RIS311085 Bijlage 1 Projectdocument Grondexploitatie Trekvlietzone

Herziening Projectdocument Trekvlietzone

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Algemene inleiding De Trekvlietzone is een van de deelgebieden van de Binckhorst. De komst van de Rotterdamsebaan heeft voor dit gebied nieuwe perspectieven geopend. Om de kansen die zijn ontstaan ook daadwerkelijk te kunnen benutten, heeft de raad middels het kostenverhaal, dat verbonden is aan het Omgevingsplan Binckhorst gedurende de looptijd van het omgevingsplan in totaal bijna 69 miljoen euro geborgd voor investeringen in de buitenruimte. Hierdoor moet het gebied aantrekkelijker en levendiger worden waarmee investeringskansen worden vergroot en nieuwe bedrijvigheid en functies worden aangetrokken. In de grondexploitatie Trekvlietzone is al duidelijk welke gronden er in de Trekvlietzone worden aangepakt. 1.2 Herziening project document Dit projectdocument is een herziening van het in 2016 vastgestelde, projectdocument Trekvlietzone en grondexploitatie (RIS295889). De herziening van de grondexploitatie heeft te maken met de aanpassing van het Besluit Begroting en Verantwoording voor provincies en gemeenten (BBV-regels) omtrent grondexploitaties. Hierdoor is het noodzakelijk om de openbare parkeergarage uit de grondexploitatie te halen. Daarnaast is dat een mooi moment om het gehele document te actualiseren naar de huidige inzichten.

Hierbij moet gedacht worden aan aanleg openbare ruimte (meer dan eerst werd voorzien), kleine grenscorrecties (Fokkerstraatje) en bijvoorbeeld de mogelijkheid om in de toekomst meer woningen toe te kunnen voegen. Daarnaast is er met het vaststellen van het Omgevingsplan Binckhorst de planregel m.b.t. de soorten woningen vastgesteld op: 30% sociaal, 20% middeldure huur en 50% vrije markt. Deze verdeling was nog niet doorgevoerd in de Grondexploitatie Trekvlietzone en bij vaststelling van dit document wordt dat verholpen. Tevens is de voorbereiding van de kasteeltuin zo ver gevorderd, dat deze binnenkort wordt uitgevoerd. De keuze is gemaakt om deze alvast uit de herziene grondexploitatie Trekvlietzone te halen en als aparte opdracht af te maken. 1.3 Voorgeschiedenis In 2016 is in het projectdocument Trekvlietzone en grondexploitatie (RIS295889) vastgesteld. Een belangrijke onderlegger was het Stedenbouwkundig plan Trekvlietzone (RIS295889), destijds het meeste recente en gedetailleerde plan voor de Trekvlietzone. Dit plan is te vergelijken met wat het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone anno november 2021 is. In het destijds vastgestelde projectdocument Trekvlietzone werd het gebied in verschillende deelgebieden/kavels verdeeld, die zijn weergegeven op de afbeelding 1.

Afbeelding 1: Kavel nummering in de Trekvlietzone

1

Afbeelding 2 Plangebied grondexploitatie Trekvlietzone 2021 met kavelnummering

Inmiddels is een deel wat binnen het plangebied valt, al voorbereid en/of in uitvoering. De sloop van de gebouwen die in handen waren van de gemeente zijn gesloopt. Er loopt nog een proces om de Fijnhouthandel te verwerven. De bodemsanering is ondertussen deels uitgevoerd. De hoofdstukken over duurzaamheid en procedures zijn vernieuwd. Voor het hoofdstuk duurzaamheid geldt dat hier veel ‘nieuwe’ en ‘hoge’ bouweisen stonden, deze zijn inmiddels opgenomen in het Omgevingsplan Binckhorst en in andere bredere nota's waardoor deze tot de norm behoren. Het hoofdstuk procedures was in deze ook vernieuwend. Doordat destijds de pilot omgevingsplan nog nieuw was en nog niet geïmplementeerd, werd daar nog extra aandacht aan geschonken. Inmiddels is het Omgevingsplan Binckhorst in werking getreden en is de systematiek duidelijk en is goeddeels onherroepelijk. 1.4 Plangebied Het plangebied is aangepast. De Trekvlietzone heeft betrekking op het plangebied tussen de Trekvliet en de Binckhorstlaan en tussen de Mercuriusweg en de Broekslootzone (grens met Voorburg). Het plangebied betreft de kern van de Trekvlietzone en is op afbeelding 2 aangegeven.

Afbeelding 3: Wijziging plangebied

De Binckhorst is van oudsher een industrie- en bedrijventerrein. In de huidige situatie wordt de transformatie al duidelijk zichtbaar. Niet alleen in het plangebied van de grondexploitatie zijn de veranderingen zichtbaar (opstallen zijn gesloopt, het havengebied is aangelegd, de watergang is gegraven), maar ook op andere percelen is er verandering op komst (sloop MOOOF gebouw, bouw Binck City Park). Er is nog steeds bedrijvigheid in de Trekvlietzone evenals enkele bijzondere functies als de Fokker Terminal en Roeivereniging De Laak (zij gaan samen met RV Pelargos een nieuw clubhuis bouwen). Aan de Fokkerhaven zijn twee horeca-zaken te vinden: Capriole en Glaswerk. Binnen het gebied van de Trekvlietzone is op één perceel na alle gronden in handen van de gemeente.

2

Hoofdstuk 2. Projectkader & randvoorwaarden De belangrijkste beleidskaders voor de Trekvlietzone liggen vast in de volgende documenten: •

Het Omgevingsplan Binckhorst (RIS299317): formeel een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Betreft een pilot die op basis van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet is opgesteld. Met deze pilot is de organische transformatie van de Binckhorst van een juridischplanologisch instrument voorzien en experimenteert Den Haag met het gedachtegoed van de Omgevingswet. Op verschillende onderdelen is daarom gebruik gemaakt van nieuwe innovatieve instrumenten.

•

Het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst (RIS307337): zorgt voor een concrete en eenduidige materialisering en technische maatvoering van de buitenruimte. Dit is een aanvulling gemaakt op het bestaande Handboek Openbare Ruimte voor de Binckhorst.

•

Het Beeldkwaliteitsplan Binckhorst (RIS305809): beschrijft de beeldkwaliteit, waarbij uitgangspunten worden gegeven op verscheidene schaal- en detailniveaus: van algemene of specifieke ontwerpprincipes, tot concrete kwalitatieve en kwantitatieve ontwerpkaders. Daarnaast worden programmatische mogelijkheden aangegeven ter inspiratie.

•

Visie Waterfrontpark (VWP) (RIS303174): is een visie gemaakt op het toekomstige park langs de Trekvliet en de betekenis daarvan voor zowel de Binckhorst als voor de stad Den Haag en het Central Innovation District.

•

Het Plan openbare ruimte en buitenruimte (RIS 303175): verbeeldt de met het omgevingsplan Binckhorst beoogde ambitie van de gemeente. Het plan geeft inzicht en richting bij komende ontwikkelingen in de Binckhorst en geeft door de integrale benadering de gemeente regie op de transformatie van de Binckhorst.

•

Het Voorzieningen Programma Binckhorst (RIS303870): moet zorgdragen voor tijdige ruimtereservering voor vooral de grootschalige voorzieningen zoals scholen.

•

Het Stedenbouwkundig plan Trekvlietzone (november 2016, RIS295889): is de voorganger van het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone (RIS310422).

•

Het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone geeft inzicht hoe een goede inrichting van de buitenruimte en een goed stuk stad tot stand kunnen komen. Doel van het raamwerk Trekvlietzone is het vergroten van de samenhang tussen: (1) Huidige ruimtelijke kaders behorende bij het Omgevingsplan Binckhorst; (2) De onder- en bovengrondse inrichtingsopgave; (3) De lopende en toekomstige planinitiatieven tot de reeds aanwezige functies in het gebied; (4) Laadvermogen van programma en aanvullende functies en (maatschappelijke) voorzieningen in relatie tot de benodigd buitenruimte; (5) Het deelgebied Trekvlietzone tot de rest van de Binckhorst en de stad Den Haag.

•

De Haagse Referentienormen - maatschappelijke voorzieningen (RIS307513): geeft de voorzieningenbehoefte voor onderwijs, zorg, welzijn, cultuur, groen en spelen in vierkante meters per 1.000 woningen en voorziet dit in de behoefte om de maatschappelijke opgaven mee te nemen in de stedelijke ontwikkeling.

•

In het Warmteplan Binckhorst (RIS308463): worden de energie- en milieuprestaties van het collectieve warmtenet beschreven en daarmee kan de energieprestatie van het warmtesysteem voor een aangesloten bouwwerk worden bepaald. Het warmteplan borgt de mate van energiezuinigheid en bescherming van het milieu van het warmtenet en bevat een beoordelingsmethode voor een gelijkwaardig alternatief ten aanzien van energiezuinigheid en bescherming van het milieu.

•

Gebiedsaanpak Binckhorst 2018 (RIS299319) is een actualisatie van de Gebiedsaanpak Binckhorst uit 2011. Het is de leidraad voor de gemeente Den Haag voor de ontwikkeling van de Binckhorst. Het geeft aan wat de komende jaren moet worden gerealiseerd om de ambities op de lange termijn te realiseren, daarbij vormt het Omgevingsplan Binckhorst de inhoudelijke onderlegger voor dit document.

3

Hoofdstuk 3 Programma: Wonen, Werken & Recreëren Het programma voor de Trekvlietzone bestaat uit een levendige mix van wonen, werken en recreëren. Het totale programma leidt tot een hoogstedelijk gebied met een hoge dichtheid van woningen. 3.1 Omschrijven Trekvlietzone In het plangebied kunnen circa 1100 woningen worden gebouwd. In het plangebied kunnen circa 1100 woningen worden gebouwd. De Grondexploitatie gaat uit van 30% sociale huur (met toegelaten instelling) en 20% middeldure huur, dat een afgeleide is van het Omgevingsplan Binckhorst. In aanvulling hierop is in de Woonagenda het streven naar 20% betaalbare koop verwoord. Er wordt in de aanloopt naar de aanbesteding van de gronduitgifte verkend hoe aan het streven van de 20% betaalbare koop invulling kan worden gegeven. Daarnaast blijft in het gebied ruimte voor ongeveer 4.000 tot 5.000 m2 nieuwe bedrijvigheid (maatschappelijk of commercieel). Deze voorzieningen worden geconcentreerd in de plinten in de nabijheid van de Binckhorstlaan of de Callistoweg. Bestaande bedrijvigheid wordt zoveel als mogelijk behouden, zoals dat geborgd is in het omgevingsplan Binckhorst (RIS308669). De gemeente zal alleen in het algemeen belang en middels een zorgvuldig proces bedrijfspanden verwerven. De gemeente ziet een economisch programma voor de Fokker Terminal als meerwaarde voor de Binckhorst.

Het behoudt van economisch programma op deze locatie gaat gepaard met enkele neven effecten. Zo kan er geluidsoverlast ontstaan vanuit de Fokker Terminal t.o.v. de nabije nieuw te bouwen woningen. Om het behoud van economisch programma in de Trekvlietzone mogelijk te maken, welke samen moet gaan met de nieuwbouwopgave, is binnen de grondexploitatie een budget gereserveerd. Dit betreft een schadevergoeding in de bedrijfsvoering van belendende bedrijven die geluidsbeperkende maatregelen moeten nemen als gevolg van de bouwplannen. De werkelijk schade zal in 2022 nader worden onderzocht. Om het behoud (zo veel mogelijk) van programma verder uit te werken wordt in 2022 een separaat project opgestart om te verkennen wat de exacte maatregelen technisch en financieel omvatten. Voor het behoud van bedrijvigheid in het bestaande pand is voldoende parkeercapaciteit noodzakelijk. Met de transformatie van de Binckhorst in oogschouw nemend zullen er alternatieve gezocht moeten worden. De beoogde HOV is een deel van de oplossing. Daarnaast dient er te worden verkend op welke manier toekomstige parkeergarages een bijdrage kunnen leveren. Naast de bebouwing is de aanleg van de buitenruimte een belangrijke opgave. De buitenruimte heeft verschillende functies.

Hierbij moet gedacht worden aan: verkeersafwikkeling, recreëren, hittestress voorkomen, hemelwater opvangen, sporten, ruimte om afvalcontainers te stallen etc. De buitenruimte kan verdeeld worden in wegen, klimaatlinten en recreatieplekken. Het plangebied kent twee belangrijke wegen: de Capellalaan en Callistoweg. Deze twee wegen ontsluiten dit gedeelte van de Trekvlietzone. De andere wegen (SallyRidestraat, Wubbo Ockelkade, Fokkerstraatje) zorgen voor de ontsluiting van de aangrenzende kavels. De Capellalaan is een van de hoofdentrees van de Trekvlietzone. Daarnaast heeft de Callistoweg een verbindende functie om zo de verschillende kavels te verbinden. Deze verbinding is niet alleen voor verkeer van belang, maar ook voor de ondergrondse voorzieningen; m.n. riolering, kabels & leidingen en collectief warmtenet. Parkeren gebeurt in centrale parkeergarages in het gebied zodat de buitenruimte minimaal belast wordt met parkeerplaatsen. Het parkeren wordt zoveel mogelijk gerealiseerd in de bouwplannen tussen de Callistoweg en de Binckhorstlaan. Binnen het plangebied zijn twee grote klimaatlinten aangewezen: langs de Capellalaan en bij kavel 5. Deze klimaatlinten hebben verschillende functies: zo geeft het rust aan het gebied, het zorgt voor opvang van hemelwater, het verkoelt de omgeving, maar denk ook aan ruimte om te sporten.

Het Waterfrontpark is in de Trekvlietzone te vinden als de onbebouwde 26 meterstrook langs de Trekvliet en het bebouwde gedeelte (maximaal 40% bebouwd) tot aan de Callistoweg. Dit gebied leent zich bij uitstek voor recreëren en ontspanning. Een gebied waar je rust kunt vinden, sporten of een wandeling kunt maken en/of vrienden kunt treffen op het terras. 3.2 Bouwprojecten binnen omgevingsplan Kavel 1A en 1B: BinckBlocks & BinckPark Het project BinckBlocks is een natuurinclusieve woontoren waarin verticale buurtjes zijn ontworpen. De toren van gestapelde blokken en een bijzondere kroon heeft een industriële én natuurlijke uitstraling. In de toren is plek voor iedere levensfase zoals een gezinsbuurt met een speelpark en een buurt waar een duintuin rust en uitzicht over Den Haag biedt. BinckBlocks en BinckPark omvat in totaal 303 woningen waarvan 118 middelduur en 185 vrije kavels, met tevens 300 m2 detailhandel in de vorm van een Spar-to-go. Bij de

4

tender uitvraag van kavel 1 in de Trekvlietzone is het sociale segment niet uitgevraagd. Daarnaast is er op de eerste etage ruimte voor maatschappelijke voorzieningen. Hierbij moet men denken aan bijvoorbeeld: fysiotherapie, psycholoog, ed. Het dak van BinckPark geeft ruimte aan een grote gezamenlijke tuin, waar bewoners heerlijk kunnen vertoeven. De openbare parkeergarage BinckPark krijgt ongeveer 510 parkeerplaatsen. Deze zijn bedoeld voor zowel de bewoners van BinckBlocks en Linck in de Binck als voor bezoekers van het gebied. Dat kunnen bezoekers zijn van bewoners, maar ook van de roeivereniging of de Fokker Terminal zijn of mensen die de stad komen bezoeken en dit als hub gebruiken.

Afbeelding 4: BinckBlocks

Kavel 1C: Linck in de Binck Kavel 1C van de Trekvlietzone wordt gerealiseerd door ERA Contour. Linck in de Binck wordt een nieuwe woonplek voor een brede doelgroep. Door de grote variatie in typologie van de in totaal 77 woningen en woninggrootte is er een groot divers aanbod. Er zijn (vrije sector) koopwoningen voor starters, gezinnen én doorgroeiers. Op de lagere verdiepingen is er ruimte voor horeca met 630 m2 en kleinschalige bedrijven 570 m2. Aangezien het aantal woningen kleiner is dan 80 mag worden afgeweken van beleidsregel woonkwaliteit voor wat betreft sociaal en middeldure huur.

5

Afbeelding 5: Linck in de Binck

3.3 Overige kavels ( bij de doorontwikkeling) Kavel 2: Zicht op de Fokkerhaven Kavel 2 geeft ruimte aan een toren van maximaal 30 meter. Hier zijn woningen te realiseren met fraai uitzicht over de Fokkerhaven en de Trekvliet. De centrale ligging in het gebied maakt de locatie bovendien aantrekkelijk voor voorzieningen op de begane grond en eerste etage. Op deze levendige plek zijn appartementen goed denkbaar. De rest van kavel 2 biedt ruimte aan een groene invulling als versterking van het Waterfrontpark. De beoogde ontwikkeling is ca. 30 appartementen van het duurdere segment. Daarnaast is er ruimte voor iets meer dan 3000 m2 aan voorzieningen. Het parkeren is geborgd in de openbare parkeergarage BinckPark, gelegen op kavel 1. Kavel 3: Mede-Opdrachtgeverschap (MO) Kavel 3 is gelegen tussen de Trekvliet en de Callistoweg. Maar ook tussen twee nieuwe watergangen. Het slootje (de verbinding van de Trekvliet met de kasteeltuin) is verbreed waardoor de beleving van water goed tot haar recht komt. Daarnaast zal aan de kant van het toekomstige kasteelpark ook een watergang worden gegraven. Een mooi gebied met eigen uitstraling, gelegen in het Waterfrontpark. Verwachte invulling is ca. 100 woningen, die moeten voldoen aan de planregels uit het Omgevingsplan Binckhorst en 840 m2 bedrijfsruimte.

Tevens wordt vooralsnog uitgegaan dat de helft van de benodigde parkeerplaatsen op dit kavel wordt opgelost en de andere helft in de parkeergarage Binck Park. Voorheen was deze kavel voorzien als kleinschalig opdrachtgeverschap (KO) of collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Gezien de verschillende uitdagingen (vervuilde grond, de vele onderzoeken, logistiek etc) is dit financieel niet haalbaar. Via een MO-constructie is dit wel een mogelijkheid. Op deze wijze wordt aan gegadigden zowel de ruimte gegeven om zelf mee te denken en mee te redigeren hoe hun nieuwe huis er uit komt te zien. Daarbij biedt een MO-constructie het comfort aan de gegadigden dat zij ontzorgd worden door een opdrachtnemer (ontwikkelaar / bouwbedrijf / architect etc.) die de wensen en eisen bespreekt, maar ook het proces van vergunningaanvraag en het bouwen voor zijn rekening neemt. Kavel 4: tegenover kavel 3 Kavel 4 ligt op een uitstekende plek aan zowel de Callistoweg als deels aan de Capellalaan en heeft uitzicht op Kasteel Binckhorst en de Fokkerhaven. Deze plek leent zich daardoor uitstekend voor een combinatie van wonen en werken. Dit kavel kan als een geheel met een private ontwikkeling van Binckhorstlaan 151 of afzonderlijk daarvan ontwikkeld worden. In ieder geval zal dat in nauwe afstemming moeten gebeuren, zodat het optimale voor het plangebied wordt gerealiseerd.

Het parkeren kan worden opgelost op eigen

6

kavel, al ligt er een mooie kans om dit ook in de parkeergarage aan de Capellalaan te laten landen. Het kavel mag tot 50 meter hoog worden bebouwd (dat zijn 16 bouwlagen). Het mogelijke programma beslaat 170 woningen: ca. 75 sociale sector en ca. 95 vrije kavels, als ook ongeveer 1100 m2 aan bedrijfsruimte. Kavel 5: tussen Fokker Terminal en Binck Twins Deze kavel vormt de laatste fase van de vernieuwing van de Trekvlietzone. Het kavel geeft nu ruimte aan een groot parkeerterrein van 225 parkeerplaatsen die exclusief voor de Fokker Terminal zijn (tot aan daadwerkelijke ontwikkeling in 2030). Daarnaast biedt het gebied nog onderdak aan de Sweatshop; een plek waar kinderen en volwassenen heerlijk kunnen skaten. De globale uitwerking kent een parallel met kavel 1. De parkeerbehoefte van dit kavel dient op het eigen terrein middels bijvoorbeeld een tweede centrale parkeergarage te worden opgelost. De locatie tussen de Fokker Terminal en Binck Twins leent zich op de onderste lagen goed voor bedrijfsruimten langs de verschillende zijden van het bouwblok. Aan de Binckhorstlaan mag een toren van 70 meter hoog worden gerealiseerd. Aan de zijde van de Callistoweg is dit 50 meter. Een mogelijk programma is: 225 sociale woningbouw, 85 middeldure huur en 120 vrije markt. Daarnaast biedt het kavel ook ruimte voor bijna 4000 m2 aan bedrijfsruimte.

7

Hoofdstuk 4. Stedenbouwkundig ontwerp Omdat het Omgevingsplan Binckhorst uitgaat van een uitnodigings-planologie, (organische ontwikkeling), heeft de gemeente deels een faciliterende rol. Er is een aantal kaderstellende documenten binnen het omgevingsplan waaraan ieder initiatief moet voldoen. Op deze wijze zorgt de gemeente voor de borging van de beoogde kwaliteit in programma. 4.1 Ontwerpkaders Voor nieuwbouw in de Binckhorst geldt dat conform het Beeldkwaliteitsplan Binckhorst ontworpen moet worden en projecten goed aangehaakt zijn op de buitenruimte. Het HOR Binckhorst en het Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone geven daarvoor handvatten. Het kwaliteitsteam (Q-team) is ingesteld om projecten aan de verschillende beleidskaders te toetsen. Hierin worden uitspraken gedaan op verscheidene schaal- en detailniveaus: van algemene of specifieke ontwerpprincipes, tot concrete kwalitatieve en kwantitatieve ontwerpkaders. De openbare ruimte is bij uitstek een verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente heeft daarvoor Plan Openbare Ruimte en Buitenruimte geschreven. Het plan geeft inzicht en richting bij komende ontwikkelingen in de Binckhorst en geeft door de integrale benadering de gemeente regie op de transformatie van de Binckhorst.

Het Plan openbare ruimte en buitenruimte verbeeldt vanuit de context, thema’s, kaarten, maatvoering en ontwerpprincipes, de met het omgevingsplan Binckhorst beoogde ambitie van de gemeente. Het plan geeft inzicht en richting bij komende ontwikkelingen in de Binckhorst en geeft door de integrale benadering de gemeente regie op de transformatie van de Binckhorst. Voor de Trekvlietzone specifiek is het Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone geschreven. Met dit raamwerk wordt inzicht verschaft welke ruimtelijke condities er vanuit ambitie, beleid en soms ook vanuit noodzakelijkheden zijn voor een goede opbouw van de Trekvlietzone. Hiermee is te zien dat er een goed evenwicht ontstaat tussen een robuuste openbare ruimtelijke structuur en een hoogstedelijk programma. Het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst is een zeer belangrijke basis voor de uitwerking van het Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone. Het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst beschrijft enerzijds een concrete en eenduidige materialisering en anderzijds de technische maatvoering van de buitenruimte.

Afbeelding 6 Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone

8

Het Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone In het Ruimtelijke Raamwerk Trekvlietzone worden drie zones onderscheiden. In elke zone kan worden gewoond én is er ruimte voor andere stedelijke functies. De indeling van de zones is echter niet gebaseerd op functie, maar op ruimtelijke kwaliteiten op basis van het ordeningsprincipe van ‘Rust, Reuring en Ruis’. •

•

•

De rode zone; Poort tot de stad: Binckhorstavenue (Ruis). Met de realisatie van de Rotterdamsebaan, de aansluiting op de centrumring, vormt de Binckhorstlaan samen met de direct aangrenzende hoogbouw een stadsentree met het karakter van een stedelijke avenue. Deze zone is goed bereikbaar maar ondervindt ook overlast van het geluid van naastgelegen wegen. N aast de entrees tot de Trekvlietzone zijn hier geen extra ontsluitingen of inritten voor bijvoorbeeld parkeergarages. In de plinten is ruimte voor wijk overstijgende functies en actieve plinten met commerciële functies zoals detailhandel, 1e lijns-zorg, nutswinkels, kleinschalige logistiek of wijkcentra. De gele zone; Levendige kern (Reuring). De ontsluitingswegen van de Trekvlietzone wordt gevormd door de Capellalaan, Callistoweg, Uranusstraat en, Junostraat. Deze buurtstraten zijn bijzonder door de verbondenheid met het langzaamverkeersnetwerk, de rustige ligging en het formele karakter. Langs deze structuren staan ontmoeten, reuring en sociale cohesie centraal en vragen daarom om actieve plinten. In deze zone zijn buurtfuncties wenselijk zoals scholen, zorg, buurtcentra, kunst, cultuur en horeca. De groene zone; Waterfrontpark (Rust). Het Waterfrontpark wordt ontwikkeld tot een hoogwaardig recreatief verblijfsgebied aan het water voor de gehele Binckhorst.

De informele klimaatlinten zijn uitlopers van dit park met eenzelfde karakter. Op deze plekken wordt de auto geweerd en is rustig wonen in de plint goed mogelijk. Tevens is hier ruimte voor horeca, welzijn, leisure, kunst & cultuur.

Afbeelding 7: huidige plancontouren

De bouwhoogte van de Trekvlietzone is aflopend van de Binckhorstlaan tot aan de kade van de Trekvliet. Hierdoor hebben zoveel mogelijk woningen, ook de woningen die niet direct aan de Trekvliet liggen, zicht op de Trekvliet. Tegelijkertijd zorgt de hoge wand langs de Binckhorstlaan voor een zekere luwte aan de Trekvliet. De bestaande karakteristieke bebouwing zoals de Fokker Terminal, Kasteel Binckhorst en de twee gebouwtjes aan de Fokkerhaven getuigen van het rijke verleden van de Binckhorst en dragen bij aan de sfeer en identiteit van het gebied.

9

4.2 Buitenruimte Bij de transformatie van de Binckhorst speelt de buitenruimte een essentiële rol. Met de reeds gerealiseerde BoogieWoogie-tunnel en de twee havens is een begin gemaakt met de herinrichting, maar voor de beoogde transformatie naar gemengd stedelijk gebied met een stevig aantal woningen is méér nodig. Behalve voor de huidige gebruikers met hun bedrijfsmatige en industriële activiteiten moet de buitenruimte ook goede ruimtelijke condities bieden voor toekomstige bewoners, nieuwe economische functies en bezoekers. Daarnaast moet de toekomstige buitenruimte een zekere flexibiliteit bieden in gebruiks- en verblijfskwaliteiten om aan uiteenlopende eisen en wensen van toekomstige gebruikers te kunnen voldoen. Dit alles met behoud en versterking van de identiteit van de Binckhorst. Binnen de contouren van de nieuw grondexploitatie zit een gedeelte van de Callistoweg en enkele dwarsgelegen klimaatlinten die van uit de Trekvliet tot aan de Binckhorstlaan lopen. De Callistoweg is onmisbaar voor de ontsluiting van de uit te geven kavels in het grondexploitatiegebied. De buiten ruimte wordt ingericht conform het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst en het Plan Openbare Ruimte en Buitenruimte. Daarnaast wordt de Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig (RIS308744) gebruikt als handvatten om de openbare ruimte klimaatbestendig te maken.

Afbeelding 8 Impressie Waterfrontpark (bron: Ambitie Buitenruimte Binckhorst)

4.3 Directe omgeving Het plangebied beperkt zich tot de kern van de Trekvlietzone, maar de stedenbouwkundige opzet is van toepassing op het grotere gebied tussen de Mercuriusweg en de Jupiterkade. Dit geldt voor de zonering en hoofdinfrastructuur van verkeer, water en groen. Zo is het de ambitie om de Callistoweg door de hele Trekvlietzone aan te leggen en langs de oever van de Trekvliet een doorgaande groenstructuur te maken. Met de herontwikkeling van de kavel aan de Binckhorstlaan 135 (voormalig MOOOF-gebouw) wordt de Callistoweg doorgetrokken. Bij fase 2 van dit kavel zal ook de oever van de Trekvliet doorgezet worden als onderdeel van het Waterfrontpark. Qua bebouwing past hier een vergelijkbare opzet en typologie als in de kern van de Trekvlietzone. De kasteeltuin wordt niet meer middels de grondexploitatie gerealiseerd. De kasteeltuin wordt in 2022 gerealiseerd als zelfstandig investeringsproject. De kosten worden gedekt uit de vrijvallende middelen van de grondexploitatie en uit de Reserve Omgevingsplan Binckhorst. De Kasteeltuin behoort namelijk tot de (toekomstige) projecten die ter indicatie in de Beleidsregel kostenverhaal genoemd zijn. De investeringen worden gedekt uit de afdrachten kostenverhaal bij verlening van vergunningen aan particuliere bouwplaninitiatieven.

Op grond van de PPT-criteria (artikel 63 BBV; BBV- Notitie grondbeleid 2019) kunnen onmogelijk alle kosten aan deze grondexploitatie worden toegerekend. Het Waterfrontpark is ook onderdeel van de hoofdstructuur. Vanwege de transformatie van dit gedeelte van het bedrijventerrein dat eenzijdig ontsloten was op de Binckhorstlaan, de hoge dichtheden waarin gebouwd wordt en de gewenste vierkante meter groene openbare ruimte, ligt het voor de hand deze groene ruimte wel voor 100% aan de grondexploitatie toe te rekenen.

10

Hoofdstuk 5. Verkeer en Parkeren 5.1 Verkeer In de Trekvlietzone worden de Callistoweg en Capellalaan aangelegd. De Callistoweg vormt samen met de nieuwe centrale verkeersontsluitingsweg van het gebied, de Capellalaan, de nieuwe hoofdverkeersstructuur in de Trekvlietzone. Deze nieuwe verkeersstructuur voorziet in de benodigde ontsluiting van kleinschaligere kavels in het gebied. De aanleg van nieuwe straten en routes leidt een sterke verbetering van de wegenstructuur in het gebied. De hoofdopgave is om het gebied te openen en bereikbaar te maken. De hoofdentree naar het gebied ligt vanaf de Binckhorstlaan in het verlengde van de Zonweg; de Capellalaan. De Callistoweg, parallel aan de Binckhorstlaan, vormt in de toekomst de ontsluitende hoofdroute in het gebied. De Callistoweg wordt gedimensioneerd als woonstraat waarbij het verblijfskarakter wordt benadrukt, maar levendige plinten een mooie aanvulling zijn. Deze weg wordt verbonden met de Junostraat. Een ruimtelijke reservering is opgenomen voor het doortrekken van de Callistoweg in noordelijke richting. Het project BinckCityPark houdt dan ook rekening met de ligging van deze weg door het perceel in tweeën te knippen. De Callistoweg noodzakelijk voor de ontsluiting van de uit te geven kavels in de grondexploitatie.

Langzaam verkeer wordt grotendeels gecombineerd met autoverkeer maar krijgt ook extra ruimte langs de Trekvliet als onderdeel van het Waterfrontpark. Van uit het No-Regretpakket wordt een onderdoorgang bij de Trekvlietbrug gerealiseerd, zodat er een goede langzaamverkeersverbinding tussen de Trekvlietzone met het gebied Noord-West ontstaat, maar ook uiteindelijk met de binnenstad van Den Haag.

Legenda primaire gemotoriseerd verkeer Hoofdwegen Buurtontsluiting Secundaire structuur Autoluwe zone

Legenda primaire fietsverkeer Hoofd fietsnetwerk Buurtontsluiting Autoluwe zone

Legenda primaire wandelroutes Langzaamverkeersnetwerk Indicatieve verbinding Autoluwe zone

Afbeelding 9: Verkeersnetwerk t.b.v. verschillende modaliteiten

11

5.2 Openbaar vervoer Voor een succesvolle ontwikkeling van Binckhorst-CID is het noodzakelijk om maatregelen te realiseren die leiden tot een mobiliteitstransitie binnen dit gebied. Hiervoor is het Realisatieplan No-Regret pakket CID Binckhorst (RIS303062), opgesteld. Het gaat hierbij o.a. om een afnemende rol van autogebruik en –bezit, het treffen van maatregelen voor het langzaam verkeer, ruimtegebruik, smart mobility, Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) en het opschalen van de aanwezige treinstations. De ambitie is om het openbaar vervoer in de Binckhorst op te waarderen tot Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV). Naast de Binckhorstlaan is daarom een strook van 9 meter breed gereserveerd dat bedoeld is om in de toekomst een HOV-lijn langs de Binckhorstlaan mogelijk te maken. Om de upgrade naar HOV te realiseren moet het aantal in- en uitstappers in de Binckhorst flink toenemen. De uitgangspunten van hoge dichtheden en de combinatie van verschillende functies dragen bij aan het benodigde draagvlak voor de beoogde verbetering van de bereikbaarheid van de hele Binckhorst. Omgekeerd is een schaalsprong van enkele buslijnen naar HOV ook een interessante trekker voor de beoogde transformatie van het gebied. Met een HOV-lijn op de Binckhorstlaan heeft de gehele Trekvlietzone een halte op loopafstand. Dit is essentieel voor een hoogstedelijk gebied.

De realisatie van HOV en de ruimtelijke reservering daarvan vallen buiten het projectgebied van de Trekvlietzone. 5.3 Parkeren In de Binckhorst geldt nu de parkeernorm die overeenkomt met de richtlijnen van nota Parkeernormen Den Haag (RIS181571). Verder wordt in de Nota parkeernormen CID en Binckhorst Den Haag 2020 (RIS306160) beschreven dat in de gehele Binckhorst, dus ook in de Trekvlietzone, de vigerende parkeernormen worden gehanteerd. Ontwikkelaars van gebouwen in de Binckhorst wordt de mogelijkheid geboden om naar beneden af te wijken van de norm, tot de helft van de te gebruiken parkeernorm, door onder voorwaarden (gesteld in de regeling afkoop parkeereis) parkeerplaatsen af te kopen door een storting om in de Voorziening Parkeren en Mobiliteitsmaatregelen. Het afkoopbedrag per te compenseren parkeerplaats is € 17.500,00 (prijspeil 2020). Dit wordt toegevoegd aan het fonds voor de mobiliteitsvoorziening in de Binckhorst, waaronder de ontwikkeling van de HOV. Uitgangspunt voor de verschillende kavelinitiatieven is dat parkeren inpandig gerealiseerd moet worden. In het Ruimtelijk Raamwerk Trekvlietzone wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende type zones. De zone Ruis bevindt zich aan de zijde van de Binckhorstlaan en kenmerkt zich door haar goede bereikbaarheid en de daarbij horende geluidshinder van de weg richting het centrum.

Er wordt gestuurd op de bouw van parkeergarages tussen de Callistoweg en de Binckhorstlaan. Zo worden de uitgangspunten van de drie verschillende zones versterkt. De gemeente gaat zelf een parkeergarage realiseren van ca. 510 plekken (BinckPark). Deze parkeergarage zal bovengronds gerealiseerd worden. De buitengevel van de parkeergarage wordt deels voorzien van groen voor een prettige uitstraling. Het dak is bruikbaar voor groen, speelgelegenheid en extra zonnepanelen, die tevens als pergola kan worden ingezet. De parkeergarage bedient parkeerbehoefte van de ontwikkelingen BinckBlocks, Linck, kavel 4 en andere bewoners en bezoekers van de Trekvlietzone. Ook kan de parkeergarage ingezet worden t.b.v. bezoekers aan de Fokker Terminal. Doordubbel gebruik wordt de parkeergarage efficiënt en effectief gebruikt. Vanuit het oogpunt van duurzaamheid hebben bovengrondse parkeergarages het voordeel dat ze in de toekomst, mocht de parkeerbehoefte afnemen, beter te transformeren of te slopen dan ondergrondse parkeergarages. Ondergrondse parkeergarages zijn zowel financieel als technisch moeilijk te realiseren in de Trekvlietzone vanwege de vervuilde grond en hoge grondwaterstand. Hoewel er door de gemeente wel een parkeergarage gerealiseerd wordt valt deze buiten de herziening grondexploitatie van de Trekvlietzone.

Dit heeft te maken met de nieuwe BBV-regels waardoor wijk overstijgende zaken niet meer in een grondexploitatie mogen voorkomen. Ondanks dat de parkeergarage niet binnen de kaders van de grondexploitatie heeft de gemeente mag worden opgenomen, zowel een privaatrechtelijke verplichting als daarmee een publiekrechtelijke taak om deze wel te realiseren. De privaatrechtelijke verplichting komt voort uit de tenders die zijn uitgeschreven voor kavel 1 van de Trekvlietzone inclusief de daarbij behorende contracten. Een van de tenders is de bouw van de parkeergarage. In de andere tenders is verwezen naar deze parkeergarage waardoor de te bouwen appartementencomplexen gebruik kunnen maken van de parkeergarage om aan de parkeernorm te voldoen bij aanvraag van de omgevingsvergunning. De publiekrechtelijke taak komt voort uit de eisen omtrent de parkeernorm waaraan de aanvraag van de omgevingsvergunning voor Binck Blocks en Linck moet voldoen. Anders gezegd: beide projecten maken gebruik van de door de gemeente te realiseren openbare parkeergarage.

12

In de Notitie grondbeleid 2019 (RIS302035) is aangescherpt wat wel en niet onder Bouwgrond in Exploitatie (BIE) mag vallen. Aan grond kunnen alleen die kosten worden toegerekend, die volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ook grondexploitatiekosten zijn, d.w.z. openbaar karakter hebben. Bij de Programmarekening zal voor de parkeergarage een separate administratie worden ingericht. Het fietsparkeren voor bewoners en werknemers dient op eigen grond te worden gesitueerd, bij voorkeur inpandig. Voor bezoekers en kleinschalige functies zullen enkele clusters met nietjes in de buitenruimte worden geplaatst, maar daar gaat de gemeente terughoudend mee om.

Hoofdstuk 6. Uitvoeringsaspecten Grondexploitatie 6.1 Verwerving Door (strategische) aankopen in het verleden is veel grond in het plangebied eigendom van de gemeente. De enige benodigde verwerving is de locatie van de Fijnhouthandel (Binckhorstlaan 275). De Fijnhouthandel staat op de locatie van de Callistoweg. De Callistoweg is een belangrijke verkeersader binnen de Trekvlietzone vanaf Uranusstraat tot aan de Jupiterkade. Niet alleen voor het verkeer is dit noodzakelijk, maar ook de ondergrondse vereisten zoals: riolering, energietransitie, kabels&leidingen, wortels van bomen. Deze verwerving kent een minnelijke fase. Wanneer er geen overeenstemming wordt bereikt, zal aan de raad een besluit tot onteigening worden voorgelegd teneinde de benodigde gronden te verwerven. 6.2 Bodem In de Trekvlietzone is sprake van bodemverontreiniging. De vervuiling bestaat vooral uit immobiele verontreiniging, deze zijn grotendeels gesaneerd door de toepassing van een isolatievariant. Ook zijn plaatselijk mobiele verontreinigingen (zoals olie) gevonden in de bodem. De functionele sanering van de bodemverontreiniging (de grond geschikt maken voor het beoogd gebruik) conform de bodemrichtlijn van de Wet Bodembescherming, is onderdeel van de vernieuwing van het gebied.

Hierdoor worden de contactmogelijkheden met de verontreiniging weggenomen en ontstaat er een gebied waar mensen veilig kunnen verblijven. Ook de mobiele verontreiniging moet nog gesaneerd worden. De prognose is dat deze gelijktijdig wordt opgepakt met de ontmanteling en sanering van de huidige toegangsweg naar de Fokkerhaven, die naar verwachting begin 2022 wordt gerealiseerd. 6.3 Sloop De meeste panden in het plangebied van de grondexploitatie Trekvlietzone hadden weinig kwaliteit en zijn gesloopt om plaats te maken voor nieuwe ontwikkelingen. Uitzondering hierop vormen de pandjes aan de Fokkerhaven. Deze zijn inmiddels getransformeerd tot twee horecavoorzieningen: Capriole en Glaswerk. Enkel de locatie van de Fijnhouthandel moet worden verworven en gesloopt, zodat de Callistoweg kan worden aangelegd. 6.4 Uitgifte Doelstelling is om de Trekvlietzone hoogstedelijk te ontwikkelen door functiemenging, hoogbouw en hoge dichtheden van woningen, voorzieningen, horeca en bedrijvigheid te mixen en te voorzien van een industriële uitstraling. De verschillende bouwkavels zullen volgens onderstaand stappenplan op de markt worden gebracht, waarbij de uitgangspunten uit dit projectdocument worden meegegeven.

Daarnaast zullen nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen aan de uitgangspunten van het dan vigerende Omgevingsplan Binckhorst met bijbehorende beleidsuitgangspunten en natuurlijk het Bouwbesluit. Tender procedures In een selectieprotocol wordt de te volgen procedure omschreven. De tenders zullen openbaar kenbaar worden gemaakt op tendernet. Aan gekwalificeerde partijen zal worden gevraagd om op basis van een gunningsdocument een inzending te doen bestaande uit een bouwplan, een procesaanpak en een bieding. De inzendingen worden door een beoordelingscommissie middels puntentoekenning beoordeeld op de vooraf gestelde gunningscriteria op het gebied van o.a. kwaliteit, prijs, proces en risicobeoordeling. Het beoordelingsrapport wordt ten behoeve van de gunning voor besluitvorming voorgelegd aan het college. Met de winnaar van de tender zal een grondafname- en realisatieovereenkomst worden aangegaan op basis van een conceptovereenkomst die onderdeel uitmaakt van het gunningsdocument. Eigendom of erfpacht Conform het Raadsbesluit Nieuw Haags Gronduitgiftesysteem (RIS146023) kunnen de gronden in de Binckhorst alleen in erfpacht worden uitgegeven. Wanneer gronden van de gemeente als bouwrijpe kavels zijn verkocht of in erfpacht zijn uitgegeven is er geen kostenverhaal van toepassing. De kosten zijn dan “anderszins verzekerd” in de verkoopprijs van de grond of in de erfpachtcanon.

Bij een voordelig saldo kan bij besluit vroegtijdige winstneming ingezet worden voor Binckhorst als geheel. De financiële regelgeving staat niet toe om een rechtstreekse afdracht vanuit de grondexploitatie te doen.

13

Kostenverhaal Het Omgevingsplan Binckhorst is de basis om het kostenverhaal te zekeren bij afgifte vergunning. Met het kostenverhaal wordt een beperkt deel van de aan te pakken buitenruimte gedekt. Door de grondexploitatie Trekvlietzone is gezekerd dat voor dat plangebied de buitenruimte wordt aangelegd. De opbrengsten van het kostenverhaal binnen dit plangebied kunnen elders in de Binckhorst worden ingezet. 6.5. Financiële paragraaf De begroting van kosten en opbrengsten is opgenomen in de geheime grondexploitatie Trekvlietzone. De grondexploitatie Trekvlietzone kent een positief saldo van € 7.103.000 (netto contante waarde per 1-12021). Het plan kent op eindwaarde per 31-12-2030 een positief saldo van € 8.659.000. De impact van risico’s en kansen bedraagt € 375.000 negatief. Het positief saldo van de grondexploitatie is voldoende om de projectrisico's af te dekken. Naast de projectrisico’s worden op portefeuilleniveau de marktrisico’s bepaald. Voor grondexploitaties wordt rekening gehouden met grondprijsdaling en vertraging. Het marktrisico voor de herziene grondexploitatie is berekend op € 1.468.000. Voor de marktrisico’s wordt op projectniveau geen voorziening getroffen, dit wordt op portefeuilleniveau gedaan en jaarlijks verantwoord in de MPG.

De historische kosten, gemaakt in de grondexploitatie betrekking hebbende op de kasteeltuin, worden overgeboekt naar het nieuw in te richten investeringsproject Kasteeltuin. Op peildatum 1 november 2021 was de boekwaarde € 1.118.078. De werkelijke kosten zullen op datum van het raadsbesluit worden bepaald en overgeboekt. De historische kosten gemaakt in de grondexploitatie betrekking hebbende op de parkeergarage worden overgeboekt naar het nieuw in te richten project voor de parkeergarage. Voor de parkeergarage wordt op korte termijn een plan opgesteld en de lopende verplichting (contractmanagement) wordt meegenomen. Op grond van dit plan wordt de gewenste dekking en de daarvoor geschikte dekkingsbron(nen) aan uw raad voorgelegd. Hiervoor zullen dezelfde uitgangspunten als in de grondexploitatie gebruikt worden. Daarmee zal het aantal parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners en gebruikers van de nieuwbouw, volgens de parkeernormen worden gehanteerd. Naast verhuur van parkeerplaatsen aan de toekomstige gebruikers van het gebied zullen de ontwikkelaars per parkeerplaats een bedrag moeten bijdragen. Na een tijdelijke exploitatieperiode van ongeveer 5 jaar zal de parkeervoorziening marktconform worden verkocht. In de grondexploitatie leidt dit tot een minimaal budgetneutraal resultaat.

Het is vooralsnog de verwachting dat de opbrengsten in de tijdelijke exploitatieperiode minimaal gelijk is aan de kapitaallasten. Voor een verdere financiële toelichting verwijzen wij u naar de vertrouwelijke bijlage bij dit stuk. 6.6 Risicobeheersing Een belangrijk risico vormen de noodzakelijke juridisch-planologische wijzigingen om de beoogde doorontwikkeling Binckhorst mogelijk te maken. Uitgangspunt is dat omgevingsvergunningen (bouwvergunningen) verleend worden op basis van een nieuw Omgevingsplan Binckhorst. Risico is dat een nieuwe omgevingsplan niet of niet tijdig tot stand komt. Bij de uitschrijving van tenders zal de actuele stand van zaken van het omgevingsplan in ogenschouw genomen worden. Indien uit het Omgevingsplan en de milieuonderzoeken die in dat kader gemaakt worden, blijkt dat specifieke maatregelen nodig zijn (bijvoorbeeld dichte gevels), wordt dit in de tenders opgenomen. Een ander risico is dat de interesse vanuit de markt t.z.t. tegenvalt en daardoor de verdere herontwikkeling van de Trekvlietzone langer duurt dan gepland. De kans van optreden hiervan kan versterkt worden als er tegelijkertijd veel andere gebieden in de stad op de markt komen. Een beheersmaatregel die hiervoor wordt toegepast is de gefaseerde ontwikkeling van de Trekvlietzone waarbij rekening wordt met een bepaalde opnamecapaciteit van de markt.

In de grondexploitatie wordt een latere gronduitgifte standaard als risico opgenomen. 6.7 Beheer paragraaf Het project wordt conform de HOR Binckhorst aangelegd en beheerd op het voor dit gebied geldende niveau van residentiekwaliteit. Hierin komt het bijzondere industriële karakter van de Binckhorst al naar voren. Klimaatadaptie is een belangrijk onderdeel hiervan. Zodra ontwerpen voor de buitenruimte gemaakt worden, worden deze voorzien van een beheerplan inclusief de financiële aspecten.

14

Hoofdstuk 7. Milieu en duurzaamheid Binnen het Omgevingsplan Binckhorst zijn thema’s zoals milieu en duurzaamheid goed ingebed. 7.1 Milieu In de Binckhorst zijn diverse milieufactoren die beperkend kunnen zijn voor woningbouw, zoals geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. In de Trekvlietzone zijn in vergelijking met de rest van de Binckhorst minder milieucontouren van toepassing. Hierdoor is de Trekvlietzone bij uitstek geschikt voor de realisatie van woningbouw in de Binckhorst (primaat wonen). In het kader van het Omgevingsplan Binckhorst is onderzoek gedaan naar alle relevante milieuaspecten. Een van de milieu contouren waar het gebied rekening mee dient te houden, is de aan de overzijde van de Binckhorstlaan parallel gelegen gasleiding. In het kader van het Omgevingsplan worden voor de milieuaspecten de ambitieniveaus gedefinieerd. Bij aanvragen voor omgevingsvergunningen wordt vervolgens getoetst in hoeverre aan de ambitieniveaus voldaan wordt. Daarbij vormt de “saldering” een nieuwe systematiek. In de uitgiftestrategie voor de Trekvlietzone wordt bij tenders zoveel mogelijk vrijheid gegeven aan de markt, waardoor optimaal gebruik gemaakt kan worden van mogelijkheden voor flexibiliteit en saldering.

7.2 Duurzaamheid Voor de Binckhorst gelden twee belangrijke beleidsstukken: Het puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS301953) en het Omgevingsplan Binckhorst (RIS299317), beide bepalend voor de randvoorwaarden op het gebied van duurzaamheid. Puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS301953) In het beleidsstuk Puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen omschrijft de gemeente Den Haag haar uitgangspunten als volgt: “het zodanig oprichten van bouwwerken en de directe omgeving van gebouwen dat natuurwaarden hier baat bij hebben. De maatregelen kunnen hard zijn (bijv. nestkasten) of zacht (bijv. tuinen)’. Ze kunnen betrekking hebben op plant- en diersoorten – al of niet beschermde – en op groene functies (bijv. klimaatadaptatie en beleving)”. De toepassing van het puntensysteem wordt vastgelegd bij de toetsing van een vergunningsaanvraag. De uitzondering hierop is een tenderprocedure, hier wordt het puntensysteem ook reeds vastgelegd in het tenderdocument. Omgevingsplan Binckhorst (RIS299317). De eisen die het Omgevingsplan stelt zijn vrij vooruitstrevend. Waar landelijk sinds 1 januari 2021 voor de energieprestatiecoëfficiënt een BENG-norm geldt, staat in het omgevingsplan het uitgangspunt dat nieuwbouw moet voldoen aan de EPC-norm van 0,2.

Daarnaast stelt het omgevingsplan ook eisen aan de thema’s: water, groenvoorziening, verkeer en omgang met milieucontouren in de Binckhorst, Verder geldt er van uit het Omgevingsplan Binckhorst ook de norm voor de GPR-score. Een GPR-score maakt duurzaamheid van gebouwen en gebieden meetbaar en bespreekbaar met behulp van een softwarematig scoringspakket. GPR meet op vijf verschillende thema’s: milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit, toekomstwaarde en energie. De norm bedraagt: minimaal een 8 te scoren op de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Voor energie geldt bij de GPR een minimum score van 9. Naast deze EPC- en GPR-eis geldt evenals in de rest van Nederland dat sinds 1 januari 2021 gasloos bouwen verplicht is. Uitvoering De Callistoweg dient als ruggengraat voor de energietransitie in de Trekvlietzone. Met aanleg van deze weg wordt ook de ondergrondse infrastructuur aangelegd. Deze ondergrondse infrastructuur omvat een warmteleiding die dient als een collectief systeem. Wanneer er in de Binckhorst van start wordt gegaan met de doorontwikkeling is het verplicht om aan te sluiten op dit toekomstige collectieve warmtenet. De watergang in het verlengde van de Capellalaan wordt verbreed. Dit vormt de verbinding van het water tussen de Kasteeltuin en de Trekvliet. De watergang doet dienst als second flush voor de BoogieWoogieTunnel.

Langs de Trekvliet komt een brede, groene zone: het Waterfrontpark. Het Waterfrontpark zorgt voor betere mogelijkheden voor infiltratiebij van regen door de vergroening. Bestaande cultuurhistorische waarden worden benut. De panden aan de Fokkerhaven zijn gehandhaafd en getransformeerd tot horeca: Capriole en Glaswerk zijn gerealiseerd.

15

Hoofdstuk 8. Maatschappelijke effecten De voornaamste maatschappelijke effecten van de ontwikkeling van de Trekvlietzone zijn in onderstaande tabel opgenomen. Tabel 1: Maatschappelijke effecten

Hoofddoel Wonen

Economie/ werkgelegenheid Buitenruimte / groen Duurzaamheid

Toelichting Doordat de Trekvlietzone in het omgevingsplan is aangeduid als primaat wonen is er ruimte voor het toevoegen van een paar duizend woningen. Het plangebied van dit projectdocument levert met ongeveer 1100 woningen een grote bijdrage aan de woningbouwopgave van de gemeente Den Haag. De Trekvlietzone wordt een gemengd gebied met wonen, werken en recreëren. De oude, inonbruik geraakte bedrijfsruimtes zijn gesloopt en worden vervangen door faciliteiten die beter bij de huidige economie passen. De kwaliteit van de buitenruimte wordt sterk verbeterd. Toevoeging van groen en water draagt bij aan een meer klimaatadaptieve buitenruimte en een diverse recreatie voorziening/plek. In de Trekvlietzone is sprake van sterke intensivering van het grondgebruik. Tijdens de selectieprocessen worden deelnemers uitgedaagd en verplicht om energie en duurzaamheid belangrijk onderdeel te laten zijn van hun plan.

Hoofdstuk 9. Planning De vernieuwing van de Trekvlietzone kent meerdere fasen. Deze fasering komt voort uit de feitelijke beschikbaarheid van kavels (reservering van de gebruiksruimte voor woningen vanuit het Omgevingsplan). De vernieuwing van de zone rondom de Fokkerhaven is gereed. Jaren geleden is al de Fokkerhaven aangelegd. In 2016 heeft Café Capriole haar deuren geopend. Waarna aan de overzijde van de haven ook het restaurant Glaswerk een mooie aanvulling is op het aanbod rondom de Fokkerhaven. De eerste fase van gronduitgifte behelst het gebied tussen de Fokker Terminal en de Capellalaan (kavel 1). In 2017 zijn de bestaande panden in het gebied gesloopt. Voor kavel 1 is een tenderprocedure gevolgd, waarbij de kavel in drie stukken is opgeknipt. De uitvraag bestond uit twee woontorens voor de uiteinden en een parkeergarage met daktuin als verbinding. Gronduitgiften en het starten van de bouwactiviteiten op de drie deelkavels vinden vanaf 2022 plaats. Alhoewel de bedoeling was om in de eerste fase ook het KO-kavel op de markt te brengen, is er uiteindelijk voor gekozen om hiermee te wachten. Redenen zijn in ieder geval tweeledig: de aanwezigheid van zeer vervuilde grond, die het aanvragen van de vergunning en het bouwen moeilijk en extreem duur maakt.

Daarnaast is de verwachten enorme bouwlogistiek voor kavel 1 en Binck City Park (vanaf 2022), minder goed te combineren met vele kleine particuliere bouwbedrijven. De bouwweg en de noodzakelijke parkeermogelijkheden om dit ordentelijk te laten verlopen is daar niet op berekend. Voor zover sprake is van tijdelijk braakliggende terreinen in een periode tussen sloop en start bouw, bieden deze plekken een uitgelezen kans voor tijdelijke activiteiten en evenementen zoals: placemaking, Bincksgroen en branding van het gebied. De tweede fase van gronduitgifte zal pas aanvangen als de doorontwikkeling van de Binckhorst door een nieuwe Omgevingsplan Binckhorst mogelijk wordt. Dit moet ruimte bieden aan het toevoegen van meer woningen door onderzoeken is onderbouwd en door de raad is vastgesteld. Dit neemt nog enkele jaren in beslag. De verwachting is dat rond 2024/2025 dit besluit door de raad kan worden genomen.

Hoofdstuk 10 Participatie en Communicatie Participatie speelt een grote rol in de ontwikkeling van de Binckhorst. Het draagt bij aan een goede samenwerking, betere plannen en het vergroot de betrokkenheid van de belanghebbenden. De komende jaren ligt de focus op het verder professionaliseren, structureren en stimuleren van participatie in de Binckhorst. Hierbij hoort ook duidelijkheid over de ruimte die er is om mee te denken. De participatieleidraad “Samenwerken in de Binckhorst (RIS303172)” dient te worden gevolgd en moet aansluiten bij de ontwikkelingen op het gebied van participatie uit de Omgevingswet. De participatieleidraad geeft een duidelijke structuur van minimaal gewenst participatieniveau en daarnaast geeft het handvatten voor een aanpak met mogelijkheden om de participatie in te richten.

16

De verschillende belanghebbenden worden structureel, tijdig en op maat betrokken en geïnformeerd. Ze worden waar mogelijk actief uitgenodigd om mee te doen en mee te denken. Hiervoor de volgende middelen te bedenken: • Persoonlijk, ontmoeten en gesprek: diverse structurele overleggen en bijeenkomsten, inspiratiesessies, ronde tafels, rondleidingen, gebiedsbrede infomarkt. We willen een vast informatiepunt met een inloopspreekuur, samen met partners in de wijk. • Digitaal: nieuwsbrief 6 tot 8 keer per jaar en een actuele website voor de grote gebiedsontwikkelingen. • Participatie: bijvoorbeeld over het energiescenario-model. We werken daarbij samen met diverse partijen zoals We Think Binck (private partijen), de bedrijvenvereniging BLF en I’M Binck. Hun kennis, expertise en netwerk zijn van groot belang voor de transformatie van de Binckhorst. Voor bewoners loopt er een pilot: het Bincks Beraad. Dit bewonersoverleg over gebiedsbrede ontwikkelingen in de Binckhorst zal de komende jaren samen met het stadsdeel Laak verbreed worden. Rol projectontwikkelaars De komende jaren zal er veel gebouwd worden in de Trekvlietzone. De communicatie hierover wordt gedaan door de ontwikkelaars. De gemeente heeft een coördinerende rol en houdt overzicht om zo nodig ontwikkelaars aan te spreken op hun verantwoordelijkheid.

De programmaorganisatie is verantwoordelijk voor de gebiedscommunicatie en werkt nauw samen met het stadsdeel Laak. In de toekomst zal het stadsdeel een steeds belangrijkere rol gaan spelen in de communicatie tussen de gemeente en haar (nieuwe) inwoners.

Hoofdstuk 11. Procedures Het Omgevingsplan Binckhorst vormt de basis voor de juridisch- planologische beoordeling van een vergunningaanvraag. Deze toetsing vindt plaats bij de omgevingstafel Binckhorst. Daarnaast wordt ook advies gevraagd aan het Q-team en de Welstandscommissie. Het advies van het kwaliteitsteam (Q-team) komt aan bod tijdens de 12 weken periode van een reservering. Er dient een positief advies, al dan niet onder voorwaarden, zijn afgegeven voordat de omgevingsvergunning wordt aangevraagd. Tijdens de behandeling van de vergunningaanvraag wordt de Welstandscommissie om advies gevraagd. De Welstandscommissie wordt op de hoogte gebracht van het advies van het Q-team. Een positief advies van de Welstandscommissie is een vereiste voor de afgifte van een omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 12. 3D-impressie Trekvlietzone In de onderstaande afbeelding 9 staat een voorbeeld uitwerking van de Trekvlietzone, deze impressie is weergegeven in 3D. Deze afbeelding geeft weer waar de Trekvlietzone naar toe kan groeien en maakt inzichtelijk wat de verschillende kavels van dit projectdocument kunnen behelzen.

Afbeelding 10: Voorbeeld uitwerking 3d-impressie

Bijlagen: Grondexploitatie Trekvlietzone 2021

17