RIS311871 Bijlage 2

Openbare bijlage bij Vastgoedexploitatie herontwikkeling Beatrijsstraat 8-12 15 februari 2022

Vastgoedexploitatie herontwikkeling Beatrijsstraat 8-12: bedrijfsverzamelgebouw voor de maakindustrie Deze openbare bijlage heeft betrekking op het vastgoedexploitatie herontwikkeling Beatrijsstraat 8-12. Op de locatie wordt een oud schoolgebouw getransformeerd tot economische broedplaats voor kleinschalige bedrijfsruimte voor de maakindustrie. Op het kaartje hieronder zijn de plangrenzen van het project te zien. De kavel heeft een oppervlak van 7.309 m² bvo. Het pand bestaat uit twee lagen en heeft 4.850m2 bvo. In het pand zal na de transformatie 3.710 m² verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) beschikbaar zijn voor kleinschalige bedrijfsruimte verdeeld over ca. 40 ruimtes. Het gebouw is in eigendom van de Gemeente Den Haag. Mogelijk wordt het beheer van het gebouw uitbesteed. Dit zal dan door middel van aanbesteding plaatsvinden. Door aangetrokken Europese subsidies ligt er een behoorlijke druk op de planning. Gekozen wordt om de transformatie gefaseerd (in twee delen) uit te voeren om tijdige verantwoording van de subsidie mogelijk te maken.

afbeelding 1.

Plangebied

Voor dit investeringsproject zijn bijdragen beschikbaar vanuit Europese subsidie Kansen voor West, de gemeentelijke cofinancieringsfonds en de afdeling Economie (programma 11 Kleinschalige bedrijfshuisvesting).

Er is een vastgoedexploitatie met een looptijd van 25 jaar opgesteld. In deze exploitatie wordt de huidige boekwaarde van het pand, de kosten van de renovatie (bouwkosten, architect, rente e.d.) en de kosten tijdens de looptijd van de exploitatie (beheer en onderhoud, verzekeringen, rente en afschrijving e.d.) in het geheel afgeschreven, met uitzondering van de herinvesteringen in installaties na 15 jaar.. Het betreft een incidentele investering. Onderdeel van de investering is de buitenruimte direct rondom het pand. Daartegenover staan de huuropbrengsten. De vastgoedexploitatie kent na 25 jaar een verwacht negatief resultaat met een netto contante waarde van € 1.400.000,-. 50% van het tekort wordt afgedekt door Europese subsidie Kansen voor West, 25% door de gemeentelijke cofinancieringsfonds en 50% vanuit de middelen die in het Actieprogramma kleinschalige bedrijfsruimte (RIS294957) beschikbaar zijn. Hiermee worden betaalbare bedrijfsruimten voor lokale ondernemers en ondernemende kunstenaars gerealiseerd. Het pand wordt verhuurd onder marktconforme condities passend bij de doelgroep (ondernemers in de maakindustrie). Er wordt een bandbreedte van € 60 - € 100 per m2/jaar gehanteerd afhankelijk van de type bedrijfsruimte en afwerkingsniveau. De belangrijkste risico’s van het project bevinden zich aan de kostenzijde.

Het aanbestedingsresultaat kan tegenvallen en hoger dan de geraamde kosten uitkomen, bijvoorbeeld door de stijgende prijzen in de bouw. In de exploitatie is hiermee rekening gehouden door in de verbouwkosten een opslag toe te passen. De afzetrisico’s zijn naar verwachting klein, in de participatietraject is al veel animo gebleken voor het gebouw. Er is een risico-opslag voor frictieleegstand van 5% genomen. De gemeente heeft ruime ervaring opgebouwd met de verhuur van bedrijfsverzamelgebouwen. De vraag van bedrijven naar een plek in betaalbare verzamelgebouwen is groot, het aanbod is echter schaars in dit segment.