RIS311875 Preadvies initiatiefvoorstel ‘Bouwen aan je eigen wijk’

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10332726 RIS311875 Contactpersoon

Michiel Tromp Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

30 mei 2023

michiel.tromp@denhaag.nl

Onderwerp

Preadvies initiatiefvoorstel ‘Bouwen aan je eigen wijk’ (RIS311875)

Op 14 maart 2022 is het initiatiefvoorstel van gemeenteraadsleden de dames Klokkenburg en Arp over ‘Bouwen aan je eigen wijk’ aan de voorzitter van de gemeenteraad aangeboden. Hierbij biedt het college de raad het advies van het college over het initiatiefvoorstel aan. De afdoening van het initiatiefvoorstel heeft langer op zich laten wachten, omdat het college het initiatief wil wegen in het licht van de Wet regie volkshuisvesting, die later dan voorzien zal worden behandeld. De wet is op dit moment in consultatie. Dat maakt dat het effect van dit initiatiefvoorstel op dit moment nog niet gewogen kan worden in het bredere licht van voorrangsgroepen (zie hieronder). Het college reageert deels positief op het initiatiefvoorstel. Voor wat betreft de sociale huurvoorraad, bezien we eventuele mogelijkheden in het licht van de nieuwe Huisvestingsverordening en de effecten van de Wet regie op de Volkshuisvesting. Algemeen woonruimteverdeling in Den Haag Sociale corporatiewoningen Sociale corporatiewoningen zijn woningen met een huurprijs onder de € 763,47 (huurliberalisatiegrens, prijspeil 2022). Deze woningen mogen door woningcorporaties niet zomaar aan iedereen worden verhuurd.

De druk op de woningmarkt is zeer groot en daarom zijn in de lokale Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (hierna: Huisvestingsverordening) regels opgesteld om de woningen eerlijk te verdelen op basis van de Huisvestingswet 2014. Via het woonruimteverdeelsysteem worden woningzoekende huishoudens gekoppeld aan passende (qua huishoudgrootte en inkomen) vrijgekomen sociale corporatiewoningen. Met de aanstaande Wet regie op de volkshuisvesting wordt het aandeel (verplicht) urgent woningzoekenden substantieel groter. Dit maakt het zoeken naar een evenwichtige balans tussen de woonkansen voor regulier woningzoekenden en mensen met voorrang, nog ingewikkelder. Wetende ook dat de druk op de woningmarkt – ook na toevoeging van een substantieel aandeel betaalbare woningen in de woningvoorraad – niet snel zal verminderen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10332726

Het college acht het van belang dit initiatief (dat als neveneffect kan hebben dat de wachttijd voor urgent woningzoekenden, zonder wijkvoorkeur en voor regulier woningzoekenden, de wachttijd zou kunnen verlengen), mede in het licht van deze wet te beschouwen. Aangezien de wet nog niet in beide Kamers is behandeld is dat nog niet goed mogelijk. Particuliere huurwoningen Het staat particuliere verhuurders vrij hun woonruimte te verhuren aan de kandidaat van hun keuze. Voor woonruimten tot en met 185 punten volgens het Woning Waarderingsstelsel (WWS) is een huisvestingsvergunning vereist waarbij eisen over inkomen en huishoudgrootte worden gesteld aan de huurder. Koopwoningen Het staat kopers van woningen vrij een woning te kopen in de door hen gewenste buurt. Voor de verdeling van koopwoningen bestaat geen regelgeving. Voorstel De initiatiefnemers geven aan dat woningzoekenden graag in hun eigen stadsdeel willen wonen. Met name wijken met een sterke sociale cohesie (wijken als Scheveningen, Rivierenbuurt, Loosduinen, Duindorp en Schilderswijk worden hierbij genoemd). Vooral het effect om zo tot leefbare, hechte en veerkrachtige wijken te komen waar het prettig wonen is komt hierbij naar voren.

Daarnaast wordt aangegeven dat het draagvlak voor nieuwbouwplannen in het stadsdeel/de wijk vergroot kan worden als er perspectief is voor bewoners dat bijvoorbeeld hun kinderen hier kunnen gaan wonen. Als voorbeeld wordt hierbij verwezen naar de gemeente Amsterdam. Na eerst een pilot te hebben uitgevoerd is met ingang van 2022 een voorrangsregeling in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 opgenomen waarbij is bepaald dat (in een daartoe aangewezen nieuwbouw- of transformatiecomplex) 25% van de woningen bij de eerste verhuring wordt toegewezen aan bewoners uit het betreffende stadsdeel. De voorrangsregeling wordt in de huisvestingsverordening van toepassing verklaard op specifieke nieuwbouwcomplexen in overleg met ontwikkelaars. Op dit moment gaat dat om één complex (in stadsdeel Zuidoost), waar een voorrangspositie wordt gegeven aan bewoners uit dit stadsdeel. De initiatiefnemers stellen voor om, als pilot, in gesprek te treden met projectontwikkelaars en woningcorporaties in de stad en gezamenlijk afspraken te maken om binnen ten minste één nieuwbouwproject te streven naar het toewijzen van 25% van de woningen aan mensen uit het eigen stadsdeel. Advies Algemeen Uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is een vrije woningmarkt met keuzevrijheid voor woningzoekenden. Woningzoekenden moeten in principe een gelijke kans hebben zich te vestigen waar zij willen.

Alleen wegens zwaarwegende redenen mag een gemeente dit grondrecht van vrije vestiging beperken met toewijzingsregels. Toewijzingsregels zijn alleen mogelijk voor ‘zover noodzakelijk en geschikt om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste te bestrijden’. Deze redenen (om af te wijken van het recht op vrije vestiging) kunnen ertoe leiden dat we mensen met voorrang huisvesten.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10332726

Denk aan woningzoekenden met urgente huisvestingsproblemen, zorgdoelgroepen en ten behoeve van de doorstroming op de Haagse woningmarkt. Corporatiehuur Het college zet de mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt in om mensen voor wie de noodzaak het hoogst is (denk aan mensen zonder woning, herstructureringskandidaten en mensen die uit een zorginstelling komen) en/of er een wettelijke vereiste is om mensen met voorrang te huisvesten in een corporatiewoning. Door de druk op de woningmarkt en de steeds omvangrijker groepen die met voorrang worden gehuisvest benadert het aandeel voorrangsgroepen het maximaal toegestane aandeel van 30 procent. Dit aandeel zal mogelijk ruim worden overschreden als straks de Wet regie volkshuisvesting in werking treedt Het initiatiefvoorstel beoogt aan de voorrangsgroepen, in wijken opgebouwde wijkbinding toe te voegen, zij het in experimentele vorm. Ook het college onderstreept uiteraard het belang van binding aan een wijk. Hoe langer mensen kunnen en willen blijven wonen in een wijk, hoe beter dat is voor de sociale cohesie en de betrokkenheid bij anderen. Voor doorstromende senioren is er reeds lokaal maatwerk om in de vertrouwde omgeving te kunnen doorstromen naar een passender woning.

Het college weegt het voorstel – gezien de enorme druk op de woningmarkt – echter vooral ook in het belang van de positie van de woningzoekende die het meest acuut en urgent op zoek is naar een woning in de stad en de mate waarin het voorstel bijdraagt aan sociale cohesie in wijken en buurten. In dat licht constateert het college dat het initiatiefvoorstel niet positief uitpakt voor de meest urgent woningzoekenden en daarnaast ‘regulier’ woningzoekenden met een langere wachttijd, maar zonder (uitgesproken) binding met een specifieke wijk op een grotere achterstand zal zetten. Het college vindt binding aan een wijk van groot belang. Dat is bijvoorbeeld ook reden om mensen die al lang in een wijk wonen en te maken krijgen met noodzakelijke sloop/nieuwbouw een terugkeergarantie te bieden. Recente voorbeelden in Zuidwest laten zien dat dat mogelijk is (wanneer betaalbaar wordt teruggebouwd en er stevige terugkeergaranties worden afgesproken), waardoor bewoners zekerheid wordt geboden om in de vertrouwde omgeving te blijven wonen en sociale structuren in stand blijven. Maatregelen zoals voorgesteld door de initiatiefnemers vergroten weliswaar de kansen voor wijkbewoners c.q.

familie van wijkbewoners, ze verkleinen mogelijk ook de kansen voor woningzoekenden die deze banden met een wijk of buurt (nog) niet hebben kunnen opbouwen, dan wel met grotere urgentie (langer wachten, dan wel een meer acute omstandigheid hebben) moeten worden gehuisvest. Gezien de toename van het aandeel urgent toe te wijzen groepen in het kader van de Wet regie op de volkshuisvesting, acht het college een grotere voorrang voor mensen met wijkbinding in de sociale huurvoorraad, op dit moment niet verstandig. Vrije sector Voor de middeldure huurwoningen geldt dat het private partijen vrij staat afspraken te maken met lokale woningzoekenden. Het college is graag bereid een rol te spelen om (bijvoorbeeld met een institutionele belegger) afspraken te maken om bij nieuwbouw te bezien of een deel van het aanbod kan worden gereserveerd voor door- of instromers vanuit de betreffende wijk.

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10332726

Conclusie Gezien het vorenstaande adviseert het college de raad in te stemmen met het initiatiefvoorstel voor zover het ziet op de vrije sector en met een definitieve afweging voor de sociale sector te wachten tot na invoering van de Wet regie op de volkshuisvesting en de te zijner tijd te vernieuwen Huisvestingsverordening. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

4/4