RIS311085 Bijlage 2 Herziening grondexploitatie Trekvlietzone (openbaar deel)

(Herziene) grondexploitatie Trekvlietzone SBK-nummer: LA-65 Projectcode: 7001071 30 november 2021

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

Inhoudsopgave

Samenvatting ................................................................................................................................. 3 1. Projectomschrijving .............................................................................................................. 4 1.1

Inleiding...................................................................................................................................................... 4

1.2

Historische besluitvorming ........................................................................................................................ 4

1.3

Planologisch juridische kaders ................................................................................................................... 4

2.

Plankaders ........................................................................................................................... 6 2.1

Plangebied ................................................................................................................................................. 6

2.2

Ruimtegebruik ............................................................................................................................................ 8

2.3

BTW sleutel ................................................................................................................................................ 9

2.4 Programma .......................................................................................................................................... 1011 2.4.1 Woningbouw .................................................................................................................................... 1011 2.4.2 Niet-woningbouw en parkeren ........................................................................................................ 1112 2.5

Omschrijving gronduitgifte .................................................................................................................. 1112

2.6

Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte .................................................................... 1213

2.7

Bandbreedte binnen plankaders .......................................................................................................... 1213

3.

Grondexploitatiebegroting............................................................................................... 1314 3.1 Begroting van kosten en opbrengsten ................................................................................................. 1314 3.1.1 Plankosten ........................................................................................................................................ 1314 3.2 Saldo (exploitatieresultaat) .................................................................................................................. 1314 3.2.1 Berekening saldo en parameters ..................................................................................................... 1415 3.2.2 Saldo................................................................................................................................................. 1415

4.

Risicoanalyse ................................................................................................................... 1516 4.1

5.

6.

Risicoprofiel ......................................................................................................................................... 1516

Verschillenverklaring ....................................................................................................... 1617 5.1

Verschillenverklaring programma ........................................................................................................ 1617

5.2

Verschillenverklaring saldo .................................................................................................................. 1819

5.3

Verschillenverklaring risicoprofiel ........................................................................................................ 1819

Vertrouwelijke bijlage: gedetailleerde begroting, risicoanalyse en verschillenverklaring .... 1920

2

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

Samenvatting Aanleiding herziening De belangrijkste redenen om de grondexploitatie uit 2016 (RIS295889) te herzien, zijn het recentelijk opgestelde Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone (RIS310422) en het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst, waardoor de oppervlakte openbare ruimte toeneemt door bredere wegenprofielen. En hoewel de uitgiftekavels hierdoor kleiner worden is het programma (meer dan 10% en meer sociale woningen) en de grondopbrengsten substantieel toegenomen. Ook een reden om te herzien. Daarnaast zijn op grond van gewijzigde financiële regelgeving de Kasteeltuin en de parkeergarages uit de grondexploitatie gehaald.

Plankaders a c t u e le MP G 2021 ve rs c h il b e re k e n in g In het plangebied kunnen ongeveer P ro g ra m m a 1.100 woningen worden gebouwd, w o n in g b o u w 1.113 w on. 909 won. 204 won. 204 woningen meer dan voor de b e d rijve n 6 . 9 9 4 m ² b vo 5 . 5 7 3 m ² b vo 1 . 4 2 1 m ² b vo herziening. Dit komt onder andere m a a t s c h a p p e lijk 3 . 0 6 0 m ² b vo 5 2 9 m ² b vo 2 . 5 3 1 m ² b vo doordat de woninggrootte is p a rk e re n 7 9 0 p p l. 7 1 6 p p l. 7 4 p p l. bijgesteld, meer gelijk aan andere P la n n in g e n vo o rt g a n g bouwplannen in Binckhorst. Vanuit lo o p t ijd t/m 2030 t/m 2029 het Omgevingsplan Binckhorst vo o rt g a n g re a lis a t ie 21% 14% dient er invulling gegeven worden S a ld o aan: 30% sociaal, 20% middel dure k os ten € 32.247.000 N € 52.620.000 N € 20.373.000 V huur en 50% is vrije kavel. o p b re n g s t e n € 41.153.000 V € 50.859.000 V € 9.706.000 N Daarnaast blijft in het gebied ruimte fa s e rin g s in vlo e d e n € 1.803.000 N € 1.358.000 N € 445.000 N voor ongeveer 10.000 m2 nieuwe sa l d o e w 31 d e ce m b e r 2030 € 8.659.000 V € 3.725.000 N € 12.384.000 V bedrijvigheid (maatschappelijk of sa l d o n c w 1 ja n u a ri 2021 € 7.103.000 V € 3.117.000 N € 10.220.000 V commercieel). Ook dit is meer ten R is ic o p ro f ie l opzichte van voor de herziening.

g e w o g e n k a n s e n e n ris ic o € 375.000 N € 616.000 N € 241.000 V Het programma wordt verdeeld i m p a c t w e e r sta n d sv e r m o g e n € € 3.733.000 N € 3.733.000 V over 5 bouwkavels met op de eerste uit te geven kavel aan een centrale parkeergarage met 517 parkeerplaatsen, waar toekomstige bewoners een parkeerplaats kunnen huren. De uitgiftestrategie is om de bouwkavels te tenderen, waarbij randvoorwaarden de randvoorwaarden vooraf kan worden vastgelegd, bijvoorbeeld de afname van parkeerplaatsen in de centrale garage. De parkeergarage maakt geen deel meer uit van deze grondexploitatie. Binnenkort wordt hiervoor een businesscase opgesteld met dezelfde uitgangspunten zoals die in de grondexploitatie van toepassing waren. Daarmee is het voor de toekomstige bewoners en gebruikers van de nieuwbouw gegarandeerd over parkeerplaatsen te kunnen beschikken volgens de parkeernorm. Naast het realiseren van programma is de aanleg van de buitenruimte een belangrijke opgave. De buitenruimte heeft verschillende functies. De grondexploitatie voorziet in de aanleg van Capellalaan, Callistoweg en andere wegen als de Sally Ridestraat, Wubbo Ockelskade en Fokkerstraatje. Deze wegen zorgen voor de ontsluiting van de aangrenzende bouwkavels. Voor de Callistoweg moet de Fijnhouthandel worden verworven, zodat de bouwkavels goed en veilig kunnen worden ontsloten.

Ook worden twee groen klimaatlinten aangelegd voor de opvang van regenwater, maar biedt ook verkoeling bij warm weer en ruimte om te recreëren. Een deel van het nodige groen voor dit deel van de 3

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

woonwijk wordt gerealiseerd ter plaatse van het Waterfrontpark. De toekomstige bewoners van dit gebied kunnen daar recreëren en ontspannen.

Wijziging saldo Het grondexploitatiesaldo van de herziening is € 7.103.000 voordelig op NCW (Netto Contante Waarde) per 1-1-2021. Het saldo op eindwaarde bedraagt € 8.659.000 per 31-12-2030 voordelig. Voor de wijzigingen betrof het grondexploitatiesaldo € 3.117.000 nadelig op NCW (Netto Contante Waarde) per 1-1-2021. Het saldo op eindwaarde bedroeg € 3.725.000 per 31-12-2030 nadelig. Dit betekent een verbetering van het saldo van € 10.220.000 op NCW (Netto Contante Waarde) per 1-1-2021. Wijziging risicoprofiel De impact van het risicoprofiel op de weerstandscapaciteit was € 616.000 nadelig. Door de herziene grondexploitatie waarin een deel van de risico’s is vervallen en/of verwerkt, daalt het risicoprofiel met € 241.000. De impact van het risicoprofiel wordt € 375.000 nadelig. Deze impact kan geheel worden opgevangen door het positieve projectresultaat.

Bestuurlijke besluitvorming (advies): I. In te stemmen met de herziening van het Projectdocument Trekvlietzone. II. In te stemmen met de herziene (geheime) grondexploitatie Trekvlietzone fase 1 (FM7001071/LA-65) met een positief saldo van € 7.103.000 op netto contante waarde per 1-12021 en een eindwaarde per 31-12-2030 van € 8.659.000 positief. III. € 3.117.000 vanuit de vrijval Voorziening Negatieve Plannen en deze in te zetten voor: a. de realisatie van de kasteeltuin (faciliterend) als MVA met een investeringskrediet van € 2.132.321 en deze op te nemen in de MIP; b. Ter dekking van de kapitaallasten onder IIIa genoemde investeringskrediet een bedrag van € 2.132.321 te storten in de reserve Activafinanciering (200046); c. een storting ter grootte van ad € 984.679 in de reserve Omgevingsplan Binckhorst (200039) ter dekking van het kostenverhaal en aanvulling van de gemeente op het tekort Binckhort: IV. Deze herziening treedt (met terugwerkende kracht) uiterlijk in werking op 31 december 2021.

1. Projectomschrijving 1.1

Inleiding

Dit projectdocument is een herziening van de in 2016 vastgestelde, projectdocument Trekvlietzone en grondexploitatie (RIS295889). De herziening van de grondexploitatie heeft te maken met substantiële afwijkingen van de plankaders ten opzichte van de oorspronkelijk vastgestelde grondexploitatie. Hierbij moet gedacht worden aan een verruiming van de openbare ruimte, grenscorrecties en de mogelijkheid om nog meer te verdichten. Met het vaststellen van het Omgevingsplan Binckhorst is ook het aandeel sociale woningbouw verhoogd van 17% naar 30% met 20% middel dure huur en 50% vrije markt. Daarnaast is op grond van de BBV-regels de openbare parkeergarages uit de grondexploitatie gehaald, maar blijft nog wel onderdeel van dit plan, als investeringsproject. Tevens is ook de kasteeltuin vanwege de BBV-regelgeving uit de grondexploitatie Trekvlietzone gehaald en wordt als apart investeringsproject in 2022 gerealiseerd.

1.2

Historische besluitvorming

In 2016 is het projectdocument Trekvlietzone en grondexploitatie (RIS295889) vastgesteld. Een belangrijke onderlegger was het Stedenbouwkundig plan Trekvlietzone (RIS295889), destijds het meeste recente en gedetailleerde plan voor de Trekvlietzone. Deze is te vergelijken met wat het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone (RIS310422) anno november 2021 is.

1.3

Planologisch juridische kaders

Omgevingsplan Binckhorst (RIS299317) formeel een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, betreft een pilot die op basis van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet is opgesteld. Met deze pilot kan de organische transformatie van de Binckhorst van een juridisch-planologisch instrument worden voorzien 4

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

en experimenteert Den Haag met het gedachtegoed van de Omgevingswet. Op verschillende onderdelen is daarom gebruik gemaakt van nieuwe innovatieve instrumenten. Als aanvulling op het omgevingsplan beschrijft het Beeldkwaliteitsplan Binckhorst (RIS305809) de beeldkwaliteit, waarbij uitspraken worden gedaan op verscheidene schaal- en detailniveaus: van algemene of specifieke ontwerpprincipes, tot concrete kwalitatieve en kwantitatieve ontwerpkaders. Daarnaast worden programmatische mogelijkheden aangegeven ter inspiratie. Naast de planologische kaders gelden de onderstaande beleidskaders • • •

• •

• •

•

•

De Visie Waterfrontpark (VWP) (RIS303174) is een visie gemaakt op het toekomstige park langs de Trekvliet en de betekenis daarvan voor zowel de Binckhorst als voor de stad Den Haag. Het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst (RIS307337) zorgt voor concrete en eenduidige materiaalgebruik en technische maatvoering van de buitenruimte, is voor de Binckhorst een aanvulling gemaakt op het bestaande Handboek Openbare Ruimte. Het Plan openbare ruimte en buitenruimte (RIS 303175) verbeeldt vanuit de context, thema’s, kaarten, maatvoering en ontwerpprincipes, de met het omgevingsplan Binckhorst beoogde ambitie van de gemeente. Het plan geeft inzicht en richting bij komende ontwikkelingen in de Binckhorst en geeft door de integrale benadering de gemeente regie op de transformatie van de Binckhorst. Het Voorzieningen Programma Binckhorst (RIS303870) moet zorgdragen voor tijdige ruimtereservering voor vooral de grootschalige voorzieningen zoals scholen. Het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone (RIS310422) geeft inzicht hoe een goede inrichting van de buitenruimte en een goed stuk stad tot stand kunnen komen.

Doel van het raamwerk Trekvlietzone is het vergroten van de samenhang tussen: (1) Huidige ruimtelijke kaders behorende bij het Omgevingsplan Binckhorst; (2) De onder- en bovengrondse inrichtingsopgave; (3) De lopende en toekomstige planinitiatieven tot de reeds aanwezige functies in het gebied; (4) Laadvermogen van programma en aanvullende functies en (maatschappelijke) voorzieningen in relatie tot de benodigd buitenruimte; (5) Het deelgebied Trekvlietzone tot de rest van de Binckhorst en de stad Den Haag. Het Stedenbouwkundig plan Trekvlietzone (november 2016, RIS295889) is de voorganger van het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone (RIS310422). De Haagse Referentienormen - maatschappelijke voorzieningen (RIS307513) drukt de voorzieningenbehoefte voor onderwijs, zorg, welzijn, cultuur, groen en spelen uit in vierkante meters per 1.000 woningen, voorziet dit document in de behoefte om de maatschappelijke opgaven mee te nemen in de stedelijke ontwikkeling. In een warmteplan (RIS308463) worden de energie- en milieuprestaties van het collectieve warmtenet beschreven en daarmee kan de energieprestatie van het warmtesysteem voor een aangesloten bouwwerk worden bepaald.

Het warmteplan borgt de mate van energiezuinigheid en bescherming van het milieu van het warmtenet en bevat een beoordelingsmethode voor een gelijkwaardig alternatief ten aanzien van energiezuinigheid en bescherming van het milieu. Gebiedsaanpak Binckhorst 2018 (RIS299319) is een actualisatie van de Gebiedsaanpak Binckhorst uit 2011. Het is de leidraad voor de gemeente Den Haag voor de ontwikkeling van de Binckhorst. Het geeft aan wat de komende jaren moet worden gerealiseerd om de ambities op de lange termijn te realiseren, waarnaast het Omgevingsplan Binckhorst dient als inhoudelijke onderlegger voor dit document.

5

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

2. Plankaders De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.

2.1

Plangebied

Afbeelding 2.1.1

Plangebied

De Trekvlietzone ligt tussen de Trekvliet en de Binckhorstlaan en tussen de Mercuriusweg en de Broekslootzone (grens met Voorburg). Het projectgebied betreft de kern van de Trekvlietzone, zie afbeelding 2.1.1. De Binckhorst is van oudsher een industrie- en bedrijventerrein. In de huidige situatie is de transformatie al duidelijk zichtbaar. Niet alleen in het plangebied van de GREX zijn de veranderingen zichtbaar (opstallen zijn gesloopt, het havengebied is aangelegd, de watergang is gegraven), maar ook op andere percelen is er verandering op komst (bijv. Binck City Park gelegen aan de Binckhorstlaan 135 is aan de sloop begonnen van het oude MOOOF-gebouw). Er is nog steeds bedrijvigheid in de Trekvlietzone evenals enkele bijzondere functies als de Fokker Terminal en Roeivereniging De Laak (zij gaan samen met RV Pelargos een nieuw clubhuis bouwen). Aan de Fokkerhaven zijn Café Capriole en Glaswerk te vinden. Binnen het gebied van de Trekvlietzone is op een perceel na alle gronden in handen van de gemeente. PPT-criteria In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de toerekenbaarheid van investeringen aan de grondexploitatie (zogenaamde criteria inzake Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid (PPT). In het plangebied vindt een volledige transformatie plaats van private bedrijvenkavels met een eenzijdige aansluiting op de Binckhorstlaan naar een woonwijk.

Dit vraagt een andere verkeerskundige opzet. Het aanleggen van nieuwe kabels en leidingen in het gebied en het nieuw aanleggen van wegen 6

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

of aanpassen van wegprofielen is noodzakelijk om de realisatie van de woningen mogelijk te maken. Daarmee is er een causaal verband van deze kosten met de ontwikkeling. De meerwaarde voor de omgeving is beperkt. De bestaande/ te handhaven kavels aan de Rotterdamsebaan (zoals de Fokkerterminal) blijven ontsloten worden via de Rotterdamsebaan. Op basis van de verordening kunnen daarmee deze investeringen in het openbaar gebied binnen het plangebied volledig toegerekend worden aan de grondexploitatie. De groene parkzone langs de Trekvliet komt voort uit de wens tot voldoende groen in relatie tot het aantal te bouwen woningen in het gebied. Daarmee ligt er een causaal verband met de ontwikkelingen in het plangebied. Het profijt van deze parkzone komt voornamelijk ten goede aan de bewoners in het gebied en zal ook tot uiting komen in de woningprijzen etc. De meerwaarde voor de omgeving is vooralsnog beperkt. Daarmee kunnen deze investeringen ook volledig toe worden gerekend aan de grondexploitatie.

7

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

2.2

Ruimtegebruik

Afbeelding 2.2.1

Ruimtegebruikskaart

Door gemeente te herontwikkelen uitgeefbaar openbare ruimte

hoeveelheid

% tov totaal plangebied

15.888 m²

32%

29.155 m²

58%

verharding

14.267 m²

28%

groen

14.190 m²

28%

water

698 m²

1%

Door derden te herontwikkelen uitgeefbaar

5.025 m²

10%

totaal plangebied

50.068 m²

100%

Tabel 2.2.1

Ruimtegebruik

8

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

Van het te ontwikkelen gebied is ongeveer 42% uitgeefbaar en 58% openbaar. De kavel Binckhorstlaan 151 zal door een particuliere initiatiefnemer worden ontwikkeld en valt buiten de grondexploitatie. De gemeentelijke grondexploitatie beperkt zich tot het gedeelte door de gemeente te herontwikkelen, de verhouding uitgeefbaar openbaar gebied betreft voor dit deel is 35%/65%. Dit ruimtegebruik sluit aan bij de stedenbouwkundige kaart, maar bij de realisatie van de openbare ruimte zal de verhouding verharding en groen/water verschuiven ten nadele van groen/water. De openbare ruimte rond de bouwkavels aan de zijde van de Trekvliet zijn immers slechts alleen ontsloten via groen. En zal langs de Trekvliet nog de nodige paden gerealiseerd worden.

2.3

BTW-sleutel

Afbeelding 2.4.1

BTW kaart

De btw-verrekening vindt plaats op basis van het verwachte ruimte gebruik op maaiveld. De uitkomst hiervan is dat van de in rekening te brengen btw 35% met de fiscus en 65% bij het BCF kan worden gedeclareerd. 9

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

2.4

Programma

Afbeelding 2.4

Massastudie

Aan de hand van een aantal massastudies is door de afdeling Stedenbouw en Planologie het te realiseren bouwvolume en daar bijbehorende programma bepaald. In afbeelding 2.5.1 is de massastudie weergegeven die de basis is voor de grondexploitatie. Het bouwvolume per kavel betreft een middel variant, het omgevingsplan biedt op sommige kavels meer ruimte, echter hier wordt voorzichtigheidshalve niet vanuit gegaan. In de onderstaande paragrafen wordt het programma toegelicht. 2.4.1

Woningbouw

Kavel

Aantallen Totaal

Sociaal

1

380

2

30

3

100

4

170

78

5

433 1.113

Totaal

Tabel 2.4.1

Kavel

Middelduur

Vrije sector

117

263 30

30

20

50

226

86

121

334

223

556

30,0%

20,0%

50,0%

Middelduur

Vrije sector

92

Woningbouwprogramma (aantallen)

Oppervlaktes (m2 bvo) Totaal

Sociaal

1

30.560

-

9.298

21.262

2

3.300

-

-

3.300

3

9.400

2.100

1.800

5.500

10

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

4

15.580

5.460

-

10.120

5

36.870

15.820

7.740

13.310

Totaal

95.710

23.380

18.838

53.492

Tabel 2.4.2

Woningbouwprogramma (m² bvo)

De grondexploitatie bevat 1.113 woningen waarvan 334 sociaal (30%), 223 middelduur (20%) en 556 vrije sector (50%). Voor enkele kavels ligt het programma al vast. Kavel 1 is getenderd en het vergunningstraject is bijna afgerond. Op kavel 1 is geen sociaal programma opgenomen omdat dat ten tijde van de tenderprocedure nog geen vingerend beleid was. Om bij de herziening van de grondexploitatie toch de uitgangspunten van 30% sociaal en 20 % middelduur te halen, wordt het ontbrekende sociale programma op kavel 5 gecompenseerd. Hierdoor heeft kavel 5 een relatief groot sociaal programma. Een ander uitgangspunt bij het bepalen van de woningaantallen uit de volumestudies is de gemiddelde woninggrootte. Voor sociaal, middelduur, vrije sector is de verhouding 70/90/110 m² BVO aangehouden (gebruiksvloeroppervlak is dit afgerond 53, 68 en 84 m² GO).

2.4.2

Niet-woningbouw en parkeren

Kavel:

Oppervlaktes (m2 BVO) Commercieel

1

Maatschappelijk

1.100

Parkeren

-

14.520

2

-

3.060

3

840

-

1.118

4

1.124

-

1.031

5

3.930

-

5.616

Totaal

6.994

3.060

22.285

Tabel 2.4.2

-

Niet-woningbouwprogramma

Het programma niet-woningbouw bestaat uit bijna 7.000 m2 BVO aan commerciële ruimte, die in de plinten wordt gerealiseerd. In het plan is ruim 2.000 m2 BVO opgenomen voor maatschappelijke voorzieningen. Verder is in de massastudies ruimte voor parkeren aangehouden, mochten de ontwikkelaars geen gebruik maken van de gemeentelijke parkeervoorziening of het gedeeltelijke afkooprecht, dan moeten ze het parkeren op de eigen kavel oplossen.

2.5

Omschrijving gronduitgifte

In de onderstaande tabel is de uitgifte prognose voor woningbouw weergegeven Woningbouwprogramma categorie type wonen sociaal (ti) (stuks) sociaal (belegger) goedkoop (studenten) goedkoop (overig) middelduur duur/extra duur totaal

Tabel 2.5.1

totaal 334 223 556 1.113

2021

2022 -

117 263 380

2023 -

2024 30 20 50 100

2025 39 46 85

2026 39 76 115

2027 75 29 40 144

2028 75 29 40 144

2029 75 29 40 144

Uitgifte fasering woningbouw

11

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

In de onderstaande tabel is de uitgifte prognose voor de overige functies weergegeven. Niet woningbouw (m2 BVO) categorie type commercieel commercieel totaal maatschappelijk algemeen totaal parkeren in bebouwing totaal

Tabel 2.5.2

2.6

totaal 6.994 6.994 3.060 3.060 22.285 22.285

2021 -

2022 1.100 1.100 14.520 14.520

2023 -

2024 840 840 1.118 1.118

2025 562 562 -

2026 562 562 3.060 3.060 1.031 1.031

2027 1.310 1.310 1.872 1.872

2028 1.310 1.310 1.872 1.872

2029 1.310 1.310 1.872 1.872

Uitgifte fasering niet-woningbouw

Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte

De totale looptijd van het plan is naar verwachting ultimo 2030. De eerste fase is de gronduitgifte van kavel 1 en ligt tussen de Fokker Terminal en de Capellalaan (kavel 1). In 2017 zijn de panden in het gebied gesloopt. Voor kavel 1 is een tenderprocedure gevolgd, waarbij de kavel in drie stukken is opgeknipt: de uitvraag bestond uit twee torens voor de uiteinden en een parkeergarage met daktuin als verbindingsstuk. Gronduitgiften en het starten van de bouwactiviteiten op de drie deelkavels vinden vanaf 2022 plaats. De kavels 2, 3 en 4 worden ook ontsloten door de aangelegde (voorlopige) infrastructuur. De tweede fase van gronduitgifte zal pas aanvangen als de doorontwikkeling van de Binckhorst middels een aangepast Omgevingsplan Binckhorst door de raad is vastgesteld en met onderzoeken is onderbouwd wat meer ruimte is voor woningbouw. De verwachting is dat rond 2024/2025 dit besluit door de raad kan worden genomen. Waarna de tweede fase bouwrijp gemaakt kan worden, de uitgiftes voor de tweede fase worden vanaf 2026 verwacht.

2.7

Bandbreedte binnen plankaders

Het omgevingsplan Binckhorst biedt veel vrijheid voor ontwikkelende partijen om een plan in te dienen. Ook voor de Trekvlietzone zijn verschillende invullingen mogelijk. Door de afdeling S&P zijn meerdere massastudies per kavel gemaakt. In deze grondexploitatie is het midden scenario van de verschillende laadvolumes per kavel genomen. In de tenderprocedure kan wanneer wenselijk een groter programma gerealiseerd worden, ook kan bijvoorbeeld het programma in de grex als ondergrens in een tender opgenomen worden.

12

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

3. Grondexploitatiebegroting Een grondexploitatiebegroting is de financiële vertaling van voorgenoemde plankaders, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd. De grondexploitatiebegroting wordt na bestuurlijke vaststelling jaarlijks geactualiseerd via de programmabegroting.

3.1

Begroting van kosten en opbrengsten -

De totale kosten zijn begroot op € 31.868.000 De totale opbrengsten zijn begroot op € 41.153.000

Hieronder weergave van de verwachte fasering van de kosten en opbrengsten binnen dit plan.

kosten (reëel) opbrengsten (reëel) saldo excl rente

Boek w. 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 (saldo) € 15.276 € 111 € 1.648 € 2.018 € 1.287 € 2.287 € 2.662 € 2.114 € 3.638 € 1.466 € 1.723 € 355 € 17 € 8.973 € 34 € 5.603 € 3.474 € 6.429 € 6.077 € 6.138 € 6.199 € 14.921 N € 95 N € 7.325 V € 1.984 N € 4.316 V € 1.187 V € 3.767 V € 3.963 V € 2.500 V € 4.734 V € 1.723 N € € 149 N € 31 dec 2030 € 14.921 N € 15.165 N € 1 jan 2021

rente (reëel) cashflow saldo contant

Tabel 3.1.1

152 N € 80 N € 7.992 N € 10.056 N €

101 N € 5.841 N €

58 N € 4.712 N €

47 N € 992 N €

10 N € 2.961 V €

30 V € 55 V € 5.491 V € 10.279 V € €

103 V 8.659 V 7.103 V

Kosten en opbrengsten per jaarschijf (bedragen x € 1.000)

Uit de voorgaande tabel volgt de volgende cashflow grafiek:

Grafiek 3.1.2

3.1.1 Plankosten De plankosten bedragen € 2.900.000 op basis van de Haagse plankostennormering inclusief gerealiseerde voorbereidingskosten.

3.2

Saldo (exploitatieresultaat)

De grondexploitatiebegroting komt tot uiting in een exploitatieresultaat (saldo). Het exploitatieresultaat wordt uitgedrukt op verschillende manieren: -

Nominaal: saldo van kosten en opbrengsten Reëel: nominaal saldo inclusief inflatie Eindwaarde: reëel saldo inclusief rente Contante waarde: eindwaarde teruggerekend naar prijspeil heden. De voorziening (voorziening negatieve plannen) die moet getroffen voor een verliesgevende grondexploitatie wordt gewaardeerd op deze waarde.

13

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

Op basis van de BBV1-voorschriften wordt bij grondexploitaties uitgegaan van een berekening van het plansaldo op contante waarde. De verwachte rentelasten worden hierbij wel meegenomen in het saldo maar worden niet vooraf apart en zichtbaar geraamd. Dit in tegenstelling tot een berekening op eindwaarde.

3.2.1 Berekening saldo en parameters Ten behoeve van de berekening van het saldo is gebruik gemaakt van het gemeentelijke grondexploitatiesysteem Pagoni, waarin de eindwaarde en de contante waarde worden berekend. Voor het berekenen van het plansaldo op contante waarde is op jaarbasis uitgegaan van de volgende parameters (volgens het wijzigingsbesluit vernieuwing BBV2): -

Rente: Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Prijspeil: Eindwaarde per: Netto contante waarde per:

1,0% 2,0% 1,0% 1-1-2021 31-12-2030 1-1-2021

3.2.2 Saldo Op basis van de exploitatiebegroting en de parameters heeft het plan een geprognosticeerd voordelig saldo heeft van € 7.103.000 op netto contante waarde per 1-1-2021 en € 8.659.000 op eindwaarde per 31-12-2030. De faseringsinvloeden tot einddatum (indexering, rente en discontovet) zijn: € 1.803.000

1

Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) De verslaggevingsregels voor grondexploitaties zoals die voortkomen uit het Besluit Begroting Provincies en gemeenten (BBV) zijn met ingang van 1 januari 2016 herzien. Hierbij is binnen grondexploitatiecomplexen onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten activa, zijnde bouwgrondexploitaties, materiele vaste activa en faciliterende grondbeleid. 2

14

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

4. Risicoanalyse Een exploitatiebegroting en -resultaat dient altijd te worden bezien in het licht van het risicoprofiel, zijnde de aangeduide risico’s en kansen in het project. Dit hoofdstuk presenteert de uitkomst van de risicoanalyse, welke is opgenomen in de geheime bijlage bij deze grondexploitatie. Na bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie wordt de risicoanalyse jaarlijks geactualiseerd via de MPG.

4.1

Risicoprofiel

Op basis van de risicoanalyse is sprake van het volgende risicoprofiel.

Omschrijving Projectrisico's Projectkansen Risicoprofiel Positief saldo Impact op de weerstandscapaciteit

€ € €

totaal 750.000 N 750.000 N

impact

€ € €

375.000 N 375.000 N

€ €

7.458.827 V -

Tabel 4.1.1 Risicoprofiel en impact op weerstandscapaciteit

In de herziene grondexploitatie Trekvlietzone resteert nog 1 projectrisico, dit betreft een schadevergoeding in de bedrijfsvoering van belendende bedrijven die geluidsbeperkende maatregelen moeten nemen als gevolg van de bouwplannen. De werkelijk schade zal in 2022 nader worden onderzocht. Naast de projectrisico’s worden op portefeuille niveau de marktrisico’s bepaald. Voor de grondexploitaties wordt rekening gehouden met grondprijsdaling en vertraging. Het marktrisico voor de herziene grondexploitatie is berekend op € 1.468.000. In de vertrouwelijke bijlage staat een nadere toelichting. Voor de marktrisico’s wordt op projectniveau geen voorziening getroffen, dit wordt op portefeuilleniveau gedaan en jaarlijks verantwoord in de MPG.

15

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

5. Verschillenverklaring Hieronder worden de verschillen tussen deze herziene grondexploitatie en de laatst vastgestelde stand van het plan aangegeven. In dit geval is de stand MPG 2021 van toepassing. Hierbij wordt ingegaan op de programmatische wijzigingen, de financiële wijzigingen binnen het plan als ook de wijziging in risico’s.

5.1

Verschillenverklaring programma

Woningbouw

Actuele berekening

MPG 2021

334

138

196

100

-100

Sociaal Goedkoop

Verschil

Middelduur

223

315

-92

Duur

556

356

200

Totaal woningbouw (aantallen)

1.113

909

204

Sociaal

23.380

12.052

11.328

Goedkoop

-

10.348

-10.348

Middelduur

18.838

26.291

-7.453

Duur/ extra duur

53.492

38.536

14.956

Totaal woningbouw (m2 bvo)

95.710

87.226

8.484

Tabel 5.1.1

Verschillen woningbouwprogramma

Het nieuwe woningbouwprogramma is gebaseerd op de ruimtelijk raamwerk kaart en de bouwhoogtes in het omgevingsplan Binckhorst. Alleen voor kavel 1 is het programma gelijk gebleven, omdat hier al overeenkomsten met de ontwikkelende partijen zijn gesloten. Het nieuwe woningbouwprogramma sluit nu aan op het vingerende woonbeleid van 30% sociaal (was 17%), 20% middelduur en 50% vrije sector. De verhoging van het aandeel sociaal is (toevalligerwijs vanwege de eis van 20%) ten kosten gegaan van de middel dure sector. Een deel van het woningbouwprogramma valt buiten de gereserveerde 5.000 woningen en kan pas gerealiseerd worden als het Omgevingsplan meer ruimte biedt.

Niet woningbouw Actuele berekening Bedrijven Detailhandel

MPG 2021

Verschil

6.994

5.275

1.719

-

298

-298

Maatschappelijk

3.060

529

2.531

Totaal niet woningbouw (m2 bvo)

10.054

6.102

3.952

Tabel 5.1.2

Verschillen programma niet-woningbouw

In de massastudies is rekening gehouden met gebouwen met een levendige plint. De oppervlakte voor commerciële ruimte is toegenomen. Hieronder vallen diverse vormen van bedrijvigheid en detailhandel, Bij de vergunningaanvraag dient de initiatiefnemer aan te geven welke vorm hij realiseert en er moet ruimte zijn in het reserveringssysteem. Ook is er meer ruimte voor maatschappelijke voorzieningen opgenomen.

16

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

Parkeren Actuele berekening

MPG 2021

Verschil

Parkeren (aantallen)

790

716

74

Parkeren (m2 bvo)

22.285

19.332

2.953

Tabel 5.1.2

Verschillen programma parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen is berekend op basis van het woningbouwprogramma uit de massastudie. De parkeerplaatsen benodigd voor de niet-woningbouwfuncties zijn niet meegeteld en kunnen als dubbelgebruik worden geteld. Omdat het aantal woningen is toegenomen is ook de parkeerbehoefte toegenomen. Ontwikkelaars van gebouwen in de Binckhorst wordt de mogelijkheid geboden om naar beneden af te wijken van de norm, tot de helft van de te gebruiken parkeernormen, door onder voorwaarden (gesteld in de regeling afkoop parkeereis) de parkeerplaatsen af te kopen in de Voorziening Parkeren en Mobiliteitsmaatregelen. Het afkoopbedrag per te compenseren parkeerplaats is € 17.500,00 (prijspeil 2021). Dit wordt toegevoegd aan het fonds voor de mobiliteitsvoorziening in de Binckhorst, waaronder de ontwikkeling van de HOV. Voor de verschillende kavel initiatieven dient parkeren inpandig gerealiseerd te worden. Ook kan tegen betaling gebruik worden gemaakt van de centrale parkeergarage waar de parkeerplaatsen op basis van een huurabonnement worden aangeboden.

17

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

5.2

Verschillenverklaring saldo

Het saldo van dit plan bedraagt in de MPG-2021 € 3.117.000 nadelig (NCW 1-1-2021). En deze grondexploitatie heeft een voordelig saldo van € 7.103.000 (NCW 1-1-2021). Dus een voordelig verschil van € 10.220.000. Dit verschil bestaat uit gewijzigde kosten en opbrengsten en uit faseringseffecten. De kosten zijn in totaal € 20.373.000 nominaal gedaald. De opbrengsten zijn in totaal € 9.706.000 nominaal gedaald. De faseringseffecten samenhangend met de nominale wijzigingen in de kosten- en opbrengsten zijn in dit project € 445.000 nadelig. Het grootste verschil ontstaat door het afsplitsen van de parkeergarages uit de grondexploitatie, aan zowel de kosten als opbrengsten kant. Daarnaast zijn, deels door aanpassing van het programma, de grondopbrengsten substantieel gestegen. En zijn de kosten en opbrengstenramingen geactualiseerd en gebaseerd op de ruimtelijkraamwerk kaart. Een uitgebreide toelichting op de verschillen is in de vertrouwelijke bijlage toegelicht. Voor de parkeergarage wordt op korte termijn een businesscase opgesteld en de lopende verplichting (contractmanagement) wordt meegenomen. Op grond van de businesscase wordt de gewenste dekking en daarvoor geschikte dekkingsbron(nen) aan uw raad voorgelegd. Voor de nieuw op te stellen businesscase zullen dezelfde uitgangspunten als in de grondexploitatie worden gehanteerd.

Daarmee zal het aantal parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners en gebruikers van de nieuwbouw, volgens de parkeernormen gegarandeerd blijven. Naast verhuur van parkeerplaatsen aan de toekomstige gebruikers van het gebied zullen de ontwikkelaars per parkeerplaats een bedrag moeten bijdragen. Na een tijdelijke exploitatieperiode van ongeveer 5 jaar zal de parkeervoorziening marktconform worden verkocht. In de grondexploitatie leidde dit tot een minimaal budgetneutraal resultaat. Het is vooralsnog de verwachting dat de opbrengsten in de tijdelijke exploitatieperiode minimaal gelijk is aan de kapitaallasten.

5.3

Verschillenverklaring risicoprofiel

Het risicoprofiel van dit plan bedraagt in de MPG-2021 € 616.000 nadelig. Deze herziening van het plan heeft een risicoprofiel van € 375.000 nadelig. Dit is ten opzichte van de MPG-2021 een voordelig verschil van € 241.000. Met het splitsen van de parkeergarages uit de grondexploitatiebegroting zijn de risico’s en kansen hiervan vervallen. Daarnaast zijn risico’s voor civieltechnische werkzaamheden verwerkt in de ramingen. Een nieuw risico voor schadeloosstelling belendende bedrijven is toegevoegd. De risico’s zijn meer uitgebreid toegelicht in de vertrouwelijke bijlage.

18

(Herziening) grondexploitatie Trekvlietzone Fase 1 (SBK LA-65/ 7001071)

6. Vertrouwelijke bijlage: gedetailleerde begroting, risicoanalyse en verschillenverklaring

19