RIS311348 Toelichting Gebruiksruimtemonitor Binckhorst

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Anne Mulder Wethouder van Financiën en Stadsontwikkeling

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de Commissie Ruimte

DSO/10252265 RIS311348 Contactpersoon Dienst

DSO Afdeling

Portefeuille Projecten Telefoonnummer

14070 E-mailadres

Datum

25 januari 2022 Onderwerp

Toelichting Gebruiksruimtemonitor Binckhorst

Geachte voorzitter, Tijdens de vergadering van de Commissie Ruimte d.d. 8 december 2021 heeft het college toegezegd inzicht te geven in de reserveringssystematiek gebruiksruimte zoals is opgenomen in de planregels van het omgevingsplan Binckhorst en de Monitor gebruiksruimte die daar onderdeel van uitmaakt. Tevens heeft het college toegezegd beter inzicht te geven in het aantal woningen dat reeds gerealiseerd, vergund en/of gereserveerd is. In deze brief wordt achtereenvolgens de wijze van verdeling van gebruiksruimte, de reservering gebruiksruimte en de monitor gebruiksruimte toe. In de bijlage bij deze brief is in een nadere toelichting opgenomen hoeveel woningen reeds in uitvoering zijn, hoeveel woningen vergund zijn en hoeveel er gereserveerd zijn. Verdeling van gebruiksruimte in het omgevingsplan Binckhorst Het totaal aan mogelijkheden dat het omgevingsplan biedt, wordt gebruiksruimte genoemd. De beschikbare ruimte wordt met het omgevingsplan verdeeld, zodanig dat bestaande bedrijfsvoeringen of gebruiksmogelijkheden kunnen blijven voortbestaan en nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn. De gebruiksruimte bestaat dus uit het totaal aan woningen, kantoorruimte, horeca en andere activiteiten (in m2 bvo). Indien een aanvraag om een omgevingsvergunning of een verzoek om reservering wordt ingediend, ontstaat gereserveerde gebruiksruimte.

Deze ruimte is voor een bepaalde termijn gereserveerd voor een specifieke aanvraag of plan. Dit betekent dat gedurende de looptijd van een planaanvraag de betreffende gebruiksruimte niet langer beschikbaar is voor andere initiatiefnemers.. De afgelopen planperiode is door initiatiefnemers via het reserveringssysteem gebruiksruimte gereserveerd om hun planontwikkeling te borgen. Het betrof daarbij voor alle plannen reserveringen voor meerdere activiteiten (functies). De regels met betrekking tot de reservering en termijnen zijn opgenomen in artikel 5 van de planregels. De beleidsregel “verzoek om reservering gebruiksruimte” geeft extra richtlijnen waaraan een verzoek om reservering moet voldoen en hoe het college een verzoek om reservering beoordeelt. Zowel bij de beoordeling van aanvragen om omgevingsvergunning als verzoeken om reservering geldt het 'wie het eerst komt, het eerst maalt' principe. Daarbij is de eerste datum van indiening bepalend. Dit uitgangspunt is vastgelegd in de reserveringssystematiek zoals opgenomen in de planregels in het genoemde artikel 5. De planregels bieden geen ruimte om af te wijken van deze systematiek.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

dienst: afdeling-telefoon dienst: afdeling-website

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252265

Over bovenstaande systematiek heeft de gemeenteraad, mede naar aanleiding van de teleurstelling van initiatiefnemers die geen reserveringsruimte hebben gekregen, veel vragen gesteld. Tegelijkertijd zijn er van initiatiefnemers vrijwel geen bezwaren tegen de systematiek of de afwijzingen binnengekomen. Het reserveringssysteem an sich is daarmee ook voor belanghebbenden duidelijk gebleken. De reserveringssystematiek is in de uitspraak van de Raad van State van 24 november 2021 jl. bekrachtigd en biedt daarmee naar het oordeel van de Raad van State voldoende rechtszekerheid. Dit staat overigens los van het feit dat de gemeente voor een eventuele tweede tranche in de ontwikkeling van de Binckhorst meer regie wil gaan voeren op dit proces en gaat onderzoeken of het nu gebruikte reserveringsysteem daarbij voldoende aansluit. Reservering gebruiksruimte Om te voorkomen dat een initiatiefnemer na het maken van kosten voor onderzoeken vlak voor de aanvraag van zijn of haar omgevingsvergunning wordt geconfronteerd met een aanvraag omgevingsvergunning van een andere initiatiefnemer die daarmee de gebruiksruimte van de eerste initiatiefnemer inneemt, is het instrument reservering in het omgevingsplan opgenomen.

Een reservering kan worden aangevraagd via de website van de gemeente, met deze reservering kan gebruiksruimte gedurende een half jaar (vanaf het moment van indienen) worden gereserveerd. In deze periode kan de initiatiefnemer zijn plan verder uitwerken. Binnen 12 weken na het indienen van een verzoek om reservering toetst het college (uitvoerend orgaan Omgevingstafel Binckhorst) of het verzoek om reservering past binnen de planregels van het omgevingsplan en wordt beslist omtrent de definitieve toekenning van de reservering. Indien de initiatiefnemer niet tijdig een aanvraag omgevingsvergunning indient, kan de reservering vervallen en valt de gebruiksruimte weer vrij in de monitor. Verlenging van de reserveringstermijnen is mogelijk en wordt verleend bij uitzicht op een haalbare aanvraag omgevingsvergunning. In de planregels is niet bepaald hoe vaak een termijn verlengd mag worden of met hoeveel weken de termijn maximaal verlengd mag worden. In de betreffende planregels is slechts opgenomen dat burgemeester en wethouders de termijnen kunnen verlengen indien de genoemde termijnen onevenredige gevolgen hebben voor de aanvrager en/of derde belanghebbende(n). Deze verlenging wordt bij grote plannen zoals die nu in ontwikkeling zijn toegepast, omdat zowel de onderzoekstermijnen als de ingewikkelde opgaves bij omvangrijke bouwplannen langere doorlooptijden nodig hebben.

Gemiddeld is daarbij sprake van 2 tot 3 verlengingen voordat er een besluit genomen kan worden op een verzoek om reservering. De besluitvorming hierover is gemandateerd aan de afdeling Vergunningen en Toezicht. Als er een reservering vervalt dan wel wordt afgewezen, valt de gereserveerde gebruiksruimte weer terug binnen het geheel aan gebruiksruimte. Daarna heeft elke initiatiefnemer weer evenveel kans een reservering te verkrijgen, volgens het genoemde ‘wie het eerst komt, eerst maalt’-principe. De regels binnen het omgevingsplan bieden geen mogelijkheid aan het College om zelf gebruiksruimte toe te kennen aan initiatieven. Dit zou de objectiviteit van het systeem en de rechtszekerheid ondermijnen. Monitor gebruiksruimte De monitor laat zien welke activiteiten (functies) in het gebied aanwezig zijn, hoeveel gebruiksruimte er per activiteit is gereserveerd en/of vergund en hoeveel gebruiksruimte er nog beschikbaar is voor het toevoegen van nieuwe activiteiten. De gebruiksruimte wordt weergegeven in aantallen (in geval van woningen) of in beschikbare oppervlakte. Ook biedt de monitor inzicht in de activiteiten die zijn aangevraagd en/of vergund en waar op de Binckhorst de ontwikkelingen zullen plaats vinden.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252265

Zo is te zien voor welke activiteiten de gebruiksruimte al (bijna) op is en voor welke activiteiten juist nog veel gebruiksruimte beschikbaar is. Ook geeft de monitor inzicht in de aangevraagde woningen in de categorieën sociaal en middeldure huur en in de onderverdeling tussen verschillende typen detailhandel (klein, volumineus en gemakswinkels). Met behulp van de monitor kan een initiatiefnemer zien of er nog voldoende gebruiksruimte beschikbaar is voor een bepaald initiatief. De norm opgenomen in de grafieken in de monitor geeft de maximaal toegelaten gebruiksruimte uit de planregels van het omgevingsplan weer. Een overschrijding van deze norm betekent dat er meer verzoeken om reservering zijn ingediend, dan dat er gebruiksruimte beschikbaar is. Verdeling gebruiksruimte De 5.000 woningen zijn als volgt verdeeld op moment van vaststellen omgevingsplan: • Bestaande activiteit bij vaststelling omgevingsplan: 573 woningen (waren aanwezig of reeds vergund) • Toebedeelde reserveringen bij vaststelling omgevingsplan: 1510 woningen (contractueel vastgelegd tussen gemeente en initiatiefnemer)1 • Resterend woningaantal nog te reserveren na vaststellen omgevingsplan: 2917 woningen In de gebruiksruimtemonitor zijn de reserveringen te zien van de 1510 + 2917 = 4427 woningen. Vóór de vaststelling van het omgevingsplan waren reeds 573 woningen al aanwezig of vergund.

Deze zijn niet opgenomen in de monitor, maar staan in de Tabel bestaande activiteiten die als bijlage 2 bij de planregels is opgenomen. Deze tabel bevat alle legaal aanwezige bestaande activiteiten die aanwezig waren op het moment van vaststellen van het omgevingsplan. De link naar de gebruiksruimtemonitor:

https://denhaag.maps.arcgis.com/apps/MapSeries/index.html?appid=ae8f6acda6654ede948fcce 5f06e764b

Afbeelding 1: screenshot monitor gebruiksruimte 7-1-2022

1 De toebedeelde reservering blijft gehandhaafd tot einde contractuele afspraken. Deze verschillen per

contract. Er kunnen afwijkingen zitten tussen de toebedeelde reservering en de uiteindelijke omgevingsaanvraag. Restant van de gebruiksruimte vervalt op datum einde contractuele afspraken.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252265

Status planontwikkeling toebedeelde reserveringen Van deze 4427 woningen is de status op dit moment (d.d. 7-1-2022): • 2497 woningen vergund waarvan 804 in uitvoering, rest volgt in 2022 (voorbereiding gaande) • 1930 woningen gereserveerd, planuitwerking gaande maar nog niet vergund. Bovenstaande getallen zijn een standopname van 7 januari 2022. Het verschil tussen de projecten zoals benoemd in het overzicht Projecten dat bij de voortgangsrapportage was gevoegd en de in totaal 5000 woningen waarvoor gebruiksruimte beschikbaar wordt veroorzaakt door: • Aantallen die niet benut zijn bij de plannen die al zijn/waren opgenomen bij vaststelling omgevingsplan. Die vallen pas vrij bij einde contractduur; • Aantallen die zijn gereserveerd om een plan te ontwikkelen en die bij verdere uitwerking wat minder reserveringsruimte benutten. Die vallen vrij bij verlening omgevingsvergunning; • (kleine) Aantallen die gereserveerd zijn, maar waarvan het plan nog voor de 12-weken toets zitten (in startfase of verlengingsfase). Die zijn nog niet als project opgenomen, want nog niet uitgewerkt tot plan. Daarmee zijn de aantallen nooit precies sluitend op 5000 woningen. De gebruiksmonitor geeft de beschikbaarheid van de gebruiksruimte aan.

Op grond van de regels van het omgevingsplan dient van de totale hoeveelheid woningen die mogelijk worden gemaakt in het omgevingsplan (5.000) tenminste 30% sociale woningbouw en 20% middeldure huurwoningen te bestaan. In de grafiek Woningbouw Gespecificeerd is te zien hoeveel woningen dat nominaal per categorie zijn. Tevens is te zien hoeveel woningen van de specifieke categorie nog beschikbaar zijn, gereserveerd zijn of in uitvoering zijn. Op dit moment is er in de monitor geen gebruiksruimte voor wonen meer beschikbaar. Dat wil zeggen dat voor alle beschikbare gebruiksruimte verzoeken om reservering dan wel aanvragen omgevingsvergunning zijn ingediend. Vrijval woningen in de monitor Het gebeurt wel eens dat er gebruiksruimte voor wonen vrijvalt in de monitor. Als er gebruiksruimte vrijvalt gaat het om beperkte aantallen.

Het vrijvallen van gebruiksruimte kent een aantal mogelijke oorzaken: • Indien er niet binnen de daartoe gestelde termijn een aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend (en er geen verzoek tot verlenging van de termijn is aangevraagd, dan wel geen aanleiding daaraan tegemoet te komen) valt de gereserveerde gebruiksruimte vrij; • Indien de aanvraag voor een omgevingsvergunning minder woningen omvat dan de bij aanvang van het initiatief toegekende reservering, valt het overschot aan woningen vrij in de monitor (voor de al in het omgevingsplan opgenomen 1510 woningen is niet benutte ruimte/vrijval gekoppeld aan de afloop van de contractdatum); • Indien een verzoek om reservering dan wel een aanvraag omgevingsvergunning wordt geweigerd, valt de gereserveerde gebruiksruimte vrij in de monitor, ongeacht of er nog bezwaar of beroep wordt aangetekend tegen de weigering.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252265

In de praktijk blijkt dat de vrijgevallen gebruiksruimte voor wonen maar kort beschikbaar is. Er zijn verschillende initiatiefnemers die de monitor regelmatig in de gaten houden en direct een verzoek om reservering indienen zodra er weer ruimte beschikbaar komt. Diegene die als eerste een verzoek indient, mits deze voldoet aan de randvoorwaarden van de systematiek, krijgt vervolgens de gebruiksruimte voorlopig toegekend. Met vriendelijke groet, Anne Mulder Wethouder Financiën, Stadsontwikkeling en Stadsdeel Scheveningen

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10252265

Bijlage: Stand van zaken gebruiksruimte Wonen De 5.000 woningen zijn zoals aangegeven als volgt verdeeld op moment van vaststellen omgevingsplan: • Bestaande activiteit bij vaststelling omgevingsplan: 573 woningen (waren aanwezig of reeds vergund) • Toebedeelde reserveringen bij vaststelling omgevingsplan: 1510 woningen (contractueel vastgelegd tussen gemeente en initiatiefnemer) • Resterend woningaantal nog te reserveren na vaststellen omgevingsplan: 2917 woningen Stand van zaken bouwplannen in reservering Gereserveerd/toebedeeld in omgevingsplan: Binckeiland (resterende fase), Maanplein (Elara en Nova) en Franck is een Binck zijn inmiddels vergund en in uitvoering; • Voor de projecten in de Tender Trekvlietzone (Linck, BinckPark en BinckBlocks) zijn de omgevingsaanvragen vergevorderd in procedure; • Planvorming Bincker is gaande; • KO-locatie wordt omgezet naar Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Gereserveerd/toebedeeld na vaststelling omgevingsplan (alleen bouwplannen met wonen hieronder benoemd): • •

• • •

•

•

•

•

•

BinckCityPark: de omgevingsvergunning is verleend op 11 november 2021, uitvoering gestart One Milky Way: vergunningprocedure is in eindfase beland. De welstandscie. heeft een negatief advies gegeven op 15 december 2021. De verwachting is dat de architect snel op de opmerkingen van de commissie zal reageren en daarna volgt – naar verwachting – eind januari 2022 een nieuwe behandeling door de welstandcie. Pegasus (100% sociaal): de omgevingsvergunning is verleend op 13 oktober 2020, uitvoering gestart Nieuwe Hallen 1e fase: de omgevingsvergunning is verleend op 20 december 2021 Saturnusstraat 9: vergunningsfase; verzoek om reservering is definitief toegedeeld omdat de initiatiefnemer heeft aangetoond aan het omgevingsplan te kunnen voldoen. Het plan dient nader uitgewerkt te worden voor de aanvraag van de omgevingsvergunning. Junopark: reserveringsfase; verzoek om reservering nog niet definitief toebedeeld omdat de initiatiefnemer nog de tijd heeft om te onderbouwen of het plan aan het omgevingsplan kan voldoen. Daarna zal worden getoetst of het verzoek om reservering past binnen de planregels van het omgevingsplan en wordt beslist omtrent de definitieve toekenning van de reservering. BoogieWoogie: reserveringsfase; verzoek om reservering nog niet definitief toebedeeld omdat de initiatiefnemer nog de tijd heeft om te onderbouwen of het plan aan het omgevingsplan kan voldoen.

Daarna zal worden getoetst of het verzoek om reservering past binnen de planregels van het omgevingsplan en wordt beslist omtrent de definitieve toekenning van de reservering. Jongeneel: reserveringsfase; verzoek om reservering nog niet definitief toegedeeld omdat de initiatiefnemer nog de tijd heeft om te onderbouwen of het plan aan het omgevingsplan kan voldoen. Daarna zal worden getoetst of het verzoek om reservering past binnen de planregels van het omgevingsplan en wordt beslist omtrent de definitieve toekenning van de reservering. Van der Kamp: reserveringsfase; verzoek om reservering nog niet definitief toegedeeld omdat de initiatiefnemer nog de tijd heeft om te onderbouwen of het plan aan het omgevingsplan kan voldoen. Daarna zal worden getoetst of het verzoek om reservering past binnen de planregels van het omgevingsplan en wordt beslist omtrent de definitieve toekenning van de reservering. De Nieuwe Hallen 2e fase: reserveringsfase; verzoek om reservering nog niet definitief toegedeeld omdat de initiatiefnemer nog de tijd heeft om te onderbouwen of het plan aan het omgevingsplan kan voldoen. Daarna zal worden getoetst of het verzoek om reservering past binnen de planregels van het omgevingsplan en wordt beslist omtrent de definitieve toekenning van de reservering.

6/6