RIS311820 Bijlage Eindrapport pilot goed verhuurderschap

Eindrapportage pilot Goed Verhuurderschap Gemeente Den Haag, december 2021

1

Inhoud 1.

Inleiding ........................................................................................................................................... 3

2.

De Haagse pilot goed verhuurderschap .......................................................................................... 3

3.

2.1

Waarom de Haagse pilot ......................................................................................................... 4

2.2

Doelstelling van de Haagse pilot ............................................................................................. 4

2.2.1

Samenwerking tussen het Huurteam en de Haagse Pandbrigade versterken ................ 4

2.2.2

Informatiepositie van de huurders, verhuurders en gemeente verstevigen .................. 5

2.2.3

Aanpakken van hoge huren ............................................................................................. 5

Resultaten........................................................................................................................................ 5 3.1

Pijler 1: Samenwerking tussen het Huurteam en de Haagse Pandbrigade ............................. 5

3.1.1

Gecombineerde huisbezoeken, kwetsbare groepen....................................................... 6

3.1.2

Huurteam-app ................................................................................................................. 7

3.2

Pijler 2: Informatiepositie van huurders/verhuurders/gemeente verstevigen ...................... 7

3.2.1

Redenen waarom kwetsbare huurders misstanden niet melden ................................... 7

3.2.2

De drijfveren van verhuurders in het kader van goed verhuurderschap ........................ 8

3.2.3

Inzicht krijgen in de omvang en aspecten van slecht verhuurderschap ......................... 8

3.2.4

Is er sprake van discriminatie op de Haagse woningmarkt ............................................. 9

3.2.5

Informatie op de gemeentelijke website ...................................................................... 10

3.3

Pijler 3: Disproportioneel hogen huren verlagen .................................................................. 11

3.3.1 4.

Conclusies ...................................................................................................................................... 13 4.1

Opvallende situaties en hun effecten ................................................................................... 13

4.2

Wat kunnen we zelf doen...................................................................................................... 14

4.2.1

Pijler 1: Samenwerking tussen het Huurteam en de Haagse Pandbrigade ................... 14

4.2.2

Pijler 2: Informatiepositie van huurders/verhuurders/gemeente verstevigen............. 14

4.2.3

Pijler 3: Disproportioneel hoge huren verlagen ............................................................ 15

4.3 5.

De andere kant van de medaille.................................................................................... 11

Aanbevelingen aan BZK ......................................................................................................... 16

Bijlage - pilots goed verhuurderschap andere grote steden ........................................................ 17

2

1. Inleiding Begin 2018 is het ministerie vanuit Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) het traject goed verhuurderschap1 gestart samen met diverse gemeenten en andere belanghebbenden2. Aanleiding van dit traject is een brandbrief die de gemeente Amsterdam (mede namens andere steden) heeft gestuurd naar BZK over de verschillende excessen en misstanden in de particuliere huursector, waarbij gevraagd wordt om aanvullend instrumentarium om deze misstanden aan te kunnen pakken. Vorig jaar hebben meerdere bijeenkomsten tussen deze partijen plaatsgevonden over het onderwerp goed verhuurderschap. In diverse kamerbrieven, waaronder de brief van 22 februari jl, heeft de minister gecommuniceerd over de voortgang van het traject goed verhuurderschap3. In het kader van dit traject zijn er met diverse gemeenten, waaronder de gemeente Den Haag, afspraken gemaakt over het uitvoeren van verschillende pilots. Het doel van de pilots is gelijke kansen op een woning voor iedereen, zonder te kijken naar afkomst. Ook passende huurprijzen, goed contact met de huurders en tijdig onderhoud van de woonruimte. Elke gemeente focust zich op een ander aspect van goed verhuurderschap4. De 'best practices' van de pilotgemeenten worden onderling en met andere gemeenten gedeeld. Voor de uitvoering van de pilots heeft de minister van BZK financiële middelen beschikbaar gesteld.

Op basis van de pilotresultaten wordt door het ministerie van BZK op dit moment onderzocht of een aanpassing van de wet- of regelgeving nodig is. Procestoelichting Begin 2019 gaf het ministerie van BZK goedkeuring op de hieronder beschreven drie pijlers met doelstellingen van de Haagse pilot. De maanden daarna zijn gebruikt om een uitvoeringsplan op te stellen, door gemengde teams in te richten en een tijdelijk registratiesysteem op te zetten. Vanaf september 2019 tot het begin van de coronacrisis in 2020 hebben huisbezoeken plaatsgevonden. In 2021 hebben de gesprekken met de verhuurders plaatsgevonden, is de huurteam- app ontwikkeld en vervolgens is de pilot afgerond. Ook zijn er aanvullende onderzoeken door onderzoeksbureaus uitgezet om een beter beeld te krijgen van wat er speelt rondom slecht verhuurderschap in de particuliere huurwoningmarkt.

2. De Haagse pilot goed verhuurderschap In de afgelopen tien jaar is in Den Haag het aantal particuliere huurwoningen met bijna 40% gegroeid tot circa 60.000. De groei van corporatiewoningen was 2,5% en voor koopwoningen 4,6%. De particuliere huurmarkt in Den Haag wordt ook gekenmerkt door een hoog aantal verhuisbewegingen (ruim 12.000 per jaar). De particuliere huurmarkt vormt een belangrijke entree voor onder andere starters op de woningmarkt maar ook voor een doelgroep als arbeidsmigranten.

1 Goed verhuurderschap staat voor gelijke behandeling van iedereen die een huurwoning zoekt, het handelen in overeenstemming met het

huurrecht, dat verhuurders open en transparant zijn over de gestelde eisen, dat huurders bij onvrede over de verhuurder gebruik kunnen maken van hun wettelijke mogelijkheden en daarbij niet hoeven te vrezen voor intimidatie en dat richting de huurder niet ten onrechte bemiddelingskosten in rekening worden gebracht 2 Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de Woonbond, de Landelijke Studentenvakbond (LSVb), Vastgoed Belang, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL), de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM), Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO) en Aedes 3 Kamerbrief over voortgang goed verhuurderschap, 2019/12/12 betreft: 4 Woningmarktbeleid.nl, onderwerpen, goed verhuurderschap :

3

2.1 Waarom de Haagse pilot De gemeente heeft relatief beperkt zicht op de particuliere huursector. In 2020 is wel onderzoek gedaan naar de markthuurprijzen in de particuliere huursector en een belangrijk resultaat is de stevige discrepantie tussen markthuurprijzen en de huurprijzen conform het woningwaarderingsstelsel (hierna WWS), zie hiervoor RIS305820. Daarnaast zien we dat het kennisniveau van zowel de huurders als verhuurders beperkt is over wat wel en niet mag bij het verhuren van een woning. Tegelijkertijd zijn er veel signalen van misstanden in de particuliere huursector. Hierbij gaat het onder andere om disproportioneel hoge huren, slecht onderhoud en slechte relaties tussen huurders en verhuurders. Daarnaast blijkt uit (landelijk) onderzoek dat er ook spraken is van discriminatie en intimidatie.

2.2 Doelstelling van de Haagse pilot De gemeente Den Haag wil middels de pilot beter zicht krijgen op de particuliere huurmarkt in Den Haag. De focus ligt dan met name op de wijken met woningen die vermoedelijk conform het WWS onder de liberalisatiegrens liggen maar voor (veel) meer worden verhuurd. Daarnaast wil de gemeente kwetsbare huurders proactief benaderen, aangezien dat een groep is die zich doorgaans niet meldt bij het gemeentelijke huurteam. De pilot moet beter inzicht bieden op welk type misstanden zich in Den Haag voordoen, op welke schaal en welke huurders hier slachtoffer van zijn. Den Haag wil daarnaast weten wat de grenzen zijn voor de gemeente in de aanpak van malafide verhuurders. Tot hoe ver kan de gemeente gaan door inzet van het gemeentelijke huurteam en de Haagse Pandbrigade (toezicht en handhaving op de bestaande woningvoorraad). De pilot is opgezet aan de hand van 3 pijlers, die elk een afzonderlijke doelstelling kennen. Het doel daarbij is om; Pijler 1: samenwerking tussen het Huurteam en de Haagse Pandbrigade (HPB) te versterken, Pijler 2: informatiepositie van huurders/verhuurders/gemeente te verstevigen, Pijler 3: disproportioneel hoge huren te verlagen.

2.2.1 Samenwerking tussen het Huurteam en de Haagse Pandbrigade versterken De eerste pijler bestaat uit het koppelen van het gemeentelijke huurteam aan de Haagse Pandbrigade. Binnen de gemeente Den Haag werken het gemeentelijke huurteam en de Haagse Pandbrigade incidenteel samen. Als er samenwerking is, dan komt het huurteam vaak pas in beeld na een handhavingsactie. Dit houdt in dat alleen de in het oog springende situaties onderling worden gecommuniceerd, in een stadium waar huurders al het slachtoffer zijn van slecht verhuurderschap. Dit is deels te verklaren door de adviserende rol van een huurteam en de meer dwingende rol vanuit handhaving. De pilotsituatie wijkt af van de normale gang van zaken met betrekking tot het gemeentelijke huurteam en de Haagse Pandbrigade. De gemeente Den Haag verkent in deze pilot of het dichten van het gat tussen handhaving en advisering helpt bij het efficiënt bestrijden van misstanden, door activiteiten van het huurteam een op een te koppelen aan de inspectiefase vanuit handhaving. Voor panden waar handhaving noodzakelijk is (zoals bij achterstallig onderhoud, illegale bouw, slecht uitgevoerde verbouw en/of waar sprake is van overbewoning of illegale woningomzetting) wordt vaak ook een huur gevraagd die disproportioneel is.

4

Door het huurteam nauwer te laten samenwerken met handhaving, kan op de locatie van een inspectie ook een huurprijscheck worden uitgevoerd. Vervolgens kan snel een advies worden opgesteld en een vervolgafspraak worden gemaakt. Ook wordt verkend of er met de gebundelde kennis en expertise winst te halen is bij het opsporen van informatie van misstanden door malafide eigenaren, waardoor gerichte inzet op deze doelgroep plaats kan vinden. Het succes van deze pijler kenmerkt zich door het bereiken van meer huurders, en vooral een andere categorie huurder die normaal gesproken niet bereikt kan worden. Dit zijn met name de kwetsbare huurders die een woning huren waarbij er sprake is van een combinatie van misstanden. Een geïntegreerde aanpak zorgt voor duidelijkheid, helderheid en een snellere aanpak bij huurder én verhuurder. Zo worden verschillende misstanden vanuit één punt aangepakt.

2.2.2 Informatiepositie van de huurders, verhuurders en gemeente verstevigen De tweede pijler van de Haagse pilot bestaat uit het versterken van de informatiepositie van de gemeente. Momenteel ontbreekt veelal de informatie rondom de problematiek van hoge huren en andere misstanden. De verschijnselen zijn wel bekend maar kunnen niet worden gekwantificeerd. De inzet van huurteams is – min of meer – ongericht. Dat wil zeggen, het huurteam komt alleen op verzoek van de huurder in actie. Slechts in bijzondere gevallen wordt de huurder door het huurteam gericht geïnformeerd. Daarnaast valt er ook nog veel te winnen binnen de gemeente op het gebied van registratie en monitoring. Het versterken van de informatiepositie richt zich enerzijds op de huurder en verhuurder en anderzijds op de gemeentelijke organisatie.

2.2.3 Aanpakken van hoge huren Als derde pijler voor de pilot geldt het aanpakken van hoge huren. Bij de aanpak van disproportionele hoge huren kunnen huurteams een belangrijke rol spelen. Binnen deze pilot wil de gemeente Den Haag verkennen, wat er nog extra mogelijk is qua advisering zonder dat er sprake is van bestuursrechtelijke handhaving. Hierbij worden de grenzen opgezocht. Dat wil zeggen: de inzet van het huurteam uitbreiden, het vergroten van de bewustwording en het ontzorgen van (met name de kwetsbare) huurders die een procedure willen starten. Het succes van deze pijler kenmerkt zich als meer huurders worden benaderd en geholpen - zowel nieuwe als zittende huurders – en de kwetsbare huurder beter wordt bijgestaan, doordat de gemeente zich presenteert als Inspecteur Huurteam en namens de huurder optreedt richting verhuurder. Daarnaast moet geïnvesteerd worden in bewustwording aan de voorzijde, zowel richting de huurder als de verhuurder.

3. Resultaten Aan de hand van de gecombineerde huisbezoeken en diverse externe onderzoeken die zijn uitgezet, heeft de pilot verschillende belangrijke resultaten geboekt. In het kort gaan we in op de belangrijkste uitkomsten. Daarbij worden de resultaten uitgelicht aan de hand van de drie pijlers, de gestelde doelstellingen.

3.1 Pijler 1: Samenwerking tussen het Huurteam en de Haagse Pandbrigade In totaal zijn er 170 onaangekondigde gezamenlijke huisbezoeken uitgevoerd. De huisbezoeken hebben plaatsgevonden door de HPB in combinatie met het Huurteam in wijken en adressen waar problemen verondersteld werden op basis van data of signalen. De adressen zijn dan ook gericht geselecteerd en niet random. Er waren meer huisbezoeken gepland, maar mede door de coronacrisis zijn de actieve huisbezoeken half maart 2020 gestopt. 5

3.1.1 Gecombineerde huisbezoeken, kwetsbare groepen Door de huisbezoeken is, mede wegens de actieve werkwijze, waardevolle informatie opgehaald met name over een nieuwe groep kwetsbare huurders in Den Haag. Deze kwetsbare groep huurders is vaak de taal niet machtig, is onbekend met de rechten en weet de weg niet naar het Huurteam te vinden. Dit kan enerzijds omdat ze niet op de hoogte zijn van de mogelijkheden, anderzijds omdat ze niet durven, mede vanwege intimidatie door de verhuurder of het feit dat er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. Ook kan de taal een barrière voor ze vormen. Daarnaast vallen diverse zaken op. Zo is de huur structureel hoger (t.o.v. het woningwaarderingsstelsel), het onderhoud is matig tot slecht en vaak huren ze met tijdelijke huurovereenkomsten. Regelmatig worden er woningen verhuurd met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, terwijl de huur conform het WWS binnen het sociale segment zou moeten vallen. Verder staan kwetsbare huurders in conflictsituaties vaak machteloos tegenover hun verhuurders. Een deel van de onderzochte groep huurders wordt met regelmaat geïntimideerd door de verhuurder. In woningen waar extreme omstandigheden (zowel op gebied van hoge huren als achterstallig onderhoud) worden geconstateerd, wonen bijna altijd van oorsprong niet-Nederlandse bewoners die de Nederlandse of Engelse taal niet (goed) machtig zijn.

Door de actieve benadering van het Huurteam in combinatie met de Haagse Pandbrigade hebben we een specifieke (en kwetsbare) groep weten te bereiken en is er meer zicht op de bijbehorende problematiek. De aanpak om huisbezoeken af te leggen zorgt weliswaar voor waardevolle informatie maar heeft tegelijkertijd een keerzijde. Deze manier van werken is bijzonder arbeidsintensief, vindt noodgedwongen meestal in de avonduren plaats en kost door de manier van werken en het overwinnen van de taalbarrière veel tijd. Daarom is dit geen werkwijze die op structurele basis kan worden geïmplementeerd. De pilot wijst uit dat het als gemeente ontzorgen van huurders in het proces om hoge huren aan te pakken bij de meeste verhuurders werkt. De belangrijkste weerstand is het vertragen van een eventuele procesgang naar de huurcommissie. Daarnaast is er een kleine groep verhuurders die maling hebben aan regels maar ook niet terugdeinzen voor agressie en intimidatie richting huurders. Een deel van de huurders kiest ervoor om geen verdere acties te ondernemen en de procedure voor huurverlaging stop te zetten. Om malafide verhuurders effectiever aan te kunnen pakken is aanvullende regelgeving nodig, zoals bijvoorbeeld het stellen van een sanctie op het overschrijden van de maximale huurprijs.

Een ander zorgpunt dat tijdens de pilot naar boven kwam is dat bewoners met een tijdelijk huurovereenkomst in veel gevallen geen actie richting verhuurder durfden te ondernemen uit angst voor represailles. Zo leiden tijdelijke huurovereenkomsten tot grote problemen. Om geen tussentijdse opzegging of beëindiging van een tijdelijke huurovereenkomst te riskeren, durven huurders geen procedure voor huurverlaging te starten. In de meeste gevallen is het huurteam zelfs genoodzaakt om huurders te adviseren om gedurende de looptijd van de tijdelijke huurovereenkomst géén actie te ondernemen, óók als huurders dit wel aandurven. Het risico op het verliezen van huisvesting is eenvoudigweg te groot. De duur van deze periode kan oplopen tot bijna 3 jaar. Vooral bij de kwetsbare huurders lijkt de inzet van tijdelijke huurovereenkomsten door verhuurders de nieuwe norm te zijn geworden. Verder is uit de huisbezoeken naar voren gekomen dat achterstallig onderhoud niet direct wordt aangepakt door verhuurders omdat ze in een Vereniging van Eigenaren zitten. In sommige gevallen 6

verschuilen verhuurders zich achter de Vereniging van Eigenaren om niet aan onderhoudsverplichtingen te voldoen.

3.1.2 Huurteam-app Tijdens de pilot bleek dat bestaande registratiesystemen van huursituaties en mogelijke misstanden niet toereikend waren om alle uitkomsten te registreren en conclusies te kunnen trekken. Parallel is er daarom een App ontwikkeld die het die het mogelijk maakt in het veld snel data te verzamelen waarmee de interne werkprocessen en cliëntenadministratie van het Huurteam efficiënter worden. Een volgende fase waaraan gewerkt wordt is dat de data om te vormen is naar relevante dashboards voor rapportages.

3.2 Pijler 2: Informatiepositie van huurders/verhuurders/gemeente verstevigen Ten aanzien van de informatiepositie zijn er, naast de gezamenlijke huisbezoeken die de nodige informatie hebben opgeleverd, vier onderzoeken uitgevoerd die inzicht hebben gegeven in de doelgroepen en om een beter beeld te krijgen van de particuliere huurmarkt in Den Haag. Daarbij hebben deze onderzoeken veel inzicht gegeven in de informatielacune van betrokken partijen. De onderzoeken zijn gedaan door externe onderzoekbureaus en betreffen de volgende vier onderzoeken. 1. 2. 3. 4.

Redenen waarom kwetsbare huurders misstanden niet melden Drijfveren van verhuurders in het kader van goed verhuurderschap Inzicht in de omvang en aspecten van slecht verhuurderschap Discriminatie op de Haagse woningmarkt

3.2.1 Redenen waarom kwetsbare huurders misstanden niet melden Het eerste onderzoek (Tabula Rasa) richt zich, net als bij de huisbezoeken die hebben plaatsgevonden, op een specifieke groep huurders, namelijk de kwetsbare groep huurders. Middels dit onderzoek krijgen we een beter beeld van de niet redzame huurder in Den Haag. Het gaat hier om een klein gedeelte van de totale groep huurders in Den Haag. Het onderzoek bevestigt tevens een belangrijk deel van de uitkomsten van de huisbezoeken. Daarnaast geeft het meer inzicht in waarom huishoudens die te maken hebben met bepaalde aspecten van slecht verhuurderschap niks ondernemen. De ondervraagde huurders hebben laten weten dat in eerste instantie de nood voor een woning erg hoog was. De meerderheid van de geïnterviewden waren de Nederlandse taal niet of nauwelijks machtig. Ook is door het onderzoek duidelijk geworden dat kwetsbare huurder zich afhankelijk voelen van de verhuurder. Zo zijn ze minder geneigd om vervolgacties te ondernemen, ondanks dat ze zich bewust zijn van bepaalde misstanden, omdat ze bang zijn om op straat te belanden. Daarnaast weten ze vaak niet wat hun (huur)rechten zijn of bij welke instantie ze moeten zijn om ondersteuning te vragen. Enkele foto’s van aangetroffen situaties

7

Bron: rapport tabula rasa; Redenen waarom huurders in Laak misstanden niet melden, november 2019

3.2.2 De drijfveren van verhuurders in het kader van goed verhuurderschap Het tweede onderzoek betreft een onderzoek van RIGO waar de drijfveren van verhuurders voor goed verhuurderschap zijn onderzocht. Dit onderzoek geeft een goed beeld weer van hoe verhuurders opereren, wat zij belangrijk vinden en waar de behoefte ligt. Uit het onderzoek is naar voren gekomen hoe divers de groep verhuurders in Den Haag is. In totaal zijn er meer dan 9.000 verhuurders actief in de stad die zeer verschillen qua omvang van de woningportefeuille en in professionaliteit. Naast de eigenaren van de huurwoningen zijn er ook diverse andere ‘spelers’ actief met veel invloed op de huurmarkt, denk hierbij aan tussenpersonen als beheerders aan makelaars. Er is een grote groep aan welwillende verhuurders die de diverse aspecten van goed verhuurderschap, zoals onderhoud, huurprijzen en een goede relatie met de verhuurder, belangrijk vindt en hier ook naar opereert. Daarnaast hebben meerdere verhuurders aangegeven meer behoefte te hebben aan meer contact met de gemeente over diverse actuele thema’s zoals hoe we goed verhuurderschap in de stad kunnen borgen.

Bron: rapport RIGO; Goed particulier verhuurderschap, 12 mei 2020

3.2.3 Inzicht krijgen in de omvang en aspecten van slecht verhuurderschap Het onderzoeksbureau Dimensus heeft onderzoek gedaan naar of en hoe huurders in de particuliere huursector goed of slecht verhuurderschap ervaren. Op basis van een aselecte steekproef van de particuliere huurmarkt zijn uiteindelijk 4.100 particuliere huurders benaderd (met 956 respondenten) om een vragenlijst in te vullen over thema’s als huurprijzen, onderhoud, duurzaamheid en de relatie met de verhuurder. Dit onderzoek geeft inzicht in de omvang van goed/slecht verhuurderschap in Den Haag onder huurders. Uit het onderzoek komt naar voren dat dat het in het grootste gedeelte van de markt goed gaat maar dat excessen zich voordoen. Zo komt naar voren dat de huurprijs het meest scheef is (t.o.v. het WWS-stelsel) in particuliere huurwoningen in Laak. Het grootste gedeelte (62%) van de huurders geeft aan tevreden te zijn over de huurprijs. Aan de huurders is verder 8

gevraagd hoe ze het onderhoudsniveau van de woning vinden. Hiervan geeft 21% aan dat het onderhoudsniveau slecht is, dit komt neer op 15.000 woningen in de stad. Huurders hebben helaas ook te maken met verhuurders of beheerders die slecht bereikbaar (16%) zijn of kapotte zaken in de woning niet snel repareren (30%). Het lijkt er verder op dat excessen, waaronder intimidatie of discriminatie door de verhuurder, gering voorkomen. Het gaat om ongeveer 10% van de huurders die hebben aangegeven hier ooit eens mee te maken hebben gehad. Een positief opvallend resultaat is dat huurders grote waarde hechten (82%) aan een duurzame woning. De helft van de Haagse huurders heeft er een huurverhoging voor over. Tot slot is een andere betekenisvolle uitkomst voor het vervolg van goed verhuurderschap, dat lang niet alle huurders weten wat hun rechten en plichten zijn bij het huren van een woning. Zo heeft 40% aangegeven goede informatie hierover te missen.

Bron: rapport Dimensus; Particuliere huur Den Haag 2020: gevraagde huurprijs tov wws huurprijs

3.2.4 Is er sprake van discriminatie op de Haagse woningmarkt Het bureau RIGO heeft om onderzoek gedaan naar discriminatie op de Haagse woningmarkt. Dit bureau heeft ook het onderzoek naar woningmarktdiscriminatie gedaan in Amsterdam. Met behulp van praktijkteksten (mystery mails en calls) is in beeld gebracht in hoeverre makelaars bereid zijn geweest te discrimineren op het gebied van migratieachtergrond en seksuele geaardheid en in hoeverre dit in de praktijk ook daadwerkelijk voorkomt. De resultaten van de mystery calls wijzen erop dat ongeveer 57% van de verhuurmakelaars in Den Haag bereid is om op verzoek van de opdrachtgever te discrimineren op migratieachtergrond of seksuele geaardheid. Een kwart van hen liet tijdens het onderzoek blijken wel te weten dat het selecteren van kandidaten op basis van migratieachtergrond of seksuele geaardheid wettelijk niet is toegestaan.

9

Bron: rapport RIGO; onderzoek naar discriminatie op de particuliere woningmarkt Den Haag 2020

Vervolgens is onderzocht in hoeverre er discriminatie plaatsvindt tijdens het verhuurproces bij woningzoekenden op grond van migratieachtergrond of seksuele geaardheid. Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan geconcludeerd worden dat woningzoekenden met een niet-westerse naam bij de toewijzing van particuliere huurwoningen in Den Haag regelmatig benadeeld worden ten opzichte van woningzoekenden met een Nederlandse naam: zij maken 18,8% meer kans om negatief gediscrimineerd te worden. Uit het onderzoek blijkt ook dat koppels met een homoseksuele geaardheid bij de toewijzing van particuliere huurwoningen in Den Haag 8,5% vaker nadelig worden behandeld dan heteroseksuele koppels die een woning zoeken.

Bron: rapport RIGO; onderzoek naar discriminatie op de particuliere woningmarkt Den Haag 2020

3.2.5 Informatie op de gemeentelijke website Met alle verkregen informatie van de huisbezoeken, diepte-interviews en onderzoeken is de desbetreffende website van de gemeente Den Haag opnieuw ingericht. Nieuwe ‘content’ is daarbij ontwikkeld waarbij gekozen is voor een splitsing tussen informatie voor huurders en voor verhuurders. Daarbij is ingespeeld op de informatiebehoefte van zowel verhuurders als huurders. Eén van de onderliggende doelen is het versterken van zelfredzaamheid van huurders, waardoor er meer tijd overblijft voor echte kwetsbare huurders.

10

Bron: denhaag.nl, wonen-en-bouwen

3.3 Pijler 3: Disproportioneel hogen huren verlagen Om disproportioneel hoge huren aan te kunnen pakken, mist de gemeente elk handhavingsinstrument. Daarnaast is een gang naar de Huurcommissie door de lange wachttijd van 8 tot 12 maanden niet een effectief instrument voor de korte termijn, al zijn er ontwikkelingen gaande waarbij de doorlooptijd verkort wordt. Ook voor andere gemeenten zal waarschijnlijk gelden dat het versterken van de informatiepositie van (kwetsbare) huurders meer cases van slecht verhuurderschap aan het licht zal brengen, evenals het afleggen van onaangekondigde huisbezoeken in woonwijken met een goedkopere huurwoningvoorraad.

3.3.1 De andere kant van de medaille Om dieper op deze kwestie van de hoge huren in te gaan zijn er extra gesprekken geweest met een aantal grote lokale particuliere verhuurders. Een belangrijk doel hiermee is de wereld van de verhuurder beter te leren kennen en te bespreken waar ruimte zit vanuit hun businessmodel. Een ander belangrijk doel was het onderzoeken hoe goed verhuurderschap in samenspraak met de branche verder ontwikkelt kan worden. Deze gesprekken hebben o.b.v. een aantal cases inzicht gegeven in de zaken waar vastgoedorganisaties tegen aan lopen. Een korte resume volgt hieronder: o

Zo is er nog winst te behalen met de afstemming van communicatie over diverse zaken tussen gemeente en vastgoedorganisatie. Een voorbeeld is de situatie omtrent de 11

o

o

o

o

huisvestingsvergunning. Een voorbeeld hierbij is dat er verwarring was bij de verplichting van een huisvestingsvergunning voor een samenwoning situatie van familie (broer en zus) of van bijvoorbeeld twee vriendinnen. Het beleid vanuit de gemeente was toentertijd onduidelijk waardoor vastgoedorganisaties haar huurders niet van een antwoord kon voorzien. Aangegeven is dat vastgoedorganisaties kampen met het probleem dat investeerders terughoudender worden omdat het vaak niet lukt alle huurders (en VVE) van een pand op één lijn te krijgen bij bijvoorbeeld renovaties. Dit kan als gevolg hebben dat panden gedeeltelijk gerenoveerd worden en meerjarenplannen niet geheel uitgevoerd worden. Aangegeven is dat het huidige puntensysteem en de huurcommissie achterhaald zijn en toe zijn aan een nieuwe definiëring. Bij de inrichting van een huurwoning wordt er naar een zo hoog mogelijke puntenwaarde toegewerkt door allerlei aanpassingen die vaak minimaal bijdragen aan een hogere kwaliteit. Als suggestie is gegeven dat het wellicht handig is het verschil tussen goed verhuurderschap en slecht verhuurderschap specifieker te maken om te voorkomen dat alle vastgoedorganisaties over één kam geschoren worden. Bijzonder was om te vernemen dat sommige huurders hun woning moedwillig devalueren om daarmee een huurverlaging af te dwingen.

Daarbij komt het frequent voor dat huurders niet meewerken om reparaties te laten uitvoeren of na reparaties niet hun bezwaar intrekken bij de huurcommissie.

12

4. Conclusies Uit dit brede onderzoek van de particuliere woningmarkt van de gemeente Den Haag is naar voren gekomen dat er stelselmatig veranderingen moeten worden doorgevoerd. Binnen de ruim 60.000+ particuliere huurwoningen5 (ca. 24% van de Haagse woningvoorraad) en ruim 12.000 verhuisbewegingen per jaar in deze sector geeft deze rapportage genoeg aanleiding om zaken anders te gaan aanpakken.

4.1 Opvallende situaties en hun effecten Met dit onderzoek is zowel kwalitatief als kwantitatief gekeken naar de particuliere woningmarkt. Daarnaast is er specifiek ingezoomd in kwetsbare wijken en huurders. De hoofdpunten worden hieronder beknopt weergegeven. Hoge huren •

•

De huur is structureel hoger (t.o.v. het woningwaarderingsstelsel) en regelmatig is geconstateerd dat de woningen ver boven de liberalisatiegrens verhuurd zijn terwijl de woningen conform de WWS puntentellingen, een sociale huurprijs hebben. We zien, mede door de huidige woningdruk, de goedkope particuliere huursector verdampen. Tijdelijke huurovereenkomsten worden steeds vaker ingezet, het lijkt daarmee de nieuwe norm geworden.

Goed en slecht verhuurderschap • •

• • •

Uit onderzoek naar slecht verhuurderschap geeft 21% (15.000 woningen) van de huurders aan dat het onderhoudsniveau slecht is, 30 % geeft aan dat kapotte zaken niet snel gerepareerd worden en 16% geeft aan dat verhuurders slecht bereikbaar zijn. Er is een grote groep welwillende verhuurders die de diverse aspecten van goed verhuurderschap, zoals onderhoud, huurprijzen en een goede relatie met de verhuurder, belangrijk vindt en hier ook naar opereert. Het huidige instrumentarium voor achterstallig onderhoud, op basis van het bouwbesluit, omvat niet alle onderhoudsaspecten. Het lijkt erop dat sommige verhuurders zich achter de complexiteit van VvE’s verschuilen om zo geen onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. De nauwe samenwerking tussen het Huurteam en de Hpb, die tijdens deze pilot is georganiseerd, heeft ervoor gezorgd dat er efficiënter kan worden opgetreden tegen onderhoudsproblemen.

Kwetsbare huurders •

•

Huurders zijn veelal kwetsbaar omdat ze de Nederlandse taal niet machtig zijn, een laag inkomen hebben, afhankelijk zijn van de verhuurder, tijdelijk in Nederland zijn, zich niet bewust zijn van hun rechten en plichten, in nood zitten en/of direct een woning nodig hebben. Vanwege de huidige krapte op de woningmarkt zitten steeds meer mensen in nood, ze hebben namelijk niet veel te kiezen. Dit zorgt ervoor dat ze sneller een woning die niet geheel in orde is accepteren of niet weggaan als er problemen zijn die niet worden opgelost.

13

• •

Het gebruik van tijdelijke contracten zorgt voor een extra dimensie van kwetsbaarheid. Kwetsbare huurders zijn minder geneigd om bij aspecten van slecht verhuurderschap vervolgacties te ondernemen. Dit ondanks dat ze zich bewust zijn van bepaalde misstanden vaak omdat ze bang zijn om op straat te belanden.

Informatiebehoefte • • •

Kwetsbare huurders weten vaak niet wat hun (huur)rechten zijn of bij welke instantie ze moeten zijn om ondersteuning te vragen. 40% van alle huurders mist informatie over wat hun rechten en plichten zijn bij het huren van een woning. Meerdere verhuurders hebben aangegeven behoefte te hebben aan meer contact met de gemeente over diverse actuele thema’s zoals hoe we goed verhuurderschap in de stad kunnen borgen.

Intimidatie en discriminatie • • •

•

10% van de huurders heeft ooit eens te maken gehad met excessen, zoals intimidatie of discriminatie door de verhuurder. Ongeveer 57% van de verhuurmakelaars in Den Haag is bereid om op verzoek van de opdrachtgever te discrimineren op migratieachtergrond of seksuele geaardheid. Woningzoekenden met een niet-westerse naam maken bij de toewijzing van particuliere huurwoningen in Den Haag 18,8% meer kans negatief benadeeld worden ten opzichte van woningzoekenden met een Nederlandse naam. Koppels met een homoseksuele geaardheid worden 8,5% nadelig behandeld bij de toewijzing van particuliere huurwoningen in Den Haag dan heteroseksuele koppels die een woning zoeken.

4.2 Wat kunnen we zelf doen Met elk van de drie pijlers was een doelstelling benoemd om waar mogelijk resultaten te behalen. Hieronder aangegeven wat in korte tijd al is bereikt en welke vervolgstappen er nodig zijn.

4.2.1 Pijler 1: Samenwerking tussen het Huurteam en de Haagse Pandbrigade Vanuit de nauwe samenwerking tussen de HPB en het Huurteam is de bewustheid ontstaan dat het integraal organiseren van woningcontroles meer oplevert dan het gescheiden opereren. Het sneller doorverwijzen of oppakken bij meervoudige probleemsituaties verloopt efficiënter. Het doel is om verder te onderzoeken hoe integraal samenwerken voortgezet kan worden op structurele basis, mogelijk in opgavegericht werken en sterker nog in het vervlechten van de taken van het Huurteam met het werk van de HPB. Uit de gesprekken is gebleken dat veel huurders het lastig vinden onderscheid te maken tussen het Huurteam, de HPB en de Huurcommissie.

4.2.2 Pijler 2: Informatiepositie van huurders/verhuurders/gemeente verstevigen Zowel bij huurders als verhuurders is er een behoefte om beter geïnformeerd te worden over hun rechten en plichten en instanties waartoe zij zich kunnen wenden. Er is en wordt nog steeds gewerkt aan een wonen website met daarin uitgebreide informatie over goed huren en verhuren. Daarnaast is het ook belangrijk huurders en verhuurders proactief informatie ophalen. Hierdoor kan er meer aandacht worden gegeven aan kwetsbare huurders. Het Huurteam, samen met de Huurbalie speelt bij deze pijler een belangrijke rol. Hierbij is het van belang om actief in de wijken aanwezig te zijn (o.a. door de balie of communitybuilders).

14

In samenspraak met verhuurders is er door de gemeente Den Haag een verhuurdersplatform ingericht waarbij zes keer per jaar gesproken wordt met de koepelorganisaties. Daarnaast worden er ook vier ronde tafel sessies per jaar georganiseerd met een grotere groep. Bij deze rondetafelgesprekken zal bijvoorbeeld gesproken worden over diverse thema’s zoals duurzaamheid, onderhoudsplannen en de in ontwikkelingen rondom de verhuurdersvergunning. Het doel is om de samenwerking te versterken en samen belangrijke opgaven op te pakken.

4.2.3 Pijler 3: Disproportioneel hoge huren verlagen Een belangrijke conclusie is dat momenteel het wettelijk kader onvoldoende richting geeft om effectief op te kunnen treden tegen hoge huren, want: o o o

o o o

o

Het vragen van hoge huren op zichzelf wettelijk niet verboden is vanwege de contractvrijheid en dus de gemeente ook geen instrumenten heeft om dit aan te kunnen pakken; Er hierdoor vrijheid wordt gegeven aan verhuurders om af te wijken van het woningwaarderingsstelsel; Tijdelijke huurcontracten wettelijk zijn toegestaan en in sommige gevallen worden gebruikt om huurders te intimideren met het gegeven dat het huurcontract van de woning mogelijk niet verlengd wordt; Een procedure bij de Huurcommissie gemiddeld ruim een jaar duurt; Mede door het bovenstaande, huurders een kwetsbare positie krijgen en geen acties ondernemen richting de huurcommissie; Bij andere ‘woning gerelateerde situaties’ zoals overbewoning, slechte brandveiligheid, kamerbewoning zonder vergunning kan de gemeente bestuursrechtelijk ingrijpen op grond van de Huisvestingswet, een bestemmingsplan of het Bouwbesluit. Hiermee is echter geen lagere huurprijs af te dwingen. Er momenteel voor een verhuurdersvergunning geen wettelijk kader is noch vastgestelde criteria die te handhaven zijn.

15

4.3 Aanbevelingen aan BZK Naast hetgeen we als gemeente zelf kunnen oppakken geven we graag een aantal aanbevelingen mee. Deze hebben we toebedeeld naar de volgende onderwerpen. Wet en regelgeving -

-

-

-

-

-

Zorg ervoor dat de correcte huurprijs conform de WWS puntentelling vóóraf (dus bij het tekenen van de huurovereenkomst) kan worden afgedwongen. Geef verhuurders een informatieplicht richting huurders over de WWS puntentelling. Het woningwaarderingsstelsel voor huurwoningen vraagt om herijking. Momenteel wordt er veel op kwantitatieve zaken gestuurd (lengte aanrecht, oppervlakte, ed.). Een herdefiniëring met kwalitatieve criteria kan mogelijk een impuls geven voor een betere afstemming tussen huurwoning en huurprijs. Door het woningwaarderingsstelsel rand voorwaardelijk te maken is het bestuursrechtelijk beter te handhaven. Beperk de mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten. Tijdelijke huurovereenkomsten zijn slechts in specifieke gevallen wenselijk zoals bij bepaalde doelgroepen/wooncategorieën (zoals studenten en/of studentenwoningen). Stel een verhuurdersvergunning in met als voorwaarde dat de gevraagde huurprijs conform de WWS puntentelling dient te zijn. Implementeer een bestuurlijke boete voor huurprijzen die niet conform de puntentellingen zijn. Maak het mogelijk dat onderhoudsproblemen die buiten het Bouwbesluit vallen ook kunnen worden aangepakt. Beperk de verscheidenheid van het aantal soorten en vormen van huurovereenkomsten om misverstanden tegen te gaan. Ga voor één standaard huurovereenkomst die iedereen dient te gebruiken.

Borg de regelgeving rondom VVE’s zodat voorkomen kan worden dat verhuurders van woningen waar sprake is van een gebrekkige onderhoudssituatie, niet (direct) hun verplichting oppakken. Geef de gemeente een instrument om op te kunnen treden tegen intimidatie, bijvoorbeeld door het op te nemen in de verhuurdersvergunning. Een verhuurdersvergunning kan de scheve machtspositie tussen huurder/verhuurder zeker verbeteren. Ontwikkel een transparant (en verplicht) toewijzingssysteem dat door alle makelaars bij de verhuur van een woning wordt gebruikt, waardoor discriminatie zoveel mogelijk vooraf kan worden voorkomen.

Informatie aan burgers en vastgoedorganisaties -

Definieer goed- en slecht verhuurderschap. Communiceer over zowel goed- als slecht verhuurderschap waardoor duidelijk wordt wat de concrete verschillen zijn. Organiseer een informatiepunten in de vorm van één loket bij elke gemeente waardoor alle informatie voor zowel huurder als verhuurder bij elkaar komt. Zorg voor een landelijke communicatiecampagne. Dit kan door bijvoorbeeld een TV-spot om kwetsbare huurders door te verwijzen naar de juiste informatiebron.

16

5. Bijlage - pilots goed verhuurderschap andere grote steden Ook diverse andere steden hebben een pilot uitgevoerd om de handhaving op de huurmarkt te verbeteren. De gemeenten Groningen, Utrecht, Rotterdam en Amsterdam zijn gelijktijdig met de Haagse pilot gestart in 2019. Daarnaast zijn er een jaar later nog drie extra pilots bijgekomen, namelijk Tilburg, Schiedam en Utrecht. In het kort beschrijven we hieronder de pilots van de grote steden: Pilot goed verhuurderschap Amsterdam: beheerovername en bestuurlijke boete woningwet In de Amsterdamse pilot is de werking van twee, deels nieuwe en weinig toegepaste instrumenten onderzocht: de bestuurlijke boete en beheerovername op grond van de Woningwet6. Daarbij is actief samenwerking gezocht met interne en externe partijen om tot een integrale aanpak te komen. Bestuurlijke boete Woningwet De bestuurlijke boete Woningwet kan bij herhaaldelijke overtreders als aanvullende strafsanctie worden ingezet, bijvoorbeeld bij woningkwaliteit en illegale hotels. Daarvoor moet sprake zijn van recidive binnen twee jaar. Tijdens de pilotperiode is geleerd hoe de bestuurlijke boete op grond van de Woningwet toegepast kan worden. De beleidsregel bestuurlijke boete, sluiting en beheerovername Woningwet is aangepast en werkprocessen zijn uitgewerkt. In de pilotperiode zijn zeven bestuurlijke boetes opgelegd. Dit betreft 27 woningen.

Tegen vier besluiten is inmiddels bezwaar ingediend. Beheerovername Een ingrijpend handhavingsinstrument om tot een wettelijk aanvaardbare situatie te komen is de beheerovername. Bij de beheerovername verplicht de gemeente de eigenaar zijn gebouw in beheer te geven aan de gemeente of een andere beheerder. Hiertoe kan worden overgegaan als sprake is van (herhaaldelijke) overtredingen, zoals slecht onderhoud én sprake is van een bedreiging van de leefbaarheid, gezondheid of veiligheid. Ook kan het beheer worden overgenomen als een pand gesloten is op grond van de Woning-, Opium- of Gemeentewet. Tijdens de pilot zijn verschillende mogelijke casussen bestudeerd. Dit heeft geresulteerd in werkafspraken met verschillende betrokkenen, een plan van aanpak voor beheerovername, een criteria-lijst waar een casus voor beheerovername aan moet voldoen en inzicht in de voornaamste risico’s van beheerovername. Uiteindelijk is één casus geselecteerd op basis van de vastgestelde criteria. Dit heeft er toe geleid dat op woensdag 3 maart 2021 het beheer is overgenomen van een pand in stadsdeel West. Het pand verkeerde al geruime tijd in zeer slechte staat, huurders woonden er onder erbarmelijke omstandigheden. De verhuurder heeft ondanks meerdere dwangsommen en een last onder bestuursdwang niets gedaan om de situatie te verbeteren.

In de pilot is gebleken dat een eerste toepassing van de bestuurlijke boete of beheerovername veel voorbereidingstijd kost. De pilotperiode is daarmee te kort gebleken om jurisprudentie uit te lokken. Inmiddels is wel voldoende kennis opgedaan om in de toekomst sneller over te kunnen gaan tot een bestuurlijke boete of beheerovername op grond van de Woningwet. Om de instrumenten in de praktijk op effectiviteit te kunnen toetsen en jurisprudentie op te bouwen, wordt de inzet op toepassing van de bestuurlijke boete Woningwet en de beheerovername in de komende periode voortgezet. 6

Bron: Raadsinformatiebrief Amsterdam, 16 maart 2021, Gemeentelijke inzet goed verhuurderschap

17

Pilot goed verhuurderschap Rotterdam: aanpak discriminatie De gemeente Rotterdam heeft onderzoek gedaan naar discriminatie bij de verhuur van woningen. Daarnaast wordt onderzocht welke vervolgactiviteiten en instrumenten er zijn om discriminatie tegen te gaan. Het hoofddoel is om discriminatie bij de verhuur van woningen terug te dringen.

Enkele resultaten zijn7: • Makelaars en verhuurders (in de vrije sector) zijn vooral op zoek naar een betrouwbare huurder die de huur op tijd betaalt en de woning in goede staat achterlaat. Bij het afwegen van deze betrouwbaarheid kunnen allerlei factoren een rol spelen: inkomen, indruk van iemand, of de woning passend wordt gevonden, persoonlijke wensen verhuurder, wel/geen klik tussen huurder en verhuurder. Welke kenmerken precies worden meegewogen, hangt af van makelaar en verhuurder. • De naam van een huurder kan een selectiecriterium zijn. De werving en selectie van huurders is daarmee een ondoorzichtig proces. Omdat in dit proces subjectieve oordeelsvorming plaatsvindt, bestaat er een risico op discriminatie. Omdat verhuur binnen de vrije sector ongereguleerd is en de selectiecriteria wisselend en vaag zijn, bestaat dit risico vooral hier. • Weinig makelaars waren bereid mee te werken aan het onderzoek. Daardoor was sprake van een klein respons, maar wel groot genoeg om inzicht te krijgen in het verhuurproces. • Het aanbodmodel voor sociale huurwoningen van woningcorporaties lijkt een goed werkend en transparant systeem. Er is weinig subjectiviteit mogelijk in het verhuurproces. Daardoor is er weinig risico op discriminatie. Het proces van andere verhuurders is divers ingericht en verschilt per verhuurder of makelaar.

• Een krappe huurmarkt betekent dat verhuurders en makelaars de huurders voor het uitkiezen hebben. De kandidaat met het ‘beste’ profiel, maakt de meeste kans op de woning. Dit betekent voornamelijk iemand die kan aantonen dat hij een goed inkomen heeft en een ‘normale’ huurder is. Kandidaten met bepaalde kenmerken kunnen buiten de boot vallen door het bestaan van stereotype beelden over mensen met deze kenmerken, zoals dat zij de huur niet op tijd betalen, criminele activiteiten vanuit de woning ondernemen of een woning uitwonen. • Per stap in het proces van verhuren kan – in meer of mindere mate - sprake zijn van deze subjectieve oordeelsvorming: • Vooral bij kleine verhuurders lijkt er meer risico op discriminatie te zijn. Deze verhuurders hebben vaak maar een of twee woningen voor de verhuur. Zij dragen hierdoor een groter financieel risico wanneer de verhuur een keer ‘fout’ gaat. • Verhuurders met een grote portefeuille kunnen dit risico beter dragen en zoeken voornamelijk continuïteit: huurders die voor een lange periode in de woning wonen. Daarnaast kopen door de lage rentestanden steeds meer mensen een woning in Rotterdam voor de verhuur als investering. Dit verdringt niet alleen starters, maar maakt dus ook het risico op discriminatie groter.

Op basis van de bovenstaande resultaten heeft Rotterdam diverse acties in gang gezet om de kansengelijkheid op de woningmarkt te bevorderen en te borgen, waaronder de verhuurdervergunning, inzet op bewustwording, woontafels over eerlijk toewijzen op de woningmarkt en samenwerking met de brancheorganisaties.

7

Zie woningmarktbeleid.nl pilot goed verhuurderschap gemeente Rotterdam

18

Pilot goed verhuurderschap Utrecht: verbreding aanpak huisjesmelkers De Utrechtse pilot heeft zich gericht op een verbreding van de lokale Utrechtse aanpak van huisjesmelkers. Hierbij worden drie sporen gehanteerd: verbreden van de aanpak naar de regio inclusief het inzetten van een regionaal Huurteam, versterken van de (regionale) informatiepositie en huurdersbescherming. In de pilot is samengewerkt met de gemeenten Stichtse Vecht, Nieuwegein, Zeist en De Bilt. Enkele relevante resultaten8:

• Het delen van informatie tussen regiogemeenten mist een goede juridische grondslag. Hiervoor is extern juridisch advies ingewonnen. Naar aanleiding van dit advies heeft Utrecht de mogelijkheid onderzocht om in regionaal beleid een publiekrechtelijke taak op te nemen voor de handhaving van malafide verhuurders. Waardoor gegevensuitwisseling tussen regiogemeenten mogelijk is geworden. • De bewustwording rondom vastgoedmisbruik is toegenomen. Regiogemeenten zijn nu alerter, het Huurteam is zichtbaarder geworden en bewustwording onder (potentiële) huurders is gegroeid. Malafide vastgoedeigenaren in de regio worden geïdentificeerd, aan de hand van ‘hits’ op financiële indicatoren. • De focus in Utrecht lag verder op het juridisch borgen van de gegevensuitwisseling. • Er is een regionaal Huurteam gestart. Samen met de regiogemeenten is de gezamenlijke opdracht voor dit Huurteam bepaald. • Er is geen toestemming verleend voor het samenstellen en publiceren van een zwarte lijst van malafide verhuurders en pandeigenaren. In plaats daarvan is een lijst van handhavingsbesluiten over vastgoedmisbruik opgeleverd. • Er hebben integrale handhavingsgesprekken plaatsgevonden met diverse disciplines (o.a. de gemeente, Huurteam, politie) om diverse meldingen rondom intimidatie te doorgronden.

• De samenwerking met de regiogemeenten is voorspoedig verlopen: op ambtelijk niveau delen gemeenten de urgentie en aandacht voor dit onderwerp. Het proces omtrent de voorlichtingsactiviteiten is goed verlopen. De acties hebben geleid tot nieuwe voorlichtingsproducten, zoals voorlichtingsfilmpjes en flyers. Daarnaast heeft de beleidsafdeling de informatie over rechten van huurders ook onder de aandacht gebracht bij diverse verhuurders. De Utrechtse regiogemeenten en Utrecht zelf zijn positief over de pilot en willen verder inzet plegen om te voorkomen dat huisjesmelkers hun praktijken regionaal voortzetten en gaan de samenwerking continueren. Bewustwording en kennisuitwisseling helpt de gemeenten met de voorbereiding en het vormgeven van handhavingsacties. Via de periodieke overleggen wordt de regionale samenwerking voortgezet. Daarnaast wordt er gekeken hoe het regionale Huurteam kan worden voortgezet en lopen er diverse communicatie campagnes om huurders te informeren.

Pilot goed verhuurderschap Groningen: vergunningsstelsel Groningen is een echte studentenstad waar de meeste studenten een woonruimte huren van een particuliere verhuurder. De gemeente zag een toename van klachten over ongewenst verhuurgedrag, waarbij het vooral gaat om te hoge huurprijzen in combinatie met intimidatie. Om 8

Woningmarktbeleid, pilot goed verhuurderschap, Utrecht

19

dergelijk ongewenst verhuurdergedrag tegen te gaan is Groningen gaan experimenteren met een vergunningsstelsel onder de APV van Groningen, die per 1 januari 2019 is ingevoerd. In totaal zijn er ruim 5.300 vergunningen voor verhuurders en bemiddelingsbureaus verleend. De pilot goed verhuurderschap is gebruikt om de handhaving bij het vergunningenstelsel passend te maken doormiddel van het inrichten van een handhavingscasus. Hierdoor is de effectiviteit van het stelsel getest. Enkele resultaten uit Groningen9: • Het is moeilijk om de doelgroep die je wilt helpen ook zover te krijgen dat ze actief een melding (blijven) maken van misstanden. Een belangrijke reden is dat er sprake blijft van een zekere afhankelijkheidspositie. • Het lijkt of de invoering van het vergunningstelsel enigszins een preventieve werking heeft gehad, omdat in eerste instantie minder meldingen van ongewenst verhuurgedrag werden gedaan. De cijfers zijn ondertussen weer op het niveau van voor de invoering van het vergunningstelsel. De pilot in Groningen is nog niet afgerond. Dat kan pas zodra er een handhavingszaak is opgepakt en zover bekend is, is dit nog niet gebeurd. Diverse pilots zijn nog niet afgerond en lopen momenteel nog. Tussen de diverse pilotgemeenten en het Rijk vinden er op ambtelijk niveau regelmatig sessies plaats voor de kennisuitwisseling.

9

Woningmarktbeleid, pilot goed verhuurderschap, Groningen

20