RIS311267 Bijlage 2 concept raadsvoorstel VVGB The Grace

Datum

Registratienummer

Typ tekst

DSO/10233206 RIS000000

Voorstel van het college inzake Verklaring van geen bedenking (Wabo) ten aanzien van aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een 2 woontorens met ruimten voor commerciële voorzieningen ('The Grace') ter plaatse van het te slopen kantoorgebouw Rijswijkseweg 60 t/m 86A

Aanleiding Op 26 november 2015 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de nieuwe algemene verklaring van geen bedenkingen (RIS288041). Daarmee heeft de raad bepaald in welke gevallen het college gebruik kan maken van de algemene verklaring van geen bedenkingen en in welke gevallen er een specifieke verklaring van geen bedenkingen (VVGB) nodig is. De onderhavige aanvraag voor het bouwen van 2 woontorens met ruimten voor commerciële voorzieningen ('The Grace') ter plaatse van het te slopen kantoorgebouw Rijswijkseweg 60 t/m 86A, valt gezien de aard van het plan onder de categorie waarvoor een specifieke VVGB is vereist. Initiatief Op 23 oktober 2020 heeft het Samenwerkingsverband Laakveld een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van 2 woontorens met commerciële voorzieningen ter plaatse van het te slopen kantoorgebouw Rijswijkseweg 60 t/m 86A. De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van een gebouw met twee woontorens op een stedelijke laag met commerciële voorzieningen. De twee woontorens hebben een hoogte van circa 150 en 180 meter en bevatten 1.411 huurwoningen, waarvan 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure huurwoningen. Binnen het project zijn ook circa 2.000 m² ondersteunende (commerciële) voorzieningen opgenomen die voor alle bewoners, onafhankelijk van het segment of doelgroep, vrij toegankelijk zijn.

Deze voorzieningen liggen in de plint van het gebouw en bestaan uit lichte horeca, dienstverlening en andere commerciële voorzieningen, die verbonden zijn door een atrium. Het atrium biedt zodoende ruimte aan een gemeenschappelijke werkomgeving. Bewoners, niet-bewoners en startups kunnen hier alleen of samen werken aan hun eigen ideeën en experimenten. ‘The Grace’ is met 1.411 woningen een belangrijke pijler in het woningbouwprogramma van onze stad. De initiatiefnemer, Included, investeert ruim 250 miljoen euro in het plan. De uiteindelijke eigenaar is Heimstaden, een Zweedse belegger die in meerdere Europese landen actief is en met name betaalbare woningen in haar portefeuille heeft. Procedure Ter plaatse is het bestemmingsplan ‘Laakwijk Schipperskwartier’ van toepassing, waarmee de aanvraag omgevingsvergunning in strijd is met de bestemmingen ‘Kantoor’, ‘Verkeer 1’ en ‘Verkeer 2’. Het bestemmingsplan biedt geen toereikende afwijkingsmogelijkheid voor de geconstateerde strijdigheid, waardoor de uitgebreide voorbereidingsprocedure moet worden doorlopen. De ontwerp Verklaring van geen bedenkingen heeft van PM tot en met PM samen met de ontwerp-omgevingsvergunning, inclusief de ruimtelijke onderbouwing van het project, ter inzage gelegen, waarbij een ieder in de gelegenheid is gesteld een zienswijze in te dienen.

De ingediende zienswijzen worden bij de besluitvorming over de omgevingsvergunning betrokken en de raad zal met inachtneming van deze zienswijzen en de reactie daarop van het college moeten beslissen over een definitieve verklaring. Er zijn PM zienswijzen ingediend.

1/5

Ruimtelijke onderbouwing Beeldkwaliteitsplan In de Nota van Uitgangspunten Haagvlietpoort staat aangegeven dat het plan ‘The Grace’ moet voldoen aan het beeldkwaliteitsplan Laakhavens. Het concept beeldkwaliteitsdocument is op PM samen met de ontwerpverklaring van geen bedenkingen ter inzage gelegd. Het definitieve beeldkwaliteitsdocument dient met de definitieve verklaring van geen bedenkingen door de raad te worden vastgesteld. Woonprogramma De uitgangspunten voor de ontwikkeling van de huidige locatie Laakpoort zijn op 11 maart 2019 vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten Haagvlietpoort (RIS 301941). In december 2019 heeft het college besloten om voor deze ontwikkeling sociale huurwoningen door een belegger toe te staan conform de toenmalige Woonagenda 2019-2023 (RIS301107) met een instandhoudingstermijn van 20 jaar. Om te zorgen dat dit reeds lopende project meer voldoet aan de nieuwe afspraken in de nieuwe woonagenda heeft de initiatiefnemer op verzoek van het college onlangs het programma aangepast waarbij kleine woningen zijn samengevoegd tot een gemiddelde van 42 m2 gebruiksoppervlak voor de sociale huurwoningen. Om alsnog 30% sociale huurwoningen te kunnen realiseren is de voorgenomen 3.000 m2 kantoorruimte omgezet naar sociale huurwoningen. U bent hierover geïnformeerd met commissiebrief ‘Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten’ (RIS308642).

Het totale woonprogramma van ‘The Grace’ bevat 1.411 woningen. De 420 sociale huurwoningen worden verhuurd door een belegger en kunnen na 20 jaar worden geliberaliseerd en/of verkocht. Dit is conform de Woonagenda 2019-2023, die van toepassing was op het moment van het sluiten van de anterieure overeenkomst. In de huidige Woonagenda wordt hiervoor echter een periode van 50 jaar aangehouden. Deze discrepantie in exploitatietijd heeft geleid tot de vraag om 250 sociale huurwoningen te compenseren elders in het gebied en in de stad. Er zijn vijf nog te ontwikkelen locaties geïdentificeerd waar extra sociale huurwoningen ter compensatie kunnen worden gerealiseerd. Vier van deze locaties bieden samen circa 200300 extra sociale huurwoningen op de korte termijn (1-5 jaar) en één locatie biedt nader te bepalen compensatiemogelijkheden voor de middellange/lange termijn (5-15 jaar). Eén van deze plannen betreft ‘The Embrace’. Dit plan ligt in Laakhavens en wordt ontwikkeld door Included; de initiatiefnemer van ‘The Grace’. Binnen deze beoogde ontwikkeling liggen mogelijkheden om boven op het programma van 30% sociale woningbouw nog 20% sociale woningbouw extra toe te voegen. Uitgaande van ca. 800 woningen gaat het dan additioneel om 160 woningen. Hiermee wordt een helder perspectief geboden om compensatie te organiseren voor het sociale programma van ‘The Grace’.

Het project ‘The Grace’ maakt onderdeel uit van de Businesscase HS Kwartier (RIS309486) welke in het raadsvoorstel "Investeren in een groen Hollands Spoor Kwartier (RIS309486)" met de raad is gedeeld. Op 25 november 2021 is uw raad met het voorstel akkoord gegaan. Met de ontwikkeling van ‘The Grace’ wordt 40% van de prestatieafspraak van 3.500 woningen binnen deze businesscase gerealiseerd, waarmee ‘The Grace’ ook een belangrijke basis vormt voor de BZK-bijdrage die verbonden is aan de business case. Plangebied Het plangebied behoort tot het Central Innovation District (CID) en is gelegen aan de Rijswijkseweg 60 in het Schipperskwartier, stadsdeel Laak, en bevindt zich nabij het centrum van Den Haag en op loopafstand van station Den Haag Hollands Spoor. Het treinspoor vormt een ruimtelijke scheiding met het centrum. In het Schipperskwartier is voornamelijk sprake van woonbebouwing. Richting het centrum is er sprake van een meer stedelijk gemengd gebied; zowel woningen als bedrijvigheid zijn hier gesitueerd. Richting het zuidwesten bevinden zich de Haagse Hogeschool en de Megastores.

2/5

Windhinder Bij de beoordeling van de beginselaanvraag in 2020 is ten aanzien van windhinder door de initiatiefnemer een volledig onderzoek aangeleverd. Uit het onderzoek blijkt dat de windhinder in het initiële ontwerp zeer fors was. Naar aanleiding hiervan zijn op verzoek van de gemeente de torens afgerond. Hierdoor neemt de windhinder aanzienlijk af, maar op een paar plekken blijft sprake van een slecht windklimaat. Een second opinion van TU Eindhoven stelt dat er om aan het Haagse beleid te voldoen nadere gebouwoplossingen nodig zijn. De initiatiefnemer heeft aangegeven verdere aanpassingen aan het gebouw niet te kunnen doorvoeren, wel is de initiatiefnemer bereid om maatregelen in de openbare ruimte te treffen om de windhinder zoveel mogelijk (voor de korte termijn en voor in de toekomst) te beperken. Als ondergrens voor het windklimaat wordt in het Haagse beleid minimaal een matig windklimaat nagestreefd. Alleen bij hoge uitzondering is er een mogelijkheid om met zwaarwegende redenen en in de totaalafweging een slechter windklimaat toe te staan. Het college maakt in dit geval gebruik van die mogelijkheid, gezien de grote meerwaarde van de totale ontwikkeling voor de stad en de woningbehoefte.

Wel moeten er een aantal maatregelen in de buitenruimte rondom het gebouw worden uitgewerkt en worden er met de initiatiefnemer duidelijke afspraken gemaakt over inrichtingskosten, beheer, aansprakelijkheid, toekomstige aanpassingen en vervanging. Concreet gaat het om maatregelen rondom de tramhalte aan de Rijswijkseweg en bij de spoorwegonderdoorgang Bontekoekade. Bezonning In het meetgebied voor de bezonning bevinden zich 442 bestaande woningen. Na realisatie van ‘The Grace’ geldt voor 52 woningen dat deze niet voldoen aan het beleid ten aanzien van bezonning. Het beleid is dat een woning op de peildatum (19 februari) minimaal 2 uur zon op de gevel dient te hebben en wanneer dat niet het geval is, de situatie niet mag verslechteren. Bij 30 woningen geldt dat er reeds sprake is van minder dan 2 uur zon en dat er verslechtering van de bezonning optreedt na de bouw van ‘The Grace’. Voor de overige 22 woningen geldt dat ze nu meer dan 2 uur zon hebben, maar na realisatie van ‘The Grace’ minder dan 2 uur. De meetpunten waarop ten gevolge van de nieuwbouw de bezonning niet meer aan de norm voldoet liggen met name aan de Zwetstraat en de Dintelstraat. De afname van de bezonning is hier lokaal significant. De totale afname van de meeste woningen is niet meer dan 1 uur. Er is één woning met een afname van 3,5 uur.

De invloed van de afname is wel aanzienlijk: 6 woningen hebben in de nieuwe situatie op de peildatum een bezonning van 0 tot 5 minuten en 21 woningen een bezonning van minder dan 1 uur. Voor een overzicht van de meetpunten en de gevolgen van de nieuwbouw voor de bezonningsduur per meetpunt wordt verwezen naar de rapportage in de ruimtelijke onderbouwing. Afwijking van de bezonningsnorm is mogelijk als de totale belangenafweging daartoe noopt. Dit is in het bezonningsbeleid een bevoegdheid van het college (zogenoemde ‘hardheidsclausule’). De huidige ontwikkelingen, grootschalige herontwikkeling van de stad, het bouwen van de noodzakelijke woningen en het gebruik van hoogbouw, was in 2009 niet voorzien. In het kader van de woningbouwimpuls maakt het college gebruik van de mogelijkheid om af te wijken van de bezonningsnorm. Buitenruimte en Openbare ruimte rondom ‘The Grace’ De grootte van de bouwkavel en daarmee van de omliggende buitenruimte is vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten Haagvlietpoort. De hoog stedelijke bouwontwikkeling ‘The Grace’ vraagt om een hoogwaardige verblijfsruimte, terwijl de beschikbare ruimte beperkt is en er veel zaken in de openbare ruimte dienen te worden ingepast (logistiek, Velostrada, fiets- en looproutes, kabels en leidingen, vergroening). In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de omgevingseffecten meegewogen.

In het ontwerp voor de buitenruimte wordt uitgegaan van het afwikkelen van verkeer van en naar het complex via de Van Maanenkade. Hierdoor kan er aan de Rijswijkseweg maximaal worden vergroend en kan Bontekoekade ter hoogte van het plan autovrij worden gemaakt. Voor bewoners is geen parkeerruimte in het complex voorzien. Deze bewoners zullen parkeren in de nabijgelegen Q-Park Laakhavens bij het Enthovenplein en er zal gebruik worden gemaakt van deelauto’s. Dit is conform het parkeerbeleid. Fietsen worden onder het gebouw gestald. Parkeren door gebruikers en bezoekers mag het parkeerareaal in de openbare ruimte niet belasten.

3/5

Dit betekent dat bewoners/gebruikers en bezoekers van het pand niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning op de openbare weg. Direct naast de locatie is de Velostrada gepland, de hoogwaardige ster fietsroute die Laakhavens en de Binckhorst met elkaar verbindt. De Velostrada is nog niet uitgedetailleerd. Het voorliggende plan voor ‘The Grace’ laat voldoende ruimte voor de inpassing van de Velostrada als hoogwaardige route voor fietsers en voetgangers. Groen en voorzieningen Het bouwplan voorziet op zichzelf niet in de voor deze woningen benodigde groen- en maatschappelijke voorzieningen zoals vastgesteld in het referentienormen beleid (RIS 307513). Dit beleid is vastgesteld na indiening van de aanvraag omgevingsvergunning en voor deze aanvraag formeel geen toetsingskader. Een goed voorzieningenniveau is echter een belangrijke afweging in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Het aspect kan niet worden genegeerd omwille dat er nog geen vastgesteld beleid was op de datum van indiening. In het kader van de gebiedsgerichte Nota van Uitgangspunten Laakhavens zal in 2022 een voorstel volgen waarin wordt aangegeven op welke wijze aansluiting wordt gezocht bij de genoemde referentienormen.

Daarin zal in beeld worden gebracht hoe voor de totale 9.000 woningen in Laakhavens (waar de woningen van ‘The Grace’ deel van uitmaken) een integraal gebiedsgericht voorzieningenaanbod kan worden gerealiseerd. Het bouwplan voorziet wel in ca. 2.000 m2 door de bewoners onderling te delen voorzieningen (o.a. sport, bioscoop en een ‘skylounge’). Dit betreft een ander type voorzieningen dan bedoeld in de Haagse referentienormen. Duurzaamheid De ontwikkeling van ‘The Grace’ is in lijn met de ambities van de nota Duurzaamheid van de gemeente Den Haag. Het gebouw maakt gebruik van een duurzaam WKO-systeem (Warmte Koude Opslag) voor de warmtevoorziening en is geheel gasloos. Daarnaast worden de daken voorzien van daktuinen, wordt er een zonnepark van 4.500 m2 buiten het plangebied gerealiseerd en worden er elektrische deelauto’s ingezet. Ook is er aandacht voor hergebruik en recyclen van grondstoffen tijdens de sloop- en bouwfase. Overige aspecten Kortheidshalve verwijst het college voor de overige aspecten naar de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing. Communicatie en participatie De omwonenden en bedrijven zijn door de gemeente onder andere in het kader van de Nota van Uitgangspunten Haagvlietpoort/HS Kwartier en de Velostrada, door de initiatiefnemer van ‘The Grace’ geïnformeerd over de voorgenomen plannen.

Op 6 december 2021 heeft de gemeente een informatiebijeenkomst georganiseerd, waarin het gesprek is gevoerd met omwonenden en belanghebbenden over het beeldkwaliteitsdocument, de inrichting van de openbare ruimte en het bouwplan. De reacties waren over het algemeen positief en logischerwijs op sommige aspecten ook kritisch. Aandachtspunten waren onder andere: parkeerdruk en verkeerscirculatie in het Schipperskwartier, zoveel mogelijk vergroenen en de wens voor ruimte om te recreëren; zowel in de buitenruimte als in het gebouw. Terugkoppeling van de avond naar deelnemers vindt op een later moment plaats. De verdere participatie rondom het buitenruimteplan gaat plaatsvinden in de uitwerking van schetsontwerp naar voorlopig ontwerp. Dat is een proces dat parallel aan de bouw van het project kan plaatsvinden. Daarnaast zijn burgers en bedrijven door de initiatiefnemer betrokken bij de totstandkoming van de plannen voor ‘The Grace’. Zo zijn er in het voortraject meerdere informatiebijeenkomsten georganiseerd om belangstellenden en belanghebbenden te laten meedenken over de invulling van het bouwplan. Ook heeft de initiatiefnemer periodiek overleg met het Bewonersoverleg Leeghwaterkade, Fijnjekade en omgeving (BOLF) en is er sinds 2019 een website waarop informatie is te vinden over het bouwplan en de ontwikkelingen.

4/5

Samenvatting Het bouwplan ‘The Grace’ is met de toevoeging van 1.411 woningen een belangrijke pijler in het woningbouwprogramma van onze stad. Het programma bestaat uit 30% sociale woningbouw en 20% middeldure huurwoningen. Daarnaast is de realisatie van deze woningen een belangrijk onderdeel voor de BZK-bijdrage in het kader van de Businesscase HS Kwartier (RIS309486) welke in het raadsvoorstel "Investeren in een groen Hollands Spoor Kwartier (RIS309486)" met de raad is gedeeld. In een intensief samenwerkingstraject tussen initiatiefnemer en de gemeente is gekomen tot een plan voor ‘The Grace’ wat op hoofdlijnen past in het overkoepelende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie CID en de Nota van Uitgangspunten Haagvlietpoort. Op een aantal aspecten wordt voorgesteld om af te wijken van bestaande beleid. Hiervoor zijn zwaarwegende redenen in het kader van de woningbouwopgave van toepassing. Zienswijzen en beantwoording PM Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van PM, Besluit: I. Te verklaren geen bedenkingen te hebben tegen de omgevingsvergunning voor het bouwen van 2 woontorens met ruimten voor commerciële voorzieningen ('The Grace') ter plaatse van het te slopen kantoorgebouw Rijswijkseweg 60 t/m 86A. II.

Vast te stellen het beeldkwaliteitsplan voor ‘The Grace’. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van … De griffier,

De voorzitter,

5/5