RIS311250 BIJLAGE 5 Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat Openbaar
Tekst van het document
Grondexploitatie openbare bijlage Twickelstraat-Zijpendalstraat SBK-nummer: ES-155 19 november 2021
Akkoord A. Hany, afdelingshoofd Planeconomie, dd. 19 november 2021 0
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
Inhoudsopgave
Samenvatting ................................................................................................................................. 3 1. Projectomschrijving .............................................................................................................. 5 1.1
Inleiding...................................................................................................................................................... 5
1.2
Historische besluitvorming ........................................................................................................................ 5
1.3
Juridische planologische kaders ................................................................................................................. 5
2.
Plankaders ........................................................................................................................... 6 2.1
Plangebied ................................................................................................................................................. 6
2.2
Ruimtegebruik ............................................................................................................................................ 7
2.3
PPT-criteria ................................................................................................................................................. 8
2.4
BTW sleutel ................................................................................................................................................ 9
2.5 Programma .............................................................................................................................................. 10 2.5.1 Woningbouw ........................................................................................................................................ 10 2.5.2 Niet-woningbouw................................................................................................................................. 10 2.5.3 Parkeren ............................................................................................................................................... 11 2.6
Omschrijving werken en werkzaamheden ............................................................................................... 11
2.7
Omschrijving gronduitgifte ...................................................................................................................... 12
2.8
Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte ........................................................................ 12
3.
Grondexploitatiebegroting.................................................................................................. 13 3.1 Begroting van kosten en opbrengsten ..................................................................................................... 13 3.1.1 Plankosten ............................................................................................................................................ 13 3.2 Saldo (exploitatieresultaat) ...................................................................................................................... 13 3.2.1 Berekening saldo en parameters ......................................................................................................... 14 3.2.2 Saldo..................................................................................................................................................... 14
4.
Risicoanalyse ...................................................................................................................... 15 4.1
5. 6.
Risicoprofiel ............................................................................................................................................. 15
Dekkingsbijdragen en subsidies ........................................................................................... 16 Geheime bijlage: gedetailleerde begroting, risicoanalyse en verschillenverklaring ................ 17
2
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
Samenvatting Projectbeschrijving: Voor Moerwijk-Oost heeft het college van B&W in december 2017 ingestemd met de gebiedsverkenning. De betreffende locatie Twickelstraat-Zijpendalstraat is centraal gelegen in Moerwijk-Oost en aangegeven als transformatielocatie. Aanleiding voor de aanwijzing als transformatielocatie is het vrijkomen van het huidige schoolgebouw. De beoogde planontwikkeling past goed bij de aanpak van Den Haag Zuidwest zoals opgenomen in het coalitieakkoord. Onderdeel van de planontwikkeling is de nieuwbouw van de W.P. Blokpoelschool. Daarnaast is er binnen de locatie ruimte voor nieuwbouw van 40 sociale huurwoningen, een gezondheidscentrum en wordt een deel van het huidige schoolgebouw verbouwd ten behoeve van kleinschalige bedrijvigheid. Plankaders: De locatie wordt begrensd door de Twickelstraat, de Ulenpasstraat, de Zijpendalstraat en de achterzijde van de bebouwing aan het Heeswijkplein. De aangrenzende trottoirs zijn onderdeel van de herinrichting en behoren tot het werkgebied van de grondexploitatie. De Zijpendalstraat hoort over de gehele breedte bij het plangebied. De ontwikkeling van de grond voor de nieuwe Blokpoelschool en de nieuwe woongebouwen, inclusief de openbare ruimte, maken deel uit van de grondexploitatieberekening.
De transformatie van een deel van het oude schoolgebouw tot kleinschalige bedrijfsruimte maakt deel uit van een afzonderlijke berekening en zal uitmonden in een administratief gescheiden MVA-project (Materiële Vaste Activa). Het programma betreft de nieuwbouw van de W.P. Blokpoelschool en twee gebouwen aan de Zijpendalstraat. Aan de Zijpendalstraat komen in één gebouw een gezondheidscentrum in 2 lagen met daarboven in 4 lagen 28 woningen en in het andere gebouw 12 bebo-woningen (beneden-boven-woningen). Tevens behoort de inrichting van de openbare ruimte in en rondom het plangebied tot het programma.
Programma woningbouw
40 won.
woningbouw kantoren
-
bedrijven
-
detailhandel
-
horeca
-
maatschappelijk
3.468 m² bvo
overig commercieel
-
parkeren
50 ppl.
Planning en voortgang looptijd voortgang realisatie
2020 t/m 2024 0%
Saldo kosten
€
1.809.000
opbrengsten
€
1.171.000
faseringsinvloeden
€
58.000
saldo ew
31 december 2024 €
697.000 N
saldo ncw
1 januari 2021 €
644.000 N
€
286.000 N
€
131.000 N
Risicoprofiel gewogen kansen en risico impact weerstandsvermogen
Het ruimtegebruik voor het grondexploitatiedeel bestaat uit de uit te geven grond en de openbare ruimte. De uit te geven grond heeft een omvang van ca. 3.968 m² bestaande uit de bebouwing van 2.678m² en het schoolplein van 1.289 m². De openbare ruimte krijgt in de eindsituatie een oppervlakte van ca. 5.701 m². De totale oppervlakte van het plangebied van de grondexploitatie bedraagt derhalve ca. 9.669 m². Het bestaande schoolgebouw zal grotendeels worden gesloopt. Het zuidelijk deel blijft behouden en wordt herontwikkeld, met uitzondering van de gymzaal. De sloop maakt ruimte voor een kavel voor de nieuwbouw van de W.P. Blokpoelschool en twee woningbouwblokken aan de Zijpendalstraat. Het vrijkomende binnengebied wordt zoveel mogelijk groen heringericht. Ook het aangrenzende deel van de Zijpendalstraat wordt heringericht. Resultaat, risico’s en dekking Het grondexploitatiesaldo is € 644.000 nadelig op NCW (Netto Contante Waarde) per 1-1-2021. Het saldo op eindwaarde bedraagt € 697.000 per 31-12-2024 nadelig. De impact van het risicoprofiel op het weerstandvermogen is € 131.000 nadelig. Het te dekken bedrag bestaat uit het grondexploitatiesaldo op netto contante waarde van € 644.000 nadelig en de impact op het weerstandsvermogen van € 131.000 nadelig, tezamen € 775.000 nadelig. 3
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
Voor de dekking is een bedrag van € 265.000 beschikbaar uit de Reserve Extra Impuls voor Betaalbare Woningbouw en daarnaast is er vanuit de in de Voorjaarsnota 2020 opgenomen middelen Groei-metGroei (REIS) een bedrag van € 510.000 beschikbaar. Dit bedrag is opgenomen in de RGB omdat het in 2020 nog niet kon worden besteed.
4
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
1. Projectomschrijving 1.1
Inleiding
De betreffende locatie is gelegen in Moerwijk-Oost. Binnen Moerwijk-Oost is de onderhavige locatie Twickelstraat-Zijpendalstraat centraal gelegen (“centrumplot”) en aangegeven als transformatielocatie. De beoogde planontwikkeling past goed bij de aanpak van Den Haag Zuidwest zoals opgenomen in het coalitieakkoord. Aanleiding voor de aanwijzing als transformatielocatie is het vrijkomen van het huidige schoolgebouw. Het schoolgebouw aan de Twickelstraat 5 is laatstelijk gebruikt door de Van den Boschschool. Deze school is in oktober 2018 verhuisd naar de nieuwbouw aan de Erasmusweg.
1.2
Historische besluitvorming • •
1.3
In april 2018 is de projectopdracht voor deze ontwikkeling opgesteld en vastgesteld. In september 2020 heeft B&W ingestemd met de Nota van Uitgangspunten (NvU). De haalbaarheidsstudie is de vertrouwelijke bijlage hierbij (RIS 306241 d.d. 22 september 2020).
Juridische planologische kaders
De planlocatie is gelegen binnen het bestemmingsplan Moerwijk. Dit bestemmingsplan is op 27 november 2014 vastgesteld en op 20 februari 2015 in werking getreden. De locatie heeft als bestemming Maatschappelijk (onderwijs, jeugd-, kinder-, buitenschoolse opvang, openbare dienstverlening, religie, verenigingsleven, zorg- en welzijnsinstelling met functieaanduiding kantoor en parkeergarage). De beoogde herontwikkeling voor de verschillende delen van de locatie is in strijd met dit bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkelingen mogelijk te maken is gekozen voor: • Nieuwbouw van de W.P. Blokpoelschool: uitgebreide Wabo-procedure; • Nieuwbouw van woningen en gezondheidscentrum aan de Zijpendalstraat: uitgebreide Waboprocedure; • Verbouw van de te handhaven school: Waboaanvraag op basis van de kruimelregeling.
5
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
2. Plankaders De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden binnen de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en (her)ingerichte openbare ruimte en de planning daarvan.
2.1
Plangebied
afbeelding 2.1.1
Plangebied
De locatie ligt in Moerwijk-Oost, in Den HaagZuidwest. Het plangebied ligt tussen de Twickelstraat, de Ulenpasstraat, de Zijpendalstraat en de bestaande bebouwing aan het Heeswijkplein. De aangrenzende trottoirs vormen onderdeel van het werkgebied van de grondexploitatie. De Lockhorststraat en het aan de locatie grenzende deel van de Zijpendalstraat zijn over de gehele breedte van de weg onderdeel van de grondexploitatie. De Zijpendalstraat straat wordt ingericht als eenrichtingsstraat met tweezijdig parkeren en bomen tussen de parkeerplaatsen en wordt daarom volledig toegerekend aan de grondexploitatie.
afbeelding 2.1.2
Luchtfoto van plangebied
6
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
2.2
Ruimtegebruik
De uit te geven grond bedraagt ca. 3.968 m² De openbare ruimte krijgt in de eindsituatie een oppervlakte van ca. 5.701 m². De totale oppervlakte van het plangebied van de grondexploitatie bedraagt derhalve 9.669 m². Het te handhaven deel van de school met een oppervlakte van 550 m² behoort tot het MVAdeel, waardoor het niet meegerekend wordt in het plangebied van de grondexploitatie. Het totaal plangebied, grondexploitatie en MVAdeel, heeft een oppervlakte van 10.219 m². Van het totaal te herontwikkelen gebied is circa 41% uitgeefbaar en 59% openbaar. De ruimte binnen het plangebied (nu deels openbaar, deels voormalig schoolterrein) wordt openbaar en zal worden heringericht. De herinrichting van het schoolplein van de nieuwe Blokpoelschool zal plaatsvinden door het schoolbestuur van De Haagse Scholen (DHS). De herinrichting van de openbare ruimte vindt plaats volgens het vigerende HOR (Handboek Openbare Ruimte).
afbeelding 2.2.1
Ruimtegebruikskaart
hoeveelheid
Te herontwik k elen uitgeefbaar
% tov totaal % tov te herplangebied ontwik k elen
3.968 m²
41%
-
0%
0%
vol eigendom
3.968 m²
41%
41%
uit te lichten
-
0%
0%
onbepaald
-
0%
0%
5.701 m²
59%
59%
5.701 m²
59%
59%
groen
-
0%
0%
w ater
-
0%
0%
onbepaald
-
0%
0%
100%
erfpacht
openbare ruimte verharding
totaal te herontwikkelen
9.669 m²
100%
Te handhaven uitgeefbaar openbare ruimte
550 m²
0%
-
0%
totaal te handhaven
550 m²
6%
totaal plangebied
10.219 m²
106%
tabel 2.2.1
Ruimtegebruik
7
41%
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
2.3
PPT-criteria
In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de toerekenbaarheid van investeringen aan de grondexploitatie. Dit wordt bepaald op basis van de zogenaamde criteria inzake Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid (PPT). Profijt: De GREX-ontwikkeling moet nut hebben van de voorzieningen en maatregelen waarvoor kosten worden gemaakt Proportionaliteit: De kosten worden verdeeld naar rato van het profijt. Als een locatie / ontwikkeling meer profijt heeft, dan draagt zij meer bij. Op basis van de vigerende Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch bezit kunnen kosten, wanneer zij voor meer dan 50% toe te rekenen zijn aan een grondexploitatie, voor 100% aan de grondexploitatie worden toegerekend. Toerekenbaarheid: Er moet een causaal verband zijn tussen de kosten en hetgeen in het GREX-gebied wordt ontwikkeld
Transformatie oude schoolgebouw tot kleinschalige bedrijfsruimte De transformatie van het oude schoolgebouw maakt geen onderdeel uit van de Grondexploitatie. Het realiseren / herontwikkelen van vastgoed mag geen onderdeel zijn van een grondexploitatie. Er is ook geen sprake van uitgifte van bouwrijpe grond. Sloop De sloopkosten van de bestaande opstallen maken onderdeel uit van de grondexploitatie en zijn benodigd om de ontwikkeling van het vastgoedprogramma mogelijk te maken. De gevels van het te behouden deel van het schoolgebouw dienen tijdelijk te worden dichtgezet en dit is noodzakelijk vanwege het slopen van de naastgelegen delen. Aangezien het slopen op zijn beurt noodzakelijk is voor de ontwikkeling (er is daarmee sprake van toerekenbaarheid), is het tijdelijk dichtzetten van de gevels voor de bestaande bebouwing onderdeel van de sloopkosten in de grondexploitatie (de ontwikkeling heeft indirect profijt van de investering, want is veroorzaker). Het te behouden gebouw heeft geen profijt van het tijdelijk dichtzetten, omdat de structurele oplossing, pas in een later stadium gerealiseerd kan worden. Openbare ruimte De investeringen in de (her)inrichting van de openbare ruimte binnen het plangebied zijn een direct gevolg van de ontwikkeling van het plan (causaal verband).
De te realiseren functies in het gebied hebben profijt van deze investeringen, terwijl de omgeving hier geen direct profijt van kent en qua proportionaliteit zeer beperkt tot nihil aan kan worden toegerekend. Aan de randen van het plangebied worden de Zijpendalstraat over de gehele breedte en de trottoirs van de Ulenpasstraat en de Twickelstraat aangepast. Het herinrichten van deze bestaande openbare ruimte is noodzakelijk om dit plan mogelijk te maken (causaal verband). Zo dienen er aan beide zijden van de Zijpendalstraat parkeerplaatsen te worden aangelegd, om voldoende parkeerplekken voor de ontwikkeling te kunnen realiseren. Als gevolg daarvan dient de straat éénrichtingsverkeer te worden en moet het gehele wegprofiel aangepast worden. De overzijde van de Zijpendalstraat heeft ook indirect profijt van de aanleg van een nieuw wegprofiel. Dit profijt en daarmee proportionaliteit is echter minder dan de GREX-ontwikkeling, waarmee de kosten volledig aan de grondexploitatie mogen worden toegerekend. Aan de Twickelstraat dienen ten behoeve van de ontwikkeling ook extra parkeerplaatsen gerealiseerd te worden, waarbij eveneens de bestaande trottoirs heringericht worden om goed aan te sluiten op de nieuwe ontwikkeling. Ook de troitoirs aan de Ulenpasstraat zullen heringericht worden.
Ten aanzien van de herinrichting van de trottoirs kan gesteld worden dat dit niet noodzakelijk is om de ontwikkeling mogelijk te maken. Daarmee is het causaal verband beperkt, maar ligt het wel in de rede om het gehele gebied her in te richten. Deze kosten zijn beperkt (minder dan 50% van de totale inrichtingskosten), waarmee op basis van de Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch bezit, deze kosten ook volledig aan de grondexploitatie worden toegerekend.
8
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
2.4
BTW sleutel
afbeelding 2.4.1
BTW kaart
De BTW verrekening vindt plaats op basis van het verwachte ruimte gebruik op maaiveld. De uitkomst hiervan is dat van de in rekening te brengen BTW 41% bij de fiscus en 59% bij het BCF kan worden gedeclareerd.
9
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
2.5 2.5.1
Programma Woningbouw
gerealiseerd woningen
Woningen (in aantallen) meergezinswoningen huur sociaal goedkoop middelduur duur totaal woningen tabel 2.5.1
(< € 752) (< € 752) ( € 752- € 950) (> € 950)
-
verwacht woningen
40 won. 40 won.
totaal woningen
-
Woningbouwprogramma
In totaal zullen 40 sociale huurwoningen worden ontwikkeld door de woningcorporatie Vestia. Bij de uitwerking van de woningen komen er 28 woningen verdeeld over 4 verdiepingen boven het gezondheidscentrum en 12 bebo-woningen in het kleine blok. Er is gekozen voor bebo-woningen, waarmee ook een variatie in woningaanbod wordt toegevoegd. Deze woningen bestaan uit begane grond woningen met daarboven maisonnettes. In deze opzet hebben alle woningen een voordeur aan de straat en sluiten in maat en schaal aan op de nieuw te bouwen eengezinswoningen elders aan de Zijpendalstraat. 2.5.2
Niet-woningbouw
Niet-woningbouw kantoren bedrijven detailhandel horeca maatschappelijk overig totaal niet-woningbouw tabel 2.5.2
gerealiseerd m²-bvo -
verwacht m²-bvo 2753 733 3486
totaal m²-bvo 2753 733 3486
Niet-woningbouwprogramma
Het programma niet-woningbouw bestaat uit 2.020 m² bvo ten behoeve van de nieuwbouwschool. Het gezondheidscentrum heeft een oppervlakte beschikbaar van 1.466 m² bvo. Vanwege het feit dat de invulling van het gezondheidscentrum nog niet definitief is, is er van uit gegaan dat de helft ten behoeve van een maatschappelijke functie zoals een huisartspraktijk beschikbaar is. Voor de overige 733 m² bvo is er uitgegaan van een commerciële functie, in het geval dat er een apotheek of fysiotherapiepraktijk zich vestigt. De opdrachtgever voor de nieuwbouwschool is de organisatie De Haagse Scholen. De inrichting van het schoolplein van de nieuwe Blokpoelschool zal plaatsvinden door het schoolbestuur van DHS. Het nieuwe schoolplein zal natuurlijk ingericht worden en grotendeels onverhard.
10
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
2.5.3
Parkeren
Parkeerplaatsen (in aantallen) ongebouwd maaiveld dicht maaiveld open half verdiept verdiept (1 laag) verdiept (2 laag) parkeren op uit te geven terrein totaal parkeren tabel 2.5.3
gerealiseerd ppl. -
verwacht ppl. 50 ppl. 50 ppl.
totaal ppl. 50 ppl. 50 ppl.
Parkeerprogramma
In de Zijpendalstraat komen 32 parkeerplaatsen en in de parkeerzone in de Twickelstraat vóór het te handhaven deel van het schoolgebouw 18 parkeerplaatsen. Het totale aantal van 50 parkeerplaatsen is onderdeel van de herinrichting van het gebied en ten behoeve van meerdere nieuwe functies binnen het plangebied van de grondexploitatie. De fietsenstallingen zijn opgenomen bij de nieuwbouwontwikkelingen voor de Blokpoelschool, gezondheidscentrum en woningen. Voor het te handhaven deel van de huidige school zullen fietsenstallingen in de planuitwerking worden opgenomen. 2.6 Omschrijving werken en werkzaamheden Verweving De inbrengwaarde van het oude schoolgebouw is voor circa 2/3e deel toe te rekenen aan de grondexploitatie. Dit is het deel dat gesloopt gaat worden. Het overige te handhaven deel komt ten laste van het MVA-deel. Sloop en bodem Een groot deel van het oude schoolgebouw zal gesloopt worden. De sloopwerkzaamheden betreffen het slopen van de vleugel van het schoolgebouw aan de Lockhorststraat en o.a. de gymzaal aan de Ulenpasstraat. Doordat het ene deel van het schoolgebouw gesloopt wordt en het andere deel van de school blijft staan, dient de gevel op twee plaatsen tijdelijk te worden dichtgezet. Aangezien het slopen noodzakelijk is voor de ontwikkeling, is het dichtzetten van de gevels voor de bestaande bebouwing onderdeel van de sloopkosten in de grondexploitatie.
De uit te geven gronden zullen bouwrijp gemaakt worden. Woonrijp maken De herinrichting van de openbare ruimte betreft zowel het binnengebied (deels voormalige school en schoolplein, deels al openbaar) als de aangrenzende Zijpendalstraat. De Zijpendalstraat straat wordt ingericht als eenrichtingsstraat met tweezijdig parkeren en bomen tussen de parkeerplaatsen. Ten behoeve van de ontwikkeling van dit project is de aanpassing van het straatprofiel en de aanleg van de parkeerplaatsen noodzakelijk en daarmee zijn de kosten volledig toe te rekenen aan de grondexploitatie. De herinrichting van het schoolplein van de nieuwe Blokpoelschool zal plaatsvinden door het schoolbestuur DHS. Groen Bij de nieuwbouwontwikkelingen wordt een aantal grote bomen aan de Lockhorststraat gekapt. Dit wordt gecompenseerd door twee groene binnenhoven in het ontwerp. Het zuidelijke binnengebied is 11
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
een vergroening ten opzichte van het huidige verharde schoolplein. In de Zijpendalstraat wordt een nieuwe boomstructuur toegevoegd. De bomenbalans verbetert met plus zeven t.o.v. de oude situatie. 2.7 Omschrijving gronduitgifte Er is sprake van projectmatige bouw van een nieuwbouwschool, 12 bebo-woningen en een gezondheidscentrum met daar bovenop 28 woningen (7 per laag). 2.8 Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte De totale looptijd van het plan is 4 jaar. De planning voor de verschillende planonderdelen is als volgt: Blokpoelschool • Tervisielegging concept-wabovergunning: • Sloop deel huidige school en bomenkap • Bouwrijpe levering schoollocatie en gronduitgifte Gezondheidscentrum en woningbouw Zijpendalstraat • Uitwerking VO-DO woningen en gezondheidscentrum • Uitgebreide Wabo-procedure • Bouwrijpe levering en gronduitgifte
nov. 2021 nov. 2021 – febr. 2022 febr. 2022 juli 2021 – mei 2022 juni 2022- maart 2023 maart 2023
12
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
3. Grondexploitatiebegroting Een grondexploitatiebegroting is de financiële vertaling van voorgenoemde plankaders, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd. De grondexploitatiebegroting wordt na bestuurlijke vaststelling jaarlijks geactualiseerd via de programmabegroting.
3.1
Begroting van kosten en opbrengsten - De totale kosten zijn begroot op € 1.809.000 nominale waarde - De totale opbrengsten zijn begroot op € 1.171.000 nominale waarde
Hieronder weergave van de verwachte fasering van de kosten en opbrengsten binnen dit plan.
kosten opbengsten saldo excl. rente rente cashflow saldo contant Tabel 3.1.1
Boekw. (saldo) € 207.000 € € € € -207.000 €
2021 143.000 € € -143.000 €
2022 664.000 € 531.000 € -133.000 €
2023 493.000 € 664.000 € 171.000 €
2024 371.000 -371.000
€ -207.000 €
2.000 € -350.000 €
3.000 € -489.000 €
5.000 € -323.000 € €
3.000 -697.000 -644.000
31-dec-24 € 1-jan-21
Kosten en opbrengsten per jaarschijf
Uit de voorgaande tabel volgt de volgende cashflow grafiek:
Afbeelding 3.1.1
Cashflow grafiek
3.1.1 Plankosten Voor het bepalen van de apparaatslasten is de Haagse plankostenscan gebruikt zoals standaard is bij een nieuwe grondexploitatie. Dit leidt voor deze grondexploitatie tot € 408.000 te verwachten plankosten van begin 2021 tot en met einde 2024. 3.2 Saldo (exploitatieresultaat) De grondexploitatiebegroting komt tot uiting in een exploitatieresultaat (saldo). Het exploitatieresultaat wordt uitgedrukt op verschillende manieren: -
Nominaal: saldo van kosten en opbrengsten Reëel: nominaal saldo inclusief inflatie Eindwaarde: reëel saldo inclusief rente 13
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
-
Contante waarde: eindwaarde teruggerekend naar prijspeil heden. De voorziening (voorziening negatieve plannen) die moet getroffen voor een verliesgevende grondexploitatie wordt gewaardeerd op deze waarde.
Op basis van de BBV1-voorschriften wordt bij grondexploitaties uitgegaan van een berekening van het plansaldo op contante waarde. De verwachte rentelasten worden hierbij wel meegenomen in het saldo maar worden niet vooraf apart en zichtbaar geraamd. Dit in tegenstelling tot een berekening op eindwaarde.
3.2.1 Berekening saldo en parameters Ten behoeve van de berekening van het saldo is gebruik gemaakt van het gemeentelijke grondexploitatiesysteem, waarin de eindwaarde en de contante waarde worden berekend. Voor het berekenen van het plansaldo op contante waarde is op jaarbasis uitgegaan van de volgende parameters (conform het wijzigingsbesluit vernieuwing BBV 2): -
rente: disconteringsvoet: kostenstijging: opbrengstenstijging: prijspeil: eindwaarde per: netto contante waarde per:
1,0% 2,0% 2,0% 1,0% 1-1-2021 31-12-2024 1-1-2021
3.2.2 Saldo Op basis van de exploitatiebegroting en de parameters heeft het plan een geprognosticeerd nadelig saldo van € 644.000 op netto contante waarde per 1-1-2021 en € 697.000 op eindwaarde per 31-122024. De faseringsinvloeden tot einddatum (indexering en rente) zijn: € 58.000.
1
Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) De verslaggevingsregels voor grondexploitaties zoals die voortkomen uit het Besluit Begroting Provincies en gemeenten (BBV) zijn met ingang van 1 januari 2016 herzien. Hierbij is binnen grondexploitatiecomplexen onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten activa, zijnde bouwgrondexploitaties, materiele vaste activa en faciliterende grondbeleid. 2
14
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
4. Risicoanalyse Een exploitatiebegroting en -resultaat dient altijd te worden bezien in het licht van de risicoprofiel, zijnde de aangeduide risico’s en kansen in het project. Dit hoofdstuk presenteert de uitkomst van de risicoanalyse, welke is opgenomen in de geheime bijlage bij deze grondexploitatie. Na bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie wordt de risicoanalyse jaarlijks geactualiseerd via de MPG.
4.1 Risicoprofiel Op basis van de risicoanalyse is sprake van het volgende risicoprofiel.
Projectrisico's Projectkansen Marktrisico's Risicoprofiel Positief saldo Impact op het benodigd weerstandsvermogen Tabel 4.1.1
€ € € €
omvang 174.000 N 112.000 N 286.000 N
impact
€ € € €
75.000 N 56.000 N 131.000 N
€ €
131.000 N
Risicoprofiel
Het opgenomen risicoprofiel bestaat uit een drietal voorziene risico’s. Er is een risico opgenomen voor het hoger uitvallen van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Daarnaast is er een risico opgenomen voor een mogelijke overschrijding op de apparaatslasten. Tevens is er rekening gehouden met een risico opgenomen op vertraging in het project. Tezamen komt dit uit op een risicoprofiel met een bedrag van € 131.000.
15
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
5. Dekkingsbijdragen en subsidies Voor de dekking is een bedrag van € 265.000 beschikbaar uit de Reserve Extra Impuls voor Betaalbare Woningbouw en daarnaast is er vanuit de in de Voorjaarsnota 2020 opgenomen middelen Groei-metGroei (REIS) een bedrag van € 510.000 beschikbaar. Dit bedrag is opgenomen in de RGB omdat het in 2020 nog niet kon worden besteed.
16
Grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155 FN-598)
6. Geheime bijlage: gedetailleerde begroting, risicoanalyse en verschillenverklaring
17