RIS311824 Bijlage 2 Monitor Haagse Woningmarkt 2019

Onderzoeksrapport DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek

MONITOR HAAGSE WONINGMARKT 2019

Onderzoeksrapport DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek

MONITOR HAAGSE WONINGMARKT 2019

COLOFON Uitgave Gemeente Den Haag DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Versie 22 september 2020 Inlichtingen DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Marlies Grimbergen (070 353 4072 / marlies.grimbergen@denhaag.nl ) De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen worden veroorzaakt door afronden. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht.

Monitor Haagse Woningmarkt 2019 Gemeente Den Haag

1

INHOUDSOPGAVE

1

Inleiding.......................................................................................................... 3

2

Samenvatting ................................................................................................. 4

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Haagse woningmarkt in het kort................................................................... 5 Haagse woningmarkt in het kort....................................................................... 5 Bevolking ......................................................................................................... 6 Verwachte ontwikkeling bevolking en huishoudens.......................................... 8 Migratie............................................................................................................ 9 Werkgelegenheid ........................................................................................... 10 Consumentenvertrouwen CBS en Eigen Huis Marktindicator: Algemene ontwikkelingen op de woningmarkt ............................................... 11

4 Woningvoorraad en ontwikkeling............................................................... 13 4.1 Omvang en samenstelling woningvoorraad ................................................... 13 4.2 Mutaties: toevoegingen en onttrekkingen....................................................... 13 4.3 Nieuwbouw .................................................................................................... 14 4.4 Kenmerken woningvoorraad Den Haag ......................................................... 15 4.5 Kenmerken Koopsector ................................................................................. 17 4.6 Kenmerken Particuliere huursector ................................................................ 19 4.7 Kenmerken Corporatiesector ......................................................................... 21 4.8 Ontwikkeling voorraad per sector................................................................... 23 4.9 Verschuivingen tussen koop- en particuliere huursector ................................ 23 4.10 VvE’s ............................................................................................................. 24 4.11 Energielabels woningvoorraad ....................................................................... 26 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Ontwikkeling aanbod en vraag ................................................................... 28 Tevredenheid van bewoners over woning en woonomgeving ........................ 28 Verhuizingen.................................................................................................. 29 Druk op de woningmarkt ................................................................................ 30 Aanbod Koopsector ....................................................................................... 31 Aanbod Particuliere huursector ...................................................................... 32 Bevindingen WoON2018 particuliere huursector ........................................... 34 Huurteam....................................................................................................... 34 Aanbod en vraag Corporatiesector ................................................................ 35

Prijsgrenzen en geraadpleegde rapportages ...................................................... 39

1 INLEIDING Op het gebied van wonen is de Raad de afgelopen jaren geïnformeerd aan de hand van diverse monitoren. Om overzicht te houden ontstond de behoefte aan één monitor op het gebied van wonen en wat daar mee te maken heeft. Deze nieuwe Monitor Haagse Woningmarkt beschrijft op hoofdlijnen de belangrijkste ontwikkelingen van de Haagse woningvoorraad naar sectoren, de specifieke kenmerken die daarbij horen, het aanbod en voor zover bekend de vraag. Daarmee biedt deze monitor de achtergrond en context voor de Voortgangsrapportage Woonagenda, waarin de actuele beleidsthema’s worden belicht. Uiteraard kunnen onderwerpen als daar behoefte aan bestaat worden toegevoegd. Verdiepings- en vervolgvragen zullen in afzonderlijke notities worden beantwoord en uitgewerkt. Leeswijzer In hoofdstuk 2, Samenvatting, wordt de huidige stand van zaken geschetst. Hoofdstuk 3, Haagse woningmarkt in het kort, gaat kort in op factoren die medebepalend zijn voor de woningmarkt, zoals de woningbehoefte, de ontwikkeling van de bevolking en huishoudens, werkgelegenheid en consumentenvertrouwen. Hoofdstuk 4, Woningvoorraad en ontwikkeling, beschrijft de woningvoorraad naar kenmerken en sector, naast de ontwikkelingen van de voorraad de afgelopen jaren.

Hoofdstuk 5, Ontwikkeling aanbod en vraag, gaat eerst in op de mate van tevredenheid van bewoners met de woning en de woonomgeving, de verhuisdynamiek en de druk op de woningmarkt in Den Haag. Vervolgens komt het aanbod van woningen in de koopsector, het aanbod in de particuliere huursector tezamen met de huurteamactiviteiten, en het aanbod en de vraag in de corporatiesector aan bod. Opgemerkt moet nog worden dat voor voorliggende monitor hooguit op enkele onderdelen informatie beschikbaar is over de effecten van de Corona-crisis. Pas in een volgende versie zal daar meer inzicht in te geven zijn. Bronnen die voor deze rapportage zijn gebruikt: • Den Haag in Cijfers • BAG • BRP • OZB • Pararius • SVH • WoON2018

2 SAMENVATTING In de koopsector zijn de afgelopen paar jaar veel woningen verkocht, is het aanbod teruggelopen en zijn de koopprijzen gestegen. In de particuliere huursector is het aanbod in de eerste helft van 2020 wat opgelopen omdat expats en arbeidsmigranten vanwege de coronacrisis zijn vertrokken, maar dat is niet voldoende om de al langer bestaande grote vraag naar (betaalbare) woningen op te vangen. In de corporatiesector zal het woningaanbod voorlopig nog beperkt blijven omdat uitbreiding van de corporatievoorraad tijd en middelen vergt. De bevolking zal -weliswaar als gevolg van de Corona-crisis tijdelijk misschien iets gematigder- wél blijven groeien. Uit de landelijke WoON-rapportage1 blijkt dat Den Haag tot de meest gespannen woningmarktgebieden van Nederland hoort.

Woningmarktverwachting voor Den Haag Hoewel het consumentenvertrouwen (CBS) onder het gemiddelde ligt en de marktindicator Eigen Huis is gedaald, heeft dit vooralsnog geen negatief effect gehad op de koopwoningmarkt in Den Haag. De vraag is of dat zo blijft. Naar verwachting zal de behoefte aan woningen niet zozeer afnemen. Maar de stap naar een andere of nieuwe woning zou door velen vanwege de huidige onzekere situatie en mogelijke gevolgen daarvan voor werk en inkomen voorlopig wel eens uitgesteld kunnen worden. Daarmee kan, net zoals bij de vorige crisis gebeurde, opnieuw een “stuwmeer” van woningzoekenden ontstaan. Alles bij elkaar genomen mag daarom worden verwacht dat de komende jaren de krapte op de woningmarkt in Den Haag ondanks de geplande nieuwbouw zal blijven bestaan.

1 Bron: Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoON2018.

3 HAAGSE WONINGMARKT IN HET KORT Woningbehoefte wordt op landelijke en regionale schaal bepaald door de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Waar, in welke gemeente, die behoefte ruimtelijk neerslaat, wordt bepaald door factoren als aanbod van werk, opleidingen en (culturele) voorzieningen en door de kwaliteit van woonmilieus en woningaanbod. De stand van de economie, i.c. de werkgelegenheid en het consumentenvertrouwen, is van invloed op de koopkracht en koopbereidheid en daarmee op de woningvraag en woningmarkt.

3.1

Haagse Woningmarkt in het kort Het WoON laat een toename zien van huishoudens die op zoek zijn naar een woning in alle segmenten. De spanning op de woningmarkt uit zich in de koopsector in sterk gestegen prijzen, snellere verkoop en minder keuze. De corporatiesector laat niet alleen een toename van het aantal woningzoekenden zien, maar sinds een aantal jaren ook nog eens een afname van het jaarlijkse aanbod. Deze afname is onder meer het gevolg van een afname van de uitstroom naar de koop en particuliere huur (middensegment) doordat het aantal corporatiehuurders dat daar de financiële middelen voor heeft is afgenomen (afname van de goedkope scheefheid). Maar ook omdat er een aantal jaren nauwelijks nieuwbouwwoningen zijn gebouwd in de corporatiesector. Deze ontwikkelingen hebben geleid tot geringere slaagkansen en verder oplopende wachttijden voor woningzoekenden met een laag inkomen. In de particuliere huursector uit de schaarste zich in oplopende huurprijzen.2 Waar de woonquotes (het percentage van het inkomen dat aan woonlasten besteed wordt) in zowel de corporatiehuursector als de koopsector in de periode 2015-2018 gemiddeld licht gedaald zijn, is die in de particuliere huur gestegen, terwijl die quote daar al het hoogste was. De eigendomscategorieën hebben elk een eigen functie op de Haagse woningmarkt.

Het corporatiebezit is bedoeld en alleen toegankelijk voor lagere inkomens. De volgorde bij verhuur van vrijgekomen aanbod wordt bepaald door inschrijfduur (woon-/inschrijfduur en ook lokaal- en regionaalmaatwerk) en eventuele urgentie. De koopsector is na de economische crisis ondanks de lage hypotheekrente minder toegankelijk geworden voor lagere en middeninkomens doordat de koopprijzen zijn gestegen en financieringseisen zijn aangescherpt. Het WoON2018 signaleert dat het aantal huishoudens met een middeninkomen (zoals afgebakend in

2 WoON2018, gemeente Den Haag, DSO/PSO

de Woonagenda) in Den Haag de afgelopen jaren is afgenomen. De roltrapfunctie van de stad, en specifiek het maken van een wooncarrière, staat onder druk. De particuliere huursector functioneert (mede daardoor) als ‘vangnet’ voor degenen die financieel tussen wal (corporatiewoning) en schip (koopwoning) vallen. Ook is het de entree op de Haagse woningmarkt voor degenen die snel over woonruimte moeten beschikken, zoals vestigers van buiten de regio en uit het buitenland die voor werk of studie door Den Haag zijn aangetrokken (magneetwerking), maar bijvoorbeeld ook gescheiden personen. Deze huisvesting, met name in het segment van kleine particuliere verhuurders, wordt veelal als tijdelijke (second best) huisvestingsoplossing gebruikt. De verhuiswens in dit segment is bijzonder groot en ook feitelijk wordt er veel doorgestroomd. Het woningaanbod in dit segment is daardoor ook aanzienlijk groter dan op basis van de voorraad zou worden verwacht. Het risico van dergelijke snelle doorstroming is echter dat bewoners weinig binding met de buurt hebben wat afbreuk kan doen aan buurtbinding en sociale cohesie en bestaat de mogelijkheid dat huurprijzen sneller stijgen dan wenselijk.

3.2

Bevolking De bevolking van Den Haag blijft groeien. Per 1 januari 2020 telt Den Haag 271.500 huishoudens op basis van 546.300 personen. Naar leeftijd bestaat de Haagse bevolking voor bijna een kwart (23%) uit jongeren t/m 19 jaar, twee derde (63%) 20 t/m 64 jaar en ruim 15% is 65 jaar en ouder. Ten opzichte van 2011 is de toename van senioren van 65 jaar en ouder met een kwart het sterkst. Het aantal jongeren t/m 19 jaar is sinds 2011 met 9% toegenomen.

Bijna de helft van de huishoudens, 45%, is een eenpersoonshuishouden, 11% zijn samenwonenden zonder kinderen, een kwart zijn samenwonenden met kinderen en bijna een vijfde, 18%, zijn eenoudergezinnen. In vergelijking met 2011 zijn er ruim 21.100 (8%) huishoudens bijgekomen. De grootste groei is onder eenoudergezinnen te zien en de minste groei bij samenwonenden zonder kinderen.

De huishoudensgroei gaat in Den Haag sinds de economische crisis van 2008 sneller dan de toename van de woningvoorraad. Het effect is een - voor het eerst sinds de jaren ’60 - oplopende gemiddelde woningbezetting.

3.3

Verwachte ontwikkeling bevolking en huishoudens Naar verwachting zal de bevolking in 2030 groeien naar zo’n 598.000 personen en 298.400 huishoudens. De sterkste groei in absolute zin zal zich vooral gaan voordoen in wijken waar de nieuwbouw is geconcentreerd, zoals in Laakkwartier en Spoorwijk, de Binckhorst, Stationsbuurt, Bezuidenhout en Kraayenstein en Vroondaal. Daarnaast zal in de wijken Centrum, Waldeck, Moerwijk, Morgenstond en Wateringse Veld de bevolking meer dan in de overige wijken van Den Haag toenemen. In de wijken Leidschenveen en Ypenburg wordt een lichte afname van de bevolking verwacht. Daar komen steeds meer huishoudens in de fase dat kinderen het ouderlijk huis uit gaan (empty nest fase).

3.4

Migratie De Haagse bevolkingsgroei van de laatste decennia is het resultaat van natuurlijke aanwas, een positief buitenlands migratiesaldo en een negatief binnenlands migratiesaldo. Het aantal personen dat zich vestigt in Den Haag is vanaf 2014 aanzienlijk groter geweest dan het aantal personen dat is vertrokken uit Den Haag. In 2018 betrof het migratiesaldo 4.303 personen en in 2019 betrof het 6.239 personen.

Voor deze dynamiek gebruikt het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) de metafoor van de stad als magneet, roltrap en spons. Met deze metafoor van het PBL wordt ook de bevolkingsdynamiek binnen Den Haag geschetst. Magneet: Den Haag trekt groepen als studenten, geprivilegieerden en MOE-landers aan en stoot (pré)gezinnen af. Roltrap: Vestigers in Den Haag klimmen op de sociale ladder door opleiding en werkcarrière en vormen (pré)gezinnen. Spons: Meer dan in het verleden houdt Den Haag hoger opgeleiden na afronding van de studie en huishoudens in de (pré)gezinsfase vast. Omdat de groei van de woningvoorraad achterblijft bij de bevolkingsgroei wordt de huisvestingsbehoefte opgevangen door verkamering, langer thuiswonen van kinderen, en woningdelen. Daardoor stijgt de gemiddelde woningbezetting. Deze metafoor geeft inzicht in de samenhang tussen bevolkingsgroei, (bereikbaarheid van) werkgelegenheid, aanwezigheid van hoger onderwijs en beschikbaarheid van gewenst woningaanbod en woonmilieus.

Die samenhang en afhankelijkheid blijkt bijvoorbeeld uit het effect van de openstelling van de grenzen voor Midden en Oost-Europa door de EU (toestroom Moe-landers voor werk in Westland en de bouw), de vestiging van de Leidse Universiteit Campus Den Haag (extra toestroom van - ook veel internationale - studenten), de woningbouw op de Vinex (vasthouden en aantrekken van huishoudens in (pre)gezinsfase) en de economische ontwikkelingen (rem op binnenlandse uitstroom door stagnatie woningmarkt). In- en uitstroom zijn selectieve processen die binnen Den Haag per wijk verschillend zijn. In welke wijken de migratie in Den Haag neerslaat wordt in hoge mate gestuurd door de verschillen tussen wijken in samenstelling van de woningvoorraad naar woningtype, prijs en met name ook naar eigendomscategorie en het woonmilieu. Daarmee heeft de woningvoorraad een grote betekenis voor de ruimtelijke spreiding en concentratie van verschillende bewonersgroepen naar sociaal-economische positie. Naast de aloude scheiding tussen de wijken ‘op het zand’ en de wijken ‘op het veen’ is er sinds 2002 ook nog een scheiding met de Vinexwijken.

3.5

Werkgelegenheid Werkgelegenheid is ook een van de factoren die medebepalend is voor de trek naar de stad. Den Haag kent per 1-1-2019 59.000 vestigingen van bedrijven en instellingen. De meeste zijn te vinden in de zakelijke dienstverlening, advisering en onderzoek. De categorie bouwnijverheid kent ook veel vestigingen, gevolgd door de groot- en detailhandel. In al deze bedrijven en instellingen zijn 288.525 personen werkzaam. Door de financiële crisis is de werkgelegenheid en daarmee het aantal werkzame personen tot 2013 afgenomen, maar sinds het herstel vanaf 2013 weer flink gaan

groeien. Het aantal vestigingen met één werknemer is sindsdien wel enorm toegenomen en maakt nu driekwart van het totaal aantal vestigingen uit. Wat de betekenis van de Corona-crisis is voor de Haagse werkgelegenheid is vooralsnog onduidelijk.

3.6

Consumentenvertrouwen CBS en Eigen Huis Marktindicator: algemene ontwikkelingen op de woningmarkt Een eerste indicatie voor toekomstige effecten op de woningmarkt kan worden afgeleid uit het consumentenvertrouwen van het CBS, de marktindicator van de Vereniging Eigen Huis en het aantal door de NVM verkochte woningen (zie figuur). Het vertrouwen van consumenten in de economie en hun financiële situatie zijn van belang voor en bepalend bij het doen van grote aankopen. Het CBS meet onder meer het consumentenvertrouwen. Vereniging Eigen Huis heeft samen met onderzoeksinstituut OTB een Eigen Huis Marktindicator ontwikkelt. Deze meet specifiek voor de woningmarkt de stemming onder consumenten en onderscheidt zich hiermee van de algemene consumentenvertrouwensindex van het CBS. De Eigen Huis Marktindicator is een landelijke indicator en baseert zich op maandelijkse peilingen onder een representatief aantal Nederlanders uitgevoerd door onderzoeksbureau Ipsos. De peiling heeft vooral betrekking op belangrijke zaken voor de huizenmarkt, zoals de huizenprijzen, koopbereidheid en hypotheekrente. De Eigen Huis Marktindicator geeft het consumentenvertrouwen weer in een bepaald cijfer, waarbij 100 als neutraalwaarde geldt. Het hier weergegeven cijfer betreft een driemaandelijks voortschrijdend gemiddelde. Volgens het CBS is het consumentenvertrouwen in Nederland nog nooit zo snel gedaald3.

De Eigen Huis Marktindicator laat ook een dalende trend zien. Ondanks de vele woningverkopen en nog steeds stijgende huizenprijzen, daalt het consumentenvertrouwen in de woningmarkt. Het is duidelijk dat er een sterke samenhang is tussen het consumentenvertrouwen van het CBS, de VEH-marktindicator en het aantal door de NVM verkochte woningen in Den Haag. De scherpe daling van het vertrouwen en de stemming bij (woon)consumenten lijkt daarmee een voorbode voor een (mogelijk tijdelijke) afname van het aantal verkopen.

3 CBS: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2020/17/grootste-daling-consumentenvertrouwen-ooit

Hoewel het consumentenvertrouwen (CBS) onder het gemiddelde ligt en de marktindicator Eigen Huis is gedaald, heeft dit vooralsnog geen negatief effect gehad op de koopwoningmarkt in Den Haag. De vraag is of dat zo blijft. Naar verwachting zal de behoefte aan woningen niet zozeer afnemen. Maar de stap naar een andere of nieuwe woning zou door velen vanwege de huidige onzekere situatie en mogelijke gevolgen daarvan voor werk en inkomen voorlopig wel eens uitgesteld kunnen worden. Daarmee kan, net zoals bij de vorige crisis gebeurde, opnieuw een “stuwmeer” van woningzoekenden ontstaan.

4 WONINGVOORRAAD EN ONTWIKKELING De woningvoorraad is het totaal aan koop- en huurwoningen dat geschikt is voor bewoning. De snel veranderende en immer groeiende woningvraag vormt een uitdaging om die woningvoorraad voor de stad en zijn bewoners aan te laten sluiten op de woonbehoeften.

4.1

Omvang en samenstelling woningvoorraad (BAG, OZB) De woningvoorraad in Den Haag telt per 1-1-2020 262.500 woningen. Ondanks de economische crisis is de woningvoorraad van Den Haag gestaag blijven toenemen. Sinds 2008 zijn er jaarlijks gemiddeld 2.000 woningen bijgekomen.

4.2

Mutaties: toevoegingen en onttrekkingen Mutaties in de woningvoorraad komen voor doordat enerzijds woningen worden toegevoegd en anderzijds doordat woningen worden onttrokken aan de voorraad. Woningen worden toegevoegd door nieuwbouw maar ook doordat bestaande panden worden verbouwd of bouwkundig worden gesplitst. Woningen worden onttrokken aan de voorraad doordat ze worden gesloopt, maar ook door het verbouwen of het samenvoegen van woningen. Het saldo van woningen die worden toegevoegd en woningen die worden onttrokken doet de woningvoorraad groeien of afnemen. Aan het jaarlijkse saldo van woningtoevoegingen en -onttrekkingen is de invloed van de economische crisis goed te zien. Vanaf 2008 eerst een toename door het opleveren van woningen waarvan de bouw al eerder in gang was gezet. Vervolgens

een afname van het saldo van toevoegingen tot en met 2012 door het stilvallen van bouwprojecten, en daarna een omslag met een, wat haperende, toename vanaf 2014. Te zien is ook dat vanaf 2015 de verbouw van woningen (inclusief transformatie) van grotere betekenis is geworden voor de toename van de woningvoorraad. Vanaf 2010 is verder te zien dat het aantal onttrekkingen van de woningvoorraad beperkt is gebleven.

4.3

Nieuwbouw In 2019 zijn bijna 1.900 nieuwbouwwoningen aan de voorraad toegevoegd. Ruim driekwart van de toegevoegde nieuwbouwwoningen zijn huurwoningen en bijna een kwart zijn koopwoningen. Het overgrote deel, ruim 80% zijn appartementen en een vijfde zijn eengezinswoningen. Bijna de helft van de nieuwe woningen zijn kleine woningen met 1-2 kamers. Ruim 40% heeft 3-4 kamers en 12% zijn woningen die 5 of meer kamers hebben. NB: Over de nieuwbouwplanning en -programmering wordt in een andere rapportage (RIS305713 Programmabrief betaalbare woningbouw) uitgebreid ingegaan. Daarom wordt hier niet verder ingegaan op de nieuwbouw en wordt volstaan met een korte beschrijving van de nieuw toegevoegde woningen in het afgelopen jaar. Nieuwbouw 2019 (V&T)

4.4

Kenmerken woningvoorraad Den Haag De woningvoorraad in Den Haag bestaat voor 44% uit koopwoningen, voor 24% uit particuliere huurwoningen en ruim 31% corporatiewoningen. Ruim driekwart van de woningen in Den Haag zijn appartementen. Flats zijn hierbij het grootst in aantal. Ook zijn er betrekkelijk veel portiekwoningen. Voor het overige gaat het om benedenwoningen, bovenwoningen en maisonnettes. Eengezinswoningen beslaan ruim een vijfde, 22%, van de woningvoorraad. Het gaat dan vooral om tussenwoningen, hoekwoningen, helft dubbelwoningen en vrijstaande woningen. Het aandeel zgn. overige woningen beslaat 2% van de woningvoorraad. Een klein deel (17%) van de woningen in Den Haag heeft 1-2 kamers. Meer dan de helft (57%) heeft 3-4 kamers en meer dan een kwart (27%) heeft 5 of meer kamers. Bijna de helft van de woningen (47%) heeft een WOZ-waarde die in de zgn. goedkope klasse valt4. Ruim een kwart (27%) valt in de klasse middelduur, 17% is duur, 6% is extra duur en 2% valt in het zgn. topsegment. Minder dan de helft (43%) van de woningen is relatief klein en heeft een bruto vloeroppervlak tot 85m2. Ruim de helft van de woningen in Den Haag, 57%, is groter en heeft meer dan 85m2 bruto vloeroppervlak. 40% van de woningvoorraad in Den Haag is van voor de oorlog. Een derde is van na de oorlog en bijna een derde is van nieuwere datum en gebouwd na 1990.

4 Zie voor uitleg en grenzen van begrippen de bijlage achterin.

Den Haag 1-1-2020

Den Haag (BAG-voorraad)

262.500

NB: kenmerken OZB goedkoop <198.500

47%

Koops ector

44%

mi ddel duur <310.000

27%

Pa rticul i ere huurs ector

24%

duur <537.000

17%

Corpora tie s ector

31%

extra duur en top >537.000

8%

Eengezi ns woni ng

22%

tot 70m2 bruto vl oeroppervl a k

21%

Meergezi ns woni ng

76%

70-85m2 bruto vl oeroppervl a k

22%

Overi ge woni ng

2%

86m2 of meer bruto vl oeroppervl a k

57%

1 ka mer

4%

t/m 1944

40%

2 ka mers

13%

1945 t/m 1990

33%

3-4 ka mers

57%

1991 t/m 2010

22%

5+ ka mers

26%

2011 t/m 2020

5%

4.5

Kenmerken Koopsector Het aantal woningen in de koopsector omvat ruim 113.000 woningen en vormt daarmee het grootste aandeel, 44%, van de Haagse woningvoorraad. In de koopsector zijn de meeste eengezinswoningen te vinden, 37%. Bijna twee derde, 62%, van de koopsector zijn appartementen. In de koopsector zijn de meeste grote woningen te vinden, met 5 of meer kamers. Slechts een klein deel van de woningen in de koopsector zijn kleine woningen met 1 of 2 kamers. Iets meer dan de helft van de woningen heeft 3-4 kamers. De woningen in de koopsector vallen voor bijna een kwart in de categorie ‘goedkoop’, voor een derde ‘middelduur’, voor nog eens bijna een derde ‘duur’ en 17% valt in de ‘extra dure en top’ categorie. Wijken waar een groot aandeel (meer dan de helft) koopwoningen te vinden zijn, zijn voornamelijk de wijken aan de kust en westkant van Den Haag en de vinexwijken Wateringse Veld, Ypenburg en Leidschenveen. Ruim een vijfde van de woningen in de koopsector is relatief klein en heeft een bruto vloeroppervlak tot 85m2. Het overgrote deel, vier vijfde van alle koopwoningen, is groter en heeft een bruto vloeroppervlak van 85m2 en meer. De helft van de koopwoningen is van voor de oorlog. Een kwart van de woningen is van na de oorlog en bijna een derde is na 1990 gebouwd.

Koopsector

44%

woningen (OZB)

Eengezi ns woni ng

37%

tot 70m2 bruto vl oeroppervl a k

7%

Meergezi ns woni ng

62%

70-85m2 bruto vl oeroppervl a k

15%

Overi ge woni ng

1%

86m2 of meer bruto vl oeroppervl a k

78%

1 ka mer

1%

t/m 1944

49%

2 ka mers

5%

1945 t/m 1990

23%

3-4 ka mers

51%

1991 t/m 2010

24%

5+ ka mers

43%

2011 t/m 2020

4%

goedkoop <198.500

23%

mi ddel duur <310.000

30%

duur <537.000

29%

extra duur en top >537.000

17%

NB: kenmerken OZB

113.000

4.6

Kenmerken Particuliere huursector Het aantal woningen dat particulier verhuurd wordt betreft 60.300 woningen en vormt bijna een kwart, 24%, van de Haagse woningvoorraad. De particuliere huursector kent verhoudingsgewijs het minste aantal eengezinswoningen (7%) en wordt voornamelijk gedomineerd door appartementen (90%). Bijna een derde van de woningen heeft 1-2 kamers, 58% van de woningen heeft 3-4 kamers en 13% van de woningen heeft 5 of meer kamers. Los van de huurprijzen die daadwerkelijk worden gevraagd, zou volgens het woningwaarderingsstelsel ruim de helft van de woningen onder de 142 punten (=liberalisatiegrens) scoren, bijna een kwart onder de 185 punten (zgn. middenhuur) en ruime een vijfde boven de 185 punten (dure huur). Bijna een derde van de particulier verhuurde woningen is in bezit van eigenaren die een beperkt aantal (één, twee of drie tot vijf) woningen bezitten in Den Haag, zgn. kleine verhuurders. Het gaat om ruim 17.700 woningen. Zo’n 6% van de woningen is van eigenaren met een woningportefeuille van 6-9 woningen in Den Haag. Ruim een kwart van de woningen (15.700) wordt door middelgrote verhuurders (met 10-99 woningen in bezit in Den Haag) verhuurd en nog eens een derde door grote particuliere verhuurders, institutionele beleggers die 100 of meer woningen bezitten in Den Haag die verhuurd worden.

Wijken met een flink aandeel (meer dan een derde) particuliere huurwoningen zijn vooral de centrumwijken, Laakkwartier en Spoorwijk en Bezuidenhout. Meer dan de helft van de woningen in de particuliere huursector is relatief klein en heeft een bruto vloeroppervlak tot 85m2. Minder dan de helft (43%) van de woningen is groter en heeft een bruto vloeroppervlak van 85m2 en meer. Meer dan 60% van de woningen in de particuliere huursector is van voor de oorlog. Een vijfde is van de na de oorlog. En nog eens bijna een vijfde is van latere datum, en na 1990 gebouwd.

Particuliere huursector

24%

woningen (OZB)

Eengezi ns woni ng

7%

tot 70m2 bruto vl oeroppervl a k

33%

Meergezi ns woni ng

90%

70-85m2 bruto vl oeroppervl a k

24%

Overi ge woni ng

2%

86m2 of meer bruto vl oeroppervl a k

43%

1 ka mer

9%

t/m 1944

61%

2 ka mers

20%

1945 t/m 1990

21%

3-4 ka mers

58%

1991 t/m 2010

12%

5+ ka mers

13%

2011 t/m 2020

6%

tot 142 punten

56%

142 - 185 punten

23%

meer da n 185 punten

21%

NB: kenmerken OZB

60.300

4.7

Kenmerken Corporatiesector Het aantal woningen in de corporatiesector ligt per 1-1-2020 op ruim 80.400 en vormt 31% van de Haagse woningvoorraad. Van alle woningen in de corporatiesector is 12% een eengezinswoning en betreft 85% een appartement. Ruim een vijfde zijn woningen met 1-2 kamers, bijna twee derde 3-4 kamers en voor 14% zijn woningen van 5 of meer kamers. Het overgrote deel van de corporatiewoningen, 91% heeft een huur onder de liberalisatiegrens (737 euro) en 79% van de corporatiewoningen valt onder de (hoogste) aftoppingsgrens (663 euro, prijspeil 1-1-2020). Van de corporaties met woningbezit in Den Haag zijn de meeste5 aangesloten bij de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). Wijken met een groot aandeel (meer en ruim meer dan de helft) corporatiewoningen zijn Zuidwest, Schildersbuurt, Stationsbuurt en Duindorp. Ruim 60% van de corporatiewoningen is relatief klein en heeft een bruto vloeroppervlak tot 85m2. Bijna 40% van de corporatiewoningen is groter en heeft een bruto vloeroppervlak van 85m2 en meer. Iets meer dan één op de tien corporatiewoningen is van voor de oorlog. Bijna 60% is na de oorlog gebouwd en een derde is van na 1990.

5 Aangesloten corporaties bij de SVH met woningbezit in Den Haag: Staedion, Haag Wonen, Vestia,

Wooninvest, Arcade, Vidomes, Mooiland (geassocieerd lid)

Corporatie sector

31%

woningen (OZB)

80.400

Eengezi ns woni ng

12%

tot 70m2 bruto vl oeroppervl a k

31%

Meergezi ns woni ng

85%

70-85m2 bruto vl oeroppervl a k

30%

Overi ge woni ng

3%

86m2 of meer bruto vl oeroppervl a k

38%

1 ka mer

4%

t/m 1944

13%

2 ka mers

18%

1945 t/m 1990

57%

3-4 ka mers

64%

1991 t/m 2010

26%

5+ ka mers

14%

2011 t/m 2020

4%

tot kwa l i tei ts kortings grens

19%

tot a ftoppi ngs grens

60%

tot l i bera l i s a tiegrens

12%

boven l i bera l i s a tiegrens

9%

NB: kenmerken OZB

De omvang van de corporatievoorraad is sinds de crisis vrijwel gelijk gebleven. Het aantal woningen met een subsidiabele huur tot de kwaliteits/kortingsgrens is geslonken. De afgelopen jaren, vanaf 2015, zijn de woningen met een subsidiabele huur tot aan de (hoogste) aftoppingsgrens, woningen met een huur tot aan de liberalisatiegrens en een huur boven de liberalisatiegrens op vrijwel hetzelfde niveau gebleven.

4.8

Ontwikkeling voorraad per sector De omvang van het aantal woningen per sector verschilt. De sector die sinds de crisis het meest is gegroeid is de particuliere huursector. Met een toename van bijna 22.400 woningen sinds 2008 naar nu 60.300 woningen is een stijging van 59%. In de koopsector zijn sinds de crisis bijna 10.800 woningen bijgekomen. Dit is een stijging van 11%. De koopsector omvat nu ruim 113.000 woningen. De corporatiesector is sindsdien het minst gegroeid, met ruim 2.400 woningen, een stijging van 3% naar nu ruim 80.400 woningen.

4.9

Verschuivingen tussen koop- en particuliere huursector De omvang van een sector wordt onder meer groter of kleiner door nieuwbouw, sloop en verbouw, maar ook omdat woningen veranderen van eigendomssituatie. Woningen kunnen worden gekocht om particulier te verhuren. Andersom worden er

ook particuliere huurwoningen verkocht die door de nieuwe eigenaar bewoond gaan worden. In de bestaande voorraad zijn tussen 2019 en 2020 zo’n 2.200 woningen van de koopsector naar de particuliere huursector verschoven. Dit betreft 1,9% van de voorraad koopwoningen. Van de particuliere huursector zijn zo’n 1.700 woningen naar de koopsector verschoven. Dit betreft 2,9% van de voorraad woningen in de particuliere huursector.

De verschuivingen laten verschillende effecten zien. Vanaf de crisis werden woningen die voor de koopsector bedoeld waren maar niet werden verkocht, verhuurd. Het herstel van de economische crisis en de stijging van prijzen van koopwoningen laat vanaf 2014 zien dat particulier verhuurde woningen in de verkoop gingen. De jarenlange lage rentestand vanaf 2011 laat als effect zien dat woningen uit de koopsector naar de particuliere huursector verschoven omdat verhuren meer opbrengt. Het aantal woningen dat jaarlijks verandert van eigendomssituatie in de koopsector en in de particuliere huursector vormt verhoudingsgewijs een klein aandeel van de voorraad in deze sectoren. Over de afgelopen 10 jaar zijn gemiddeld zo’n 1.600 woningen uit de particuliere huursector naar de koopsector gegaan. Dat is zo’n 1,5 % van de voorraad particuliere woningen. Van de koopsector naar de particuliere huursector zijn jaarlijks gemiddeld zo’n 2.000 woningen gegaan. Dat is zo’n 3,9% van de voorraad koopwoningen.

4.10 VvE’s Wanneer een gebouw door middel van een splitsingsakte wordt gesplitst in verschillende woningen, appartementen, die los verkocht kunnen worden, is sprake van een Vereniging van Eigenaren (VvE).

Den Haag kent per 1-1-2020 ruim 21.700 Verenigingen van Eigenaren6 (VvE’s). Deze VvE’s omvatten samen 131.150 woningen. Dat is de helft van alle woningen in Den Haag. Omdat het voorkomt dat in een VvE niet alle woningen dezelfde eigendomssituatie hebben, laten VvE’s zich in vier groepen onderscheiden: VvE’s met alleen eigenaarbewoners, VvE’s met alleen woningen van particuliere verhuurders, VvE’s met alleen woningen van corporaties en VvE’s met woningen die een combinatie van deze verschillende eigendomsvormen hebben. De verschillende eigendomsvormen van de VvE’s kunnen van invloed zijn op de mate waarin een VvE actief is en de meerjarenonderhoudsplanning op orde heeft. In meer dan de helft van de VvE’s in Den Haag 11.340 (52% van de VvE’s) hebben de woningen dezelfde eigendomsvorm; het gaat hierbij om bijna 48.800 woningen. De andere helft van de VvE’s, ruim 10.350 (48% van de VvE’s) wordt gevormd door combinaties van eigendomsvormen (bijvoorbeeld eigenaren met particuliere verhuurders of eigenaren met corporaties). Het gaat hierbij om ruim 82.300 woningen.

4.11 Energielabels woningvoorraad Begin 2015 hebben alle woningen van de Rijksoverheid een voorlopig energielabel gekregen. Bij verkoop of verhuur van een woning dient het energielabel definitief te worden gemaakt. Ook bij verduurzaming van een woning kan het energielabel worden aangepast en definitief worden gemaakt. Afgemelde energielabels blijven, als de eigenaar tussentijds geen wijzigingen doorvoert, voor 10 jaar definitief.

6 In deze rapportage gaat het uitsluitend over VvE’s met woningen. VvE’s die ook betrekking hebben

op winkelpanden, kantoorpanden, bedrijfspanden etc. zijn hier buiten beschouwing gelaten.

In Den Haag heeft meer dan de helft van de woningen (56%) inmiddels een definitief energielabel, maar per sector verschilt het wel. In de corporatiesector hebben bijna alle woningen (93%) een definitief energielabel. In de particuliere huursector is dat bij ruim de helft van de woningen (56%) het geval en in de koopsector heeft nog maar een derde (30%) van de woningen een definitief energielabel.

In onderstaand overzicht zijn de kenmerken van de verschillende sectoren van de woningvoorraad ter vergelijking naast elkaar gezet. Kenmerken woningvoorraad Den Haag 1-1-2020 Corporatie sector Particuliere (OZB) huur (OZB) 80.400 60.300 12% 7% 85% 90% 3% 2%

Eengezinswoning Appartementen Overige woning

Koopsector (OZB) 113.000 37% 62% 1%

Totaal (BAG) 262.500 22% 76% 2%

1 kamer 2 kamers 3-4 kamers 5 of meer kamers

1% 5% 51% 43%

4% 18% 64% 14%

9% 20% 58% 13%

4% 13% 57% 26%

tot 70m2 bruto vloeroppervlak 70-85m2 bruto vloeroppervlak 86m2 of meer bruto vloeroppervlak

7% 15% 78%

31% 30% 38%

33% 24% 43%

21% 22% 57%

t/m 1944 1945 t/m 1990 1991 t/m 2010 2011 t/m 2020

49% 23% 24% 4%

13% 57% 26% 4%

61% 21% 12% 6%

40% 33% 22% 5%

Benedenwoning Bovenwoning Maisonette Flat Portiekwoning Eengezinshoekwoning Eengezinstussenwoning Vrijstaande woning Helftdubbelwoning Overige woning

6% 8% 2% 25% 20% 6% 26% 2% 3% 1%

4% 4% 5% 67% 5% 3% 9% 0% 0% 3%

6% 24% 1% 33% 26% 1% 5% 0% 0% 2%

5% 11% 3% 41% 17% 4% 15% 1% 2% 2%

goedkoop <198.500 middelduur <310.000 duur <537.000 extra duur <922.500 top >922.500

23% 30% 29% 13% 4%

energielabels definitief A-A++ B C D E F G Bron: DHIC/BAG/OZB, bewerking DSO/PSO

22% 9% 13% 19% 15% 13% 9%

47% 27% 17% 6% 2%

16% 20% 29% 16% 10% 6% 3%

18% 12% 16% 18% 13% 11% 10%

19% 16% 22% 17% 12% 9% 6%

5 ONTWIKKELING AANBOD EN VRAAG Aanbod van en vraag naar woningen zijn zelden in evenwicht. Alleen al omdat mensen zich sneller kunnen en willen verplaatsen dan dat er woningen beschikbaar zijn en/of kunnen worden bijgebouwd of verbouwd. Maar ook omdat veel externe en sociaaleconomische factoren van invloed zijn op de woningmarkt die de verhuisdynamiek in stand houden.

5.1

Tevredenheid van bewoners over woning en woonomgeving Het landelijke driejaarlijks woononderzoek waarbij Den Haag extra enquêtes laat afnemen om over informatie per woningmarktsector te beschikken, bevat ook vragen over de tevredenheid van bewoners over de woning en de woonomgeving. Daaruit blijkt dat bewoners van een koopwoning het meest tevreden zijn over hun woning. Bewoners van huurwoningen verschillen in die zin van elkaar dat bewoners van particuliere huurwoningen net iets meer tevreden zijn dan de corporatiehuurders. Corporatiehuurders zijn in vergelijking met huurders van particuliere huurwoningen iets meer ontevreden over de woning. Als het gaat om de woonomgeving zijn bewoners van koopwoningen in Den Haag het meest tevreden. Hoewel bewoners van particuliere huurwoningen over het algemeen heel tevreden zijn met de woonomgeving, blijkt er ook een (klein) deel niet zo tevreden met de woonomgeving te zijn. Huurders van een corporatiewoning zijn in vergelijking met de andere bewoners het minst tevreden met de woonomgeving.

5.2

Verhuizingen In 2019 hebben bijna 27.000 verhuizingen plaatsgevonden. Dat betekent dat 10% van alle woningen in Den Haag andere bewoners hebben gekregen. De meeste verhuizingen, bijna de helft (45%), hebben plaatsgevonden in de particuliere huursector, terwijl de particuliere huursector het kleinste aandeel (24%) vormt van de woningvoorraad in Den Haag. De particuliere huursector kenmerkt zich daarmee als de sector met de meeste verhuisdynamiek en een mutatiegraad van 20% in 2019. In de koopsector heeft 29% van alle verhuizingen plaatsgevonden. De koopsector beslaat bijna de helft (44%) van de woningvoorraad en heeft daarmee een mutatiegraad van ruim 6%. Het minste aantal verhuizingen, een vijfde van alle verhuizingen, vond plaats in de corporatiesector. Die beslaat een derde van de woningvoorraad. De corporatiesector (het gaat hier om alle corporaties met bezit in Den Haag, zowel SVH-leden als niet-SVH-leden) vormt een derde van de woningvoorraad en heeft in 2019 met 21% van alle verhuizingen een mutatiegraad van ruim 6%.

Het jaarlijks aantal verhuizingen naar en binnen Den Haag laat sinds de crisis vanaf 2009 een stijging in de particuliere huursector zien en een daling in de koopsector en corporatiesector. In 2017 is het aantal verhuizingen in de particuliere sector gedaald om vervolgens in 2018 weer toe te nemen. De toename van het aantal verhuizingen in de koopsector is vanaf de crisis afgenomen en nam vanaf 2014 weer toe. Het aantal verhuizingen lijkt nu wat af te vlakken, waarschijnlijk als gevolg van het afgenomen aanbod aan koopwoningen. Verhuizingen in de corporatiesector zijn na een jarenlange daling in 2019 licht gestegen. Overall genomen is het aantal jaarlijkse verhuizingen blijven toenemen.

5.3

Druk op de woningmarkt Een indicator die (ook) iets zegt over de druk op de woningmarkt is de gemiddelde woningbezetting. Na jarenlang een stabiele woningbezetting van 2 personen te hebben gehad is sinds 2011 de woningbezetting eerst geleidelijk gaan stijgen. Na de crisis en omslag in 2014 is de woningbezetting steeds sneller gaan stijgen, naar 2,08 personen nu. Deze indicator laat zien dat het aantal inwoners in Den Haag sterker is gegroeid dan dat er woningen beschikbaar zijn en bij zijn gekomen, en ook dat de Haagse woningvoorraad een forse opnamecapaciteit blijkt te hebben7.

7 Zie Kenniswijzer Plus Spons, Magneet en Roltrap, juli 2020 (DSO/PSO)

5.4

Aanbod Koopsector De koopsector omvat ruim 113.000 woningen en vormt daarmee het grootste aandeel, 44%, van de Haagse woningvoorraad. In de koopsector hebben in 2019 ruim 7.150 verhuizingen plaatsgevonden. Gemiddeld genomen hebben in 2019 zo’n 1.850 woningen per week te koop gestaan. Een derde van wat te koop staat zijn eengezinswoningen en twee derde zijn appartementen. De gemiddelde verkoopprijs in 2019 van eengezinswoningen is 525.976 euro. Met een gemiddeld (bruto vloer) oppervlak van 173 m2 is dat per m2 2.985 euro. De gemiddelde verkoopprijs van appartementen was 285.199 euro. Met een gemiddeld (bruto vloer) oppervlak van 101 m2 komt dat uit op 2.781 euro per m2. De verkoopprijzen van woningen zijn vanaf 2014 fors gestegen, maar die stijging lijkt in 2019 wat af te vlakken, voor eengezinswoningen wat meer dan voor appartementen.

Het te koop staand aanbod van de afgelopen jaren laat zien dat het aanbod vanaf het herstel van de economische crisis sterk is afgenomen. Bij appartementen is een sterkere daling te zien dan bij eengezinswoningen. In 2019 is weer een lichte toename van te koop staand aanbod te zien.

5.5

Aanbod Particuliere huursector De particuliere huursector is gegroeid naar 60.300 woningen en vormt daarmee bijna een kwart (24%) van de totale woningvoorraad in Den Haag. In de particuliere huursector hebben bijna 12.000 verhuizingen plaatsgevonden, dat is de helft van alle verhuizingen in Den Haag in 2019. Informatie over het aanbod in de particuliere huursector is maar beperkt beschikbaar. Om toch enig inzicht te hebben wordt ieder half jaar op twee peilmomenten, op 1 januari en 1 juli, gekeken wat het aanbod is dat via Pararius8 te huur wordt aangeboden. Hoewel dit niet allesomvattend is en voornamelijk inzicht geeft in wat in het middenhuur en hogere huursegment wordt aangeboden, geeft dit toch een beeld van het aanbod in particuliere huursector in Den Haag. Een tweede bron waarmee inzicht in de particuliere huursector geboden kan worden is het WoON (het landelijk Woon Onderzoek Nederland) dat eens per drie jaar beschikbaar komt. Aan de hand van het WoON kan nader in beeld worden gebracht wat de functie van de particuliere huursector voor de Haagse woningmarkt is. Gemiddeld genomen staan zo’n 1.000 woningen, voornamelijk in het midden- en hogere huursegment in de particuliere huursector te huur. Ruim 80% van dit aanbod betreft appartementen. Eengezinswoningen vormen 15% van het aanbod. Driekwart van het aanbod betreft 1-3 kamerwoningen.

Een klein deel, 5%, van het aanbod betreft een grote woning met 6 of meer kamers. Kenmerkend voor het particuliere huuraanbod via Pararius is dat het overgrote deel (zo’n 87%) gestoffeerd en/of gemeubileerd wordt aangeboden.

8 Pararius is een internetplatform voor verhuurders, vergelijkbaar met Funda voor koopwoningen.

Sinds het economisch herstel vanaf 2014 zijn de huurprijzen van het aanbod in de particuliere huursector gemiddeld met 30% gestegen, zowel bij eengezinswoningen als bij appartementen. De huurprijzen van het aanbod eengezinswoningen, zo’n 15% van het hele aanbod, lijken onderhevig te zijn aan seizoensinvloeden en laten meer fluctuatie zien. De gemiddelde m2-huurprijs voor eengezinswoningen zijn 18 euro per m2 en voor appartementen 19 euro per m2.

Vanwege de krapte op de woningmarkt liep het aantal dagen dat woningen te huur stonden aangeboden terug, maar is in de eerste helft van 2020 weer opgelopen naar 64 dagen.

Het aanbod in de particuliere huursector onderscheidt zich van het aanbod in de corporatiesector door de huurcondities van het interieur. In tegenstelling tot corporatiewoningen wordt een flink aandeel van het particuliere huuraanbod, met name ook het deel dat gericht is op de expatmarkt, gemeubileerd en gestoffeerd aangeboden.

Bevindingen WoON2018 particuliere huursector Uit het WoON van 2018 blijkt dat de particuliere huursector vooral belangrijk is voor starters. Hoewel veel starters op de woningmarkt een koopwens hebben, verhuizen ze in de praktijk vaak naar een particuliere huurwoning. Dat komt omdat het aanbod aan betaalbare koopwoningen en de financieringsmogelijkheden voor starters in de afgelopen jaren sterk is afgenomen. Van de recent verhuisde starters in Den Haag, vond bijna 60% een particuliere huurwoning. De groep die een corporatiewoning betrok was half zo groot. Waar het vaak lang duurt om een corporatiewoning te kunnen bemachtigen (jonge mensen hebben nog weinig inschrijftijd opgebouwd of schrijven zich helemaal niet in voor een corporatiewoning) is de omloopsnelheid in de particuliere huursector veel groter en komen er dus vaker woningen vrij. De particuliere huursector is in Den Haag daarom van grote betekenis voor starters op de woningmarkt. De enorme verhuisdynamiek in de particuliere huursector - 47% van alle verhuizingen - duidt er overigens op dat bewoners van particuliere huurwoningen onder meer vanwege (lagere) leeftijd, (hogere) opleiding, (begin van) werkcarrière en huishoudensvorming, en (hoger) inkomen(sperspectief) aanzienlijk mobieler zijn dan die van corporatiewoningen.

Per saldo zien we dat de particuliere huursector een entree op de Haagse woningmarkt vormt voor nieuwkomers en - vanwege de hogere prijsstelling - veelal als tijdelijke (woon-)oplossing fungeert. Dit blijkt zowel uit het WoON als uit de migratiestatistieken.

5.6

Huurteam Voor huurders in de particuliere huursector heeft Den Haag een Huurteam dat bewoners c.q. nieuwe huurders actief benaderd met het aanbod om de prijs-kwaliteit verhouding van de woning te laten controleren. Het Huurteam heeft in 2019 hiervoor bijna 530 bezoeken afgelegd. Van deze opnamebezoeken bleek 93% een afwijking te hebben (niet conform het Woningwaarderingstelsel). De meest geconstateerde

afwijkingen betreffen een behoorlijke discrepantie tussen de werkelijk betaalde (hoge) huur en de redelijke huur op basis van de kwaliteit van de woning volgens de puntentelling van het Woningwaarderingsstelsel. Maar ook onderhoudsklachten over de gehuurde woning komen vaak voor. Bewoners kunnen met behulp van het opnameresultaat bij de verhuurder verlaging van de huur voor de woning vragen of aandringen op herstel van onderhoudsklachten. In 2019 zijn naar aanleiding van de verrichte opnames 102 procedures gestart. Dat is aanzienlijk meer dan het jaar ervoor (68 in 2018). Voor 18 procedures zijn in 2019 uitspraken gedaan en afgerond. In 7 gevallen is verlaging van de gevraagde huur gerealiseerd.

5.7

Aanbod en vraag Corporatiesector De corporatiesector beslaat zo’n 80.400 woningen en vormt daarmee 31% van de totale woningvoorraad in Den Haag. In de corporatiesector hebben ruim 5.100 verhuizingen plaatsgevonden in 2019. Dat is een vijfde van alle verhuizingen in Den Haag. Voor informatie over de corporatiesector wordt ook gebruik gemaakt van de gegevens van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). Volledigheidshalve moet worden vermeld dat niet alle corporaties met woningbezit in Den Haag zijn aangesloten bij de SVH. Het aanbod in de corporatiesector is in de afgelopen jaren afgenomen. Het aantal woningzoekenden blijft groot. Het aantal corporatiehuurders dat voldoende financiële middelen heeft om uit te stromen naar de particuliere huursector of koopsector is gestaag afgenomen (de goedkope scheefheid is tussen 2015 en 2018 verder afgenomen). Dat betekent dat deze huurders niet verhuizen (doorstromen). Weinig aanbod, veel woningzoekenden en corporatiehuurders die niet (meer) doorstromen zorgen voor aanhoudende druk.

Corporaties met woningbezit in Den Haag en die aangesloten zijn bij de SVH hebben in 2019 ruim 4.050 woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (720 euro, prijspeil 2019) verhuurd. Het overgrote deel, 83% van dit verhuurde aanbod betreft meergezinswoningen of appartementen, 4% zijn eengezinswoningen en zo’n 13% overige woningen. Bij overige woningen gaat het om bijvoorbeeld seniorenwoningen, zorgwoningen, studentenwoningen, onzelfstandige woningen e.d. Het merendeel, 85%, betreft woningen met 1-3 kamers. 3% van het verhuurde aanbod betrof een grote woning van 5 of meer kamers. Indicatoren die iets zeggen over de druk op het aanbod in de corporatiesector zijn onder meer de reacties op het aanbod, het aantal keren woningen moeten worden aangeboden voordat verhuring plaatsvindt, het aantal woningzoekende huishoudens, de slaagkans en het aantal maanden dat een huishouden heeft moeten wachten op een woning. Op het aanbod corporatiewoningen met een huur onder de liberalisatiegrens is door woningzoekenden in 2019 gemiddeld 355 keer gereageerd. Woningzoekende huishoudens hebben gemiddeld 18 keer gereageerd op een woningadvertentie.

Woningen zijn bijna 11 keer aangeboden voordat verhuring plaatsvond. De hoogte van aanbiedingsgraad kan deels worden verklaard doordat kandidaten niet reageren op interessepeilingen en/of groepsaanbiedingen, maar ook omdat de aangeboden woning bij bezichtiging niet voldoet. De kwaliteit van de woning blijkt dan niet overeen te komen met wens van de woningzoekende. Woningen worden vooral te klein gevonden of het type woning voldoet niet. Ook kan de locatie van de woning (buurt of wijk) meespelen om de woning af te wijzen. Het aandeel afwijzingen vanwege de buurt of locatie is sinds het herstel van de economische crisis toegenomen. De woonomgeving speelt sindsdien een belangrijker rol bij het accepteren van een woning. De mediane wachttijd voor een corporatiewoning met een huur onder de liberalisatiegrens bedraagt 28 maanden in 2019 en de gemiddelde wachttijd is 41 maanden. De slaagkans op een woning, het aandeel huishoudens van alle woningzoekenden dat geslaagd is voor een woning, komt uit op 8%.

In 2019 zijn ruim 53.400 huishoudens op zoek geweest naar een corporatiewoning in Den Haag en hebben gereageerd op een woningadvertentie. Van deze groep heeft het grootste deel (96%) een doelgroep-inkomen (zgn. EU-doelgroep). In deze groep komen zowel wensverhuizers voor als urgent zoekenden. Ruim de helft (58%) van de zoekenden bestaat uit éénpersoonshuishoudens, bijna een vijfde uit tweepersoonshuishoudens en ruim een vijfde wordt door huishoudens van drie of meer personen gevormd. Een derde betreft jongeren t/m 26 jaar en twee derde zijn 27-64-jarigen. Slechts 4% is 65 jaar of ouder. Ruim 60% van de zoekende huishoudens woont al in Den Haag, een kwart komt uit de regio en zo’n 14% komt van buiten Haaglanden. Op een klein aantal na behoren alle huishoudens die geslaagd zijn voor een corporatiewoning met een huur onder de liberalisatiegrens (<720 euro, prijspeil 2019) tot de doelgroep-inkomens (97%, EU-doelgroep). Het merendeel van de geslaagden zijn eenpersoonshuishoudens (67%). Tweepersoonshuishoudens maken zo’n 18% deel uit van de geslaagde huishoudens en 16% zijn huishoudens van drie of meer personen. Onder de geslaagde huishoudens zijn 27% jongeren t/m 26 jaar, 60% is tussen de 27 en 65 jaar en 9% is 65 jaar of ouder. De meeste huishoudens zijn binnen Den Haag verhuisd, 71%. Uit de regio komt zo’n 15% van de geslaagde huishoudens en 11% is afkomstig van buiten Haaglanden.

Prijsgrenzen Prijssegmenten Haaglanden 2020 Woningen met een (WOZ)waarde Maximale koopgrens doelgroep (180.000) Maximale koopgrens goedkoop (198.500) Maximale koopgrens middelduur (310.000) Maximale koopgrens duur (537.000) Maximale koopgrens extra duur (922.500) Maximale koopgrens top (>922.500) Huurgrenzen 2019 Kwaliteitsgrens/jongerengrens Aftoppingsgrens 1-2 personen Aftoppingsgrens 3 en meer personen Liberalisatiegrens

€ € € €

424,44 607,46 651,03 720,42

Huurgrenzen 2020 Kwaliteitsgrens/jongerengrens Aftoppingsgrens laag 1-2 personen Aftoppingsgrens hoog 3 en meer personen Liberalisatiegrens

€ € € €

432,51 619,01 663,40 737,14

Doelgroep inkomen / EU-norm 2019 2020

€ €

38.035 39.055

Begrip Huurgrens

Met liberalisatiegrens, voorheen huurprijsgrens, wordt in Den Haag sinds 2018 sociale huur bedoeld.

Verwijzingen en geraadpleegde rapportages • • •

WoON2018, gemeente Den Haag, DSO/PSO CBS: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2020/17/grootste-dalingconsumentenvertrouwen-ooit Kenniswijzer Plus Spons, Magneet en Roltrap, juli 2020 (DSO/PSO)