RIS311560 Vervolg Herontwikkeling SoZa locatie

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10261733 RIS311560 Contactpersoon

Kai Liang Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Portefeuille Projecten Den Haag Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

22 februari 2022

kai.liang@denhaag.nl

Onderwerp

Vervolg Herontwikkeling SoZa locatie

Bij de behandeling van het Planuitwerkingskader Anna van Hannoverstraat 4 e.o. (SoZa locatie) op 16 december jl. heeft u een aantal moties en amendementen aangenomen die effect hebben op de kaders voor de ontwikkeling van deze locatie. Graag willen wij u informeren over de gesprekken die gevoerd zijn met de ontwikkelaar VORM over het vervolgtraject en de consequenties van de genomen besluiten. U ontvangt hierbij als bijlage I ook de brief die wij van de ontwikkelaar hebben ontvangen met zijn voorstel over het vervolg. Op deze bijlage is geheimhouding opgelegd vanwege bedrijfsgevoelige informatie. Het gaat hier namelijk om bedrijfsgevoelige informatie van een derde partij waarbij de concurrentie diens bedrijfsvoering kan beschadigen. De geheime bijlage wordt door de griffie op de gebruikelijke manier aan u ter beschikking gesteld. Haalbaarheid van de ontwikkeling Vooraf aan de verwachte amendementen hebben wij u uitgebreid geïnformeerd over de consequenties van wijzigingen op de ruimtelijke kaders in het PUK (RIS 310961). Er is in de diverse debatten en werksessies aan u inzichtelijk gemaakt dat dit ging leiden tot effecten op ruimtelijke kwaliteit (hoogteaccent), woningkwaliteit (daglichttoetreding, eenvormigheid van woningen), gemengdheid van het programma/flexibiliteit (verhouding kantoor/retail/wonen), en daarmee op de aantrekkelijkheid van het gebied.

Daarnaast is ook ten aanzien van het aandeel sociaal met u gecommuniceerd over de juridische en de financiële consequenties. Het amenderen van het PUK op zowel de ruimtelijke als programmatische kaders heeft daarom impact op de haalbaarheid van het project. In zijn brief stelt de ontwikkelaar twee oplossingsrichtingen voor om tot een haalbaar project te komen. Deze oplossingsrichtingen zijn meegenomen in de drie scenario’s die wij u hierna schetsen over het vervolg van deze ontwikkeling. Scenario 1: Rechtsgang Zoals eerder aan u gecommuniceerd zijn wij mogelijk schadeplichtig op het moment dat we ons niet aan de eerder gemaakte afspraken houden met betrekking tot het woonprogramma (RIS 310641). Dat betekent dat de ontwikkelaar de mogelijkheid heeft naar de rechter te stappen, omdat wij nu andere eisen stellen dan eerder afgesproken, op basis van uw aangenomen amendement. De kans dat hij hierin succesvol zal zijn is aanwezig. Echter heeft de ontwikkelaar aangegeven hier geen voorkeur aan te geven. Een rechtsgang kost hem ook veel moeite en voornamelijk tijd.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10261733

Bovendien draagt het niet bij aan zijn kernactiviteit als projectontwikkelaar, omdat er ook na een gerechtelijke uitspraak, geen zekerheid is over het vervolg van de ontwikkeling. Dat geeft ruimte om met de ontwikkelaar om tafel te gaan om alternatieve scenario’s te verkennen. Scenario 2: Ontwikkeling binnen de gestelde kaders Op dit moment zijn wij in overleg met de ontwikkelaar om te kijken wat er nodig is om een ontwikkeling van de grond te krijgen binnen de door de raad gestelde kaders. Hierbij is het aannemelijk dat er een bijdrage van de gemeente nodig is ter compensatie van de nieuwe eis met betrekking tot het woonprogramma. Deze bijdrage moet echter goed onderbouwd zijn en daadwerkelijk bijdragen aan het tot stand komen van extra sociale woningen om door de gemeente op een rechtmatige manier gestand te worden gedaan. Het eerder door de ontwikkelaar gestelde bedrag, wat wij onder geheimhouding met u hebben gedeeld (kenmerk DSO/10227928, d.d. 14 december 2021) is de start van deze gesprekken, maar wat ons betreft niet de uitkomst. Voor een financiële bijdrage is nu geen dekking beschikbaar. Zodra er een plan en een goed onderbouwde bijdrage zijn overeengekomen binnen de kaders van de raad zal er door het college gezocht worden naar dekking en zal dit aan u worden voorgelegd.

Bovenstaand scenario heeft de voorkeur van het college en het college zal de gesprekken dan ook in deze lijn voortzetten. Dit brengt wel risico’s met zich mee, want ook dit pad kost tijd. De ontwikkelaar kan alsnog een juridische procedure starten en/of het pand verkopen. Dit kan leiden tot ernstige vertraging van de herontwikkeling wat consequenties heeft voor de verkregen BZK subsidie. Ook kan het in het slechtste geval leiden tot het niet doorgaan van de herontwikkeling, waarbij deze uitbreiding van de woningvoorraad en de investeringen in het gebied rondom de locatie niet op korte termijn plaats zal vinden. Deze consequenties zijn overigens ook aan de orde bij scenario 1. Scenario 3: Ontwikkeling met aanpassing van de gestelde kaders De ontwikkelaar heeft de voorkeur voor dit scenario. De ontwikkelaar geeft aan, dat zij een haalbaar plan kunnen realiseren, als ermee kan worden ingestemd dat het geamendeerde PUK op punten nog wordt aangepast. De ontwikkelaar stelt dat zij het aandeel sociale woningbouw in de ontwikkeling op 30% kan brengen met een geoptimaliseerd plan, waarmee snelheid wordt gewonnen, de focus op voortgang en ontwikkelen ligt, en ook publieke middelen kunnen worden bespaard. Het voorgestelde plan wijkt op een aantal punten af van het geamendeerde PUK. De afwijkingen zijn in hoofdlijn het toevoegen van extra vierkante meters en aanpassing van het programma.

Die zijn volgens ontwikkelaar nodig om de financiële consequenties te kunnen dragen van de toename van het percentage sociale woningbouw. Er is dan geen extra financiële bijdrage van de gemeente nodig. Het college heeft waardering voor de voortvarendheid waarmee de ontwikkelaar heeft gereageerd op de besluitvorming van de raad. Desondanks vindt het college dat het voorstel volgens dit scenario geen recht doet aan de eerder genomen besluiten van de raad met betrekking tot het Planuitwerkingskader om de volgende redenen: 1. Het college is gebonden aan de door de raad zeer recent gestelde kaders, die de raad weloverwogen en de consequenties kennende heeft vastgesteld. 2. Een belangrijke afwijking van de kaders is een verdere verhoging van het bouwvolume. Het totale bouwvolume is reeds door de raad al verhoogd van 130.000 naar 135.000 m2 bvo. Een verdere verhoging van het bouwvolume acht het college niet wenselijk.

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10261733

3.

4.

Een consequentie van het voorstel van de ontwikkelaar dat afwijkt van het geamendeerde PUK, is dat de realisatie van kantoren mogelijk in de tijd naar achteren schuift. Het realiseren van de kantoren in dit plan is onderdeel van het urgentieprogramma kantoren. Aangezien de raad heeft besloten de omvang van het kantorenprogramma te verlagen, is een latere realisatie van het kantorenprogramma zeer ongewenst. Als er sprake is van een nieuw plan (binnen of buiten de kaders) zal hierover eerst met de buurt gesproken moeten worden in een participatieproces. Dit plan is eenzijdig door de ontwikkelaar gemaakt.

Moties en Amendementen Gelijktijdig aan deze brief, ontvangt u de afdoening van de moties die zijn aangenomen bij de behandeling van het Planuitwerkingskader. Een overzicht van alle aangenomen moties en amendementen treft u hierbij aan: Kenmerk

RIS nummer

Titel Amendement/ Motie

R_A

311018

Bouw voldoende voorzieningen en volg de groennormen

R_B

311019

Hergebruik materialen en bouw biobased

R_G

311024

Geen kippenhokjes aan de Anna van Hannoverstraat

R_I

311026

SoZa 30 procent sociaal

R_K

311028

VVD Serieuze participatie en aanpassingen aan hoogte

R_5

311034

Groen voor en met de buurt

R_6

311035

Statushouders en studenten langer huisvesten

R_7

311036

Terugkeer bewoners en gebruikers SoZa

R_8

311037

Koester het casco

R_9

311038

Wacht op plintstrategie

R_11

311046

Koester Moderne Architectuur

Vervolg Het college zal er alles aan doen om de gesprekken met de ontwikkelaar te voeren en met hem een plan binnen de door de raad gestelde kaders te realiseren. Zodra hier zicht op is zal hierbij ook participatie aan bod komen. Het college zal u direct informeren als er een uitkomst is en hierbij een dekkingsvoorstel aan u voorleggen. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

3/3