RIS311820 Afronding pilot goed verhuurderschap

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10279412 RIS311820 Contactpersoon

V. van Liebergen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

9 maart 2022

wonen@denhaag.nl

Onderwerp

Afronding pilot goed verhuurderschap

Geachte voorzitter, Eind 2020 hebben wij uw raad geïnformeerd over de stand van zaken rondom de Haagse pilot goed verhuurderschap. Inmiddels is deze pilot afgerond en informeren we uw raad via deze brief over de resultaten en onze vervolgaanpak om goed verhuurderschap verder in de stad te bevorderen. Tijdens de Commissie Ruimte van 26 mei 2021 is toegezegd om de resultaten van de pilots goed verhuurderschap van de andere steden ook mee te nemen bij de afronding. De volledige eindrapportage van de Haagse pilot en een beschrijving van de pilots van de andere grote steden is toegevoegd in de bijlage ‘Goed verhuurderschap - eindrapportage’. Pilot goed verhuurderschap Den Haag De Haagse pilot is in de zomer van 2019 gestart en grotendeels bedoeld om beter zicht te krijgen op de particuliere huurmarkt en de (on)mogelijkheden die de gemeente heeft rondom slecht verhuurderschap. De focus lag met name op de wijken met veel particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment maar die vermoedelijk daarboven worden verhuurd en waar kwetsbare huurders wonen die zich doorgaans niet melden bij het gemeentelijke Huurteam. Mede door de pilot is er beter inzicht ontstaan in welk type misstanden zich in Den Haag voordoen, op welke schaal en welke huurders hier slachtoffer van zijn.

Zoals in de vorige brief (RIS307156) ook is toegelicht, is het doel van de pilot om (1) de samenwerking tussen het Huurteam en de Haagse Pandbrigade (HPB) te versterken, (2) de informatiepositie van huurders/verhuurders/gemeente te verstevigen én (3) om de disproportioneel hoge huren te verlagen. Resultaten op hoofdlijnen Met dit onderzoek is zowel kwalitatief als kwantitatief gekeken naar de particuliere woningmarkt. De resultaten zijn gebaseerd op ruim 180 huisbezoeken, vier externe onderzoeken en diverse interne processen. In de bijlage ‘Eindrapportage pilot goed verhuurderschap – Den Haag’ worden de resultaten uitgebreid beschreven. Hieronder worden enkele belangrijke conclusies opgesomd: − De huur is structureel hoger (t.o.v. het woningwaarderingsstelsel) en regelmatig is geconstateerd dat de woningen ver boven de liberalisatiegrens verhuurd zijn terwijl de woningen conform de WWS puntentellingen, een sociale huurprijs hebben.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10279412

−

−

−

−

−

−

− − − − −

− −

− −

We zien, mede door de huidige woningdruk, de goedkope particuliere huursector verdampen. Hier is eerder ook al over gerapporteerd (RIS305820). Tijdelijke huurovereenkomsten worden steeds vaker ingezet, het lijkt daarmee de nieuwe norm geworden. Dit zorgt voor een kwetsbare positie van huurders, vooral als zij naar de Huurcommissie willen stappen. Uit onderzoek naar slecht verhuurderschap geeft 21% (15.000 woningen) van de huurders aan dat het onderhoudsniveau slecht is, 30 % geeft aan dat kapotte zaken niet snel gerepareerd worden en 16% geeft aan dat verhuurders slecht bereikbaar zijn. Huurders zijn veelal kwetsbaar omdat ze de Nederlandse taal niet machtig zijn, een laag inkomen hebben, afhankelijk zijn van de verhuurder, tijdelijk in Nederland zijn, zich niet bewust zijn van hun rechten en plichten, in nood zitten en/of direct een woning nodig hebben. Kwetsbare huurders zijn minder geneigd om bij aspecten van slecht verhuurderschap vervolgacties te ondernemen. Dit ondanks dat ze zich bewust zijn van bepaalde misstanden, vaak omdat ze bang zijn om op straat te belanden. Het huidige instrumentarium voor achterstallig onderhoud, op basis van het bouwbesluit, omvat niet alle onderhoudsaspecten. Zo wordt er slechts een aantal gebreken in meegenomen maar omvat het bijvoorbeeld niet vocht en schimmel en/of kleinere onderhoudsproblemen.

VvE’s zorgen voor een extra dimensie van complexiteit als het gaat om onderhoudsproblemen. In sommige gevallen lijkt het erop dat de verhuurder zich hierachter verschuilt om niet aan de onderhoudsverplichtingen te voldoen. Kwetsbare huurders weten vaak niet wat hun (huur)rechten zijn of bij welke instantie ze moeten zijn om ondersteuning te vragen. 40% van alle huurders mist informatie over wat hun rechten en plichten zijn bij het huren van een woning. 10% van de huurders heeft aangegeven ooit eens te maken gehad met excessen, zoals intimidatie of discriminatie door de verhuurder. Ongeveer 57% van de verhuurmakelaars in Den Haag is bereid om op verzoek van de opdrachtgever te discrimineren op migratieachtergrond of seksuele geaardheid. Woningzoekenden met een niet-westerse naam maken bij de toewijzing van particuliere huurwoningen in Den Haag 18,8% meer kans om negatief benadeeld te worden ten opzichte van woningzoekenden met een Nederlandse naam. Koppels met een homoseksuele geaardheid worden 8.5% nadeliger behandeld bij de toewijzing van particuliere huurwoningen in Den Haag dan heteroseksuele koppels die een woning zoeken. Er is een grote groep welwillende verhuurders die de diverse aspecten van goed verhuurderschap, zoals onderhoud, huurprijzen en een goede relatie met de huurder belangrijk vindt en hier ook naar opereert.

Meerdere verhuurders hebben aangegeven behoefte te hebben aan meer contact met de gemeente over diverse actuele thema’s zoals hoe we goed verhuurderschap in de stad kunnen borgen. De nauwe samenwerking tussen het Huurteam en de Hpb zoals die tijdens deze pilot is georganiseerd, heeft veel opgeleverd, o.a. werd het mogelijk om efficiënter op te treden tegen onderhoudsproblemen.

Het bovenstaande is slechts een fractie van alle waardevolle inzichten die de pilot heeft opgeleverd. Het volledige beeld wordt weergegeven in de bijlage ‘eindrapportage pilot goed verhuurderschap Den Haag’.

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10279412

Vervolg Uit dit brede onderzoek naar de particuliere huurwoningmarkt is naar voren gekomen dat er stelselmatig veranderingen moeten worden doorgevoerd om goed verhuurderschap daadwerkelijk te kunnen borgen in Den Haag. Vooral als het gaat om excessieve huurprijzen, de negatieve gevolgen van tijdelijke contracten en discriminatie op de woningmarkt. Rondom deze thema’s zitten de grootste excessen. Door de huidige krapte op de woningmarkt zitten steeds meer mensen in nood en accepteren ze sneller slecht verhuurderschap. Daarnaast moeten we niet ontkennen dat er gelukkig ook veel goede verhuurders in Den Haag actief zijn, die goed verhuurderschap belangrijk vinden en hiernaar opereren. Met deze verhuurders werken we graag samen. De resultaten laten zien dat een vervolgaanpak gericht op goed verhuurderschap noodzakelijk is en waarbij we vooral meer instrumenten en middelen nodig hebben van het Rijk. Hieronder schetsen we de belangrijkste vervolgacties waar we de komende tijd mee aan de slag gaan. 1.

Wet Goed Verhuurderschap: lokale inzet van de algemene regels en de verhuurdervergunning De resultaten van de Haagse pilot maar ook de pilots in de andere steden zijn o.a. de aanleiding geweest voor het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap 1 van het Rijk. Eerder hebben we onderzocht wat de mogelijkheden zijn om al eerder een lokale verhuurdervergunning in te voeren op basis van de APV, zoals Groningen, Schiedam of Rotterdam dit doen. Uw raad is eerder geïnformeerd (RIS308186) over de juridische belemmeringen en onzekerheden van een dergelijke constructie. We zijn dan ook verheugd dat het Rijk werkt aan een wetsvoorstel Goed Verhuurderschap waarin een verhuurdervergunning is opgenomen waardoor het mogelijk wordt om te kunnen handhaven op zaken als intimidatie, discriminatie en disproportioneel hoge huren bij gereguleerde woningen. Tot op heden hebben we namelijk beperkte mogelijkheden om bestuursrechtelijk op te kunnen treden tegen civiel rechtelijke kwesties. Straks kunnen we bijvoorbeeld bestuursrechtelijk handhaven op gereguleerde huurwoningen die niet conform het woningwaarderingsstelsel worden verhuurd. Het wetsvoorstel, zoals het er nu uitziet, gaat gemeenten de mogelijkheid bieden om algemene regels in te stellen ter bevordering van goed verhuurderschap. Daarnaast krijgen gemeenten de mogelijkheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren.

Het is nog onduidelijk wat de exacte inhoud gaat zijn van de algemene regels maar indien de inhoud van deze regels naar onze mening onvoldoende is voor de lokale problematiek in Den Haag, zijn we voornemens om aanvullend de gebiedsgerichte vergunning in te zetten. Want naast zaken als intimidatie, discriminatie en disproportioneel hoge huren willen we ook andere zaken meenemen zoals, extra onderhoudseisen en het afdwingen van correcte huurcontracten, om zo goed verhuurderschap maximaal te kunnen borgen. Voor dit soort zaken is het noodzakelijk dat er een juridische verankering is en de komende tijd zal het duidelijk worden welke aanvullende eisen we mee kunnen nemen binnen de verhuurdervergunning. Momenteel is er geen (openbaar) inzicht in welke verhuurders malafide en of bonafide zijn en vanwege de excessen die zich voordoen wordt vaak de hele verhuurmarkt als slecht beschouwd. Vaker is de vraag voorbij gekomen of er geen ‘zwarte lijst’ kan worden opgesteld maar helaas blijkt dit niet mogelijk te zijn2. In de Wet Goed Verhuurderschap die momenteel in ontwikkeling is, is opgenomen dat het college kan besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders aan wie een bestuurlijke boete is opgelegd of indien besloten is tot beheerovername.

1

Overheid.nl zie goed verhuurderschap

2

Beantwoording schriftelijke vragen RIS 307484 en zie ook het artikel ‘Fraudehelpdesk mag geen namen van mogelijke fraudeurs

verzamelen’ op nu.nl, 26 oktober 2021

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10279412

Ofwel, ‘naming and shaming’ wordt hierdoor straks mogelijk gemaakt. Dit heeft enerzijds een afschrikwekkende werking. Anderzijds is het ook bedoeld om woningzoekenden en huurders te informeren en ondersteunen; door deze informatie kunnen huurders en verhuurbemiddelaars zich ervan vergewissen of ze met een bepaalde verhuurder een overeenkomst willen aangaan. Voor ons als gemeente leidt dit tot een beter inzicht. De gemeente Den Haag heeft samen met de grote steden gereageerd op het voorstel en enkele verbeterpunten ingebracht3. Het Rijk streeft ernaar om de wet in het begin van 2023 in werking te laten treden. We zijn voornmens om, zodra het kan, gebruik te gaan maken van de algemene regels en mogelijk ook de gebiedsgerichte verhuurdervergunning. Zodra we meer weten over de exacte invulling van de Wet Goed Verhuurderschap en de algemene regels, informeren we uw raad hier nader over. 2. Versterken van de informatiepositie van huurders Veel huurders gaven aan informatie te missen over wat hun rechten en plichten zijn bij het huren van een woning. Ook wisten huurders (en verhuurders) vaak niet waar ze bij de gemeente terecht konden. Het gebrek aan informatie maakt huurders kwetsbaar en dit is ongewenst. Informatie, voorlichting en bewustwording zijn belangrijke acties om goed verhuurderschap te realiseren.

In de zomer van 2021 is de Huurbalie geopend bij de Hou van je Huis locaties. Bij de Huurbalie kunnen huurders en verhuurders terecht met vragen rondom de woonsituatie. Op deze manier willen we de informatiepositie van huurders en verhuurders versterken. De Huurbalie dient als eerste aanspreekpunt om met name particuliere huurders maar ook verhuurders te helpen bij vragen rondom huurprijzen, bemiddelingskosten, onderhoud, verduurzaming e.d. Ook worden (ver)huurders gewezen op gangbare huurcontracten/modelovereenkomsten en goed (ver)huurderschap. De Huurbalie helpt (ver)huurders door het open gesprek aan te gaan, goed te luisteren, mee te denken en samen tot goede oplossingen te komen. In de eerste ‘startfase’ van de Huurbalie is er gefaseerd bekendheid gegeven aan de Huurbalie. In het eerste half jaar zijn er diverse activiteiten ondernomen om bekendheid te geven aan de balie waaronder: − −

−

−

3

Er is een online presentatie gegeven op een evenement georganiseerd door The Hague International Centre voor de doelgroep expats en internationale studenten (oktober 2021). Er is contact met instellingen van het hoger onderwijs in Den Haag gezocht. Zo heeft de Huurbalie deelgenomen aan een studenten ‘festival’ (november 2021) en zijn er flyers gericht op studenten ontwikkeld die nu op de verschillende onderwijsbalies verkrijgbaar zijn. Er is een speciale wijkgerichte actie voor huurders in Transvaal opgezet. In samenwerking met het buurthuis de Mussen en Bario is de Huurbalie wekelijks aanwezig om bezoekers en huurders te informeren en vragen te beantwoorden. Op deze manier willen we dichtbij en toegankelijk aanwezig zijn met de Huurbalie. Dit is een start van de invulling van toezeggingen om gerichte wijkacties te doen voor huurders in met name de kwetsbare wijken (RIS308413 en RIS309302). De actie is in november 2021 gestart en loopt door tot eind januari 2022. Vanwege de aangescherpte coronamaatregelen moesten de buurthuizen sluiten en zal de actie Transvaal verlengd worden. Circa 4.000 huurders uit Transvaal hebben een brief ontvangen met informatie over de Huurbalie.

Overheid.nl consultatie, reacties, G4+ 10 september 2021

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10279412

−

Er is een eerste samenwerking opgezet met de Servicepunten in de stad om zo verder huurders in Den Haag te bereiken. De plannen hiervoor worden momenteel uitgewerkt.

In 2022 wordt er ingezet op: − Een stadsbrede campagne zodat de Huurbalie meer naamsbekendheid krijgt en meer huurders hierdoor de weg weten te vinden naar de Huurbalie. − De webpagina van de Huurbalie op denhaag.nl wordt verder uitgebreid met onder andere voorbeeldbrieven en een checklist. − Voor verhuurders komt er een handig overzicht met subsidiemogelijkheden om de woningen te verduurzamen. − We gaan verder met gerichte acties in met name wijken waar kwetsbare huurders wonen. − In september volgen er gerichte acties voor studenten in Den Haag. − We versterken de samenwerking met de Servicepunten met concrete producten en acties. 3. Aanpak discriminatie Discriminatie is niet toegestaan en mag niet worden getolereerd. Helaas toont het onderzoek naar discriminatie op de Haagse woningmarkt aan dat discriminatie ook in Den Haag veel voorkomt. In een eerdere brief (RIS307725) hebben wij u nader geïnformeerd over de acties die wij ondernemen om discriminatie aan te pakken. Het gaat om: −

−

−

−

−

Inzet van de algemene regels en een gebiedsgerichte verhuurdervergunning op basis van de Wet Goed Verhuurderschap, die momenteel wordt ontwikkeld door het Rijk. Deze Wet Goed Verhuurderschap met bijbehorende instrumenten moeten gaan bijdragen aan enerzijds het voorkomen van discriminatie én anderzijds wordt het straks mogelijk om als gemeente te handhaven bij aangetoonde discriminatie. We werken samen met de sector om discriminatie aan te pakken. De resultaten van het uitgevoerde discriminatieonderzoek zijn besproken met de koepelorganisaties van de particuliere verhuurders en makelaars, zoals NVM, VBO, Vastgoed belang en IVBN. We zijn met hen het gesprek aangegaan over hoe we met elkaar kunnen samenwerken om discriminatie tegen te gaan. In 2022 starten we met een gezamenlijke communicatiecampagne voor huurders, verhuurders en bemiddelaars. Ook zijn we voornemens om aan te sluiten bij (leden)bijeenkomsten om het te hebben over discriminatie op de woningmarkt. Daarnaast onderzoeken we ook de mogelijkheden of we kunnen inzetten op een objectief verhuursysteem. Een soortgelijk onderzoek met praktijktesten gaan we systematisch herhalen op jaarbasis, vanwege de preventieve werking die daar van uitgaat. Na de zomer 2022 starten we met het ‘mystery guest’-onderzoek.

Naast de preventieve werking die daarvan uitgaat, gebruiken we de resultaten om het gesprek aan te gaan met verhuurders en makelaars en gedragsverandering in gang te zetten. We streven ernaar om voor de zomer van 2022 te starten met een communicatiecampagne gericht op discriminatie op de woningmarkt, waarin we samen optrekken met marktpartijen, Den Haag Meldt en de Huurbalie. Inzet op informatie en voorlichting is noodzakelijk om discriminatie te bestrijden. Hagenaars die discriminatie ervaren, raden wij aan om hier melding van te maken en/of aangifte te doen. Melden kan zowel bij Den Haag Meldt als bij de politie, aangifte doen kan alleen bij de politie.

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10279412

4. Voortzetten samenwerking HPB/Huurteam De intensieve samenwerking tussen de HPB en het Huurteam heeft veel opgeleverd als het gaat om het beschermen van kwetsbare huurders en het beter kunnen handhaven op slecht verhuurderschap, maar is voor de lange termijn onwerkbaar in verband met de benodigde middelen. We zijn voornemens om de samenwerking voort te gaan zetten waarbij er gekeken wordt hoe dit op een efficiëntere manier mogelijk is. Uitgangspunt hierbij is om het Huurteam en de HPB zoveel mogelijk samen te laten smelten zodat meer kwetsbare huishoudens kunnen worden geholpen en alle aspecten van goed verhuurderschap aangepakt kunnen worden. Deze aangepaste werkwijze gaan we toepassen bij de aanpak van het prioritaire gebied Weimarstraat/Beeklaan en Zevensprong (RIS308772). Over de voortgang van deze aangepaste werkwijze binnen het prioritaire gebied wordt u separaat geïnformeerd, namelijk via een rapportage van het Programma-actieplan Weimarstraat/Beeklaan en Zevensprong. 5. Samenwerking met particuliere verhuurders en branches In het afgelopen jaar is er gewerkt aan het verbeteren van de samenwerking tussen de gemeente, particuliere verhuurders en diverse brancheorganisaties van particuliere verhuurders.

Concreet doen we dit aan de hand van diverse periodieke overleggen met de brancheorganisaties zoals Vastgoedbelang en IVBN, waar diverse relevante en urgente thema’s worden besproken. Daarnaast organiseren we jaarlijks ook een aantal grotere ronde tafel sessies voor diverse spelers in de markt. Afhankelijk van het thema van de ronde tafel sessies worden steeds passende partijen uitgenodigd. De tafel denkt hierbij mee over diverse onderwerpen, geeft gevraagd/ongevraagd advies, denkt ‘out of the box’ en inspireert onder andere. Het doel van deze overleggen is om de samenwerking met de particuliere huursector te versterken om zo gezamenlijk relevante opgaven (zoals goed verhuurderschap en verduurzaming) op te pakken. In 2021 hebben er in totaal drie ronde tafel sessies plaatsgevonden met een grote groep marktpartijen, waarbij er een tafel is gegaan over goed verhuurderschap. Dit jaar zetten we verder in op het versterken van de samenwerking met de particuliere verhuurmarkt middels de structuur van periodieke overleggen en ronde tafel sessies. Onderwerpen die we dit jaar met de particuliere huurmarkt willen oppakken in het kader van goed verhuurderschap zijn: discriminatie op de woningmarkt (o.a. communicatiecampagne), een objectief en transparant aanbodmodel, de verhuurdervergunning en/of eventueel een keurmerk voor goed verhuurderschap. 6.

Overig Opkoopbescherming: per 1 maart treedt de opkoopbescherming in heel Den Haag in werking. Hierdoor wordt het onmogelijk gemaakt om bestaande koopwoningen (met een WOZ waarde tot en met de NHG grens) op te kopen en die vervolgens te verhuren. Het instrument van de opkoopbescherming wordt ingezet om schaarste betaalbare koopwoningen te beschermen. Helaas zien we ook dat in het verleden deze betaalbare koopwoningen zijn opgekocht om vervolgens duur te verhuren en dit draagt niet bij aan de betaalbaarheid van woningen. Door de opkoopbescherming wordt dit onmogelijk gemaakt. Lobby: Zoals bij punt 1 is aangegeven, is het hard nodig dat de wet goed verhuurderschap in werking gaat treden zodat we goed verhuurderschap kunnen afdwingen. We hopen dat de wet spoedig van kracht gaat, want dit is hard nodig. Ondanks dat we straks met de inzet van de verhuurdervergunning sneller kunnen handhaven, zijn er nog steeds prangende zaken die geregeld moeten worden door het Rijk om goed verhuurderschap daadwerkelijk goed te kunnen waarborgen.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10279412

We lobbyen voor de volgende zaken: − het reguleren van aanvangshuren zodat er geen disproportioneel hoge huren meer gevraagd kunnen worden; − het aan banden leggen van de mogelijkheden van tijdelijke huurovereenkomsten; − aanpassen van het BRP zodat arbeidsmigranten zich vanaf dag een in Nederland moeten inschrijven; − het afschaffen van de zes maanden termijn voor bezwaar tegen te hoge huren bij de Huurcommissie zodat het altijd mogelijk is voor huurders om hun recht te halen. Bovenstaande aanpassingen en maatregelen op Rijksniveau achten wij noodzakelijk om goed verhuurderschap in brede zin te kunnen bevorderen in de stad. De Haagse pilot en ook de pilots van de anderen steden hebben waardevolle inzichten opgeleverd die aan de basis hebben gelegen voor het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap van het Rijk. Daarnaast hebben de inzichten er ook voor gezorgd dat er op gemeentelijk niveau diverse acties in gang zijn gezet, zoals de samenwerking met de particuliere verhuurders én ook de interne samenwerking tussen de Haagse pandbrigade met het Huurteam. De pilot goed verhuurderschap sluiten we hiermee af maar dit betreft niet het einde van de aanpak goed verhuurderschap, hier bouwen we op verder.

We gaan aan de slag met de hierboven geschreven acties om goed verhuurderschap daadwerkelijk goed te kunnen borgen in de stad, waarbij het invoeren van de algemene regels in combinatie met de verhuurdervergunning (o.b.v. het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap) een essentieel instrument gaat worden. We blijven u informeren over de ontwikkelingen rondom goed verhuurderschap. Met vriendelijke groet, Martijn Balster wethouder Wonen, Wijken en Welzijn

7/7