RIS311871 Bijlage 1

Ruimtelijke verkenning

Economische broedplaats voor de maakindustrie

februari 2022

1

1. INLEIDING Beatrijsstraat (Escamp) Aanleiding Den Haag Zuidwest staat voor een behoorlijke uitdaging, de complexe problematiek is welbekend. Doelen zijn onder andere mensen meer actief en economisch zelfstandig maken en de leefbaarheid en veiligheid in deze stadsdeel vergroten. Voor dit gebied is een omvangrijke visie opgesteld waarin onder andere de verdichtingsopgave, het voorzieningenniveau en de sociaal maatschappelijke context aan de orde komen. Het creëren van diverse vormen van bedrijfsruimte in Zuidwest heeft hierbij ook nadrukkelijk de aandacht en het project Beatrijsstraat speelt een rol in het verwezenlijken van deze ambitie. In deze wijk willen (en moeten!) we investeren. Er worden gebiedskaders ontwikkeld, verdichting en verandering staat voor de deur. Maar ook op microniveau wordt gekeken naar de kansen en quick wins. In Moerwijk Noord kan met de voormalige onderwijslocatie Beatrijsstraat 8-12 meer potentie worden behaald door het gebouw een duurzame invulling te geven. Hier ligt bij uitstek een kans om met de juiste aandacht en investering een bijdrage te leveren aan de omgeving. Economische kansen bieden op wijkniveau door betaalbare bedrijfsruimte voor kleine ondernemers te ontwikkelen is een middel om de wijk een impuls te geven en in lijn met de doelstellingen van het actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte (RIS297199).

Tot nu toe Er is een haalbaarheidsonderzoek verricht, waarbij het uitgangspunt herontwikkeling van de locatie tot bedrijfsverzamelgebouw op basis van marktconforme condities is. Transformatie en een sloop/nieuw-bouwvariant zijn hierbij doorgerekend. Uit de eerste onderzoeken bleek een voorkeur voor herontwikkeling van de huidige bebouwing. De transformatie van het gebouw tot 40 bedrijfsunits is op kengetallen doorgerekend, waarbij kans wordt gezien om door middel van subsidie de onrendabele top af te dekken - Europese subsidies (Kansen voor West) met gemeentelijke cofinanciering. Transformatie bleek meer haalbaar te zijn, om betaalbare ruimtes voor de doelgroep te realiseren. Functiemenging is overwogen, maar de combinatie ligt niet voor de hand bij transformatie van de huidige bebouwing. Er wordt – ondanks de verdichtingsopgave – bewust niet gekozen voor verdichting op deze locatie. Er is stedenbouwkundige waardering voor de huidige bebouwing en de ligging in de wijk. De wijk kenmerkt zich door dichte bouwblokken in smalle straten, de voormalige school brengt juist lucht en licht in de benauwde straten. In context gebracht met de beoogde functie bedrijvigheid, wordt een hoge mate van functionaliteit gezien zowel in de bebouwing

als de omliggende ruimte. Nieuw integraal concept – Economische broedplaats Het pand wordt thans gebruikt door twee tijdelijke groepen, een broedplaats onder het broedplaatsenbeleid en vrijplaats de Samenscholing, een collectief die meerdere activiteiten ontplooit. In het actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte wordt de term Economische Broedplaats beschreven: “Daarnaast worden de mogelijkheden onderzocht om economische broedplaatsen te creëren, in de vorm van bedrijfsverzamelgebouwen waar twee doelgroepen in samen komen: ambachtelijke ondernemers en kunstenaars die de stap willen zetten richting het ondernemerschap”. Gelet op de huidige invulling van het pand is er samen met OCW gekeken naar een integrale oplossing. Daarbij is breder gekeken dan alleen de functies die onder de diverse beleidsafdelingen een status hebben. Er is gezocht naar de samenhang in deze functies, overlap in doelstellingen en praktische mogelijkheden van het pand. De gemeenschappelijke deler is de ambachtelijke aard van de activiteiten, wat relatief grote sobere ruimtes tegen lage huren vraagt. Door middel van een Economische broedplaats als bedrijfsverzamelgebouw te organiseren waar verschillende functies samenkomen, kunnen wijkondernemers een plek vinden om hun activiteiten te ontplooien. In dit geval kan de creativiteit van de ene groep het ondernemerschap van de andere stimuleren en visa versa.

Het pand en de buitenruimte kan opgeknapt worden en er kan meer regie op het gebruik worden gegeven om een positieve impuls aan de wijk te geven. De huidige individuele gebruikers krijgen de mogelijkheid om zich te vestigen binnen het nieuwe concept. In dit document wordt een ruimtelijke verkenning gemaakt van de mogelijkheden voor transformatie van dit gebouw tot bedrijfsverzamelgebouw voor de maakindustrie. De ruimtelijke context wordt beschreven en de stedenbouwkundige randvoorwaarden worden meegegeven. Er is gekeken naar een parkeeroplossing passend bij de nieuwe functie en met een vlekkenplan worden de ambities en uitgangspunten voor het bedrijfsverzamelgebouw weergegeven. Als laatste zijn referentiebeelden en typologieën uit het inspiratieboek kleinschalige bedrijfsruimte opgenomen die als voorbeeld zijn bedoeld voor deze herontwikkeling.

2

RUIMTELIJKE CONTEXT

Beatrijsstraat en directe omgeving

3

2. WAT STAAT ER IN HET HUIDIGE BESTEMMINGSPLAN? Toelichting op de regels Maatschappelijk-1 bibliotheek; gezondheidszorg; jeugd-/kinder-/buitenschoolse opvang; levensbeschouwelijke voorzieningen; peuterspeelzalen; onderwijs; dienstverlening;parkeren; speelvoorzieningen; sportvoorzieningen; verenigingsleven; welzijnsvoorzieningen, ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’ tevens voor wonen ten behoeve van de bestemming. Specifieke gebruiksregels Horeca is uitsluitend toegestaan als een aan de hoofdfunctie gerelateerde nevenactiviteit, waarbij: 1. de openingstijden van horeca gebonden zijn aan de openingstijden van de hoofdfunctie; 2. in ruimtelijk opzicht de uitstraling van de hoofdfunctie dient te worden gehandhaafd. b. Jeugd-, kinder- en buitenschoolse opvang dient te voldoen aan de criteria genoemd in de beleidsnota ‘Ruimtelijke implementatie kindercentra in den Haag’ (RIS085329); c. Jeugd-, kinder- en buitenschoolse opvang dient te voldoen aan de criteria genoemd in de Wet geluidhinder; d. het vestigen van een andere geluidsgevoelige functie is toegestaan, tenzij uit akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde als bedoeld in de Wet geluidhinder wordt overschreden maximale bouwhoogte • 8 meter • ten behoeve van borstweringen en andersoortige uit architectonische of esthetische overwegingen voorgestane dakelementen, waaronder kroonlijsten en dergelijke.

tot een maximum hoogte van 1,5 m Bebouwingspercentage 37% - indien er geen bouwvlak is aangegeven, mag het bouwperceel tot maximaal het op de verbeelding opgenomen percentage met hoofdgebouwen worden bebouwd; Omgeving Woonbestemmings - 10 meter bouwhoogte aan de Beatrijsstraat, mogelijk dakopbouwen (3,5 meter) - 13/14 meter bouwhoogte aan de Troestrakade, mogelijk dakopbouwen (3,5 meter) Bedrijfsbestemmings aan de Vier Heemskinderenstraat - 13 meter bouwhoogte (wisselstation?) - 4 meter bouwhoogte (party centrum Ons huis)

Uitsnede plankaart Moerwijk - 20 februari 2015 onherroepelijk

Voor het toevoegen van de functie bedrijvigheid is een planologische procedure nodig.

4

KADASTRALE GRENZEN EN OPPERVLAKTES

Kadastrale grenzen en eigendomssituatie

36,9% (ruimte in het bestemmingsplan 7,3m²)

5

BESTAANDE GEBOUW

• •

Oppervlakte kavel: 7309m² bvo Bebouwing BG: 2697m² bvo

• •

Bebouwing +1: 2153 m² bvo totaal aantal m² bvo: 4850m² bvo

6

3. WAT IS KENMERKEND VOOR DE LOCATIE?

BOUWVOLUME EN ENTREES BEATRIJSSTRAAT 8-12

D BUITENRUIMTES

B C A

KAVEL

BEBOUWINGSSCHIL

7

FOTO-ANALYSE VAN DE OMGEVING - OMLIGGENDE STRATEN

Smalle straat - Vier Heemskinderenstraat

Vierlaagse bebouwing aan de randen - Troelstrakade

Plein met speelvoorzieningen (blijft behouden)

Elektra wisselstation Vier Heemskinderenstraat

8

FOTO-ANALYSE VAN DE OMGEVING - BUITENRUIMTES

A Voorplein waarbij het gebouw echt een gezicht heeft

B Tweede entree met groene voorruimte: behoud van kwalitatief groen en waar nodig versterken

C Afgesloten hof aan de Vier Heemskinderenstraat: toegankelijkheid van parkeren op eigen terrein verbeteren

D Ingang achterzijde, inrit reeds aanwezig

9

4. •

WAT ZIJN DE STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN? Uitgangspunt: bestaande pand herontwikkelen, Hoofdfunctie: het ondernemersschap stimuleren - dit kan ook in de maatschappelijk context zijn,

•

Vormgeving en architectuur van het gebouw zoveel mogelijk respecteren,

•

Nieuwe entrees/toegangen aantrekkelijk vormgeven en inpassen in de omgeving,

•

Bouw- en goothoogte aansluiten op de omgeving,

•

Alzijdigheid van het gebouw met meerdere entrees dan wel gezichten (met name naar Beatrijsstraat en Vier Heemskinderenstraat),

•

Geen gesloten karakter: dat vraagt o.a. om het zorgvuldig vormgeven van de erfafsluitingen,

•

Heldere ontsluiting met parkeermogelijkheden op eigen terrein en eventuele ruimte voor laden en lossen,

•

Aanpassingen aan de openbare ruimte blijven tot een minimum beperkt,

•

Het groene karakter blijft zoveel mogelijk behouden,

•

De naastgelegen speelvoorziening (aan de Beatrijsstraat) blijft behouden.

Voorzijde, gezicht aan het plein

Achterzijde, gepaste afstand tot de omgeving

Alzijdigheid met begeleiding van buitenruimtes

10

PARKEEROPLOSSING - OPTIE A Parkeervraag bestaande gebouw • • • •

Oppervlakte kavel: 7309m² bvo Bebouwing BG: 2697m² bvo Bebouwing +1: 2153 m² bvo Totaal aantal m² bvo: 4850m² bvo

De Beatrijsstraat betreft zone 3 Bedrijvigheid • 1.45 per 100 bvo • 71 parkeerplaatsen

Oppervlaktes overzicht

Optie A

Uitwerking A

705m²

462m²

1085m²

parkeerruimte toegang bebouwing

A - 1085 m² parkeeroppervlakte A - 36 parkeerplaatsen (snelle scan 30m²) A - 34 parkeerplaatsen (uitwerking)

kavel

11

PARKEEROPLOSSING - OPTIE B Parkeervraag bestaande gebouw • • • •

Oppervlakte kavel: 7309m² bvo Bebouwing BG: 2697m² bvo Bebouwing +1: 2153 m² bvo Totaal aantal m² bvo: 4850m² bvo

De Beatrijsstraat betreft zone 3 Bedrijvigheid • 1.45 per 100 bvo • 71 parkeerplaatsen

Oppervlaktes overzicht

Optie B

Uitwerking B

705m²

462m²

1085m²

parkeerruimte toegang bebouwing

B - 1167 m² parkeeroppervlakte B - 39 parkeerplaatsen (snelle scan 30m²) B - 22 parkeerplaatsen (uitwerking)

kavel

12

5.

VLEKKENPLAN

Vlekkenplan, eerste verdieping

Uitgangspunten/ambities •

Eénrichtingsverkeer op het parkeerterrein; dit resulteert in twee nieuwe in- en uitritten,

•

Het perceel wordt aan de zijde van de Vier Heemskinderenstraat optimaal benut ten behoeve van het parkeren op eigen terrein en het plan,

•

De huidige indeling van het gebouw is het vertrekpunt voor de nieuwe plattegrond,

•

Op de begane grond worden zelfstandige units gecreëerd met een eigen toegang,

•

Op de eerste verdieping zijn de units toegankelijk via de gezamenlijke entrees,

•

Kansen voor verduurzaming worden zo veel mogelijk ingepast.

Vlekkenplan, begane grond en omgeving

13

REFERENTIES

GaragePark, bron: vastgoedjournaal

14

TYPOLOGIEËN Ruimtelijke richtlijnen

Voor een goede bedrijfsruimte, maar om voor iedere functie geschikt te zijn er een aantal aanvullende randvoorwaarden omtrent ruimtegebruik: • Minimale verdiepingshoogte 4 meter • Afhankelijk van de grootte van de unit een wisselwerking tussen actieve dan wel representatieve plint. • Inrichting buitenruimte dan op wel op eigen terrein faciliteert in laden en lossen • Maximale gevellengte per type pand om de leefbaarheid van de stad te ondersteunen

Verzamelgebouw

Richtlijnen Iedere type grootte is gekoppeld aan een aantal kenmerken; • Aantal entrees • Parkeeroplossing • Laad en lossituatie • Actieve plint voor een representatieve uitstraling • Verdiepingshoogte

Verzamelgebouw/ herbestemming Dit is een fysiek cluster van kleinschalige werkruimten die in verhuur worden aangeboden door één verhuurder vaak met een flexibele huurtermijn en een beperkte opzegtermijn. In deze studie spreken we of over een bedrijvencentrum of bedrijfsverzamelcomplex met daarin kleinschalige bedrijfsruimten. Het verschil tussen deze twee typen is of er wel of geen diensten worden aangeboden en of er een servicebalie/huismeester aanwezig is. Een bedrijvencentrum biedt dit wel aan en een bedrijfsverzamelcomplex niet. De fysieke uitingsvorm van het gebouw verschilt niet veel. In een verzamelgebouw wordt bedrijfsruimte doorgaans niet gecombineerd met woningbouw. Wel mogelijk is een combinatie tussen kleinschalige bedrijfsruimte, opslag en kantoren. Dit type is het meest geschikt voor sectoren Handel en Reparatie en Productie. In kleine mate is Vervoer en opslag passend. Dit type kan in nieuwbouw worden gerealiseerd. Vaak is echter sprake van herbestemming van een oud, groot bedrijfspand of kantoorpand. Bedrijvenhof

Hof

Een bedrijvenhof heeft vaak één entree/uitgang voor meerdere bedrijven, welke ontsloten is naar de openbare weg. Een hof is veelal gevormd in een U-vorm. Centraal in het bedrijvenhof is er ruimte voor parkeren, manoeuvreren en laden en lossen. Vaak gebeurt het laden en lossen voor de bedrijfsunits. Deze kunnen geschakeld zijn of niet. De bedrijven zijn vaak naar binnen (het hof) gekeerd. Het is mogelijk om een combinatie te maken van een aantrekkelijke functie aan de straatkant en een minder representatieve plint in het hof. Dit kan tevens in combinatie met woningen en/of kantoren. Voor de ambachtelijke bedrijven is deze typologie het meest geschikt voor de sectoren Bouw en onderhoud, Vervoer en opslag en Productie.

15

VERZAMELGEBOUW

HAZEMEIJER - HENGELO

CABFAB - DEN HAAG

MODERNE PAKHUIZEN - FIETSENPAKHUIS - ZAANDAM

16

HOF

AMBACHTSHOF - NOOTDORP

DE NIEUWE HALLEN - BINCKHORST

17