RIS311848 Verkenning innovatieve woonvormen

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

040

Ons kenmerk

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Aan de voorzitter van de Algemene Raadscommissie (de vakcommissie Ruimte)

DSO/10257332 RIS311848 Contactpersoon Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 E-mailadres

Datum

26 april 2022 Onderwerp

Verkenning innovatieve woonvormen

Geachte voorzitter, Hierbij bied ik u de verkenning naar innovatieve woonvormen aan. De verkenning is uitgevoerd als uitwerking van de Woonagenda 2020 en het coalitieakkoord waarin is ingezet op 10 % innovatieve woonvormen als onderdeel van het streven naar 20 % betaalbare koop. Den Haag heeft een traditie met andere innovatieve woonvormen, waarbij de eindgebruiker centraal staat. Deze brief gaat in op de resultaten van de verkenning, wat er al gebeurt aan innovatieve woonvormen en het geeft een doorkijk naar 2022. 1. Achtergrond Afgelopen jaren zijn in het programma kleinschalig opdrachtgeverschap (KO) via de kavelwinkel van de gemeente veel projecten gerealiseerd in individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap (IPO en CPO). Deze projecten betroffen de uitgifte van kavels voor zelfbouw of transformatie van gemeentelijk vastgoed naar woningen. Verder is een wooncoöperatie opgericht, zijn woningen gerealiseerd via projecten met groepswonen, in voormalige winkels en boven winkels. Daarnaast onderzoeken we mogelijkheden om wonen mogelijk te maken op bijvoorbeeld daken en parkeerterreinen. De stroom aan kavels en vastgoed die de gemeente uit kan geven voor innovatieve woonvormen droogt ondertussen op. De kavelwinkel is op dit moment fysiek gesloten en is teruggebracht tot een digitaal loket. Er zijn nog enkele locaties in ontwikkeling.

De gemeente heeft veel minder grondposities en vastgoed ter beschikking voor dit programma. Tegelijkertijd is er een grote vraag naar locaties en vastgoed voor diverse doelgroepen. Vanuit het urgentieprogramma betaalbare woningbouw is urgente vraag naar locaties voor sociale woningbouw en voor doelgroepen zoals uitstromers uit de zorg en statushouders. De gemeentelijke posities en vastgoed worden daarom in eerste instantie hiervoor ingezet. Hierdoor zal de gemeente veel actiever moeten sturen en middelen inzetten om innovatieve woonvormen te realiseren. Dit bereiken we door het inzetten van actief grondbeleid en betere dienstverlening van de gemeente.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10257332

In de Woonagenda is een taakstelling opgenomen voor het realiseren van innovatieve woonvormen. Die taakstelling wordt nu verder uitgewerkt in de vorm van een actieplan. Dat is nodig omdat innovatieve woonvormen nog niet vanzelfsprekend een plek hebben in het programma van te ontwikkelen woningen. Door het opraken van gemeentelijke ontwikkelposities (vanuit eigen grond) en het nu hebben van een overspannen huizenmarkt is het moeilijk om maatschappelijke woningbouwinitiatieven te realiseren, Dit heeft direct negatieve invloed op het opstarten van trajecten in het kader van Individueel Particulier Opdrachtgeverschap (IPO), Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en Mede Opdrachtgeverschap (MO). De productie van deze woningen komt daardoor in gevaar. Om dit vorm te geven is afgelopen tijd gewerkt aan een verkenning innovatieve woonvormen. Deze verkenning biedt bouwstenen voor het nog op te stellen ‘Actieplan innovatieve woonvormen’. Doel van dit Actieplan is tot uitvoering te komen, onder andere door het benutten van de investeringskracht uit de stad. Dit beogen we door ruimte te maken in de stedelijke opgave (locaties, financiën en programmering). Binnen die ruimte worden initiatiefnemers en marktpartijen voorzien van een gereedschapskist om hun initiatief (bottom-up) tot bloei te brengen. Dit door communicatie, begeleiding, financiën, locaties en matching.

De uiteindelijke implementatie van dat plan moet ertoe leiden dat de aantallen, zoals omschreven in het coalitieakkoord en de Woonagenda, worden gehaald. Van belang is te onderkennen dat het gaat om maatwerk voor de combinatie; doelgroep, locatie, woonvorm, organisatie, initiatiefnemers en financiering. Dit vraagt om een actieplan dat een gereedschapskist is waar partijen gebruik van kunnen maken om op locatie innovatieve woonvormen te realiseren. 2. De resultaten van de verkenning Public Result heeft in opdracht van de gemeente een brede verkenning gedaan naar mogelijkheden voor een programma innovatieve woonvormen, zie bijlage 1. Rode draad hiervan is het centraal stellen van de eindgebruiker. Deze staat alleen centraal als sprake is van (mede)opdrachtgeverschap van het bouwproject. Dit opdrachtgeverschap kan drie vormen aannemen, te weten het Individueel Particulier Opdrachtgeverschap (IPO), het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) of Mede Opdrachtgeverschap (MO). In bijlage 2 kunt u een overzicht zien van een aantal lopende initiatieven/planvorming van innovatieve woonvormen. In bijlage 2 kunt u een overzicht zien van een aantal lopende initiatieven/planvorming van innovatieve woonvormen. De projecten van PO en CPO zijn nog vanuit het voormalige gemeentelijk vastgoed opgestart via de Kavelwinkel.

Doorontwikkeling naar Kavelwinkel 2.0 vindt de komende maanden plaats. Bij IPO en CPO werken eindgebruikers, individueel of in groepsverband, zelf aan de planontwikkeling, ontwerp en realisatie van hun woning(en). Hierin kunnen zij ondersteund worden door adviesbureaus. Van MO is sprake wanneer een ontwikkelende partij samen met actieve eindgebruikers de woningen ontwikkelt. De ontwikkelende partij blijft eindverantwoordelijk. Opzet verkenning Verkend zijn de productie, de initiatieven en belangstellenden (d.m.v. enquête) en een benchmark met andere gemeenten. Er zijn diverse focusgroepen en interviews gehouden en er is een drietal verdiepende casestudies in de stad gedaan. Dit heeft geresulteerd in een verslag van de verkenningen en in bouwstenen voor een Actieplan innovatieve woonvormen. Uit de verkenning blijkt dat er veel initiatieven in de stad zijn. Veel van deze initiatieven stranden in de ideefase omdat er geen goede businesscase is, de financiering een struikelblok is, er geen locatie of geen pand beschikbaar is en omdat er geen verbinding is met partijen in de stad die aan de bouwopgave werken.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10257332

Eén van de conclusies van de verkenning is dat het programma innovatieve woonvormen niet alleen voor de bewoner kansen biedt om vorm te geven aan de eigen woonsituatie maar dat er ook maatschappelijke baten zijn. Deze zijn bijvoorbeeld: • Het voorzien in de woonbehoefte van doelgroepen die anders moeilijk hun woonwensen kunnen realiseren en waarvan het behoud voor de stad waardevol is. • Het verrijken van de stad met nieuwe (steden-)bouwkundige concepten, die anders bij het realiseren van het reguliere woningbouwprogramma zouden ontbreken. • De positieve maatschappelijke effecten voor (vooral sociaal zwakkere) buurten en wijken. We constateren dat het bij innovatieve woonvormen gaat om maatwerk voor de combinatie en organisatie van doelgroep, locatie, woonvorm en initiatiefnemers. De locatie bepaalt welke woonvormen mogelijk zijn (denk aan een woon-zorg-groep in een voormalige zorglocatie, of een kluswoning in een te transformeren kantoorpand). Dit heeft wederom invloed op de doelgroepen die passen bij een project, bij een locatie of bij een opgave. Gaat het om starters die vooral behoefte hebben aan betaalbare woonruimte, het liefst dicht bij het centrum met een levendige wijk? Of gaat het om een woongroep die een project wil realiseren waarbij duurzaamheid centraal staat (zoals De Groene Mient). Ook de betrokken partijen zijn afhankelijk van het type project.

Zo komen bij innovatieve ideeën voor de transformatie van sociale huurwoningen natuurlijk vooral de corporaties in beeld. Het programma en de bouwstenen zijn daarom te zien als een gereedschapskist waarvan partijen gebruik kunnen maken om op locatie innovatieve woonvormen te realiseren. Resultaten casestudies Om de bouwstenen aan de praktijk te toetsen zijn in drie verschillende typen gebieden casestudies gedaan, in drie stadsdelen: Zuidwest, Segbroek (rondom de Weimarstraat) en Laak. Uit deze casestudies komt naar voren dat er in alle gebieden maar met name in Zuidwest kansen liggen voor innovatieve woonvormen. Zuidwest bestaat voor een deel uit verouderd corporatiebezit en er wordt gewerkt aan een grote herstructureringsopgave. Binnen die herstructureringsopgaven zien partijen kansen om ruimte te geven aan innovatieve woonvormen. In Segbroek worden met name rondom de Weimarstraat en omgeving kansen gesignaleerd. De ontwikkeling van de wijk ReVa staat op dit moment in het begin van een proces; de Weimarstraat en omgeving moet worden aangepakt op basis van een gezamenlijk ontwikkelde visie. De fase van visievorming, en vervolgens het opstellen van een plan van aanpak, is op dit moment volop gaande. Binnen dit plan van aanpak kan ruimte worden gecreëerd voor innovatieve woonvormen.

In de wijken zijn bovendien bestaande initiatieven die graag willen werken aan de versterking van de structuur, die leegstaande panden tegen willen gaan en die goed bekend zijn in het gebied. In Laak zijn vooralsnog in de marge kansen gesignaleerd. Nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied Laak bieden mogelijk kansen die ten tijde van het opstellen van het rapport niet bekend waren. Dat zal de komende tijd nader onderzocht worden. Boven op deze casestudies zien wij mogelijkheden voor geheel Den Haag, juist omdat steeds sprake is van maatwerk.

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10257332

3. Doorkijk naar 2022 Den Haag heeft de ambitie heeft om innovatieve woonvormen te realiseren. Daarom werken we aan een Actieplan innovatieve woonvormen. Een eerste inhoudelijke uitwerking vindt u in bijlage 3. Dit plan wordt in het tweede kwartaal van dit jaar aan u voorgelegd. Verder onderzoeken we de mogelijkheden van het invoeren van een revolverend fonds om net als in Amsterdam en Hoofddorp verschillende financieringsconstructies te gebruiken voor verschillende businesscases. Ook werken we aan concrete trajecten, bijvoorbeeld met het programmatisch opnemen van innovatieve woonvormen in NvU/PUK. We zijn inmiddels gestart om in Zuidwest met de WOM concreet locaties te scouten, te scoren, te labelen en tot verdere ontwikkeling voor innovatieve woonvormen te brengen. Naast het begeleiden van andere woonvormen kunnen partijen die initiatief willen nemen ook worden geholpen door ze ruimte te geven; en hobbels weg te halen. We streven ernaar eind dit jaar een portfolio aan innovatieve woonvormen te presenteren van 80 of meer woningen per jaar. Met vriendelijke groet, de wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn Martijn Balster

BIJLAGEN; 1. Rapport Public Result “Eindgebruiker centraal, verkenning woonvormen met de eindgebruiker centraal” Het rapport is bijgevoegd. 2. Overzicht lopende initiatieven/ planvorming innovatieve woonvormen. 3. Overzicht onderdelen Actieplan innovatieve woonvormen.

4/4