RIS311934 Verkoop Titaan aan Unknown Group BV

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Saskia Bruines Wethouder van Economie, Internationaal en Dienstverlening

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10271399 RIS311934 Contactpersoon

Davey Kleine Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Portefeuille Projecten Den Haag Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

29 maart 2022

davey.kleine@denhaag.nl

Onderwerp

Verkoop Titaan aan Unknown Group BV

Geachte voorzitter, In maart 2021 bent u geïnformeerd over het voornemen van het college om de Titaan in de Binckhorst te verkopen door middel van een kwalitatieve tender (RIS307952). Inmiddels is de tenderprocedure succesvol doorlopen waarbij de Unknown Group, naar oordeel van een onafhankelijke commissie, de maximale score heeft gehaald. Er ligt een zeer goed plan van hoge kwaliteit met een marktconforme bieding. Het college is dan ook zeer content met de uitkomsten van de tender en is ervan overtuigd dat dit kan leiden tot de gewenste kwaliteitsimpuls voor het Haagse vestigingsklimaat. Graag licht ik in deze brief de beoordeling verder aan u toe. Impressie De Titaan

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10271399

Inleiding Een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor innovatieve startups, scale-ups en creatieve bedrijvigheid is van cruciaal belang voor de economische vitaliteit en concurrentiekracht van Den Haag en daarmee voor de toekomstige werkgelegenheid van de stad. Hier hoort ook voldoende huisvestingsaanbod bij (RIS303177 en RIS 303550). Om hieraan te kunnen voldoen heeft de gemeenteraad in 2018 besloten tot het ontwikkelen van De Titaan in de Binckhaven aan de Saturnusstraat 95 (RIS300772). De combinatie van aanwezige creatieve bedrijvigheid in de Binckhaven en de industriële uitstraling van het gebied maken dit een ideaal vestigingsklimaat voor nieuwe creatieve en innovatieve bedrijvigheid. De Titaan wordt de nieuwe innovatiehub van Den Haag met ruimte voor deze bedrijven. Inmiddels is de transformatie van het pand in volle gang en oplevering zal in augustus 2022 plaatsvinden. De bijbehorende buitenruimte wordt ingericht conform het handboek openbare ruimte Binckhorst en voor beheer overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Die zal zorgen dat de entree van het pand een aantrekkelijke uitstraling behoud. Voortgang transformatie

Verkoop Titaan In maart 2021 heeft het college besloten om de Titaan te verkopen door middel van een kwalitatieve tender (RIS307952). Aanvankelijk was het plan om het pand als gemeente zelf te gaan exploiteren omdat er destijds geen interesse was vanuit de markt. De gedachte was dat er beter gestuurd kon worden op het concept. Sinds 2018 is echter de situatie veranderd en zijn er verschillende aspecten die hebben geleid tot het besluit om de Titaan te verkopen: Marktpartijen hebben aangegeven het pand alleen te willen exploiteren als zij er ook daadwerkelijk eigenaar van zijn. Partijen profiteren er op deze manier van als het een succes wordt en zijn meer bereid om te investeren in hun concept. Verschillende geïnteresseerde partijen, met ervaring in het creëren en exploiteren van innovatiehubs, hebben zich destijds gemeld.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10271399

-

-

Uit gesprekken met experts is gebleken dat de sturing op het concept goed te waarborgen is door middel van een tender met kwalitatieve doelstellingen. Het in eigendom houden van vastgoed is voor de gemeente geen doel op zich, maar het primaire belang is dat De Titaan invulling geeft aan het doel om van de Binckhaven een creatief en innovatief gebied te maken met voldoende ruimte voor creatieve en innovatieve bedrijven. Door in de tender met name te scoren op de bijdrage aan de doelstellingen van de gemeente wordt geborgd dat de ambities worden behaald. De exploitatie van De Titaan vergt gezien de omvang veel inzet van de gemeente, terwijl expertise bij marktpartijen op het gebied van de exploitatie van innovatiehubs groter is.

Op basis van deze punten heeft het college besloten om de Titaan – na realisatie – door middel van een kwalitatieve verkooptender in erfpacht uit te geven. Hierover is de Commissie Ruimte in maart 2021 geïnformeerd (RIS307952) en heeft op 8 juli 2021 een uitgebreid debat plaatsgevonden. Tenderprocedure Op 19 juli 2021 is via de website van tenderbureau Akro Consult de verkoopprocedure voor De Titaan gepubliceerd. In het verkoopdocument is onder andere de wijze van beoordeling, de doestellingen van de gemeente en de procedure beschreven (zie bijlage 1). In de tender kon met name gescoord worden op het onderdeel kwaliteit en daarnaast ook op prijs en proces. De kwaliteit van de exploitatie en het plan wordt gewaarborgd door strikte voorwaarden in het erfpachtcontract. Het is hierdoor niet mogelijk om De Titaan na verloop van tijd te verhuren voor andere functies dan overeengekomen. Na het indienen van de conceptaanbiedingen zijn deze beoordeeld op de vormvereisten. Met de inzendingen die voldeden zijn op 22 november 2021 gesprekken gevoerd. In deze dialoogronde was er voor zowel de indieners als de beoordelingscommissie de mogelijkheid om verdiepende vragen aan elkaar te stellen. Hierna was er door middel van een inlichtingenronde ook nog de mogelijkheid om extra vragen aan de gemeente te stellen.

Uiteindelijk zijn medio januari 2022 de definitieve aanbiedingen ingediend die eind januari zijn beoordeeld door een onafhankelijke beoordelingscommissie. De leden van de commissie zijn benoemd in het verkoopdocument. In onderstaande tabel zijn de scores te zien op de onderdelen kwaliteit, proces en prijs van de twee inzendingen. Per criterium kan alleen worden gescoord op even, hele getallen waardoor er soms een afronding heeft plaatsvonden. Op 4 februari 2022 zijn deze scores gedeeld met de partijen voorzien van een uitgebreid beoordelingsrapport. Scores tenderprocedure Titaan Beoordelingscriterium Kwaliteit Proces Prijs

Team R.A.W. 36,00 12,00 11,80

Unknown Group 60,00 20,00 20,00

Totaal

59,80

100,00

Beoordeling Unknown Group Het plan van de Unknown Group behaalt een totaalscore van 100 punten. De beoordelingscommissie is unaniem van mening dat de aanbieding de verwachtingen overtreft en daarmee uitmuntend is. De beoordelingscommissie heeft daarbij het volgende geconstateerd: De aanbieding is goed conceptueel doordacht, overtuigend en in belangrijke mate gezekerd door partijen (ook van buiten Den Haag) die zich al gecommitteerd hebben.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10271399

-

-

-

-

-

-

De aanbieding omvat een duidelijke vertaling van het gewenste effect om Den Haag te manifesteren als belangrijke Impact City in Europa naar gewenste uitkomsten, outputs en de daarvoor benodigde inhoudelijke programmering, netwerk en aanpak. Er wordt een écht en sterk concept neergezet met een duidelijke look&feel. De aanbieder positioneert zich binnen de Binckhaven en het innovatieve netwerk van Den Haag en heeft reeds toezeggingen voor samenwerking op programmering met regionale, nationale en internationale partijen. De aanbieder biedt een toegankelijke huurprijs en faciliteiten als een buitengym en advies over gezondheid, verzuim en preventie. Er wordt geacquireerd op impact bedrijven, de thematiek van bedrijven en programmering is geënt op duurzame innovaties voor een betere wereld, op water, voedsel, energie en klimaat. Er wordt gewerkt aan kruisbestuiving met de andere Haagse hubs. De betrokkenheid intern en extern wordt versterkt met het lidmaatschap model met gedifferentieerd aanbod per type bedrijf. Er wordt geïnvesteerd in het betrekken van onderwijs en studenten in het gebouw en in het ecosysteem. De opbouw van de organisatie, het management, maar vooral ook de verschillende betrokken expertises en het hoge niveau van de bemensing van de commissies en contractpartijen zijn veelbelovend.

Uit het voorstel spreekt een sterke inhoudelijke kennis, ervaring en ondernemerschap. Het plan is inhoudelijk sterk en in hoge mate van detail uitgewerkt en op basis hiervan zijn heldere doestellingen geformuleerd met duidelijke output en goed meetbare indicatoren, waarmee desgewenst snel kan worden bijgestuurd. Het exploitatieplan zit uitstekend in elkaar. Aanbieder herkent de kwetsbaarheden in de exploitatie van een innovatiehub en heeft de risico’s hiervan gedegen proberen af te dekken. Er zijn diverse inkomstenbronnen (huur, programmering, events, lidmaatschappen, etc.) waardoor huurprijzen betaalbaar kunnen blijven voor startups.

Financiën Voor de transformatie van De Titaan is in 2018 een investeringsbedrag van € 14.589.347,- vastgesteld (RIS 300772). Tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden zijn echter door verschillende oorzaken de kosten van het project opgelopen. De belangrijkste oorzaak is de hoogst ongebruikelijke prijsstijging (tot 35% van sommige bouwmaterialen zoals staal, koper en hout) op grondstoffen. Daarnaast zijn er tijdens de sloopwerkzaamheden onvoorziene zaken opgetreden zoals meer asbesthoudende materialen, chroom 6 en materialen met radioactieve straling. De totale meerkosten van het project bedragen € 2.305.510,- waarmee de investeringskosten uitkomen op € 16.894.857,- exclusief BTW. In de Commissiebrief Voortgang Titaan (RIS310894) is de raad geïnformeerd over deze kostenstijging. Daarnaast zijn er nog enkele andere kosten die bij de investeringskosten moeten worden opgeteld. Dit is allereerst de boekwaarde (31-12-2022) van € 991.807,-. Daarnaast is er een extra investering nodig om de installaties te splitsen tussen de Caballerofabriek en de Titaan van € 180.000,- en is de bouwrente tenslotte € 106.519,-. Daarmee komen de totale investeringskosten uit op € 18.173.183,-. Omdat in de tender met name wordt gekeken naar de kwaliteit van het ingediende plan/concept is voor De Titaan geen minimale koopsom vastgesteld.

De gemeente heeft de grondwaarde, de waarde van de opstallen en de parkeerplaatsen wel laten taxeren om een indicatie te krijgen van de marktwaarde. Deze indicatieve taxatie komt voor het totaal uit op € 18.600.000,-. Gezien de hoge kwaliteit van het plan van de Unknown Group voor de exploitatie van het gebouw (en aanvullende investeringen in programmering, inrichting, voorzieningen etc.) en de bieding van € 17.095.000,- is geconcludeerd dat er zondermeer sprake is van een marktconforme bieding.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10271399

De bieding ligt binnen een bandbreedte van 10% van de taxatie en omdat er veel randvoorwaarden zijn meegegeven in de verkoop (wat vaak een drukkend effect heeft op de verkoopprijs) en de Titaan een lastig te taxeren object is, heeft de beoordelingscommissie unaniem vastgesteld dat de Unknown Group een overtuigende en marktconforme bieding heeft gedaan. Wanneer de bieding van de Unknown Group wordt afgezet tegen de verwachte gemeentelijke kosten resteert een verkoopresultaat van circa € 1,1 mln. nadelig welke zal worden gedekt uit de reserve SVS. Echter maakt de hoge toegevoegde waarde en dus kwaliteit van het plan van de Unknown Group dit meer dan goed. Eerder heeft de raad € 3,5 mln. uit het programma Economie beschikbaar gesteld t.b.v. meerjarige exploitatie van de Titaan. Het saldo is gedoteerd aan de reserve Strategisch Vastgoed Ontwikkeling (SVS). In de commissiebrief verkoop Titaan (RIS307952) is aangegeven dat deze reserve beschikbaar blijft om een negatief resultaat bij verkoop af te kunnen afdekken. Na financiële afwikkeling van de verkoop en oplevering van de Titaan, kan het restant van de reservering van circa € 2,4 miljoen terugvloeien naar programma 11 Economie en worden benut voor economische projecten waar grote incidentele investeringen nodig zijn.

De inzet van de reserve en teruggave van het restant aan programma Economie wordt door middel van een raadsbesluit aan de raad voorgelegd en de begrotingsmutatie volgt bij de Programmabegroting 2023-2026. Planning De transformatie van de Titaan is in volle gang. Naar verwachting wordt het pand in augustus opgeleverd en kunnen in september al de eerste huurders het pand betrekken. Zodra het pand is opgeleverd nodig ik uw raad graag uit voor een rondleiding door het gebouw en een presentatie van de nieuwe eigenaar. Met vriendelijke groet, Saskia Bruines Wethouder Economie, Internationaal en Dienstverlening

5/5