RIS311867 Voortgang onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10278770 RIS311867 Contactpersoon

W.A. Kisters Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

15 maart 2022

wesley.kisters@denhaag.nl

Onderwerp

Voortgang onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad

Geachte voorzitter, Wonen in een goede, gezonde en veilige woning zou vanzelfsprekend moeten zijn voor iedereen in Den Haag. De kwaliteit van de Haagse woningvoorraad is dan ook een belangrijk thema voor het college. Eerder hebben wij u geïnformeerd over het kwaliteitsonderzoek dat wordt uitgevoerd in de stad (RIS307512). Dit onderzoek bevindt zich momenteel in een afrondende fase. Het college neemt u hierbij, vooruitlopend op de uitkomsten van het onderzoek, alvast mee in de opgaven voor Den Haag en het nieuwe college. Aanleiding Na de stadsvernieuwing in Den Haag in de jaren ’70 en ’80 volgde de particuliere woningverbetering (PWV) eind jaren ’80 en ’90. Gedurende deze periode hadden woningeigenaren bij renovatie, onderhoud en kwaliteit van hun woning doorgaans een publieke partner aan hun zijde. Dat was vooral de Rijksoverheid in samenwerking met de gemeente, ondersteund vanuit grootschalige subsidiebudgetten1. Sinds ruwweg 2014 kan er geen aanspraak meer worden gedaan op de financiële steun vanuit het Rijk. De eigenaar is zelf verantwoordelijk voor onderhoud en renovatie. Het lukt lang niet iedereen om de kwaliteit van hun woning op peil te houden. De hoge druk op de huidige woningmarkt zorgt ervoor dat kwaliteit een minder onderscheidende factor is geworden bij verhuur of verkoop. Steeds meer bewoners wonen in een slecht onderhouden woning.

Het investerend vermogen van de woningcorporaties heeft de afgelopen jaren (bijvoorbeeld door de verhuurdersheffing) onder druk gestaan en het hoge percentage VvE’s zorgt er in Den Haag voor dat het op peil houden van de kwaliteit ingewikkelder is, door de noodzakelijke samenwerking met andere eigenaren en huurders in een woongebouw. Dit leidt ertoe dat (nodige) investeringen in de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad over de brede linie onvoldoende zijn gebleken. Dit levert op een aantal plekken in de stad problemen op rondom veilig en gezond wonen, maar ook op het gebied van in stand houden en toekomstbestendig maken van de Haagse woningvoorraad.

1

PWV, Investeringsbudget stedelijke vernieuwing (ISV), onderhoudsstimuleringsaanpak (OSH), enzovoorts.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag

Ons kenmerk

DSO/10278770

Het kwaliteitsonderzoek, de schouw De ‘schil’ van de woning is in kaart gebracht door middel van technische inspecties vanaf de buitenzijde. Hiervoor zijn ongeveer 1.800 woningen geanalyseerd. De thema’s gezond en veilig wonen zijn in kaart gebracht door middel van een online enquête. Zo’n 24.000 huishoudens hebben hiervoor een brief ontvangen, waarvan zo’n 2.400 bewoners hebben gereageerd. Op basis van de antwoorden van deze respondenten krijgen we alvast een indicatie van de woningkwaliteit en de problemen in Den Haag, waarvoor het college aandacht vraagt in aanloop naar de uiteindelijke onderzoeksresultaten. De vragenlijst ging onder andere over de volgende onderwerpen: schimmelproblemen, loden leidingen, onderhoud aan verwarmingsinstallaties, aanwezigheid van rook- en koolmonoxidemelders. De technische inspecties keken naar de staat van bouwkundige elementen aan de buitenzijde. Bij de presentatie van de uitgevoerde schouw zal het college gedetailleerd ingaan op deze elementen. Waar doen welke problemen zich voor in de stad? Verschillen de problemen per woningtype, per type eigenaar of per bouwperiode? Om deze problemen te ondervangen zal het college optrekken met partners in de stad. Het is immers een gezamenlijke opgave. Haagse opgave Uit de voorlopige resultaten komt naar voren dat Den Haag de komende periode voor grote opgaven staat.

Zo blijft de kwaliteit van woningen in sommige gebieden in de stad verder achter dan verwacht. Onder de particuliere huurders geeft 22% van de respondenten aan last te hebben van ernstige gebreken, 18% van de respondenten in een sociale huurwoning en 15% van de respondenten die woningeigenaar zijn. Daarnaast is de vocht- en schimmelproblematiek groot en wijdverbreid. De helft van de respondenten is huurder, meldt schimmelvorming (redelijk tot veel): 20% van de particuliere huurders en 33% van de sociale huurders geeft in het onderzoek aan last te hebben van schimmel. De verwachting is dat de particuliere huursector twee gezichten heeft: een gedeelte dat wordt verhuurd in hoger prijscategorieen (onder meer aan expats) met woningen die goed op orde zijn en een gedeelte woningen die voor veel geld verhuurd worden aan bijvoorbeeld arbeidsmigranten, waar de kwaliteit achterblijft. Het kan dus zijn dat in bepaalde delen van de stad de partiucliere opgave (ten opzichte van het gemiddelde) veel groter is. Zoals geschreven volgen deze analyses bij het definitieve rapport. De antwoorden van respondenten laten tevens zien dat loden drinkwaterleidingen nog niet overal de stad uit zijn. Zo’n 3% van de respondenten in woningen van vóór 1960 geeft aan zeker te weten de woning nog loden leidingen heeft en zo’n 5% denkt van wel. 17% van de respondenten weet het niet.

Rookmelders, verplicht per 1 juli 2022, hangen bij grofweg bij één op de drie respondenten nog niet. Woningcorporaties zijn volop bezig met het plaatsen van rookmelders in hun woningen, maar of dit in de particuliere sector ook zo is valt niet te zeggen. Koolmonoxidemelders hangen bij de helft van de respondenten die woningeigenaar zijn. Eén op de drie respondenten die particuliere huurder is en één op de vier respondenten die corporatiehuurder is, geeft aan een koolmonoxidemelder te hebben. De woningcorporaties hebben daarbij wel het kleinste aandeel in de nog aanwezige openverbrandingstoestellen in de stad. Samenvattend zijn de tussentijdse resultaten zijn een reden tot (ernstige) zorg en Den Haag staat de komende jaren voor een flinke opgave.

2/3

Gemeente Den Haag

Ons kenmerk

DSO/10278770

Aanpak Samenwerking met woningcorporaties en particuliere verhuurders is nodig om de kwaliteit van wonen overal in de stad op peil te houden. Met woningcorporaties wordt al volop samengewerkt aan de verdere verbetering van de woningkwaliteit in Den Haag. Op verschillende niveaus zijn afspraken gemaakt. Met de (duizenden) particuliere verhuurders in de stad, is dat ingewikkelder. Ook gerichte communicatie en de dienstverlening naar eigenaar-bewoners en/of VvE’s horen hierbij. De aanpak dient opgesteld te worden langs twee sporen: een korte termijn en een lange(re) termijn. Een korte termijn aanpak is nodig om acute problemen op te lossen met instrumenten die redelijk snel ingezet kunnen worden. Hier zijn ook lokaal middelen voor nodig. Op veel punten is het college hier met samenwerkingspartners reeds mee aan de slag gegaan. Denk hierbij aan de vocht- en schimmelaanpak (RIS306098), waarbij goed wordt samengewerkt door woningcorporaties, de GGD en de gemeente. De voormalig Minister van Binnenlandse Zaken, Ollongren, roemde eerder al de ‘Haagse Aanpak’, met de website gezondwonen.nl en de onafhankelijke vocht- en schimmelexpert. De Haagse woningcorporaties hebben bovendien veel aandacht voor een gezond binnenklimaat bij groot onderhoud- en verbeterprojecten. Ondanks deze aanpak, blijft volop aandacht voor vocht- en schimmelproblematiek hard nodig.

Andere voorbeelden zijn de grootschalige communicatiecampagne rondom loden drinkwaterleidingen (RIS306879) en de pilot goed verhuurderschap (RIS307156). Het is cruciaal dat deze initiatieven worden voortgezet en waar nodig geïntensiveerd. Een lange termijnaanpak is nodig, gericht op systematische verbetering van de woningkwaliteit. Daarmee kunnen ook structurele problemen opgelost worden, bijvoorbeeld met een grootschaliger programma woningverbetering met hulp van het Rijk. Een goed onderhouden woningvoorraad, waar gezond en veilig gewoond kan worden, staat niet op zichzelf. Ook de opgave van de energietransitie haakt in op Haagse woningen. Goed onderhoud hangt immers samen met verduurzaming: zonnepanelen plaats je niet op een lek dak en HR++ glas plaats je niet in verrotte kozijnen. Dit maakt de noodzaak hoog voor een integrale aanpak samen met partners en inwoners van onze stad. Het goede gesprek met het Rijk is hiervan ook een onderdeel. In meerdere steden wordt immers duidelijk dat de gestapelde opgaven zo groot zijn, dat deze niet alleen door gemeenten en haar partners en inwoners opgepakt kunnen worden. Conclusie De voorlopige uitkomsten van de schouw vormen reden tot zorg en tot gevoel van urgentie. De definitieve uitkomsten van het onderzoek zullen straks nog betere handvatten geven voor toekomstig beleid.

Nadere analyses, resultaten en duidingen van het onderzoek worden momenteel goed en zorgvuldig afgerond en volgen snel na de verkiezingen. Samen met de analyses en conclusies zal het definitieve rapport input vormen voor het nieuwe college om te komen tot een weging en prioritering van beleid en acties op het gebied van het verbeteren van de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad. Het college kijkt ernaar uit om de gezamenlijke opgave samen met partners in de stad op te pakken. Met vriendelijke groet, Martijn Balster wethouder Wonen, Wijken en Welzijn

3/3