RIS311093 Bijlage 13 Openbare Grondexploitatie fase 1 DGZ
Tekst van het document
Grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten fase 1 SBK-nummer: ES-156 Projectcode: n.t.b. 8 december 2021
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
Inhoudsopgave 1.
Projectomschrijving .............................................................................................................. 1 1.1
2.
Samenvatting ............................................................................................................................................. 1
Plankaders ........................................................................................................................... 3 2.1
Plangebied ................................................................................................................................................. 3
2.2
Deelgebieden ............................................................................................................................................. 4
2.3
Toerekenbaarheid ...................................................................................................................................... 6
2.4 Programma ................................................................................................................................................ 7 2.4.1 Woningbouw .......................................................................................................................................... 7 2.4.2 Niet-woningbouw................................................................................................................................... 8 2.4.3 Mobiliteit ................................................................................................................................................ 9 2.5
Beeldkwaliteit ............................................................................................................................................ 9
2.6
Groen en duurzaamheid ............................................................................................................................ 9
2.7
Omschrijving werken en werkzaamheden ................................................................................................. 9
2.8
Samenwerking.......................................................................................................................................... 10
2.9
Planning ................................................................................................................................................... 11
3.
Grondexploitatiebegroting.................................................................................................. 12 3.1
Begroting van kosten en opbrengsten ..................................................................................................... 12
3.2 Saldo (exploitatieresultaat) ...................................................................................................................... 12 3.2.1 Berekening saldo en parameters ......................................................................................................... 13 3.2.2 Saldo..................................................................................................................................................... 13
4.
Risicoanalyse ...................................................................................................................... 14 4.1
5.
Risicoprofiel ............................................................................................................................................. 14
Geheime bijlage: gedetailleerde begroting en risicoanalyse ................................................. 15
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
1. Projectomschrijving Voorliggende document betreft de grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten fase 1 (ES-156) en bevat de financiële vertaling van het herstructureringsproject.
1.1
Samenvatting
De Dreven, Gaarden en Zichten zijn drie buurten in Den Haag Zuidwest waar de woningvoorraad sterk verouderd is en die kampen met grote sociaal-maatschappelijke problemen. Dit vraagt om een krachtige integrale aanpak zoals voor Zuidwest is afgesproken in het college-akkoord ‘Samen voor de Stad’. De gemeente heeft de dringende wens om het gebied ingrijpend te herstructureren. De ambitie is om de drie buurten te transformeren tot aantrekkelijke Haagse wijken met goede, comfortabele en energiezuinige woningen, aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen: de blijvers, de stijgers en de nieuwkomers. De wensen zijn vastgelegd in het ambitiedocument Dreven Gaarden Zichten (RIS305714) van juli 2020. De huidige woonvoorraad, die binnen de plangrenzen vrijwel geheel bestaat uit Staedion bezit, is aan grootschalige, ingrijpende renovatie of vernieuwing toe. De gemeente heeft hiertoe met Staedion en haar gedelegeerd ontwikkelaar Heijmans een plan ontwikkeld om deze opgave gezamenlijk aan te pakken. Voor de samenwerking tussen de partijen tijdens de planontwikkelingsfase is een overeenkomst gesloten (RIS305715). In juli 2020 is tevens voor fase 1 een succesvolle subsidieaanvraag ingediend bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, in het kader van het Besluit en de Regeling Woningbouwimplus 2020.
Op 10 september 2020 heeft de gemeente de beschikking van deze Rijkssubsidie van € 26,8 miljoen ontvangen. De Nota's van Uitgangspunten voor de drie buurten zijn op 20 april 2021 vastgesteld door het college (RIS308508). Deze Nota’s hebben betrekking op het totale plangebied, dus ook fase 2. Onderdeel van de nota’s was een haalbaarheidsstudie waarin de financiële haalbaarheid was geprognotiseerd. De volgende stap in het planproces is het projectdocument en de bijbehorende gemeentelijke grondexploitatie met betrekking tot fase 1. Dit is het openbare deel van de grondexploitatie. Uitvoering Nagenoeg alle percelen die nodig zijn voor het realiseren van de herstructurering van het plangebied zijn in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven aan Staedion. De gemeente verwerft de erfpachtrechten van Staedion op het moment dat de gronden nodig zijn voor het bouwrijp maken. Na het bouwrijp maken van de kavel en het openbaar gebied worden de nieuwe percelen deels in erfpacht uitgegeven aan Staedion voor de ontwikkeling van hun nieuwe portefeuille. Heijmans treedt op als gedelegeerd ontwikkelaar voor het Staedion programma en voor eigen rekening en risico als ontwikkelaar van het marktprogramma. Mocht Staedion er voor kiezen om in een deelplan zelf haar eigen vastgoed te ontwikkelen, is de gemeente ook vrij om de gronden voor marktwoningen aan andere partijen uit te geven.
Het principe is één ontwikkelaar per blok. Onderwerp
Prognose
Programma Woningbouw
3.115 woningen
BOG
6.030 m2 bvo
MOG
4.080 m2 bvo
Planning Looptijd Tabel 1.1 Programma en planning
2022 t/m 2031
1
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
In de grondexploitatie is conform de programmatische kaders uit de Nota’s van Uitgangspunten opgenomen dat er 995 sociale huurwoningen worden gesloopt. Daarvoor komen er 3.115 woningen terug, onderverdeeld in: - 1.605 sociale huurwoningen - 663 middeldure huurwoningen - 545 betaalbare koopwoningen - 302 vrije sector huur- en koopwoningen Het voorzieningenprogramma bestaat uit circa 6.000 m2 bvo bedrijfsontroerend goed en 4.000 m2 bvo maatschappelijk onroerend goed. Binnen het plangebied van Dreven Gaarden Zichten fase 1 voert Staedion diversie renovaties uit van woningen en bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed. Ook zal een deel van de bedrijfs- en maatschappelijke functies naar woningen worden getransformeerd. Deze renovaties en transformaties vallen buiten de scope van de gemeentelijke grondexploitatie. Financieel Omschrijving
Totaal
Verwerving
€ 47.800.000
Bouwgrondproductie
€ 9.500.000
Inrichtingskosten openbare ruimte
€ 22.100.000
Overige kosten
€ 4.000.000
Plankosten
€ 14.500.000
Totale kosten
€ 97.900.000
Gronduitgifte
€ 45.200.000
Overige opbrengsten
€ 26.800.000
Totale opbrengsten
€ 72.000.000
Saldo EW 31 dec 2031
-€ 32.500.000
NCW 1 jan 2021
-€ 26.700.000
Faseringsinvloeden
-€ 700.000
Rente
-€ 1.800.000
Omzet
€ 170.000.000
Risicoprofiel Impact weerstandscapaciteit -€ 3.600.000 Tabel 1.2 Financieel en risicoprofiel (bedragen zijn afgerond op € 100.000)
Het tekort van de grondexploitatie is € 26,7 miljoen (netto contante waarde). In het collegebesluit over de Woningbouwimpuls gelden is voorgesteld om een deel van de verkoopopbrengst van Eneco aan te wenden ter dekking van de gemeentelijke cofinanciering, onder voorbehoud van goedkeuring van de gemeenteraad. Vanuit de gevormde reserve Verhogen kwaliteit in gebiedsontwikkelingen en sociale woningbouw onderdeel Zuidwest is € 25,3 miljoen beschikbaar en vanuit de reserve Extra impuls voor betaalbaar wonen € 1,5 miljoen. Dit tekort van de grondexploitatie is 50% van het initiële totale verwachte tekort van € 53,6 miljoen (netto contante waarde). Daarvan is € 26,8 miljoen vanuit de Woningbouwimplus subsidie gedekt wat als opbrengst in de grondexploitatie is opgenomen. Naast het verwachte plansaldo wordt ook rekening gehouden met projectspecifieke- en marktrisico’s welke middels de Reserve Grondbedrijf (RGB) opgevangen zullen worden. Deze zijn tezamen geraamd op een impactbedrag van € 3,6 miljoen waartoe al bij de begrotingsretraite 2021 tot dekking besloten is. 2
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
2. Plankaders De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwen woonrijpe grond en de planning hiervan.
2.1
Plangebied
Afbeelding 2.1
Plangebied Dreven Gaarden Zichten
3
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
Het plangebied bestaat uit drie deelgebieden die zijn weergegeven op de bovenstaande kaart. In de Nota’s van Uitgangspunten van de drie afzonderlijke gebieden zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten beschreven. Hierin zijn de randvoorwaarden van de herontwikkeling vastgelegd. Ruimtegebruik Het totale plangebied is ruim 22,6 ha waarvan circa 8,3 ha uitgeefbare kavels betreft en 12,7 ha herinrichting van de openbare ruimte beslaat. Binnen het plangebied is 1,6 ha als te handhaven aangemerkt met betrekking tot renovatieprojecten die buiten de scope van deze grondexploitatie vallen. BTW Van het te ontwikkelen gebied is 40% uitgeefbaar en 60% her in te richten openbare ruimte. De BTWverrekening vindt plaats op basis van het verwachte ruimtegebruik op maaiveld. De uitkomst hiervan is dat van de in rekening te brengen BTW 40% bij de fiscus en 60% bij het BCF (BTW-compensatiefonds) kan worden gedeclareerd.
2.2
Deelgebieden
De grondexploitatie bestaat uit drie deelgebieden: A. Dreven B. Gaarden C. Zichten Ad. A. Dreven
Afbeelding 2.2
Plangebied Dreven
4
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
Ad. B Gaarden
Afbeelding 2.3
Plangebied Gaarden
Ad. C Zichten
Afbeelding 2.4
Plangebied Zichten
5
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
2.3
Toerekenbaarheid
In het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) wordt hier specifiek ingegaan op de toerekenbaarheid van kosten welke in de grondexploitatie zijn opgenomen. Conform deze regelgeving moeten investeringen die onderdeel zijn van een grondexploitatie voldoen aan de zogenaamde criteria voor kostenverhaal, te weten; 1. Profijt Hebben de ontwikkellocaties een (financieel) profijt van de publieke investeringen? 2. Toerekenbaarheid Zijn de publieke kosten het gevolg van de ontwikkelingen binnen de grondexploitatie? 3. Proportionaliteit Als meerdere ontwikkelingen profijt hebben van de publieke investeringen dan moeten de kosten proportioneel verdeeld worden over de verschillende ontwikkelingen en de “bestaande stad”. In de gemeentelijke ‘Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch bezit 2018’ is opgenomen dat als de meerderheid van bovenwijkse voorzieningen (lees: publieke investeringen) toerekenbaar is aan het plangebied een volledige toerekening van kosten aan de grondexploitatie plaatsvindt. Dit is afgeleid van artikel 5.3.3 uit de BBV Notitie Grondbeleid waarin gesteld wordt dat investeringen waarvan het specifieke (project) nut hoger is dan het algemene nut volledig in de grondexploitatie opgenomen mogen worden.
Ten aanzien van de Grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten geldt dat deze grondexploitatie drie deelgebieden omvat waarin in hoge mate sprake is van programmatische verdichting. Vanuit het toegenomen gebruik ontstaat er ook meer druk op de openbare ruimte. Daarmee ontstaat de noodzaak om de openbare ruimte opnieuw in te richten (toerekenbaarheid) conform beleidsuitgangspunten en het stedenbouwkundig ontwerp zoals met dit plan wordt vastgesteld. Daarbij is het evident dat de ontwikkellocaties baat hebben bij de investeringen in de openbare ruimte (profijt). Dit is zelfs randvoorwaardelijk voor de geprognotiseerde grondopbrengsten en daarmee de haalbaarheid van dit plan. Deze investeringen vloeien onlosmakelijk voort uit het voeren van een grondexploitatie en dienen hier dan ook onderdeel van uit te maken. Met betrekking tot proportionaliteit is het natuurlijk zo dat ook bezoekers van buiten het exploitatiegebied kunnen profiteren van de herinrichting en een deel van het profijt daaraan toegerekend kan worden. Dit is echter marginaal. Zo gaat het sec over het extra profijt vanuit het hogere kwaliteitsniveau van de huidige beleidskaders ten opzichte van de wat lagere historische norm.
Maar vooral omdat de investeringen in deze grondexploitatie primair gericht zijn op de openbare ruimte grenzend aan de bouwblokken (plus enkele lokale ontsluitingen) met als doel dit extra programma überhaupt mogelijk te maken. Er is geen sprake van grote gebiedsoverstijgende kosten zoals een groot park of investering in een hoofdontsluitingsweg of iets dergelijks. Alle in deze grondexploitatie geraamde investeringen vormen de basis voor en maken de intensieve verdichting binnen dit gebied mogelijk. Het betreft uitsluitend binnenplanse kosten in de vorm van herinrichting van verharding, water en groen grenzend aan de uitgeefbare kavels. In deelgebied Zichten wordt aan de noordzijde van het plangebied invulling gegeven aan de waterbergingsopgave voor het hele deelgebied. Aan de oostzijde van Zichten is het plangebied opgerekt omdat het stedenbouwkundige plan ruimte maakt voor de ontwikkeling richting de huidige sportvelden Escamp. Deze gronden worden gedeeltelijk verworven en kosten voor herinrichting worden vergoed. Daarbij is het noodzakelijk dat bij verplaatsing de ecologische zone meteen over een grotere lengte wordt aangepakt. Tot slot is in deze grondexploitatie nog een bijdrage opgenomen voor het parkje aan de Pachtersdreef.
Bewust is deze niet binnen de plangrens getrokken omdat het geen totale herinrichtging betreft, maar gerichte ingrepen (zoals extra speelplekken, bankjes) die noodzakelijk voortvloeien uit de verdichting van Dreven.
6
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
2.4
Programma
2.4.1 Woningbouw Op dit moment is de woningvoorraad in Dreven, Gaarden en Zichten erg eenzijdig. Binnen het plangebied fase 1 bevinden zich 1.384 woningen waarvan 1.239 sociaal (90%). Veruit het grootste deel hiervan is in bezit van Staedion (allen sociaal, waarvan circa 90% portiekflats en circa 10% eengezinswoningen). Uitgangspunten is het terugbrengen van de huidige sociale huurwoningen en van de netto toe te voegen woningen geldt 30% sociale huur, 20% middensegment en 50% vrije sectorwoningen conform de Woonagenda 2020 – 2023 (d.d. 16-10-2020). Fase 1 betreft de sloop van circa 995 woningen, renovatie van circa 142 woningen (buiten de grondexploitatie) en de bouw van circa 3.115 woningen. Dit betekent een netto toevoeging van circa 2.120 woningen. Binnen de kaders van de Nota’s van uitgangspunten is een voorlopige verkaveling gemaakt die als basis dient voor deze grondexploitatie. Onderstaande tabel geeft de woningaantallen weer. Omschrijving
Bruto aantal won.
Netto aantal won.
Sociale huur appartementen
1.605
610
Middenhuur appartementen
663
663
Betaalbare koop appartementen
491
491
Betaalbare koop grondgebonden
54
54
Vrije sector huur appartementen
146
146
Vrije sector koop appartementen
96
96
Vrije sector koop grondgebonden
60
60
3.115
2.120
Totaal
Tabel 2.1 Woningbouwprogramma fase 1
Doelgroepen en woonvormen In de Nota’s van Uitgangspunten zijn de kaders voor de doelgroepen en woonvormen bepaald, waarbij het gaat om: - Woningen voor gezinnen: circa 30% zijn tweelaagse maisonnettes van circa 80 tot 100 m2. - Woningen voor grote gezinnen: circa 10% zijn appartementen met 4 kamers of meer en groter dan 80m2. - Kleine woningen: minder dan 10% kleine woningen, of “studio’s” voor doelgroepen zoals studenten of starters. - Bijzondere woonvormen: maximaal 8% van het totale sociale segment te realiseren in de vorm van deze bijzondere woonvormen.
7
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
Betaalbare woningen In de Nota’s van Uitgangspunten zijn tevens de kaders voor de betaalbaarheid vastgelegd. De woonsegmenten kennen voor dit project twee beleidskaders: de Woonagenda 2020-2023 en de Woningbouwimplus 2020. Conform de Woonagenda zijn de onderstaande woonsegmenten opgenomen: 1. Sociale huurwoningen: huurwoning van een corporatie met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens. 2. Middensegment: huurwoningen met een gemiddelde maximale maandhuur tussen de liberalisatiegrens en € 1.000,- (prijspeil 2021, jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de consumenten prijsindex (CPI) +1%). 3. Betaalbare koopwoningen: een koopwoning met een prijs < € 325.000 (prijspeil 2021, jaarlijks te indexeren door Regionale Tafel Wonen). De sociale huurwoningen, middenhuur woningen en betaalbare koopwoningen vallen binnen de definitie ‘betaalbare woningen’ van artikel 1 van het Besluit Woningbouwimpuls 2020: 1. Sociale huurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens; 2. Middenhuur: huurwoning met een aanvangshuurprijs van ten minste de liberalisatiegrens en maximaal € 1.000 (prijspeil 2020); 3. Betaalbare koopwoning: koopwoning met een koopprijs van ten hoogste de kostengrens conform Nationale Hypotheek Garantie. Staedion realiseert sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens en onder zowel de eerste als de tweede aftoppingsgrens.
Van de 1.750 sociale huurwoningen in fase 1 wordt in de businesscase nu gerekend met circa 70% onder de 2e of 1e aftoppingsgrens. In absolute aantallen neemt dit aanbod flink toe ten opzichte van de huidige situatie. Om te borgen dat de betaalbare koopwoningen ook voor langere tijd beschikbaar blijven voor de juiste doelgroep worden verschillende maatregelen genomen. Bij uitgifte van grond of wijziging van een bestaand erfpachtrecht ten behoeve van nieuwbouw of transformatie van woningen (van alle prijscategorieën), wordt een zelfbewoningsbeding opgenomen in de erfpachtvoorwaarden. Deze is voor onbepaalde duur. De woning mag wel verkocht worden, zolang de nieuwe eigenaar er maar in gaat wonen. De betaalbare koopwoningen (woningen onder de NHG-grens) worden tevens als woningbouwcategorie opgenomen in het omgevingsplan of bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, met daaraan gekoppeld een zelfbewoningsplicht en een maximale verkoopprijs onder NHG-grens. In de erfpachtvoorwaarden wordt voor de betaalbare koopwoningen tevens een anti-speculatiebeding opgenomen. Hierin wordt afgedwongen dat de woning nooit boven de NHG grens mag worden verkocht.
2.4.2
Niet-woningbouw
Voor fase 1 is het volgende programma aan bedrijfs onroerend goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG) opgenomen: Omschrijving
m2 bvo
Bedrijfs onroerend goed
6.033
Maatschappelijk onroerend goed
4.076
Totaal Tabel 2.2 Niet-woningbouw programma
10.109
Het bedrijfs onroerend goed bevat 6.033 m2 bvo en het maatschappelijk onroerend goed 4.076 m2 bvo. Beide zullen in de plint van de appartementsgebouwen komen. De onderverdeling naar exacte functies zal nader worden uitgewerkt, waarbij het voornamelijk gaat om kleinschalige bedrijvigheid en retail.
8
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
2.4.3
Mobiliteit
De verdichting van het gebied gaat gepaard met de noodzaak tot gebouwde parkeerplaatsen. In de Nota’s van Uitgangspunten is hier invulling aan gegeven door de parkeerplaatsen onder de binnentuinen en in parkeergarages te realiseren (op terrein van ontwikkelaar). Dit betekent dat de gemeente weinig parkeerplaatsen in de openbare ruimte aanlegt en hoeft te beheren. Dit komt de kwaliteit van de omgeving ten goede en bovendien is gebouwd parkeren een voorwaarde voor de beoogde mate van verdichting. Gebouwd parkeren betekend in deze wijk echter wel dat de bouwkosten hoger liggen dan de marktwaarde (onrendabele top), zelfs rekening houdend met betaald parkeerregime. Financiële optimalisatie is mogelijk, maar dient afgewogen te worden tegen de gewenste verdichting en ruimtelijke kwaliteit.
2.5
Beeldkwaliteit
In de beeldkwaliteitsplannen zijn de kaders van de architectuur, materialisatie, inpassing van bouwplannen in de openbare ruimte, de binnentuinen, gevelindelingen, overgangen privé-openbaar, en met name de samenhang tussen de bebouwing onderling en met de openbare ruimte omschreven. Die randvoorwaarde zijn meegenomen in de residuele grondwaardebepaling. De kwaliteitseisen leiden tot kostenverhogende elementen die -gegeven de betaalbaarheid in deze wijk- niet geheel terugverdiend kunnen worden met een hogere marktwaarde. Daarmee drukt deze kwaliteit de residuele grondwaarde en daarmee het plansaldo van deze grondexploitatie met orde grootte € 10 tot € 15 miljoen.
2.6
Groen en duurzaamheid
De beleidsdoelen op het gebied van groen en duurzaamheid zijn hier beschreven en gelden als harde eisen die zijn opgenomen in de residuele grondwaarde en de inrichtingskosten van de openbare ruimte. Groen en natuurinclusiviteit Vanuit de verdichtingsopgave is groen een belangrijk teken in relatie tot hittestress en ecologie. Met het openbaar groen wordt ingezet op de verbindingen met de grotere groenstructuren in de omgeving zoals het Uithofpark, het Sportpark Escamp welke meer openbaar toegankelijk wordt, de ecologisch zone Erasmusveld en het Marinipark. De stedenbouwkundige invulling voldoet aan de Haagse groennormen. Het bomenbestand zal meer divers worden voor meer biodiversiteit en om ziekteverspreiding onder bomen te voorkomen. De collectieve binnentuinen zullen -in plaats van de huidige grasveldjes tussen de flats- worden heringericht met meer beplanting, bloemen, bomen en ruimte voor moestuinen. De ontwikkelingen moeten conform het besluit over het Puntensysteem groen- en natuur-inclusief bouwen (RIS 301953) worden uitgevoerd. Klimaatadaptatie Klimaatadaptatiemaatregelen zijn zowel in de openbare ruimte als in en op de bebouwing nodig om de wijk meer klimaat adaptief te maken, dat wil zeggen om wateroverlast en hittestress te voorkomen.
De herontwikkeling moet voldoen aan het gestelde in de afspraken gemaakt in het ‘convenant Klimaatadaptief Bouwen Zuid-Holland’ (RIS 300633) en aan het recent vastgestelde ‘Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig’ (RIS308745). Ook in de Beeldkwaliteitsplannen staat benoemd dat daken waar mogelijk groen in te richten in verband met klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en biodiversiteit maar ook voor een vanuit de woningen zichtbaar aantrekkelijk en deels toegankelijk daklandschap.
2.7
Omschrijving werken en werkzaamheden
In de grondexploitatie is het bouwrijp maken en de herinrichting van de openbare ruimte in de Dreven, Gaarden en Zichten opgenomen, binnen de ruimtelijke uitgangspunten en principes van de eerder vastgestelde Nota’s van Uitgangspunten. Bouwrijp maken 9
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
Het bouwrijp maken van de drie deelgebieden bestaat voornamelijk uit het uitbreken van de huidige verharding in de openbare ruimte, het verwijderen van (groen)voorzieningen, het aanbrengen van tijdelijke bouwwegen, en het opschonen/ -hogen van de uit te geven percelen. Wat opstallen betreft; deze worden door Staedion gesloopt voordat de gronden aan de gemeente worden geleverd. Vanuit de in de grondexploitatie opgenomen verwervingskosten is hier rekening mee gehouden. Het huidige gemengde rioolstelsel wordt vervangen met een gescheiden stelsel zodat het hemelwater niet terecht komt in het vuilwaterriool. Voor de ontwikkeling biedt het nieuwe stelsel voordelen voor de inrichting van de openbare ruimte en kan werk met werk worden gemaakt door het huidige rioolstelsel direct te vervangen. Specifiek de kosten voor vervanging van het rioleringssysteem worden dan ook bekostigd vanuit reguliere beheermiddelen en hebben daarmee geen negatief effect op de grondexploitatie. Inrichting openbare ruimte De drie Nota’s van Uitgangspunten bepalen de ontwikkelingskaders en gelden als leidraad voor de stedenbouwkundige invulling. Ook zijn in de nota’s kaders voor onder andere duurzaamheid, voorzieningen, kunstwerken, verbindingen, water en groen opgenomen. De kaders zijn input geweest voor de kostenbegroting woonrijp maken.
Ten opzichte van de haalbaarheidsstudie zijn een aantal zaken gewijzigd. Voornaamste wijziging betreft de groenzone langs het sportpark in de Zichten de waterpartijen langs de Hengelolaan welke nader uitgewerkt zijn. Dit leidt voor de Zichten tot hogere kosten dan in de haalbaarheidsstudie begroot. Bijdrage sportpark In de Nota’s van Uitgangspunten is naast de bouwblokken een ecologische zone opgenomen. Om beiden mogelijk te maken dient het sportpark ruimte te geven en dienen de velden (gedraaid) heringericht te worden. Voor de verwerving van gronden en compensatie van kosten is er in de grondexploitatie een bijdrage aan OCW opgenomen in fase 1. In de nadere uitwerking van eerdere haalbaarheidsstudie is namelijk gebleken dat aanpassing aan het sportpark niet deels ten behoeve van fase 2 noodzakelijk is maar onlosmakelijk en volledig toerekenbaar is aan fase 1. Belangrijk is dat met vaststelling van dit projectdocument en grondexploitatie expliciet zekerheid wordt geboden ten aanzien van de benodigde ruimte richting het huidige sportpark.
2.8
Samenwerking
Voor de realisatie van het project werk de gemeente samen met de corporatie en ontwikkelaar. Er is gezocht naar een samenwerkingsvorm waarbij partijen zoveel mogelijk risico’s dragen die zij zelf het beste kunnen beheersen en elkaar versterken voor een optimaal resultaat voor de buurt. Een samenwerkingsvorm waarmee partijen zich voor een lange termijn aan de opgave committeren maar die ook voldoende flexibiliteit heeft om mee te kunnen bewegen met maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Alle percelen van Staedion die nodig zijn voor het realiseren van de herstructurering van het plangebied binnen de grondexploitatie staan op eeuwigdurende erfpacht. Voor de herstructurering worden de erfpachtrechten door gemeente van Staedion verworven. De woningen worden gesloopt en ingebracht in deze gemeentelijke grondexploitatie. Voor Staedion betekent de sloop van de woningen dat er een deel van de opstalwaarde afgeboekt moet worden. Staedion draagt van de sloopwoningen de verantwoordelijkheid voor het uitplaatsen van de huidige huurders. Als onderdeel van de verwervingskosten in de grondexploitatie wordt ook een bijdrage gedaan voor deze uitplaatsingskosten. In de Samenwerkingsovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de verwervingsprijs waarin naast inbrengwaarde en bovengenoemde uitplaatsingsvergoeding ook rekening gehouden is met sloopkosten omdat Staedion na sloop levert.
Na het verder bouwrijp maken van de kavel worden deze -met op veel plekken kleine aanpassingen ten opzichte van de huidige verkaveling- uitgegeven aan Staedion voor de ontwikkeling van hun nieuwe portefeuille en deels aan ontwikkelaar Heijmans voor de ontwikkeling van het marktprogramma. Heijmans treedt op als gedelegeerd ontwikkelaar voor het Staedion programma en voor eigen rekening en risico als ontwikkelaar van het marktprogramma. Mocht Staedion er voor kiezen om in een deelplan 10
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
zelf haar eigen vastgoed te ontwikkelen, is de gemeente ook vrij om de gronden voor marktwoningen aan andere partijen uit te geven. Het principe is één ontwikkelaar per blok. Genoemde samenwerkingsovereenkomst beslaat alle kwantitatieve en kwalitatieve ambities in fase 1. De combinatie van kwaliteitseisen en duurzaamheidseisen resulteert in deze globale fase nog wel in een ongewenste negatieve grondwaarde voor bepaalde segmenten. Na vaststelling van deze grondexploitatie zullen de deelgebieden nader worden uitgewerkt en zullen per deelgebied overeenkomsten worden gesloten. Daarbij zal gezocht worden naar mogelijkheden tot optimalisatie in programma zodat een gunstigere residuele grondwaarde behaald kan worden. Dit is dan ook als kans meegenomen in de risicoanalyse.
2.9 Planning De looptijd van het plan is 10 jaar. Dit is per deelplan grofweg weergegeven naar drie fasen; het bouwrijp maken, het (door ontwikkelaar) bouwen van het vastgoed en woonrijp maken van de openbare ruimte. Globale planning deelplannen Jaartal Deelplan
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
Dreven 1b Dreven 1c Dreven 1d Dreven 2a Dreven 2c Dreven 2d Gaarden 1 Gaarden 2 Zichten 1a Zichten 1b Zichten 2 Zichten 3 Legenda Bouwrijp maken Bouwtijd Woonrijp maken
11
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
3. Grondexploitatiebegroting Een grondexploitatiebegroting is de financiële vertaling van de voornoemde plankaders waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd. De grondexploitatiebegroting wordt na bestuurlijke vaststelling jaarlijks geactualiseerd bij de programmabegroting.
3.1 -
Begroting van kosten en opbrengsten De totale kosten zijn begroot op € 97,9 miljoen. De totale opbrengsten zijn begroot op € 72,0 miljoen.
Het in de tijd uitzetten van deze kosten en opbrengsten geeft de volgende kasstroom grafiek:
Tabel 3.1 Cashflow
3.2 Saldo (exploitatieresultaat) De grondexploitatiebegroting komt tot uiting in een exploitatieresultaat (saldo). Het exploitatieresultaat wordt uitgedrukt op verschillende manieren: -
nominaal: saldo van kosten en opbrengsten; reëel: nominaal saldo inclusief inflatie; eindwaarde: reëel saldo inclusief rente, en contante waarde: eindwaarde teruggerekend naar prijspeil heden. De voorziening (Voorziening Negatieve Plannen) die moet worden getroffen voor een verliesgevende grondexploitatie wordt gewaardeerd op deze waarde.
Op basis van de BBV1-voorschriften wordt bij grondexploitaties uitgegaan van een berekening van het plansaldo op contante waarde. De verwachte rentelasten worden hierbij wel meegenomen in het saldo maar worden niet vooraf apart en zichtbaar geraamd. Dit in tegenstelling tot een berekening op eindwaarde.
1
Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)
12
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
3.2.1 Berekening saldo en parameters Ten behoeve van de berekening van het saldo is gebruik gemaakt van het gemeentelijke grondexploitatiesysteem waarin de eindwaarde en de contante waarde worden berekend. Voor het berekenen van het plansaldo op contante waarde is op jaarbasis uitgegaan van de volgende parameters (conform het wijzigingsbesluit vernieuwing BBV2): -
rente: disconteringsvoet: kostenstijging: opbrengstenstijging: prijspeil: eindwaarde per: netto contante waarde per:
1,0% 2,0% 2,0% 1,0% 1-1-2022 31-12-2031 1-1-2022
3.2.2 Saldo Op basis van de exploitatiebegroting en de parameters heeft het plan een nadelig saldo van € 26,7 miljoen op netto contante waarde per 1-1-2022 en € 32,5 miljoen op eindwaarde per 31-12-2031. De faseringsinvloeden tot einddatum zijn € 0,7 miljoen nadelig. In de vertrouwelijke bijlage van deze grondexploitatie zijn alle investeringen, opbrengsten en risico’s gedetailleerd in beeld gebracht.
2
De verslaggevingsregels voor grondexploitaties zoals die voortkomen uit het Besluit Begroting Provincies en gemeenten (BBV) zijn met ingang van 1 januari 2016 herzien. Hierbij is binnen grondexploitatiecomplexen onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten activa zijnde bouwgrondexploitaties, materiële vaste activa en faciliterend grondbeleid.
13
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
4. Risicoanalyse Een exploitatiebegroting en -resultaat dient altijd te worden bezien in het licht van het risicoprofiel zijnde de aangeduide risico’s en kansen in de grondexploitatie. Dit hoofdstuk presenteert de uitkomst van de risicoanalyse welke is opgenomen in de geheime bijlage bij deze grondexploitatie. Na bestuurlijke vaststelling van de herziene grondexploitatie wordt de risicoanalyse jaarlijks geactualiseerd bij de MPG. 4.1
Risicoprofiel
Op basis van de risicoanalyse is sprake van het onderstaande risicoprofiel. Omschrijving Projectrisico's Projectkansen Marktrisico's Impact op de benodigde weerstandscapaciteit Tabel 4.1 Risicoprofiel
Omvang -€ 9.300.000 € 5.300.000 -€ 4.200.000
Impact -€ 2.700.000 € 2.600.000 -€ 3.500.000 -€ 3.600.000
Beheersmaatregelen De totale ontwikkeling is opgedeeld in deelplannen. Per deelplan wordt een deelovereenkomst gesloten waarin partijen afspraken maken over het programma, de condities waaronder grond wordt ingebracht en de condities waaronder wordt uitgegeven (incl. marktconforme uitgifteprijs op dat moment). Pas na het sluiten van een deelovereenkomst kan nieuwe grond in de grondexploitatie worden ingebracht. Hiermee wordt de investering waarover de gemeente risico loopt beperkt tot de investeringen gedaan tussen het sluiten van de overeenkomst en de daadwerkelijke uitgifte en een aantal overkoepelende voorinvesteringen zoals bouwwegen of waterberging voor de hele buurt. Bij het sluiten van elke deelovereenkomst kan opnieuw herijkt worden in hoeverre de resultaten van dit deelplan het totale project zowel financieel als programmatisch op koers houden voor het gewenste eindresultaat. In de vertrouwelijke bijlage van deze grondexploitatie zijn alle investeringen, opbrengsten en risico’s gedetailleerd in beeld gebracht.
14
Openbare grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten ES-156
5. Geheime bijlage: gedetailleerde begroting en risicoanalyse
15