RIS311535 bijlage
Tekst van het document
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Datum
Opdrachtnaam
Status
oktober 2021
impuls Loosduinse Hoofdplein
definitief
Versie
Opdrachtgever
1
Peter Kievoet
Auteur
Opdrachtnummer
Projectgroep LDHP
nvt
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Inhoudsopgave
1 Samenvatting
3
2 Aanleiding
5
3 Winkelcentrum Loosduinen
6
4 Economisch onderzoek
10
5 versterking (winkel-) centrum Loosduinen
15
6 impuls
22
7 Ruimte voor herontwikkeling Loosduinse Uitleg en Loosduinse Hoofdplein
24
8 Conclusies
28
bijlage: 2 modellen grotere supermarkt en parkeervoorziening
Leeswijzer Dit rapport verzamelt de resultaten van verschillende onderzoeken voor een impuls ten behoeve van een toekomstbestendig Winkelcentrum Loosduinen. De impuls bestaat uit een mix van acties die de gemeente onderneemt om het winkelcentrum toekomstbestendig te krijgen. Dit varieert van tijdelijke maatregelen die starten in 2021 op en rond het Loosduinse hoofdplein tot voorbereidingen op herontwikkeling van enkele locaties in het centrum. Het rapport start met een analyse van het winkelgebied (hfst 3) en de economische situatie ervan (4). Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 bekeken wat nodig is om deze situatie te verbeteren. Hierin worden enkele doelstellingen behandeld die geschikt zijn voor een gebiedsgerichte aanpak op termijn. In voorbereiding van een dergelijke aanpak worden enkele activiteiten opgepakt om eerder te kunnen starten in het gebied: de impuls (Hfst 6). Dit betreft: - activering van het plein (actueel) - versterking van de winkelstraten (korte termijn) - ruimtelijke studie voor een betere parkeervoorziening en grotere supermarkt. (middellange termijn) In hoofdstuk 7 wordt de ruimtelijk studie voor mogelijke herontwikkeling van de Loosduinse Uitleg en het Loosduinse Hoofdplein nader toegelicht, in hoofdstuk 8 de conclusies en vervolgstappen.
2/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
1 Samenvatting
Net als overal in den Haag wordt ook in het zuiden van de stad flink gebouwd. Winkelcentrum Loosduinen wordt nu omringd door nieuwe wijken als Kijkduin en Vroondaal. Tegelijkertijd blijft het economisch functioneren van het winkelcentrum achter. De gemeente Den Haag heeft daarom een studie gedaan naar de mogelijkheden voor economische verbetering. Winkeliers vragen om actie. Bezoekers ervaren een gedateerde indruk, omdat potentieel niet wordt benut leidt stilstand tot achteruitgang. De uitstraling van de winkelstraten mag frisser en meer eigentijds. Het moet mogelijk worden om op een gezellig terras een kopje koffie te kunnen drinken.
Analyse bureau BGSV 2021
Economisch onderzoek onderschrijft dat actie nodig is. Ook blijkt dat er kansen liggen, zowel uit de nabije omgeving van het winkelcentrum als ook uit nieuwe gebiedsontwikkelingen als Vroondaal en Kijkduin. Het is belangrijk dat de winkelstraten in het centrum en het Loosduinse Hoofdplein snel aantrekkelijker worden om doelgroepen te behouden en om nieuwe inwoners te verleiden om naar dit winkelcentrum te komen winkelen en verblijven. In samenwerking met het stadsdeel en winkeliers zet de gemeente hier vol op in. Er komt een aanpak van de gevels, de luifels en er komen voorzieningen om het plein te activeren.
3/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Zicht op het Loosduinse Hoofdplein met achter de winkelstraten de parkeergelegenheden
Op termijn zijn ook fysieke aanpassingen nodig. Om structureel aan te blijven sluiten op nieuwe doelgroepen is meer ruimte voor beleving en consumeren nodig. Naast het opknappen van de gevels kunnen ook woningen en maatschappelijke voorzieningen worden toegevoegd. Hiermee wordt het verblijfsgebied vergroot en de uitstraling verbeterd. Stip op de horizon is om centrum Loosduinen weer het kloppend hart van Loosduinen te maken om te winkelen, te wonen en te ontmoeten. Een dergelijke aanpak is een kwestie van lange adem die samen met alle stakeholders kan worden opgepakt. Onderzoek wijst uit dat het winkelcentrum potentie heeft om economisch te kunnen groeien. Betere parkeervoorzieningen en een grotere supermarkt als publiekstrekker van het winkelgebied zijn nodig om het huidige momentum aan kansen te verzilveren. Een parkeergarage voor fiets en auto onder het Loosduinse Hoofdplein ligt voor de hand, echter voor de gemeente zijn dergelijke investeringen op dit moment niet haalbaar. De gemeente wil het proces voor een beter winkelcentrum echter ook niet laten stilstaan en heeft daarom de ruimtelijke mogelijkheden onderzocht voor deze oplossing. Er zijn twee ruimtelijke modellen uitgewerkt. Marktpartijen worden uitgenodigd om op basis van deze modellen tot initiatief te komen.
Voor een beter winkelcentrum is inzet en samenwerking nodig van vele partijen, van bewoners en winkeliers, tot vastgoedeigenaren en investeerders. Met het aantrekkelijker helpen maken van de winkelstraten, het activeren van het Loosduinse Hoofdplein en het aanbieden van ruimtelijke mogelijkheden voor structurele verbetering levert de gemeente een impuls aan het winkelcentrum om door te groeien tot een hernieuwd kloppend hart in Loosduinen.
4/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
2 Aanleiding
In 2017 bleek uit de retailmonitor dat het economisch functioneren van Winkelcentrum Loosduinen achteruit gaat. Dit ondanks de komst van nieuwe wijken met nieuwe doelgroepen in de directe omgeving. Het winkelcentrum heeft moeite te anticiperen op de veranderende marktvraag en de kansen die zich voordoen. Het winkelcentrum weet nieuwe bewoners niet aan zich te binden. Grootschalige aanpassingen kosten veel tijd. De vrees heerst dat het momentum voorbij vliegt. In het contact met het stadsdeel Loosduinen en de lokale winkeliers om de situatie te verbeteren is de vraag ontstaan om versneld tot verbeteringen te komen, er is een impuls nodig. Het college heeft deze doelstelling overgenomen. Ondertussen herkennen supermarkten de veranderende omstandigheden en hebben aangegeven te willen uitbreiden.
Onderzoeksvraag Bovenstaande vormt aanleiding om gericht te zoeken naar kansen die ontstaan voor winkelcentrum Loosduinen als gevolg van de veranderende marktvraag, de mogelijkheden voor het winkelcentrum om hier op te kunnen anticiperen en de mogelijkheden voor supermarkten om op korte termijn te kunnen uitbreiden. Deze mogelijkheden moeten passen binnen een meer gebiedsgerichte aanpak op termijn.
5/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
3
Winkelcentrum Loosduinen
Historische kern De historische kern van Loosduinen is in de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw in verval geraakt en gesaneerd. Het nieuwe winkelgebied rond de voormalige Wilhelminastraat is rond 1970 gebouwd. De dorpsstraatjes werden vervangen door een orthogonale structuur met de Loosduinseweg, de voormalige Wilhelminastraat, als drager. Aan de zuidzijde hiervan de werd het Loosduinse Hoofdplein aangelegd. Dit grote vierkante plein is het centrale markt- en evenementenplein van Loosduinen. Het vormt tevens de schakel met de winkels in de Arnold Spoelstraat, de Kleine Keizer (met het Stadsdeelkantoor) en de Willem III straat (met de Abdijkerk uit 1230, het oudste gebouw van Den Haag, en Molen de Korenaer). De zichtlijn tussen het plein en de kerk en molen is later dichtgezet door de winkel van de Wibra. Rond 2010 is de openbare ruimte van het winkelcentrum vernieuwd. In de jaren daarna is het winkelbestand teruggelopen en is leegstand ontstaan.
Huidige situatie met de supermarkten Albert Heijn en Aldi
Verbetering openbare ruimte 2007 - 2013 Tussen 2007 en 2013 heeft er vernieuwing van de openbare ruimte van het winkelcentrum Loosduinen plaatsgevonden. Het resultaat was een kwalitatief uiterlijk, met goede materialen en een ruime en overzichtelijke indeling die het veelzijdig gebruik voor winkelen, evenementen en warenmarkt toestaat. Toch was er vanaf dat moment ook direct kritiek: met name het plein wordt als kil ervaren, vooral op dagen dat er geen markt is en het klimaat niet meewerkt. Er is een grote behoefte aan een mooier en aantrekkelijker plein. Tijdens de vernieuwing van de openbare ruimte zijn de parkeerterreinen en de looproutes niet aangepakt. De parkeervoorzieningen worden daardoor niet optimaal gebruikt en zijn van ondermaatse
6/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
kwaliteit gebleven. Dit heeft te maken met het feit dat een aantal parkeervoorzieningen niet goed zichtbaar en bereikbaar zijn en sociaal onveilig aanvoelen.
Situatieschets bureau BGSV
Parkeren, Plein en Publiekstrekker Uit de stedenbouwkundige analyse komt naar voren dat de toegangen voor bezoekers naar het winkelcentrum achterkantsituaties zijn. De parkeerplaatsen en de entrees van de supermarkten zijn van het Loosduinse Hoofdplein afgekeerd. De looplijnen voor winkelend publiek tussen het parkeren en de supermarkten geven onvoldoende impuls aan de winkelstraten. Het Loosduinse Hoofdplein wordt onvoldoende gevoed en bezit te veel dode gevels. De locatie van een publieke parkeervoorziening is een bepalende factor voor het functioneren van het winkelcentrum in de toekomst.
7/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Ongunstige parkeergelegenheden en looproutes
Het winkelcentrum mist een publiekstrekker. De uitstraling wordt niet als aantrekkelijk ervaren en het plein als te leeg. De verwachting bestaat dat met een uitbreiding van de Albert Heijn op de hoek Loosduinse Hoofdplein en Loosduinse Uitleg het gebied meer winkelend publiek te verwachten is, als ook nieuwe doelgroepen. Verbouwing van de supermarkt betekent ook kans op aantrekkelijker uitstraling op het Loosduinse Hoofdplein en een betere routing in het winkelgebied. Gedeeld perspectief De afgelopen jaren zijn er verschillende plannen en initiatieven geweest om bovenstaande problemen in Winkelcentrum Loosduinen aan te pakken. In 2017/2018 heeft bureau Rijnboutt in samenspraak met bewoners en ondernemers diverse studies verricht naar de versterking van het winkelcentrum. Dit heeft echter niet geleid tot structurele verbetering van de situatie. Belangrijke oorzaak hiervan is de onderlinge afhankelijkheid van uiteenlopende (markt-) initiatieven die niet in samenhang opgelost konden worden. Een voorbeeld hiervan is het stranden van de optie om supermarkten te verplaatsen om de winkelloop te versterken; hiervoor was actieve grondpolitiek nodig vanuit de gemeente. Dit bleek onhaalbaar.
De ruimtelijke situatie is bovendien complex: de percelen zijn veelal niet groot, de bestaande bebouwing kent daarnaast met winkels en woningen verschillende eigendomsvormen (van particuliere verhuur tot VvE-verband) en daarmee complexe eigendomsverhoudingen. Een gezamenlijke, integrale visie op de toekomst van het winkelcentrum Loosduinen is nodig om eigenaren, bewoners, winkeliers en investeerders te verenigen in de kansen en uitdagingen. Met nieuw achterland bestaat nu meer economische potentie waarmee de financiële haalbaarheid van afzonderlijke deelprojecten er minder ongunstiger voor staat. Ook geeft het toegenomen economisch potentieel uit het achterland meer duidelijkheid in de gezamenlijke opgaven en kansen voor het gebied. De opgave is om die samen scherp te krijgen om er samen naar te kunnen handelen.
8/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Bureau BGSV 2021: gedeeld perspectief op het plein en de omgeving
9/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
4 Economisch onderzoek
Economisch onderzoek door de gemeente (4-jaarlijkse retailmonitor) en door Bureau Stedelijke Planning (2021) constateren een achteruitgang van het economisch functioneren van het winkelcentrum: de bestedingen blijven achter ten opzichte van concurrerende gebieden en zeker ten opzichte van het potentieel dat het centrum heeft.
‘Winkelcentrum Loosduinen functioneert volgens de Retailmonitor Den Haag (2017) ondermaats. De leegstand is opgelopen tussen 2009 en 2017 van 6,9% naar 8,9%. Daarnaast is het economisch functioneren gedaald van een indexcijfer van 113 in 2009 naar een indexcijfer van 92 in 2017. Binnen de ranking van winkelgebieden in de hoofdwinkelstructuur van Den Haag staat het winkelgebied op de 34e plek, waar dit in 2009 en 2013 nog een 22e plek was.’ Perspectief Winkelcentrum Loosduinen (Bureau Stedelijke Planning, 2021),
Dalend economisch functioneren Het winkelcentrum ondervindt veel concurrentie van omringende centra. Hoewel de winkels een ruim aanbod aan detailhandel bieden is het aanbod tegelijkertijd veelal geconcentreerd op dezelfde doelgroepen. Volgens Leefstijlonderzoek kenmerkt het winkelcentrum zich op dit moment met name door consumenten die prijs-kritisch zijn, doelgericht kopen, niet op zoek zijn naar de laatste trends en waarde hechten aan vertrouwdheid en een schoon, net en veilig winkelgebied. Juist op dit vlak doet de afnemende fysieke uitstraling het centrum geen goed. Stilstand is achteruitgang, dit is waarneembaar in de winkelstraten.
Links: Arnold Spoelstraat, rechts: Loosduinse Hoofdstraat
Het eenzijdige aanbod is tevens niet gunstig voor de concurrentiepositie ten opzichte van omringende centra die zichzelf met een meer onderscheidend aanbod scherper kunnen profileren. Uit het onderzoek blijkt verder dat de niet dagelijkse boodschappen tevens sterk achteruit gaan. Dit wordt toegeschreven aan de blijvende toename van het online shoppen. De brede trend daarbij is dat het middensegment (beeldbepalend in winkelcentrum Loosduinen) onder druk staat door sluitingen en faillissementen, als bijvoorbeeld Zeeman, MS-mode, Scapino en Miss Etam. Ook Winkelcentrum Loosduinen heeft daar last van.
10/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Winkelstructuur De achteruitgang is ook gelegen in de fysieke structuur van het winkelcentrum: Het centrum is gefragmenteerd en wijdlopig. Hierdoor liggen de winkels die elkaar kunnen ondersteunen te ver uit elkaar. De uitstraling van het winkelcentrum is verouderd en sluit niet meer aan bij de beleving van toekomstige bewoners van Loosduinen. De parkeervoorzieningen bevinden zich aan de achterzijden van de winkelstraten. Ze zijn slecht te vinden en moeilijk bereikbaar. Qua uitstraling vormen ze geen uitnodigende entree tot het winkelgebied.
Gedateerde uitstraling van het winkelgebied en fragmentatie van de winkels
Eenzijdigheid winkelfunctie De huidige structuur van het winkelcentrum vindt haar oorsprong in de jaren 70 en is op een duidelijk concept gestoeld: twee grote winkelstraten begeleiden een loop langs winkels, boven de winkels wordt gewoond. Dit eenzijdige straatbeeld met alleen winkels is kwetsbaar voor leegstand. Gebrek aan verblijfskwaliteit en een ondermaatse uitstraling geven voeding aan een verdere negatieve spiraal. Positionering Winkelcentrum Loosduinen kampt net als andere wijk- en stadsdeelcentra met teruglopende bezoekersstromen. Deze middelgrote wijkcentra hebben het moeilijk, ze spelen steeds minder een rol van betekenis voor bewoners binnen het stadsdeel. Qua beleving kan het niet op tegen de aantrekkelijkheid van de grote en historische binnenstad. Voor de dagelijkse boodschappen wordt daarentegen meer en meer een beroep gedaan op e-commerce en buurtwinkels. Sterke punten en kansen De uitgangspositie van het centrum is goed. Winkelcentrum Loosduinen ligt centraal in Loosduinen en is goed bereikbaar per openbaar vervoer. Er is een ruim aanbod aan detailhandel aanwezig met veel lokale ondernemers, dit is in de basis aantrekkelijk voor veel doelgroepen.
11/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
ontwikkelingen rondom winkelcentrum Loosduinen
Daarnaast ligt er potentie in de bevolkingsgroei van Loosduinen. Opvallend daarbij is dat veel bestaande doelgroepen in Loosduinen het centrum niet (meer) bezoeken. Nieuwe wijken brengen daarnaast juist nieuwe doelgroepen in beeld die een toename aan bestedingskracht vertegenwoordigen. Om deze kansen te kunnen verzilveren is het belangrijk dat het winkelcentrum aantrekkelijker wordt voor zowel bestaande doelgroepen als nieuwe. Bestaande doelgroepen Uit leefstijl onderzoek van Bureau Stedelijke Planning blijkt dat het consumentenprofiel van bewoners van Loosduinen aansluit bij het aanbod in het Winkelcentrum Loosduinen. Tegelijkertijd stromen deze bewoners weg naar andere centra. Wanneer basisfactoren als vertrouwdheid binnen het winkelgebied, schoon, netjes en veilig beter op orde komen is de kans groot dat veel Loosduiners zich (weer) gaan richten op het winkelcentrum. Het onderzoek noemt ook gezinnen met kinderen als belangrijke kans. Daarbij is aandacht nodig voor zowel doelgericht boodschappen doen als voor beleving. Voor alle doelgroepen is het belangrijk dat een slag wordt gemaakt in de kwaliteit van verblijven en ontmoeten. Het winkelcentrum moet aantrekkelijk door in te spelen op de behoefte aan beleving en consumeren.
12/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Nieuwe doelgroepen Nieuwe doelgroepen zijn met name te vinden in Kraayenstein, Vroondaal en Kijkduin. Deze doelgroepen kunnen benaderd worden door te voorzien in de behoeften bij meer drukke levensfasen of meer luxueuze leefstijlen. Het onderzoek noemt daarvoor satisfiers als horeca, buurthuis, een braderie, modewinkels en voorzieningen voor kinderen. Om in de kwaliteitsslag tot ‘wow-factoren’ te komen zijn kwaliteitswinkels, speciaalzaken, sportvoorzieningen, medische voorzieningen en culturele voorzieningen van belang. De afstanden tot deze wijken zijn niet groot, zichtbaarheid en eenvoudige bereikbaarheid per auto, (elektrische) fiets en OV zijn cruciaal. Handelingsperspectief Om het winkelcentrum te versterken zijn 3 in ambitie oplopende niveaus te onderscheiden. 1 Basis op orde. Om te voorkomen dat nieuwe doelgroepen afvloeien naar concurrerende centra en dat bestaande doelgroepen het winkelcentrum ook verder links laten liggen dienen basisfactoren als schoon, heel en veilig op orde te komen. Verdere leegstand moet voorkomen worden en de fysieke uitstraling (van gevels, puien, openbare ruimte) weer netjes en geharmoniseerd. Voor het parkeren is het nodig een inhaalslag te maken van sociaal onveilige achterterreinen naar prettige parkeerlocaties die beter aansluiten op de winkelstraten. ->
De slag die gemaakt moet worden om niet verder achterop te raken vraagt om forse inzet van en op het winkelcentrum.
2 Voorzien in Satisfiers Om nieuwe doelgroepen aan te haken op het centrum zijn flinke aanpassingen nodig op het winkelbestand en op de uitstraling van het centrum. Gezelligheid en verblijfskwaliteit zullen daarbij sterk moeten verbeteren. Het aanbod en de sfeer zal beter moeten passen bij bijvoorbeeld gezinnen. Om vertrouwdheid met het gebied op te bouwen zijn maatschappelijk en cultreel aanbod van belang, als de bibliotheek, de markt. Te denken valt ook aan een Centrum voor Jeugd en gezin, kinderopvang en apotheek. ->
Met investeringen op deze terreinen is een toename aan bestedingen te verwachten die in lijn ligt met de kwantitatieve groei van het achterland in en rondom Loosduinen.
3 Voorzien in Wow-factoren
13/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Nieuwe doelgroepen in Loosduinen vertegenwoordigen veelal een bestedingspotentie die hoger ligt dan bij de huidige doelgroepen het geval is. Om tot een hogere koopkrachtbinding en – toevloeiing te komen dient het winkelgebied tot kwaliteitsslagen te komen in uitstraling, service (in klantgerichtheid en aandacht) en beleving. Net als bij het inspelen op satisfiers vraagt dit vraagt op enkele plekken in het centrum de stap van het shoppen naar meer belevingsgericht consumeren. Te denken valt aan kwalitatieve horeca en speciaalzaken, aan de aanwezigheid van een bioscoop en medische voorzieningen. ->
Met investeringen op deze terreinen is een toename aan bestedingen te verwachten die hoger ligt dan de kwantitatieve groei van het achterland in en rondom Loosduinen.
Om bestaande doelgroepen te behouden en nieuwe doelgroepen te binden aan het winkelcentrum zijn verbeteringen nodig op alle drie niveaus. Deze verbeteringen zijn noodzakelijk, de investeringen die nodig zijn geven tegelijkertijd goede kans op toename van de bestedingen. Het centrum heeft de potentie om economisch te groeien.
14/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
5 Versterking (Winkel-) centrum Loosduinen
Volgens economisch onderzoek ligt binnen Loosduinen en binnen de nieuwe wijken voldoende economisch potentieel tot herstel en versterking van het winkelcentrum. In hoofdlijnen kan dit worden aangewend door: verruiming van het winkelaanbod, betere parkeerfaciliteiten voor fiets en auto die goed aansluiten op de looproutes in het winkelgebied, het voorzien in voldoende maatschappelijke functies waarmee bestaande en nieuwe doelgroepen zich binden aan het centrum, het aanbieden van een goede uitstraling en verblijfskwaliteit, en het herorganiseren van de winkelstructuur waardoor naast het shoppen ook ruimte is voor meer eigentijds (meer op beleving gericht) consumeren. Met deze verbeteringen kan het winkelcentrum haar economische kansen structureel vergroten en zichzelf opnieuw positioneren binnen het stadsdeel. De kansen hiervoor spelen zich deels af in de winkels, maar ook in het vastgoed en in de openbare ruimte. Integrale benadering op winkelen, wonen en ontmoeten Centrum Loosduinen staat daarmee voor verschillende opgaven in een bestaande winkelomgeving. In deze omgeving wordt tevens gewoond en ontmoeten Loosduiners elkaar. Ook op deze terreinen bestaan ambities. Het woningaanbod mag meer divers zijn en beter aansluiten op de behoefte aan lokale doorstroommogelijkheden.
Daarnaast bestaat de behoefte dat het centrum van het stadsdeel zich meer profileert als plek van ontmoeting voor alle Loosduiners. Het wonen, het winkelen en het ontmoeten zijn alle drie gebaat bij een betere verblijfskwaliteit, betere uitstraling en betere parkeerfaciliteiten. Hiermee ligt een integrale benadering voor de hand. Herkenbare positie in Loosduinen Tussen de aantrekkelijkheid van de binnenstad en de handigheid van een buurtwinkel is het stadsdeelcentrum weliswaar zoekende naar een nieuwe positie, maar heeft het daarvoor tegelijkertijd een goede uitgangssituatie: het centrum ligt centraal in Loosduinen en is goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Voor het fiets- en auto-parkeren is het zaak om op gelijkwaardig niveau te komen. Het centrum kan daarbij steunen op de herkenbaarheid die het heeft als voormalig dorp Loosduinen, het streven is weer meer van betekenis zijn binnen het stadsdeel. Bijvoorbeeld door ook aantrekkelijk te zijn voor gezinnen, voor nieuwe doelgroepen en door het faciliteren van ontmoeting en het voorzien in maatschappelijke functies. Met de mogelijke komst van horeca en terrassen, het zichtbaar aanwezig laten zijn van de vernieuwde bibliotheek, het herstellen van zichtrelaties met historisch Loosduinen liggen ook hier kansen het potentieel aan achterland beter aan zich te binden.
15/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Opgave Voor een versterking van het winkelcentrum staat het gebied voor de volgende opgaven: A versterking bestaande winkelstraten en ruimte voor nieuwe winkelformules Economische versterking is zowel te vinden in het bestaande achterland in Loosduinen als in de nieuwe wijken. Doelstelling is om beide doelgroepen aan te spreken om zowel de huidige winkels te versterken als nieuwe winkelformules te stimuleren. Voor de bestaande winkels betekent dit dat de structuur van winkelstraten beter moet gaan functioneren. De winkelloop om te shoppen (en te combineren met dagelijkse boodschappen) valt te verbeteren als de parkeerfaciliteiten voor auto en fiets beter aansluiten op de winkelloop, de gevels en luifels aantrekkelijk worden, winkels onderling beter zichtbaar zijn en de inrichting van de openbare ruimte beter georganiseerd is voor uitstallingsmogelijkheden.
Voorstel voor verbetering puien en gevels, bureau BGSV 2021
Voor nieuwe winkelformules is soms meer ruimte noodzakelijk om te kunnen voorzien in beleving en consumptie, als bijvoorbeeld een grandcafe of blurringconcepten als bakker met koffiezaak. Ook supermarkten rondom het plein moeten ruimte hebben om zich te kunnen aanpassen aan eigentijdse ontwikkelingen.
16/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Bureau Stedelijke Planning voorbeelden van eigentijdse winkelformules, 2021
Zowel voor bestaande winkels als nieuwe winkelformules blijven de supermarkten rondom het Loosduinse Hoofdplein belangrijk als publiekstrekker. Het is belangrijk dat deze zich kunnen vernieuwen en uitbreiden.
voorstel verbetering verblijfsklimaat Loosduinse Hoofdplein, bureau BGSV 2021
Dit geldt ook voor de verblijfskwaliteit op en rondom het plein. Horeca en terrassen spelen daarbij in op de behoefte van alle doelgroepen. Dit geldt ook voor vergroening van de openbare ruimte en het gebruik van het plein voor de weekmarkt, voor verblijf en voor activiteiten en evenementen waar Loosduiners zich in herkennen. B voldoende en eigentijdse bereikbaarheid Vanuit Loosduinen is het centrum goed te bereiken per tram. Om ook gezinnen uit Loosduinen eenvoudig toegang te verschaffen tot het winkelgebied is aandacht nodig voor (elektrische) fiets en bakfiets. Doelgroepen vanuit de nieuwe wijken vragen om dezelfde faciliteiten. Voor de wekelijkse boodschappen is gebruiksgemak belangrijk. Overdekt parkeren dichtbij, en drempelloze toegang tot, de winkels is nodig om concurrentie aan te kunnen met naburige centra. C onderlinge versterking wonen, winkelen en ontmoeten (integrale verbetering) Het centrum kenmerkt zich op dit moment door een strikte scheiding van winkels op maaiveldniveau en woningen daarboven. Deze eenzijdige aanwezigheid van de winkelfunctie
17/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
maakt het gebied gevoelig voor negatieve tendensen in het winkelgebied, leegstand is fnuikend voor de winkelstraten. Als het wonen en het ontmoeten naast het winkelen meer aanwezig is in het winkelcentrum bestaat een meer robuust geheel.
Voorstel gemengd stedelijk woonmillieu bureau BGSV
Met entreepartijen van de woningen meer in het zicht, het meer geschikt maken van de openbare ruimte voor bewoners (vergroening, zitgelegenheden), de aanwezigheid van een terras, opengewerkte gevels van maatschappelijke functies als bibliotheek etc ontstaat een meer robuust geheel van wonen, winkelen en ontmoeten dat ook in de avonduren voldoende prettig is. Door woningen toe te voegen kan worden voorzien in de lokale doorstroombehoefte en kan tevens een kwartiermakersfunctie worden gecreëerd voor nieuwe doelgroepen. Doelstelling is om hiertoe te verdichten. Nieuwbouw biedt tevens een kans de uitstraling van het gebied te verbeteren. D compacter winkelcentrum met beter verblijfsgebied In de huidige winkelstructuur ligt het accent voornamelijk op shoppen in een winkelstraat. Om de bestaande winkels beter te kunnen ondersteunen dient deze structuur te worden versterkt. Tegelijkertijd is het nodig de wijdlopigheid van deze structuur te beperken en het winkelcentrum compacter te maken om het risico op fragmentatie en leegstand tegen te gaan. Om in het winkelcentrum ook de stap te kunnen maken naar beleving en consumeren is daarnaast meer ruimte nodig voor verblijf en aandacht voor de kwaliteit daarvan. In een meer compacte opzet van het gebied kan hier beter in worden voorzien. (ruimte voor) fysieke aanpassingen
18/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Bovenstaande opgaven betreffen het hele winkelgebied. Het winkelcentrum is te groot om dit in 1 keer op te pakken. Gekeken is op welke wijze de doelstellingen gerealiseerd kunnen worden. De insteek is om gefaseerd te werken en te sturen op integrale resultaten op wonen, winkelen en ontmoeten. Vergroting van de supermarkt aan het Loosduinse Hoofdplein als publiekstrekker heeft hierbij prioriteit. Deze moet passen in een gebiedsgerichte aanpak. Vooruitlopend op een dergelijke aanpak is gekeken hoe: fysieke opgaven gefaseerd opgepakt kan worden, de winkelstraten snel worden geholpen kunnen worden en het Loosduinse Hoofdplein op relatief korte termijn een nieuwe plek kan innemen in Loosduinen. Dit leidt tot de volgende vertrekpunten: 1 herontwikkeling van bestaande parkeerlocaties Met het verplaatsen van parkeerplekken voor het winkelen naar een centrale parkeervoorziening onder of aan het plein zijn meer winkels in de winkelstraten beter bereikbaar en komen potentieel vier locaties vrij voor ontwikkeling.
Verplaatsen parkeervoorzieningen voor het winkelen, achterzijde winkelstraten benutten voor nieuwe ontwikkelingen
Deze locaties kunnen worden benut voor wonen, winkelen en ontmoeten. Door programma te situeren op de percelen van de parkeerterreinen kan worden toegevoegd en ingepast in de bestaande omgeving. Met deze aanpak hoeft in de basis niet te worden gesloopt en herontwikkeld voor structuurverbeteringen. Herontwikkeling van deze plekken kan tot een significante omslag leiden in uitstraling en verblijfskwaliteit in het gebied. De plekken bevinden zich buiten de directe drukte van de winkelloop, waarmee meer onderscheidende plekken ontstaan. Dit helpt in het aanbieden van ruimte voor meer beleving en consumeren. De ontwikkelingen vinden daarbij voornamelijk plaats op grond van de gemeente. Omdat complexe verwervingstrajecten, actieve grondpolitiek en samengestelde programma’s grotendeels kunnen worden vermeden is de realisatietermijn in de basis te overzien. Met deze deelprojecten is het mogelijk om stapsgewijs tot verbetering te komen waarbij voldoende tijd is om nieuwe plannen af te stemmen met bestaande belangen.
2 centraal gelegen parkeervoorziening
19/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Het is belangrijk dat een parkeervoorziening ten goede komt aan alle winkels. De studie gaat daarom uit van korte en goede verbindingen tussen parkeervoorziening, supermarkt en de winkelloop in de winkelstraten. Een centraal ontsloten parkeervoorziening voor auto’s en (bak-) fietsen onder of aan het plein maakt deze verbindingen mogelijk.
Met een voetgangersontsluiting aan het plein is tevens sprake van een natuurlijke activering van dit plein. Een nieuwe parkeervoorziening biedt daarnaast de mogelijkheid te sturen op de behoeften van nieuwe doelgroepen: overdekt, dicht bij de supermarkt en dicht bij een aantrekkelijk plein. 3 plein als hart van Loosduinen Er is een grote behoefte aan een mooier en aantrekkelijker plein dat er voor zorgt dat bezoekers prettiger en daardoor langer in het winkelgebied verblijven. Om het winkelgebied toekomstbestendig en economisch vitaal te houden dient het winkelgebied ingericht te worden als het hart van het stadsdeel. Zoals in het actieprogramma Den Haag Winkelstad beschreven; een sociale ontmoetingsplek waar het nuttige (boodschappen doen) kan worden gecombineerd met het aangename (een kop koffie of een maatschappelijke functie). Dit vraagt om een betere uitstraling van het centrum en een betere verblijfskwaliteit.
20/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
21/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
6 Impuls voor een toekomstbestendig winkelcentrum
Een versterking van het winkelgebied vraagt om betrokkenheid van vele partijen en betreft een kwestie van lange adem vanwege alle fysieke opgaven. Echter, de toenemende leegstand en de economische indicatoren vragen om versnelde actie. Daarnaast bestaat met het gereedkomen van diverse wijken rondom Loosduinen nu momentum om doelgroepen aan winkelcentrum te binden. In voorbereiding van een gebiedsgerichte aanpak is gekeken om enkele (onderdelen uit de) opgaven naar voren te halen. Hiermee kan het gebied relatief snel worden voorzien van een impuls. Dit leidt tot het volgende programma op korte en middellange termijn: A activeren Loosduinse Hoofdplein Winkeliers signaleren een veranderende marktvraag en vragen nadrukkelijk om meer verblijfskwaliteit voor het winkelende publiek. Om het plein op korte termijn aantrekkelijker te maken om te verblijven worden tijdelijke voorzieningen getroffen. Er vindt vergroening plaats middels het tijdelijk plaatsen van bomen op het plein en het aanbrengen van plantenzitbanken. Bestaande banken zijn verplaatst en anders opgesteld om betere zitgelegenheden te creëren, dit mede in aanloop van mogelijke terrassen. Ook een waterpartij op het plein behoort de mogelijkheden. Om het plein actief te laten gebruiken en aantrekkelijk te maken voor bijvoorbeeld gezinnen is een groot schaakbord op het plein gerealiseerd.
Verder wordt onderzocht of het toevoegen van een wekelijkse biologische markt haalbaar is en van meerwaarde om nieuwe doelgroepen te bereiken.
Voorbeeld tijdelijke zitgelegenheden en vergroening, bureau BGSV 2021
B versterking van de winkelstraten Om leegstand tegen te gaan en winkeliers actief te betrekken bij de vorming van een goed functionerende winkelstraat is een winkelstraatmanager betrokken bij de winkeliersvereniging en de BIZ. Branchering maakt onderdeel uit van de doelstelling om winkels elkaar goed te laten ondersteunen. Om de uitstraling van de winkelstraten te verbeteren wordt in samenwerking met winkeliers en vastgoedeigenaren een programma opgesteld om luifels en gevels te verbeteren. Hierbij is tevens aandacht voor de entreepartijen van woningen en uitstallingsmogelijkheden in de openbare ruimte. In het verlengde van dit programma wordt de zichtbaarheid van het winkelcentrum bij de entree’s van het winkelgebied opgepakt.
22/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Voorstel aanpak gevels en luifels door bureau BGSV, 2021
C ruimte voor betere parkeerfaciliteiten en grotere supermarkt als publiekstrekker Supermarkten herkennen de veranderende marktvraag in Loosduinen. Om meer en nieuw winkelend publiek aan het winkelcentrum te binden is het nodig dat bijvoorbeeld de Albert Heijn aan het Loosduinse Hoofdplein kan uitbreiden en ruimte heeft om de winkelformule toe te snijden op bestaande en nieuwe doelgroepen. Het is belangrijk dat de parkeervoorzieningen voor auto en (elektrische / bak-) fiets in lijn liggen met deze stap. Om de uitbreiding en betere parkeervoorzieningen mogelijk te maken is gekeken naar mogelijkheden om het Loosduinse Hoofdplein en de Loosduinse Uitleg te herontwikkelen.
Locatie Loosduinse Uitleg met blik op de achterzijde van de Albert Heijn
23/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
7 Ruimte voor herontwikkeling de Loosduinse Uitleg en het Loosduinse Hoofdplein Om in te kunnen spelen op de veranderende marktvraag heeft de Albert Heijn aan het Loosduinse Hoofdplein meer ruimte nodig voor de winkel en het parkeren. Vanwege de ruimtelijke situatie is deze niet direct beschikbaar. Als de Loosduinse Uitleg en het Loosduinse Hoofdplein in samenhang worden herontwikkeld zijn oplossingen mogelijk. Wanneer de benodigde parkeercapaciteit (bestaande parkeerplekken en ten behoeve van de uitbreiding) wordt verplaatst van de Loosduinse Uitleg naar een centrale parkeervoorziening met ontsluiting aan het Loosduinse Hoofdplein, worden de winkelstraten beter bereikbaar en ontstaat ruimte voor een grotere supermarkt. Met deze oplossing kan tevens een eigentijdse parkeervoorziening worden aangeboden. Deze constructie biedt de mogelijkheid voor de supermarkt en de omgeving om aantrekkelijker te zijn voor nieuwe doelgroepen en om de bestaande winkelstraten te versterken.
Binnen het plangebied voor de modellenstudie, vanaf links: parkeerterrein Loosduinse Uitleg, supermarkt Albert Heijn (rood), Loosduinse Hoofdplein Buiten het plangebied, overige parkeerterreinen (blauwe ster), vanaf links: Ouverturestraat, Kleine Keijzer, locatie Aldi (particulier)
Impuls voor het centrum
24/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Middels een modellenstudie is onderzocht op welke wijze deze constructie het best werkt voor het functioneren van het plein, de bereikbaarheid van de winkelstraten en de beoogde kwaliteitsslag ten aanzien van het winkelen, wonen en ontmoeten. Mogelijkheden voor ontwikkeling Loosduinse Uitleg en Loosduinse Hoofdplein In het gebied is maar beperkt ruimte en is de parkeerdruk hoog. Bij het toevoegen van woningen en het inpassen van een grotere supermarkt is goede afstemming met de omgeving extra belangrijk. Dit vraagt om samenhang en regie. Uitgangspunt van de fysieke aanpassingen is dat bestaande bebouwing zoveel mogelijk onaangeraakt blijft, verdichting vindt in zoveel mogelijk plaats op de parkeerterreinen. Om enerzijds de supermarkt gelegenheid te geven in te kunnen spelen op de veranderende marktvraag en anderzijds bestaande en toekomstige belangen te kunnen borgen gaat dit onderzoek uit van de ruimtelijke mogelijkheden voor ontwikkeling van het Loosduinse Hoofdplein en de Loosduinse Uitleg. Modellenstudie In de studie zijn 8 opties uitgewerkt. Deze variëren van alleen uitbreiding van de supermarkt op de Loosduinse Uitleg tot aan integrale ontwikkeling van de Loosduinse Uitleg met daarin opgenomen een grotere supermarkt, parkeergarage en woningbouw.
Overzicht modellenstudie, gemeente Den Haag 2021
25/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
analyse Bij de analyse van de modellen is gekeken naar verschillende factoren. De belangrijkste criteria volgen uit de doelstellingen voor een impuls voor het winkelcentrum. Dit overzicht beperkt zich tot het benoemen van die criteria en het vermelden van belangrijkste overwegingen in het vergelijk tussen de modellen. Economisch Versterken winkelgebied
Verblijfsklimaat
Kwantitatieve opgave
Economisch beleid
Versterken Looproutes
Aantrekkelijkheid langer te verblijven
Voldoende eigentijdse parkeerplekken
Effecten op omliggende winkelgebieden
Bijdrage compact winkelcentrum / plein als kern winkelgebied
Geschiktheid: 1) shoppen, 2) consumeren en 3) ruimte voor beleving
Voldoende M2 supermarkt tbv diverse winkelformules
Aansluiting ontwikkelingen retail
Profijt huidige winkeliers
Aansluiting verwachtingen nieuwe doelgroepen
Passende realisatietermijn
De positionering van de entree’s van de supermarkt en parkeervoorziening ten opzichte van het Loosduinse Hoofdplein en de winkelstraten zijn bepalend voor het versterken van het winkelgebied. Bij de modellen waar de parkeervoorziening achter de winkel blijft, treedt geen verbetering op ten opzichte van de huidige situatie. Wanneer supermarkt en parkeervoorziening ononderbroken met elkaar verbonden zijn bestaat het risico dat niet wordt aangehaakt op de bestaande winkelloop. De modellen gaan uit van uitbreiding van de huidige supermarkt (behalve model 6). Nieuwe winkelconcepten om te kunnen anticiperen op nieuwe doelgroepen dienen rekening te houden met de bouwkundige situatie van de huidige bebouwing. De verschillende modellen oriënteren zich verschillend op het Loosduinse Hoofdplein. Dit is sterk bepalend voor de uitstraling en verblijfskwaliteit op het plein en daarmee voor de aantrekkelijkheid voor de verschillende doelgroepen Stedenbouwkundig Uitbreiding parkeerfaciliteiten
Inpasbaarheid supermarkt
Mogelijkheid tot verdichten (woningbouw, maatschappelijk, winkels)
Uitstraling (Plint, nieuwbouw, plein)
Activering plein
Impuls (meerwaarde tov huidige omgeving)
Vanwege de beperkte ruimte zijn de parkeerbehoefte en het benodigde winkeloppervlak moeilijk inpasbaar. De modellen laten zien dat voor de parkeerbehoefte alleen bijzondere oplossingen inpasbaar zijn. De huidige supermarkt bevindt zich in een appartementencomplex. Uitbreidingsmogelijkheden worden beperkt door bergingen op het terrein. Niet alle modellen kunnen voorzien in een alternatief voor de bergingen dat beter is dan de huidige situatie.
26/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
haalbaarheid technisch
Planologisch / juridisch
Kans op deelname
Kans op draagvlak
realisatietermijn
Hanteerbaarheid risico’s
Wanneer wonen, winkelen en parkeren niet op 1 perceel worden geïntegreerd zijn minder uitvoeringsrisico’s te verwachten. In enkele modellen zijn de programma’s verdeeld over het Loosduinse Hoofdplein en de Loosduinse uitleg. Dit vermindert de risico’s als gevolg van afhankelijkheden en bevordert de haalbaarheid. In alle modellen dient een oplossing gevonden te worden voor de bergingen van de bestaande appartementen. Twee modellen bevatten een terugvaloptie waarin de bergingen blijven staan. Vanwege de noodzaak voor bijzondere parkeeroplossingen (integreren in de ontwikkeling op de Loosduinse Uitleg of realisatie onder het Loosduinse Hoofdplein) zijn de investeringskosten zeer hoog. Dit vormt een risico in het sluitend krijgen van de businesscase voor de gehele ontwikkeling. Voor de gemeente ligt hier geen positief financieel resultaat in het verschiet. Resultaat modellenstudie Uit de analyse van de modellenstudie volgt dat 2 modellen kansrijk zijn en voldoende scoren op de economische en stedenbouwkundige doelstellingen voor versterking en vernieuwing van het winkelgebied. Uit de analyse volgt ook dat het verplaatsen van openbare parkeerplekken naar een nieuwe parkeergarage onder het Loosduinse Hoofdplein geen rendabele investering is voor de gemeente.
Uit de economische studie blijkt dat dergelijke investeringen wel interessant zijn voor het bestedingspotentieel in het winkelgebied en voor de ontwikkelingsmogelijkheden van het centrum. De modellen gaan uit van herbestemming van de Loosduinse Uitleg en het Loosduinse Hoofdplein, twee locaties die in eigendom zijn van de gemeente den Haag. Met het beschikbaar stellen van deze twee percelen voor herontwikkeling conform de twee modellen kan de gemeente ruimte geven voor initiatieven uit de markt. De 2 kansrijke modellen worden in de bijlage toegelicht op de ruimtelijke en functionele kwaliteiten.
27/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
8 Conclusies
Uit het geheel aan onderzoeken ontstaat een gemengd beeld over het winkelcentrum. Als er niets wordt ondernomen verliezen bestaande klanten hun interesse en zal het gebied verder achteruit gaan. Als goed ingespeeld kan worden op de behoeften van bestaande en nieuwe doelgroepen is een sterke verbetering goed mogelijk. Economisch potentieel Er bestaan mogelijkheden om tot een toekomstbestendig winkelcentrum te komen: In en rondom Loosduinen bestaat voldoende bestedingspotentieel voor een goed presterend winkelcentrum Het winkelcentrum beschikt daarbij over een goede uitgangspositie, het ligt centraal en vormt tevens het centrum van het stadsdeel Loosduinen. Het winkelcentrum heeft met de bestaande winkels goede aansluiting bij huidige doelgroepen, het is vooral noodzakelijk dat de basis op orde komt (schoon, netjes, gezellig, vertrouwd en betere parkeerfaciliteiten), de bestaande winkelstraten dienen daartoe snel te worden versterkt. Het winkelcentrum kan aansluiting vinden met nieuwe doelgroepen als de uitstraling en verblijfskwaliteit sterk verbetert. Ook is het nodig tot ruimte te komen voor nieuwe winkelformules. Er moet ruimte komen voor beleving en consumeren.
opgave Kansen uit een veranderende marktvraag kunnen worden verzilverd wanneer de basis op orde komt en het winkelgebied een stap maakt in het aanbieden van een omgeving waarin beleving en consumeren een grotere rol speelt. Het centrum kan hierop anticiperen door : de verblijfskwaliteit te vergroten en de uitstraling te verbeteren, te komen tot een robuuste mix van winkelen, wonen en ontmoeten te voorzien in ruimte voor nieuwe winkelformules, te voorzien in een eigentijdse centrale parkeervoorziening die goed aansluit op looproutes in de winkelstraten. De Albert Hein aan het Loosduinse hoofdplein kan volgens 2 modellen worden uitgebreid waarmee een eerste stap kan worden gemaakt in een structurele versterking van het gebied. Deze ontwikkeling past in een gebiedsgerichte aanpak waarin het centrum middels verdichting met wonen, winkelen en ontmoeten (en vergroening) structureel wordt versterkt.
Uitbreiding supermarkt en betere parkeerfaciliteiten Een grotere supermarkt die ruimte heeft voor nieuwe winkelformules en betere parkeerfaciliteiten die aansluiten bij nieuwe doelgroepen vormen een goede eerste stap voor structurele verbeteringen. Twee modellen blijken geschikt om deze eerste stap in te passen in de omgeving. Realisatie van een centrale parkeervoorziening is voor de gemeente op dit moment een onrendabele investering. In het licht van het economische potentieel aan retail- en vastgoedontwikkeling is deze oplossing wellicht wel interessant voor marktpartijen.
28/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Structurele versterking van het gebied Verdere structurele verbetering is stapsgewijs mogelijk met de herontwikkeling van andere parkeerlocaties in de omgeving. Middels verdichting is met wonen en maatschappelijke functies een gemengde woon- en winkelomgeving te realiseren dat een meer robuuste omgeving biedt voor het winkelcentrum. Snel anticiperen op veranderende marktvraag Op korte termijn is het mogelijk te anticiperen op de veranderende marktvraag door het plein actiever te gebruiken en gezelliger te maken. Middels tijdelijke voorzieningen zijn nieuwe doelgroepen te bereiken en kan met stakeholders worden geleerd voor structurele aanpassingen. Op korte termijn is het mogelijk de winkelstraten te versterken door een aanpak van gevels en luifels. Op korte termijn is het mogelijk voor ontwikkelende partijen om tot planvorming te komen voor een grotere supermarkt te komen als publiekstrekker en tot betere parkeerfaciliteiten voor het winkelgebied.
Vervolgstappen Om snel te kunnen starten wordt uitgegaan van een stapsgewijze aanpak. De gemeente begint met het verbeteren van de verblijfskwaliteit op het Loosduinse hoofdplein en het activeren daarvan. -
De verblijfskwaliteit van het Loosduinse Hoofdplein wordt verbeterd door vergroening toe te passen. Hiertoe wordt een boom geplaatst op het plein en / of een waterpartij. Ook worden combinaties van plantenbakken met zitbanken aangebracht. Bestaande banken zijn verplaatst en anders opgesteld om betere zitgelegenheden te creëren. Plannen hiervoor zijn in ontwikkeling.
-
Activering van het Loosduinse Hoofdplein vindt plaats door het aanbrengen van voorzieningen op het plein, bijvoorbeeld een groot schaakbord. Daarnaast wordt gewerkt aan het realiseren van themamarkten als een biologische markt.
-
In samenwerking met de BIZ wordt gekeken hoe de uitstraling van en de uitstallingsmogelijkheden in de winkelstraten verbeterd kunnen. Middels een beeldkwaliteitsplan wordt gewerkt aan gevels, luifels en uitstallingsmogelijkheden in de openbare ruimte.
-
De gemeente ziet de potentie van de modellen en wil partijen graag de gelegenheid bieden hier mee aan de slag te gaan voor verdere studie. Mogelijkheden die door de markt worden herkend worden aan deze modellen gespiegeld.
-
Het is belangrijk dat bewoners, winkeliers, vastgoed-eigenaren en investeerders samen een gemeenschappelijk beeld hebben van de kansen en mogelijkheden die deze modellen bieden. De gemeente gaat daarover graag in gesprek met alle belanghebbenden.
29/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Verkenning verbeteringen Loosduinse Hoofdplein, bureau MRKT en winkeliers, 2019
30/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Bijlage 1: 2 modellen voor een grotere supermarkt en parkeervoorziening
31/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Beschrijving model 1
Model 1: niveau maaiveld
Model 1 bevat een publieksgarage onder het Loosduinse Hoofdplein. Hierdoor krijgt het winkelgebied een centrale entree en worden de looplijnen directer. De Loosduinse Uitleg wordt herontwikkeld, met de mogelijkheid tot uitbreiding voor de Albert Heijn met een vrije plattegrond. In het resterende deel worden drie lagen woningen mogelijk op een plint met woonwerkwoningen of ambachtelijke bedrijfsruimtes. Omdat de woningen vrij blijven van de AH ontstaat er een grote opening in de wand aan de zuidoostzijde van het blok, wat gunstig is voor de bezonning en lichtinval. Een tweede garage is nodig voor het woonprogramma en wordt gerealiseerd onder de Loosduinse Uitleg, in combinatie met het nieuwe VvE bergingenblok. Het binnenterrein
32/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
wordt buitenruimte voor de bewoners. De parkeercapaciteit voor het winkelcentrum kan nog uitgebreid worden met een optionele 2e laag onder het LHP.
Model 1: doorsnede over de Loosduinse Uitleg en het plein
Model 1: bovenaanzicht
33/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Model 1: Loosduinse Hoofdplein
34/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Beschrijving model 2
Model 2: niveau maaiveld
Model 2 gaat uit van de ‘wow-factor’. De AH wordt verplaatst naar een nieuwe vestiging onder het Loosduinse Hoofdplein. De publieke parkeergarage komt in de laag daaronder. De garage, de supermarkt en het plein staan met elkaar in verbinding middels een grote vide in het plein, die tevens de centrale entree en het beeldmerk vormen van het winkelgebied. Om zeker te zijn van aansluiting met de winkelstraten worden de parkeerlaag en supermarkt niet onderling verbonden. Verbindingen tussen parkeerlaag, supermarkt en winkelstraten lopen via het plein of via een alternatieve oplossing die een gelijkwaardig resultaat haalt tav directe toevloeiing naar het plein en de winkelstraten.
35/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Ter plaatse van de huidige AH kunnen kleinschalige winkels en horeca ingepast worden, waardoor een levendige pleinwand kan ontstaan die aansluit bij winkelbehoefte van nieuwe doelgroepen. De inpassing van de AH is integraal (gedeelde kolommen en entrees) en daarmee complexer. Aandachtspunten zijn de zichtbaarheid, aansluiting op andere winkels en de laad & losplaats. De Loosduinse Uitleg kan volledig ontwikkeld worden met aanzienlijk meer programma dan in de andere modellen. Hier wordt een nieuwe kwaliteit toegevoegd: een stedelijke woonblok met een levendige plint en een groen binnenterrein, dat eventueel publiek toegankelijk is. Onder de LU wordt een bewonersgarage gesitueerd, met ook het VvE bergingenblok.
Model 2: doorsnede over de Loosduinse Uitleg en het plein
36/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Model 2: bovenaanzicht
37/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Model 2: Loosduinse Hoofdplein
38/39
Impuls voor een toekomst bestendig winkelcentrum Loosduinen Resultaten onderzoek kansen en impuls Winkelcentrum Loosduinen
Bronnen: - Loosduinse Hoofdplein modellenstudie (gemeente Den Haag, afd. Stedenbouw en Planologie, 2020) - Analyse haalbaarheid impuls (gemeente Den Haag, projectgroep, 2021) - Perspectief Winkelcentrum Loosduinen (Bureau Stedelijke Planning, 2021) - Beeldkwaliteitsplan Winkelcentrum Loosduinen (BGSV, bureau voor stedenbouw en landschap, 2021) - Tijdelijke programmering Loosduinse Hoofdplein (bureau MRKT, 2019) Colofon: Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Projectgroep Impuls Winkelcentrum Loosduinen: Carlissa Remmerswaal, Paul Rodenburg, Joris Dahmen, Daan Merkx, Bianca Marten Schimmelpenningh, Brian Nap, Gerard Benders, Jaap van Heest, Bart Wouda, Dorien Beukema, Walter Dekker, Monique Huitema, Kok Lai Cheung, Francien de Hoop, Vincent Steenkamp, Wim den Elzen, Gerben Booltink September 2021
39/39