RIS311636 bijlage

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

DSO/10300456 College van burgemeester en wethouders van de gemeente Wassenaar Postbus 499 2240 AL Wassenaar

Contactpersoon

Freerk Kiesow-Botyanovska Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Stedenbouw en Planologie Telefoonnummer

14070 E-mailadres

Freerk.kiesow-botyanovska@denhaag.nl

Datum

19 april 2022 Onderwerp

Zienswijze ontwerpbestemmingsplan Residentie Parkzicht

Geacht College, In het kader van de planprocedure voor de herontwikkeling van de ANWB-locatie aan de Wassenaarseweg 220 in uw gemeente heeft ons college kennisgenomen van het ontwerpbestemmingsplan “Residentie Parkzicht”. De bijbehorende planstukken voorzien in een nieuwe juridisch-planologisch kader voor de kantorenlocatie tussen landgoed Clingendael en het Beschermde Stadsgezicht Benoordenhout. De planontwikkeling is gericht op een wijziging van de huidige bestemming ‘Kantoor’ in de bestemmingen: - ‘Wonen’ en ‘Gemengd’ voor plandelen waarin vastgoedontwikkeling dient plaats te vinden - ‘Groen’ en ‘Water’ voor plandelen, waarbinnen geen vastgoedontwikkeling wordt beoogd en - Overige bestemmingen in het kader van het behoud van specifieke waarden of de borging van specifieke belangen (zie de dubbelbestemmingen ‘Waarde Cultuurhistorie’ en ‘Leiding - Gas). Zoals bekend heeft het concept-ontwerpbestemmingsplan voor onderhavig plangebied in het najaar van 2021 aanleiding gegeven voor een vooroverlegreactie ex art. 3.1.1 Bro. Met deze reactie hebben wij u om enkele aanpassingen verzocht en suggesties voor een aanvulling of wijziging van de planstukken aangedragen.

Concrete aandachtspunten daarbij waren: - De effecten van de vastgoedontwikkeling op de directe omgeving - Mogelijke effecten op de grondwaterhuishouding - De mogelijk toename van mobiliteit en extra parkeerdruk in Benoordenhout en - Enkele keuzes met betrekking tot de verbeelding en regels van het bestemmingsplan. De planvorming voor het project is in de voorbije maanden herkenbaar gevorderd, hetgeen zijn weerslag heeft gekregen in de uitwerking en presentatie van een zogeheten voorkeursvariant, die op 27 januari 2022 in de raadscommissie Ruimte is gepresenteerd, en in de planstukken van het nu voorliggende ontwerpbestemmingsplan. In het verlengde van onze vooroverlegreactie maken wij bij deze gaarne van de gelegenheid gebruik, om op de gewijzigde planstukken te reageren. De inhoud van onze zienswijze kan daarbij als volgt worden samengevat:

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10300456

1. Functiewijziging ten behoeve van de bestemmingen ‘Gemengd’ en ‘Wonen’ De bepalingen in het ontwerpbestemmingsplan bieden ruimte voor de (her)ontwikkeling van vastgoed in de vorm van maximaal 425 woningen; e.e.a. in combinatie met zorgfuncties en overige ondergeschikte functies. Daarnaast voorziet het plan in het hergebruik van monumenten en de realisatie van groen-, water- en verkeerstechnische voorzieningen. Het college is van mening, dat het gebruik van de oude ANWB-locatie voor woondoeleinden als een passende functiewijziging voor de deels leegstaande kantorenlocatie tussen ‘Landgoed Clingendael’ en het ‘Beschermde Stadsgezicht Benoordenhout’ kan worden beschouwd. Daarbij is het wenselijk, dat de herontwikkeling gepaard gaat met een gedegen ruimtelijke inpassing in een kwetsbare en cultuurhistorisch waardevolle omgeving.

2. Bepalingen m.b.t. verkeer, openbaar groen en waterhuishouding In het kader van de vooroverlegreactie hebben wij ook aangegeven, dat specifiek kwesties op het gebied van verkeer, openbaar groen en de grondwaterhuishouding naar verwachting beter in een anterieure overeenkomst dan in een bestemmingsplan vastgelegd zouden kunnen worden. Het betrof hier met name afspraken voor: - de borging van een beheersing van de parkeerdruk en verkeerscirculatie rond de ANWB-locatie - de bescherming van droogtegevoelige biotopen in de nabijheid van de ANWB-locatie - de eventuele noodzaak tot herstel van openbare ruimte (inclusief groenvoorziening) en - het kostenverhaal t.a.v. voornoemde punten. Ons college wil bij deze haar waardering uitspreken voor de gezamenlijke ambtelijke inspanningen, die tot een conceptovereenkomst hebben geleid, die recht doet aan de verantwoordelijkheden en belangen van betrokken partijen inzak de groen-, (grond)water- en verkeersvoorzieningen. Zo is in de anterieure overeenkomst onder meer vastgelegd, dat eventuele negatieve effecten van de planontwikkeling op de openbare ruimte of op het Haagse wegennet door passende maatregelen weggenomen zullen worden. Daarbij is ook bepaald, dat de kosten voor mogelijke herstelinvesteringen en de kosten rond het bouwproces ten laste van de ontwikkelende partijen zijn.

In aanvulling daarop zijn in het bestemmingsplan ook planregels opgenomen, waardoor bij de realisatie van nieuwe vastgoed niet alleen rekening moet worden gehouden met gebruikelijke bouw- en gebruiksregels. Aanvullend toetsingskader zijn ook specifieke ‘voorwaardelijke bepalingen’ zoals de regels ter regulering van de parkeerdruk (zie artikel 15 van de planregels).

3. Bestaande en toekomstige ontwikkelingsruimte Ondanks het vorenstaande acht ons college de planstukken van het bestemmingsplan in hun huidige vorm echter nog niet gereed voor vaststelling. Reden hiervoor is het gegeven, dat de verbeelding en planregels de genoemde ‘gedegen inpassing’ van nieuwe vastgoedvolumes nog niet borgen. Zoals wij reeds in onze vooroverleg reactie hebben aangegeven, is de herontwikkeling van de ANWB-locatie op vastgoed gericht met bouwhoogten van onder meer 35 m en 47 m bij gelijktijdige toepassing van een globaal bouwvlak en ruime bouwaanduidingen. Hierdoor worden bouwvolumes mogelijk gemaakt, die de samenhang en kwaliteit van het stedenbouwkundige ensemble en de bijbehorende monumenten negatief beïnvloeden en niet aanvaardbaar zijn gezien de kwaliteiten van het Beschermde Stadsgezicht Benoordenhout en Landgoed Clingendael.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10300456

Gezien deze effecten verzoeken wij u bij deze de toekomstige vastgoedontwikkeling nader te preciseren en vervolgens in planregels te vertalen, die: - Geen overschrijding van het eerder bepaalde maximum van 54.000 m2 BVO toelaten - Geen ruimte bieden voor een toepassing van bouwhoogten van 47 m voor herbouwvolume(s) langs de Beatrixkazerne of 35 m voor een herbouwvolume tussen monument ‘De Schijf’ en “Landgoed Clingendael’ - Inzicht bieden in de feitelijke ruimtelijke opzet van de herbouwvolumes en - Zodoende tevens inzicht bieden in de effecten van de herbouwvolumes en hun omgeving. Een belangrijk uitgangspunt voor de herontwikkeling van de kantorenlocatie is de randvoorwaarde uit het stedenbouwkundige kader van 16 maart 2021 op grond waarvan in het plangebied een bruto vloeroppervlak ontwikkeld mag worden in een omvang van maximaal 54.000 m²; e.e.a. exclusief de half-verdiepte parkeervoorziening. Daarvan kunnen 14.000 m² als vloeroppervlak worden aangemerkt, waarmee het behoud van de bestaande monumenten geborgd zal worden. De nieuwbouw kan derhalve ruimte bieden aan een bruto vloeroppervlak van maximaal 40.000 m². Het college van Den Haag heeft ervan kennisgenomen dat met deze benadering aansluiting wordt gezocht bij het gezamenlijke bruto vloeroppervlak van de bestaande bebouwing in een omvang van circa 51.800 m².

Tegelijkertijd blijft echter onduidelijk met welke ruimtelijk opzet of configuratie de herbouw zal worden vormgegeven. De ruime bouwaanduidingen langs de Beatrixkazerne bieden immers ruimte voor een herbouwvolume met een omvang van 40.000 m² en een hoogte van 47 m, terwijl monument ‘De Schijf’ door bouwhoogtes van circa 24 en 29 m wordt gekenmerkt. Daarnaast bieden de planregels aan de zijde van ‘Landgoed Clingendael’ ruimte voor een naar verhouding massieve woontoren met een bouwhoogte van 35 m, die qua vloeroppervlak bijna twee keer zo groot is als het monument zelf. Dergelijke ontwikkelingen doen afbreuk aan de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten ter plaatse. Wij verzoeken u daarom de planregels en verbeelding zodanig te concretiseren, dat dergelijke ontwikkelingen juridisch-planologisch uitgesloten worden. Een vergelijkbare redenering geldt voor het aan het bestemmingsplan ten grondslag liggende voorkeursmodel, waarmee het maximale bruto vloeroppervlak van 54.000 m² BVO exclusief parkeergarage ruimschoots wordt overschreden. Het college is van mening dat met deze planuitwerking geen recht wordt gedaan aan een gedempte inpassing van de herbouwvolumes in een cultuurhistorisch kwetsbare omgeving.

Volgens het principe van een samenhangend ensemble dienen de bouwvolumes in het uiteindelijk ontwerp zowel qua diepte en breedte als qua bouwhoogte meer aan de kenmerken van het bestaande ensemble gerelateerd te worden, zodat: - De herbouw in een passende verhouding tot het Beschermde Stadsgezicht Benoordenhout staat, - Het monument ‘De Schijf’ niet door herbouwvolumes gedomineerd wordt en - De (visuele) slagschaduw in de richting van ‘Landgoed Clingendael’ beperkt blijft.

4. Effecten van de ontwerpkeuzes Als gevolg van de globale en ruimhartige ontwerpkeuzes is in de woonwijken van het Beschermde Stadsgezicht Benoordenhout en in de Haagse gemeenteraad een beeldvorming ontstaan, die het draagvlak voor de beoogde functieverandering ondermijnt. Kritiekpunten daarbij zijn de ruimtelijke opzet van de herbouwvolumes, de voorgestelde bouwhoogten en de dominerende negatieve visuele

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10300456

effecten van de nieuwbouw op landgoed ‘Clingendael’. Tegelijkertijd wordt om aanpassingen verzocht, waarmee een goede stedenbouwkundige inpassing van de nieuwbouwvolumes geborgd kan worden. Met het oog op het vorenstaande verzoeken wij u dan ook, de verbeelding en planregels op onderdelen nader uit te werken en aan te passen en in juridisch bindende planstukken te vertalen, die een ‘gedempte inpassing’ waar kunnen maken. Meer concreet vragen wij u, de forse ontwikkelingsruimte van het voorkeursmodel en het ontwerpbestemmingsplan door een juridisch houdbaar voorstel te vervangen. De gemeenteraad van Den Haag heeft een motie aangenomen onder andere met betrekking tot de gehanteerde bouwhoogte (RIS311636). In dit verband achten wij de voorgestelde bouwhoogte niet wenselijk gegeven de bewonersbezwaren en de effecten op het landschap en de natuur. Een voorstel als het voorkeursmodel is immers strijdig met de planregels, doet afbreuk aan bestaande cultuurhistorische en landschappelijk waarden en heeft noch bij omwonenden noch in de gemeenteraad van Den Haag een breed draagvlak. Daarom stellen wij voor specifieke kwaliteitsaspecten van stedenbouwkundige aard in een juridisch bindend beeldkwaliteitsplan te verankeren. In aanvulling daarop kunnen kwaliteitsaspecten van functionele en maatschappelijke aard door een LeefbaarheidsEffectRapportage in kaart worden gebracht.

In de gemeente Den Haag zijn projecten met dit planvormingsinstrument gestart, en deze pilots worden in de loop van dit jaar geëvalueerd. Het college adviseert u met klem een dergelijke rapportage onderdeel te maken van het besluitvormingstraject. Tot slot Ter afsluiting van onze zienswijze wil het college nog een keer benadrukken, dat de functieverandering van de kantoorlocatie ten gunste van woningen en bijkomende voorzieningen door het college als een passende vorm van herontwikkeling voor de oude ANWB-locatie wordt beschouwd. Tegelijkertijd constateren wij, dat de nu voorliggende planstukken nog geen gedegen stedenbouwkundige inpassing van de herbouwvolumes in hun directe omgeving borgen. Wij stellen daarom voor: 1. De bouwkundige kaders in de verbeelding en planregels zodanig te wijzigen, dat van de herbouwvolumes een ‘gedempte stedenbouwkundige uitstraling’ uitgaat en 2. Overige kwaliteitsaspecten in een juridisch bindend beeldkwaliteitsplan te verankeren en 3. Pas na afronding van deze stappen tot vaststelling van het bestemmingsplan over te gaan. Met het oog op het vorenstaande zijn wij gaarne bereid onze standpunten in een rechtstreeks overleg nader toe te lichten. Wij zouden het op prijs stellen als een dergelijk overleg na afloop van de zienswijzenprocedure kan plaatsvinden, waarbij mogelijk ook andere suggesties uit de thans lopende procedurefase meegewogen worden.

Wij hopen u met deze brief voldoende te hebben geïnformeerd en wachten uw reactie af, Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

4/4