RIS311700 Prestatieafspraken 2022 met woningcorporaties en huurdersorganisaties

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn Liesbeth van Tongeren Wethouder van Duurzaamheid en Energietransitie

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de Algemene Raadscommissie (de vakcommissie Ruimte)

DSO/10252581 RIS311700 Contactpersoon

Gert-Jan van der Panne, Karoline Poorter Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

20 april 2022

karoline.poorter@denhaag.nl

Onderwerp

Prestatieafspraken 2022 met woningcorporaties en huurdersorganisaties

Geachte voorzitter, Elk jaar maakt de gemeente prestatieafspraken met de Haagse woningcorporaties. Deze afspraken gaan over de sociale huurvoorraad, zoals nieuwbouw en duurzaamheid. De gemeenteraad is gevraagd om input te leveren voor de prestatieafspraken (RIS309439) en een aantal leden van uw commissie heeft hier ook gebruik van gemaakt (RIS310697). De huurdersorganisaties nemen deel aan de onderhandelingen en ondertekenen mede. Graag informeren wij u over de prestatieafspraken voor 2022. De prestatieafspraken vindt u bij de stukken met de collegebesluiten voor het maken van prestatieafspraken voor 2022 met zeven woningcorporaties, te weten Arcade, DUWO, Haag Wonen, Staedion, Vestia, WoonInvest en Woonzorg Nederland. De prestatieafspraken zijn omvangrijk. In voorliggende brief lichten we een aantal onderdelen uit de prestatieafspraken voor u uit die voor het college van extra belang zijn. Ook geven we in voorliggende brief een terugkoppeling op het verzoek onderdelen uit het initiatiefvoorstel actieplan energiearmoede (RIS306660) op te nemen in de prestatieafspraken. Belangrijke onderdelen Met elke corporatie (en huurdersorganisatie) zijn verschillende onderdelen vastgelegd. Een deel van de onderwerpen is wettelijk bepaald.

Zo moeten afspraken over inkomensafhankelijke huurverhoging en de huursomverhoging boven inflatie worden vastgelegd in afspraken, voordat corporaties er gebruik van mogen maken. Andere onderdelen zijn in samenspraak vastgelegd of op verzoek van de Raad toegevoegd. Voorbeelden hiervan zijn afspraken over: − de woning APK (RIS304577); − hoe om te gaan met huurverhoging; − het gebruik van daken voor duurzaamheidsdoeleinden (RIS305703); − de bijdrage van corporaties voor het klimaatneutraal worden (RIS305222).

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252581

Hieronder lichten we een vijftal onderdelen uit de afspraken uit die voor het college van extra belang zijn. 1. Huurverhoging Volgens de Woningwet 2022 artikel 54 lid 1 mogen woningcorporaties de gemiddelde huurprijs (huursom) alleen met een bij ministeriele regeling bepaald percentage verhogen. Als zij hierover lokaal prestatieafspraken maken, mogen zij dit percentage verhogen met een eveneens bij ministeriele regeling bepaald maximum percentage. In het Sociaal Huurakkoord 2018-2021 is afgesproken dat de huursomontwikkeling maximaal inflatievolgend is, waarbij er lokaal een extra bandbreedte van 1% bovenop de maximale huursomontwikkeling mogelijk is. Dit Sociaal Huurakkoord heeft in 2020 geleid tot de inwerkingtreding van een wetswijziging1 waardoor de minister aan deze afspraak gehoor kon geven. Het Sociaal Huurakkoord 2018-2021 is inmiddels verlopen. Aedes en de Woonbond zijn nog met elkaar in gesprek over een nieuw akkoord dat voortbouwt op de Actieagenda Wonen2. In deze agenda staat het volgende: Woningcorporaties houden zich de komende jaren aan een huursomontwikkeling van niet meer dan inflatie, zoals ook in het huidige Sociaal Huurakkoord. Wel zien woningcorporaties af van de bestaande mogelijkheid om lokaal een hogere huursom af te spreken. Afschaffing van de verhuurderheffing maakt deel uit van deze actieagenda.

Er staat dan ook in de agenda dat zonder maatregelen aan Rijkszijde het bod maar gedeeltelijk werkelijkheid wordt. In de prestatieafspraken is daarom met betrekking tot de huurverhoging3, indien dit van toepassing is, een passage met de volgende strekking opgenomen: De gemeente gaat alleen akkoord met een huurverhoging boven inflatie indien dit past binnen het nieuwe Sociaal Huurakkoord én mits de huurdersorganisatie akkoord is. In 2021 is door de minister een huurprijsbevriezing ingevoerd. Dit heeft geleid tot minder inkomsten voor de woningcorporaties. 2. Duurzaamheid, energiebesparing en energietransitie De huurdersorganisaties en woningcorporaties zijn belangrijke partners in verduurzaming van Den Haag en in het realiseren van de ambitie van een klimaatneutrale stad. De prestatieafspraken voor 2022 reflecteren dit. We zetten gezamenlijk onder andere in op energietransitie in groene energiewijken als Zuidwest en Mariahoeve, op energiebesparing (via woningisolatie naar het niveau transitieklaar en via energiebesparende maatregelen voor huurders als tochtstrips en radiatorfolie), op koken op schone energie, op de inzet van daken voor duurzaamheid en op klimaatadaptatie. Denk daarbij aan groene daken die helpen tegen hittestress, zorgen voor isolatie en waterbergend werken. We werken in 2022 samen aan het goed inregelen van verwarmingssystemen.

Dat verlaagt het energieverbruik bij CV-ketels, bij collectieve ketels in flats is dit effect nog wat groter. We trekken samen op in communicatie over energiebesparing en de juiste wijze van ventilatie. In de raamovereenkomst is afgesproken te streven naar 16.000 corporatiewoningen transitieklaar in de periode 2019-2024. Hoewel inmiddels drie jaar van de vijfjaarstermijn van de raamovereenkomst achter de rug zijn, hebben corporaties nog niet de helft van het afgesproken aantal woningen transitieklaar gemaakt.

1 Wijziging maximale huursomstijging (35 254) van 11 juli 2019, dat op 17 december 2019 door de Tweede Kamer en op 28

januari 2020 door de Eerste Kamer is aangenomen. 2 https://aedes.nl/actieagenda-wonen/2-een-betaalbaar-huis-voor-iedereen-0 3 Hiermee wordt de gemiddelde huurverhoging bedoeld

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252581

Er zijn namelijk ca 6.250 woningen transitieklaar gemaakt in plaats van de verwachte ruim 8.000 à 9.000 woningen (die dit jaar transitieklaar hadden moeten zijn). Wel zien we dat er hard gewerkt wordt en we hebben begrip voor de uitdagingen waar corporaties voor staan. Ondanks inspanningen in deze richting, lijkt dat aantal nog niet in beeld te zijn. We gaan in 2022 zoeken naar versnelling om deze afspraak wel te halen. De forse verlaging van de Verhuurdersheffing, die onder andere gekoppeld wordt aan het verduurzamen van vooral slechte woningen, is daarbij een extra steun in de rug. 3. Goed onderhoud en gezond en veilig wonen Corporaties onderhouden en beheren hun woningen op basis van een technische conditiemeting (NEN 2767). Het onderhoud wordt op peil gehouden via reparatie-, mutatie-, contract- en planmatig onderhoud. Naast het onderhoud van de onderdelen van bovengenoemde conditiemeting, geeft het college in het bijzonder aandacht aan de volgende onderdelen. Rookmelders Rookmelders zijn wettelijk verplicht per 1 juli 2022, op elke verdieping in elke woning in Nederland. Corporaties committeren zich ook aan deze wettelijke verplichting en hebben het afgelopen jaar hard gewerkt om aan deze verplichting te kunnen voldoen. Koolmonoxidemelders Koolmonoxidemelders zijn niet wettelijk verplicht.

Het college spant zich in middels een landelijke lobby voor een wettelijke verplichting. Het college ambieert om bij de volgende prestatieafspraken afspraken te maken voor wat betreft de aanwezigheid van koolmonoxidemelders (RIS310491). Loden leidingen De grote corporaties geven aan lood in hun bezit enkel nog zeer sporadisch tegen te komen. Indien loden leidingen toch worden aangetroffen, wordt altijd overgegaan tot vervanging. Ook bij badkamerkeuken en/of toiletvervangingen worden eventueel aanwezige loden leidingen vervangen of bij projecten en renovaties (RIS307512). Vocht en schimmel Corporaties nemen deel aan de vocht- en schimmelaanpak. In 2016 is besloten tot een gezamenlijk aanpak van vocht en schimmel met GGD Haaglanden, huurdersorganisaties, corporaties en de gemeente. Belangrijkste aspecten van de aanpak zijn heldere prestatieafspraken, opleiden van corporatiemedewerkers, verbeteren en oplijnen van procedures bij corporaties, het aanstellen van een onafhankelijke vocht- en schimmelexpert en inzet op voorlichting (RIS 306098). Er wordt gewerkt aan een evaluatie van deze aanpak waarbij onder andere wordt gekeken naar de opvolging van uitgebrachte adviezen. Het college voert momenteel een grootschalig onderzoek uit naar alle bovengenoemde onderdelen (RIS305026).

Wat is de staat van onderhoud van woningen in Den Haag en hoe verschilt dit, per woningtype, per eigenaar, per bouwjaar, per buurt? De resultaten van dit onderzoek gaan nog dit kwartaal naar de raad. De resultaten zullen input vormen voor het college om te komen tot een weging en prioritering van beleid en acties op het gebied van verbetering van de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad. Het college komt vervolgens met een voorstel waarin staat of en in welke mate het bestaande beleid voldoende is om tot het gewenste kwaliteitsniveau te komen, of dat er eventueel aanpassingen nodig zijn.

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252581

4. Omvang kernvoorraad Volgens de Raamovereenkomst vallen onder de kernvoorraad alle zelfstandige en onzelfstandige huurwoningen in Den Haag met een actuele netto huurprijs onder de liberalisatiegrens of die vanwege een algemene of inkomensafhankelijke huurverhoging een huur hebben boven de liberalisatiegrens maar na mutatie weer een sociale huurprijs krijgen (deze worden apart gemonitord). Deze woningen worden verhuurd door een in Den Haag actieve woningcorporatie en kunnen zich zowel in de DAEB als niet-DAEB tak van een corporatie bevinden. In de Raamovereenkomst is een bijlage opgenomen met daarin een tabel met de aantallen van de kernvoorraad in 2019 en de doelstellingen per woningcorporatie per 1 januari 2024. In de toelichting op de tabel is aangegeven dat er nog een herberekening van de aantallen moet plaatsvinden, omdat de aantallen nog zijn gebaseerd op een oude definitie. Deze herberekening heeft plaatsgevonden en is verwerkt in de doelstelling van de kernvoorraad per 1 januari 2024 per woningcorporatie. De omvang van de kernvoorraad per 1 januari 2024 hangt onder andere af van de nieuwbouwproductie. In de Woonagenda 2020-2023 (RIS305711) zijn de gemeentelijke nieuwbouwambities verhoogd en is het aandeel nieuwbouw van sociaal huurwoningen gesteld op 30%. Bij een bouw van jaarlijks 4.000 woningen, moeten er 1.200 sociale huurwoningen worden gebouwd.

Zoals aangegeven in de eerste voortgangsrapportage woningbouwprogrammering betaalbare woningbouw (RIS309554) heeft de nieuwbouwproductie de afgelopen jaren achtergelopen op deze aangescherpte ambitie. Wel is het aandeel sociale huur de afgelopen jaren fors toegenomen (ruim 30 procent vorig jaar). Vaak moeten eerst woningen gesloopt worden, voordat daarvoor in de plaats (meer en) kwalitatief betere, nieuwe woningen gebouwd kunnen worden. Om ervoor te zorgen dat de druk op de Haagse woningmarkt op termijn wordt verlicht, is het van groot belang dat de nieuwbouw zo snel mogelijk wordt gerealiseerd. Daartoe staan zowel woningcorporaties als de gemeente aan de lat. De versnellingsopgave wordt opgepakt door de gemeente, corporaties en marktpartijen verenigd in de Haagse Tafel Wonen. Bij de te programmeren nieuwbouw wordt ten minste het percentage van 30% sociaal gerealiseerd. Een aantal woningcorporaties signaleert dat zij, ondanks hun uiterste inspanningen, mogelijk niet kunnen voldoen aan de doelstelling voor de kernvoorraad per 1 januari 2024. Zeker niet als zij vlak voor dit meetmoment net een groot aantal woningen hebben gesloopt en de nieuwbouw die daarvoor in de plaats komt nog moet worden opgeleverd.

Het college acht het van belang dat de prestatieafspraken er niet de reden van zijn dat sloopprojecten, en daarmee nieuwbouwprojecten (met vaak een verdichtingsambitie), worden uitgesteld omwille van het halen van een ‘jaardoelstelling’ uit die prestatieafspraken. Bij de beoordeling van de vraag of woningcorporaties op het meetmoment 1 januari 2024 wel of niet hebben voldaan aan het halen van de doelstelling van de kernvoorraad volgens de afspraken in de Raamovereenkomst, zal daarom ook de op dat moment in aanbouw genomen nieuwbouw worden meegewogen. 5. Huisvesting van bijzondere doelgroepen De huisvesting van bijzondere doelgroepen is een belangrijk onderwerp ook in de prestatieafspraken. Eerder is geconstateerd dat het niet mogelijk is binnen de bestaande corporatievoorraad te voldoen aan de vraag aan huisvesting voor deze doelgroepen.

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252581

Om die reden is het Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders (RIS310115) vastgesteld, waarmee de gemeente haar verantwoordelijkheid neemt om het huisvestingstekort voor deze groepen op een evenwichtige en verantwoorde manier in te lopen. In het Doorbraakplan wordt een aantal locaties in Den Haag gepresenteerd waar de gemeente op korte termijn vrij kleinschalig voor deze doelgroepen woonplekken wil realiseren. Een evenwichtige spreiding van deze locaties over de stad is hierbij een belangrijk uitgangspunt. In de prestatieafspraken is opgenomen dat de woningcorporaties voorzien in hun aandeel van de gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van statushouders en zijn de aantallen te leveren zelfstandige woningen voor de huisvesting van zorgdoelgroepen voortvloeiend uit het Koepelconvenant huisvesting zorgdoelgroepen opgenomen. Corporaties verdelen convenantwoningen aan de hand van de specifieke behoefte van de zorgdoelgroep ten opzichte van de kenmerken en de locatie van de woonruimte. Daarbij wordt rekening gehouden met de spreiding van aantallen en (meer of minder) intensieve doelgroepen, naar rato van de grootte van het vrijkomend corporatiebezit in de stad.

Daarnaast is in de afspraken met Haag Wonen, Staedion en Vestia opgenomen dat zij elk bereid zijn bovenop de convenantafspraken en bovenop de bestaande corporatievoorraad in te zetten op het realiseren van 50 extra woonplekken voor personen uit zorgdoelgroepen en/of statushouders gemixt met reguliere huurders. Via de Raamovereenkomst is geregeld dat maximaal 30% van alle verhuringen naar niet reguliere woningzoekenden gaat. Hieronder vallen, volgens de definitie vanuit de Raamovereenkomst, statushouders, zorgdoelgroepen, overige urgenten (exclusief stadsvernieuwingsurgenten), een deel van het lokaal- en regionaal maatwerk en niet reguliere bemiddelingen zoals directiebesluiten. Dit percentage wordt gemonitord. Voor passende huisvesting van zorgdoelgroepen en statushouders zijn de corporaties vaak aangewezen op wijken met eenzijdig woningaanbod. Omwille van de leefbaarheid in deze wijken, is het van groot belang dat huishoudens met een ondersteuningsvraag de begeleiding krijgen die zij nodig hebben en dat partijen elkaar goed weten te vinden. Dit vraagt om een goede ketensamenwerking in de wijken. Hieraan is ook aandacht gegeven in de prestatieafspraken.

Met Haag Wonen, Staedion en Vestia is afgesproken dat zij samen met de gemeente in 2022 een inventarisatie uitvoeren om antwoord te krijgen op de vraag op welke manieren een meer gebalanceerd woningaanbod in Haagse wijken met een eenzijdig woningaanbod kan ontstaan. En dat benoemde middelen waar mogelijk in 2023 worden ingezet. Indien het woningaanbod in wijken meer in balans is, zal dat de spreidingsopgave ten goede komen. 6. Dienstverlening Dienstverlening en responsiviteit is voor de woningcorporaties een belangrijk punt en is onderdeel van hun bedrijfsvoering en strategie. Zo hanteren woningcorporaties bijvoorbeeld kwaliteitssystemen waaraan aannemers moeten voldoen en wordt de klanttevredenheid systematisch gemonitord en verbeterd. Gemeente en woningcorporaties besteden met elkaar veel aandacht aan de dienstverlening. Het is van belang dat (achterstallig) onderhoud snel wordt opgepakt en dat meldingen goed worden afgehandeld.

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252581

Gemeente en corporaties weten elkaar hier goed te vinden, ook als zaken niet helemaal naar wens zijn gelopen. Corporaties zijn graag bereid uw raad bij te praten over hun werkzaamheden waarbij ook de dienstverlening aan bod kan komen. Wmo In geval van woningaanpassing in het kader van de Wmo geeft de gemeente goede voorlichting. In geval van woonurgenties wordt binnen de gemeente de samenwerking gezocht tussen de verschillende betrokken diensten. Vorig jaar is er ook een doorlichting geweest van het systeem van woonurgenties. De gemeente kijkt voortdurend hoe die samenwerking (nog) verder kan worden verbeterd. Voor een uitgebreidere toelichting hierop zie ook RIS311103, ‘uitwerking plan van aanpak doorlichting urgenties’ en RIS309120, ‘afdoening motie doorbraakteam Wmo’. 7. Andere corporaties In Den Haag staan ook woningen van andere woningcorporaties, namelijk van Omnia, Mooiland, Vidomes, de Wassenaarse Bouwstichting en Rijswijk Wonen. De woningen van de Wassenaarse Bouwstichting worden beheerd voor DUWO en vallen dus onder de afspraken met DUWO. Omnia en Mooiland hebben weinig bezit in Den Haag en Den Haag valt niet onder hun woningmarktregio. Wij behouden goed contact met Omnia en Mooiland maar uitgebreide afspraken zijn op deze corporaties niet van toepassing. Dit geldt momenteel ook (nog) voor Rijswijk Wonen.

Den Haag valt wel in de woningmarktregio van Vidomes maar behoort niet tot de kerngemeenten van Vidomes. Daarom is met Vidomes een set afspraken voor 2021 tot en met 2023 gemaakt (RIS308045). 8. Actieplan energiearmoede Op donderdag 25 november 2021 heeft de raad het (gewijzigd) initiatiefvoorstel actieplan energiearmoede (RIS306660) aangenomen. Het college en de gemeenteraad delen de zorgen over de stijgende energieprijzen en de impact op vooral de kwetsbare bewoners van de stad, die niet zelden in een corporatiewoning wonen. Uiteraard kennen ook corporaties en huurdersorganisaties de zorgelijke verhalen in de stad. Veel van de zaken die de drie partijen kunnen doen op dit vlak zijn in uitvoering of worden verkend. Denk aan woningen met lage energielabels met voorrang renoveren en isoleren, bewoners helpen met energiebesparende maatregelen inclusief inzet arbeidskrachten met afstand tot de arbeidsmarkt, opzetten en promoten van collectieve inkoop van schone energie, inzet op zonnepanelen en verkenning van een wijkontwikkelingsmaatschappij. Daarnaast wordt in het actieplan opgeroepen in te zetten op vier nieuwe afspraken in de prestatieafspraken. De timing van het aannemen van het actieplan viel samen met de afrondende fase van onderhandelingen over de prestatieafspraken. Dat maakte het lastig daar nog afspraken over te maken.

Wel is met alle corporaties punt voor punt besproken wat hun visie is en wat de mogelijkheden zijn. Samengevat is dit per punt van het actieplan het beeld dat uit die gesprekken naar voren komt: − Isolatie als hoogste prioriteit: dit komt overeen met hoe woningcorporaties samen met hun huurdersorganisaties momenteel met hun woningen aan de slag gaan. Het is ook de inzet van het college, zoals staat in de nota duurzaamheid (RIS301829) en in afdoening van de motie ‘afspraken over energiebesparing door woningcorporaties’ (RIS304751). Corporaties sluiten niet aan op een warmtenet om maar een labelstap te kunnen maken, zoals in het actieplan wordt gesuggereerd. Zij doen dat vooral in combinatie met een renovatie inclusief de overstap naar gasloos koken en isoleren naar transitieklaar (doorgaans energielabel B of beter). Wel geeft een aantal corporaties aan dat er zich in de toekomst situaties voor kunnen doen dat er een warmtenet in een bepaalde wijk of straat wordt aangelegd op een moment dat niet helemaal synchroon loopt met de renovatieplanning.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252581

−

−

−

−

In samenspraak met het college en uiteraard alleen met instemming van huurders, bewonerscommissies en huurdersorganisaties kan overwogen worden in zo’n geval toch alvast de keuze te maken voor aansluiting op een warmtenet. Corporaties geven aan dat het helemaal blokkeren van die optie in sommige situaties ook zou kunnen betekenen dat de energietransitie in een wijk wordt geblokkeerd. Bevriezen van huren van slechte woningen: in de prestatieafspraken is te lezen dat bij corporaties woningen met slechte labels bovenaan staan in de renovatieplanning. Die worden gerenoveerd en geïsoleerd naar transitieklaar. Huurbevriezing, ook als die gefaseerd ingevoerd zou worden, heeft direct een negatief effect op de investeringsruimte van corporaties en zal eerder een vertragende dan versnellende werking hebben op deze aanpak. Op landelijk niveau wordt hier nagedacht over nieuwe regelgeving rondom huren van woningen met een slecht label. Zo is ook de vorige huurbevriezing, in verband met beperking van de impact van corona, landelijk doorgevoerd. Corporaties geven aan dat het voor de hand ligt aan te sluiten op landelijke regelgeving en hier geen lokale afspraken over te maken.

Woonlastengarantie: corporaties zien dat bewoners in de knel kunnen komen door stijgende energieprijzen en doen samen met huurdersorganisaties en de gemeente alles wat binnen hun controle ligt om woningen goed te isoleren en energiebesparende maatregelen aan te bieden. Daar maken we prestatieafspraken over. Maar een groot deel van de energielasten zit in componenten waar een corporatie geen controle over heeft: energiegebruik in de woning, energiebelasting, energieprijzen, geopolitiek, etc. Geen van de corporaties wil afspraken maken over een woonlastengarantie. Wel zijn de corporaties continue over dit onderwerp in gesprek met hun huurdersorganisatie, doorgaans langs de lijnen van het Sociaal Huurakkoord van 2018. Verkoopverbod: vrijwel iedere corporatie voert vooral een instandhoudings- en uitbreidingsbeleid. Alleen bij hoge uitzondering worden corporatiewoningen verkocht.

Resume In een tijd van woningnood en grote uitdagingen op het terrein van leefbaarheid en duurzaamheid, is het van groot belang dat woningcorporaties en gemeente effectief samenwerken. De prestatieafspraken en goede samenwerking geven veel vertrouwen dat we ons credo Haags Samen Wonen zo ambitieus mogelijk met elkaar kunnen realiseren in 2022. Met vriendelijke groet, wethouder Wonen, Wijken en Welzijn Martijn Balster

7/7