RIS311729 Tweede halfjaarlijkse voortgangsrapportage woningbouwprogrammering betaalbare woningbouw

+ Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10269545 RIS311729 Contactpersoon

Aanjaagteam betaalbare woningbouw Dienst

DSO Afdeling Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

22 februari 2022

gertjan.giele@denhaag.nl Bijlage

1

Onderwerp

Tweede halfjaarlijkse voortgangsrapportage woningbouwprogrammering betaalbare woningbouw

Geachte voorzitter, Op 7 juli 2020 stuurde het college u de Programmabrief betaalbare woningbouw, ‘Haags samen wonen’ (RIS305713). In de programmabrief gaven wij een toelichting op de aangescherpte woningbouwambities (aantallen en programmering) en de wijze waarop het college deze ambities wil realiseren. Op 23 april 2021 stuurden wij u de brief ‘Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten (RIS308642)’. Wij hebben toegezegd u halfjaarlijks te informeren over de kwantitatieve en kwalitatieve voortgang van het woningbouwprogramma. Op 13 juli 2021 stuurden wij u de eerste voortgangsrapportage woningbouwprogrammering betaalbare woningbouw (RIS309554). In deze brief verstrekken wij u de tweede voortgangsrapportage. Deze tweede voortgangsrapportage kijkt terug op de resultaten van 2021 en kijkt vooruit op de komende jaren. In de brief gaan wij op hoofdlijnen in op de ontwikkelingen en gerealiseerde voortgang. De gedetailleerde (cijfermatige)monitor treft u aan in de bijlage bij deze voortgangsrapportage

Bouwproductie laat stijgende lijn zien Na enkele jaren van historisch hoge productcijfers en daarna weer een terugval in de jaren 2019 en 2020, zien we nu dat het aantal in aanbouw genomen woningen weer is gestegen. In 2021 werden in totaal 2.315 woningen in aanbouw genomen. De doelstelling is om jaarlijks 4.000 nieuwe woningen in aanbouw te nemen. Deze ambitie uit de Woonagenda is nog niet gehaald. Deze doelstelling is ambitieus en is niet van de ene op de andere dag te realiseren. Een aantal van 4.000 woningen is in de afgelopen 10 jaar slechts twee keer gehaald. Het gemiddelde aantal was de afgelopen 10 jaar circa 2.200 woningen per jaar. We zien dat de inzet op de realisatie van meer sociale woningen zijn vruchten afwerpt. In 2021 zijn 757 sociale corporatiewoningen door een toegelaten instelling in aanbouw genomen. Dit is 33% van het aantal in aanbouw genomen woningen in 2021.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

dienst: afdeling-telefoon dienst: afdeling-website

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10269545

De jaren 2011, 2012 en 2017 laten ook een hoge bouwproductie in het sociale segment zien. Deze hoge aantallen worden verklaard door een groot aantal studentenwoningen, resp. in 2011 (382), 2012 (395) en 2017 (481). Wanneer we de studentenwoningen buiten beschouwing laten, is 2021 het hoogste aantal in aanbouw genomen sociale corporatiewoningen in de afgelopen 10 jaar. Naast de productie van sociale corporatiewoningen zijn 62 sociale marktwoningen gestart. Het aandeel in aanbouw genomen sociale woningen komt hiermee op 35%. Verder zijn 302 goedkope en middeldure huurwoningen en 217 goedkope en middeldure koopwoningen in aanbouw genomen. Samen met de sociale woningen komt het totaal aandeel betaalbare woningen hiermee dus uit op 58%.

Figuur 1 Aantal in aanbouw genomen woningen per jaar in de periode 2011 t/m 2021*, bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw, * 2021 voorlopig cijfer

Als het project Zichtenburglaan geen vertraging had opgelopen, was het aantal in aanbouw genomen sociale woningen nog iets hoger geweest (136 woningen). Als gevolg van de vertraagde realisatie moest de sloop en start bouw van de Wenkenbachstraat worden uitgesteld naar 2022. Bovenop het aantal sociale woningen is er in 2021 gestart met de ontwikkeling en realisatie van 70 tijdelijke woningen op de locatie Henri Faasdreef. Het betreft de meerjarige inzet van verplaatsbare woonunits door aanschaf van de gemeente zelf. U bent hierover geïnformeerd met het voorstel van het college inzake Realisatie verplaatsbare woon-units Henri Faasdreef - Oude Middenweg (RIS308710). Eind 2021 is gestart met de assemblage van de wooneenheden. De voorbereidende bouwrijpmaakwerkzaamheden op de locatie Henri Faasdreef zijn nog in 2021 gestart. De eerste woningen zullen in het 2e kwartaal van 2022 in gebruik worden genomen.

Programmering steeds meer in lijn met de Woonagenda De planvoorraad in aanbouw te nemen woningen voor de periode 2021 t/m 2026 kent een omvang van circa 25.800 woningen. Bij circa 19.000 woningen is de programmering op dit moment bekend. Van deze geprogrammeerde woningen is 29% een sociale woning (= 26% sociaal corporatie en 3% sociaal markt). Bijna 66% van de geprogrammeerde woningen is een woning in het betaalbare segment. Hoewel er per segment nog verschillen zijn, constateren we dat de programmering over het geheel gezien steeds meer in lijn komt met de betaalbaarheidsambities van de Woonagenda (30% sociaal, 20% middeldure huur en streven naar 20% betaalbare koop) .

5/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10269545

Bij circa 6.830 woningen moet de programmering naar prijssegment zich de komende tijd nog uitkristalliseren. De programmering van dit deel van de planvoorraad wordt stap voor stap duidelijker en zekerder naarmate projecten verder worden uitgewerkt. De opgave is om deze nog niet geprogrammeerde planvoorraad te programmeren met de kaders, die de Woonagenda geeft. Bij de geprogrammeerde planvoorraad ligt het accent voor start bouw in de jaren 2022 en 2023 (bijna 15.000 woningen). De ervaring leert echter dat de programmering afvlakt. De uitvoering is immers ook afhankelijk van draagvlak, vergunningverlening en de definitieve investeringsbeslissing. Omdat de programmering voor een belangrijk deel uit omvangrijke projecten bestaat, is de resultaatszekerheid van de programmering beperkt. Het is daarom te verwachten dat de werkelijk productie lager zal zijn dan de programmering nu laat zien. Daarbij past nog een kanttekening. De planvoorraad geeft een beeld van de woningbouwprogrammering voor de komende jaren. Het is een momentopname van zowel de gemeentelijke- als de particuliere plannen, zoals bekend bij de gemeente. De projecten in de planvoorraad verkeren in verschillende stadia: van concreet en bijna uitvoeringsgereed tot verkenningen. De omvang van de planvoorraad kan door verschillende factoren beïnvloed worden.

Hierbij kan onder andere gedacht worden aan marktinvloeden, draagvlak, prijsontwikkelingen. In de tweede helft van 2021 heeft over enkele grote projecten een intensief debat plaatsgevonden in de gemeenteraad. Mogelijk dat dit leidt tot heroverweging en mogelijk zelfs annuleren van plannen. Deze heroverweging kan zowel gemeentelijk, maar ook door de initiatiefnemers plaatsvinden. Omdat het plannen betreft in hoogstedelijke gebiedsontwikkelingen met grootschalige projecten, zullen de eventuele effecten kwantitatief aanzienlijk kunnen uitpakken. De effecten van een eventuele heroverweging op de programmering zijn nog niet (geheel) uitgekristalliseerd en derhalve nog niet verwerkt in de planvoorraad. Naast deze mogelijke heroverwegingen zien wij ook kansen die kunnen bijdragen aan een vergroting van de planvoorraad en een versnelling van in uitvoering te nemen projecten. Zo heeft het ministerie van BZK in het nieuwe regeerakkoord middelen beschikbaar gesteld om (binnenstedelijke) woningbouw en daarmee samenhangende infrastructurele ingrepen te stimuleren. Dit geeft kansen en mogelijkheden om binnen Den Haag nieuwe locaties tot ontwikkeling te brengen. Ook merken we dat de corporaties die in Den Haag de sociale woningbouw kunnen realiseren, na een periode van achterblijvende investeringsmogelijkheden, inmiddels meer financiële mogelijkheden krijgen om te investeren.

De verwachting is dat, mede door het nieuwe regeringsbeleid, waardoor de verhuurdersheffing zal worden afgeschaft, de corporaties weer meer projecten in ontwikkeling kunnen nemen. Daarmee zullen de corporaties in staat zijn verder invulling te geven aan de nieuwbouwambities van ons college.

Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw In 2021 zijn verschillende locaties uit het Urgentieprogramma verkend. Daarbij is specifiek de haalbaarheid van een ontwikkeling voor sociale- en betaalbare woningbouw onderzocht. Tevens zijn ‘vastzittende’ projecten in beeld gebracht waar kansen worden gezien om deze vlot te trekken. In 2021 zijn voor de verschillende projecten verkenningen/haalbaarheidsstudies uitgevoerd. Ook zijn (verkennende) gesprekken gevoerd met corporaties om de woningen te ontwikkelen dan wel af te nemen. De besluitvorming staat voor de meeste projecten gepland in 2022. Met de start en doorstart van projecten in het kader van de eerste tranche van het urgentieprogramma is er een perspectief ontstaan, dat op basis van de huidige inzichten ongeveer 550 sociale woningen extra aan de lopende planvoorraad kunnen worden toegevoegd.

5/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10269545

Voor de verdere uitbreiding van de planvoorraad sociale en betaalbare woningbouw wordt vanaf Q12022 een tweede tranche voor het urgentieprogramma verkend voor de periode na 2024. We zien goede kansen voor de tweede tranche van het urgentieprogramma bij de volgende locaties: Sammersweg (i.s.m. gemeente Rijswijk), Station Mariahoeve, zijde Voorburg (i.s.m. gemeente Leidschendam-Voorburg), en de Henri Faasdreef (parkeerterrein) in combinatie met de Oude Middenweg (na het project met tijdelijke woningen voor zorgdoelgroepen). Verder zijn er nog ontwikkelings- en intensiveringskansen bij herstructureringsprojecten van de verschillende corporaties, o.a. de Denekampstraat, de Melis Stokelaan/Coevordenstraat en de Schaapherderstraat. Tevens verwachten wij nog enkele nieuwe mogelijkheden voor woningbouwontwikkeling als gevolg van de heroriëntatie die de gemeente intern uitvoert op haar eigen vastgoedportefeuille. We gaan deze locaties verder verkennen op de ontwikkelingsmogelijkheden.

Compensatie sociale woningbouw In de afgelopen periode is voor een aantal woningbouwprojecten de doelstelling voor wat betreft de programmering van sociale woningen niet (volledig) gerealiseerd. Zoals toegelicht in de brief ‘Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten (RIS 308642)’ valt het voor (toekomstige) ontwikkelingen niet geheel uit te sluiten dat op enig moment blijkt dat de ambitie om de sociale woningbouw te (laten) realiseren ten behoeve van een woningcorporatie niet lukt. Wij hebben aangegeven de ruimteclaims die samenhangen met compensatie inzichtelijk te maken. Op dit moment is voor de volgende projecten sprake van een compensatie-opgave: ▪ Sonate (88 woningen): voor de compensatie Sonate wordt naar compensatie gezocht in het gebied tussen het treinspoor en het Rijswijkseplein, namelijk aan de Van Maanenkade (tussen het spoor en het gebouw De Struijck) en de locatie Zwetstraat/ Scheepmakers-straat. ▪ The Grace (250 woningen): voor The Grace zien wij mogelijkheden tot compensatie binnen de grootschalige gebiedsontwikkeling die nu voor het Laakhavens gebied wordt voorbereid. Verder zijn er in het centrum van de stad ook nog twee nog niet ingevulde locaties in bezit van corporatie Staedion waar de bestemming Wonen van kracht is.

▪ KJ-Plein (51 woningen): Omdat Arcade en OCKJ in 2019 niet tot overeenstemming zijn gekomen, heeft OCKJ de verkoop van de sociale woningen anders ingevuld. Door OCKJ is er uiteindelijk voor gekozen om de woningen onder te brengen bij de belegger van het hele project, onder de voorwaarden dat de woningen ten gunste komen aan dezelfde doelgroepen voor een periode van 20 jaar. OCKJ draagt een extra bijdrage af aan de gemeente ten behoeve van de te vormen reserve ‘Extra impuls betaalbare woningbouw’. Daarnaast rust er vanuit de partners van de OCKJ een inspanningsverplichting om in het eerstvolgende passende project de sociale huur aan een corporatie te verkopen (zie ook RIS306643). ▪ Staal (circa 18): In het vastgestelde PlanUitwerkingsKader Staal Lange Houtstraat (RIS310854) is nog het volgende afgesproken: “Op basis van de Woonagenda is dit plan vrijgesteld van de opgave om op deze locatie voor de omvang van de geplande (55-57) woningen minimaal 30% sociale huur te realiseren (< 80 woningen). Conform eerdere afspraken zal Syntrus Achmea elders in de stad de 30% (18,4) sociale huurwoningen toevoegen”.

Extra inzet huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders Het college constateert dat er een groot tekort is aan woningen voor bijzondere doelgroepen, met name zorgdoelgroepen en statushouders. U bent op 28 april geïnformeerd (RIS308570) over de extra inzet die het college pleegt op het huisvesten van bovengenoemde groepen. In oktober is het doorbraakplan vastgesteld (RIS310114) waarmee uitgangspunten zijn vastgesteld en 14 concrete locaties zijn aangewezen. Er waren 1.300 in 2021 woonplekken buiten de corporatievoorraad nodig. In 2022 is de grootte van de opgave ongeveer gelijk. Inmiddels zijn er verschillende projecten gestart waaronder de inzet van het Willem Dreeshuis (RIS310114) en de Henri Faasdreef (RIS308710).

5/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10269545

Hiermee zijn we er nog niet, het college zoekt in de hele stad naar mogelijkheden voor de huisvesting van zorgdoelgroepen en statushouders. Wij gaan uit van kleinschalige locaties met een spreiding over de stad. We sluiten niet uit dat er, om de achterstand in te halen, een of meerdere grotere locaties (waarbij er altijd een mix aan doelgroepen gehuisvest wordt) nodig is.

Versnellingskansen Binnen afzienbare tijd zal de nieuwe Omgevingswet zijn ingevoerd. De Omgevingswet bundelt, moderniseert en vereenvoudigt de regels voor ruimtelijke projecten. De verwachting luidt dat hier mogelijkheden liggen voor efficiëntere planprocessen en dus ook versnellingskansen. Met de leden van de Haagse Tafel Wonen zijn voorstellen ontwikkeld om het planproces “aan de voorkant” beter te structureren en efficiënter te organiseren. Marktpartijen kunnen hier een bijdrage aan leveren door kwalitatief goede plannen. De gemeente kan hieraan bijdragen door het organiseren langs integraal verantwoordelijke gebiedsaccounts, duidelijke kaderstelling aan het begin van een project. Hierdoor kunnen termijnen zoals opgenomen in de Omgevingswet worden gerealiseerd.

Resumerend Dit is de tweede voortgangsrapportage over het woningbouwprogramma ‘Haags samen wonen’. Wij hebben u uitgebreid inzicht gegeven in de voortgang van de bouwproductie en de ontwikkelingen in de planvoorraad. Met de inzet van een aangescherpt beleidsinstrumentarium, meer focus op de bouw van sociale huurwoningen, de ontwikkeling van het urgentieprogramma en een extra inzet van de in Den Haag werkzame corporaties en marktpartijen is ingezet en inmiddels resultaat geboekt bij de bouw en programmering van sociale en betaalbare woningen. Door deze nieuwe koers zijn we in staat gebleken om de programmering en realisatie van sociale huurwoningen om te buigen. In 2021 is het aandeel sociale corporatiewoningen gegroeid naar 33%. Ook zien we dat het steeds beter lukt om de programmering voor de komende jaren r in lijn te krijgen met de ambities uit de Woonagenda. We zijn in staat geweest om het tij te keren en vanuit de gemeente meer de regie te pakken en bij te sturen. Echter de woningnood en de woningbouwopgave blijft onverminderd groot. De noodzakelijke beleidsmatige kaderstelling, de randvoorwaarden en financiële middelen zijn in lijn gebracht met de aangescherpte ambities. Nu ligt er de opgave om de ingezette koers langjarig vol te houden. Het afgelopen jaar laat zien dat wij met vereende kracht onze ambities kunnen realiseren.

Met vriendelijke groet, Wethouder Wonen, Wijken en Welzijn Martijn Balster

5/5