RIS311824 Bijlage 3 Monitor Haagse Woningmarkt 2020

 Onderzoeksrapport DSO / SEPO - Onderzoek

MONITOR HAAGSE WONINGMARKT 2020

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

1

INHOUDSOPGAVE

1

Inleiding .............................................................................................2

2

Samenvatting, de Haagse Woningmarkt in het kort ........................3

3

Invloeden op de woningmarkt ..........................................................5 Ontwikkeling Bevolking ......................................................................5 Raming woningtekort tot 2025 ..........................................................6 Consumentenvertrouwen CBS en VEH ..............................................6

4

Woningvoorraad en ontwikkeling ....................................................7 Omvang woningvoorraad...................................................................7 Kenmerken woningvoorraad Den Haag .............................................7 Mutaties: toevoegingen en onttrekkingen ........................................9 Ontwikkeling woningvoorraad per woningmarktsegment ................9 Verschuivingen tussen koop- en particuliere huursector ................10 Particuliere verhuurders groot en klein ...........................................10 Stijging woningwaardes ...................................................................11 Huurprijsontwikkeling corporatiewoningen ....................................11 Energielabels woningvoorraad.........................................................12 Kenmerken koopsector ....................................................................13 Kenmerken particuliere huursector .................................................14 Kenmerken corporatiesector ...........................................................15 Tabel Kenmerken woningvoorraad Den Haag .................................16

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

5

Ontwikkeling aanbod en vraag ....................................................... 17 Verhuizingen .................................................................................... 17 Druk op de woningmarkt ................................................................. 18 Aanbod Koopsector ......................................................................... 19 Prijsontwikkeling verkochte woningen ............................................ 19 Aanbod Particuliere huursector....................................................... 20 Huurteam ......................................................................................... 20 Aanbod en vraag Corporatiesector .................................................. 22 Aanbodindicatoren Corporatiesector .............................................. 23 Vraag in de Corporatiesector ........................................................... 25 Geslaagd in de Corporatiesector ..................................................... 25 Prijsgrenzen en geraadpleegde rapportages.................................. 26

1

1. INLEIDING De Monitor Haagse Woningmarkt beschrijft op hoofdlijnen de belangrijkste ontwikkelingen van de Haagse woningvoorraad naar sectoren, de specifieke kenmerken die daarbij horen, het aanbod en voor zover bekend de vraag. Daarmee biedt deze monitor de achtergrond en context voor onder meer de Voortgangsrapportage Woonagenda, waarin de actuele beleidsthema’s worden belicht. Als daar behoefte aan bestaat kunnen onderwerpen worden uitgediept. Verdiepings- en vervolgvragen zullen in afzonderlijke notities worden beantwoord en uitgewerkt. Leeswijzer In hoofdstuk 2, Samenvatting, de Haagse woningmarkt in het kort, wordt de huidige stand van zaken geschetst. Hoofdstuk 3, Invloeden op de woningmarkt, gaat kort in op factoren die medebepalend zijn voor de woningmarkt, zoals de woningbehoefte, de ontwikkeling van de bevolking en huishoudens, werkgelegenheid en consumentenvertrouwen. Hoofdstuk 4, Woningvoorraad en ontwikkeling, beschrijft de woningvoorraad naar kenmerken en sector en de ontwikkelingen van de voorraad in het afgelopen jaar. Hoofdstuk 5, Ontwikkeling aanbod en vraag, gaat op de verhuisdynamiek en de druk op de woningmarkt in Den Haag. Vervolgens komt het aanbod van woningen in de koopsector, het aanbod in de particuliere huursector tezamen met de huurteamactiviteiten, en het aanbod en de vraag in de corporatiesector aan bod.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

Gebruikte bronnen Bronnen die voor deze rapportage zijn gebruikt: • Den Haag in Cijfers • BAG • BRP • Bevolkingsprognose Den Haag 2021 • OZB • GBD, Verkochte woningen • Funda • Pararius • SVH • RVO

Meer informatie in Den Haag in Cijfers Meer informatie, feiten en cijfers, en rapportages over Den Haag zijn te vinden in Den Haag in Cijfers. Cijfers op buurt- wijk- en stadsdeelniveau zijn ook in verschillende presentatievormen (tabellen, grafieken, kaarten) te raadplegen op internet in Den Haag in Cijfers, dé bron voor statistische informatie over de gemeente Den Haag. Den Haag in Cijfers is te raadplegen via www.denhaag.buurtmonitor.nl of www.denhaag.incijfers.nl.

2

2. SAMENVATTING Het afgelopen bijzondere “corona”-jaar 2020 heeft laten zien dat in alle woningmarktsegmenten de vraag naar woningen onverminderd groot is gebleven. In de koopsector zijn aanzienlijk meer woningen verkocht en zijn de woningprijzen fors gestegen. In de particuliere huursector heeft een recordaantal verhuizingen plaatsgevonden. In de corporatiesector is het aantal woningzoekenden wederom flink toegenomen terwijl het aantal verhuringen opnieuw is gedaald en de corporatiesector nauwelijks meer doorstroming kent. Al met al genoeg ontwikkelingen die de woningbehoefte overduidelijk illustreren.

hoger geworden. Ook de toename van het aantal woningen dat van eigendomssituatie veranderde en verhuringen in de particuliere huursector spelen bij de toename van definitieve energielabels een rol.

Woningen zijn opnieuw in koopprijs en in woz-waarde gestegen als gevolg van het woningtekort en de druk op de woningmarkt. De huurprijzen van de woningvoorraad in de corporatiesector zijn gestegen. Het aantal woningen met een goedkopere huur is gedaald ten gunste van het aantal woningen met een hogere huur. In de particuliere huursector waren de huurprijzen van het aanbod in 2020 waarschijnlijk door de gevolgen van de lockdown voor een korte tijd gedaald, maar zijn vervolgens weer gestegen.

DE HAAGSE WONINGMARKT IN HET KORT

Gestage toename van de woningvoorraad, door nieuwbouw en dan met name particuliere huurwoningen. Toevoeging van woningen door verbouw en splitsing is ten opzichte van voorgaand jaar verminderd, mogelijk als gevolg van gewijzigde regelgeving. De voorraad van particuliere huurwoningen is fors gegroeid en de voorraad koopwoningen is iets gekrompen. De voorraad corporatiewoningen is nauwelijks gegroeid.

Toename van definitieve energielabels, naast verduurzaming door eigenaren waarschijnlijk ook door de veranderende regelgeving per 1 januari jl. voor het energielabel. Hierdoor zijn de kosten voor het afmelden en definitief maken flink

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

Verandering in de woningmarktsegmenten door een veel grotere verschuiving in 2020 van de eigendomssituatie van koop naar particuliere huur dan van particuliere huur naar koop. In de particuliere huursector is een flinke toename van het aantal verhuurders met één woning te zien.

Toename van verhuizingen, vooral in de particuliere huursector. Door Covid-19 en de lockdown zijn veel mensen in het voorjaar teruggegaan naar eigen land, waardoor hun woningen vrijkwamen voor verhuur en dit kansen bood aan anderen. Ook is er een toename van kleine verhuurders. Die toename betekent ook meer verhuringen en daarmee verhuizingen. Het woningtekort lijkt geen dempend effect te hebben op het aantal verhuizingen, maar leidt mogelijk juist tot meer verhuizingen.

3

Het aanbod woningen dat te koop staat is historisch laag. Het aanbod te huur staande particuliere huurwoningen, dat geadverteerd en bekend is, is min of meer gelijk gebleven. Echter het grote aantal verhuizingen in de particuliere huursector duidt mogelijk ook op ‘informeel’ aanbod. Het aanbod van woningen in de corporatiesector is opnieuw afgenomen. Hier vindt nauwelijks meer doorstroming plaats, terwijl het aantal woningzoekenden voor de corporatiesector blijft toenemen.

In de particuliere huursector heeft het Huurteam ondanks de beperkende contactmaatregelen vanwege Covid-19 toch 350 opnames verricht waarvan 88% een afwijkend resultaat tussen gevraagde huurprijs en de kwaliteit van de woning uitwees in vergelijking met puntentelling van het WWS (woningwaarderingsstelsel).

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

4

3. INVLOEDEN OP DE WONINGMARKT De woningmarkt wordt in hoge mate beïnvloed door de woningbehoefte, de ontwikkeling van de bevolking en huishoudens, de werkgelegenheid en het consumentenvertrouwen. Ontwikkeling Bevolking De Coronapandemie die in maart 2020 uitbrak heeft een grote invloed gehad op de ontwikkeling van de Haagse bevolking1. Die is in 2020 minder snel gegroeid dan in voorgaande jaren. Er zijn meer Haagse inwoners overleden en vooral de immigratie is afgenomen. Wat dit voor de bevolkingsontwikkeling betekent, en ook voor de economie en de werkgelegenheid, zeker zolang de pandemie en bijbehorende maatregelen nog niet voorbij zijn, is onduidelijk.

Wat ruimschoots voor de pandemie wel duidelijk was, is dat er een groot woningtekort is. De huishoudenprognose 20212 geeft een doorkijk naar 2030 en is gebaseerd op de feitelijk te verwachten woningbouwproductie, opgesteld medio december 2020. Ook al is de bevolking in 2020 door het effect van de Coronapandemie minder sterk gegroeid en zal de huishoudenprognose mogelijk iets naar beneden moeten worden bijgesteld, het woningtekort, zoals ABF Research landelijk ook heeft geprognosticeerd3, is daarmee voor nu (nog) niet opgelost.

Hoewel het aantal bedrijven en instellingen en ook het aantal werkzame personen in 2020 in Den Haag zijn toegenomen, is het onduidelijk wat de gevolgen van de Coronapandemie voor de economie en werkgelegenheid zullen zijn. De verwachting is dat de werkgelegenheid op de korte termijn

1 2

Zie ook: Kenniswijzer Coronapandemie Bevolking 2020 van januari 2021. Bron: Bevolkingsprognose Den Haag 2021

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

3

Zie ook: Vooruitzichten, bevolking, huishoudens en woningmarkt, ABF Research, juni 2020

5

afneemt en dat de werkloosheid oploopt. Tenzij de pandemie gaat leiden tot structurele veranderingen in de economie, immigratie etc., maar anders zullen hoogstwaarschijnlijk zodra de economie zich herstelt ook de arbeidsmigranten, de expats en de internationale studenten weer terugkomen en de behoefte aan woonruimte bestendigen. Raming woningtekort tot 2025 In de Staat van de Woningmarkt 2020 bericht het Rijk over het actuele woningtekort ondanks de sterk gestegen woningbouwproductie in de afgelopen 2 jaar. Daarbij wordt opgemerkt dat de daling van het aantal afgeven bouwvergunningen, de stikstof en PFAS-problematiek en de coronacrisis aanleiding zijn voor onder meer het EIB en ABF-Research om de verwachtingen voor de bouwproductie in 2021 en 2022 naar beneden bij te stellen. De verwachte daling van de bouwproductie in combinatie met de verdere toename van het aantal huishoudens leidt ertoe dat het woningtekort verder zal oplopen. In de regio Den Haag worden tekorten van meer dan 7% geraamd voor 2025 (figuur 3.2.2 van ABF). Consumentenvertrouwen Het vertrouwen van consumenten in de economie en hun financiële situatie kunnen bepalend zijn voor het doen van grote aankopen. Het consumentenvertrouwen van het CBS en de marktindicator van de Vereniging Eigen Huis (VEH) zijn graadmeters die een voorbode van mogelijk gedrag kunnen zijn.

Na een scherpe daling van het consumentenvertrouwen vanaf de lockdown als gevolg van de genomen maatregelen ter bestrijding van de Coronapandemie sinds maart 2020, krabbelt het consumentenvertrouwen vanaf eind 2020 langzaam weer op. De marktindicator van VEH die zaken peilt zoals huizenprijzen, koopbereidheid en hypotheekrente, laat ook een daling zien vanaf maart 2020.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

6

4. WONINGVOORRAAD EN ONTWIKKELING

Kenmerken woningvoorraad Den Haag

De woningvoorraad is het totaal aan koop- en huurwoningen dat geschikt is voor bewoning.

De woningvoorraad in Den Haag bestaat voor 43% uit koopwoningen, voor 25% uit particuliere huurwoningen en 31% corporatiewoningen.

Omvang woningvoorraad De woningvoorraad in Den Haag is in 2020 per saldo met bijna 2.650 woningen toegenomen en telt per 1-1-2021 bijna 266.000 woningen.

Woningtype Driekwart van de woningen in Den Haag zijn appartementen. Het zijn vooral flats, maar ook betrekkelijk veel portiekwoningen. Voor het overige gaat het om benedenwoningen, bovenwoningen en maisonnettes. Ruim een vijfde van de woningvoorraad zijn eengezinswoningen zoals tussenwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen. Het aandeel zgn. overige woningen beslaat 2% van de woningvoorraad. Kamers Nog geen vijfde van de woningen in Den Haag heeft 1-2 kamers. Meer dan de helft heeft 3-4 kamers en meer dan een kwart heeft 5 of meer kamers. Prijsstelling In de koopsector valt nog geen vijfde van de woningen op basis van de WOZ-waarde in de categorie ‘goedkoop’. Een derde van de woning is ‘middelduur’ en nog eens een derde is ‘duur’. Bijna een vijfde is ‘extra duur’ of valt in het zgn. topsegment.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

7

In de corporatiesector heeft 19% een huur tot aan de kwaliteitsgrens. Bijna driekwart, 73% heeft een huur tot aan liberalisatiegrens. 8% van de woningen heeft een huur boven de liberalisatiegrens. Van de particuliere huursector zijn geen huren bekend, maar kan op basis van kenmerken wel het aantal WWS-punten worden berekend voor de maximaal redelijke huurprijs. Ruim de helft van de woningen heeft niet meer dan het puntenaantal dat overeenkomt met de liberalisatiegrens (142 punten). Ruim een kwart heeft een puntenaantal tussen 143 en 185 punten dat overeenkomt met de (Haagse) middenhuur. Ruim een vijfde van de woningen heeft meer dan 185 punten. Grootte Minder dan de helft van de woningen is relatief klein en heeft een bruto vloeroppervlak tot 85m2. Meer dan de helft van de woningen in Den Haag is groter en heeft meer dan 85m2 bruto vloeroppervlak. Bouwjaar 40% van de woningvoorraad in Den Haag is van voor de oorlog. Een derde is van na de oorlog en bijna een derde is van nieuwere datum en gebouwd na 1990. Energielabels Bijna twee derde van de woningvoorraad heeft een definitief energielabel en het energielabel van ruim een derde van de woningvoorraad is nog indicatief. Van de woningen die een definitief energielabel hebben heeft 38% een laag (groene A++-B labels) energieverbruik.

Nog eens 38% van de woningen heeft een redelijk energieverbruik (geel-oranje C-D labels) en 24% een hoog tot zeer hoog energieverbruik (rode E-G labels).

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

8

Mutaties: toevoegingen en onttrekkingen Mutaties in de woningvoorraad komen voor doordat enerzijds woningen worden toegevoegd en anderzijds doordat woningen worden onttrokken aan de voorraad. Woningen worden toegevoegd door nieuwbouw maar ook doordat bestaande panden worden verbouwd of bouwkundig worden gesplitst. Woningen worden onttrokken aan de voorraad doordat ze worden gesloopt, maar ook door het verbouwen of het samenvoegen van woningen. Het saldo van woningen die worden toegevoegd en woningen die worden onttrokken doet de woningvoorraad groeien of afnemen.

Ontwikkeling woningvoorraad per woningmarktsegment De omvang van het aantal woningen per sector verschilt. De sector die het meest blijft groeien is de particuliere huursector. In 2020 is de omvang toegenomen met zo’n 3.700 woningen naar bijna 64.000 woningen. Het aantal woningen in de koopsector is iets afgenomen, en telt nu zo’n 112.800 woningen. Het aantal woningen in de corporatiesector is iets toegenomen en telt 80.600 woningen.

Van de woningen die in 2020 zijn toegevoegd gaat het om bijna 80% nieuwbouwwoningen waarvan 65% huurwoningen en 14% koopwoningen. De andere 20% zijn woningen die door verbouw of splitsing zijn toegevoegd. De woningtoevoegingen door verbouw of splitsing nemen in 2020 in vergelijking met voorgaande jaren af, mogelijk door gewijzigde regelgeving. De gerealiseerde splitsingen in 2020 komen waarschijnlijk nog voort uit al vóór juli 2019 verleende vergunningen. Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

9

Verschuivingen tussen koop- en particuliere huursector De omvang van een sector wordt onder meer groter of kleiner door nieuwbouw, sloop en verbouw, maar ook omdat woningen veranderen van eigendomssituatie. Woningen kunnen bijvoorbeeld worden gekocht om particulier te verhuren of omdat een eigenaar zelf verhuist en zijn achtergelaten woning gaat verhuren. Andersom worden er ook particuliere huurwoningen verkocht die door de nieuwe eigenaar bewoond gaan worden. In de bestaande voorraad zijn tussen 2020 en 2021 bijna 3.000 woningen van de koopsector naar de particuliere huursector verschoven. Dit betreft 2,6% van de voorraad koopwoningen. Van de particuliere huursector zijn bijna 2.000 woningen naar de koopsector verschoven. Dit betreft 3,3% van de voorraad woningen in de particuliere huursector. Het aantal woningen dat jaarlijks verandert van eigendomssituatie in de koopsector en in de particuliere huursector vormt verhoudingsgewijs een klein aandeel van de voorraad in deze sectoren.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

Particuliere verhuurders groot en klein Den Haag telt ruim 14.600 particuliere verhuurders die gezamenlijk 64.000 woningen verhuren. Bijna 39.000 woningen worden verhuurd door middelgrote (die 10-99 woningen bezitten in Den Haag) en grote particuliere verhuurders, institutionele beleggers (die 100 of meer woningen bezitten in Den Haag). Bijna 4.100 woningen worden verhuurd door eigenaren die 6-9 woningen bezitten in Den Haag. Door de zgn. kleine verhuurders, die 1-5 woningen bezitten in Den Haag, worden 21.000 woningen verhuurd, een derde van de particuliere huurwoningen. In 2020 zijn er bijna 1.850 kleine verhuurders bijgekomen die één woning verhuren. Dat is ten opzichte van het jaar daarvoor een toename van 28%.

10

Stijging woningwaarde Het huidige woningtekort, de grote woningvraag, beleidsmaatregelen met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters, leiden tot prijsverhoging aan de kant van de verkopende partij en hebben, ook in Den Haag, de waarde van de woningen doen stijgen. In vergelijking met het voorgaande jaar zijn de zgn. ‘doelgroep-‘ en ‘goedkope’ segmenten afgenomen ten gunste van de ‘middeldure’ en ‘dure’ segmenten.

Huurprijsontwikkeling corporatiewoningen De omvang van de corporatievoorraad is iets toegenomen. Het aantal woningen met een kale huur tot de kwaliteitskortingsgrens is in 2020 wat geslonken en vormt nu 19% van het totaal. Het aantal woningen met een huur tot aan de liberalisatiegrens is toegenomen, van 71% naar 73% van de corporatievoorraad. Het aantal woningen met een huur boven de liberalisatiegrens is iets afgenomen, maar blijft met 8% in aandeel van de corporatievoorraad gelijk.

De gemiddelde waarde van een woning, prijspeil 1-1-2021, komt uit op 293.750 euro. Die is in vijf jaar tijd met bijna 100.000 euro gestegen.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

11

Energielabels woningvoorraad Begin 2015 hebben alle woningen van de Rijksoverheid een voorlopig energielabel gekregen. Bij verkoop of verhuur van een woning dient het energielabel definitief te worden gemaakt. Ook bij verduurzaming van een woning kan het energielabel worden aangepast en definitief worden gemaakt. Afgemelde energielabels blijven, als de eigenaar tussentijds geen wijzigingen doorvoert, voor 10 jaar definitief. In 2020 zijn er in de woningvoorraad bijna 18.500 definitieve energielabels bijgekomen.

Naast verduurzaming van woningen door eigenaren hebben twee andere ontwikkelingen in 2020 mogelijk ook een rol gespeeld bij het definitief maken van het energielabel. De veranderende regelgeving per 1 januari jl. voor het energielabel waardoor de kosten voor het afmelden en definitief maken flink hoger zijn geworden en de toename van het aantal woningen dat van eigendomssituatie veranderde en verhuringen in de particuliere huursector. In 2020 zijn er in de koopsector bijna 10.700 definitieve energielabels bijgekomen en in de particuliere huursector ruim 5.500.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

12

Kenmerken Koopsector Het aantal woningen (112.800) in de koopsector vormt met 42% het grootste aandeel van de Haagse woningvoorraad. Woningtype Bijna vier op de tien woningen in de koopsector zijn eengezinswoningen en bijna twee derde zijn appartementen.

Energielabels Bijna 40% van de woningen in de koopsector heeft een definitief energielabel en van 60% van de woningen is het energielabel nog indicatief. Van de woningen die een definitief energielabel hebben heeft ruim een derde een laag (groene A++-B labels) energieverbruik. Een derde van de woningen heeft een gemiddeld energieverbruik (geel-oranje C-D labels) en bijna een derde heeft een hoog energieverbruik (rode E-G labels).

Kamers In de koopsector zijn ook de meeste grote woningen te vinden, met 5 of meer kamers. Slechts een klein deel van de woningen in de koopsector zijn kleine woningen met 1 of 2 kamers. Iets meer dan de helft van de woningen heeft 3-4 kamers. Prijsstelling Nog geen vijfde van de woningen heeft een WOZ-waarde die als ‘goedkoop’ wordt beschouwd. Een derde is ‘middelduur’ en nog eens een derde is ‘duur’. Bijna een vijfde valt in het ‘extra dure’ of ‘top’ segment. Grootte Ruim een vijfde van de woningen in de koopsector is relatief klein en heeft een bruto vloeroppervlak tot 85m2. Het overgrote deel, vier vijfde van alle koopwoningen, is groter en heeft een bruto vloeroppervlak van 85m2 en meer. Bouwjaar De helft van de koopwoningen is van voor de oorlog. Een kwart van de woningen is van na de oorlog en bijna een derde is na 1990 gebouwd.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

13

Kenmerken Particuliere huursector Het aantal woningen (64.000) in de particuliere huursector vormt bijna een kwart, 24%, van de Haagse woningvoorraad. Woningtype De particuliere huursector kent verhoudingsgewijs het minste aantal eengezinswoningen (7%) en wordt voornamelijk gedomineerd door appartementen (91%).

Energielabels Bijna twee derde, 66%, van de woningen in de particuliere huursector heeft een definitief energielabel en van een derde, 33%, van de woningen is het energielabel in nog indicatief. Van de woningen die een definitief energielabel hebben heeft ruim een derde een laag (groene A++-B labels) energieverbruik. Een derde van de woningen heeft een gemiddeld energieverbruik (geel-oranje C-D labels) en een derde een hoog energieverbruik (rode E-G labels).

Kamers Bijna een derde van de woningen heeft 1-2 kamers, meer dan de helft van de woningen heeft 3-4 kamers en ruim een op de tien heeft 5 of meer kamers. Prijsstelling Los van de huurprijzen die daadwerkelijk worden gevraagd, zou volgens het woningwaarderingsstelsel ruim de helft van de woningen onder de 142 punten (=liberalisatiegrens) scoren, ruim een kwart onder de 185 punten (zgn. middenhuur) en ruim een vijfde boven de 185 punten (dure huur). Grootte Meer dan de helft van de woningen in de particuliere huursector is relatief klein en heeft een bruto vloeroppervlak tot 85m2. Minder dan de helft (42%) van de woningen is groter en heeft een bruto vloeroppervlak van 85m2 en meer. Bouwjaar Het grootste deel (59%) van de woningen in de particuliere huursector is van voor de oorlog. Een vijfde is van de na de oorlog. En nog eens bijna een vijfde is van latere datum, en na 1990 gebouwd.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

14

Kenmerken Corporatiesector Het aantal woningen (80.600) in de corporatiesector vormt 30% van de Haagse woningvoorraad. Woningtype Het overgrote deel van de woningen zijn appartementen en iets meer dan een op de tien woningen een eengezinswoning. Kamers Bijna twee derde van de corporatiewoningen heeft 3-4 kamers, ruim een vijfde 1-2 kamers, en 14% heeft 5 of meer kamers.

Energielabels Het overgrote deel van de woningen in de corporatiesector (96%) heeft een definitief energielabel en van slechts 4% van de woningen is het energielabel nog indicatief. Van de woningen die een definitief energielabel hebben heeft twee vijfde een laag (groene A++-B labels) energieverbruik. Nog eens ruim twee vijfde van de woningen heeft een gemiddeld energieverbruik (geel-oranje C-D labels) en 16% van de woningen een hoog energieverbruik (rode E-G labels).

Prijsstelling Van de corporatiewoningen die aangesloten zijn bij de SVH heeft 92% een kale huur onder de liberalisatiegrens. Grootte Ruim 60% van de corporatiewoningen is relatief klein en heeft een bruto vloeroppervlak tot 85m2. Bijna 40% van de corporatiewoningen is groter en heeft een bruto vloeroppervlak van 85m2 en meer. Bouwjaar Iets meer dan één op de tien corporatiewoningen is van voor de oorlog. Bijna 60% is na de oorlog gebouwd en een derde is van na 1990. Van de corporaties met woningbezit in Den Haag zijn de meeste aangesloten bij de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH).

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

15

Kenmerken woningvoorraad Den Haag 1-1-2021

Kenmerken woningvoorraad Den Haag 1-1-2021

Eengezinswoning Appartementen Overige woning

Koopsector Corporatie Particuliere (OZB) sector (OZB) huur (OZB) 112.800 80.600 64.000 38% 12% 7% 62% 85% 91% 1% 3% 2%

Totaal (BAG) 266.000 22% 76% 2%

1 kamer 2 kamers 3-4 kamers 5 of meer kamers

1% 5% 51% 44%

4% 18% 64% 14%

10% 21% 57% 12%

4% 13% 57% 26%

tot 70m2 bruto vloeroppervlak 70-85m2 bruto vloeroppervlak 86m2 of meer bruto vloeroppervlak

7% 15% 78%

31% 30% 39%

33% 24% 42%

21% 22% 57%

t/m 1944 1945 t/m 1990 1991 t/m 2010 2011 t/m 2020

48% 23% 24% 4%

13% 57% 26% 5%

59% 21% 12% 8%

40% 33% 21% 6%

Benedenwoning Bovenwoning Maisonette Flat Portiekwoning Eengezinshoekwoning Eengezinstussenwoning Vrijstaande woning Twee-onder-een-kap woning Overige woning Bron: DHIC/BAG/OZB, bewerking DSO/SEPO

6% 8% 2% 25% 20% 6% 26% 2% 4% 1%

4% 4% 5% 67% 5% 3% 9% 0% 0% 3%

6% 23% 1% 35% 25% 1% 5% 0% 0% 2%

5% 11% 3% 41% 16% 4% 15% 1% 2% 2%

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

Koopsector Corporatie Particuliere (OZB) sector (OZB) huur (OZB) 112.800 80.600 64.000 energielabels definitief A-A++ B C D E F G energielabels indicatief

10% 4% 5% 7% 5% 4% 3% 61%

prijsegmenten obv woz goedkoop <203.000 middelduur <325.000 duur <549.000 extra duur <943.500 top >943.500

17% 32% 32% 14% 4%

(kale) huurprijsgrenzen corporatiesector tot kwaliteits/kortingsgrens tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens puntenklasse obv wws tm 142 punten 143 tm 185 punten 186 en meer punten Bron: DHIC/BAG/OZB, bewerking DSO/SEPO

19% 20% 27% 15% 8% 5% 2% 4%

15% 7% 10% 12% 8% 7% 7% 33%

Totaal (BAG) 266.000 14% 10% 13% 11% 7% 5% 4% 36%

41% 31% 18% 7% 2%

19% 73% 8%

52% 26% 22%

16

5. ONTWIKKELING AANBOD EN VRAAG Aanbod van en vraag naar woningen zijn zelden in evenwicht. Alleen al omdat mensen zich sneller kunnen en willen verplaatsen dan dat er woningen beschikbaar zijn en/of kunnen worden bijgebouwd of verbouwd. Maar ook omdat veel externe en sociaaleconomische factoren van invloed zijn op de woningmarkt die de verhuisdynamiek in stand houden.

Covid-19 lijkt vooral het aantal verhuizingen in de particuliere huursector bevorderd te hebben te hebben. Daarnaast is er in 2020 een toename geweest van het aantal kleine verhuurders. Dat betekent dat hierdoor meer verhuringen en dus verhuizingen hebben plaatsgevonden.

Verhuizingen Een van die externe factoren die het aantal verhuizingen in 2020 hebben beïnvloed is Covid-19 geweest. Veel mensen zijn in het voorjaar door de lockdown teruggegaan naar eigen land, waardoor hun woningen vrijkwamen voor verhuur en dit kansen bood aan anderen. In 2020 hebben 27.800 verhuizingen plaatsgevonden. Dat zijn ruim 860 verhuizingen meer dan in 2019. Het betekent dat bijna 11% van alle woningen in Den Haag andere bewoners hebben gekregen.

Van alle verhuizingen vond de helft plaats in de particuliere huursector, terwijl de particuliere huursector een kwart vormt van de woningvoorraad in Den Haag. De particuliere huursector kent daarmee de grootste verhuisdynamiek en een mutatiegraad van 23% in 2020. Ruim een kwart van alle verhuizingen vond plaats in de koopsector. De koopsector beslaat zo’n 42% van de woningvoorraad en heeft daarmee een mutatiegraad van 7% gehad. Het minste aantal verhuizingen (16%) vond plaats in de corporatiesector. Die beslaat een derde van de woningvoorraad waarmee de mutatiegraad uitkomt op 6%.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

17

Het aantal verhuizingen blijft ondanks of misschien wel dankzij het woningtekort de afgelopen jaren gestaag toenemen, met name door de verhuizingen in de particuliere huursector. De particuliere huursector functioneert voor een groot deel als ‘vangnet’ voor degenen die financieel tussen wal (corporatiewoning) en schip (koopwoning) vallen. Ook is het de entree op de Haagse woningmarkt voor degenen die snel over woonruimte moeten beschikken, zoals vestigers van buiten de regio en uit het buitenland, maar bijvoorbeeld ook voor gescheiden personen. Deze huisvesting, met name in het segment van kleine particuliere verhuurders, wordt veelal als tijdelijke (second best) huisvestingsoplossing gebruikt. De verhuiswens in dit segment, zoals uit het laatste WoON2018 ook bleek, is bijzonder groot en ook feitelijk wordt er veel doorgestroomd.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

Druk op de woningmarkt Een indicator die ook iets zegt over de druk op de woningmarkt is de gemiddelde woningbezetting. Na jarenlang een stabiele woningbezetting van 2 personen te hebben gehad is sinds 2008 de woningbezetting geleidelijk gaan stijgen. Na de crisis en omslag in 2014 is de woningbezetting steeds sneller gaan stijgen. In 2020 is de woningbezetting licht gedaald, van 2,08 naar 2,07. Het aantal inwoners is in 2020 minder hard gestegen, mogelijk als gevolg van Covid-19. Evengoed blijft de gemiddelde woningbezetting relatief hoog, want de berekening van de woningbezetting laat slechts een gemiddelde zien van het totaal aan inwoners gedeeld door het aantal woningen (549.300 inwoners gedeeld door 266.000 woningen) zonder rekening te houden met bewoning door grote of kleine huishoudens. Een cijfermatig kleine ontwikkeling, van 2,08 naar 2,07, gaat dan over relatief grote aantallen.

18

Aanbod Koopsector De koopsector omvat ruim 112.800 woningen en vormt daarmee het grootste aandeel, 42%, van de Haagse woningvoorraad. In de koopsector hebben in 2020 ruim 7.550 verhuizingen plaatsgevonden. Gemiddeld genomen hebben in 2020 wekelijks zo’n 1.760 woningen te koop gestaan. Bijna een derde van wat te koop staat zijn eengezinswoningen en twee derde zijn appartementen.

Prijsontwikkeling verkochte woningen In 2020 zijn er bijna 7.150 woningen verkocht, zo’n 270 meer dan in het voorgaande jaar. De gemiddelde verkoopprijs van alle verkochte woningen in 2020 is, mede door het woningtekort, flink gestegen, met bijna 9% naar 379.000 euro. Voor eengezinswoningen is de gemiddelde verkoopprijs van eengezinswoningen met ruim 7% gestegen naar 572.500 euro. Met een gemiddeld (bruto vloer) oppervlak van 176 m2 is dat per m2 3.217 euro. Voor appartementen is de gemiddelde verkoopprijs met ruim 9% gestegen naar 312.700 euro. Met een gemiddeld (bruto vloer) oppervlak van 101 m2 komt dat uit op 3.050 euro per m2. Het te koop staand aanbod van de afgelopen jaren laat zien dat het aanbod vanaf het herstel van de economische crisis sterk is afgenomen. Bij appartementen is een sterkere daling te zien dan bij eengezinswoningen.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

19

Aanbod Particuliere huursector De particuliere huursector is in 2020 fors toegenomen, met zo’n 3.700 woningen naar bijna 64.000 woningen en vormt bijna een kwart (24%) van de totale woningvoorraad in Den Haag. In de particuliere huursector hebben bijna 14.000 verhuizingen plaatsgevonden, dat is de helft van alle verhuizingen in Den Haag in 2020.

De gemiddelde huurprijs is in 2020 gedaald naar 1.490 euro (gemiddeld 20 euro per m2). Voor appartementen is de gemiddelde huurprijs 1.440 euro (20 euro per m2), en voor eengezinswoningen is de gemiddelde huurprijs 2.025 euro (19 euro per m2). Gemiddeld staan woningen 51 dagen te huur voordat ze worden verhuurd.

Informatie over het aanbod in de particuliere huursector is maar beperkt beschikbaar. Voor het te huur staand aanbod wordt onder meer gekeken naar het aanbod van Pararius en daarnaast op Funda. De beperking hiervan is dat het voornamelijk een beeld geeft van wat in het midden- en hogere huursegment wordt aangeboden. Het aanbod in de particuliere huursector onderscheidt zich door de huurcondities van het interieur. Een flink aandeel van het particuliere huuraanbod, met name ook het deel dat gericht is op de expatmarkt, wordt gemeubileerd en gestoffeerd aangeboden. Een andere bron waarmee inzicht in de particuliere huursector geboden kan worden is het WoON (het landelijk Woon Onderzoek Nederland) dat eens per drie jaar beschikbaar komt. Aan de hand van het WoON kan nader in beeld worden gebracht wat de functie van de particuliere huursector voor de Haagse woningmarkt is. Gemiddeld genomen staan zo’n 1.000 woningen, voornamelijk in het midden- en hogere huursegment in de particuliere huursector te huur. Het aanbod aan appartementen groeit sterk en vormt zo’n 90% van het aanbod. Eengezinswoningen vormen 10% van het aanbod. Ruim twee derde van het aanbod betreft 1-3 kamerwoningen. Een klein deel, 3%, van het aanbod betreft een grote woning met 6 of meer kamers.

Kenmerkend voor het particuliere huuraanbod via Pararius is dat het overgrote deel, twee derde, gestoffeerd en/of gemeubileerd wordt aangeboden.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

Huurteam Voor huurders in de particuliere huursector heeft Den Haag een Huurteam waar bewoners c.q. nieuwe huurders een beroep op kunnen doen om de huurprijs-kwaliteit verhouding van de woning te laten controleren. Door onder meer de beperkende contactmaatregelen van Covid-19 heeft het Huurteam minder dan gebruikelijk bezoeken in 2020 kunnen afleggen. De resultaten van de 350 verrichte opnamebezoeken weken in 307

20

gevallen (ruim 88%) af van de puntentelling volgens het Woningwaarderingstelsel. De meest geconstateerde afwijkingen betreffen een behoorlijk verschil tussen de werkelijk betaalde (hoge) huur en de redelijke huur op basis van de kwaliteit van de woning volgens de puntentelling van het Woningwaarderingsstelsel. Maar ook onderhoudsklachten over de gehuurde woning komen vaak voor. Bewoners kunnen met behulp van het opnameresultaat bij de verhuurder verlaging van de huur voor de woning vragen of aandringen op herstel van onderhoudsklachten. In 2020 zijn naar aanleiding van de verrichte opnames 83 procedures gestart. In de meeste gevallen gaat het hierbij om het aanvragen van huurverlaging of om een huurprijscheck (door de landelijke Huurcommissie) uit te laten voeren. En daarnaast ook vanwege achterstallig onderhoud en gevraagde servicekosten.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

21

Aanbod en vraag Corporatiesector De corporatiesector beslaat zo’n 80.600 woningen en vormt daarmee 30% van de totale woningvoorraad in Den Haag. In de corporatiesector hebben 4.575 verhuizingen plaatsgevonden in 2020. Dat is 16% van alle verhuizingen in Den Haag. Voor informatie over de corporatiesector wordt ook gebruik gemaakt van de gegevens van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). Volledigheidshalve moet worden vermeld dat niet alle corporaties met woningbezit in Den Haag zijn aangesloten bij de SVH. Het aanbod in de corporatiesector is in de afgelopen jaren afgenomen. Het aantal woningzoekenden blijft groot en is opnieuw toegenomen. Veel van de corporatiehuurders hebben onvoldoende financiële middelen om uit te stromen naar de particuliere huursector of koopsector. Dat betekent dat deze huurders niet verhuizen. Weinig aanbod, veel woningzoekenden en corporatiehuurders die niet (meer) uitstromen zorgen voor aanhoudende druk.

Corporaties met woningbezit in Den Haag en die aangesloten zijn bij de SVH hebben in 2020 bijna 3.900 woningen met een kale huur onder de liberalisatiegrens (737 euro, prijspeil 2020) verhuurd. Voor de prijsstelling van de woning is de kale huur de basis. Voor de huurder komen daar vaak nog servicekosten bij. Het gaat dan om kosten voor bijvoorbeeld schoonmaak, stoken, huismeester en reparaties, waardoor de totaal te betalen huur hoger uitkomt. Afhankelijk van het aantal personen van het huishouden, inkomen, vermogen en leeftijd kan de huurder huurtoeslag aanvragen. Het bedrag waarover huurtoeslag kan worden aangevraagd, de zgn. subsidiabele huur, bestaat uit de kale huur plus maximaal 12 euro per service (max 48 euro).

Het overgrote deel, 83% van dit verhuurde aanbod betreft meergezinswoningen of appartementen, 3% zijn eengezinswoningen en zo’n 14% overige woningen. Bij overige woningen gaat het om bijvoorbeeld seniorenwoningen, zorgwoningen, studentenwoningen, onzelfstandige woningen e.d. Het merendeel, 85%, betreft woningen met 1-3 kamers en 12% heeft 4 kamers. 3% van het verhuurde aanbod betrof een grote woning van 5 of meer kamers. Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

22

Aanbodindicatoren Corporatiesector Indicatoren die iets zeggen over de druk op het aanbod in de corporatiesector zijn onder meer de reacties op het aanbod, het aantal keren dat woningen moeten worden aangeboden voordat verhuring plaatsvindt, het aantal woningzoekende huishoudens, de slaagkans en het aantal maanden dat een huishouden heeft moeten wachten op een woning. Reacties Op het aanbod corporatiewoningen met een huur onder de liberalisatiegrens is door woningzoekenden in 2020 gemiddeld 408 keer per advertentie gereageerd. Dit is een flinke toename in vergelijking met het voorgaande jaar; het aantal reacties is sinds het wordt bijgehouden (vanaf 1996) nog nooit zo hoog geweest.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

Aanbiedingsgraad Het aantal keren dat een woning wordt aangeboden daalt sinds 2016. De afgelopen jaren komt er steeds minder aanbod beschikbaar. Dit draagt er mogelijk aan bij dat woningen minder vaak worden afgewezen. Woningen zijn in 2020 gemiddeld 10 keer aangeboden voordat verhuring plaatsvond. In bijna 4 op de tien gevallen is de woning afgewezen omdat kwaliteit van de woning niet overeen blijkt te komen met wens van de woningzoekende. Woningen zijn vooral te klein gevonden maar in veel gevallen ook te duur gevonden. Meer dan één op de tien gevallen is de locatie van de woning (buurt of wijk) de reden geweest om de woning af te wijzen. In de helft van de gevallen spelen persoonlijke of overige redenen een rol voor het afwijzen van de aangeboden woning.

23

Wachttijd en slaagkans De mediane wachttijd voor een corporatiewoning met een huur onder de liberalisatiegrens van alle geslaagde huishoudens is in 2020 gestegen naar 35 maanden (was 28 maanden in 2019) en de gemiddelde wachttijd is gestegen van 41 naar 46 maanden. De slaagkans op een woning, het aandeel huishoudens van alle woningzoekenden die gereageerd hebben en geslaagd zijn voor een woning, is gedaald van 8% in 2019 en komt in 2020 uit op 7%.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

24

Vraag in de corporatiesector Nadat in 2019 het aantal woningzoekende huishoudens met 8% was teruggelopen omdat er eerst een inkomensverklaring moest worden ingevuld om te kunnen reageren op een woningadvertentie, is te zien dat het volume aan woningzoekenden in 2020 weer is toegenomen en weer bijna net zo groot is als daarvoor. De vraag blijft daarmee onverkort groot. In 2020 zijn bijna 56.300 huishoudens op zoek geweest naar een corporatiewoning in Den Haag en die hebben gereageerd op een woningadvertentie. Van deze groep heeft het grootste deel (96%) een doelgroep-inkomen (zgn. EU-doelgroep). Ruim de helft, 6 op de tien zoekenden zijn éénpersoonshuishoudens, bijna 2 op de tien zoekenden zijn tweepersoonshuishoudens en ruim 2 op de tien zoekenden zijn huishoudens van drie of meer personen gevormd. Een derde betreft jongeren t/m 26 jaar, twee derde zijn 27-64-jarigen en maar 4% is 65 jaar of ouder. Ruim 60% van de zoekende huishoudens woont al in Den Haag, ruim een kwart komt uit de regio en zo’n 13% komt van buiten Haaglanden. Geslaagd in de corporatiesector Op een klein aantal na behoren alle huishoudens die geslaagd zijn voor een corporatiewoning tot de doelgroep-inkomens (96%, EU-doelgroep). Twee derde van de geslaagden zijn eenpersoonshuishoudens (65%).

Tweepersoonshuishoudens maken voor 16% deel uit van de geslaagde huishoudens en 15% zijn huishoudens van drie of meer personen. Van de geslaagde huishoudens is 29% jonger dan 27 jaar, is 58% tussen de 27 en 65 jaar en is 10% 65 jaar of ouder. Ruim twee derde (70%) van de huishoudens is binnen Den Haag verhuisd en gebleven. Uit de regio komt 14% van de geslaagde huishoudens en 12% is afkomstig van buiten Haaglanden.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

25

Prijsgrenzen

Gerelateerde berichtgevingen en geraadpleegde rapportages

Prijssegmenten Haaglanden 2020 Woningen met een (WOZ)waarde Maximale koopgrens doelgroep (190.000) Maximale koopgrens goedkoop (203.000) Maximale koopgrens middelduur (325.000) Maximale koopgrens duur (549.000) Maximale koopgrens extra duur (943.500) Maximale koopgrens top (>943.500)

• • • • •

Huurgrenzen 2020 Kwaliteitskortingsgrens/jongerengrens Liberalisatiegrens

€ €

432,51 737,14

Doelgroep inkomen EU-norm 2020

€

39.055

Kenniswijzer Coronapandemie Bevolking 2020, januari 2021 (DSO/SEPO) Kenniswijzer Verhuizingen 2020, april 2021 (DSO/SEPO) Kenniswijzer Toenames in Particuliere huursector 2020, mei 2021 (DSO/SEPO) Resultaten Huurteam 2020, maart 2020 (DSO/SEPO) Staat van de Woningmarkt, Jaarrapportage 2020 (Min BZK)

COLOFON

Begrip Sociale huur

Alle woningen in de corporatiesector of particuliere huursector met een huur onder de liberalisatiegrens, of ook wel huurprijsgrens genoemd, vallen hieronder.

Uitgave Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Versie 16 juni 2021 Aanpassing 21 juli 2021 vwb huurindeling voorraad en aanbod corporaties Inlichtingen DSO / SEPO - Onderzoek Marlies Grimbergen (070 353 4072 / marlies.grimbergen@denhaag.nl ) De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen worden veroorzaakt door afronden. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht.

Monitor Haagse Woningmarkt 2020 Gemeente Den Haag

26