RIS311893 Beantwoording SV Memo Toelichting Gebruikersruimtemonitor Binckhorst

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

19 april 2022

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van de raadsleden de heren Pluimgraaff, Scheper en De Blok en mevrouw Vavier, luidend: ‘Memo Toelichting Gebruikersruimtemonitor Binckhorst’

DSO/10289196 RIS311893

De raadsleden de heren Pluimgraaff, Scheper, De Blok en mevrouw Vavier hebben op 15 maart 2022 een brief met daarin vier vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. 1.

Zou het college de bijgevoegde memo tot zich willen nemen?*

Het college heeft kennis genomen van de memo. PGK-Vastgoed B.V. reageert in dit memo in 11 punten op de door het college verzonden Toelichting Gebruiksruimtemonitor Binckhorst (RIS311348). 2.

Zou het college op elk punt afzonderlijk een reactie willen geven?

Zover er een vraag wordt gesteld zal deze worden beantwoord. De elf punten worden hieronder cursief geciteerd en zijn alfabetisch genummerd. a.

Toegezegd wordt dat er beter inzicht wordt gegeven in het aantal woningen dat reeds gerealiseerd, vergund en/of gerealiseerd is. Ik constateer dat aan deze toelichting geen althans onvoldoende gevolg wordt gegeven. In mijn reactie op de Bijlage ga ik daar dieper op in.

b.

Gesuggereerd wordt dat een verzoek om reservering een bepaalde korte termijn wordt gereserveerd. Dit is een verkeerde suggestie. Voor een deel van de gereserveerde gebruiksruimte vindt nog geen of nauwelijks ontwikkeling plaats. De langstdurende reservering loopt al sinds november 2018 zonder dat er enige kenbare ontwikkeling plaatsvindt. Bovendien blijkt uit het Omgevingsplan (zie hieronder) dat de gebruiksruimte alleen voor een vooraf bepaalde tijd gereserveerd kan blijven. En dat is nu niet het geval, de reserveringen duren eindeloos als het aan het gemeentebestuur ligt (zie artikel 5.5). Duidelijke toetsbare1 regels over het antwoord op de vraag wanneer zal worden overgegaan tot intrekking bij niet uitvoering bestaan niet. Citaat Omgevingsplan Gebruiksruimte; Gebruiksruimte is het begrip dat in het omgevingsplan wordt gebruikt om het totaal aan mogelijkheden in het gebied voor verschillende activiteiten te omschrijven. Gebruiksruimte wordt hierbij breed opgevat, het kan zowel gaan om verschillende activiteiten (zoals bedrijven, detailhandel of woningen) maar ook om milieuruimte (zoals de hoeveelheid geluid dat een bedrijf mag maken). Elke activiteit neemt een deel van de gebruiksruimte in beslag, de hoeveelheid verschilt per activiteit.

Als er bijvoorbeeld op een locatie een bedrijf is gevestigd, kan datzelfde gebouw niet meer worden gebruikt voor een andere activiteit, totdat het bedrijf weg gaat of er plaats wordt gemaakt voor de nieuwe activiteit. • Bescherming bestaande activiteiten; Voor de nu al bestaande activiteiten in de

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10289196

Binckhorst (zoals de bestaande bedrijven en kantoren) is het deel van de gebruiksruimte dat wordt gebruikt al opgenomen in de regels. Deze bestaande activiteiten kunnen dus voortgezet worden. Nieuwe ontwikkelingen moeten rekening houden met deze bestaande activiteiten, deze ruimte is immers 'bezet'. • Reservering gebruiksruimte; Het omgevingsplan is een globaal plan en bij nieuwe ontwikkelingen moet onderzocht worden of er nog voldoende gebruiksruimte is voor de nieuwe activiteit. Omdat niet voor elk initiatief direct duidelijk is of er nog voldoende gebruiksruimte is, is in de regels de mogelijkheid opgenomen om gebruiksruimte te reserveren voor een vooraf bepaalde tijd. Deze periode kan gebruikt worden om samen met de gemeente te bekijken of de activiteit wel past maar komt ook goed van pas als er meer onderzoek nodig is. Dergelijke onderzoeken kosten tijd. De reservering van gebruiksruimte kan dan worden gebruikt om de benodigde onderzoeken te doen zonder dat direct de formele procedure start van een volledige aanvraag voor een omgevingsvergunning. Initiatiefnemers willen graag enige zekerheid hebben dat hun initiatief mogelijk is. Het omgevingsplan biedt veel kansen door de opgenomen flexibiliteit, maar maakt het voor initiatiefnemers lastiger om te beoordelen of hun initiatief wel past. Zij zullen veelal nog onderzoeken moeten (laten) uitvoeren.

Om initiatiefnemers te begeleiden en om risico's te beperken kan het instrument van de reservering van de gebruiksruimte gebruikt worden. Einde citaat 2/62 Waar we hier zonder meer te maken hebben met een schaars goed dient er volgens de jurisprudentie van de Afdeling d.d. 2 november 2016 en de Hoge Raad1 sprake te zijn van het bieden van gelijke kansen. Daartoe behoort ook dat als bepaalde rechten niet gebruikt worden, zij weer op de "markt" komen in die zin dat de gebruiksruimte vrijvalt. Gedacht kan daarbij worden aan projecten als "De Bincker" met 350 woningen en de KO-locatie in de Trekvlietzone. De projecten De Bincker en de KO-locatie in de Trekvlietzone hebben al bij vaststelling van het omgevingsplan een reservering toegewezen gekregen in de planregels (artikel 5.4) van het omgevingsplan. Voor de Bincker was namelijk reeds sprake van een schriftelijke overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer en de KO-locatie betreft een locatie waar de gemeente voornemens is om 55 kavels in het kader van kleinschalig particulier opdrachtgeverschap uit te geven. In 2012 heeft de gemeente besloten om verspreid over de stad op meerdere locaties in eigendom van de gemeente op deze wijze kavels uit te geven zodat particulieren er de kans kregen hun eigen woning te realiseren.

Voor beide reserveringen geldt een termijn van 5 jaar gerekend vanaf de dag na vaststelling van het omgevingsplan. Het omgevingsplan is vastgesteld op 29 november 2018. De reserveringen zullen dus van rechtswege vervallen indien er niet uiterlijk op 30 november 2023 een aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend. In dat geval zal de gebruiksruimte weer vrijvallen in de gebruiksmonitor. c.

Geen afwijking mogelijk. Gesteld wordt door de wethouder dat afwijking volgens de planregels niet mogelijk is. Maar het gemeentebestuur heeft wel de mogelijkheid om te voorkomen/verhinderen dat gebruiksruimte vrijvalt door telkens mee te werken aan verlengingen op grond van artikel 5.5., waardoor andere initiatiefnemers nooit meer aan de rechten kunnen komen zolang het college meent dat de genoemde termijnen verlengd moeten worden omdat zij onevenredige gevolgen hebben voor de aanvrager of derdenbelanghebbenden. Omdat dit soort verlengingsbesluiten niet voldoende transparant zijn bestaat er voor de mededingende initiatiefnemers geen mogelijkheid om nog aan gebruiksruimte te komen. Dit heeft zelfs tot gevolg gehad dat gebruiksruimte voorwerp van uitruil is geworden en er tussen projectontwikkelaars, met kennis van het gemeentebestuur, transacties hebben plaatsgevonden waarbij gebruiksruimte werd overgedragen van de ene aan de andere ontwikkelaar, om zo projecten mogelijk te maken. Dit lijkt me toch ongewenst en in strijd met het recht, omdat er geen gelijke toegang tot de gebruiksruimte is. Bovendien is afwijking wel mogelijk gebleken middels toepassing van het bepaalde in artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 2e

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10289196

van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor activiteit "handelen in strijd met de regels ruimtelijke ordening" de zogeheten kruimelregeling. Een en ander zoals het college zelf ook al heeft toegepast in zijn besluit d.d. 09-02-2022 (verlening van de gevraagde omgevingsvergunning Jupiterkade 11 tot en met 16) 2 waarin zonder enige nadere motivering gebruiksruimte voor dertig woningen werd toegekend terwijl er geen contingent meer was. Wettelijk gezien is afwijking van de planregels van het omgevingsplan mogelijk. Het college acht het echter onwenselijk om mee te werken aan afwijkingen die betrekking hebben op de maximale gebruiksruimte opgenomen in de planregels zonder dat de effecten daarvan op de fysieke leefomgeving zijn onderzocht. Uit de diverse milieu-, mobiliteits- en behoefteonderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van het huidige omgevingsplan is namelijk gebleken dat het mogelijk maken van een groter programma leidt tot knelpunten op het gebied van milieu en verkeersafwikkeling. De aanleg van Hoogwaardig Openbaar Vervoer is dan ook een randvoorwaarde voor de ontwikkeling van meer woningen.

Om een prettige woon- en leefomgeving te kunnen borgen voor zowel de (nieuwe) bewoners op de Binckhorst als de bewoners van omliggende wijken in Voorburg en Rijswijk acht het college het zeer wenselijk integraal te onderzoeken welke invloed het toevoegen van extra programma heeft en welke maatregelen noodzakelijk zijn om een prettig woon- en leefklimaat te kunnen blijven borgen. Dit gebeurt in de doorontwikkeling Binckhorst met een nieuw omgevingsplan. De casus Jupiterkade die wordt genoemd was al opgenomen in de Tabel bestaande activiteiten van het omgevingsplan als tijdelijke woningen (betreft bestaande bouw in gebruik door het COA). De termijn is inmiddels verlengd maar aangezien deze woningen al als bestaand waren aangemerkt heeft dit geen invloed op de beschikbare gebruiksruimte. U verwijst naar een uitruil van gebruiksruimte. In dat kader is het goed om te benadrukken dat daar op grond van de planregels geen sprake van is en kan zijn. Een reservering wordt toegekend aan een locatie (adres en kadastraal perceel). Als gereserveerde gebruiksruimte niet wordt gebruikt, valt die terug in de gebruiksruimtemonitor en kan iedereen weer een verzoek indienen om de vrijgevallen gebruiksruimte te reserveren. Een initiatiefnemer kan de gebruiksruimte die hij niet nodig heeft dus niet ‘verkopen’ aan een andere initiatiefnemer.

Wel is er sprake geweest van initiatieven die onderling hebben gesaldeerd voor wat betreft de percentages sociale en middeldure huur. Daar liggen contractuele afspraken aan ten grondslag en onderbouwingen die aantonen dat het totaal van de initiatieven voldoet aan de beleidsregel woonkwaliteit. De beleidsregel in het omgevingsplan Binckhorst biedt daartoe de ruimte. Dit is echter geheel iets anders dan uitruil van aantallen reserveringen. d.

Uitspraak Afdeling. Deze passage gaat te ver. De Afdeling beoordeelt alleen de beroepen en heeft in haar uitspraak niet geoordeeld over het reserveringssysteem laat staan dat zij dit systeem heeft bekrachtigd. Over het voldoen van het reserveringssysteem aan de daaraan te stellen eisen van rechtszekerheid is door de Afdeling geen uitspraak gedaan.

Het klopt dat de afdeling niet specifiek is ingegaan op het reserveringssysteem in de uitspraak. Er zijn geen beroepen aangetekend tegen het reserveringssysteem in de procedure bij de Raad van State. Het omgevingsplan is op dit punt dan ook onherroepelijk.

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10289196

e.

Heroverweging wordt aangekondigd. Door deze aangekondigde heroverweging staat wel vast dat het huidige reserveringssysteem niet voldoet. Het is daardoor onjuist om daar nu aan vast te willen houden.

De gemeenteraad heeft de wens het huidige reserveringssysteem aan te passen om als gemeente meer regie te kunnen voeren. Een mogelijkheid daartoe is bijvoorbeeld door nadere voorwaarden te koppelen aan een reserveringsaanvraag met beoordelingscriteria om de aanvraag te aanvaarden of af te wijzen. Dit wordt in de doorontwikkeling van de Binckhorst nader uitgewerkt (RIS311891) Het is niet zo dat het huidige systeem niet voldoet en/of onvoldoende rechtszeker zou zijn. Zoals gezegd is het omgevingsplan op dit punt onherroepelijk. f.

Beschrijving procedure van aanvraag en termijnen. Ook deze passage verloopt in de praktijk anders. Allereerst wordt gebruiksruimte niet voor een half jaar gereserveerd maar voorlopig voor twee weken waarna de aanvrager binnen twaalf weken kan aanvullen. Daarna vindt er weer een besluit plaats en wordt er een definitieve reservering verleend, die weer kan vervallen na 26 weken. Graag verneem ik in hoeveel gevallen er gebruiksruimte is vrijgevallen.

Meerdere keren is er gebruiksruimte vrijgevallen. Echter, deze ruimte is steeds vrijwel direct opnieuw gereserveerd door als eerste deze ruimte te claimen volgens het principe ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’. g.

De hier beschreven werkwijze van het gemeentebestuur kent geen basis in regelgeving en is onvoldoende transparant, te meer omdat het vele open normen kent. De zesentwintig weken termijn is van geen betekenis als je eenmaal binnen bent (reservering van gebruiksruimte hebt).

In de uitspraak van de Raad van State heeft de afdeling geoordeeld dat de systematiek van het omgevingsplan, te weten het toepassen van open normen in de planregels die zijn uitgewerkt in beleidsregels, voldoende rechtszeker is. Het omgevingsplan is op dit punt onherroepelijk. De werkwijze met betrekking tot het toekennen dan wel afwijzen van een reservering is vastgelegd in artikel 5.3. De werkwijze is dus wel degelijk transparant en is vastgelegd in de planregels van het omgevingsplan. h.

Toedeling door en aan het college. Bij de vaststelling heeft het college in de Trekvlietzone wel gebruiksruimte toegekend aan een groot aantal woningen. Ook aan zichzelf; particulier opdrachtgeverschap in de Trekvlietzone heeft het gemeentebestuur gebruiksruimte toegekend. Strikt genomen staan de Regels van het omgevingsplan aan het zelf toekennen van gebruiksruimte niet in de weg.

In de Trekvlietzone waren op grond van tenderovereenkomsten reeds privaatrechtelijke afspraken gemaakt die bij vaststelling in de regels van het omgevingsplan zijn overgenomen. De KO-locatie betreft een locatie waar de gemeente voornemens is om 55 kavels in het kader van kleinschalig opdrachtgeverschap uit te geven (zoals dit op meerdere locaties verspreid over de stad is gebeurd). i.

De norm. Een overschrijding van de norm betekent dat er op dat moment geen gebruiksruimte is. Verzoeken moeten dan toch worden afgewezen?

Ja

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10289196

j.

Vergund zijn de volgende woningen op 4/2: in OP gereserveerd: Binckeiland: 234 177 Maanplein: 188 374 Binck City Park: 896 (+20) One Milky Way: 253 De Nieuwe Hallen: 234 Nova: 183 Pegasus: 300 Binck Blocks: 294 350 Elara: 140 Linck: 77 ------------------------------------------------------------------------Totaal 2799 901

Geconstateerd wordt dat een groot aantal projecten toch meer woningen heeft gebruikt dan toegekend in het OP. Hebben deze projecten dan nog extra gebruiksruimte gevraagd en gekregen? En zo ja, op basis van welke overwegingen? Ja dat is het geval geweest, indien er op dat moment gebruiksruimte beschikbaar was en gereserveerd via het principe ‘wie het eerst komt wie het eerst maalt’. k.

De Regels van het Omgevingsplan stellen niet dat er 30 % sociale woningbouw en 20 % middel dure huurwoningen dienen te bestaan. Stand van zaken: Gereserveerd/toebedeeld in omgevingsplan; Linck heeft 20 woningen meer gekregen samen met Binckblocks Bincker; geen zichtbare activiteit Franck is een Binck is nog niet vergund, maar krijgt 205 woningen KO locatie moet nog worden uitgegeven via CPO 55 woningen Gereserveerd na vaststelling: Binck City Parck vergund voor 896 woningen d.w.z. twintig woningen meer dan reserveringsruimte is toegekend; Nieuwe Hallen: plusminus 234 woningen. Saturnusstraat 9: project onbekend Junopark: reservering niet mogelijk wegens hindercirkel MK Boogiewoogie: zou gaan om 603 woningen, gaat samen op met Jongeneel. Totaal 4792 woningen waardoor er nog: 208 overblijven voor Van de Kamp. Kortom, graag ontvangen we een exact verzicht van de vergunde en gereserveerde woningen.

De regels van het omgevingsplan stellen wel degelijk dat er sprake moet zijn van minimaal 30% sociale huur en minimaal 20% middeldure huur. In de beleidsregel Woonkwaliteit is dit geborgd. Een reservering wordt toegekend aan een locatie (adres en kadastraal perceel). Als gereserveerde gebruiksruimte niet wordt gebruikt, valt die terug in de gebruiksruimtemonitor en kan iedereen weer een verzoek indienen om de vrijgevallen gebruiksruimte te reserveren. Een initiatiefnemer kan de gebruiksruimte die hij niet nodig heeft dus niet ‘verkopen’ aan een andere initiatiefnemer. Overzicht van reserveringen (status februari 2022) De tabel woningaantallen is een momentopname. Door vrijval van reserveringen en daaropvolgend nieuwe reserveringen kunnen de getallen (en projecten) in de loop der tijd wijzigen, maar altijd met een maximum van 5.000 woningen. Project / reservering De Bincker

Woningen Gereserveerd/vergund/ gerealiseerd 340 gereserveerd

Linck

77

gereserveerd

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10289196

KO/CPO

55

gereserveerd

Boogie Woogie

597

gereserveerd

Jongeneellocatie

79

gereserveerd

Saturnusstraat 9

16

gereserveerd

Gebiedspaspoort Junopark

392

gereserveerd

Binck City Park

896

vergund

Binck Blocks

294

gereserveerd

Binck Park

9

gereserveerd

De Nieuwe Hallen fase 1

234

vergund

One Milky Way

253

vergund

Frank is een Binck

205

vergund/in aanbouw

Nova

183

vergund/in aanbouw

Binckeiland fase 2&3

159

gerealiseerd

Elara

140

vergund/in aanbouw

Pegasus

300

vergund/in aanbouw

Wegastraat 34-40

59

gereserveerd

KPN

67

gereserveerd

Nieuwe Hallen fase 2

66

gereserveerd

Maanweg 58

4

gereserveerd

Zodiacplein Binckplint 2 (Binckeiland) Voor vaststelling omgevingsplan 573 Totaal 3.

gereserveerd gerealiseerd

5.000

Zou het college bij elk punt willen toelichten waarom het college het wel of niet eens is met deze reactie?

Zie antwoord op vraag 4.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10289196

4.

Zou het college bij elk punt willen toelichten of het college actie gaat ondernemen als gevolg van de genoemde reactie? Zou het college daarbij willen specificeren wat het college precies gaat doen?

Het college heeft haar reactie op de vragen gegeven en volgt de door de gemeenteraad vastgestelde systematiek van het (op dit punt inmiddels onherroepelijke) omgevingsplan Binckhorst. Dit betekent ‘gelijke monniken gelijke kappen’ en ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. Hetgeen betekent dat er geen uitzonderingspositie is voor initiatiefnemers. Zie ook de commissiebrief Omgevingsplan Binckhorst – Status gebiedspaspoorten (RIS311890) en beantwoording motie Vlotte opstart 100% flexibel naast de politie HUB (RIS 311382). Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

7/7