RIS311271 Tussentijdse resultaten onderzoek kamerbewoning in relatie tot leefbaarheid en schaarste

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10241595 RIS311271 Contactpersoon

E. van den Berg Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

7 februari 2022

etienne.vandenberg@denhaag.nl Bijlage

1

Onderwerp

Tussentijdse resultaten onderzoek kamerbewoning in relatie tot leefbaarheid en schaarste

Geachte voorzitter, Op 20 mei 2021 heeft de gemeenteraad de Nota voorraadbeleid 2020 (RIS307195) en de derde wijziging van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (RIS308451) vastgesteld. Hierin is onder andere nieuw beleid voor kamerbewoning opgenomen. Dat beleid is per 1 juni 2021 inwerking getreden. Bij de vaststelling heeft de gemeenteraad het college, door middel van drie moties, verzocht om nader onderzoek uit te laten voeren naar diverse schaarste en leefbaarheidsaspecten bij kamerbewoning. Het gaat daarbij om de volgende moties: -

nader onderzoek relatie kamerbewoning en leefbaarheid (RIS308843); dit jaar duidelijkheid over relatie bevolkingsdichtheid, kamerbewoning en leefbaarheid (RIS308844); onderzoek beschermen middeldure woningen (RIS308836).

In de eerdere brief van 26 juli 2021 (RIS309619) heb ik uw commissie geïnformeerd over de onderzoeksopzet en het onderzoeksbureau dat het onderzoek uit zou voeren. In de afgelopen maanden is vervolgens uitvoering gegeven aan het onderzoek. Dit onderzoek is inmiddels vergevorderd en de eerste resultaten zijn bekend. Via deze brief informeer ik uw commissie graag over de tussentijdse resultaten die al beschikbaar zijn. Nog niet alle onderdelen van het onderzoek zijn afgerond. Zo vindt momenteel nog het verdiepende onderzoek naar de component van bevolkingsdichtheid in relatie tot kamerbewoning en leefbaarheid plaats. Zodra ook deze resultaten bekend zijn, worden deze ook met uw commissie gedeeld en volgt er een eindconclusie. Onderzoek naar leefbaarheid, kamerbewoning en bevolkingsdichtheid Voor het verdiepende onderzoek naar de relatie tussen leefbaarheid en kamerbewoning, dat uitgevoerd is door RIGO, is gebruik gemaakt van bewonersoordelen over buurten. Op deze manier wordt teruggaan naar brondata die aan de basis ligt van modellen over leefbaarheid. In overeenstemming met de aangenomen moties is ook onderzoek gedaan naar de relatie tussen kamerbewoning en verschillende specifieke componenten, zoals afval- en parkeeroverlast, die samenhangen met leefbaarheid.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10241595

Dat is zowel gedaan met registratiegegevens (zoals het aantal overlastmeldingen) als met bewonersoordelen. Het rapport met de resultaten uit het onderzoek is als bijlage bij deze brief gevoegd. De belangrijkste conclusies zijn: •

•

•

•

Er is een samenhang te zien tussen kamerbewoning en leefbaarheid. Buurten met minder kamerbewoning worden door bewoners hoger gewaardeerd. Dat was al gesuggereerd in een eerder onderzoek op basis van de schatting van de leefbaarheid volgens de Leefbaarometer (RIS305691) en blijkt nu ook op basis van feitelijke bewonersoordelen. Over de samenhang, stelt het onderzoeksrapport op pagina 12 het volgende: "Dat suggereert dat kamerbewoning niet alleen oorzaak is van een slechtere leefbaarheid in de buurt, maar dat slechte buurten ook meer kamerbewoning aantrekken.". De verschillende deelaspecten van leefbaarheid die onderzocht zijn, laten ook zien dat er een samenhang is met kamerbewoning. Zo is er in wijken met veel kamerbewoning sprake van minder sociale cohesie en is er meer sprake van afval- en parkeeroverlast. Het rapport gaat daarnaast in op de mate van samenhang tussen kamerbewoning en de deelaspecten van leefbaarheid. De samenhang is het sterkst bij afvaloverlast. Op pagina 7 staat: "Als we kijken in hoeverre kamerbewoning op buurtniveau samenhangt met het aantal meldingen per buurt (gecorrigeerd naar het aantal woningen per buurt) in de verschillende categorieën, dan blijkt dat de relatie met meldingen over afval het sterkste is.".

Waarschijnlijk spelen financiële prikkels ook een rol als verklaring voor het feit dat kamerbewoning meer is toegenomen in buurten met een lagere leefbaarheidsscore.

Onderzoek schaarste van middeldure woning versus kamerbewoning In overeenstemming met één van de aangenomen moties is in de afgelopen maanden ook onderzocht of en hoe woningen in het middensegment op basis van de nieuwe wet voor de opkoopbescherming1 of op basis van schaarste beschermd kunnen worden tegen kamerbewoning. In het kader van de opkoopbescherming heeft het college onderzoek uit laten voeren door ABF Research naar de opkoop van koopwoningen ten behoeve van verhuur. Dit onderzoek is recent met de gemeenteraad gedeeld, samen met het voorstel voor invoering van de opkoopbescherming in Den Haag (RIS311091). Uit dit onderzoek komt duidelijk naar voren dat met name schaarse koopwoningen in het betaalbare segment (WOZ-waarde tot en met € 310.000,-, prijspeil 2020) opgekocht worden om te verhuren. Kamerbewoning maakte geen specifiek onderdeel uit van dit onderzoek. Gelet op de sterke toename van kamerbewoning in de afgelopen jaren is het echter aannemelijk dat een deel van die woningen is aangekocht voor kamerverhuur. In aanvulling daarop is in het onderzoek van RIGO wel specifiek aandacht besteed hoe de behoefte aan kamerbewoning zich verhoudt tot de behoefte naar koop- en huurwoningen in het middensegment.

De conclusies die daaruit voortkomen zijn: • De behoefte naar kamers is moeilijk in cijfers uit te drukken, omdat kamerbewoning voor woningzoekenden niet altijd een gewenste woonsituatie is, maar vaak een noodgedwongen oplossing. • Gelet op de ontwikkeling van kamerbewoning in de afgelopen jaren, is die behoefte aan kamerbewoning in Den Haag onmiskenbaar aanwezig. Kamerbewoning voorziet zeker in een belangrijke behoefte voor o.a. studenten en jonge starters. • De behoefte naar koop- en huurwoningen in het middensegment is beter inzichtelijk. Uit de cijfers blijkt dat de behoefte naar dit soort woningen groter is dan het aanbod.

1

https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/opkoopbescherming

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10241595

•

Omdat er geen cijfers beschikbaar zijn over de vraag naar kamerbewoning, kunnen de twee segmenten niet zomaar met elkaar vergeleken worden. Wel is duidelijk dat een toename van kamerbewoning de al aanwezige tekorten in het middensegment vermoedelijk nog groter zal maken. Elke vrijkomende woning in dat middensegment die wordt opgekocht voor kamerbewoning kan dat tekort groter maken.

Tussentijdse conclusie College en gemeenteraad zijn in 2020 en 2021 samen opgetrokken om een betere balans te creëren tussen kamerbewoning enerzijds en het behouden van leefbaarheid en schaarse woningvoorraad anderzijds. Zo zijn in 2020, in aanloop naar het vaststellen van het nieuwe kamerbewoningsbeleid, maatregelen getroffen om tien wijken met schaarse goedkope woningvoorraad te beschermen tegen toenemende kamerbewoning. Dat verbod is in afwachting van het nieuwe beleid later uitgebreid naar heel de stad. Conform het coalitieakkoord ‘Samen voor de stad’ (RIS304121) en het initiatievoorstel ‘Laat ’t leefbaar verminder verkamering’ (RIS303999) zijn de regels voor kamerbewoning in het nieuwe beleid strenger geworden. Zo is er met de invoering van het nieuwe beleid per 1 juni 2021 een vergunningplicht gekomen voor kamerbewoning vanaf drie personen. Ook is er een wijkquotum vastgesteld. Daardoor is kamerbewoning in wijken waar al meer dan 5% kamerbewoning aanwezig is, niet meer mogelijk. In de wijken waar kamerbewoning na invoering van het nieuwe beleid nog wel mogelijk is, is een groot aantal maatregelen getroffen om mogelijke negatieve leefbaarheidseffecten tegen te gaan.

Zo is het minimum woonoppervlak per kamerbewoner verhoogd van 12 naar 18m2, is het maximum aantal kamerbewoners per woning vastgesteld op acht personen en zijn geluidseisen verplicht bij kamerbewoning vanaf vijf personen. Met een aangenomen amendement heeft de gemeenteraad de afweging gemaakt om wijken in het middensegment met een gemiddelde WOZwaarde tot € 310.000,- (prijspeil 2020) te beschermen tegen een verdere toename van kamerbewoning. In de wijken waar kamerbewoning op dit moment nog wel mogelijk is, zijn strengere eisen gesteld om de leefbaarheid voor omwonenden en kamerbewoners te waarborgen. Zo is het minimum woonoppervlak per kamerbewoner verhoogd, is er een maximum gesteld aan het aantal kamerbewoners per woning en zijn er geluidseisen bij kamerbewoning vanaf vijf personen. Het college wacht de resultaten van het verdiepende onderzoek naar bevolkingsdichtheid af alvorens met een eindconclusie te komen hoe kamerbewoning zich verhoudt tot de reeds genomen maatregelen om de leefbaarheid te waarborgen. Duidelijk is op dit moment al wel dat de maatregelen ertoe hebben geleid dat er nauwelijks nog nieuwe kamerbewoning bijkomt in de bestaande woningvoorraad. Medio december 2021, ruim een half jaar na invoering van de maatregelen, zijn er vijf omzettingsvergunningen verleend.

Inmiddels heeft het college een voorstel gedaan om op basis van de opkoopbescherming schaarse betaalbare koopwoningen te beschermen tegen de opkoop voor verhuur (RIS311091). Ik vertrouw erop u hiermee voor nu voldoende geïnformeerd te hebben. Met vriendelijke groet, Martijn Balster wethouder Wonen, Wijken en Welzijn

3/3