RIS311080 Bijlage 3

Document 1 Inventarislijst staat op pagina 161 Klik op de bladwijzers om naar de individuele documenten te gaan

GEMEENTERAAD Stuknummer: Uitslag stemming:

RIS-nummer:

Motie: Beschermd stadsgezicht niet heroverwegen Indiener: Peter Bos, Haagse Stadspartij De raad van de gemeente Den Haag, in vergadering bijeen op 2t januari 202t, ter bespreking van het Ambitiedocument Dreven, Gaarden en Zichten (RIS3057t4). Constaterende, dat De Dreven een van de fraaier vormgegeven buurten in Bouwlust-Vrederust is die nog grotendeels in oorspronkelijke staat verkeerd met enkele goed bewaarde architectonische details. De buurt is de eerste woonbuurt in Den Haag die in zijn geheel in systeembouw werd uitgevoerd en typerend voor de naoorlogse wederopbouw; De raad in 2004 besloot de buurt te koesteren en De Dreven aan te wijzen tot gemeentelijk beschermd stadsgezicht; Het college stelt dat straks dusdanig wordt ingegrepen dat er geen sprake kan zijn van het ontwikkelen binnen de kaders van de beschermde status; Met het collegebesluit over het Ambitiedocument Dreven, Gaarden en Zichten het college heeft besloten om een voorstel tot heroverweging van het beschermd stadsgezicht op te stellen; Het intrekken van een besluit tot aanwijzing tot beschermd stadsgezicht een raadsbevoegdheid is.

Overwegende, dat Het aanwijzen van beschermde stadsgezichten er op is gericht om de meest waardevolle buurten en wijken als cultureel erfgoed te behouden; Het aanwijzen van beschermde stadsgezichten juist bedoeld is om sloop te voorkomen; Het besluit tot aanwijzing van de Drevenbuurt tot beschermd stadsgezicht destijds met grote zorgvuldigheid is genomen; Den Haag zich onderscheidt met een grote rijkdom aan cultureel erfgoed; Ook een Wederopbouwwijk als Den Haag Zuid-West onderdeel is van ons architectonisch, stedenbouwkundig en cultuur-historisch erfgoed en van de geschiedenis van de stad; Ook binnen de status beschermd stadsgezicht ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn. Van mening, dat

Pagina 1 van 2 PAGINA 1

•

Het intrekken van de status van beschermde stadsgezichten niet alleen een ramp is voor het beschermde stadsgezicht, maar ook een enorm precedent schept voor mogelijk toekomstige sloopplannen en het karakter van Den Haag ernstig kan verminken.

Roept het college op, •

Geen voordracht aan de raad voor te leggen om het besluit tot aanwijzing van de Drevenbuurt tot beschermd stadsgezicht in te trekken.

Peter Bos Haagse Stadspartij

Pagina 2 van 2 PAGINA 2

Document 2

fêü)

Den Haag

jf

VREDE

RECHT

040

Retouradres Postbus 12655, 2500 DP Den Haag

College van burgemeester en wethouders

Datum

1 maart 2021 Onderwerp

Preadvies intrekken gemeentelijk beschermd stadsgezicht Drevenbuurt Geacht college, De Welstands- en Monumentencommissie maakt zich grote zorgen over de ontwikkelingen in het gemeentelijk beschermd stadsgezicht Vrederust-West (Drevenbuurt) en adresseert deze zorgen in de vorm van een preadvies bij uw college.

Aanleiding preadvies De gemeente, woningcorporatie Staedion en projectontwikkelaar Heijmans werken momenteel gezamenlijk aan een plan voor vernieuwing van de Dreven, alsmede de Gaarden en de Zichten in Den Haag Zuidwest. Momenteel wordt de Nota van Uitgangspunten (NvU) afgerond. In het kader van het maandelijkse interne overleg tussen de Welstands- en Monumentencommissie en de afdeling Stedenbouw7 & Planologie is de commissie geïnformeerd over de planvorming. Al in de eerste toelichting op de ontwerpvoorstellen in het voorjaar van 2020 heeft de commissie gewezen op de strijdigheid met de status van gemeentelijk beschermd stadsgezicht van de Drevenbuurt en op de algemene cultuurhistorische waarden van Den Haag Zuidwest als wederopbouwwijk. Bezwaren, ook eerder geuit door de monumentenadviseur van de gemeente, zijn niet meegenomen in de planvorming. De nu voorliggende NvU is onverenigbaar met de beschermde status. Om die reden is de gemeente voornemens de status in te trekken. Dit is een besluit van de gemeenteraad, waarbij op enig moment advies van de Welstands- en Monumentencommissie gevraagd moet worden. De contouren van dit advies willen wij echter nu al met u delen.

Achtergrond aanwijzing gemeentelijk beschermd stadsgezicht In stedenbouwkundige plannen in de periode 1945-1965 deden nieuwe wijzen van verkaveling hun intrede, zoals de strokenbouw en stempelverkaveling. Thema’s als licht, lucht en ruimte, de wijkgedachte, rationalisatie van bouw en volkshuisvesting werden omarmd en tot een integraal ontwerp samengebracht. De Drevenbuurt vormt het sluitstuk en tevens hoogtepunt van de wederopbouwwijken van Zuidwest en is in 2004 als meest typerend voorbeeld tot gemeentelijk

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12655 2500 DP Den Haag

T14070 www.denhaag.nl PAGINA 3

Gemeente Den Haag

beschermd stadsgezicht aangewezen. Het is de enige naoorlogse uitbreidingswijk van Den Haag die deze status heeft. Uit de voordracht tot aanwijzing gemeentelijk beschermd stadsgezicht de Drevenbuurt in 2004: Het gemeentelijk monumentenbeleid is er mede op gericht om door middel van het aanwijzen van beschermde stadsgezichten de meest waardevolle buurten en wijken als cultureel erfgoed te behouden. Dit betekent overigens niet dat gesproken mag worden van een statische situatie. Doel van bescherming is immers geen bevriezing maar een geleide ontwikkeling waarbij in het altijd voortdurende transformatieproces behoud van de monumentale aspecten uitgangspunt is en deze waarden vroegtijdig en volwaardig meegewogen worden. Den Haag bezit veel en vaak hoogwaardige architectuur en stedenbouw waardoor forse drempels voor de selectie worden ingebouwd om juist die gebieden extra bescherming te geven die daadwerkelijk van boven gemiddelde betekenis zijn.

Nota van Uitgangpunten Drevenbuurt In de NvU zijn de sociale en bouwkundige problemen, de zwakke economische positie van de bewoners en de energietransitie als knelpunten van de wijk benoemd. De NvU voorziet niet alleen in een grootschalige sloop, maar ook in een stedenbouwkundige transformatie van een open verkaveling naar massieve bouwblokken met gesloten opgetilde binnenterreinen en een noodzakelijk geachte zeer forse verdichting tot ruim 250%. In het vooronderzoek is de optie om het beschermd stadgezicht te behouden onderzocht. Het kostenreferentiekader voor deze optie was een verkenning waarin een groot deel van de bestaande woningen ingrijpend wordt gerenoveerd. Aanpassing van plattegronden binnen het casco, verduurzaming en aanpassing van de geluidsisolatie maakten deze optie kostbaar ten opzichte van nieuwbouw in een geheel nieuwe verkaveling in zeer hoge dichtheid. De commissie is van mening dat door renovatie van een groot deel van de bestaande bebouwing als enig en eenzijdig referentiekader te nemen, een onvolledige en zeer ongunstige vergelijking gemaakt is.

Preadvies Het beschermd stadsgezicht staat vernieuwing of verdichting niet in de weg. Binnen en met gebruikmaking van de cultuurhistorische kernwaarden kunnen opgaven van deze tijd (woonkwaliteit, klimaattechnische en bouwtechnische eisen) ingepast worden. Deze waarden moeten wel vroegtijdig en volwaardig meegewogen worden. De commissie constateert dat deze vroegtijdige weging niet heeft plaatsgevonden Bij een transformatie dient een nadere, onafhankelijke cultuurhistorische analyse van de buurt gemaakt te worden, waarin karakteristieken worden benoemd, en zogenaamde kernwaarden zoals bebouwingsstructuur, zichtlijnen, architectuur, landschap worden geïdentificeerd en vastgelegd. Deze kernwaarden dienen als grondslag voor een planvorming die zich daartoe verhoudt én ze zijn leidend bij de vraag in hoeverre de Drevenbuurt kan bijdragen aan de verdichtings- en vernieuwingsopgave van Den Haag Zuidwest. Ieder beschermd stadsgezicht heeft een gelaagde bescherming. Naar elk van die lagen moet gekeken worden en in elk van die lagen kan ruimte en interpretatie gevonden worden. Juist in de wederopbouwwijken - dus ook in de Drevenbuurt - kan transformatie vanuit de kernwaarden leiden tot behoud van verkaveling en groenstructuren.

Door nieuwbouw van woningen, die voldoen aan de huidige eisen op het gebied van bijvoorbeeld energie en geluid, binnen de bestaande bebouwingscontouren (footprints) en (her)interpretatie van architectonische kenmerken, is een zekere

PAGINA 4

2/3

Gemeente Den Haag

mate van verdichting mogelijk en blijven de kernwaarden van het beschermd stadsgezicht behouden. Deze werkwijze is bewezen ‘practise’ in alle andere beschermde stadsgezichten. De commissie is unaniem in haar gezamenlijke evaluatie van de NvU en zal negatief adviseren over de intrekking van het beschermd stadsgezicht.

Precedentiverking De conclusie uit de NvU en eerdere analyses van DSO dat de beschermde status moet worden ingetrokken, schept bovendien een gevaarlijk precedent voor Den Haag en voor Nederland. Als een buurt met een beschermde status niet verbeterd kan worden en aangepast aan de opgaven van deze tijd zonder grootschalige sloop en volledige typologische transformatie, dan zijn alle andere wederopbouwbuurten kansloos, vogelvrij en rijp voor de sloop. En dat terwijl er in de afgelopen decennia veel ervaring en expertise is opgebouwd hoe met respect voor aanwezige kwaliteiten en met zicht op de toekomst herontwikkeld kan worden. Doorredenerend: zou de aanpak van een nieuwe stedenbouwkundige opzet, volledige vervanging en verdichting dan ook gelden voor andere voor- en naoorlogse wijken met een bijzondere of beschermde status? Gezien de omvang en de specifieke opgaven zal het toekomstbestendig maken van Den Haag Zuidwest grote inspanning wagen. En ondanks het feit dat wij ons in dit preadvies enkel op het beschermd stadsgezicht de Drevenbuurt richten - 3% van de oppervlakte van Zuidwest - zien wij de cultuurhistorische waarden van de gehele wijk als waardevolle basis voor toekomstbestendige transformatie, waarbij ook de woonkwaliteit ingrijpend wordt verbeterd.

Een transformatie die waagt om een stedelijke wijkvisie die zich niet beperkt tot eigendom per corporatie, maar gebaseerd is op een integrale aanpak in vernieuwing en verdichting, zowel ten aanzien van de klimaatopgave, energietransitie als woon- en bouwtechnische kwaliteit en in relatie tot kosten en grondexploitaties. Dan kunnen nieuwe typologieën, hoogwaardige nieuwbouw en verdichting worden vermengd met de karakteristieken van Den Haag Zuidwest, zodat een nieuwe samenhangende wijk ontstaat. En waarbij de kernwaarden van de Drevenbuurt, op basis van de aanwijzing in 2004 “één van de architectonische en stedenbouwkundige hoogtepunten”, worden gekoesterd.

Vanzelfsprekend zijn wij beschikbaar voor een aanvullende toelichting.

Namens de Welstands- en Monumentencommissie, Met wiendelijke groet,

Voorzitter Welstands- en Monumentencommissie

PAGINA 5

3/3

■

•

Document 3

4

HMWH»

VREDE

m

Den Haag

Bijlage 8

RECHT

Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht De Dreven Aanleiding De Dreven, de Gaarden en de Zichten zijn drie buurten waar Staedion een grote voorraad (ruim 2000 woningen) aan bezit heeft, die dringend aan vernieuwing of ingrijpende renovatie toe zijn. Oktober 2018 is de overeenkomst “Gebiedsontwikkeling Dreven, Gaarden, Zichten” getekend tussen Staedion en de gemeente Den Haag, waarin partijen verklaren de handen in één te slaan om met een integrale sociaal-economische en ruimtelijk-fysieke aanpak, deze buurten de allure terug te geven die ze oorspronkelijk hadden (RIS300674). In de overeenkomst is afgesproken om de haalbaarheid en aanvaardbaarheid van de herstructurering van het plangebied te onderzoeken en, bij zicht op haalbaarheid, afspraken te maken over verdere samen werking om tot uitvoering te komen. Voor het ontwikkelen van de marktwoningen is Staedion de samenwerking met Heijmans aangegaan. Dit haalbaarheidsonderzoek is afgerond en uitgevoerd vanuit zowel ruimtelijk als financieel perspectief. Een belangrijk aspect bij de planvorming is dat vanwege de hoge architectonische- en stedenbouwkundige waarde, de raad in 2004 het besluit heeft genomen om de buurt De Dreven voor toekomstige generaties te behouden door de aanwijzing tot gemeentelijk beschermd stadgezicht (RIS120560).

Belangrijke conclusie uit het haalbaarheidsonderzoek van de gezamenlijke partijen is dat voor de herstructurering van de Dreven het voor een maximaal maatschappelijk rendement, volkshuisvestelijk resultaat en financiële haalbaarheid, zinvol is om deze status ‘beschermd stadsgezicht’ te heroverwegen. Deze notitie, en bijgevoegde afwegingsmemo van Palmhout, geven een weergave van de overwegingen die hebben geleid tot het besluit om in het ambitiedocument DrevenGaarden-Zichten (RIS305714) in te zetten op een variant voor de Dreven die buiten de kaders van de status “beschermd stadsgezicht” treedt. Motivatie status beschermd stadsgezicht De aanleg van De Dreven tussen 1956 en 1965 betekende de voltooiing van de stadsuitbreidingen in Den Haag-Zuidwest en de buurt vormt tevens één van de architectonische- en stedenbouwkundig hoogtepunten ervan. Dit is mede doordat de woningbouw hier voor het eerst in Den Haag in zijn geheel in systeembouw is uitgevoerd: het systeem Rottinghuis. De bouwtechnische eisen van dit systeem zijn bepalend geweest om bouwblokken te knippen en straten te laten verspingen. Hierdoor is een open en dynamische verkaveling tot stand gebracht in een buurt die van oorsprong de hoogste bebouwingsdichtheid van Bouwlust/Vrederust kende. Het streven naar openheid en doorzicht vanuit de buurt naar buiten, en omgekeerd, heeft hier tot levendige stadsranden geleid.

Het Rottinghuis systeem is gebaseerd op montage van geprefabriceerde elementen voor vloeren en wanden. Architect Klein heeft deze bekleed met metselwerk gevels. Om toch een montage idee tot uitdrukking te brengen is gebruik gemaakt van betonnen sierelementen als borstweringspanelen en balkonschermen. Deze oorspronkelijke architectuur is tot in detail nog goed bewaard gebleven. De rand langs de Lozerlaan is ontworpen als een brede waterpartij met een getande rand. Op het gras zijn bomen in kleine groepen bij elkaar geplaatst. De open verkaveling die in Vrederust-West is toegepast, heeft ertoe geleid dat het groen van voortuinen en plantsoenen naadloos overloopt in de ruimte tussen de stroken. Hierdoor wordt beeld van de wijk toch bepaald door ruimte en groen. Met de bouw van Vrederust-West werden de stadsuitbreidingen van Den Haag-Zuidwest op succesvolle wijze voltooid. Een uitgebreidere toelichting is te vinden in de ‘toelichting beschermd stadsgezicht Vrederust-West (Drevenbuurt)’, (RIS120560).

PAGINA 6

Gemeente Den Haag

Bijlage 8 Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht

Planvorming De Dreven - de oorspronkelijke opzet De eerste stedenbouwkundige opzet van Palmhout ging uit van stedenbouwkundige opzet die de openverkavelingsstructuur als vertrekpunt nam, maar waar ook gezocht werd naar verdichtingsmogelijkheden en verbetering van de gebruikssituatie. De bebouwing langs de gehele Dreef en Pachtersdreef bleef behouden. De complexen langs de singel bij de Lozerlaan, met hun bijzondere relatie tussen bouwmassa en openbare ruimte bleven ook gehandhaafd, in ieder geval qua bouwmassa. Het zwakste punt van de Dreven in de huidige opzet is de aansluiting van de buurt op de Erasmusweg. Hier was dan ook plaats gemaakt voor wat grotere ingrepen. De Schoutendreef werd opgeheven om de Drostendreef, Jonkersdreef, De Dreef en de Riddersdreef, ieder met een bajonet, te koppelen aan een nieuw aan te leggen ventweg langs de Erasmusweg. Hiermee werden drie bouwblokken worden gemaakt die aan alle zijdes kunnen adresseren, ook aan de Erasmusweg. Achter de portiekflats die uitkijken op de Lozerlaan staan grondgebonden woningen die grotendeels met de zijkanten naar de straat staan. In het huidige straatbeeld wordt de kwetsbaarheid van de open verkaveling duidelijk door alle schuttingen e.d.. Deze grondgebonden woningen werden vervangen door halfgesloten bouwblokken waarin de gebouwen hun voorzijdes richten naar de straten. Met deze variant konden ca.

670 woningen aan de ca 1200 woningen in de Dreven worden toegevoegd (156% verdichting). Deze variant deed naar het oordeel van Monumentenzorg een te grote inbreuk op het beschermd stadgezicht om te kunnen spreken van handhaving. Anderzijds waren er bij zowel Staedion als gemeente twijfels over de gevraagde investering versus de mogelijkheden om programma toe te voegen. Uitgaand van 30% van de toegevoegde woningen in de sociale huur, konden er in totaal maar 470 marktwoningen worden toegevoegd in veruit de grootste van de drie buurten. Deze variant werd uiteindelijk door niemand gedragen en is hierdoor afgevallen. - Twee openverkavelingsvarianten Naar aanleiding van de bedenkingen bij de oorspronkelijke variant heeft Palmhout twee varianten voor de Dreven uitgewerkt die meer binnen de geest van de oorspronkelijke open verkavelingsstuctuur bleven. Een ‘minimale tuinstadvariant’ met zeer weinig sloop (slechts 430 woningen) en veel renovatie (ruim 680 woningen), en een ‘maximale tuinstadvariant’, waar binnen de open verkavelingsstructuur gezocht werd naar maximale herstructureringsmogelijkheden. Hierbij werden meer dan 1000 woningen gesloopt en 600 woningen toegevoegd. Deze ‘tuinstad-max’ variant viel ook snel.

Ondanks de pogingen om binnen de ruimtelijke waarden van het beschermd stadsgezicht te blijven, werd deze variant nog steeds geacht op elementen de cultuurhistorische waarden teveel aan te tasten. Staedion had bezwaren tegen de grote investering in de hoeveelheid sloop in verhouding tot een gering extra realiseerbaar programma. Ook beleidsmatig bleven er twijfels of het kleine aandeel marktwoningen wat toegevoegd kon worden wel genoeg was om de buurt er op vooruit te laten gaan. Ook deze variant werd dus door niemand gedragen. De ‘minimale tuinstad’ variant respecteert voldoende de monumentale waarden van het beschermde stadsgezicht en had een iets minder groot financieel tekort dan de ‘maximale tuinstad variant’, maar is stuitte ook op beperkingen die in de navolgende paragrafen nader worden toegelicht. Eigenaar van alle woningen Staedion, heeft deze variant expliciet als niet acceptabel bestempeld: De benodigde ingreep om een dergelijk aantal woningen uit te huizen, gecombineerd met het financiële resultaat, vraagt naar mening van Staedion teveel in verhouding tot wat deze variant oplevert. Het resultaat laat nauwelijks ruimte om woningen toe te voegen en levert een eenzijdig programma, wat te veel lijkt op de huidige situatie. Hierdoor is de vrees dat dit te weinig ruimte biedt voor het woningaanbod wat benodigd is om de gewenste sociale impact in de wijk teweeg te brengen.

De benodigde investering per woning is groot met een suboptimaal eindresultaat ten opzichte van sloop/nieuwbouw qua duurzaamheid en wooncomfort (akoestische problemen, geen lift). Dit standpunt is door Staedion nader toegelicht in bijlage 1.

PAGINA 7

2/7

Gemeente Den Haag

Bijlage 8 Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht

- Verdichte Variant Omdat zowel de grootschalige renovatie varianten, als de varianten met meer nieuwbouw binnen de kaders van het beschermd stadgezicht, beide niet tot bevredigende oplossingen leidden, is verder gewerkt aan een variant waarbij uitgegaan is van het loslaten van de beschermde status van de Dreven, maar behoud van enkele belangrijke karakteristieke elementen. Hiermee is gezocht naar maximale kwaliteit voor de wijk, een grotere bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgaaf en een groter sociaal­ maatschappelijk effect voor de geïnvesteerde euro’s. Dit heeft geresulteerd in de ‘verdichte variant’ met een grootschaligere herstructurering, waardoor meer en diverse woningtypes te realiseren zijn. In deze variant is rekening gehouden met een aantal beeldbepalende waardevolle elementen in de ‘toelichting beschermd stadsgezicht’ zoals de fraaie singel met bajonet in het hart van de wijk en de singelstructuur met parkrand langs de Lozerlaan. De karakteristieke voormalige winkelbebouwing met portiekwoningen langs De Dreef blijft behouden en de groene ruimte tussen de gebouwen komt in een nieuwe opzet terug. In het huidige beeld, wat wordt gevormd door de samenhang tussen verkaveling, bebouwing en openbaar groen, wordt echter dusdanig ingegrepen dat er geen sprake kan zijn van het ontwikkelen binnen de kaders van de beschermde status.

Deze variant kon op steun rekenen van Staedion, Heijmans, de gemeentelijke beleidsafdelingen, met uitzondering van Monumentenzorg, en is opgenomen in het ambitiedocument. In bijgevoegde memo van Palmhout worden vanuit een ruimtelijk perspectief de twee meest haalbare varianten gewogen (bijlage 2). Toekomst bestendigheid van de woningen Als onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek is door specialist KBNG onderzoek verricht naar de toekomstbestendigheid van de bestaande portiekflats in De Dreven (Bijlage 3). Deze zijn in de jaren zestig gebouwd op basis van het zogenaamde Rottinghuis 1.0 systeem. Dit systeem had als voordeel dat er snel en met ongeschoolde krachten gebouwd kon worden, maar kenmerkt zich in basis ook door een aantal chronische bouwfysische problemen. Door beperkte ventilatiemogelijkheden, schimmel, koudeval en geluidsoverlast ervaren de bewoners problemen qua gezondheid en comfort. De portiekflats voldoen bovendien niet meer aan de wensen en eisen van deze tijd: ze zijn niet per lift toegankelijk, zijn niet energiezuinig, keuken en badkamer zijn te klein en de gebouwen zijn met hun achterzijde naar de groene collectieve ruimtes gekeerd. De variatie in woningplattegronden is bovendien zeer beperkt tot drie woningtypes: een tweekamer, een driekamer en een vierkamer woning.

Het onderzoek heeft zich toegespitst op de toekomstbestendigheid door renovatie, waarbij onderzoek is gedaan naar de aanpasbaarheid en financiële haalbaarheid van de volgende onderdelen: • Het aanpassen van de woningplattegronden (bruikbaarheid keuken en badkamer) • Het gasloos en energiezuiniger maken van de woning • Het verbeteren van gezondheid en comfort (geluidsisolatie, ventilatie, aanpak koudeval en koudebruggen) Het onderzoek concludeert dat de woningen energetisch aanpasbaar zijn aan vigerende eisen van het bouwbesluit voor renovatie, die aanzienlijk lager zijn dan de eisen voor nieuwbouw. De isolatiewaarden zijn zodanig te verbeteren dat de woningen voldoen aan een A+ label. BENG-eisen (Bijna EnergieNeutraal Gebouw) gelden niet voor renovatie. De architectuur hoeft niet geschaad te worden, indien de spouwmuren schoon genoeg blijken. Hiervoor is wel een aanzienlijk investeringsbedrag nodig en dit brengt de nodige uitvoeringsrisico’s met zich mee. Naast de energetische aanpassingen zijn er ook bouwkundige aanpassingen nodig om de woning op een acceptabel peil te krijgen. Denk hierbij aan badkamers, keukens, zwevende dekvloeren, voorzetwanden, etc. Het rapport concludeert ook dat woningen programmatisch zijn aan te passen.

PAGINA 8

3/7

Gemeente Den Haag

Bijlage 8 Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht

Voor aanpassing van de plattegronden zijn meerdere varianten in beeld gebracht welke mogelijk zijn binnen de constructieve opzet met portiekontsluiting. Deze vergen wel ingrijpende, zeer kostbare, constructieve aanpassingen. Een goed voorbeeld van hoe een dergelijke renovatie zijn de portiek etageflats door A3-architecten in Pendrecht, Rotterdam. Vanuit stedenbouw, maar ook vanuit de doelgroep kan het wenselijk zijn om het portiek met de achtergelegen hof te verbinden, en/of de woningen op de eerste woonlaag een eigen tuin en toegang daartoe te bieden. Door constructieve beperkingen kan het geluidsprobleem maar beperkt worden opgelost. Verticaal luchtgeluidsoverdracht kan niet of zeer beperkt verholpen worden door de lichte constructieve vloeren. Geluidsoverlast wordt nu als een van de grootste problemen gezien. Buren kunnen elkaar letterlijk verstaan, wat grote invloed heeft op het gevoel van privacy en in zeer negatieve zin bijdraagt aan het woongenot. Door de beperkte verdiepingshoogte (waardoor er geen passende luchtgeluid-isolerende aanpassingen aan de vloeren kunnen worden gedaan) is dit probleem technisch gezien maar in zeer beperkte mate te verbeteren voor boven elkaar gelegen woningen.

In totaal zijn de renovatiekosten een optelsom van al deze ingrepen en vergelijkbaar of zelfs hoger dan de stichtingskosten van een nieuwbouwwoning, maar het eindproduct is niet vergelijkbaar: - Een lift toe voegen is bij portiek ontsluitingen niet mogelijk - Geluidsproblematiek is maar zeer beperkt oplosbaar - Variaties in woningtypologieën is beperkt - Woningen voldoen niet aan duurzaamheidsdoelstellingen Staedion voor 2050 Functioneren stedenbouwkundige opzet in de tijd van nu Van de uitbreidingsplannen voor Zuidwest van Dudok, is in Bouwlust-Vrederust alleen het hoofdstratenplan als onderlegger gebruikt. De stedenbouwkundige opzet is gemaakt door Jo van den Broek gebaseerd op de CLAM-principes van de functionele stad. Het Rottinghuissysteem staat model voor een gedachtegoed uit de jaren 50 waarin hele wijken met een totaalconcept van een maakbare samenleving in korte tijd konden worden neergezet. In de verschijningsvorm van de gebouwen, en de onderlinge oriëntatie, is de techniek van het bouwsysteem in belangrijke mate bepalend geweest: zoals de kraanbanen en de technische beperking van maximaal vier lagen op een plint. Tot zeker ver in de jaren tachtig heeft het wel doordachte plan van Jo van der Broek goed gefunctioneerd.

De wijken in Vrederust zijn ooit gebouwd als woongebied met betaalbaar corporatiebezit en goede voorzieningen om een groeiende middenklasse kansen te bieden. Een combinatie van een grootschalig aanbod van uniforme betaalbare woningen met landelijk beleid dat inzette op een sociale huursector alleen voor de laagste inkomens, zorgde voor het wegtrekken van de middenklasse. De Dreven, Gaarden en Zichten werden buurten waar kwetsbare groepen en minder kapitaalkrachtigen op zijn aangewezen voor huisvesting. Toen de oorspronkelijk bewoners wegtrokken werd zichtbaar dat het systeem weinig adaptief was en dat de beperkte technische kwaliteit van woningen en buitenruimte ook voor leefbaarheidsproblemen zorgde bij al te grote verschillen in leefstijlen. De huidige bewoners hebben overwegend een laag inkomen, zijn relatief laagopgeleid, laaggeletterd en hebben vaker te maken met psychische problemen, fysieke gezondheidsproblemen en schulden. Met deze bevolkingssamenstelling staat het voorzieningenniveau onder druk. Winkels hebben het moeilijk waardoor een deel van de originele winkelruimtes zijn getransformeerd tot woningen waardoor de opzet van de openbare ruimte niet goed meer aansluit op het gebruik. Hoewel de tuinstadopzet van de Dreven door haar groene en ruimtelijke opzet door bewoners als positief wordt ervaren, zijn er ook nadelen.

De relatie openbaar-privé is door wonen boven halfverdiepte berginglaag gering, waardoor het eigenaarschap van het collectieve groen minimaal is.

PAGINA 9

4/7

Gemeente Den Haag

Bijlage 8 Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht

Hierdoor ontstaan anonieme ruimtes met een lage verblijfskwaliteit. De tuinen van de eengezinswoningen zijn om privacy-redenen omheind met schuttingen waardoor het oorspronkelijke vriendelijke groene straatbeeld sterk is verschraald. Maatschappelijke motivatie Eén van de speerpunten in de aanpak van Zuidwest is het realiseren wijken met een gedifferentieerdere bevolkingsopbouw, zonder de bestaande bevolking te verdrijven. Dit betekent voorzien in woningen voor zittende bewoners, voor bewoners die een wooncarrière binnen de wijk willen maken (zogenaamde doorstromers of sociale stijgers), terugkeerders (oud-bewoners die eerder uit de wijk zijn vertrokken) en nieuwkomers. Het behouden van sociale stijgers voor de wijk kan bijdragen aan sociale cohesie en het aantrekken van sterkere schouders draagt bij aan het draagvlak voor betere voorzieningen. Als er geen concessies worden gedaan aan het huidige aantal sociale huurwoningen, kan dit alleen door woningen toe te voegen (verdichten). Meer differentiatie van het woningaanbod en een kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte moet leiden tot aantrekkelijke, duurzame en toekomstbestendige woonmilieus. De verdichte variant vraagt wel bijzondere aandacht voor de leefbaarheid omdat de openbare ruimte met meerdere mensen moet worden gedeeld.

Volkshuisvestelijke motivatie RIGO heeft in opdracht van de gemeente Den Haag een woningmarkt verkenning gedaan en geconcludeerd dat er in Den Haag tot 2035 een vraag van 48.000 extra woningen is. In de verkenning Zuidwest (RIS 302569) worden er kansen gezien om ca. 1/5 deel hiervan te realiseren in Den Haag Zuidwest. De ‘verdichte variant’ biedt programmatische voordelen ten opzichte van het “tuinstad” model en volgt hiermee de ingezette koers uit de gebiedsverkenning: - In totaal kunnen er ca. 1250 meer woningen in de Dreven gerealiseerd worden dan in het tuinstad model, waarmee een groter bijdrage geleverd wordt aan de opgave uit de Woondeal Zuidelijk Randstad (RIS302724). - Er kunnen op projectniveau ca. 600 meer marktwoningen aan het programma worden toegevoegd, in verschillende categorieën, waaronder bereikbare koop en middenhuur - Door het grotere volume biedt de variant ook de mogelijkheid om op projectniveau de sociale voorraad uit te breiden met ca. 1.000 woningen De opzet voor de buurten Gaarden en Zichten gaat al uit van een dusdanig grote verdichting dat nog verdere verdichting hier niet als verantwoord wordt gezien. Bij de uitwerking van de plannen richting nota van uitgangspunten en projectdocument zullen de exacte programma’s worden bepaald en zal worden geverifieerd of dit voldoet aan de wenselijke verdeling van typologieën conform woonbeleid.

Financiële haalbaarheid Het realiseren van een toekomstbestendige, duurzame en aantrekkelijke wijkt vraagt investeringen in de openbare ruimte. In Zichten en Gaarden worden deze investeringen in belangrijke mate gedekt uit de grondopbrengsten van het commercieel programma die door verdichting kunnen worden toegevoegd. In Dreven zijn er met behoudt van beschermd stadsgezicht slechts in beperkte mate mogelijkheden om te verdichten en commercieel programma toe te voegen. Daardoor ontstaat er in deze buurt een groot tekort op de grondexploitatie en draagt De Dreven in negatieve zin bij aan de haalbaarheid van de gebiedsexploitatie. Volgens de huidige inzichten neemt het tekort op de grondexploitatie met minimaal € 20 mln. toe als er alleen ontwikkeld kan worden binnen de huidige kaders van het beschermd stadsgezicht. Financiële consequenties De bij BZK ingediende businesscase voor de toegekende subsidie uit de woningbouwimpulsgelden gaat uit van een productie volgens de ‘verdichte variant’ en een negatief saldo conform deze businesscase.

PAGINA 10

5/7

Gemeente Den Haag

Bijlage 8 Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht

Alleen het netto toegevoegde programma geldt als prestatie voor deze rijkssubsidie. Bij vasthouden aan de status beschermd stadsgezicht zal niet de woningbouwproductie mogelijk zijn conform de ingediende businesscase en zal de subsidie (gedeeltelijk) terugbetaald moeten worden. Ook zal er opnieuw gestudeerd moeten worden op de toekomst van de Dreven. Dit brengt de startdatum uit de subsidievoorwaarden ook in gevaar. Daarnaast zal dit voor de gemeente leiden tot aanvullende apparaat- en programmalasten. Samengevat De opgave in Den Haag Zuidwest is grootschalig, meervoudig, langdurig en zeer urgent. Om de neerwaartse spiraal van de wegtrekkende middenklasse tegen te gaan, is een grootschalige samenhangende aanpak nodig. De sociale programma’s die vanuit de Regiodeal geadresseerd worden zoals samenleving, participatie, bewegen leren en werken, moeten parallel lopen met een fysieke aanpak van vernieuwing en verdichting. Voor een optimale transitie van Zuidwest is een grote gebaar nodig waarbij De Dreven een belangrijk vliegwiel kan zijn. Binnen de kaders van het beschermd stadsgezicht zijn de mogelijkheden hiertoe beperkt: - Onderzoek laat zien dat een kwaliteitsslag in duurzaamheid, comfort en plattegrondindeling kan worden gemaakt, maar zoals vanzelfsprekend voor alle oudere monumentale bebouwing geldt, zal de eindkwaliteit niet het niveau van nieuwbouw halen.

Het biedt tevens onvoldoende oplossing voor de huidige geluidsproblematiek, terwijl de investeringskosten vergelijkbaar zijn met nieuwbouw - Investeringen maar in beperkte mate bijdragen aan de woonkwaliteit in De Dreven en aan de aanpak van Zuidwest - Het woningaanbod blijft eenzijdig waardoor er geen noemenswaardige verschuiving zal plaatsvinden in bevolkingssamenstelling en in voedingsbodem voor voorzieningen - Staedion zal haar investeringsruimte mogelijk elders inzetten en zich beperken tot noodzakelijk onderhoud - Voor een investering in renovatie kan geen beroep worden gedaan op woningbouwimpulsgelden Daarom is onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor herstructurering van De Dreven zonder behoud van de status beschermd stadsgezicht.

Deze variant biedt mogelijkheden voor: - een gevarieerder woningbouwprogramma en een grotere differentiatie in doelgroepen - woningen met een groter wooncomfort - een grote bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgaaf - een grotere bijdrage aan de productie van sociale huurwoningen - een beter zicht op financiële haalbaarheid - een grotere bijdrage aan de sociaal maatschappelijke opgaven voor Zuidwest - meer draagvlak voor voorzieningen Daar tegen over staat: - verlies van erfgoed en historische identiteit van de stad (van tuinstad naar verstedelijking) - intensiever gebruik van de openbare ruimte De urgentie om in te grijpen in de Dreven is hoog. Gebouwen en infrastructuur zijn technisch aan het einde van hun levensduur en grote investeringen zijn onvermijdelijk. Met 1224 woningen drukt de Dreven qua maat en schaal zowel fysiek als qua imago een grote stempel op het slagen van de aanpak van Dreven-Gaarden-Zichten en hiermee heel Zuidwest. Verdere vertraging bij deze aanpak is bijzonder onwenselijk. Conclusie Op basis van bovenstaande weging is het ambitiedocument Dreven-Gaarden-Zichten de ‘verdichte variant’ van De Dreven op genomen en is deze verder uitgewerkt inde nota van uitgangspunten voor de Dreven. Bij vaststelling van de het de nota van uitgangspunten voor De Dreven spreekt het college het

PAGINA 11

6/7

Gemeente Den Haag

Bijlage 8 Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht

voornemen uit om de procedure voor intrekking van de beschermde status in gang te zullen zetten, waarbij aandacht moet zijn om precedentwerking te minimaliseren. De gemeenteraad kan, op voordracht van het college, een besluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 5:1, eerste lid van de monumentenverordening Den Haag intrekken. Bij het projectdocument zal het college een voorstel tot intrekken voor advies voorleggen aan de welstands- en monumentencommissie. Deze voordracht tot intrekking ligt gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. De raad beslist binnen vierentwintig weken na het verstrijken van de termijn over de voordracht.

Bijlage 1: Memo Staedion investeringsbereidheid De Dreven Bijlage 2: wegingsnotitie Palmhout, De Dreven: Verdichten en vernieuwen in het Gemeentelijk Beschermd Stadsgezicht Bijlage 3: Onderzoek toekomstvastheid De Dreven, KBNG

PAGINA 12

7/7

Document 4

Den Haag VREDE

Bijlage 8

RECHT

Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht De Dreven Aanleiding De Dreven, de Gaarden en de Zichten zijn drie buurten waar Staedion een grote voorraad (ruim 2000 woningen) aan bezit heeft, die dringend aan vernieuwing of ingrijpende renovatie toe zijn. Oktober 2018 is de overeenkomst “Gebiedsontwikkeling Dreven, Gaarden, Zichten” getekend tussen Staedion en de gemeente Den Haag, waarin partijen verklaren de handen in één te slaan om met een integrale sociaal-economische en ruimtelijk-fysieke aanpak, deze buurten de allure terug te geven die ze oorspronkelijk hadden (RIS300674). In de overeenkomst is afgesproken om de haalbaarheid en aanvaardbaarheid van de herstructurering van het plangebied te onderzoeken en, bij zicht op haalbaarheid, afspraken te maken over verdere samen werking om tot uitvoering te komen. Voor het ontwikkelen van de marktwoningen is Staedion de samenwerking met Heijmans aangegaan. Dit haalbaarheidsonderzoek is afgerond en uitgevoerd vanuit zowel ruimtelijk als financieel perspectief. Een belangrijk aspect bij de planvorming is dat vanwege de hoge architectonische- en stedenbouwkmidige waarde, de raad in 2004 het besluit heeft genomen om de buurt De Dreven voor toekomstige generaties te behouden door de aanwijzing tot gemeentelijk beschermd stadgezicht (RIS120560).

Belangrijke conclusie uit het haalbaarheidsonderzoek van de gezamenlijke partijen is dat voor de herstructurering van de Dreven het voor een maximaal maatschappelijk rendement, volkshuisvestelijk resultaat en financiële haalbaarheid, zinvol is om deze status ‘beschermd stadsgezicht’ te heroverwegen. Deze notitie, en bijgevoegde afwegingsmemo van Palmhout, geven een weergave van de overwegingen die hebben geleid tot het besluit om in het ambitiedocument DrevenGaarden-Zichten (RIS305714) in te zetten op een variant voor de Dreven die buiten de kaders van de status “beschermd stadsgezicht” treedt. Motivatie status beschermd stadsgezicht De aanleg van De Dreven tussen 1956 en 1965 betekende de voltooiing van de stadsuitbreidingen in Den Haag-Zuidwest en de buurt vormt tevens één van de architectonische- en stedenbouwkundig hoogtepunten ervan. Dit is mede doordat de woningbouw hier voor het eerst in Den Haag in zijn geheel in systeembouw is uitgevoerd: het systeem Rottinghuis. De bouwtechnische eisen van dit systeem zijn bepalend geweest om bouwblokken te knippen en straten te laten verspingen. Hierdoor is een open en dynamische verkaveling tot stand gebracht in een buurt die van oorsprong de hoogste bebouwingsdichtheid van Bouwlust/Vrederust kende. Het streven naar openheid en doorzicht vanuit de buurt naar buiten, en omgekeerd, heeft hier tot levendige stadsranden geleid.

Het Rottinghuis systeem is gebaseerd op montage van geprefabriceerde elementen voor vloeren en wanden. Architect Klein heeft deze bekleed met metselwerk gevels. Om toch een montage idee tot uitdrukking te brengen is gebruik gemaakt van betonnen sierelementen als borstweringspanelen en balkonschermen. Deze oorspronkelijke architectuur is tot in detail nog goed bewaard gebleven. De rand langs de Lozerlaan is ontworpen als een brede waterpartij met een getande rand. Op het gras zijn bomen in kleine groepen bij elkaar geplaatst. De open verkaveling die in Vrederust-West is toegepast, heeft ertoe geleid dat het groen van voortuinen en plantsoenen naadloos overloopt in de ruimte tussen de stroken. Hierdoor wordt beeld van de wijk toch bepaald door ruimte en groen. Met de bouw van Vrederust-West werden de stadsuitbreidingen van Den Haag-Zuidwest op succesvolle wijze voltooid. Een uitgebreidere toelichting is te vinden in de ‘toelichting beschermd stadsgezicht Vrederust-West (Drevenbuurt)’, (RIS120560).

PAGINA 13

Gemeente Den Haag

Bijlage 8 Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht Planvorming De Dreven - de oorspronkelijke opzet De eerste stedenbouwkundige opzet van Palmhout ging uit van stedenbouwkundige opzet die de openverkavelingsstructuur als vertrekpunt nam, maar waar ook gezocht werd naar verdichtingsmogelijkheden en verbetering van de gebruikssituatie. De bebouwing langs de gehele Dreef en Pachtersdreef bleef behouden. De complexen langs de singel bij de Lozerlaan, met hun bijzondere relatie tussen bouwmassa en openbare ruimte bleven ook gehandhaafd, in ieder geval qua bouwmassa. Het zwakste punt van de Dreven in de huidige opzet is de aansluiting van de buurt op de Erasmusweg. Hier was dan ook plaats gemaakt voor wat grotere ingrepen. De Schoutendreef werd opgeheven om de Drostendreef, Jonkersdreef, De Dreef en de Riddersdreef, ieder met een bajonet, te koppelen aan een nieuw aan te leggen ventweg langs de Erasmusweg. Hiermee werden drie bouwblokken worden gemaakt die aan alle zijdes kunnen adresseren, ook aan de Erasmusweg. Achter de portiekflats die uitkijken op de Lozerlaan staan grondgebonden woningen die grotendeels met de zijkanten naar de straat staan. In het huidige straatbeeld wordt de kwetsbaarheid van de open verkaveling duidelijk door alle schuttingen en dergelijke.

Deze grondgebonden woningen werden vervangen door halfgesloten bouwblokken waarin de gebouwen hun voorzijdes richten naar de straten. Met deze variant konden ca. 670 woningen aan de ca 1200 woningen in de Dreven worden toegevoegd (156% verdichting). Deze variant deed naar het oordeel van Monumentenzorg een te grote inbreuk op het beschermd stadgezicht om te kunnen spreken van handhaving. Anderzijds waren er bij zowel Staedion als gemeente twijfels over de gevraagde investering versus de mogelijkheden om programma toe te voegen. Uitgaand van 30% van de toegevoegde woningen in de sociale huur, konden er in totaal maar 470 marktwoningen worden toegevoegd in veruit de grootste van de drie buurten. Deze variant werd uiteindelijk door niemand gedragen en is hierdoor afgevallen. - Twee openverkavelingsvarianten Naar aanleiding van de bedenkingen bij de oorspronkelijke variant heeft Palmhout twee varianten voor de Dreven uitgewerkt die meer binnen de geest van de oorspronkelijke open verkavelingsstuctuur bleven. Een ‘minimale tuinstadvariant’ met zeer weinig sloop (slechts 430 woningen) en veel renovatie (ruim 680 woningen), en een ‘maximale tuinstadvariant’, waar binnen de open verkavelingsstructuur gezocht werd naar maximale herstructureringsmogelijkheden. Hierbij werden meer dan 1.000 woningen gesloopt en 600 woningen toegevoegd. Deze ‘tuinstad-max’ variant viel ook snel.

Ondanks de pogingen om binnen de ruimtelijke waarden van het beschermd stadsgezicht te blijven, werd deze variant nog steeds geacht op elementen de cultuurhistorische waarden teveel aan te tasten. Staedion had bezwaren tegen de grote investering in de hoeveelheid sloop in verhouding tot een gering extra realiseerbaar programma. Ook beleidsmatig bleven er twijfels of het kleine aandeel marktwoningen wat toegevoegd kon worden wel genoeg was om de buurt er op vooruit te laten gaan. Ook deze variant werd dus door niemand gedragen. De ‘minimale tuinstad’ variant respecteert voldoende de monumentale waarden van het beschermde stadsgezicht en had een iets minder groot financieel tekort dan de ‘maximale tuinstad variant’, maar is stuitte ook op beperkingen die in de navolgende paragrafen nader worden toegelicht. Eigenaar van alle woningen Staedion, heeft deze variant expliciet als niet acceptabel bestempeld: De benodigde ingreep om een dergelijk aantal woningen uit te huizen, gecombineerd met het financiële resultaat, vraagt naar mening van Staedion teveel in verhouding tot wat deze variant oplevert. Het resultaat laat nauwelijks ruimte om woningen toe te voegen en levert een eenzijdig programma, wat te veel lijkt op de huidige situatie. Hierdoor is de vrees dat dit te weinig ruimte biedt voor het woningaanbod wat benodigd is om de gewenste sociale impact in de wijk teweeg te brengen.

De benodigde investering per woning is groot met een suboptimaal eindresultaat ten opzichte van sloop/nieuwbouwqua duurzaamheid en wooncomfort (akoestische problemen, geen lift). Dit standpunt is door Staedion nader toegelicht in bijlage 1.

PAGINA 14

2/2

Gemeente Den Haag

Bijlage 8 Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht

- Verdichte Variant Omdat zowel de grootschalige renovatie varianten, als de varianten met meer nieuwbouw binnen de kaders van het beschermd stadgezicht, beide niet tot bevredigende oplossingen leidden, is verder gewerkt aan een variant waarbij uitgegaan is van het loslaten van de beschermde status van de Dreven, maar behoud van enkele belangrijke karakteristieke elementen. Hiermee is gezocht naar maximale kwaliteit voor de wijk, een grotere bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgaaf en een groter sociaal­ maatschappelijk effect voor de geïnvesteerde euro’s. Dit heeft geresulteerd in de ‘verdichte variant’ met een grootschaligere herstructurering, waardoor meer en diverse woningtypes te realiseren zijn. Hierbij worden ca. 1.000 woningen in de Dreven gesloopt, 200 gerenoveerd en 2.600 nieuw gebouwd. Dit is dus een netto toevoeging van ca. 1.600 woningen (230%). In deze variant is rekening gehouden met een aantal beeldbepalende waardevolle elementen in de ‘toelichting beschermd stadsgezicht’ zoals de fraaie singel met bajonet in het hart van de wijk en de singelstructuur met parkrand langs de Lozerlaan. De karakteristieke voormalige winkelbebouwing met portiekwoningen langs De Dreef blijft behouden en de groene ruimte tussen de gebouwen komt in een nieuwe opzet terug.

In het huidige beeld, wat wordt gevormd door de samenhang tussen verkaveling, bebouwing en openbaar groen, wordt echter dusdanig ingegrepen dat er bij de beoogde verdichting geen sprake kan zijn van het ontwikkelen binnen de kaders van de beschermde status. Deze variant kan op steun rekenen van Staedion, Heijmans, de gemeentelijke beleidsafdelingen, met uitzondering van Monumentenzorg, en is opgenomen in het ambitiedocument. In bijgevoegde memo van Palmhout worden vanuit een ruimtelijk perspectief de twee meest haalbare varianten gewogen (bijlage 2). Toekomst bestendigheid van de woningen Als onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek is door specialist KBNG onderzoek verricht naar de toekomstbestendigheid van de bestaande portiekflats in De Dreven (Bijlage 3). Deze zijn in de jaren zestig gebouwd op basis van het zogenaamde Rottinghuis 1.0 systeem. Dit systeem had als voordeel dat er snel en met ongeschoolde krachten gebouwd kon worden, maar kenmerkt zich in basis ook door een aantal chronische bouwfysische problemen. Door beperkte ventilatiemogelijkheden, schimmel, koudeval en geluidsoverlast ervaren de bewoners problemen qua gezondheid en comfort.

De portiekflats voldoen bovendien niet meer aan de wensen en eisen van deze tijd: ze zijn niet per lift toegankelijk, zijn niet energiezuinig, keuken en badkamer zijn te klein en de gebouwen zijn met hun achterzijde naar de groene collectieve ruimtes gekeerd. De variatie in woningplattegronden is bovendien zeer beperkt tot drie woningtypes: een tweekamer, een driekamer en een vierkamer woning. Het onderzoek heeft zich toegespitst op de toekomstbestendigheid door renovatie, waarbij onderzoek is gedaan naar de aanpasbaarheid en financiële haalbaarheid van de volgende onderdelen: Het aanpassen van de woningplattegronden (bruikbaarheid keuken en badkamer) Het gasloos en energiezuiniger maken van de woning Het verbeteren van gezondheid en comfort (geluidsisolatie, ventilatie, aanpak koudeval en koudebruggen) Het onderzoek concludeert dat de woningen energetisch aanpasbaar zijn aan vigerende eisen van het bouwbesluit voor renovatie, die aanzienlijk lager zijn dan de eisen voor nieuwbouw. De isolatiewaarden zijn zodanig te verbeteren dat de woningen voldoen aan een A+ label. BENG-eisen (Bijna EnergieNeutraal Gebouw) gelden niet voor renovatie. De architectuur hoeft niet geschaad te worden, indien de spouwmuren schoon genoeg blijken. Hiervoor is wel een aanzienlijk investeringsbedrag nodig en dit brengt de nodige uitvoeringsrisico’s met zich mee.

Naast de energetische aanpassingen zijn er ook bouwkundige aanpassingen nodig om de woning op een

PAGINA 15

2/2

Gemeente Den Haag

Bijlage 8 Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht acceptabel peil te krijgen. Denk hierbij aan badkamers, keukens, zwevende dekvloeren, voorzetwanden, etc. Het rapport concludeert ook dat woningen programmatisch zijn aan te passen. Voor aanpassing van de plattegronden zijn meerdere varianten in beeld gebracht welke mogelijk zijn binnen de constructieve opzet met portiekontsluiting. Deze vergen wel ingrijpende, zeer kostbare, constructieve aanpassingen. Een goed voorbeeld van hoe een dergelijke renovatie zijn de portiek etageflats door A3-architecten in Pendrecht, Rotterdam. Vanuit stedenbouw, maar ook vanuit de doelgroep kan het wenselijk zijn om het portiek met de achtergelegen hof te verbinden, en/of de woningen op de eerste woonlaag een eigen tuin en toegang daartoe te bieden. Door constructieve beperkingen kan het geluidsprobleem maar beperkt worden opgelost. Verticaal luchtgeluidsoverdracht kan niet of zeer beperkt verholpen worden door de lichte constructieve vloeren. Geluidsoverlast wordt nu als een van de grootste problemen gezien. Buren kunnen elkaar letterlijk verstaan, wat grote invloed heeft op het gevoel van privacy en in zeer negatieve zin bij draagt aan het woongenot.

Door de beperkte verdiepingshoogte (waardoor er geen passende luchtgeluid-isolerende aanpassingen aan de vloeren kunnen worden gedaan) is dit probleem technisch gezien maar in zeer beperkte mate te verbeteren voor boven elkaar gelegen woningen. In totaal zijn de renovatiekosten een optelsom van al deze ingrepen en vergelijkbaar of zelfs hoger dan de stichtingskosten van een nieuwbouwwoning, maar het eindproduct is niet vergelijkbaar: - Een lift toe voegen is bij portiek ontsluitingen niet mogelijk - Geluidsproblematiek is maar zeer beperkt oplosbaar - Variaties in woningtypologieën is beperkt - Woningen voldoen niet aan duurzaamheidsdoelstellingen Staedion voor 2050 Functioneren stedenbouwkundige opzet in de tijd van nu Van de uitbreidingsplannen voor Zuidwest van Dudok, is in Bouwlust-Vrederust alleen het hoofdstratenplan als onderlegger gebruikt. De stedenbouwkundige opzet is gemaakt door Jo van den Broek gebaseerd op de CLAM-principes van de functionele stad. Het Rottinghuissysteem staat model voor een gedachtegoed uit de jaren 50 waarin hele wijken met een totaalconcept van een maakbare samenleving in korte tijd konden worden neergezet. In de verschijningsvorm van de gebouwen, en de onderlinge oriëntatie, is de techniek van het bouwsysteem in belangrijke mate bepalend geweest: zoals de kraanbanen en de technische beperking van maximaal vier lagen op een plint.

Tot zeker ver in de jaren tachtig heeft het wel doordachte plan van Jo van der Broek goed gefunctioneerd. De wijken in Vrederust zijn ooit gebouwd als woongebied met betaalbaar corporatiebezit en goede voorzieningen om een groeiende middenklasse kansen te bieden. Een combinatie van een grootschalig aanbod van uniforme betaalbare woningen met landelijk beleid dat inzette op een sociale huursector alleen voor de laagste inkomens, zorgde voor het wegtrekken van de middenklasse. De Dreven, Gaarden en Zichten werden buurten waar kwetsbare groepen en minder kapitaalkrachtigen op zijn aangewezen voor huisvesting. Toen de oorspronkelijk bewoners wegtrokken werd zichtbaar dat het systeem weinig adaptief was en dat de beperkte technische kwaliteit van woningen en buitenruimte ook voor leefbaarheidsproblemen zorgde bij al te grote verschillen in leefstijlen. De huidige bewoners hebben overwegend een laag inkomen, zijn relatief laagopgeleid, laaggeletterd en hebben vaker te maken met psychische problemen, fysieke gezondheidsproblemen en schulden. Met deze bevolkingssamenstelling staat het voorzieningenniveau onder druk. Winkels hebben het moeilijk waardoor een deel van de originele winkelruimtes zijn getransformeerd tot woningen waardoor de opzet van de openbare ruimte niet goed meer aansluit op het gebruik.

PAGINA 16

2/2

Gemeente Den Haag

Bijlage 8 Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht Hoewel de tuinstadopzet van de Dreven door haar groene en ruimtelijke opzet door bewoners als positief wordt ervaren, zijn er ook nadelen. De relatie openbaar-privé is door wonen boven halfverdiepte berginglaag gering, waardoor het eigenaarschap van het collectieve groen minimaal is. Hierdoor ontstaan anonieme ruimtes met een lage verblijfskwaliteit. De tuinen van de eengezinswoningen zijn om privacy-redenen omheind met schuttingen waardoor het oorspronkelijke vriendelijke groene straatbeeld sterk is verschraald. Maatschappelijke motivatie Eén van de speerpunten in de aanpak van Zuidwest is het realiseren wijken met een gedifferentieerdere bevolkingsopbouw, zonder de bestaande bevolking te verdrijven. Dit betekent voorzien in woningen voor zittende bewoners, voor bewoners die een wooncarrière binnen de wijk willen maken (zogenaamde doorstromers of sociale stijgers), terugkeerders (oud-bewoners die eerder uit de wijk zijn vertrokken) en nieuwkomers. Het behouden van sociale stijgers voor de wijk kan bijdragen aan sociale cohesie en het aantrekken van sterkere schouders draagt bij aan het draagvlak voor betere voorzieningen. Als er geen concessies worden gedaan aan het huidige aantal sociale huurwoningen, kan dit alleen door woningen toe te voegen (verdichten).

Het absolute aantal sociale huurwoningen neemt in de verdichte variant toe van ca. 1.200 naar 1.600 terwijl het percentage sociale huurwoningen in de buurt afneemt van 89% naar 54%. Meer differentiatie van het woningaanbod en een kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte moet leiden tot aantrekkelijke, duurzame en toekomstbestendige woonmilieus. Binnen de kaders van het beschermd stadsgezicht zijn de mogelijkheden voor de verdichting beperkt tot maximaal 600 woningen. Het aandeel sociale huur in de wijk blijft dan ruim boven 72%. De verdichte variant vraagt wel bijzondere aandacht voor de inrichting van de openbare ruimte omdat deze met meer mensen moet worden gedeeld. Volkshuisvestelijke motivatie RIGO heeft in opdracht van de gemeente Den Haag een woningmarkt verkenning gedaan en geconcludeerd dat er in Den Haag tot 2035 een vraag van 48.000 extra woningen is. In de verkenning Zuidwest (RIS 302569) worden er kansen gezien om ca. 1/5 deel hiervan te realiseren in Den Haag Zuidwest. De ‘verdichte variant’ biedt programmatische voordelen ten opzichte van het “tuinstad” model en volgt hiermee de ingezette koers uit de gebiedsverkenning: - In totaal kunnen er 1.000 tot 1.250 meer woningen in de Dreven gerealiseerd worden dan in de openverkavelingsmodellen, waarmee een groter bijdrage geleverd wordt aan de opgave uit de Woondeal Zuidelijk Randstad (RIS302724).

- Er kunnen op Dreven-Gaarden-Zichten projectniveau ca. 600 meer marktwoningen aan het programma worden toegevoegd, in verschillende categorieën, waaronder bereikbare koop en middenhuur - Door het grotere volume biedt de variant ook de mogelijkheid om op projectniveau de sociale voorraad uit te breiden met ca. 1.000 woningen De opzet voor de buurten Gaarden en Zichten gaat al uit van een dusdanig grote verdichting dat nog verdere verdichting hier niet als verantwoord wordt gezien. Bij de uitwerking van de plannen richting nota van uitgangspunten en projectdocument zullen de exacte programma’s worden bepaald en zal worden geverifieerd of dit voldoet aan de wenselijke verdeling van typologieën conform woonbeleid. Financiële haalbaarheid Het realiseren van een toekomstbestendige, duurzame en aantrekkelijke wijkt vraagt investeringen in de openbare ruimte. In Zichten en Gaarden worden deze investeringen in belangrijke mate gedekt uit de grondopbrengsten van het commercieel programma die door verdichting kunnen worden toegevoegd. In Dreven zijn er met behoudt van beschermd stadsgezicht slechts in beperkte mate mogelijkheden om te verdichten en commercieel programma toe te voegen. Daardoor ontstaat er in

PAGINA 17

2/2

Gemeente Den Haag

Bijlage 8 Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht deze buurt een groot tekort op de grondexploitatie en draagt De Dreven in negatieve zin bij aan de haalbaarheid van de gebiedsexploitatie. Volgens de huidige inzichten neemt het tekort op de grondexploitatie met minimaal € 20 mln. toe als er alleen ontwikkeld kan worden binnen de huidige kaders van het beschermd stadsgezicht. Financiële consequenties De bij BZK ingediende businesscase voor de toegekende subsidie uit de woningbouwimpulsgelden gaat uit van een productie volgens de ‘verdichte variant’ en een negatief saldo conform deze businesscase. Alleen het netto toegevoegde programma geldt als prestatie voor deze rijkssubsidie. Bij vasthouden aan de status beschermd stadsgezicht zal niet de woningbouwproductie mogelijk zijn conform de ingediende businesscase en zal de subsidie (gedeeltelijk) terugbetaald moeten worden. Ook zal er opnieuw gestudeerd moeten worden op de toekomst van de Dreven. Dit brengt de startdatum uit de subsidievoorwaarden ook in gevaar. Daarnaast zal dit voor de gemeente leiden tot aanvullende apparaat- en programmalasten. Samengevat De opgave in Den Haag Zuidwest is grootschalig, meervoudig, langdurig en zeer urgent. Om de neerwaartse spiraal van de wegtrekkende middenklasse tegen te gaan, is een grootschalige samenhangende aanpak nodig.

De sociale programma’s die vanuit de Regiodeal geadresseerd worden zoals samenleving, participatie, bewegen leren en werken, moeten parallel lopen met een fysieke aanpak van vernieuwing en verdichting. Die verdichting is gewenst omdat: • Voor een noodzakelijke verhoging van de leefbaarheid meer variatie in woonmilieus nodig is en er meer balans moet komen in de verhouding tussen sociaal en marktwoningen. • We als gemeente niet willen inleveren op de sociale woningvoorraad in de buurt, zodat iedereen een terugkeergarantie heeft. • We als gemeente vasthouden aan het beleid dat 30% van de toegevoegde extra woningen sociale woningen moeten zijn. • We een bijdrage willen leveren in de vraag naar woningen in Den Haag. • Toegevoegde woningen bijdragen aan de financiële haalbaarheid van aanpak van de wijk Binnen de kaders van het beschermd stadsgezicht zijn de mogelijkheden van verdichting bij zowel sloop/nieuwbouwals renovatie beperkt omdat er dan niet teveel kan worden getornd aan de verhoudingen bebouwing - bouwhoogte - open ruimte. Dit heeft consequenties: • Onderzoek laat zien dat bij renovatie een kwaliteitsslag in duurzaamheid, comfort en plattegrondindeling kan worden gemaakt, maar zoals vanzelfsprekend voor alle oudere monumentale bebouwing geldt, zal de eindkwaliteit niet het niveau van nieuwbouw halen.

Het biedt tevens onvoldoende oplossing voor de huidige geluidsproblematiek, terwijl de investeringskosten vergelijkbaar zijn met nieuwbouw • Investeringen maar in zeer beperkte mate bijdragen aan de mogelijkheden voor betaalbaar wonen in De Dreven en uitbreiding van de sociale voorraad • Bij renovatie investeringen maar in beperkte mate bijdragen de woonkwaliteit in De Dreven en aan de aanpak van Zuidwest • Het woningaanbod blijft eenzijdig waardoor er geen noemenswaardige verschuiving zal plaatsvinden in bevolkingssamenstelling en in voedingsbodem voor voorzieningen • Staedion zal haar investeringsruimte mogelijk elders inzetten en zich beperken tot noodzakelijk onderhoud • Voor een investering in renovatie kan geen beroep worden gedaan op woningbouwimpulsgelden

PAGINA 18

2/2

Gemeente Den Haag

Bijlage 8 Onderzoek heroverweging status Beschermd Stadsgezicht Belangrijkste bezwaren tegen het loslaten van het beschermd stadsgezicht zijn: • Verlies van de unieke cultuurhistorische identiteit van deze naoorlogse buurt met zijn openverkavelingsstructuur, door een meer verstedelijkte opzet • Het risico van precedentwerking bij onvoldoende onderbouwing van de unieke situatie De urgentie om in te grijpen in de Dreven is hoog. Gebouwen en infrastructuur zijn technisch aan het einde van hun levensduur en grote investeringen zijn onvermijdelijk. Met 1224 woningen drukt de Dreven qua maat en schaal zowel fysiek als qua imago een grote stempel op het slagen van de aanpak van Dreven-Gaarden-Zichten en hiermee heel Zuidwest. Verdere vertraging bij deze aanpak is bijzonder onwenselijk. Conclusie Op basis van bovenstaande weging is het ambitiedocument Dreven-Gaarden-Zichten de ‘verdichte variant’ van De Dreven opgenomen en is deze verder uitgewerkt inde nota van uitgangspunten voor de Dreven. Bij vaststelling van de het de nota van uitgangspunten voor De Dreven spreekt het college het voornemen uit om de procedure voor intrekking van de beschermde status in gang te zullen zetten, waarbij aandacht moet zijn om precedentwerking te minimaliseren.

De gemeenteraad kan, op voordracht van het college, een besluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 5:1, eerste lid van de monumentenverordening Den Haag intrekken. Bij het projectdocument zal het college een voorstel tot intrekken voor advies voorleggen aan de welstands- en monumentencommissie. Deze voordracht tot intrekking ligt gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. De raad beslist binnen vierentwintig weken na het verstrijken van de termijn over de voordracht.