RIS311237 Bevindingen nadere verkenning duurzame WOM

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Liesbeth van Tongeren Wethouder van Duurzaamheid en Energietransitie

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10234802 RIS311237 Contactpersoon Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 E-mailadres

Datum

1 februari 2022 Onderwerp

Bevindingen nadere verkenning duurzame WOM

Geachte voorzitter, De inzet van een duurzame WOM voor het versneld verduurzamen van vooral woningen in slechte staat heeft al enige tijd de aandacht van het college. Het is benoemd in het stedelijk energieplan (RIS306869) en de programmabrief duurzaamheid 2022 (RIS309860). Ook in de raad is het een aantal keer aan de orde geweest, onlangs nog in het initiatiefvoorstel actieplan energiearmoede (RIS306660) en in de motie ‘kom met een duurzame WOM’ (RIS307439). De volgende stap in de planning is, zoals vermeld in die motie-afdoening, verkennende gesprekken aangaan met de corporaties. Die gesprekken is het college aangegaan en resulteren in onderstaande bevindingen. Gesprekken met de corporaties Een duurzame WOM kan in principe een oplossing bieden die past binnen de financiële kaders van de corporaties en hun toezichthouders. Dat blijkt in grote lijnen uit het rapport dat als bijlage bij de motie-afdoening ‘kom met een duurzame WOM’ (RIS307439) met de raad is gedeeld. In die zin lijkt een duurzame WOM haalbaar. Ook zou de volledige lening van de gemeente aan de WOM aan het einde van de looptijd van de WOM terugbetaald kunnen worden. Daarmee zou de investering volledig revolverend zijn. Of een duurzame WOM ook praktisch in Den Haag toepasbaar is, in welke gebieden en op welke termijn is met de corporaties besproken.

Bij deze verkenning is alleen gesproken met de Haagse woningcorporaties die forse aantallen oudere woningen in Den Haag hebben, omdat het om verduurzaming van de bestaande woningvoorraad gaat. Dat zijn Staedion, Haag Wonen en Vestia. Belangrijkste redenen duurzame WOM Er zijn verschillende redenen waarom een duurzame WOM aantrekkelijk is. De belangrijkste zijn dat een duurzame WOM: − op afstand van de corporatie opereert, met een eigen bestuur en eigen werknemers. Dat maakt het aantrekken van ‘eigen’ financiering mogelijk zonder dat dit implicaties heeft voor financiële ratio’s van de deelnemende corporatie; − vanwege die afstand, en de verkoop van corporatiewoningen aan zo’n duurzame WOM, na oprichting tot op zekere hoogte direct middelen vrijspeelt voor een corporatie. Daarmee kan zij de woningen die zij in bezit houdt versneld aanpakken;

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10234802

−

de mogelijkheid biedt voor de gemeente tot het (met externe financiering) overnemen van een deel van de onrendabele top van renovatie en verduurzaming.

Deze eigenschappen maken een duurzame WOM interessant. De corporaties zien dit nadrukkelijk ook zo. Zij waarderen het initiatief van college en raad van samenwerken aan de opgave van woningrenovatie en -verduurzaming via een verkenning van een duurzame WOM. Corporaties geven echter aan dat het opzetten van een WOM een ingrijpende en complexe operatie is. De samenwerking en afhandeling die momenteel speelt met de in Den Haag actieve WOMs (Stationsbuurt en Zuidwest) kosten tijd en moeite, deels ook omdat het juist zo’n andere werkwijze is dan zij gewend zijn in hun gebruikelijke werkprocessen. Bij de corporaties rijst de vraag of een duurzame WOM altijd de best passende oplossing is, zij geven aan dat zij ook eenvoudiger oplossingen zien. Deze vraag past bij de overweging van het college, zoals aangegeven in de motie-afdoening ‘Kom met een duurzame WOM’, dat de forse investering en organisatorische inspanning van een duurzame WOM afgewogen moet worden tegen andere opties die woningverduurzaming stimuleren. Ontwikkelingen, het marktfalen en de duurzame WOM Er speelt momenteel één en ander wat implicaties heeft voor de praktische haalbaarheid van een duurzame WOM: ontwikkelingen in de verhuurdersheffing, hoge prijzen op de woningmarkt, beperkte beschikbaarheid van arbeidskrachten, prijzen van grondstoffen, huurdersinstemming en, specifiek voor Vestia, de aanstaande splitsing. −

−

−

−

Ontwikkelingen verhuurdersheffing: corporaties zien het potentieel van een duurzame WOM. Zij geven echter aan dat de timing voor een duurzame WOM niet perfect is op het moment. Voor corporaties verdwijnt de verhuurdersheffing deels of misschien zelfs helemaal. Ook stelt het Rijk het Volkshuisvestingsfonds beschikbaar. Dit zorgt direct voor meer investeringsmogelijkheden. Corporaties willen de komende maanden goed in de gaten houden hoe deze ontwikkelingen uit gaan pakken. Corporaties zullen hier mede vanwege verschillen in hun financiële situatie en opgave overigens verschillend mee om gaan. Woningmarkt: een belangrijke ontwikkeling in de woningmarkt is momenteel de ontwikkeling van de huizenprijzen. Een duurzame WOM werkt alleen als corporaties woningen aan de WOM verkopen en die na renovatie en verduurzaming weer terugkopen. Dit wordt als onzeker en dus ook risicovol ervaren. Corporaties weten niet voor welke prijs zij de woningen weer terug zullen moeten kopen. Daar kunnen afspraken over gemaakt worden, maar ook dan zal de prijs afgezet worden tegen de woningmarktontwikkeling en de daadwerkelijke woningwaarde die dan geldt. Ander marktfalen dan financiële positie: bovendien geven corporaties aan dat het marktfalen voor corporaties maar deels in de beschikbare financiële middelen zit.

Ook de krapte op de arbeidsmarkt voor projectleiders, uitvoerders en aannemers en de hoge kosten voor bouwmaterialen spelen momenteel een belangrijke rol. Splitsing Vestia: timing van een duurzame WOM speelt ook bij de corporatie met de grootste financiële uitdagingen. Vestia, en vooral Vestia’s huurders, zouden het meeste baat hebben bij de versnelling die een duurzame WOM kan realiseren. Vestia geeft echter aan dat alle organisatiekracht de komende tijd in de splitsing gaat zitten, zie ter toelichting Vestia’s herijkt verbeterplan (RIS305060) en de commissiebrief ‘financiële ontwikkelingen Vestia en gevolgen voor Den Haag’ (RIS307928). Vestia geeft aan dat zij de opzet van een duurzame WOM daarbij niet tegelijk kan oppakken. Tijdens en na de splitsing ziet Vestia een duurzame WOM wel als een optie die zij graag op tafel houdt.

Bevindingen Met betrekking tot de haalbaarheid van een duurzame WOM op korte termijn komt het college tot de volgende bevindingen: − Ervaringen met de huidige WOMs die als complex worden ervaren, de verwachte veranderingen in de verhuurdersheffing, huizenprijzen, krapte op arbeid en grondstoffen en enkele factoren van 2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10234802

−

−

−

marktfalen maken dat corporaties op korte termijn afwachtend zijn rondom de opzet van een duurzame WOM. Nadrukkelijk geven corporaties aan dat zijn de optie van een duurzame WOM ‘op de plank’ willen houden voor momenten dat gemeente en corporaties samen besluiten dat een duurzame WOM wel ingezet moet worden. Voor de corporatie die het meest baat zou hebben bij een duurzame WOM, Vestia, is de timing momenteel lastig. Vooral vanwege de splitsing naar een aparte Vestia Den Haag verwacht Vestia dat zij de organisatiekracht mist die nodig is voor het succesvol uitvoeren van beide trajecten tegelijk. Corporaties geven aan dat versnelling in het renoveren en verduurzamen van woningen tot op zekere hoogte mogelijk is, maar geven daarbij voorkeur aan een snellere en minder complexe impuls vanuit lokale (en eventueel nationale) overheid. Denk aan (project)subsidies. Dit staat echter op gespannen voet met de wens van de gemeente tot het revolverend inzetten van Enecomiddelen. Van belang hierbij is de opmerking dat een WOM in principe een goed instrument is, omdat extra leningen, financiering en dat soort constructies voor de corporaties geen soelaas bieden: toezichthouders zien leningen van een gemeente aan een corporatie als ieder andere lening en tellen die dan ook op bij het beoordelen van financiële ratio’s. Bovendien kunnen corporaties zelf al zeer goedkoop lenen.

Over de werking van een duurzame WOM het volgende: − In de motie-afdoening en de verkenning van Deloitte werd uitgegaan van één WOM waar meerdere corporaties in deel zouden nemen. De Haagse corporaties verschillen waarschijnlijk dermate in opgave, financiële situatie en aanpak dat gezamenlijk in één WOM opereren niet goed past. Ook maakt dat een duurzame WOM naar verwachting complexer. Als een WOM opgezet zal dat waarschijnlijk telkens met één corporatie per WOM zijn, niet met meerdere. − In de rekenexercitie bij de motie-afdoening is uitgegaan van 2.250 woningen in 10 jaar aanpakken door de duurzame WOM. Dermate grootschalig en langjarig uitplaatsen van woningen naar een duurzame WOM is interessant voor het opereren van zo’n WOM, maar juist weer minder praktisch dan complexgewijs een ‘renovatietrein’ opzetten. In zo’n aanpak worden complexen aan de WOM gekoppeld dus verkocht door de corporatie, aangepakt en weer teruggekocht door de corporatie. Vervolg Op basis van bovenstaande bevindingen lijkt de opstart van een duurzame WOM in de nabije toekomst onwaarschijnlijk. Toch blijft het een interessant instrument. Daarom zal de duurzame WOM meegenomen worden in de financiële strategie van de energietransitie en wordt daarmee onderdeel van de gereedschapskist van financiële instrumenten die een rol kunnen spelen bij de energietransitie.

De volgende coalitie en raad kunnen dan in overleg met corporaties bepalen waar en wanneer een duurzame WOM wel ingezet kan worden. Het kabinet vindt een duurzame WOM mogelijk ook een interessant instrument, gezien de toenemende aandacht voor wijkgerichte woningisolatie en in het kader van het nationaal isolatieprogramma. Een dergelijk nationaal isolatieprogramma is ook opgenomen in het onlangs gepresenteerde regeerakkoord. Het college zal het dan ook opnemen in haar gesprekken met het rijk hierover. Met vriendelijke groet, de wethouder van Duurzaamheid en Energietransitie Liesbeth van Tongeren

3/3