RIS311929 Bijlage
Tekst van het document
KPN-locatie Monseigneur Nolenslaan Plan Uitwerkingskader Staedion
1 Maart 2022
Locatie
2
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
INHOUD 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Status en doel 1.3 Opgave 1.4 Projectomschrijving 1.5 Leeswijzer
5 5 5 5 5 5
2. COMMUNICATIE9 2.1 Communicatie Driehoek Loosduinen 9 2.2 Communicatie KPN locatie Staedion 9 2.3 Enquêtes onder bewoners 9 3. LOCATIE 13 3.1 Positie in de stad 13 3.2 Historie 14 3.3 Analyse 15 4. RUIMTELIJKE VISIE 4.1 Verbinden 4.2 Verdichten, Vergroenen, verduurzamen
23 23 24
5. UITWERKING EN BOUWREGELS 5.1 Programma 5.2 Bouwblok 5.3 Oriëntatie en ontsluiting 5.4 Privé-openbaar, buitenruimte 5.5 Parkeren 5.6 Groen en water 5.7 Beeldkwaliteit 5.8 Bezonning en windhinder
27 27 27 31 31 31 31 34 36
6. SECTORALE KADERS 6.1 Stedenbouw & Planologie 6.2 Economie
37 37 38
6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14
Verkeer Wonen Vigerend Juridisch kader Flora en Fauna Duurzaamheid Microklimaat (zon, schaduw en wind) Milieuaspecten Welstand Cultuurhistorie Externe veiligheid Kabels en leidingen M.e.r.-beoordeling
38 39 40 41 41 43 43 44 44 44 44 44
7. FINANCIERING EN UITVOERINGSASPECTEN 7.1 Financiële uitvoerbaarheid en planschade 7.2 Juridische planologische procedure 7.3 Planning en fasering 7.4 Omgevingsveiligheidsplan
45 45 45 46 46
BIJLAGE I Puntensysteem natuurinclusief bouwen II Inventarisatie bomen Thorbeckelaan in Den Haag III Aanvraag kapvergunning en groencompensatie
47 47 50 54
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
3
S
rni an nla ma
oh
nL
ie
ee
l de
ke aa
tr
ss
tiu
ur
Am
rC t
zar
Mo
r N
eu eign
s Mon
t
en
Mi
Tho
rbec
kela
t
en
a tra
Gro
ots
lno Wa
at
ra
t as
rd
ba
Al
n
aa
nl
e ol
o
Appelstraat
on
n tlaa
str
at
tra
s om
erb
Vli
aat
D
an La
M van
rt
oo
rv rde
an
ch
Ma
rvo Sa
nh
rije lV
n
laa
k oe
n
laa
rt po
van Pri an
rla
ere nst
eg
4
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
O
e ud
Ha
w ag
an
1. INLEIDING 1.1
Aanleiding
Het KPN gebouw, gelegen op de hoek van de Thorbeckelaan en de Monseigneur Nolenslaan, is sinds 2019 buitengebruik genomen als kantoor. Woningbouwvereniging Staedion heeft het bedrijfsgebouw in 2018 aangekocht om de locatie te herontwikkelen tot woningbouw in de sociale sector. Het KPN gebouw wordt daarvoor gesloopt. De grond is in eigendom van Staedion. De gemeente is geen partij in de grondtransactie. Omdat het een private partij betreft is er een Planuitwerkingkader gemaakt, waarbinnen het plan ontwikkeld moet worden.
1.2
Status en doel
Het doel van dit Planuitwerkingskader is om het initiatief van Staedion publiekrechtelijk te faciliteren. Alle juridisch/ planologische, ruimtelijke en functionele randvoorwaarden waaraan het planinitiatief dient te voldoen zijn hierin opgenomen. Het zal tevens dienen als ruimtelijke onderbouwing bij de afwijking van het bestemmingsplan bij de Waboaanvraag. Het document is afgestemd met Staedion en hun adviseur voor dit project: Klunder Architecten. Het uiteindelijke document wordt vastgesteld door het College van B&W. Na vaststelling is het document 24 maanden geldig.
1.3 Opgave De locatie maakt deel uit van de Driehoek Loosduinen (Thorbeckelaan-Oude Haagweg-Groen van Pinkstererlaan en Laan van Meerdervoort). Op 13 maart 2018 is de Ruimtelijke verkenning Driehoek Loosduinen vastgesteld door het College van B&W, zie RIS299347. De Agenda Ruimte voor de stad (RIS295016) laat ruimte voor verdichting als daar verduurzaming en vergroening tegenover staat. De eerste verkenning van de locatie, gaat uit van het toevoegen van 85-95 woningen in de sociale sector, ten behoeve van de portefeuille van Staedion. Onderzocht is of het mogelijk
is om op de begane grond een MOG-/ZOG- bestemming te positioneren. De specifieke ligging van de kavel aan een doorgaande wijkontsluitingsweg, op de hoek van Monseigneur Nolenslaan en Thorbeckelaan, maken het voor een interessante locatie voor een dergelijke voorzieningen. Staedion heeft aangegeven geen ruimte te zien voor een dergelijke functie, in hun planvoorstel. Wel wordt op de genoemde hoek de gemeenschappelijk ruimte van het complex (huiskamer) gesitueerd. 1.4 Projectomschrijving De locatie ligt in de wijk Waldeck in het stadsdeel Loosduinen. Het betreffende perceel wordt omsloten door de Thorbeckelaan, de Monseigneur Nolenslaan en de Donker Curtiusstraat. Aan de vierde zijde grenst het aan de parkeerplaats van het zwembad de Waterthor.
planuitwerkingskader. Hoofdstuk 2 gaat in op de wijze waarop met belanghebbenden is gecommuniceerd over dit initiatief en hoe is omgegaan met hun eventuele reacties. Hoofdstuk 3 gaat in op de locatie van het planinitiatief en context die bij deze locatie van belang is. Hoofdstuk 4 beschrijft het bestaande relevante beleid en de overwegingen van de gemeente om het initiatief te faciliteren. Hoofdstuk 5 behandelt de ruimtelijke kaders waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen. Hoofdstuk 6 gaat in op de sectorale kaders zodat het leidt tot een goede ruimtelijke ordening en gebaseerd is op een goede ruimtelijke onderbouwing. Hoofdstuk 7 behandelt de financiële uitvoerbaarheid, planschade en de uitvoeringsaspecten.
De kavel is circa 60m bij 45m groot en heeft een oppervlak van 0,267 ha. In de hoek van de kavel aan de zwembadzijde staat een gebouwtje van de KPN (14m x 10m) dat ingepast moet worden. Het betreft een verdeelstation dat in 2019 gebouwd is ter vervanging van functies van het te slopen KPN gebouw. Het gebouwtje moet aan de bovenzijde bereikbaar zijn. Overbouwing is uit haalbaarheidsoverwegingen geen optie. De kavel waar het gebouwtje op staat is ook eigendom van de KPN en neemt een hap uit het te ontwikkelen kavel. Aan de zijde Donker Curtiusstraat grenst de kavel aan een groenstrook, die niet bebouwd mag worden. Een deel van de bomen op of direct grenzend aan de perceel zal gekapt moeten worden voor de woningbouwontwikkeling. De bomen dienen gecompenseerd te worden in de Driehoek Loosduinen middels een plan van de initiatiefnemer. De inrichting van het plantsoen maakt deel uit van het project. 1.5
Leeswijzer
Het Planuitwerkingskader bevat 7 hoofdstukken. Hoofdstuk 1 beschrijft de aanleiding van de ontwikkeling, geeft een beknopte beschrijving van het planinitiatief en het doel van dit
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
5
6
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
Thorbeckelaan hoek Monseigneur Nolenslaan
Parkeerplaats Zwembad
Thorbeckelaan Groen-stoep is perceelsgrens
Moneigneur Nolenslaan
Rand bestaand gebouw aan Zwembadkant met bestaande boom vlak naast het perceel
Binnenterrein bestaande situatie
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
7
Donker Curtiusstraat met links zwembad de Waterthor
Woningen aan de Thorbeckelaan
Woningen aan de Monseigneur Nolenslaan 8
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
Bebouwing Donker Curtiusstraat
Thorbeckelaan
2. COMMUNICATIE 2.1
Communicatie Driehoek Loosduinen
2.3
Enquêtes onder bewoners
Rond de zomer van 2017 heeft de gemeente Den Haag
Om tot een betere uitwerking voor de doelgroep te komen
een viertal bewonersavonden georganiseerd, waarin
is op 25 februari 2021 een tweetal enquêtes uitgezet. De
bewoners en stakeholders zich uitgesproken hebben over de
eerste enquête is uitgezet in een complex met voornamelijk
ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied van de Driehoek
ouderen die al in een appartement wonen. De tweede
Loosduinen. Hierbij is nagedacht over mogelijkheden van
enquête is uitgezet onder bewoners die 20 jaar of meer in een
de verdichting, vergroening en verduurzaming. Een aantal
eengezinswoning wonen in de omgeving Loosduinen. Bij deze
mogelijke locaties voor woningbouw zijn naar voren gekomen,
laatste categorie willen wij graag weten hoe wij deze bewoners
waaronder de KPN locatie van Staedion. De resultaten van de
kunnen verleiden om te verhuizen naar een nieuwbouw
bewonersavonden zijn vertaald in de Ruimtelijke Verkenning
appartementengebouw. Dit is voor Staedion nuttig om de
Driehoek Loosduinen (zie Visiekaart). Deze is in 2018
doorstroming op de woningmarkt op gang te brengen. De
vastgesteld door het college B&W.
resultaten van de enquête neemt Staedion mee voor de verdere planontwikkeling.
2.2
Communicatie KPN locatie Staedion
Staedion wil om op de plek van het voormalige KPN kantoor annex techniekgebouw nieuwbouwappartementen realiseren. Hiervoor is samen met de gemeente een PUK traject doorlopen. Om de omgeving te betrekken bij de planontwikkeling is er op diverse manieren gecommuniceerd en geparticipeerd.
Commissie Loosduinen In het begin van dit PUK traject was er nog veel beweging in de stedenbouwkundige opzet van het plan. Wij hebben ervoor gekozen om niet meteen breed te communiceren. In eerste instantie is de Commissie Loosduinen op 9 februari 2021 geïnformeerd over onze plannen voor sloop-nieuwbouw. De toen nog premature ontwerpen zijn gepresenteerd met daarbij de uitgangspunten, namelijk een appartementengebouw voor senioren met een binnentuin en een ontmoetingsruimte waar het prettig is om te wonen, te verblijven en elkaar te ontmoeten. Kortom waar het prettig oud worden is. De Commissie Loosduinen was enthousiast over dit voornemen.
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
9
Terugkoppeling enquête 1 Er hebben 16 bewoners gereageerd Samen met een enquête die we onder bewoners van eengezinswoningen hebben uitgevoerd geeft dit een goed beeld van de wensen van de toekomstige bewoners. Graag licht ik per onderwerp de resultaten van de enquête onder bewoners uit uw gebouw toe. Belangrijkste onderwerpen om te kiezen voor verhuizing naar een 55+ complex De locatie van het gebouw wordt het meest genoemd. Daarna volgen de huurprijs, grootte van de woning en buitenruimte en de samenstelling van de bewoners. Maar een paar mensen vinden de voorzieningen of duurzaamheid doorslaggevend. Voor meer dan de helft van de respondenten mag de huurprijs niet hoger liggen dan wat ze nu betalen. Oppervlakte en buitenruimte Voor de meesten is een woning van 65m2 groot genoeg, een derde geeft aan 75m2 of meer te willen zien in een nieuwe woning. Bijna iedereen wil graag een eigen buitenruimte en een gezamenlijke buitenruimte. Gewenste voorzieningen in het nieuwe gebouw Als u in het nieuwbouwcomplex zou gaan wonen wil u graag dat er een ontmoetingsruimte is. Die keuze staat met stip op de eerste plaats. Daarna worden een logeerkamer en overdekte parkeerplaats voor fiets en scootmobiel genoemd. Hekkensluiters zijn de gezamenlijke moestuin, ruimte voor een zorgpartij, een parkeerplaats en een eigen berging.
Andere wensen In een aantal open vragen heeft u ook aangegeven welke andere wensen er zijn voor de buurt en voor een nieuw gebouw. Een apart toilet in de woning (los van de badkamer) een lift en een lichte uitstraling van het gebouw werden meerdere keren genoemd. Ook werd tweemaal aangegeven dat 4 of 5 bouwlagen hoog genoeg is.
10
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
Hoe nu verder? Staedion neemt deze resultaten mee in de ontwikkeling van de plannen. We zijn nu nog in de beginfase. We zetten onze eisen aan het gebouw op een rij en gaan met de gemeente in overleg. Hierna gaan we op zoek naar bouwers die de plannen kunnen uitwerken en maken we een keuze. Voordat dit gebouw er staat, zijn we nog wel een paar jaar verder. Zodra er nieuws is zullen we u hierover informeren. Dit kan dus nog even duren. Terugkoppeling enquête 2 Er hebben 87 huishoudens gereageerd Dat geeft ons een goed beeld van de wensen van huurders die al ruim 20 jaar in een eengezinswoning van Staedion in Loosduinen wonen. Hartelijk dank voor uw medewerking! De winnaar van de VVV-bon van 25 euro heeft deze inmiddels ontvangen. De resultaten: onderwerpen en huurprijs Drie onderwerpen staken er bovenuit als de belangrijkste, als u overweegt te verhuizen naar een 55+ complex: De huurprijs, de locatie van het gebouw en de grootte van de woning en buitenruimte. Over de huurprijs geeft zo’n twee derde aan dat deze niet hoger mag zijn dan nu of zelfs lager moet zijn. Twintig procent is nog tevreden met een iets hogere huurprijs. De oppervlakte en buitenruimte De oppervlakte voor een nieuwe woning moet voor veruit de meeste respondenten 70m2 of groter zijn.
Over de buitenruimte is men meer verdeeld: twee derde wil alleen een eigen buitenruimte, één derde wil ook een gezamenlijke buitenruimte. Gewenste voorzieningen Overdekte parkeerplaatsen voor de fiets en scootmobiel werd hier het meeste genoemd, gevolgd door een eigen parkeerplaats en een logeerkamer. Een ruimte voor zorgpartijen en de ontmoetingsruimte volgen hierna. Bij ‘anders’ werd ook zeven maal een eigen berging genoemd.
U woont in een eengezinswoning Net zoals alle mensen die reageerde op de enquête. Een kwart in een woning kleiner dan 75m2, drie kwart in een woning groter dan 75m2. De andere wensen In een aantal open vragen kon u meer wensen opgeven. Hier werden de volgende onderwerpen meermaals genoemd: Winkels in de buurt, goed openbaar vervoer in de buurt, zonnige lichte woning, gelijkvloers, een verhuiskostenvergoeding en een eigen tuintje. Hoe nu verder? Staedion neemt deze resultaten mee in de ontwikkeling van de plannen van een seniorencomplex op de kruising van de Thorbeckelaan met de Mgr. Nolenslaan. Hier willen we de komende jaren een nieuw gebouw neerzetten. We zijn nu nog in de beginfase. We zetten onze eisen aan het gebouw op een rij en gaan met de Gemeente in overleg. Hierna gaan we op zoek naar bouwers die de plannen kunnen uitwerken en maken we een keuze. Voordat dit gebouw er staat, zijn we nog wel een paar jaar verder. Als u aangegeven heeft dat u op de hoogte gehouden wilt worden, dan zullen we u, zodra er nieuws is, hierover informeren. U kunt zich natuurlijk altijd bij mij aan- of afmelden voor die informatie
KPN (i.v.m. naastgelegen techniekruimte)
Verder worden er ook zorgen geuit. Over het vele bouwen in de
Op 26 juli 2021 is KPN als directe buur ingelicht over onze
buurt en de constante overlast van bouwactiviteit. Een tweede
bouwplannen en zijn de belangen over en weer gedeeld. KPN
veel gehoorde klacht is parkeeroverlast van de sportvelden en
heeft de locatie gekocht in de wetenschap dat deze zou worden
het zwembad.
aangewend voor woningbouw. De bewoners aan de Monseigneur Nolenslaan zouden graag Informeren omwonenden
een lichte kleur baksteen zien in de nieuwe tegenoverliggende
Op 21 oktober 2021 heeft Staedion een inloopmiddag/avond
gevel zodat de straat een lichte uitstraling blijft behouden. Bij
georganiseerd in de ruimte van de Woongemeenschap
een donkere baksteen beperkt dit de hoeveelheid daglicht in
Nolenshoek waarbij de bewoners van de bewoners van het
de woonkamer is hun mening. Verder hebben twee bewoners
tegenoverliggende complex aan de Donker Curtiusstraat
op de begane grond last van de koplampen van de uitrit van
92 t/m 212 (even), de bewoners aan de overzijde van de
het huidige gebouw aan de Monseigneur Nolenslaan. De in- en
Thorbeckelaan 463 t/m 609 en het naastgelegen bouwblok
uitrit van het nieuwbouwplan blijft gehandhaafd op ongeveer
omsloten door de Thorbeckelaan, Mongseigneur Nolenslaan,
een gelijke positie.
Donker Curtiustraat en de Albardastraat evenals de nieuwe bewoners van de tot woningen getransformeerde kerk aan de Monseigeneur Nolenslaan zijn uitgenodigd.
Wijkberaad BWK Tot slot staat er op 25 november een presentatie van de plannen geagendeerd voor het Wijkberaad Bohemen, Waldeck
Tijdens deze inloopmidddag/avond is de buurt geïnformeerd
en Kijkduin. Daar wordt een vergelijkbare presentatie gegeven
over de aanstaande sloop, het beoogde bouwprogramma
als aan de omwonenden.
inclusief bouwvolume/-hoogte en de planning. Ook de bewoners die niet zijn gekomen hebben per brief kunnen vernemen wat er globaal gaat gebeuren de komende tijd.
De reacties van de buurt zijn over het algemeen positief al heeft het plan wel invloed op sommige van de huidige bewoners doordat zij minder uitzicht hebben op de omgeving dan voorheen. De doelgroep senioren wordt goed ontvangen, daar heeft niemand commentaar op en sluit erg aan bij de huidige omgeving. Dat de locatie zou worden gebruikt voor woningbouw was al langer bekend. Sommige bewoners vragen zich af waarom het zo lang heeft geduurd. De bewoners zijn geïnteresseerd in welke bomen er blijven bestaan en welk moeten wijken voor het plan.
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
11
Savornin Lohmanlaan
Savornin Lohmanlaan
ruimtelijk raamwerk ruimtelijk raamwerk
n Prinster erlaan
Laan van Meerdervoort Laan van Meerdervo
laa n
be
ck
ela
Tram 2
an
Tram 2 O
12
eg ude Haagw
gweg
Oude Haa
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
eu r ra
gn
st
at
ei
us
os
rti
No
le n
sl aa n
Luchtfoto locatie
Cu
M
er
ke
n
or
nk
ec
laa
Th
Do
rb
ke
o Th
ec
rb
o Th
Groen va
Locatie gepositioneerd ten opzichte van omliggende winkels
Groen va
n Prinster erlaan
Randstadrail 3 tadrail 3 Rands
16 | BGSV
16 | BGSV
Ruimtelijk raamwerk Driehoek Loosduinen
3. LOCATIE 3.1
Positie in de stad
Door de ligging aan de Thorbeckelaan heeft de locatie een adres met status. Het is één van de mooiste lanen van Den Haag. Bepalend hiervoor zijn de langgerekte gebogen slingerende vorm, de brede groene middenberm met monumentale bomenrijen en de ensemble waarde van de bebouwing. De locatie valt binnen de Driehoek Loosduinen. Voor de Driehoek is een ruimtelijke verkenning vastgesteld (zie ook H4 Ruimtelijke Visie en H6 Sectorale Kaders). De Driehoek ligt op de overgang tussen de voor- en naoorlogse bebouwing van dit deel van Den Haag. Het wordt begrensd door doorgaande wegen: Thorbeckelaan - Oude Haagweg Groen van Pinkstererlaan en Laan van Meerdervoort. Door de programmering van het overgangsgebied is de Driehoek tevens een verbindende zone. Het kent een divers gebruik met veel voorzieningen op het gebied van onderwijs en sport en het winkelcentrum Savornin Lohmanplein. Het gebied heeft een open ruimtelijke structuur met een groen centraal deel, met losse bebouwing en stevige bebouwing langs de hoofdwegen. Het ruimtelijk raamwerk van de Driehoek wordt gevormd door de formele groene lanen langs de randen en het landgoed Rosenburg in het hart. De interne groen- blauwe verbindingen en de open ruimtes van de sportvelden completeren het raamwerk.
Binnen de Driehoek zijn zes sfeergebieden onderscheiden: de gesloten bouwblokken van de Notenbuurt en langs de Thorbeckelaan, het landgoed Rosenburg, het groene veld met de sportvelden en voorzieningen, het winkelcentrum en het langgerekte plantsoen van de Savornin Lohmanlaan. De locatie hoort dus bij de rand met gesloten bouwblokken langs de Thorbeckelaan. Binnen de Driehoek is het beleid er op gericht deze karakteristiek te versterken. Binnen deze zone is verdichting mogelijk, als daar vergroening en verduurzaming tegen over staat. Hierna wordt ingegaan op de geschiedenis van de Driehoek en wordt ingegaan op de stedenbouwkundige kenmerken van de wijdere omgeving van de locatie.
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
13
3.2 Historie Het plangebied maakte lang onderdeel uit van de stadsrand van Den Haag met het dorp Loosduinen op afstand. Het gebied vormt nu een typologisch en functioneel bijzondere driehoek in het stedelijk weefsel, ingeklemd tussen de Vruchtenbuurt en de 70er jaren uitbreidingen van Loosduinen. De historische groei laat goed zien hoe de verscheidenheid aan typologieën en bebouwing tot stand is gekomen. Landgoed Rosenburg en de woningen aan de Oude Haagweg vormen de oudste ebouwing binnen de driehoek. In 1927 werd het uitbreidingplan West gepresenteerd door de dienst Stadsontwikkeling en Volkshuisvesting. Dit plan behelsde de Vruchtenbuurt, westelijk deel Vogelwijk, BohemenMeer en Bos, Waldeck en Loosduinen. De Vruchtenbuurt is in de jaren 30 vrijwel geheel conform dit plan aangelegd. Een deel van Bohemen-meer en Bos maakte deel uit van de Atlantikwall en werd na de Tweede Wereldoorlog herbouwd. Het De Savornin Lohmanplein en De Savornin Lohmanlaan zijn als groots stedenbouwkundig gebaar opgenomen in het stadsuitbreidingsplan. De monumentale as vormt de verbinding van het centrum van dit stadsdeel met het Westduinpark en de zee. Vanwege een gefragmenteerde aanleg (1931-1956) kreeg dit deel van de uitbreiding niet de monumentaliteit die was aangegeven. In 1955 werd in de middenberm van deze as een garage gebouwd die momenteel een autoverhuurbedrijf herbergt.
Eind jaren 80 is door Bofill een spectaculair plan voor deze locatie ontwikkeld waarbij twee woontorens via een skywalk verbonden werden met de zee en duinen. In de Agenda Ruimte voor de Stad zet de gemeente in op bestaande en cultuurhistorische kwaliteiten als ankerpunten voor nieuwe ontwikkelingen. De identiteit van de driehoek wordt mede bepaald door de aanwezige groene open ruimtes, vaak solitaire bebouwing, bestaande ruimtelijke structuren en een bonte mix aan functies. Dit is inherent aan de historische groei en een kwaliteit om te behouden en te benadrukken.
Historische analyse uit Ruimtelijke verkenning Driehoek Loosduinen 14
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
3.3 Analyse Bebouwingsfuncties
De locatie maakt deel uit van een voorzieningenzone tussen twee woonwijken. De voorzieningen zijn overwegend van wijken bovenwijksniveau, zoals scholen, sportvoorzieningen Bebouwingsfuncties en het winkelcentrum. Het voormalige Sint Jansklooster De locatie maakt deel uit van een voorzieningenzone tussen heeft een bestemming voor Maatschappelijke voorzieningen. twee overwegend van wijk- en In hetwoonwijken. grootste deelDeze van zijn het complex is het Hofstadlyceum gevestigd. Met het zoals nieuwe programma voor het Patershuis bovenwijksniveau, scholen, sportvoorzieningen en het wordt de woonfunctie op de locatie hier nieuw leven winkelcentrum. Grenzend aan de locatie ligt het zwembad de ingeblazen en geïntensiveerd zonder afbreuk te doen aan Waterthor. De voorzieningen. twee bedrijfsgebouwen aan weerzijde van het de bestaande Het woongebouw sluit aan op de woonbebouwing van de Groen van Prinstererlaan. zwembad zullen plaatsmaken voor woningbouw. Behalve bij het Voorzieningen voor de doelgroep zijn meerLohmanplein het om de onlangs vernieuwde winkelcentrum Deonder Savornin hoek gelegen winkelcentrum en zwembad de Waterthor. ligt de locatie ook vlak bij het buurtwinkelcentrum AppelstraatVlierboomstraat aan de overzijde van de Thorbeckelaan.
Legenda wonen horeca/ winkels bedrijven/ kantoren sport sportveld onderwijs
Analyse van de aanwezige functies in de omgeving
14
PUK SINT JANSKLOOSTER - OKTOBER 2019
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
15
Cultuurhistorie Cultuurhistorie
In de omgeving bevinden zich een aantal ruimtelijke elementen elementen die cultuurhistorische waardevol zijn. Bijzonder die cultuurhistorische waardevol zijn. Bijzonder element is het stedenbouwkundig element van stedelijk niveau is het lancetvormige stratenpatroon stratenpatroon richting richting zee, zee, met met de de plantsoenen plantsoenen lancetvormige langs de Thorbeckelaan en de Savornin Lohmanlaan. De De open open groenstructuur groenstructuur van van de de Driehoek Driehoek Loosduinen Loosduinen is is stedenbouwkundig waardevol. Architectonisch waardevol stedenbouwkundig waardevol. Architectonisch waardevol zijn de bebouwingswanden langs de Laan van Meerdervoort, zijn de bebouwingswanden langs de Laan van Meerdervoort karakteristiek voor de Haagse school van Meer en Bos, en het winkelcentrum Savornin Lohmanplein met de moderne en die van de Thorbeckelaan, en het winkelcentrum De architectuur jaren 60. Beeldbepalende gebouwen zijn de Savornin Lohmanplein met de moderne architectuur jaren Bellevuetoren, de onlangs verbouwde Pauluskerk, en het 60. Beeldbepalende gebouwen de Bellevuetoren ensemble van het voormalige Stzijn Jansklooster. De nieuwbouw moet hethet ensemble. en hetaansluiten ensemblebij van voormalige St Jansklooster. Monumentwaardig is Pauluskerk, die verbouwd is tot woongebouw. De kerk staat schuin tegenover de locatie.
Legenda stedenbouwkundige structuren waardevolle bebouwing waardevolle groenelementen open groengebieden
Cultuurhistorie
16
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
PUK SINT JANSKLOOSTER - OKTOBER 2019
15
Bouwlagen Bouwlagen
Het gebied gebiedkenmerkt kenmerkt doorgrote eenvariatie grote aan variatie aan zich zich door een bouwhoogtes. In het binnengebied en langs de Thorbeckelaan bouwhoogtes. In het binnengebied is de bouwhoogte is de bouwhoogte overwegend tussen de 2 en 4 lagen. Langs overwegend 1 tot 4 lagen, langs overwegend de Groen van Prinstererlaan ende deThorbeckelaan Laan van Meerdervoort is de bebouwing met overwegend lagen. Tegenover 4 lagen met kaphoger, (kapverdiepingen zijn niet5-8 weergegeven op de de locatie staat de flat op het winkelcentrum van 10 lagen. Het kaart) en 5-6 lagen. Langs de Groen van Prinstererlaan en de hoogteaccent is de Bellevue-toren met 19 lagen (70m). Voor de Laan Meerdervoort is de bebouwing hoger, locatievan dient aansluiting gezocht te worden bij deoverwegend hoogtes van de 5-8 lagen. Het hoogte is de Bellevue-toren met 19 lagen omgeving, tussen de 4accent en 8 lagen. (70m). Hier tegenover aan het Colijnplein is een tweede, iets lagere, woontoren gepland. Binnen de Driehoek Loosduinen komen voornamelijk bouwblokken voor met een plat dak. Deze hebben vaak een setback op de bovenste verdieping.
Legenda 1-2 bouwlagen 3-4 bouwlagen 5-6 bouwlagen 7-8 bouwlagen 9-10 bouwlagen 19 bouwlagen
Analyse van de bouwhoogte in de omgeving
16
PUK SINT JANSKLOOSTER - OKTOBER 2019
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
17
Verkeer
De locatie is aan vier zijden omsloten door stedelijke hoofdwegen en een wijkontsluitingsweg. Via de Treublaan en de Donker Curtiusstraat is de locatie daar aangetakt. Het gebouw wordt ontsloten vanaf de Treublaan, tevens de Laad- en losstraat van Verkeer het winkelcentrum. In de omgeving liggen twee doorgaande De Driehoek(richting is aan vier zijden omsloten doorzee. stedelijke fietsroutes Centrum en richting RandstadRail lijn 3 (richting DendeHaag Centraal Loosduinen) halteert hoofdwegen. Langs locatie is dat deen Thorbeckelaan. bij het winkelcentrum. De locatie is goed ontsloten voor alle Haaks daarom loopt langs de locatie de wijkontsluitingsweg verkeerssoorten. Monseigneur Nolenslaan. Deze vormt de ontsluiting voor de locatie en is tevens een fietsroute naar de binnenstad. De verderop gelegen Albardastraat behoort tot de sterfietsroute naar de binnenstad. De Donker Curtiusstraat is een interne route naar het winkelcentrum. Op de Laan van Meerdervoort ligt de dichtstbijzijnde RandstadRailhalte (lijn 3) op circa 350m van de locatie. Op de Thorbeckelaan ligt de dichtstbijzijnde bushalte (bus 23) op circa 100m van de locatie.
Legenda stedelijke hoofdwegen wijkontsluitingswegen lokale ontsluitingswegen sterfietsroute fietsroute RandstadRail fietsroute Verkeer
Randstadrail OV haltes PUK SINT JANSKLOOSTER - OKTOBER 2019
18
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
17
Groenstructuur Groenstructuur
Bepalend voor de groenstructuur zijn de bomenlanen die de hoofdwegenstructuur volgen, met de Thorbeckelaan en de hoofdwegenstructuur volgen, met de Thorbeckelaan en de Savornin Lohmanlaan als de fraaiste voorbeelden. Hierbinnen Savornin Lohmanlaan (overzijde Laan uit vanstraten, Meerdervoort) als de ligt een secundair netwerk dat bestaat paden en watergangen. Het interne groene ligt netwerk dient verder versterkt fraaiste voorbeelden. Hierbinnen een secundaire netwerk te betere verbindingen en groenereHet profielen. datworden bestaatdoor uit straten, paden en watergangen. interne De Groenstructuur sportvelden zijn bepalend voor het groene karakter van het groene netwerk dient verder versterkt te betere Bepalend voor de groenstructuur zijnisde bomenlanen die de open binnengebied. De Kloostertuin deworden schakeldoor tussen het verbindingen en groenere profielen. Donker hoofdwegenstructuur volgen, met deDe Thorbeckelaan en de groene binnengebied en het complex, ook in de Curtiusstraat toekomst. Groenstructuur Savornin Lohmanlaan als de fraaiste Hierbinnen Bepalend voor groene de groenstructuur zijn voorbeelden. de het bomenlanen die de is zo’n interne verbinding tussen winkelcentrum ligt een secundair netwerk datmet bestaat uit straten, paden en hoofdwegenstructuur volgen, de Thorbeckelaan en de en het Landgoed Rosenburg. De groene uitstraling kan watergangen.
Het interne netwerk dient verder versterkt Savornin Lohmanlaan als groene de fraaiste voorbeelden. Hierbinnen verbeterd worden door het dat trottoir aan binnenzijde (west) te te worden door betere verbindingen ende groenere profielen. ligt een secundair netwerk bestaat uit straten, paden enDe sportvelden bepalend voorwaar hetnetwerk groene karakter vanversterkt het vergroenen. zijn Het plantsoentje de locatie aan grens maakt watergangen. Het interne groene dient verder open binnengebied. De Kloostertuin en is de schakel tussen het te worden groenere De deel uit vandoor het betere groeneverbindingen profiel en dient in stand teprofielen. blijven. De groene binnengebied en het complex, ook karakter in de toekomst. sportvelden zijn bepalend voor het groene van het sportvelden zijn bepalend voor het groene karakter van het open binnengebied. De Kloostertuin is de schakel tussen het open binnengebied. groene binnengebied en het complex, ook in de toekomst.
Legenda
bomenlaan Legenda plantsoen Legenda sportvelden bomenlaan bomenlaan plantsoen plantsoen sportvelden sportvelden straten paden watergangen straten kloostertuin straten paden 18
paden watergangen
PUK SINT JANSKLOOSTER - OKTOBER 2019
watergangen kloostertuin
Versterken groenstructuur
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
19
Bebouwingstypologie
stevige randen en een groen middengebied
hoogteaccenten bij knooppunten hoofdwegen en/of winkelcentra In de Driehoek zijn globaal drie soorten bebouwing te onderscheiden. Deze vallen samen met de sfeergebieden: de vrijstaande alzijdige gebouwen in het open middengebied (Groene veld en Landgoed), de wanden van de gesloten bouwblokken langs de Thorbeckelaan en de open structuur van vrijstaande gebouwen haaks op de Groen van Pinkstererlaan. Door de bocht in de Thorbeckelaan zijn aan de zijde van de Driehoek onregelmatige kavels ontstaan. De Notenbuurt heeft een eigen entiteit (die aansluit bij de Vruchtenbuurt uit de jaren 30). Het deel tussen de Albardastraat en de Laan van Meerdervoort is diffuser met onregelmatige dieptes van de kavels en meer op zich staande gebouwen (van naoorlogse datum). Waar tussen de Albardastraat en Mon. Nolenslaan nog sprake is van een samengesteld bouwblok, zijn is er tussen de Mon. Nolenslaan en het Colijnplein drie autonome gebouwen. Voor het nieuwe blok is het gewenst om in rooilijnen en hoogtes aan te sluiten bij het blok Albardastraat – Nolenslaan. Op een aantal straathoeken hebben de gebouwen een ruimtelijk accent. Hiermee wordt het belang van een route benadrukt, zoals de kruising Thorbeckelaan – Nolenslaan, of wordt het architectonische belang van een gebouw benadrukt, zoals de Pauluskerk. De locatie geeft aanleiding op deze accenten te reageren.
12 | BGSV 20
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
Bebouwingswanden en accenten PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
21
70m
Ruimtelijke visiekaart; verbinden 22
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
4. RUIMTELIJKE VISIE 4.1 Verbinden De Driehoek Loosduinen is met de cluster aan bovenwijkse functies een verbindende zone in de stad. Met de invulling van de KPN-locatie met woningbouw wordt het voorzieningencluster niet uitgebreid maar met circa 90 woningen wordt bijgedragen aan het draagvlak van de omliggende winkelvoorzieningen. Ook de leefbaarheid van de nu anonieme plek wordt verbeterd. Een verdichting van de woonfunctie versterkt de Driehoek en benut de kwaliteiten van de Driehoek als woongebied. Door de ligging aan het OV en de hoofdwegenstructuur is de locatie goed verbonden met de stad en regio.
Op de locatie wordt de structuur van gesloten bouwblokken ten zuiden van de Mon. Nolenslaan doorgezet met stevige wandbebouwing langs de Thorbeckelaan (sfeergebied Notenbuurt). De huidige orthogonale rooilijn van het KPN gebouw wordt daarbij losgelaten en de rooilijn van de Thorbeckelaan wordt gevolgd. De bouwhoogte sluit aan op de zuidelijk en westelijk gelegen blokken en bedraagt 4 tot 6 lagen. De bouwblokkenstructuur wordt vervolgd met het bestaande zwembad en beëindigd met de geplande woontoren aan het Colijnplein.
Winkelcentrum
Colijnplein
De verderop gelegen sterfietsroute Albardastraat-AppelhofMient is een verbindende route door de stad, die via het winkelgebied Appelstraat loopt. Ook de Nolenslaan-Mozartlaan is een verbindende fietsroute via het winkelgebied. De zijde Nolenslaan, en met name de hoek met de Thorbeckelaan, is een geschikte plek voor de meer publieke functies van het woongebouw. Dit kan een zelfstandige voorziening zijn of een collectieve functie van het complex (woonkamer) en de locatie voor de hoofdentree. Aan de Donker Curtiusstraat is het groen een verbindend thema. De invulling verschilt bloksgewijs. De huidige groenstrook voor het blok speelt daarin mee.
KPN-gebouw
Deeluitwerking Winkelcentrum en noordelijk deel, Ruimtelijke verkenning Driehoek Loosduinen Voor de KPN locatie is in de Ruimtelijke Verkenning een bouwhoogte van 5 à 6 lagen toegekend. PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
23
4.2 Verdichten, vergroenen, verduurzamen De gemeente wil Den Haag toekomstbestendig en leefbaarder maken door plekken opnieuw, verdicht te ontwikkelen en tegelijkertijd extra natuur toe te voegen, de energievoorziening te verduurzamen, maatregelen te treffen om extreme weersomstandigheden op te vangen en zuinig om te gaan met grondstoffen. Toe te voegen natuur moet aansluiten op de omgeving en de structuur van het gebied versterken. Daarbij zijn bomen en onverhard oppervlak belangrijk tegen hitte en wateroverlast door extreme neerslag. In de geplande ontwikkeling neemt de footprint van de bebouwing toe. Daardoor moet een aantal bomen wijken en neemt onverhard oppervlak af. Dit moet gecompenseerd worden. Dit kan door het bestaande stedelijk groen te versterken of kwalitatiever te maken (door vergroting van de natuurwaarde, belevingswaarde of gebruikswaarde) en door compenserende maatregelen buiten de locatie, zoals de verplaatsing of aanplant van bomen. Van belang is dat mogelijkheden voor groen op het binnenterrein, balkons en daken benut worden. Groene daken dienen te voldoen aan de eisen die zijn vastgelegd in de Nota Stadsnatuur (RIS305824) op pagina 54-55. Den Haag wil in 2030 een klimaatneutrale stad zijn. Herontwikkelingen zoals deze KPN locatie bieden kansen om een toekomstbestendige energievoorziening te realiseren en zo de CO2 uitstoot van de stad te verlagen.
Ook biedt dit project kansen voor hergebruik van materialen en bouwtechnieken waarmee elementen en grondstoffen in de toekomst eenvoudiger hergebruikt kunnen worden. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de duurzaamheidsaspecten. Stedelijk hitte-eiland effect (°C)
24
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
Groene daken in combinatie met zonnepanelen
Onverharde verblijfsplekken
Groene gevels
Wateropvang en vernevelen water
Wadi’s
Zonwering
Bron: Team Duurzame Leefomgeving S&P PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
25
Model 5e laag
26
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
5. UITWERKING EN BOUWREGELS 5.1 Programma In de Driehoek Loosduinen wordt op een aantal locaties woningbouw ontwikkeld. Aan de Treublaan en het Colijnplein betreft het plannen voor woningbouw in de marktsector. Op de KPN locatie is voor sociale woningbouw gekozen, ten behoeve van woningbouwvereniging Staedion. De locatie biedt plaats aan 85-95 woningen, waarvan 1/3 bestaat uit 2 kamerwoningen (55 m2) en 2/3 uit 3 kamerwoningen (65 m2), met bijhorende ontmoetingsruimte, groenvoorziening, parkeerplaatsen en fietsenstalling. Het aantal woningen dat inpasbaar is wordt bepaald door de bouwenveloppe (bezonning), de woninggrootte en de parkeercapaciteit. Het betreft een hier relatief ondiepe kavel. Binnen de sociale sector is (half)- verdiept parkeren niet haalbaar. Op het binnenterrein is een groene kwaliteit gewenst. Om hier ruimte voor groen mogelijk te maken wordt het parkeren grotendeels op maaiveld onder het blok gesitueerd. Hier zijn circa 31 plaatsen inpasbaar op eigen terrein.
5.2 Bouwblok De regels met betrekking tot de stedenbouwkundige enveloppe, het maximale bouwvolume, zijn weergegeven in de Randvoorwaardenkaart. Uitgangspunt is een gesloten bouwblok dat de rooilijn van de Thorbeckelaan volgt. De wandwerking versterkt het laanprofiel. Aan de kruising met de Monseigneur Nolenslaan dient het profiel van de Mons. Nolenslaan vernauwd te worden. Dit door de rooilijn voorbij de hoek terug te leggen (min of meer gespiegeld met het accent aan de overzijde van de Mons. Nolenslaan). Hierdoor ontstaat een poortwerking. De rooilijn van de Mons. Nolenslaan staat loodrecht op de Thorbeckelaan en ligt voorbij de rooilijnsprong vanaf de kavelgrens gemeten minimaal circa 3,5 meter terug aan de zijde Thorbeckelaan en circa 2 meter aan de zijde Donker Curtiusstraat (zie randvoorwaardenkaart op pag. 28). De kavelgrens ligt ca. 30 cm op het trottoir. Aan de Donker Curtiusstraat ligt de rooilijn terug van de straat en volgt de te handhaven groenstrook. Ook aan de zwembadzijde ligt deze achter de bestaande groenstrook. De groenstrook loopt minimaal 1,5 m door op de locatie. Het blok sluit in hoogte aan op de massa ten zuiden van de Mons. Nolenslaan en volgt
de stedenbouwkundige hoofdstructuur: met 6 lagen langs
de Thorbeckelaan, 5 lagen langs de Nolenslaan, de Donker Curtiusstraat en de zwembadzijde. Het blok heeft een plat dak. Aan de Thorbeckelaan dient een setback opgenomen te worden aan de buitenzijde. Het bouwblok is door de taps-toelopende vorm relatief ondiep aan de noordwest-zijde. Om de bezonning, lichttoetreding en het ruimtelijke beeld goed te houden is de maximum bouwhoogte hier 4 lagen. Het bouwblok trapt hier af naar de trafo. Dit geldt vanaf de trafo gerekend over 2 woningtravees aan de Donker Curtiusstraat en 1 woningtravee aan de zwembadzijde. Het blok opent zich hier en is er een toegang tot het binnenterrein.
5.3 Oriëntatie en ontsluiting Vanuit het oogpunt van levendigheid en sociale veiligheid is het gewenst dat de actieve woonruimtes (woonkamers, keukens, gemeenschappelijke ruimtes) aan de straatzijde van het blok gesitueerd worden. Het parkeren en de fietsenstalling worden binnen deze financieringscategorie op maaiveld ingepast. Een groene kwaliteit van het binnenterrein is daarbij van belang. Het parkeren wordt daarom gesitueerd op maaiveld grotendeels onder het gebouw, ingepast achter een buitengevel. De zijde Donker Curtiusstraat is hier het meest geschikt voor, waarbij het parkeren van de straat afgezoomd wordt door de groenstrook. Het fietsenprogramma kan ingepast worden aan de koppen van het gebouw aan de Mons. Nolenslaan en de zwembadzijde. Aan de Thorbeckelaan is wonen op maaiveld uitgangspunt. Het gebouw krijgt één centrale ontsluiting op de hoek Thorbeckelaan/ Mons. Nolenslaan. Hier vandaan worden de woningen ontsloten via galerijen aan de binnenzijde van het blok of via de binnentuin (begane grond). De gemeenschappelijke woonruimte is gekoppeld aan de hoofdentree op de hoek. Ook op de drie andere hoekpunten van het blok zijn entrees gesitueerd. Aan de hoek Thorbeckelaan/zwembadzijde komt een tweede entree met stijgpunt. De andere twee hoeken geven toegang tot het binnenterrein. De in-/uitrit voor het parkeren komt aan de Mons. Nolenslaan te liggen.
Naast de trafo is een afsluitbare toegang voor bewoners naar het binnenterrein opgenomen vanaf de Donker Curtiusstraat met een verbinding naar de fietsenstalling.
Opbouw bouwmassa
Binnenterrein
Parkeren onder blok
Beeldreferenties Klunder Architecten
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
27
Randvoorwaardenkaart
5 2,5m
4 lagen
5
1,8m
31 pp
6
4 11m
10m
1
12m 13m
Balkon / galerij
2,7m
4 1,6m
2,7m
11m
11m
1,5m
3,2m 1,3m
5
5
0,30m
28
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
2,05m
P
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
29
Model 5e laag
30
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
5.4 Privé-openbaar, buitenruimte Aan de vier zijden van het blok is er een overgang van het openbaar gebied naar de woningen. Aan de Thorbeckelaan is een kleine teruglegging van de rooilijn van maximaal 1 meter mogelijk ten behoeve van een semi-privé voorruimte. Deze zogenaamde Delftse stoep kan ook een groene invulling krijgen. De hoeken van het blok dienen bij een teruglegging wel in de rooilijn te liggen. Aan de andere drie zijden wordt het blok omzoomd door een smalle groenstrook. Dit sluit aan op het huidige beeld van de Mons. Nolenslaan en de Donker Curtiusstraat, waar vergelijkbare stroken het straatbeeld vergroenen en een overgang vormen tussen privé en openbaar. Het binnenterrein is een gemeenschappelijke tuin voor de bewoners in combinatie met een tuintje of terras voor de woningen op de begane grond aan de Thorbeckelaan. De buitenruimte voor de woningen op de verdiepingen zijn gekoppeld aan de zonzijde. Aan de Thorbeckelaan en aan de zwembadzijde liggen deze binnenzijden van het blok, aangesloten op de galerij. Aan Mons. Nolenslaan en aan de Donker Curtiusstraat liggen deze aan de buitenzijden van het blok. Hier zijn uitkragende balkons uit de gevel mogelijk (tot 1,5 meter aan de Donker Curtiusstraat en 1,3 meter aan de Nolenslaan).
Aanbevolen wordt om de parkeerstrook die onder het blok aan de Donker Curtiusstraat doorloopt op het binnenterrein te overkragen met een pergola-achtige constructie. Deze kan als groencompensatie dienen en het beeld verzachten. Aan de Thorbeckelaan zijn erkers het uitgangspunt vanwege het ensemble. 5.5 Parkeren Het vigerend parkeerbeleid, Nota parkeernormen Den Haag 2021 (RIS309940), geeft meer ruimte om te voldoen aan de parkeerbehoefte, er zijn een aantal vrijstellingsmogelijkheden voor de parkeerbehoefte. Het stedenbouwkundig model biedt ruimte voor maximaal 94 woningen De parkeernorm voor eigen parkeren is 0,4 (app. BVO 40-70m2) en de norm voor bezoekers parkeren is 0,15. De bezoekersparkeerplaatsen hoeven niet altijd op eigen terrein. Voor nieuwbouwplannen
waar op basis van de bezoekersnorm minder dan 10 parkeerplaatsen voor bezoek dienen te worden gerealiseerd, mag dit gedeelte van de autoparkeereis aan de openbare ruimte worden toegewezen. De bezoekersvraag bedraagt bij 94 appartementen 14 parkeerplaatsen. Omdat bezoekersparkeren incidenteel plaatsvindt, op verschillende maatgevende momenten, en daarmee het parkeerareaal niet onevenredig belast kan de parkeereis voor bezoekersparkeren worden vrijgesteld. Het parkeren op eigen terrein is in het stedenbouwkundig ontwerp opgenomen als een gebouwde parkeervoorziening op maaiveld onder het gebouw. Een deel van de parkeerplaatsen steekt aan de binnenzijde onder het bouwblok door, gedeeltelijk in de binnentuin., De auto’s worden op deze manier zoveel mogelijk aan het zicht van de straat onttrokken. De inrit voor de ontsluiting van het parkeerterrein is aan de Monseigneur Nolenslaan voor een optimale verkeersafwikkeling. Er is ruimte voor 31 parkeerplaatsen op eigen terrein in de nieuwbouw. Dat is niet toereikend voor de 94 woningen, daarvoor zijn 38 plaatsen nodig. In overleg met de afdeling Mobiliteit is besloten om 7 parkeerplaatsen onder te brengen in de bestaande naastgelegen parkeergarage aan de Donker Curtiusstraat waar sprake is van een door Staedion aangetoond overschot aan parkeerplaatsen.
De parkeerplekken in de parkeergarage aan de Donker Curtiusstraat worden op afroep gereserveerd voor de nieuwe huurders van het nieuwbouwproject aan de Monseigneur Nolenslaan. Deze parkeergarage beschikt over 94 parkeerplaatsen en bevindt zich op 90 meter afstand van de hoofdentree van de nieuwbouw. Aan de nieuwe huurders stelt Staedion voor een periode van minimaal 10 jaar vanaf oplevering 7 parkeerplaatsen beschikbaar. Op dit moment is er geen sprake van betaald parkeren in de wijk (met uitzondering van de Thorbeckelaan). Indien de gemeente besluit om betaald parkeren in te voeren komen de bewoners van de
nieuwbouw en de bewoners van het bestaande bouwblok niet in aanmerking voor een bewonersvergunning van de gemeente Den Haag. Er zijn namelijk voldoende plekken beschikbaar in de gebouwde parkeervoorzieningen bij deze woningen. Ten tijde van het invoeren van betaald parkeren zal Staedion hierover met haar huurders communiceren. De parkeeroplossing wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst die in het kader van de PUK wordt opgesteld. 5.6 Groen en water De locatie heeft een oppervlak van 2675 m2. Daarvan is circa 885 m2 bebouwd, 861 m2 verhard en 929 m2 onverhard ofwel groen. Er is geen oppervlaktewater aanwezig. In de nieuwe situatie wordt noodzakelijkerwijs meer bebouwing toegevoegd. Dit gaat grotendeels ten koste van de verharding. Door de inpandige parkeeroplossing kan de verharding fors afnemen. Een veel kleiner deel gaat ten koste van groen (120 m2). Verharding op het binnenterrein buiten de parkeerstrook is daarbij echter niet meegerekend. In de praktijk zal het groenverlies daardoor wat hoger zijn. grondgebruik m2
bebouwd
verhard
onverhard
kavel
bestaand
855
861
929
2675
nieuw
1680
183
810
2675
Rondom het bestaande gebouw staan aan vier zijden bomen. Deze zullen deels verwijderd moeten worden. De bomen die moeten worden verwijderd staan voor gedeelte op grond van de gemeente zoals de bomen op de groenstrook langs de Donker Curtiusstraat en de bomen langs het zwembad. Dit is deels verwilderd groen. De laanbeplanting langs de Donker Curtiusstraat kan behouden blijven. Compensatie van het groen zal deels op grondgebied Staedion en deels op grondgebied van de gemeente moeten plaatsvinden. Als contramal voor de verdichting dient de ontwikkelaar een groenplan te maken. Het groenverlies en de voor de ontwikkeling noodzakelijk te kappen bomen worden daarin
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
31
Groenstrook aan de Donker Curtiusstraat Deze groenstrook is in eigendom van de gemeente Den Haag. De gemeente zal daarom invloed willen hebben op de toekomstige inrichting van de groenstrook. In de plannen wordt de bomenrij die direct langs het trottoir loopt gehandhaafd. Ter plaatse van de opening tussen het KPN dientgebouwtje en het appartementencomplex is een pad ontworpen. Dit pad kan door de bewoners van het nieuwe complex worden gebruikt om te voet via de Donker Curtiusstraat naar de winkels te lopen aan het Savornin Lohmanplein. Verder is het pad nodig voor toekomstig
32
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
Inventarisatie bomen Tho
gecompenseerd. Compensatie van groen op de locatie is vereist. Dit is mogelijk door dubbelgrondgebruik met groen, zoals groene daken, balkons, pergola’s of gevelgroen. Ten aanzien van groene daken geldt dat deze dienen te voldoen aan de eisen die zijn aangegeven in de nota Stadsnatuur (RIS305824) op pagina 54-55. Tevens is compensatie mogelijk door het maken van extra waterberging (putten) en door punten te behalen op Natuurinclusief bouwen. De nieuw te planten bomen op grond van de gemeente zullen zoveel mogelijk ingezet moeten worden voor de versterking van de groenstructuur (denk aan laanbeplanting). De inrichting van de groenstroken direct grenzend aan de locatie dienen in het groenplan meegenomen te worden (mede vanwege de bomenkap in deze stroken). Uitgangspunt is gazon met bomen met lage beplanting, met een open beeld. Het plan wordt opgesteld door een landschapsbureau en dient goedgekeurd te worden door de Dienst Stadsbeheer. Het is van belang dat er gekapt kan worden gelijktijdig met de sloop. Er zijn rondom het gebouw drie groenstroken te onderscheiden. Staedion ziet het als haar zorg om na de bouw van het nieuwe appartementengebouw deze groenstroken duurzaam in te richten.
Een duurzame inrichting betekent voor Staedion dat de inrichting functioneel is voor onze bewoners, dat de inrichting indien mogelijk ecologisch van waarde kan zijn en dat er is nagedacht over het toekomstig onderhoud. Ook de gemeente Den Haag heeft aangrenzende groenstroken. Afstemming over de inrichting en beheer is daarom noodzakelijk.
(groen)onderhoud aan het binnenterrein. Er is ook een bestaand pad richting de nutsvoorzienig van KPN. De beoogde nieuwbouw zit zo in elkaar dat er op de begane grond aan deze zijde van het gebouw wordt geparkeerd. De auto’s worden gedeeltelijk aan het zicht onttrokken doordat het parkeren in het gebouw worden opgenomen. De groenstrook sluit aan op het gebouw. Een inrichting van de groenstrook als met gedeeltelijk een middelhoge begroeiing richting het nieuwe gebouw is denkbaar op deze plek. Staedion wilt meedenken als het gaat om de inrichting van dit openbaar groen en wilt deze groenstrook in eigen beheer nemen. Groenstrook aan de zijde Zwembad De Waterthor Op deze plek is er sprake van een overgang van parkeerplaatsen van het zwembad, naar een kleine groenstrook van de gemeente en aansluitend een groenstrook van Staedion tot tegen het gebouw. De structuur van het gebouw zit zo in elkaar dat er bergingen en fietsparkeren zijn bedacht aan deze zijkant van het gebouw. Op terrein van Staedion zouden wij hiervoor een pad willen maken zodat bewoners makkelijk in- en uit de fietsenstalling kunnen komen, ook met scootmobiels. Aan de zijde van de gemeente zijn er parkeerplaatsen en een overdekte fietsenstalling. Een gezamenlijk plan voor de inrichting is gewenst en Staedion wilt ook deze groenstrook in beheer nemen.
Op deze plek is (met uitzondering van het toegangspad) in onze ogen een middelhoge begroeiing gepast. Groenstrook aan de Monseigneur Nolenslaan Aan deze zijde van het gebouw zijn eveneens een fietsenstaling en bergingen bedacht. Op de hoek van het gebouw, op de begane grond komt de ontmoetingsruimte voor ouderen. Aan de M. Nolenslaan is sprake van een openbare groenstrook tussen de rijweg en het trottoir. De bestaande bomen in deze2 groenstrook blijven gehandhaafd. Het groen tussen het trottoir is eigendom van Staedion en wordt bij voorkeur ingericht met een gevarieerde beplanting met verschillende hoogten. Zo vormt het een natuurlijke barrière tussen het gebouw en het trottoir. Bij de toegang van de stallinggarage komt bestrating, ook op de plek van de toegang tot de fietsenstalling aan deze zijde.
Foto 1.
Situatie voorzijde gebouw
Foto 2.
Situatie achterzijde gebouw
Project 302264 v1.0 Concept 4 maart 2019
De groene randen van de locatie Boven: Donker Curtiusstraat
Onder: Monseigneur Nolenslaan
Rechtsonder: Thorbeckelaan
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
33
5.7 Beeldkwaliteit De locatie ligt in het sfeergebied van de gesloten bouwblokken langs de Thorbeckelaan. De bebouwing aan de Thorbeckelaan vormt een ensemble dat doorgezet dient te worden tot aan het Colijnplein. Het ensemble van de wanden in combinatie met het royale groene laanprofiel geven de Thorbeckelaan een representatief karakter. Het heeft een vooroorlogs en een naoorlogs deel. Het vooroorlogse deel, langs de Vruchtenbuurt en de Notenbuurt, is in de stijl van de Nieuwe Haagse School en is beeldbepalend. Kenmerkend zijn de ritmiek en de plastiek van de portieken en erkers, de materialisering met rood-oranje bakstenen met witte horizontale belijningen en de accentuering van de portieken en woningentrees. De naoorlogse bebouwing, tussen de Abardastraat en Mons. Nolenslaan, is een laag hoger, is strakker, horizontaler en ingetogener en heeft geen kap maar een teruggelegde toplaag. Aan de Donker Curtiusstraat is de Nieuwe Haagse School niet meer aanwezig. Hier wordt het Moderne beeld van de binnenkant van de Driehoek zichtbaar. De bebouwing is ingevuld met naoorlogse architectuur, met name jaren 60-70- 80. Kenmerkend zijn strakke volumes, grote raamvlakken en de lichte gele en grijze
34
Portiek Thorbeckelaan PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
bakstenen. Richting Sav Lohmanplein is er sprake van solitaire gebouwen in de traditie van de Moderne architectuur. Een overeenkomst met de Nieuwe Haagse Stijl is de accentuering van de horizontale lijnen. Aan de Thorbeckelaan dient aangesloten te worden op het beeld van het ensemble van de Nieuwe Haagse Stijl. Dit echter niet in historiserende zin maar in de context van de Moderne architectuur aan weerszijden van de locatie. De twee sferen dienen dus geïntegreerd te worden in één gebouw met één gezicht. Het onderscheid tussen massa en toplaag dient in de nieuwbouw terug te komen. Behalve de teruglegging is een andere materialisering van de toplaag gewenst. Bijzonder is de inpassing van groenelementen in de plint van de gebouwen in de Donker Curtiusstraat. Daarop dient aangeslotente worden. In de plint van het gebouw zijn veel nietwoonfuncties opgenomen, zoals parkeren en fietsenberging. Tussen deze functies en het trottoir is een open groenstrook opgenomen. Een gesloten beeld van de plint is niet gewenst. Transparante en licht uitstralende geveldelen dienen afgewisseld te worden met metselwerk dat op de grond staat
Bebouwing De Savornin Lohmanplein
Bebouwing Donker Curtiusstraat
Bebouwing Monseigneur Nolenslaan
Thorbeckelaan vooroorlogs
Thorbeckelaan naoorlogs PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
35
5.8 Bezonning en windhinder De maximale bebouwingsenveloppe moet voldoen aan de Haagse bezonningsnorm voor de omgeving, van minimaal 2 uur zon op de gevel op 19 februari. Hiervoor is door Klunder Architecten een bezonningsstudie uitgevoerd. Het gebouw werpt aan het eind van de middag schaduw op het blok aan de overzijde van de Thorbeckelaan, met name op de onderste lagen. Aan de norm word voldaan. Aandachtspunt is het gebouw zelf op de onderste lagen aan de Thorbeckelaan.
19 februari 08.00uur
februari 09.00uur 19 19 februari 08.00uur
19 februari 0
februari 12.00uur 19 19 februari 11.00uur 19 februari 13.00uur
19 februari 1 19 februar
Bezonningsstudie 19 februari
Windhinder hoeft niet onderzocht bij bebouwing lager dan 30 meter. Het gebouw blijft onder de 20 meter.
19 februari 10.00uur KLUNDER ARCHITECTEN
februari 11.00uur 1919 februari 10.00uur
PROJECT
: D e n H a a g - T h o r b e c k la a n
OPDRACHTGEVER
: Staedion
ONDERWERP
i 08.00-12.00uur : Bezonningsstudie 19 februarWWW.KLUNDERARCHITECTEN.NL
T 010 452 34 44 F 010 452 01 90 INFO@KLUNDERARCHITECTEN.NL WWW.KLUNDERARCHITECTEN.NL
KLUNDER ARCHITECTEN
PROJECT
F 010 452 01 90
OPDRACHTGEVER
INFO@KLUNDERARCHITECTEN.NL
19 februari 13.00uur
: 17884 : n. v . t . : TB : Staedion DATUM/GEWIJZIGD : 30-06-2021 udie 19 februari 0: 8s.0tu0d-i1e2.00uur : BezonningsstSTATUS T h o r b e c k la a n : Den Haag - PROJECTNR. SCHAAL
T 010 452 34 44
ONDERWERP
GETEKEND
19 19 februari 14.00uur februari 15.00uur KLUNDER ARCHITECTEN
PROJECT
: D e n H a a g - T h o r b e c k la a n
36
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
WWW.KLUNDERARCHITECTEN.NL
STATUS
OPDRACHTGEVER
: Staedion
ONDERWERP
: Bezonningsstudie 19 februari 13.00-17.00uur
: 30-06-2021 : st udi e
19 februar PROJECTNR. SCHAAL GETEKEND DATUM/GEWIJZIGD
INFO@KLUNDERARCHITECTEN.NL
: 17884
ZS-13
DATUM/GEWIJZIGD
19 februari 16.00uur
T 010 452 34 44 F 010 452 01 90
PROJECTNR.
SCHAAL : n. v . t . TEKENINGNUMMER GETEKEND : TB
STATUS
: 17884 : n. v . t . : TB : 30-06-2021 : st udi e
6. SECTORALE KADERS 6.1
Stedenbouw & Planologie
•
•
Agenda Ruimte voor de stad De Agenda Ruimte voor de stad (RIS295016), door de raad vastgesteld op 15 december 2016) is het richtinggevend document voor de ruimtelijke ontwikkeling van de stad en als zodanig de ruimtelijke onderlegger voor de nog op te stellen Omgevingsvisie die, wanneer de nieuwe Omgevingswet van kracht wordt, ook voor gemeenten verplicht gesteld is. Voor de Agenda Ruimte voor de Stad zijn vier transitieopgaven van belang: 1. de ontwikkeling naar een nieuwe economie, 2. de vraag om een inclusieve en veerkrachtige samenleving, 3. de roep om slimme stadsontwikkeling, 4. de opgave voor de overheid om in dit proces organiserend vermogen te tonen en ruimte te bieden voor maatschappelijk initiatief. Dat vraagt om ruimte voor innovatieve milieus, met ontmoetings- en experimenteerruimte, en aantrekkelijke vestigingsmilieus voor starters, studenten, creatievelingen, kenniswerkers en (stedelijke) gezinnen en ondernemende mensen.
•
•
Stedelijke ontwikkeling is geen zaak van de gemeente alleen; allerlei partijen spelen daarin een rol. Bij de uitwerking van de Agenda zal inhoud worden gegeven aan het “samen stad maken” langs vier “sporen’: ruimte bieden aan initiatieven, co-creatie van ruimtelijke plannen, stadsdebat over de toekomst van de stad en de samenwerking met stakeholders. Er is daarmee ook geen “blauwdrukplanning” aan de orde. Met behulp van negen principes voor stedelijke ontwikkeling wordt in de Agenda Ruimte voor de Stad aangegeven hoe de ontwikkelingen gestuurd wordt. Kwaliteit van het proces door samen stad maken waar mogelijk ruimte aan initiatiefnemers, daarbij hoort ook experimenteerruimte die belangrijk is voor innovatie en dynamiek in de stad en ruimtelijke keuzen om antwoorden te bieden op de stedelijke en regionale opgaven. Ruimtelijke kwaliteit, zoals groen, cultuurhistorisch erfgoed en de buitenruimte omdat die in belangrijke mate bijdraagt aan een aantrekkelijke leefomgeving en het economisch vestigingsklimaat. Kwaliteit door integrale samenhang met sociaalmaatschappelijke opgaven, zoals de opgave om sociaaleconomische differentiatie, functiemenging en ruimte voor wijkeconomie te bevorderen in wijken waar dat nodig is gelet op bijvoorbeeld werkeloosheid.
te krijgen op mogelijke programma’s, en alliantievorming. Dergelijke verkenningen zullen onder andere voor delen van het Central Innovation District (CID), de Binckhorst en Scheveningen, mede in het licht van de gewenste schaalsprong die in het openbaar vervoer gemaakt moeten worden. Met Agenda Ruimte voor de Stad kiest Den Haag voor ‘slim groeien’. Dit is nodig in een stad die volgens de prognoses tot 2040 groeit met zo’n 80.000 nieuwe inwoners, maar geen ruimte heeft voor uitbreiding buiten de bebouwde kom. Door slim te groeien wordt Den Haag aantrekkelijker, leefbaarder en duurzamer. Slim groeien betekent onder andere compacter bouwen in het centrum op goed bereikbare plekken, gecombineerd met meer groen in de buitenruimte functiewijzigingen van leegstaande gebouwen naar andere functies waaronder woningen.
Het belang van veel lopende projecten wordt met deze agenda benadrukt. Goede uitvoering met ook oog voor de tijdelijke situatie vraagt een enorme inzet. Daarnaast zullen op basis van deze agenda nieuwe locaties in ontwikkeling worden gebracht. Het betreft zowel het in ontwikkeling brengen van de zachte planvoorraad als nieuwe locaties op basis van deze agenda. Het tot ontwikkeling brengen van deze locaties zal meer dan voorheen in coproductie gebeuren met de stad. Daarnaast zijn er een aantal grotere strategische ontwikkelingen geagendeerd in deze agenda. Voor een aantal ontwikkelingen zal gestart worden met verkenningen om zicht
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
37
om het in te richten als een uitgenodigde omgeving voor ontmoetingen. De extra woningen zullen veelal gestapeld worden uitgevoerd, daarom is het des te belangrijker om op de begane grond en in de buitenruimte plekken te hebben waar men elkaar kan ontmoeten. De toegevoegde groene buitenruimte en voorzieningen nodigen uit om elkaar te ontmoeten. Vanzelfsprekend moet de ruimtelijke kwaliteit voor de bebouwing en de buitenruimte overal in de driehoek hoog zijn.
Ruimtelijke verkenning driehoek Loosduinen (d.d. 13 maart 2018 RIS299347) De driehoek Loosduinen wordt benoemd als potentiele plek voor stedelijke verdichting door de combinatie van OV verbindingen direct naar het centrum en een hoogwaardig voorzieningenniveau (het winkelcentrum aan het S.Lohmanplein, de nabijheid van het Haga ziekenhuis en het stadsdeel winkelcentrum Leyweg). Voor de driehoek Loosduinen wordt er gestreefd naar een gemend woonmilieu. De driehoek Loosduinen is opgesplitst in vier deelgebieden. In de verkenning zijn een aantal locaties opgenomen waar ontwikkelingen plaats kunnen vinden/in ontwikkeling zijn. Ontwikkelingen dienen te passen binnen de identiteit en het gewenste beeld van het deelgebied. Binnen het ruimtelijk raamwerk is op verschillende locaties ruimte om te verdichten. Het gebied tussen de Treublaan en de Monseigneur Nolenslaan is zo’n ruimte. Voor gebieden waar meer woningen worden toegevoegd is het extra belangrijk
38
PUK KPN MONSEIGNEUR NOLENSLAAN 1 MAART 2022
6.2 Economie Gezien de economische realiteit is het maken van scherpe keuzes over de hoeveelheid en omvang van winkels en winkelgebieden belangrijk. In de Kadernota Detailhandel (RIS300626) wordt bepaald waar winkels zich wel en niet kunnen vestigen. Daarom werkt de gemeente Den Haag met de Hoofdwinkelstructuur (HWS). Het principe minder maar kwalitatief betere winkelgebieden wordt hier gehanteerd. Er geldt restrictief beleid voor winkels buiten deze hoofdwinkelstructuur. Hierdoor hebben we sterke winkelgebieden die interessant zijn voor de lokale ondernemers, maar ook voor de grote retailers en de consument die hier voldoende winkelaanbod vindt. Het plangebied ligt buiten de hoofdwinkelstructuur, detailhandel in de plint is daarom niet mogelijk. 6.3 Verkeer Het plan dient te voldoen aan het vigerend beleid Nota Parkeernormen (RIS309940) en fietsparkeernormen (RIS294386).