieuze activiteiten vanuit de kerk of moskee, etc. Activiteiten die ondersteund worden door de aanwezige horeca. Verbinden betekent ook werkzoekenden koppelen aan werkplekken. Denk aan een ­jobcoach of bijvoorbeeld het werkgeversservicepunt. Dit creëert direct een grotere bekendheid van Meeek in Den Haag en misschien wel daarbuiten.

Randvoorwaarden voor ondernemers en de beheerder Ondernemers die deelnemen aan Meeek, zijn ondernemers die toe zijn aan een volgende stap. Ze hebben een gedegen ondernemersplan en zijn in staat om een ­marktconforme huur te betalen. Om Meeek te laten slagen, is een professionele beheerder nodig die niet alleen zorgt voor een veilige, schone werkplek. De beheerder heeft een sleutelpositie in het bouwen van een community en het ondersteunen van groeiende ondernemers. Door als verbinder op te treden, wordt het concept nog sterker en rust het niet ‘alleen’ op de vier pilaren maar wordt het totaal meer dan de losse elementen. Daarnaast moet de beheerder ondernemers helpen om de stap naar professionalisering te maken. Door bijvoorbeeld

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 12

advies te geven over ondernemerschap en zo te waarborgen dat goede ambachts­ mensen ook slagen als ondernemer. Succesvolle ondernemers zijn essentieel om Meeek te laten slagen en van de Beatrijsstraat dé plek te maken waar Moerwijkers, maar ook mensen van buiten de wijk, echt graag komen.

Ruimte voor sociale initiatieven Naast commerciële ondernemers, is er binnen Meeek ruimte voor een klein aantal sociale initiatieven. Initiatieven die direct inspelen op de behoefte in de wijk die niet worden vervuld door de commerciële initiatieven. Een lagere huur maakt dit mogelijk, huur die wordt gecompenseerd door grotere ondernemers volgens het principe ‘de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten’. Ook de grotere ondernemers hebben baat bij dit principe. De sociale initiatieven zorgen namelijk voor bedrijvigheid, creativiteit en innovatie, inspiratie maar ook talentontwikkeling.

“Wij onderzoeken de mogelijkheid om onze werk­ruimtes te gaan delen zodat we, naast onze servicekosten, ook huur kunnen gaan betalen. Op deze manier hopen we onze plek te kunnen behouden en onze bijdrage aan de buurt verder uit te bouwen.” aldus de leden van de Helicopter

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 13

Naadloze aansluiting met de behoefte van Moerwijk én Den Haag Met dit bedrijfsverzamelgebouw waarin ambachten centraal staan, sluit Moerwijk naadloos aan op de ambities vanuit Den Haag om plek te bieden aan de maakindustrie. Daarnaast wordt de Beatrijsstraat een plek waar mensen graag komen. Om te werken maar ook te genieten van de mooie initiatieven. Talenten krijgen een plek binnen Moerwijk en vloeien niet ‘automatisch’ weg uit de wijk. Dit is essentieel in het verbeteren van de kansen van jongeren in Moerwijk en de leefbaarheid te vergroten. Daarnaast wordt Moerwijk ook aantrekkelijk voor ondernemers en bezoeker van buiten Moerwijk. Zo wordt Moerwijk weer ‘echt’ onderdeel van Den Haag. Meeek speelt ook in op de behoefte van omwonenden uit ‘Het Puntje’ en de rest van Moerwijk. Er is een grote behoefte aan werkgelegenheid, een plek om jongeren te ­inspireren en op te leiden maar ook een plek voor de mooie initiatieven die er al zijn. Door ambachten centraal te stellen en te stroomlijnen op basis van de vier pilaren, ­creëren we een omgeving voor kruisbestuiving. De individuele ondernemers kunnen elkaar naar grotere hoogte tillen. Moerwijk wordt weer interessant voor lokale onder­ nemers maar ook voor ondernemers van buitenaf.

“De school moet weer een plek worden van én voor Moerwijkers. Laagdrempelig, met kansen voor jongeren om hun talenten te ontwikkelen en een traject te volgen naar een betaalde baan.” bewoner van ‘Het Puntje Indeling van het pand Het programma van eisen (PVE) sluit aan op een menging van de ruimtelijke exercitie van de gemeente (Plan A en Plan B) om maximaal ruimtegebruik te creëren voor de implementatie van het concept Meeek.

Begane grond

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 14

Eerste etage

Op de begane grond komen de zogenoemde ‘maakruimtes’, oftewel, ruimtes voor de maakindustrie. Om aan de behoefte van verschillende makers te voldoen, worden de gangen bij de lokalen betrokken. Deze ruimtes krijgen een eigen ingang met parkeerplekken op het binnenterrein. Op de eerste verdieping worden de gangen behouden. De lokalen worden hier klaargemaakt voor verhuur als kantoorruimte. Kantoorruimtes die ook in te zetten zijn als atelier voor ‘bureaumakers’ als sierradenmakers, ontwerpens, etc. De aanwezige goederenlift maakt het makkelijker om ook bijvoorbeeld kunstenaars een plek te geven op de eerste verdieping Entree: om de mogelijkheid tot kruisbestuiving door de eigen ingangen van de makersruimten op de begane grond niet te verliezen, komt er een gezamelijke ingang aan de voorzijde van het pand. Deze ingang is direct de ingang van de horecagelegenheid en de trappenhuizen naar de eerste verdieping. Dit zorgt ook voor meer mogelijkheden van toezicht voor de beheerder en dus meer veiligheid. Tevens zijn aan de horeca de evenementen- en vergaderruimte gekoppeld, die inzetbaar zijn voor maatschappelijke (buurt)initiatieven. We zorgen voor maximaal flexibel gebruik van de technische installaties. De werktuigbouwkundige installaties worden op de begane grond in ieder travé tot op de hoofdaansluiting aangebracht.

Iedere gebruiker kan, afhankelijk van zijn behoefte, ­aansluiten op deze faciliteiten. Het buitenterrein aan de Beatrijsstraatzijde blijft gedeeltelijk behouden als speeltuin en wordt gedeeltelijk ingericht als een pluktuin. Zowel de ondersteunende horeca als de buurtinitiatieven kunnen hier gebruik van maken. Het binnenterrein wordt gebruikt als aan- en afvoerroute plus parkeerplaats voor 60 auto’s. Aangezien de maakindustrie elk zijn eigen ingang heeft, zal de kruis­ bestuiving/ontmoeting plaatsvinden op het terras van de horeca op het binnenterrein.

“Samen met mijn kinderen kom ik nu graag in de speeltuin. Ik hoop dat deze mogelijkheid er blijft. Het zou helemaal mooi zijn als het terrein dan ook nog netjes schoon wordt gehouden.” aldus een buurtbewoner van Het Puntje Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 15

Flexibele indeling van ruimtes blijft mogelijk Door de technische installaties in gebruik zo flexibel mogelijk te maken, blijft er veel vrijheid over om de ruimte in te laten delen door de ondernemers. Uiteraard is brandveiligheid volledig gewaarborgd. Met de inzet van de participatie-maquette kan het programma van eisen verder worden aangescherpt. Dit is een prachtige manier om ondernemers direct te betrekken en vooral naadloos aan te sluiten op hun ondernemers behoefte. Een gedetailleerde uitwerking van het programma van eisen, is te vinden in de bijlage.

Haalbaarheid Meeek is al tijdens de conceptvorming getoetst bij belangrijke stakeholders. Er is heel positief gereageerd op het concept. Omwonenden zijn heel blij dat er meer ruimte komt voor ondernemers uit de buurt en voor initiatieven waar omwonenden zelf ook baat bij hebben. Zo wordt de Beatrijsstraat ‘weer een beetje van Moerwijk’. Betrokken ondernemers van buiten Moerwijk zien direct kansen om hun onderneming uit te ­breiden in Moerwijk. Zo is Van Ruysdael Glas zeer geïnteresseerd in een ruimte en wil nu al instappen. Ook lopen er al goede gesprekken met ROC Mondriaan aan de Meppelweg om een samenwerking op te zetten. De potentie is enorm! Ook de financiële haalbaarheid is voorzichtig getoetst. Door grotere organisaties als Van Ruysdael Glas aan Meeek te verbinden, wordt gewaarborgd dat het concept ook financieel haalbaar is. Dit type organisatie is al gewend om een marktconforme huur te betalen en hiertoe al bewezen in staat. Dit ligt iets anders bij bijvoorbeeld de het

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 16

kunstenaarscollectief De Helicopter die op dit moment geen huur betalen. Toch zijn ook zij bereid om na te denken over mogelijkheden als het delen van werkruimtes om zo een lage huur te kunnen betalen.

“Wij zijn een club van doeners. Samenwerken met andere creatieve geesten om samen mooie, duurzame ­producten te maken, doen wij graag. Het idee dat we dit met andere ambachtelijke ondernemers kunnen doen, klinkt super!” aldus een lid van Made in Moerwijk Van Ruysdael Glas wil een kennis, opleidings- en productiecentrum openen aan de Beatrijsstraat. Dit Haagse bedrijfs is alom bekend vanwege hun unieke monumentenglas. Hun passie voor deze prachtige ambacht willen ze graag overbrengen op jongeren, eventueel in samenwerking met het ROC Mondriaan. Jongeren krijgen bij Van Ruysdael Glas direct de kans om het geleerde in te zetten op echte projecten in Moerwijk en daarbuiten.

De potentie MAKEN Hutte Bouwers

Muziek Klusbedrijf

Lassen

Meubelmaker Reparatie

Restauratie

ROC Mondriaan Daniëls interieurbouw (muziek en musicals)

Taalschool

Integratie cursus

LEREN

Ambacht

Sport

Jongerencoach

Opvang

Huiswerk begeleiding Jobcoach

Van Ruysdael glas Fietsenmaker

Ondernemersschool

Naaiatelier

De Helicopter

Made in Moerwijk

Uitzendbureau

Werkgeversservicepunt

Broodfonds

Kindercoach

WERKEN

Groenvoorziening

Kunstatelier

Surman)

Kantine/restaurant

Kapper

De Participatiekeuken Religie

Speeltuin

VERBINDEN

In deze afbeelding staat de potentie van Meeek centraal. In rood ondernemers die zijn aangehaakt en geïnteresseerd in deelname. In zwart mogelijke initiatieven die het ­concept verder versterken.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 17

Hoewel er nog veel meer gesprekken gevoerd moeten worden met andere ondernemers, kan het to evoegen van bijvoorbeeld een jobcoach, werkgeversservicepunt of jongerenbegeleider het concept verder versterken. Daarnaast is meubelmaker Hutte Bouwers enthousiast, wil de participatiekeuken graag meegenomen worden in het ­verhaal en ziet Daniëls interieurbouw ook kansen. Het concept blijkt niet alleen haalbaar maar werkt enthousiasmerend en is toekomstbestendig. Hoewel het slagen van Meeek niet afhangt van kruisbestuiving en gezamenlijk onder­ nemerschap, kan dit wel leiden tot een uniek geheel. Als het ondernemers lukt om elkaar te inspireren en samen initiatieven te ontplooien die groter zijn dan zijzelf, wordt Meeek een inspiratieplek die ver buiten de grenzen van alleen Den Haag reikt. Daar kunnen niet alleen Moerwijkers maar alle inwoners van Den Haag dan weer trots op zijn!

Implementatie, beheer en conceptbewaking Om de slagingskans van het concept te maximaliseren, moet nu al nagedacht worden over de implementatie, het beheer en de bewaking van het concept. Implementatie Creëren van ambassadeurs

Parcipitatie maquette voor indeling van het pand

Intrek van de ondernemers en vermarkten

Concept

Beheer

Ondernemers enthousiastmeren deelnemerslijst vaststellen

Renovatie van het pand

Al voordat de renovatie van het pand wordt gestart, is het belangrijk om ambassadeurs te creëren. Dit zijn ondernemers die in de toekomst willen deelnemen aan het concept maar ook sleutelfiguren in de wijk die ondernemers t.z.t. motiveren om naar de Beatrijsstraat te komen. Hoewel dit proces al loopt, moet dit proces door de toekomstig beheerder worden doorgezet. Dit proces houdt nooit op, enthousiaste mensen laten concepten immers vliegen. Ondernemers moeten direct worden benaderd met het verhaal en specifiek de kansen voor de ondernemer. Zodra er voldoende ondernemers interesse hebben getoond, en er een juiste verdeling is tussen de vier pilaren, moet het pand worden ‘verdeeld’. Hiervoor kan een zogenoemde ‘participatie-maquette’ worden gebruikt.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 18

De participatie-maquette De potentiële deelnemers gaan met elkaar, maar onder strakke begeleiding van de beheerder, de vierkante meters verdelen. Ze krijgen een maquette van het pand, waar de randvoorwaarden geschetst zijn (denk aan brandveiligheid en de technische installaties) maar de indeling nog vrij te bepalen is. Zo leren de ondernemers elkaar al kennen, worden ze gedwongen om kritisch na te denken over hun wensen en voelen ze zich direct betrokken. Alle ondernemers hebben direct invloed op de ruimte die ze straks gaan huren.

Als de wensen van het pand helder zijn, kan de renovatie beginnen. Al tijdens de renovatie moeten deelnemers en bezoekers op de hoogte gehouden worden van het proces. Dit is essentieel in het creëren van ambassadeurs en daarmee het slagen van het concept. Het is belangrijk dat Moerwijkers weten wat er gebeurt en vooral wat ze straks kunnen verwachten van de nieuwe Beatrijsstraat. Communicatie is essentieel in dit stadium net als de duur van de renovatie. Deze moet zo kort mogelijk worden gehouden om enthousiasme niet te verliezen. Zodra de renovatie is afgerond, kunnen de ondernemers het pand betrekken. Doordat ze elkaar al kennen en op de hoogte zijn gehouden tijdens de renovatie, is de basis voor de community al gelegd. Een prachtige basis waarop kan worden voortgeborduurd als iedereen zich heeft gesetteld in het pand. Door tijdens de renovatie doorlopend ondernemers te blijven enthousiasmeren, is het haalbaar om bij daadwerkelijke start het pand al 100% bezet te hebben.

Beheer Er moet een lange termijn beheerder komen voor minimaal 7 jaar. De toekomstig beheerder is niet alleen goed in gebouw beheer maar ook in het bouwen van een community en het faciliteren van ondernemers in de breedste zin. Natuurlijk zorgt de beheerder voor een schoon en veilig pand dat voldoet aan alle eisen. Maar de beheerder gaat een stap verder. Hij heeft een sleutelrol in het verbinden van ondernemers en het aanzetten tot kruisbestuiving. Daarnaast biedt de beheerder ook ondernemersadvies. Doordat er ruimte komt voor ondernemers die toe zijn aan een volgende stap in hun ondernemerschap, is het belangrijk om deze ondernemers te ondersteunen. De beheerder weet als geen ander dat je als ondernemer goed bent in je eigen vak maar daarmee niet automatisch ook een uitstekende ondernemer bent. Met het aanbieden van training als ‘hoe doe je een financieringsaanvraag?’ of ‘hoe kan ik beginnen met marketing?’, faciliteert de beheerder kennisdeling en ondersteunt de ontwikkeling van ondernemers. De faciliterende rol van de beheerder komt ook tot uiting in het beheer van de gemeenschappelijke ruimtes. De vergader- en evenementenruimte(s) vallen ook onder de verantwoordelijkheid van de beheerder. De beheerder wordt daarmee geprikkeld om de ruimtes zo in te zetten dat ze het concept versterken.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 19

Tot slot zorgt de beheerder ook voor communicatie naar ‘buiten’. Door te laten zien aan potentiële ondernemers én bezoekers wat er gebeurt in de Beatrijsstraat, wordt iedereen geïnspireerd om op een bepaalde manier deel te nemen. Als bezoeker, ondernemer of bijvoorbeeld als werknemer of student.

Conceptbewaking De beheerder heeft de verantwoordelijkheid om het concept goed te bewaken. Dit betekent dat iedere ondernemer wordt gescreend voordat er een eventuele ruimte wordt toegekend. De ondernemer heeft een gedegen ondernemersplan en kan aan­ tonen hoe hij past binnen de pilaren en welke bijdrage hij gaat leveren aan het concept. Dit is essentieel voor de duurzaamheid van het concept. Natuurlijk gaan er wisselingen plaatsvinden in ondernemers. In de praktijk gaat nou eenmaal blijken wat wel, maar ook niet, werkt. Ondernemers groeien en ontgroeien op termijn de Beatrijsstraat en maken daarmee plek voor nieuwe ondernemers. Door de pilaren altijd goed te waarborgen, waarborgen we dat de Beatrijsstraat ook over zeg 10 jaar nog floreert.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 20

Achtergrond – Markt­ analyse Op basis van deskresearch en vooral heel veel interviews met o.a. ondernemers, ­omwonenden, de wijkagent, een community builder, wijkmanager ende huidige ­gebruikers van de Beatrijsstraat, is deze achtergrondinformatie over Moerwijk samen­ gesteld. Om de privacy van alle geïnterviewden te waarborgen, zijn de quotes in dit stuk geanonimiseerd tot stakeholderniveau.

Visie Den Haag en Regio-deal Zuidwest Gemeente Den Haag heeft de ambitie om de Haagse economie te verbreden op drie gebieden: • maakindustrie • bouw • zorg Daarnaast moet Moerwijk een actievere rol gaan spelen in de Haagse economie en dus meer verbonden worden aan Den Haag. De gemeente stelt ruimte en middelen beschikbaar aan Moerwijk om zich verder te ontplooien. De ontwikkeling van Moerwijk valt onder de Regio-deal Zuidwest. Onderdeel van deze plannen is om de leefbaarheid in de regio te verhogen. Dit moet o.a. gebeuren door lokale ondernemers en bewoners te betrekken in het proces. Meeek sluit naadloos aan op zowel de ambities van Gemeente Den Haag als de plannen van de Regio-deal Zuidwest.

“We moeten Den Haag zuidwest meetrekken in de economische bloei van Den Haag.” gemeente ambtenaar, gemeente Den Haag

Aantal banen per 100 inwoners, 15-75 jaar 100

De sociale maar achtergestelde wijk Moerwijk De Haagse wijk Moerwijk is al jaren een achter­ standswijk. Volgens de leefbaarometer scoort Moerwijk een onvoldoende. Daarnaast is Moerwijk heel dicht bewoond met zo’n 11.750 inwoners per vierkante meter. Ter vergelijk, in de rest van Nederland is dit gemiddeld 500 inwoners per vierkante meter.

80 60 40 20 0

Moerwijk

Den Haag

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 21

De wijk bestaat grotendeels uit sociale huurwoningen die in slechte staat zijn. Er is veel armoede (gemiddeld inkomen in de wijk ligt op €17.000,- per jaar), veel drugsgebruik, een hoge werkloosheid (80% van de Moerwijkers heeft geen betaald werk) en er zijn veel mensen met geestelijke problemen. Talenten trekken de wijk uit net als mensen die zich een woning in een ‘betere’ wijk kunnen veroorloven. Meer dan eens is Moerwijk ‘het afvoerputje van Den Haag’ genoemd in de interviews. Daarnaast blijkt ook uit de interviews dat er veel onbekende problemen zijn die zich ‘achter gesloten deuren’ afspelen.

“Er is zo weinig perspectief voor jongeren in Moerwijk. Geen wonder dat ze de wijk uit trekken als ze de kans krijgen.” bewoner van Het Puntje Aan de andere kant is Moerwijk ook een sociale wijk. Het barst er van de sociaal-maatschappelijke initiatieven en ‘voor ieder klusje is er wel iemand die kan helpen’. Er zijn meerdere buurthuizen, de kerk is een ontmoetingsplek voor buurtbewoners, wijkwinkel Bij Betje is een begrip in de buurt en Damour een sociale horecagelegenheid in wording. Hoewel de initiatieven inclusiviteit nastreven, blijkt uit de interviews dat ook deze initiatieven maar een beperkt deel van de Moerwijkers bereiken. Er is dus ruimte voor nieuwe initiatieven die een ander publiek aanspreken. In het geval van Meeek bieden we ruimte aan ondernemers die toe zijn aan een volgende stap en geen aansluiting vinden bij de bestaande initiatieven. Dit zijn niet alleen ondernemers uit Moerwijk maar ook ondernemers die op dit moment buiten Moerwijk opereren.

Het Puntje is een geval apart Moerwijk is grofweg op te delen in 5 buurten. Het zogenoemde ‘Puntje’ is er hier één van. Dit is de wijk waar de oude school aan de Beatrijsstraat staat. De wijken worden gescheiden door grotere verkeerswegen die optreden als hoge fysieke barrières. Moerwijkers bewegen zich dus niet echt tussen de verschillende buurten maar zijn vooral op de eigen buurt georiënteerd. Dit pleit voor basisvoorzieningen in de eigen buurt. ‘Het Puntje’ onderscheidt zich van de rest van Moerwijk met het grote aantal koopwoningen. Deze zijn bewoond door voornamelijk senioren en gezinnen met Turkse, Bulgaarse en Poolse afkomst. Het aantal initiatieven in Het Puntje is klein terwijl er wel behoefte is aan bijvoorbeeld ontmoetingsplekken in de buurt.

Het sentiment in Moerwijk Emotie is niet meetbaar en niet terug te vinden in cijfers maar hij is er wel degelijk. In het grootste deel van de interviews kwam naar voren dat Moerwijkers het vertrouwen in de gemeente Den Haag kwijt zijn. Ze voelen zich in de steek gelaten en hebben het gevoel alles zelf te moeten oplossen. Dit leidt ook tot verzet tegen initiatieven vanuit de gemeente. De samenhorigheid onder Moerwijkers versterkt dit gevoel, want ook samen klagen verbindt.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 22

Ten aanzien van de school aan de Beatrijsstraat zijn Moerwijkers eensgezind. Ze willen het pand ‘terug’ en hebben volop ideeën over de invulling van het pand. Er is behoefte aan zorginstellingen, bedrijfsruimtes, plekken voor jongeren uit de buurt, ruimte voor sport en cultuur en boven alles een plek om te werken. Want waarom wordt al ‘dit’ werk altijd uitbesteed aan mensen die niet in Moerwijk wonen terwijl Moerwijk wel degelijk capabele mensen heeft?

“Daar heb je weer zo’n club blanke, hoogopgeleide ­mensen die ons komen vertellen wat te doen, of wat we moeten doen.” bewoner van Moerwijk

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 23

Deze woordenwolk geeft weer wat er in de initiële interviews naar voren is gekomen, nog voor de conceptvorming.

Het huidige gebruik van de Beatrijsstraat De school aan de Beatrijsstraat is op dit moment in gebruik (bruikleen) door De Samenscholing en de Helicopter. De Samenscholing is een onafhankelijk sociaalcultureel centrum. De Helicopter is een collectief van zo’n 15 kunstenaars. Beide g ­ roepen bezetten een eigen deel van het pand waarbij De Samenscholing ongeveer 2/3 van de ruimte inneemt. Hoewel ze het pand ieder op hun eigen manier gebruiken, zijn ze beide van mening dat ze recht hebben op het gratis gebruik van het pand. Dit vanwege hun maatschappelijke en culturele bijdrage aan de buurt. Ze betalen op dit moment dan ook geen huur maar alleen minimale servicekosten. Voor omwonenden is het pand echter weinig toegankelijk. Het pand raakt in verval en het plein eromheen is niet aantrekkelijk. Alleen de speeltuin wordt graag door de buurt gebruikt.. De kunstenaars zijn vooral naar binnen gericht. De sociale initiatieven die ze organiseren, beperken zich tot incidentele kunstroutes en workshops. Wat De Samenscholing betreft, daar zijn meer sociale initiatieven. Zo is de weggeefwinkel Beanix belangrijk voor Moerwijkers en bereiken ze een groot publiek binnen de krakers scène met hun popconcerten en anarchistische bijeenkomsten. Omwonenden ervaren overlast van de feesten die er zijn maar ook de provocerende uitingen van de Samenscholing.

Ze zouden liever initiatieven zien waar Moerwijkers baat bij hebben.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 24

Helicopter De kunstenaars van de Helicopter gebruiken de klaslokalen als kunstateliers en de gemeenschappelijke ruimte als expositieruimte. Ze treden gezamenlijk op naar ­buiten maar zijn ook gericht op hun eigen werk. Tot op heden hebben ze als collectief vooral een nomadisch bestaan gehad. Dit betekent dat ze iedere zoveel jaar verhuizen naar een leegstaand pand om daar, tegen een lage vergoeding, te kunnen werken. Toch zijn ze niet blij met de aangekondigde veranderingen. Hoewel ze inmiddels openstaan voor het gesprek en nadenken over hun plek binnen Meeek, zouden ze liever verhuizen naar een plek waar ze weer op een voor hen betaalbare wijze hun atelier kunnen vestigen. De Helicopter staat voor twee mogelijkheden: terugkeren naar de Beatrijsstraat waarbij de huur wel betaalbaar moet zijn en de ruimte geschikt voor het werken als kunstenaars­ collectief of samen met de gemeente en de broedplaatsmakelaar zoeken naar een alternatieve en betaalbare ruimte in de stad.

De Samenscholing Bij de Samenscholing staat zelfbestuur centraal. Er is ruimte voor allerlei initiatieven die een groot publiek bedienen ook buiten Moerwijk. Met hun punkconcerten trekken ze internationale bands en fans aan, in hun geluidsstudio faciliteren ze jongeren uit Moerwijk, het veganistische restaurant ‘Water en Brood’ is Den Haag breed bekend en er is een groot aantal getalenteerde makers lid. Hun anarchistische houding maakt dat ze vanuit hun principe tegen het nieuwe concept zijn. Ze vinden dat Den Haag een vrijplaats nodig heeft zoals grote Nederlandse en Europese steden die hier allemaal ruimte voor hebben. Daarnaast is voor hun toezicht van een beheerder een ondenkbare situatie. De conceptpresentatie viel bij hun in goede aarde. Meeek biedt voldoende ruimte voor bijvoorbeeld de fietsenmaker, meubelmaker of horeca gelegenheid ‘Water en Brood’. Hoewel de ondernemers zich nog niet expliciet hebben uitgesproken over hun eventuele deelname aan Meeek, is er een aanzienlijke kans dat een deel van de initiatieven kan blijven bestaan.

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 25

Meeek biedt ruimte aan de ondernemers die kans van slagen hebben en de potentie om door te groeien en echt te gaan excelleren. Dit type ondernemer is in staat om een marktconforme huur te bepalen, zeker onder een bepaalde vorm van begeleiding. Om deze pool van kansrijke ondernemers continu te kunnen vullen, is het wel belangrijk om een plek te houden voor de ruwe talenten en eventueel talenten die nu ook onderdeel zijn van o.a. de Helicopter en De Samenscholing.

1 Ruimte voor het nieuwe

4

Excelleren

Talent ontwikkeling

2

Doorgroei mogelijkheden

3

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 26

Focus doelgroep

Bijlage Programma van Eisen

Eerste verdieping

Openbaar: gangen, trappen, ondersteunende activiteiten Verbinden Leren Maken

Begane grond

Horeca / Evenementen

Meeek | Waar maken en werken hand in hand gaan | 27

Binckhorstlaan 135 2516BA Den Haag Maart 2022