RIS311274 bijlage 2

Deels geheim op grond van art. 87 Gem. wet juncto art. 5.1, lid 2 sub f Woo BEDRIJFSGEVOELIGE INFORMATIE, STRIKT VERTROUWELIJK

TOELICHTING IMPACT AANGEPAST PUK BELLEVUE Datum: 17 januari 2022

Impact programma Het verlagen van de maximale bouwhoogte voor de torens Bellevue van 180 meter exclusief kroon naar 165 meter inclusief kroon heeft tot gevolg dat ruim 13.000 m2 bvo woonprogramma niet meer kan worden gerealiseerd binnen de beleidskaders van het PUK Bellevue, oftewel ca. 180 minder woningen (zie bijlage voor toelichting verlies programma). Dit heeft tot gevolg dat de herontwikkeling van de Bellevue locatie niet langer haalbaar is en te risicovol is, mede ook in

vergelijking met het voortzetten van de exploitatie van de huidige kantoren. Hierna wordt dit nader toegelicht.

Programma PUK

Wonen

Sociaal

17.913 m2bvo

Wonen

Vrije sector, incl betaalbaar

71.607 m2bvo

Programma geamendeerde PUK 15.312 m2bvo -/- 2.601 61.208 m2bvo -/-10.399

28.000 m2bvo

28.000 m2bvo

Programma-onderdeel

Economisch programma

-/-13.000 Invloed op programma

Financiële uitgangspunten De financiële uitgangspunten voor de investeringsbeslissing voor Bellevue bestaan hoofdzakelijk uit

twee onderdelen:

1.

Een juiste balans tussen risico en rendement voor een gezonde, lange termijn exploitatie van het

vastgoed. Dit wordt in deze toelichting weergegeven door het bruto-aanvangsrendement (BAR), de verhouding tussen beoogde huuropbrengsten (zie bijlage met nadere toelichting van het

woonprogramma en de gehanteerde huurprijzen op basis van de uitgangspunten van de

Woonagenda 2020 -2023) en de marktwaarde/investering. 2.

Voor de risico's die voor de ontwikkeling aan de orde zijn is een minimale dekking van winst en

risico noodzakelijk.

In onderstaande tabel is aangegeven welke kengetallen hiervoor zijn gehanteerd. Deze zijn marktconform en zijn door de gemeente getoetst.

PUK

Programma-onderdeel Wonen

Sociaal

Wonen

Vrije sector, incl betaalbaar

BAR

| Dekking W&R

Geamendeerde PUK | Dekking W&R BAR

5.1.2.f

Economisch programma Gehanteerde en door gemeente getoetste financiële uitgangspunten BAR: bruto-aanvangsrendement, kengetal voor verhouding tussen huuropbrengsten en marktwaarde/investering die benodigd is voor een gezonde, lange termijn exploitatie voor institutionele beleggers (ten minste 10 jaar exploitatie na de oplevering van het project). Het ontwikkelingsrisico is separaat verrekend in de genoemde W&R dekking, die onder marktconform niveau ligt in vergelijking met kengetallen zoals die door commerciële ontwikkelaars worden gehanteerd. Dit vanwege sociaal­ maatschappelijke rol en karakter van de lange-termijn institutionele beleggers (woningcorporatie en pensioenfonds).

Om verschillende redenen zijn beide aspecten in de huidige geamendeerde PUK niet meer geborgd.

Hieronder lichten we toe waarom de amendementen zoveel impact hebben.

AAN DEZE OPSTELLING KUNNEN GEEN RECHTEN WORDEN ONTLEEND

BEDRIJFSGEVOELIGE INFORMATIE, STRIKT VERTROUWELIJK

Toelichting impact De financiële uitgangspunten voor Bellevue zijn voor een groter en een kleiner programma gelijk. Dit

betekent dat het verlies van 13.000 m2bvo wonen direct zorgt voor een verslechtering van het resultaat. Dit komt door: Verlies van residuele grondwaarde doordat minder programma wordt gerealiseerd.

De onrendabele delen van het plan (fietsparkeerkelder, auto parkeren, fundering, expeditiehof,

semi-publieke ruimtes en voorzieningen zoals groen atrium en looproute dor het project, e.d.) moeten over een kleiner programma worden terugverdiend. Het programma op basis van het originele PUK (hoogte 180 meter exclusief kroon) vond hierin nog net een balans, nu kantelt het

naar onvoldoende rendabel programma om dat te kunnen compenseren. De bijkomende kosten dalen minder snel dan de vierkante meters. Ook hier geldt dus dat kosten

over minder m2 worden verdeeld. Als voorbeeld zijn de leges voor een omgevingsvergunning gemaximaliseerd op €1 miljoen. Met een kleiner plan blijven die kosten gelijk, maar minder

programma om ze over te verdelen.

De algemene projectorganisatie wordt betaald uit de Algemene Kosten. Door een kleiner programma is er bij een gelijk AK-percentage dus minder financiële dekking voor deze

organisatie. Hier ontstaat dus een tekort.

Het plan in zijn geheel blijft even risicovol qua omgeving, planning en uitvoeringsrisico's. De dekking voor de risico's neemt echter af met kleinere projectomvang en een gelijk Winst & Risico

percentage. In het project is gerekend met een Winst & Risico percentage van 5%. Dit is een laag percentage ter dekking van de ontwikkelingsrisico’s en is alleen haalbaar vanuit de gedachte dat de initiatiefnemers

als lange termijn investeerders niet vanwege ontwikkelwinst aan het project werken, maar over een

zeer lange periode een (woon)programma willen exploiteren. De invloed van bovenstaande effecten zorgt ervoor dat het Winst & Risico percentage negatief wordt. Voor de investeerders was 5% een absoluut minimale dekking voor een uitdagend project als dit en verlaging van de 5% is niet mogelijk.

Conclusie Door het amenderen van het PUK gaat teveel woonprogramma verloren dat binnen de geldende

beleidskaders van het PUK niet kan worden gecompenseerd, waardoor onvoldoende (risico)dekking resteert. Daarmee is het plan niet langer financieel haalbaar en is het risicoprofiel te groot om de

ontwikkeling voort te zetten voor de institutionele beleggers, zoals woningcorporatie en een

pensioenfonds. Daarbij biedt de exploitatie op basis van de verhuur van het bestaande vastgoed meer zekerheid dan het continueren van de planvorming op basis van het geamendeerde PUK.

AAN DEZE OPSTELLING KUNNEN GEEN RECHTEN WORDEN ONTLEEND

BEDRIJFSGEVOELIGE INFORMATIE, STRIKT VERTROUWELIJK

BIJLAGE TOELICHTING PROGRAMMAVERLIES TEN GEVOLGE VAN VERLAGEN TORENS

Programmatische consequenties - verlagen west- en oosttoren

Verlies van:

178

13,692

woningen

Bij verlaging tot max 1 Ó5mf incl. kroon

1112

BVO Woonprogramma bij verlaging tot max 165m, incl. kroon

Aantal woningen

93.000

66.030

1.218

79.308

56.309

1.040

Verlies aantal woningen

GO

Verlies GO

Verlies BVO

ö O

ON8

g 50

Verlies aantal lagen

West- en oosttoren

SO-Light en PUK Bellevue

180m, excl. kroon

180

Verlaging tot max 165,incl. 2 lagen kroon

159

GO/BVO

978

-14

700

178

0,71

Bellevue programma in het kort Economisch programma

ca. 28,000 m2 bvo

Woonprogramma en doelgroepen

ca. 100,000 m2 bvo

Urban Living Concept (jong talent, starters)

Sociaal Woonconcept Best Age Living (actieve senioren)

Stede/ijke Gezinnen & Urgente Beroepen (politie, leraren, artsen)

Gemiddelde woninggrootte

ca. 60 m2 gbo

Geen woningen kleiner dan

ca. 30 m2 gbo

Huurprijs per woning /

maand*

% Totaalprogramma

Aantal woningen

Bandbreedte woningen

(integrale ontwikkeling)**

in m2 GBO**

Huurprijs onder

Sociale woningen

liberalisatiegrens (prijspeil

30%

-360

30

20%

-240

35-60

50%

-600

40

100%

-1,200

50

2020) Betaalbare woningen

EUR 750 - EUR

(Urban Living Concept)

1,000 (prijspeil 2020}

Vrije Sector woningen

Marktconforme huurprijs

Totaal

100

* Prijspeil 2020 - Conform vaststelling actualisatie Haagse Woonagenda 2020 - 2023 " ’ Precieze aantal en bandbreedte won/ngen nog nader uit te werken in ontwerpfase *"" Zoveel mogelijk gelijkmatig verdeeld over de pnjsbandbreedte van EUR 750 - 1, 000 en afhankelijk van nader uitwerking in de ontwerpfase en van maatvoering woningen. Maximaal 40% van de woningen kleiner dan 40 m2 volgens Urban Living concept. Woonagenda 2020 - 2023 biedt ruimte voor afwijking kleinere woningen voor speciale woonconcepten.

AAN DEZE OPSTELLING KUNNEN GEEN RECHTEN WORDEN ONTLEEND