RIS311728 Evaluatie beleid bouwkundig splitsen

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10263745 RIS311728 Contactpersoon

E. van den Berg Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

22 februari 2002

etienne.vandenberg@denhaag.nl

Onderwerp

Evaluatie beleid bouwkundig splitsen

Geachte voorzitter, Sinds 1 juli 2019 is het huidige beleid ten aanzien van bouwkundig splitsen van kracht in Den Haag. Bouwkundig splitsen betreft het verbouwen van één zelfstandige woning naar twee of meer zelfstandige woningen. Een woning is zelfstandig als de woning bereikbaar is via een eigen toegang en een eigen huisnummer heeft. Daarnaast dienen in de woning voorzieningen zoals badkamer, keuken en toilet aanwezig te zijn. In zowel het coalitieakkoord 2019-2022 ‘Samen voor de stad’ (RIS304121) als de Woonagenda 2020-2023 (RIS305711) is vastgelegd dat het huidige bouwkundige splitsingsbeleid geëvalueerd wordt. De evaluatie is inmiddels afgerond en treft u aan in de bijlage bij deze brief. In deze brief wordt uw commissie geïnformeerd over de belangrijkste conclusies uit de evaluatie en wordt aan de hand daarvan een doorkijk gegeven naar de toekomst van bouwkundig splitsen in Den Haag. Belangrijkste conclusies evaluatie bouwkundig splitsingsbeleid In de evaluatie is onderzocht wat de effecten zijn geweest van het huidige, strenge bouwkundig splitsingsbeleid dat per 1 juli 2019 van kracht is geworden. Ook wordt daarbij een vergelijking gemaakt met de periode vóór 1 juli 2019 toen er meer ruimte was voor het splitsen van woningen.

De belangrijkste conclusies uit de evaluatie naar bouwkundig splitsen zijn: • Het strengere beleid voor bouwkundig splitsen per 1 juli 2019 heeft geleid tot het vrijwel stilvallen van het aantal verleende vergunningen. Zo zijn er in 2020 nog slechts drie vergunningen verleend. Dit lijkt vooral veroorzaakt doordat in de wijken waar bouwkundig splitsen nog wel is toegestaan, er vrijwel geen woningtypen aanwezig zijn die zich het beste lenen voor splitsing. • Vóór de inwerkingtreding van het huidige beleid werden tussen 2015 en juli 2019 gemiddeld zo’n 140 splitsingsvergunningen per jaar verleend. Splitsen heeft daarmee in het verleden een bijdrage geleverd aan de verruiming van de bestaande woningvoorraad door binnenstedelijke verdichting. • De uit woningsplitsing ontstane woningen worden voor 82 procent particulier verhuurd. • Woningen die tussen 2016-2020 werden gesplitst betroffen voornamelijk appartementen op een verdieping. • Uit bouwkundig woningsplitsing ontstane woningen in de periode 2016-2020 zijn kleiner dan de gemiddelde Haagse woning en zijn overwegend woningen met een lage WOZ-waarde. Qua huurprijsniveau zouden ze volgens het woningwaarderingsstelsel voor driekwart onder de liberalisatiegrens moeten zitten.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10263745

•

• • • • •

In 25 van de 44 wijken kwam in het verleden bouwkundig splitsen voor. Het concentreerde zich in vooroorlogse wijken en Scheveningen. In de Haagse Vinex wijken en in Loosduinen werden respectievelijk geen of nauwelijks woningen gesplitst. Uit splitsing ontstane woningen dragen bij aan groei van het aantal auto’s in de wijk. Er is geen eenduidige ruimtelijke relatie met parkeerdruk te leggen. Verkenning naar de relatie van bouwkundig splitsen met leefbaarheid wijst niet op een eenduidige ruimtelijke samenhang met leefbaarheid. Meldingen van woonoverlast komen relatief wat vaker voor op adressen van uit splitsing ontstane woningen. In absolute zin gaat het echter om een beperkte hoeveelheid meldingen en adressen. De constateringen voor de relatie tussen woningsplitsing en leefbaarheid sluiten specifieke knelpunten in leefbaarheid op buurt-, blok of individueel adresniveau beslist niet uit. Bijna vijfduizend meldingen in vier jaar geven aan dat woonoverlast in Den Haag een reëel probleem vormt. De meldingen gerelateerd aan op legale, door middel van een vergunning gesplitste woningen maken daarvan maar een zeer beperkt deel uit. Verondersteld kan worden dat overlast vaker voorkomt rondom woningen waar vormen van (de facto) illegale woningsplitsing of andersoortige, intensieve bewoning spelen (kamerbewoning).

Bouwkundig splitsen in Den Haag in de toekomst In Den Haag is er sprake van een grote woningbehoefte. Dat bouwkundig splitsen kan bijdragen aan extra woningtoevoegingen in de bestaande woningvoorraad is evident. Ook in het rapport ‘Beter benutten bestaande woningbouw’ van Platform 311 wordt het splitsen van woningen als een middel gezien om het aantal woningen uit te breiden. De voorliggende evaluatie over de periode 2016-2020 toont aan dat als gevolg van het huidige beleid in Den Haag per 1 juli 2019 het aantal toevoegingen vrijwel tot stil stand is gekomen. Ook in 2021 is dat patroon terug te zien met slechts vier verleende vergunningen voor woningvorming (splitsen). In de praktijk zijn diverse voorbeelden bekend van grotere woningen of wooncomplexen, waar het als gevolg van het huidige splitsingsbeleid niet is toegestaan om nieuwe woningen te vormen. Uw raad heeft dat bijvoorbeeld ook geconstateerd in de moties ‘Terug naar de oorsprong’ (RIS308843) en 'In het verleden samengevoegde woningen blijven splitsbaar’ (RIS308834). Ook leidt het huidige splitsingsbeleid ertoe dat huisvesting in het kader van het Doorbraakplan (RIS310115) in de bestaande woningvoorraad wordt bemoeilijkt. Tegelijkertijd leidt het splitsen ook tot het intensiever bewonen van een bestaande kavel of woning. Ook kan het splitsen van woningen ertoe leiden dat grotere woningen schaarser worden.

Dit sluit echter wel aan op de demografische ontwikkelingen, gemiddeld genomen worden huishoudens steeds kleiner. Gelet op de grote woningbehoefte in de stad, geeft de evaluatie aanleiding om nader te verkennen hoe bouwkundig splitsen kan bijdragen aan het zo efficiënt mogelijk benutten van de bestaande woningvoorraad, zonder dat dat ten koste gaat van woonkwaliteit of de leefbaarheid. Scenario’s die daarbij verkend kunnen worden om meer woningtoevoegingen mogelijk te maken zijn: • Het toestaan van het splitsen van grotere woningen (bijvoorbeeld vanaf 150 m2 of 175 m2). • Het toestaan van splitsen van in het verleden samengevoegde woningen. Deze categorie wordt waarschijnlijk deels ondervangen bij het bovenstaande scenario, aangezien samengevoegde woningen tegelijkertijd vaak ook grotere woningen betreffen. Zoals in de afdoening van de moties ‘Terug naar de Oorsprong’(RIS308843) en 'In het verleden samengevoegde woningen

1 1

https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rapporten/2021/06/30/beter-benutten-bestaande-woningbouw/bijlage-

beter-benutten-bestaande-woningbouw.pdf

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10263745

• • • •

blijven splitsbaar (RIS308834) werd aangeven biedt het huidige beleidskader daarvoor op dit moment weinig ruimte. Een verkenning naar een nieuw beleidskader is daarvoor nodig. Het toestaan van splitsen van woningen boven winkels in het centrum. Het splitsen van woningen ten behoeve van huisvesting van doelgroepen uit het Doorbraakplan. Het toestaan van splitsen van woningen ten behoeve van groepswonen voor ouderen. Het toestaan van splitsen van woningen in wijken met een goede leefbaarheid en schaarste aan betaalbare en / of kleinere woningen.

Het stellen van voorwaarden aan gesplitste woningen is noodzakelijk om de kwaliteit en leefbaarheid van de woning zelf en de nabij gelegen woningen te waarborgen. Momenteel zijn er al verschillende eisen bij het splitsen van woningen. In een verkenning kan nader naar deze eisen gekeken worden: • een minimum woonoppervlak van een gesplitste woning. In het huidige beleid is dat vastgesteld op minimaal 40 m2. • Een woning heeft minimaal 1 volledige bouwlaag of meerdere volledige bouwlagen. • De parkeerdruk is lager dan 90% of het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Het is aan een nieuwe coalitie om deze nadere verkenning van scenario’s voor nieuw bouwkundig splitsingsbeleid uit te voeren. Indien deze verkenning daarvoor aanleiding geeft, kan nieuw splitsingsbeleid op een later moment nader uitgewerkt worden in een nieuw beleidsvoorstel in de Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 en de Huisvestingsverordening Den Haag 2019. Ik vertrouw erop u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Met vriendelijke groet, Martijn Balster wethouder Wonen, Wijken en Welzijn

3/3