Document · PDF

RIS311728 Bijlage Eindrapportage Onderzoek Bouwkundig Woningsplitsen 2016-2020

Algemene Raadscommissie 14 april 2022, gemeente Den HaagBij agendapunt: Ingekomen bestuurlijke stukken9.249 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Onderzoeksrapport DSO/Strategie, Externe betrekkingen, Portfoliomanagement en Onderzoek

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Onderzoeksrapport t.b.v. beleidsevaluatie

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

COLOFON Uitgave Gemeente Den Haag DSO / Strategie, Externe betrekkingen, Portfoliomanagement en Onderzoek Februari 2022 Inlichtingen DSO / Strategie, Externe betrekkingen, Portfoliomanagement en Onderzoek Pieter Evenhuis en Matthijs de Vries (contact: matthijs.devries@denhaag.nl) De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en percentages kunnen worden veroorzaakt door afronden. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Onderzoeksrapport DSO/Strategie, Externe betrekkingen, Portfoliomanagement en Onderzoek

Onderzoek Bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Onderzoeksrapport t.b.v. beleidsevaluatie

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

INHOUDSOPGAVE

Inleiding ................................................................................ 5

Samenvatting........................................................................ 6

Begrip, beleid, onderzoek .................................................... 8

Effect beleidsaanscherping ............................................... 12

Omvang bouwkundig woningsplitsing 2016-2019 ........... 13

Kenmerken uit splitsing ontstane woningen .................... 14

Ruimtelijke beeld ................................................................ 19

Relatie met leefbaarheid .................................................... 29

Effect op de woningmarkt .................................................. 39

Mogelijke bijdrage woningmarkt ....................................... 43

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

1 INLEIDING Aanleiding In de Woonagenda 2020-2023 is opgenomen dat er begin 2021 een evaluatie plaats vindt van het beleid ten aanzien van het bouwkundig splitsen van woningen. Het huidige, meer restrictieve beleid ten aanzien van bouwkundig splitsen, is ingevoerd per 1 juli 2019. Het motief daarvoor was met name de effecten van woningsplitsing op de leefbaarheid in de wijken. Het college wil nu weten wat de directe en indirecte gevolgen zijn geweest van de beleidsaanpassing. Achterliggende notie is dat woningsplitsing een bijdrage kan leveren aan het vergroten van de woningvoorraad in Den Haag en zo helpt de woningnood te adresseren. De vraag is daarbij hoe de balans tussen voor- en nadelen uitvalt. Om de effecten van de beleidsaanscherping te kunnen beoordelen, is het wenselijk om inzicht te krijgen in de mogelijke relatie met de leefbaarheid in wijken waar voor die tijd woningen werden gesplitst; in de woningmarkteffecten van de gerealiseerde woningen door het bouwkundig splitsen; en in de woningmarkteffecten ten aanzien van de onttrekking van woningen (de opgesplitste woningen). Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Doelstelling Het onderzoek is gericht op het verkrijgen van inzicht in de effecten van Haagse regelgeving omtrent bouwkundig splitsen van woningen, ten einde te kunnen beoordelen: • of en in hoeverre de beleidsregels per 1 juli 2019 hebben bijgedragen aan de beoogde reductie van het aantal splitsingen; • welke omvang en ruimtelijk patroon woningsplitsing kende in de voorgaande periode (2016-2019) en welke mate van impact op leefbaarheid kan worden geïdentificeerd als gevolg van woningsplitsing; • wat de effecten zijn geweest van bouwkundig woningsplitsen in de periode 2016-2019 op de omvang van de woningvoorraad en de beschikbaarheid van (betaalbare) woningen voor grotere huishoudens. Verantwoording Het onderzoek is in opdracht van afdeling DSO-Wonen uitgevoerd en gerapporteerd door Pieter Evenhuis en Matthijs de Vries (DSO-SEPO). Opdrachtgever: Etienne van den Berg (DSO-Wonen). In de begeleidingsgroep zaten Raymond Kuipers (DSO-V&T) en Wessel Eren (DSO-Wonen). Dataverzameling en analyse vonden plaats in 2021, finale rapportage februari 2022.

2 SAMENVATTING

•

Hoofdlijnen en conclusies • Aanscherping van de voorwaarden voor bouwkundig splitsen van een woning per 1 juli 2019 heeft geleid tot het vrijwel stilvallen van het aantal verleende vergunningen. Dit lijkt vooral veroorzaakt door de scherpe geografische beperking tot buurten waar vrijwel geen woningtypen voorkomen die zich in de voorgaande jaren het best leenden voor splitsing. • Tussen 2015 en juli 2019 werden gemiddeld zo’n 140 splitsingsvergunningen per jaar verleend. Dit leidde tot bouwkundige splitsing van bijna 150 woningen per jaar. • Woningsplitsing leidde in deze periode globaal tot verdubbeling van het oorspronkelijk aantal woningen én verdubbeling van het aantal bewoners. • De uit woningsplitsing ontstane woningen worden voor 82 procent particulier verhuurd. Van de oorspronkelijke woningen was dat iets minder dan de helft . • Splitsing van woningen betreft vooral appartementen op verdieping.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

•

De uit woningsplitsing ontstane woningen zijn kleiner dan de gemiddelde Haagse woning en zijn overwegend woningen met een lage WOZ-waarde. Qua huurniveau zouden ze volgens het woningwaarderingsstelsel voor driekwart onder de liberalisatiegrens moeten zitten. Hoewel de nieuwe woningen gemiddeld kleiner zijn, nam het aantal één-persoonshuishoudens relatief gezien af; 50 procent van de uit bouwkundig woningsplitsen ontstane woningen wordt bewoond door één persoon; een derde van de woningen kent twee geregistreerde bewoners. Het aandeel huishoudens met méér dan twee personen (waaronder gezinnen met kinderen) nam na splitsing af, maar doordat het absoluut aantal woningen door splitsing verdubbelde nam het aantal woningen waar zo’n groter huishouden woont per saldo toch toe. Het ruimtelijk beeld laat zien dat woningsplitsing verspreid over de stad voorkwam, in 25 van de 44 wijken; maar niet in de Vinex en nauwelijks in Loosduinen. Het vond verspreid plaats over “zand” en “veen” maar concentreerde zich in vooroorlogse wijken en Scheveningen. Verkenning naar de relatie met leefbaarheid wijst niet op een eenduidige ruimtelijke samenhang met leefbaarheid conform de leefbaarometer.

Uit splitsing ontstane woningen dragen bij aan groei van het aantal auto’s in de wijk; deze bijdrage is echter lager dan de autonome groei van het autobezit in diezelfde wijk, mede doordat driekwart van de nieuwe huishouden geen particuliere auto of motorfiets bezit.

• •

•

Er is geen eenduidige ruimtelijke relatie met parkeerdruk gevonden. Meldingen van woonoverlast komen relatief wat vaker voor op adressen van uit splitsing ontstane woningen; in absolute aantallen gaat het echter om een beperkte hoeveelheid meldingen en adressen. Wanneer de huidige afbakening voor legale woningsplitsing tot een beperkt aantal buurten zou worden versoepeld, lijkt er (ook met eventuele aanvullende voorwaarden ten aanzien van bijvoorbeeld een minimumgrootte) genoeg potentieel voor een voortzetting van het patroon van bouwkundig woningsplitsen uit de periode 20152020, waarmee woningsplitsing een bijdrage zou kunnen leveren aan het vergroten van de Haagse woningvoorraad. De constateringen ten aanzien van de relatie tussen woningsplitsing en leefbaarheid sluiten specifieke knelpunten in leefbaarheid op buurt-, blok of individueel adresniveau beslist niet uit. Bijna vijfduizend meldingen in vier jaar geven aan dat woonoverlast in Den Haag een reëel probleem vormt. De meldingen gerelateerd aan gesplitste woningen maken daarvan echter een zeer beperkt deel uit. Verondersteld kan worden dat overlast vaker voorkomt rondom woningen waar vormen van (de facto) woningsplitsing of andersoortige, intensieve bewoning zónder vergunning speelt.

Verruiming van mogelijkheden voor legale woningsplitsing zouden vanuit dat perspectief gepaard moeten gaan met een blijvende of versterkte inzet op handhaving op vormen van woonoverlast. Dit onderzoek richt zich echter op vergunde bouwkundig woningsplitsing; illegale situaties en handhavingsvraagstukken vallen buiten de scope van deze evaluatie.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

3 BEGRIP, BELEID, ONDERZOEK Wat is bouwkundig woningsplitsen? Onder bouwkundig woningsplitsen wordt verstaan het verbouwen van een zelfstandige woning tot twee of meer zelfstandige woningen. De woningen die ontstaan uit deze verbouwing moeten elk voorzien zijn van eigen voorzieningen (douche, wc, keuken etc.); een eigen toegang en een eigen huisnummer. Daarbij kan het overigens zo zijn dat de zelfstandige toegang tot de woning zich bevindt achter de gezamenlijke voordeur, bijvoorbeeld in een portaal of boven aan een trap. Voor deze verbouwing resulterend in woningsplitsing is zowel een omgevingsvergunning als een woningvormingsvergunning vereist. Bouwkundig woningsplitsen onderscheidt zich van kamerbewoning in de zin dat daarbij sprake is van de omzetting van een zelfstandige woning naar een onzelfstandige woning met meerdere wooneenheden (kamers). Alle vormen van onzelfstandige bewoning worden aangeduid als kamerbewoning. Deze kamers delen één of meerdere voorzieningen (douche, wc, keuken etc.), hebben géén eigen voordeur en géén eigen huisnummer. Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Beleidskader bouwkundig woningsplitsen

In de (oude) Woonagenda 2019-2023 werd voor dit strengere beleid de volgende toelichting gegeven: “Het bouwkundig splitsen van woningen kan negatieve gevolgen hebben voor het karakter van- en de leefbaarheid in een gebied. Denk aan een hogere parkeerdruk van auto’s en fietsen, de druk op voorzieningen en de openbare ruimte. Ook moet Den Haag zuinig zijn op woningen voor grotere huishoudens, anders verdwijnen die sneller dan dat we ze kunnen bij bouwen. De regels voor bouwkundig splitsen worden daarom strenger. Er geldt een ‘nee tenzij’ beleid voor bouwkundig splitsen, waarbij splitsen

alleen in bepaalde gebieden en onder voorwaarden wordt toegestaan. (…) We leggen de regels vast in de huisvestingsverordening. Het college kan door middel van de hardheidsclausule uitzonderingen maken op huis- of straatniveau.”

Ruimtelijk werd bouwkundig splitsen fors beperkt tot een aantal buurten. Deze zijn op onderstaande kaart in oranje weergegeven. Het betreft dus een deel van de buurten in Ypenburg, alle buurten in Leidschenveen en Wateringse Veld en in de bestaande stad alleen de buurt Huygenspark.

Vanaf november 2015 was bouwkundig woningsplitsen al nader ingeperkt. Voor een aantal wijken was vanaf die datum naast een omgevingsvergunning ook een woningvormingsvergunning noodzakelijk. In bestemmingsplannen waren randvoorwaarden opgenomen, waaronder bepalingen voor de minimale omvang van de te vormen woning(en).

Kaartbeeld wijken waar woningsplitsing onder voorwaarden is toegestaan

Met ingang van 1 juli 2019 zijn de randvoorwaarden gemeentebreed gelijk getrokken, met als belangrijkste bepalingen: • De nieuwe woning heeft minimaal 40 vierkante meter woonoppervlakte; • De nieuwe woning heeft minimaal 1 volledige bouwlaag of meerdere volledige bouwlagen; • De parkeerdruk is lager dan 90% of het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost; • Er is altijd een omgevings- en een woningvormingsvergunning nodig; • De eerste 10 jaar na verlening van een omgevingsvergunning voor een dakopbouw is bouwkundig splitsen niet toegestaan. Er gelden ook bouwkundige vereisten, zie hiervoor https://www.denhaag.nl/nl/in-de-stad/wonen-en-bouwen/woningbouwkundig-splitsen.htm. Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Onderzoeksopzet Het onderzoek richt zich op inzicht in de omvang en effecten van woningsplitsen. Daarbij worden twee periodes beschouwd: de periode vanaf november 2015 tot aan 1 juli 2019 en de periode daarna. Overwegend gaat deze evaluatie over de periode tot 1 juli 2019.

Thema’s zijn daarbij: aantallen woningen, ruimtelijk beeld van woningsplitsing in de stad en de kenmerken van zowel de oorspronkelijke woningen als de door splitsing toegevoegde woningen. Daarnaast is getracht een beeld te krijgen van de kenmerken van de huishoudens die de huidige woningen bewonen en van de huishoudens die voor de splitsing daar woonachtig waren. Tot slot is bekeken of een relatie kan worden gelegd met leefbaarheidskenmerken, in het bijzonder de parkeerdruk. Bij bouwkundig woningsplitsen blijft het oorspronkelijk adres vaak gehandhaafd en de één, twee of meer woningen die er door splitsing bij komen krijgen een nieuw adres; vaak hetzelfde huisnummer, aangevuld met een toevoeging (letter, bis, etc.). Eén van de woningen houdt dus meestal het oorspronkelijke adres, maar deze heeft dus niet meer dezelfde kenmerken als de oorspronkelijke woning en is in vrijwel alle gevallen (veel) kleiner. Daarom wordt er in deze evaluatie van uitgegaan dat een gesplitste woning is onttrokken aan de woningvoorraad; de woningen die ontstaan uit de splitsing, inclusief de oorspronkelijke maar “afgeslankte” woning, worden gerekend tot de toevoegingen aan de woningvoorraad. Simpel gezegd is er vaak sprake van “één grote inleveren en er twee kleinere voor terugkrijgen”.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

De volgende onderzoeksvragen zijn geformuleerd: 1. Wat was het directe effect van aanscherping van voorwaarden per 1 juli 2019 op het aantal woningen dat werd gesplitst? 2. Hoeveel woningen werden er in de voorafgaande periode (2016 – 2019) jaarlijks bouwkundig gesplitst tot nieuwe, zelfstandige woningen? 3. Wat zijn de kenmerken van deze nieuwe woningen? Is er een beeld te geven van de huishoudens die zijn komen te wonen in de door splitsing toegevoegde woningen? 4. Wat is het ruimtelijk beeld - is er sprake van concentratie in bepaalde buurten of wijken? 5. Welke effecten op de leefbaarheid, waaronder parkeerdruk, zijn er te identificeren? 6. Wat zijn de woningmarkteffecten door woningsplitsing? Wat zijn kenmerken van de onttrokken woningen en wat zijn de verschillen met de toegevoegde woningen? 7. Wat is het potentieel aan woningen dat splitsing kan bieden voor de Haagse woningvoorraad: hoeveel woningen in Den Haag zijn binnen bepaalde voorwaarden in theorie geschikt om te worden gesplitst?

Afbakening Het huidige splitsingsbeleid is met name geformuleerd op buurtniveau, daarom is er ook voor gekozen om zoveel mogelijk op dit schaalniveau te evalueren. Daarbij is gebruik gemaakt van beschikbare registraties en statistische bestanden. Ook omwille van de hoge kosten en de beperkingen tijdens de coronapandemie is er geen onderzoek verricht “in

het veld”, bijvoorbeeld door het interviewen van bewoners of omwonenden. Dat beperkt de mogelijkheden om meer kwalitatieve of gedetailleerde conclusies te trekken op individueel (pand)niveau of over meer subjectieve beleving van leefbaarheidseffecten. De informatie in dit onderzoek is afkomstig vanuit meerdere bronnen die met elkaar gekoppeld werden op basis van adres; daarbij gaat het soms om registraties die niet met het primaire doel van evaluatieonderzoek zijn opgezet. Daarnaast kennen verschillende registraties verschillende peildata. Daarom is enige “ruis” (onvolledigheden) onvermijdelijk en is op sommige onderwerpen niet steeds over de gehele onderzoekspopulatie informatie beschikbaar. Op de zeven onderzoeksvragen worden hierna per hoofdstuk ingegaan.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

4 EFFECT BELEIDSAANSCHERPING

Omgevingsvergunningen voor bouwkundige woningsplitsing Aantal Ingetrokken / Jaar verzoeken Verleend Geweigerd buiten behandeling 2019 tot 1-7 144 126 3 15 2019 na 1-7 19 8 1 10 2020 8 3 2 3 Bron: registratie DSO-V&T

VRAAG 1: WAT WAS HET DIRECT EFFECT VAN AANSCHERPING VAN VOORWAARDEN PER 1 JULI 2019 OP HET AANTAL WONINGEN DAT WERD GESPLITST? Met de invoering van de aangescherpte regels per 1 juli 2019 werden de meeste aanvragen niet in behandeling genomen of buiten behandeling gesteld. Door het woningvormingsverbod werden ook veel aanvragen ingetrokken. Van de acht verleende vergunningen konden er drie een woningvormingsvergunning krijgen met de hardheidsclausule en waren er drie gebaseerd op een al eerder genomen positief beginselbesluit vóór 1 juli 2019. Voor de andere twee aanvragen geldt dat hiervoor een omgevingsvergunning niet kon worden geweigerd, maar dat er aansluitend geen woningvormingsvergunning is verleend.

Kortom Geconcludeerd kan worden dat de beleidsaanscherping ten aanzien van bouwkundig woningsplitsen zeer effectief was in de zin dat er sindsdien in feite vrijwel geen nieuwe (legale) bouwkundig woningsplitsing meer plaatsvindt in Den Haag.

Voor 2020 geldt dat er uiteindelijk drie omgevingsvergunningen zijn verleend, voor deze aanvragen zijn ook de woningvormingsvergunningen verleend. Alle andere aanvragen zijn afgehandeld. Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

5 OMVANG BOUWKUNDING WONINGSPLITSING 2016-2019

Omgevingsvergunningen voor bouwkundige woningsplitsing Jaar Verleende vergunningen Gesplitste woningen 2016 174 174 2017 77 77 2018 102 110 2019 134 151 2020 3 3 Totaal 490 515 Bron: registratie DSO-V&T

VRAAG 2: HOEVEEL WONINGEN WERDEN ER IN DE VOORAFGAANDE PERIODE (2016 – 2019) JAARLIJKS BOUWKUNDIG GESPLITST TOT NIEUWE, ZELFSTANDIGE WONINGEN? In de praktijk is ook gebleken dat een deel van de vergunde splitsingen door de bouwperiode of soms door vertragende omstandigheden bij de woningeigenaar pas in het jaar er op daadwerkelijk is gerealiseerd. Vergunningen worden geregistreerd per jaar; daarom is 2016-2020 als analyseperiode genomen. We baseren ons ook hiervoor op het registratiebestand V&T en rapporteren de cijfers voor wat betreft 20182020 zoals eerder opgenomen in de Nota Voorraadbeleid 2020 (RIS307195), met echter een beperkte actualisatie naar de laatste stand van zaken.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Toelichting In zeldzame gevallen komt het voor dat ondanks de verleende vergunning de eigenaar de woningsplitsing toch niet realiseert. Ook komt het voor dat een vergunning voor splitsing twéé woningen betreft die door verbouwing worden omgezet naar drie (of meer). Het aantal vergunningen is daarom niet altijd identiek aan het aantal splitsingen. Kortom • In de periode 2016 tot en met 2020 zijn er bijna 500 vergunningen verleend; • Op basis daarvan zijn ruim 500 woningen gesplitst in twee of meer woningen.

6 KENMERKEN UIT SPLITSING ONTSTANE WONINGEN

VRAAG 3: WAT ZIJN DE KENMERKEN VAN DEZE NIEUWE WONINGEN? IS ER EEN BEELD TE GEVEN VAN DE HUISHOUDENS DIE ZIJN KOMEN TE WONEN IN DE DOOR SPLITSING TOEGEVOEGDE WONINGEN? Om een goed beeld te krijgen van de door bouwkundig splitsen ontstane woningen is gebruik gemaakt van de mutatiebestanden van DSO-V&T (W055). Daarin worden maandelijks de mutaties geregistreerd in de woningvoorraad, waaronder woningen die door bouwkundige woningsplitsing zijn toegevoegd. Deze maandbestanden zijn samengevoegd voor de periode 2016-2020. In het bestand worden onttrokken en toegevoegde woningen geregistreerd. Daarbij kan een selectie worden gemaakt op onttrekking, respectievelijk toevoeging door bouwkundig woningsplitsen (‘BWS’).

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

De mutatieregistratie wijkt in enige mate af van de vergunningenregistratie. Er ontstaat enige ruis doordat er ook correcties plaatsvinden op basis van in de praktijk geconstateerde situaties en doordat het soms gaat om legalisatie van situaties waar de bouwkundige woningsplitsing in feite al langer geleden zonder vergunning heeft plaatsgevonden. Tot slot worden niet alle vergunningen door de aanvrager ook daadwerkelijk omgezet in woningsplitsing. In totaal zijn op deze manier 990 woningen getraceerd die in de periode 2016-2020 uit woningsplitsing zijn ontstaan en zijn toegevoegd aan de Haagse woningvoorraad. Deze 990 ontstane woningen zijn terug te voeren op 468 oorspronkelijke woningen. Grootte van de uit splitsing ontstane woningen Grootte in Aantal ontstane gebruiksoppervlak woningen

Aandeel ontstane woningen

< 30 m²

128

13%

30 - 40 m²

165

17%

40 -60 m² 60 - 90 m²

365 197

37% 20%

90 - 150 m² > 150 m² Totaal

105 30

11% 3% 100%

990

Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; bewerking DSO-SEPO

Een bepalend kenmerk van woningen bij deze evaluatie betreft de omvang, gemeten in gebruiksoppervlak (gbo). De grootste groep uit splitsing ontstane woningen heeft een omvang van 40 tot 60 vierkante meter gebruiksoppervlak. Opvallend is dat 30 procent van deze woningen volgens de mutatieregisters kleiner is dan 40 vierkante meter; een deels zelfs kleiner dan 30 vierkante meter. Deze woningsplitsingen zouden vanaf 1 juli 2019 niet meer vergund worden omdat de uit splitsing resulterende woningen te klein zijn.

Grootte woningen ontstaan uit BWS; 20162019 3% 10%

13%

17%

20%

37%

Gemiddeld beslaat een uit splitsing ontstane woning 59 m2 gebruiksoppervlak; voor Den Haag als geheel ligt het gemiddeld gbo op 97 m2. Voor de verdere kenmerken van de woningen is een koppeling gemaakt met de Basisregistratie Waarde Onroerende Zaken (‘OZB’). Waarde van de woningen Voor ruim de helft van de woningen ligt de WOZ-waarde onder de 150 duizend euro. Twaalf procent van de woningen heeft een WOZ-waarde boven de 3 ton. Waarde van uit splitsing ontstane woningen Aantal Aandeel Aandeel ontstane ontstane totale WOZ-waardeklasse woningen woningen woningvoorraad 4% < € 100.000 227 22% 14% € 100.000 - € 150.000 326 33% 22% € 150.000 - € 200.000 155 16% 16% € 200.000 - € 250.000 82 8% € 250.000 - € 300.000 48 5% 11% 15% € 300.000 - € 400.000 56 6% 18% > € 400.000 73 7% Totaal Onbekend/missing

< 30 m²

30 - 40 m²

40 -60 m²

60 - 90 m²

90 - 150 m²

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

> 150 m²

967 23

98% 2%

100%

Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; OZB; bewerking DSO-SEPO

Een driedeling naar de beleidscategorieën goedkoop, middelduur en duur laat zien dat het merendeel van de uit woningsplitsing ontstane woningen op basis van de WOZ-waarde tot het goedkope segment behoort. Waardeklasse van uit splitsing ontstane woningen # % ontstane ontstane WOZ-waardeklasse woningen woningen Goedkoop < € 198.500 704 71% Middelduur € 198.500 < 143 14% 1 €310.000 Duur > € 310.000 121 12% Totaal 967 98% Onbekend/missing 23 2%

Aandeel uit splitsing ontstane woningen naar (geschat) huurniveau, per grootteklasse < 142 < 185 punten Grootte in (liberalisatie- (middenhuur>= 185 Geen 2 m2 gbo grens ) grens) punten punten

% totale woningvoorraad 40% 30% 30% 100%

< 30 m²

13%

30 - 40 m²

17%

40 -60 m²

35%

60 - 90 m²

90 - 150 m²

> 150 m²

Totaal

73%

13%

11%

Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; OZB; bewerking DSO-SEPO

Huurniveaus Gemeente Den Haag heeft een methodiek ontwikkeld om op basis van kenmerken van de woning een inschatting te maken van de maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel ( “WWSpunten”). De werkelijke gevraagde huurprijs is niet bekend en kan in de praktijk hiervan afwijken.

NHG-grens per 1-1-2020

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Bijna driekwart van de woningen valt op basis van kenmerken te classificeren als goedkope huur (onder de liberalisatiegrens). Het gaat hierbij om woningen kleiner dan 90 vierkante meter gebruiksoppervlak, vooral in de grootteklasse 40 tot 60 vierkante meter. Zo’n procent van de uit bouwkundige splitsing ontstane woningen heeft volgens deze inschatting een huurniveau boven de 185 punten (“hoog”). Daarbij gaat het vooral om woningen groter dan 90 vierkante meter.

WWS-puntentelling per 1-1-2020; per 1-7-2021 is deze opgetrokken naar 143 punten.

Bouwperiode Opvallend is dat bouwkundig woningsplitsen vrijwel alleen voor lijkt te komen bij woningen van voor de eerste wereldoorlog en uit de aansluitende periode tot 1945. Naoorlogse woningen zitten er vrijwel niet bij. Uit splitsing ontstane woningen naar bouwperiode Aantal ontstane Bouwjaarklasse woningen

Aandeel ontstane woningen

< 1914

485

50%

1914 - 1945

444

46%

1946 - 1970

1971 - heden

Totaal Onbekend/missing

967 23

100%

Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; OZB; bewerking DSO-SEPO

Wie wonen er in de toegevoegde woningen? Voor de tussen 2016 en 2020 gesplitste woningen is gekeken hoeveel inwoners op 1-1-2021 bij de gemeente geregistreerd stonden.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Inwoners van uit splitsing ontstane woningen Aantal ontstane Ingeschreven inwoners woningen Eén of meer

828

Administratieve leegstand

162

Totaal

990

Totaal inwoners 1.447 1447

Gemiddelde woningbezetting 1,75 1,46

Aan een deel van deze woningen (16 procent) zijn geen ingeschreven inwoners te koppelen, wat in principe duidt op administratieve leegstand. Meestal betreft dat frictieleegstand (een tijdelijke leegstand in verband met verbouwing of verhuizing). In sommige gevallen kan het duiden op andersoortig gebruik, een tweede woning voor een eigenaar uit het buitenland, illegale bewoning of bewoning door geprivilegieerden (personen met een diplomatieke status die zich niet hoeven in te schrijven). In totaal staan 1.447 personen bekend als bewoners van deze woningen. De gemiddelde woningbezetting van de door splitsing ontstane woningen daarmee op 1,75. Dit ligt onder het gemeentelijk gemiddelde van de totale woningvoorraad (in 2016 was de gemiddelde woningbezetting in Den Haag 2,06 en in 2020 2,08) Bij deze cijfers zijn ook de leegstaande woningen meegenomen. Het verschil wordt mede verklaard uit het feit dat de uit woningsplitsing ontstane woningen kleiner zijn dan de gemiddelde woning in de stad.

Woningbezetting van uit splitsing ontstane woningen Aantal ontstane woningen

Aandeel ontstane woningen

Aandeel bewoonde ontstane woningen

414

42%

50%

266

27%

32%

11%

5 of meer

Totaal

828

84%

100%

Onbekend / geen

162

16%

Ingeschreven inwoners per 1-12021

Kortom Uit bouwkundig woningsplitsen ontstane woningen: • zijn kleiner dan de gemiddelde Haagse woning; • betreffen vooral vooroorlogse woningen; • betreffen vooral woningen met een lage WOZ-waarde, maar zo’n 12 procent heeft een hoge WOZ-waarde (boven de € 310.000,-); • worden vooral in particuliere huur aangeboden (82 procent); • zouden qua huurniveau volgens het woningwaarderingsstelsel voor driekwart onder de liberalisatiegrens moeten zitten; • worden voor de helft bewoond door één persoon; een derde van de woningen kent twee geregistreerde bewoners.

Van alle woningen waar bewoners staan geregistreerd, is het aandeel één-persoonshuishoudens 50 procent. Dit ligt iets boven het totaal aandeel van één-persoonshuishoudens in Den Haag (47 procent). Bijna een derde van de uit splitsing ontstane woningen huisvest een huishouden met twee personen. 15 procent wordt bewoond door drie of meer personen. Het is op basis van deze cijfers niet vast te stellen of het hier gaat om gezinnen of andere huishoudenstypes.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

7 RUIMTELIJK BEELD VRAAG 4: WAT IS HET RUIMTELIJK BEELD - IS ER SPRAKE VAN CONCENTRATIE IN BEPAALDE BUURTEN OF WIJKEN? Verdeling over stadsdelen – naar grootte Woningsplitsing vond plaats in zeven van de acht stadsdelen. De grootste aantallen door splitsing ontstane woningen zien we in de stadsdelen Centrum, Scheveningen, Segbroek en Escamp. In Loosduinen kwam bouwkundig woningsplitsen nauwelijks voor, in Leidschenveen-Ypenburg geheel niet. In de tweede tabel zijn deze cijfers omgezet naar percentages per stadsdeel. Leidschenveen-Ypenburg is weggelaten (totaal=0) en de twee grootte-categorieën ‘90-150 m2’ en ‘>150 m2’ zijn vanwege de kleine aantallen samengevoegd.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Uit splitsing ontstane woningen per stadsdeel, naar m2 gebruiksoppervlak < 40 40 - 60 60 - 90 90 - 150 > 150 Stadsdeel m² m² m² m² m² Totaal Centrum 108 144 78 38 12 380 Escamp 34 61 18 6 0 119 Haagse Hout 15 6 13 7 0 41 Laak 17 35 15 2 0 69 L’veen-Ypenburg 0 0 0 0 0 0 Loosduinen 6 1 1 0 0 8 Scheveningen 69 45 34 41 15 204 Segbroek 44 73 38 11 3 169 Totaal 293 365 197 105 30 990 Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; bewerking DSO-SEPO

Uit splitsing ontstane woningen per grootteklasse, aandelen per stadsdeel Stadsdeel Centrum Escamp Haagse Hout Laak Loosduinen Scheveningen Segbroek Totaal

< 40 m² 37% 12% 5% 6% 2% 24% 15% 100%

40 - 60 m² 39% 17% 2% 10% 0% 12% 20% 100%

60 - 90 m² 40% 9% 7% 8% 1% 17% 19% 100%

> 90 m² 37% 4% 5% 1% 0% 41% 10% 100%

Totaal 38% 12% 4% 7% 1% 21% 17% 100%

Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; bewerking DSO-SEPO

Centrum heeft met 38 procent het grootste aandeel van de uit splitsing ontstane woningen. Daarna volgen Scheveningen (21 procent), Segbroek (17 procent) en Escamp (12 procent). Kleine woningen volgen ditzelfde spreidingsbeeld. Woningen van 40 tot 60 vierkante meter komen vaker voor in met name Escamp en Segbroek. In Scheveningen komen deze juist relatief weinig voor (12 procent tegenover 21 procent van het totaal). Grote woningen (meer dan 90 vierkante meter) komen voornamelijk voor in Scheveningen (41 procent) en Centrum (37 procent). Kantelen we de tabel dan krijgen we inzicht in de spreiding binnen elk stadsdeel. Uit splitsing ontstane woningen per stadsdeel, aandelen per grootteklasse Stadsdeel < 40 m² 40 - 60 m² 60 - 90 m² Centrum 28% 38% 21% Escamp 29% 51% 15% Haagse Hout 37% 15% 32% Laak 25% 51% 22% Scheveningen 34% 22% 17% Segbroek 26% 43% 22% Totaal 30% 37% 20% Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; bewerking DSO-SEPO

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

> 90 m² 13% 5% 17% 3% 27% 8% 14%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

De verdeling binnen stadsdeel Centrum is vrijwel gelijk is aan die van alle 990 woningen stadsbreed. Binnen Escamp zien we een oververtegenwoordiging van de kleinere woningen: 80 procent is kleiner dan 60 vierkante meter. Daar komen de grotere woningen relatief weinig voor (5 procent). Haagse Hout kent relatief veel middelgrote woningen (60 – 90 vierkante meter: 32 procent); maar juist relatief weinig woningen van 40 – 60 vierkante meter (15 procent). Ook Laak toont relatief veel kleinere woningen uit splitsing (76 procent kleiner dan 60 vierkante meter) en nauwelijks grotere woningen. Scheveningen daarentegen laat een oververtegenwoordiging zien van woningen groter dan 90 vierkante meter (27 procent ten opzichte van 14 procent gemiddeld voor alle uit splitsing ontstane woningen). Segbroek vertoont op hoofdlijnen hetzelfde patroon als het stadsbrede beeld, met relatief weinig grote woningen. Verdeling over de wijken – naar WOZ-waarde Bouwkundige woningsplitsing vond plaats in 25 van de Haagse wijken. Bij deze wijken is eerst gekeken naar het totaal aantal woningen en de gemiddelde WOZ-waarde van de totale woningvoorraad in die wijk. Dit getal loopt uiteen van ruim 164 duizend euro in Moerwijk tot bijna 960 duizend euro in Van Stolkpark en Scheveningse Bos. De gemiddelde WOZwaarde van alle huizen in deze wijken bedroeg 283.500 euro.

In onderstaande tabel is voor de gemiddelde WOZ-waarde van een wijk een driedeling gemaakt zoals ook hiervoor is gebruikt: gemiddeld goedkope wijken, middeldure wijken en dure wijken.

Uit splitsing ontstane woningen naar waardeklasse Gemiddelde WOZ-waarde Aantal Totale wijken woningmet voorraad splitsing 6 71.310 Goedkoop < € 198.500

Aantal woningen uit splitsing 271

Middelduur € 198.500 < €310.000

56.303

344

Duur > € 310.000 Totaal

68.737

375

196.350

990

Afgezet tegen de totale voorraad woningen in een wijk, gaat het gemiddeld over 5 woningen op de 1.000 die in de periode 2016-2020 zijn ontstaan uit splitsing; ofwel een half procent van het totaal aantal woningen. Relatief hoge aandelen laten Van Stolkpark en Scheveningse Bos (27/1.000), Groente- en Fruitmarkt (19,9/1.000) en Zeeheldenkwartier (14,6/1.000) zien.

Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; OZB; bewerking DSO-SEPO

Het grootste aantal uit splitsing ontstane woningen zien we in wijken waar de gemiddelde WOZ-waarde valt te labelen als “duur” (375 woningen, 38 procent van het totaal). Zo’n 35 procent, ofwel 344 woningen, bevindt zich in “middeldure” wijken terwijl we ruim een kwart zien in wijken waar de gemiddelde WOZ-waarde onder de 198.500 euro ligt (271 van de 990). In de tabel op de volgende pagina staan de 25 wijken van Den Haag waar woningsplitsing plaatsvond. Er zijn 15 wijken waar het aantal boven de 30 ligt. In deze 15 wijken bevindt zich 89 procent van de 990 uit splitsing ontstane woningen. Het hoogste aantal uit splitsing ontstane woningen zien we op Scheveningen (105).

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Wijken waar woningsplitsing plaatsvond in de periode 2016-2020 Aantal woningen Gemiddelde WOZ-waarde totaal Wijk (BAG, 2021) woningen (2021) 07 Scheveningen 10.546 € 330.528 22 Zeeheldenkwartier 6.591 € 332.989 28 Centrum 12.949 € 288.465 20 Valkenboskwartier 9.710 € 247.158 21 Regentessekwartier 7.498 € 270.854 38 Laakkwartier en Spoorwijk 20.510 € 185.012 30 Transvaalkwartier 6.170 € 185.168 31 Rustenburg en Oostbroek 8.492 € 185.069 29 Schildersbuurt 12.622 € 188.073 11 Duinoord 4.549 € 431.819 36 Moerwijk 10.688 € 164.173 26 Bezuidenhout 9.883 € 319.016 27 Stationsbuurt 7.279 € 209.708 37 Groente- en Fruitmarkt 1.705 € 207.605 09 Geuzen- en Statenkwartier 7.433 € 513.495 32 Leyenburg 8.362 € 203.744 05 Archipelbuurt 3.711 € 585.242 06 Van Stolkpark en Scheveningse Bos 518 € 959.315 12 Bomen- en Bloemenbuurt 7.754 € 335.077 02 Belgisch Park 4.142 € 426.808 33 Bouwlust/Vrederust 12.828 € 187.983 17 Loosduinen 8.800 € 248.940 04 Benoordenhout 7.804 € 577.388 19 Vruchtenbuurt 4.577 € 352.717 03 Westbroekpark/Duttendel 1.229 € 729.119 Totaal 196.350 € 283.449

Aantal uit splitsing ontstane Aantal uit splitsing ontstane woningen 2016-2020 woningen per 1.000 woningen 105 10,0 96 14,6 91 7,0 80 8,2 71 9,5 69 3,4 66 10,7 47 5,5 42 3,3 41 9,0 38 3,6 36 3,6 35 4,8 34 19,9 33 4,4 25 3,0 16 4,3 14 27,0 14 1,8 10 2,4 9 0,7 8 0,9 5 0,6 4 0,9 1 0,8 990 5,0

Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; BAG; WOZ; bewerking DSO-SEPO

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Woningsplitsing in kaart gebracht Op de volgende pagina’s wordt in kaartbeelden weergegeven hoe de woningsplitsing in de periode 2016-2020 verspreid was over de stad. De eerste kaart biedt een visueel overzicht. Elke stip geeft een woning weer die werd gesplitst in de periode 2016-2020. In algemene zin is het beeld dat woningsplitsing voorkomt in grote delen van de stad, met een zwaartepunt bij vooroorlogse wijken direct rond het centrum en in Scheveningen. Dit sluit aan bij het beeld van woningsplitsing die voornamelijk vooroorlogse woningen betreft. De tweede kaart is een thematische kaart op wijkniveau, met thematisch weergegeven het aantal gesplitste woningen, waarbij de wijk donkerder kleurt naarmate het aantal splitsingen in absolute zin hoger is. Op de derde kaart wordt ingezoomd naar buurtniveau. Hier valt op dat er verschillen zijn tussen buurten binnen dezelfde wijk. Zeeheldenbuurt is hier opvallend donker, het aantal woningsplitsingen is in deze buurt het hoogst. De verhouding van woningsplitsing ten opzichte van de totale voorraad in een buurt wordt in beeld gebracht in de vierde kaart. Met name de buurt Van Stolkpark/Scheveningse Bos valt op in deze kaart. Dat komt vooral omdat dit een groot gebied is met relatief weinig woningen.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Tot slot zijn er een viertal kaarten gemaakt van de gesplitste woningen, waarbij een onderscheid is gemaakt naar de grootte van de woning. Het beeld dat naar voren treedt is dat de grotere gesplitste woningen vooral voorkomen in de wijken ten noorden van het centrum en op Scheveningen. Dit sluit aan op de analyse per stadsdeel, waaruit naar voren kwam dat 78 procent van de uit woningsplitsing ontstane woningen groter dan 90 vierkante meter zich bevinden in de stadsdelen Scheveningen en Centrum. Kortom Het ruimtelijk beeld laat zien dat: • woningsplitsing verspreid over de stad voorkwam, in 25 van de 44 wijken, maar niet in de Vinex-wijken en nauwelijks in Loosduinen; • het grootste aantal woningen uit splitsing is geregistreerd in Scheveningen (105); • dat woningsplitsing verspreidt over “zand” en “veen” plaatsvond, maar zich concentreerde in wijken met veel vooroorlogse woningen en Scheveningen; • binnen wijken soms grote verschillen tussen buurten voorkomen • grote woningen (>90 m2) uit splitsing vooral voorkomen op Scheveningen, in Centrum en in Segbroek; • woningsplitsing zorgde voor een toevoeging aan de woningvoorraad in de betreffende wijken van gemiddeld 0,5 procent over de gehele periode van vijf jaar.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

8 RELATIE MET LEEFBAARHEID VRAAG 5: WELKE EFFECTEN OP DE LEEFBAARHEID, WAARONDER PARKEERDRUK, ZIJN ER TE IDENTIFICEREN? Bij de aanscherping van randvoorwaarden voor bouwkundig woningsplitsen per 1 juli 2019 is verwezen naar leefbaarheidseffecten in het algemeen en de parkeerdruk in het bijzonder. De relatie met leefbaarheid is lastig vast te stellen. In deze evaluatie proberen we de leefbaarheidssituatie langs vier lijnen in beeld te krijgen, waarbij vervolgens wordt bekeken of en in welke mate er gesproken kan worden van een samenhang of zelfs een causaal verband: • Leefbaarheid conform de leefbarometer • Parkeerdruk • Autobezit • Overlast

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Leefbaarheid conform de Leefbaarometer Een eerste beeld wordt verkregen door gebruik te maken van de informatie die de zogenaamde Leefbaarometer biedt. De Leefbaarometer geeft een beeld van de leefbaarheid in alle buurten en wijken van Nederland. De Leefbaarometer is ontwikkeld naar aanleiding van een advies van het Burgerplatform aan de toenmalig Minister van VROM voor een landsdekkend instrument om de leefbaarheid te signaleren en de behoefte van steden, uitgesproken in het kader van het Grotestedenbeleid, aan een leefbaarheidsmonitor . De monitor biedt een score voor de leefbaarheid op een 9-puntsschaal (van zeer onvoldoende tot uitstekend), gebaseerd op een 100-tal meetbare indicatoren. Deze informatie is op wijk- en buurtniveau beschikbaar, maar ook op gridniveau (een grid is een gebied van 100x100 meter). Op de volgende pagina staat de leefbaarheidssituatie voor Den Haag anno 2018 op gridniveau weergegeven; de gesplitste woningen zijn hierop geprojecteerd. Dit kaartbeeld toont aan dat er geen sprake is van een eenduidige ruimtelijke correlatie tussen woningsplitsing en de scores op de Leefbaarometer. Woningsplitsing komt zowel in wijken met een gunstige, als met een minder gunstige score op leefbaarheid voor. In feite lijkt zich een concentratie in sommige “rode gebieden” voor te doen en een concentratie is sommige “groene gebieden”.

Zoals hiervoor gesignaleerd is de bouwperiode (woningen tot 1945) kenmerkend voor gesplitste woningen; dit lijkt ook in dit kaartbeeld terug te zien.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Parkeerdruk als indicator voor leefbaarheidsknelpunten De tweede lijn in de analyse van leefbaarheidseffecten van bouwkundig woning splitsen, is gericht op parkeerdruk. Verondersteld kan worden dat als een woning wordt gesplitst in twee woningen, er sprake zal zijn van een additioneel huishouden, waardoor er gemiddeld genomen ook meer voertuigen (auto’s, motorfietsen) bij het betreffende pand zijn gaan behoren, met een bijbehorend effect op schaarse parkeerplekken. Dit hoeft zeker niet altijd zo te zijn; het is denkbaar dat gesplitste, kleinere woningen bewoners kregen met een meer centrumstedelijk mobiliteitsgedrag, zonder eigen auto en gericht op openbaar vervoer. Ook het groter aandeel één- en tweepersoonshuishoudens kan hierbij een factor zijn. De parkeerdruk wordt jaarlijks gemeten door DSO en is per buurt in kaart gebracht. Uit de vijf kaartbeelden komt een wat grillig patroon naar voren dat verandert in de loop der tijd. Dat blijkt ook uit achterliggende cijfers. In de periode 2014-2019 was er in ongeveer de helft van de buurten geen duidelijke verschuiving in de parkeerdruk. Een derde toonde een vergroting van de parkeerdruk, bij ongeveer 1 op de 7 buurten werd de parkeerdruk minder.

Binnen de 15 wijken met meer dan 30 gesplitste woningen over de onderzoeksperiode, was in 60 procent van de buurten geen verandering in parkeerdruk gemeten; in 21 procent van de buurten werd een toegenomen parkeerdruk gesignaleerd terwijl in 19 procent van de buurten binnen die 15 wijken een (lichte) afname van parkeerdruk werd gemeten (bron: DHiC/DSO+DSB).

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Twee kanttekeningen passen hierbij. De metingen zijn niet elk jaar op identieke wijze uitgevoerd, waardoor uitkomsten over de jaren mogelijk niet helemaal vergelijkbaar zijn. Daarnaast zijn de cijfers in het kaartbeeld voor 2020 mogelijk mede bepaald door effecten van de lockdown (thuiswerken) en vertonen ze daarom (wellicht incidenteel) een hogere parkeerdruk in een aantal buurten rond het centrum. Al met al geven de kaartbeelden en parkeerdrukcijfers geen bevestiging (maar ook geen harde ontkrachting) van de veronderstelling dat bouwkundig woningsplitsen een grote bijdrage levert aan (de toename van) de parkeerdruk. Bouwkundig woningsplitsen en een hoge parkeerdruk komen beide voor in en rond het centrum. Maar ook in Loosduinen en Escamp (vrijwel geen woningen gesplitst) zijn er buurten met hoge parkeerdruk. In stadsdeel Scheveningen lijkt een tegengestelde tendens zichtbaar.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Autobezit als indicator voor leefbaarheidsknelpunten Heeft bouwkundig woningsplitsen geleid tot een groei van het aantal auto’s in de wijk? Een goede indruk daarvan verkrijgen we door te kijken naar het autobezit. We gebruiken hiervoor de kentekenregistratie die op adresniveau beschikbaar is. Kanttekening hierbij: dit geeft geen volledig beeld van het totaal aantal auto’s per woning en in de wijk omdat leaseauto’s niet mee worden geteld. De kentekens van leaseauto’s staan op het adres van de eigenaar geregistreerd en dat is vrijwel altijd een leasemaatschappij die elders is gevestigd. De hier gebruikte kentekenregistratie gaat dus over particulier autobezit. Overigens zijn ook motorfietsen hierbij inbegrepen. Hierna wordt gemakshalve gesproken over (particulier) autobezit. Met deze beperking kan toch met de kentekenregistratie een beeld worden verkregen van het (gemiddeld) aantal voertuigen per woning, de ontwikkeling over tijd en de overeenkomsten dan wel verschillen tussen uit splitsing ontstane woningen en de woningvoorraad als geheel. Op de volgende twee pagina’s wordt het ruimtelijk beeld gepresenteerd. Hieruit komt naar voren dat bouwkundig woningsplitsen zich concentreert in de wijken waar het (particulier) autobezit relatief lager is.

In het verlengde daarvan geeft de tweede kaart ook duidelijk de indruk dat woningsplitsen vooral plaatsvond in de wijken met een hoog aandeel huishoudens zonder (particuliere) auto.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

15 wijken waar woningsplitsing meer dan 30 keer plaatsvond in de periode 2016-2020: aantal ontstane woningen en geregistreerde kentekens (‘autobezit’)

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

In de tabel hierboven is de focus gelegd op 15 wijken waar minimaal 30 woningen uit woningsplitsing zijn ontstaan in de onderzoeksperiode. Uit de tabel valt te constateren: • Het totaal aantal woningen in de 15 wijken groeide gemiddeld 5,7 procent over de periode van 2016-2021; dat is iets meer dan in de gemeente als geheel (5 procent); • Het totaal aantal geregistreerde kentekens in de 15 wijken nam in die periode toe met gemiddeld 7,6 procent; een groeipad boven dat van de gemeente Den Haag als geheel (6,9 procent); • De groei van woningen en kentekens varieerde sterk tussen de wijken (van 0 procent tot 14, respectievelijk 17 procent); • Er is geen duidelijke samenhang tussen groei van de woningen en groei van het aantal kentekens; • Er is geen duidelijke samenhang tussen bouwkundig woningsplitsen en groei van woningen auto’s in een wijk; • Het autobezit varieert sterk tussen wijken: van 0,33 tot 0,83 kentekens per adres; er is geen duidelijke samenhang tussen het aantal uit splitsing ontstane woningen en het autobezit; • Het aantal geregistreerde kentekens is bij uit splitsing ontstane woningen substantieel lager (0,27 per adres) dan op het autobezit in de totale woningvoorraad in de 15 wijken (0,53 per adres); • De meeste huishoudens woonachtig in een uit splitsing ontstane woning hebben geen (particuliere) auto of motorfiets (77 procent).

Dit aandeel huishoudens “zonder” is bij uit splitsing ontstane woningen beduidend hoger dan bij het totaal van woningen in de 15 wijken (56 procent) en hoger dan in de stad als geheel (47 procent). Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Overlastmeldingen als indicator voor leefbaarheidsknelpunten Tot slot maken we een analyse van overlastmeldingen en de samenhang met woningen die zijn ontstaan uit woningsplitsing. Inwoners van Den Haag kunnen melding doen van overlast op de gemeentelijke website . Daarbij wordt door de melder zelf in eerste instantie aangegeven om welk type overlast het gaat. Voor deze evaluatie is een selectie gemaakt van overlastmeldingen die gaan over ‘woonoverlast’ en ‘illegale (over)bewoning’. De Haagse Pandbrigade heeft voor de 15 onderzochte wijken in de periode 2017-2020 in totaal 4.868 aan adres gekoppelde meldingen geregistreerd. In totaal zijn er daarvan 36 overlastmeldingen die gerelateerd waren aan een uit splitsing ontstane woning, 0,7 procent van het totaal. Over één adres waren in deze vier jaar vijf meldingen; bij de meeste anderen ging het steeds om één overlastmelding. Afgezet tegen het totaal aan gesplitste woningen in de 15 voornoemde wijken gaat het om 4,1 procent. Het aandeel meldingen ten opzichte van adressen voor het totaal van de 15 wijken bedraagt in dezelfde periode 3,6 procent. Voor Den Haag als geheel is dat 2,7 procent. Kanttekening Deze conclusies sluiten specifieke knelpunten in leefbaarheid op buurt-, blok of individueel adresniveau beslist niet uit. Bijna vijfduizend meldingen in vier jaar geven aan dat woonoverlast in Den Haag een reëel probleem vormt.

De meldingen gerelateerd aan gesplitste woningen maken daarvan maar een zeer beperkt deel uit. Verondersteld kan

worden dat overlast vaker voorkomt rondom woningen waar vormen van (de facto) woningsplitsing of andersoortige, intensieve bewoning zónder vergunning speelt. Dit onderzoek richt zich echter op vergunde bouwkundig woningsplitsing – illegale situaties vallen buiten de scope van deze evaluatie. Kortom Ten aanzien van bouwkundig woningsplitsen in relatie tot leefbaarheid kan worden geconstateerd: • er is geen eenduidige ruimtelijke samenhang met leefbaarheid volgens de scores op de leefbaarometer; • er is geen eenduidige ruimtelijke relatie met parkeerdruk te leggen; • uit splitsing ontstane woningen dragen bij aan groei van het aantal auto’s in de wijk; deze bijdrage is echter lager dan de autonome groei van het autobezit in diezelfde wijk, mede doordat ruim driekwart van de nieuwe huishouden geen particuliere auto of motorfiets bezit; • meldingen van woonoverlast komen relatief vaker voor op adressen van uit splitsing ontstane woningen; in absolute aantallen gaat het echter om een beperkte hoeveelheid meldingen en adressen.

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

9 EFFECT OP DE WONINGMARKT

samenvoeging met een of twee andere woningen gesplitst zijn of om fouten die gemaakt zijn in de registratie. Onttrokken woningen naar grootteklasse (gbo - gebruiksoppervlak) Gbo per Aantal Aandeel 1/1/15 onttrokken woningen onttrokken woningen < 40 m² 11 2% 40 -60 m² 34 7%

VRAAG 6: WAT ZIJN DE WONINGMARKTEFFECTEN DOOR WONINGSPLITSING? WAT ZIJN KENMERKEN VAN DE ONTTROKKEN WONINGEN EN WAT ZIJN DE VERSCHILLEN MET DE TOEGEVOEGDE WONINGEN?

60 - 90 m² 90 - 150 m² > 150 m² Totaal Onbekend

Bouwkundig woningsplitsen leidt tot toevoeging maar ook tot onttrekking van woningen. We gaan hier in op de kenmerken van de onttrokken woningen en kijken naar verschillen en overeenkomsten tussen onttrokken en toegevoegde woningen.

Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; BAG; bewerking DSO-SEPO

Vergelijking onttrokken en toegevoegde woningen Op basis van het bestand met gesplitste woningen zijn de oorspronkelijke woningen (met als peildatum 1-1-2015) achterhaald met behulp van de Basisregistratie Adressen en gebouwen (BAG). In bijna 90% van de gevallen gaat het om woningen groter dan 60 vierkante meter. In enkele gevallen is de gevonden woning kleiner dan 40 vierkante meter, mogelijk gaat het hier om kleine woningen die na Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

116 176 131 468 47

25% 38% 28% 100%

Zoals is te verwachten, zijn de gesplitste woningen gemiddeld groter dan de uit splitsing ontstane woningen. Ruim een kwart van de woningen was zelfs groter dan 150 vierkante meter. Uit de tabel op de volgende pagina kunnen we tevens constateren dat door de splitsing het aantal woningen bijna is verdubbeld, van ruim 500 oorspronkelijke woningen naar bijna duizend uit splitsing ontstane woningen. Laten we de 47 woningen waarvan het oppervlak niet was te achterhalen buiten beschouwing, dan wordt het beeld van de effecten van splitsing aldus: het aantal woningen groter 90 vierkante meter is

verminderd (afname van 172), het segment middelgroot (60 – 90 vierkante meters) is toegenomen met 81 woningen en het aantal kleine woningen / studio’s groeide met 613. Verandering aantal woningen door splitsing, naar grootteklasse Grootte in Aantal onttrokken Aantal ontstane Mutatie in gebruikswoningen woningen de woningoppervlak (per 1/1/2015) (per 1/1/2020) voorraad < 40 m² 11 293 282 40 -60 m² 34 365 331 60 - 90 m² 116 197 81 90 - 150 m² 176 105 -71 > 150 m² 131 30 -101 Onbekend 47 -47 Totaal 515 990 475 Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; BAG; bewerking DSO-SEPO

Uit bovenstaande tabel kunnen we tevens constateren dat door de splitsing het aantal woningen bijna is verdubbeld, van ruim 500 oorspronkelijke woningen naar bijna duizend uit splitsing ontstane woningen. Laten we de 47 woningen waarvan het oppervlak niet was te achterhalen buiten beschouwing, dan wordt het beeld van de effecten van splitsing aldus: het aantal woningen groter 90 vierkante meter is verminderd (afname van 172), het segment middelgroot (60 – 90 vierkante meters) is toegenomen met 81 woningen en het aantal kleine woningen / studio’s groeide met 613. Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Wat voor huishoudens bewoonden de gesplitste woningen vóór splitsing? Voor de oorspronkelijke woningen is bekeken hoeveel personen er op 1 januari 2015 op dat adres stonden ingeschreven. Woningbezetting van onttrokken versus ontstane woningen Aantal Aandeel Aandeel Aandeel Ingeschreven onttrokken onttrokken onttrokken ontstane inwoners per woningen woningen woningen woningen 1/1/2015 totaal totaal bewoond bewoond 1 191 41% 54% 50% 2 59 13% 17% 32% 3 45 10% 13% 11% 4 26 6% 7% 5% 5 of meer 30 6% 9% 2% Totaal 351 75% 100% 100% Administratieve 117 25% leegstand Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; BAG; WOZ; BRP; bewerking DSO-SEPO

Voor een kwart van de woningen geldt dat daar geen inwoners bekend waren. Dit zal – net als bij de uit splitsing ontstane woningen – vooral veroorzaakt zijn door frictieleegstand, maar kan in incidentele gevallen ook duiden op andersoortig gebruik, illegale bewoning of bewoning door geprivilegieerden (personen met een diplomatieke status die zich niet hoeven in te schrijven).

Een vergelijking met het totaalbeeld voor Den Haag moet daarom met enige voorzichtigheid worden gemaakt. Kijkend naar de verdeling binnen de 75 procent onttrokken woningen met geregistreerde bewoners, lijkt dat we kunnen constateren dat ook deze woningen voor het merendeel werden bewoond door een één-persoonshuishouden. Het aandeel oorspronkelijke woningen dat in 2015 bewoond werd door gezinnen met meer dan 2 personen was tot minder dan een derde beperkt. Vergelijken we de verdeling naar aantal ingeschreven inwoners bij onttrokken woningen (situatie anno 2015) met die bij de uit splitsing ontstane woningen (situatie anno 2020), dan blijkt dat er een beperkte verschuiving plaats heeft gevonden. Tegen de verwachting in neemt het aandeel één persoonshuishoudens iets af. Het aandeel woningen met twee geregistreerde bewoners verdubbelt daarentegen bijna (van 17 procent naar 32 procent). Het aandeel huishoudens met meer dan twee personen nam relatief gezien af (van 29 procent naar 19 procent); in absolute zin steeg het aantal woningen met dit type huishoudens echter wel (uitgaand van 29 procent van 351 oorspronkelijke woningen en 19 procent van 828 uit splitsing ontstane woningen). Over de vraag in welke mate er bij beide categorieën sprake was, respectievelijk is van gezinnen, kan op basis van de beschikbare statistische informatie geen uitspraak worden gedaan.

Zoals bij de beantwoording van vraag 3 aangegeven zijn er bij de ontstane woningen 1.447 inwoners geregistreerd. Dit leidt tot de conclusie dat door de woningsplitsing het aantal bewoners, net zoals het aantal zelfstandige woningen, ongeveer is verdubbeld. Van wie waren de oorspronkelijke woningen? De oorspronkelijke eigendomssituatie (per 1-1-2015) van de onttrokken woningen laat zien dat particuliere huur- en koopwoningen verreweg het grootste aandeel vormden. Vergeleken met de eigendomssituatie van de door splitsing ontstane woningen wijzen deze cijfers erop dat door woningsplitsing relatief meer particuliere huurwoningen worden toegevoegd en dat dit ten koste gaat van het aandeel koopwoningen. Eigendomssituatie, onttrokken versus ontstane woningen Aantal Aandeel Eigendomssituatie per onttrokken onttrokken 1/1/2015 woningen woningen Eigenaar-bewoner 166 35% Particuliere huur 215 46% Nog niet bepaald / anders 9 2% Totaal 390 83% Niet koppelbaar met OZB 78 17%

Aandeel ontstane woningen 10% 82% 8% 100%

Bron: DSO-V&T W055 mutatieregister; BAG; OZB; bewerking DSO-SEPO

Het totaal aantal bewoners van de onttrokken woningen in 2015 is niet meer met zekerheid vast te stellen, maar wij ramen dat op 700-800. Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Welk soort woningen werd vooral gesplitst? Meergezinswoningen vormden de grootste groep bij de gesplitste woningen. Niet alle oorspronkelijke woningen stonden bij de basisregistratie OZB bekend als woning: 11 procent had volgens deze bron een niet-woning functie (winkel, kantoor). Bij verreweg de meeste van de meergezinswoningen gaat het om dubbele bovenwoningen, etage-portiekwoningen of een bovenwoning. Benedenwoningen / parterre-portiekwoningen kwamen veel minder voor bij de gesplitste woningen.` Onttrokken woning naar (oorspronkelijke) woningsoort Soort woning per 1/1/2015 Aantal

Aandeel

meergezinswoning

372

79%

eengezinswoning

overige woning

niet-woning

11%

onbekend

totaal

468

100%

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Kortom • Woningsplitsing leidde in de periode 2016-2020 globaal tot een verdubbeling van het aantal woningen én een verdubbeling van het aantal bewoners; • Hoewel de nieuwe woningen gemiddeld kleiner zijn, nam het aantal één-persoonshuishoudens relatief gezien af; in de nieuwe woningen wonen vaker dan voorheen twee-persoonshuishoudens; • Het percentage huishoudens met méér dan twee personen (gezinnen met kinderen vallen onder deze categorie) is bij de gesplitste woningen lager (18 procent tegenover 29 procent bij de oorspronkelijke woningen). Maar omdat het totaal aantal woningen door de splitsingen bijna verdubbelde nam het aantal gehuisveste huishoudens met drie of meer personen per saldo toe; • Woningsplitsing leidt er in de meeste gevallen toe dat eigenaren hun woning(en) gaan verhuren. Van de oorspronkelijke woningen was bijna de helft particuliere huur; de uit splitsing ontstane woningen zijn in grote mate particulier verhuurd (82 procent); • Vooral appartementen op verdieping vormden de afgelopen jaren het woningtype dat vaak werd gesplitst.

10 MOGELIJKE BIJDRAGE WONINGVOORRAAD

een selectie van buurten, zie pagina 3) losgelaten en uitgegaan van het potentieel in de stad als geheel. De totale Haagse woningvoorraad bestaat uit bijna 260.000 woningen. In onderstaande tabel is ze weergegeven naar omvang en bouwperiode. Haagse woningvoorraad, naar grootteklasse en bouwperiode Omvang in gbo (2021)

VRAAG 7: WAT IS HET POTENTIEEL AAN WONINGEN DAT SPLITSING KAN BIEDEN VOOR DE HAAGSE WONINGVOORRAAD: HOEVEEL WONINGEN IN DEN HAAG ZIJN BINNEN BEPAALDE VOORWAARDEN IN THEORIE GESCHIKT OM TE WORDEN GESPLITST? Vooropgesteld: of een woning bouwkundig wordt gesplitst in twee of meer zelfstandige, kleinere woningen is eerst en vooral afhankelijk van de eigenaar. Daarnaast is het afhankelijk van beleidskaders en vereisten. Echter, uitgaand van gekozen randvoorwaarden en ervaringsgegevens uit de voorgaande evaluatie wordt geprobeerd een globale inschatting te maken van hoeveel woningen er theoretisch gezien in aanmerking zouden kunnen komen voor woningsplitsing. Daarbij wordt wel de meest beperkende voorwaarde uit de regelgeving per 1 juli 2019 (beperking tot

Onderzoek bouwkundig woningsplitsen 2016-2020 Gemeente Den Haag

Voor 1914

1914 1945

1946 1970

1971 heden

Totaal

<80 m²

16.176

34.060

33.176

37.209

120.621

80 - 100 m²

4.406

13.666

10.381

25.271

53.724

100 - 120 m²

3.199

7.293

2.679

17.717

30.888

120 - 150 m²

3.501

6.063

1.405

16.036

27.005

> 150 m²

7.104

7.679

1.479

10.377

26.639

onbekend

204

252

542

34.590

68.836

49.131

106.862

259.419

Totaal

Trendextrapolatie 2015-2020 Uit de bestaande bouwkundige randvoorwaarde dat gerealiseerde woningen minimaal 40 m2 moeten beslaan volgt in principe dat de te splitsen woningen minimaal 80 m2 groot moet zijn. Vanuit die randvoorwaarde bedraagt het potentieel 138 duizend woningen in Den Haag. Overigens hoort daarbij wel de kanttekening dat

een beperkt deel van de vergunde splitsingen gaat over een combinatie van samenvoegen en splitsen (bijvoorbeeld: drie nieuwe woningen uit twee oorspronkelijke woningen), waardoor dus ook woningen kleiner dan 80 m2 legitiem betrokken kunnen zijn bij splitsing. Het gaat hier echter om een potentieelraming, niet om een beleidsmatige afbakening. De trend van de afgelopen periode tot 2020 vormt een eerstvolgend hulpmiddel tot afbakening van de bouwperiode: zoals onder vraag 3 en vraag 6 duidelijk werd ging het vrijwel alleen om “vooroorlogse” woningen. Dit brengt het potentieel terug tot circa 53 duizend woningen. Indicatief beeld potentieel te splitsen woningen naar criterium omvang

Niet al deze woningen zullen voldoen aan de overige randvoorwaarden (zie pagina 3), waaronder de vereiste dat de resulterende woningen elk minimaal één bouwlaag beslaan. Daarnaast kan een overweging zijn om aanvullende randvoorwaarden te stellen aan de resulterende woningen, bijvoorbeeld een minimumomvang van 50 m2. Op grond daarvan kan het potentieel worden teruggebracht door uit te gaan van een minimum omvang van te splitsen woningen van 100 m2. Dat reduceert het potentieel tot bijna 35 duizend woningen. Als wordt overwogen een beperkte verruiming te scheppen voor alle wijken in de stad, maar bouwkundig woningsplitsen te beperken tot grote woningen vanaf 150 m2, wordt het potentieel verder teruggebracht tot iets minder dan 15 duizend woningen.

Woningen groter dan 80m2: 138.000 Vooroorlogse woningen: 53.000 Woningen > 100m2: 35.000 Woningen > 150m2: 15.000

Bij elk van deze afbakeningen zou vanuit het trendmatige perspectief een verdere afbakening tot koopwoningen en particuliere huur een logische stap zijn. Voor de totale voorraad is bijna driekwart particulier eigendom, al dan niet verhuurd. Een nadere differentiatie binnen de bouwperiodes en grootteklassen kan in een uitwerking van de verkenning desgevraagd worden gemaakt. Kortom Wanneer de geografische beperking wordt weggenomen lijkt er ook met aanvullende bepalingen genoeg potentieel voor een voortzetting van het patroon van bouwkundig woningsplitsen uit de periode 2015-2020.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11294422/1