RIS310894 Voortgang De Titaan

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Saskia Bruines Wethouder van Economie, Internationaal en Dienstverlening

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10215589 RIS310894 Contactpersoon

Davey Kleine Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Portefeuille Projecten Den Haag Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

14 december 2021

davey.kleine@denhaag.nl

Onderwerp

Voortgang De Titaan

Geachte voorzitter, In maart 2021 bent u geïnformeerd over het voornemen van het college om de Titaan in de Binckhorst te verkopen (RIS307952). Hier is tijdens de commissievergadering van 8 juli jl. uitgebreid met u over gesproken. Daarbij is toegezegd om na te gaan of de nader gevraagde informatie over gesprekken met marktpartijen al dan niet vertrouwelijk met de commissie gedeeld kan worden. Deze brief gaat hier op in en geeft tevens een update van de bouwwerkzaamheden en financiën. Verkoop Titaan – Gesprekken marktpartijen Na het besluit van de raad tot ontwikkeling van de Titaan (RIS300772) hebben er diverse gesprekken op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau plaatsgevonden. Er zijn ondermeer gesprekken geweest met organisaties in Nederland die verantwoordelijk zijn voor het bevorderen van het innovatieve vestigingsklimaat zoals Startup Delta/Techleap en Innovation Quarter. Deze partijen gaven duidelijk aan dat het ontwikkelen en exploiteren van een succesvolle innovatieve hub van deze omvang, in principe veel beter door een gekende marktpartij met bewezen expertise kan worden gedaan dan door een lokale overheid. Deze lezing werd bevestigd door particuliere Haagse hubs en verzamelgebouwen.

Ook het in eigendom houden van de innovatiehub en deze laten exploiteren door een ingehuurde exploitant, verlaagt de kans op succes en daarmee de kans dat de Titaan een daadwerkelijke versterking wordt van het Haagse innovatie ecosysteem als geheel. Marktpartijen met bewezen ervaring in het creëren van innovatieve hubs, gaven aan dat enkel het exploiteren van De Titaan, zonder eigenaarschap, voor hen onvoldoende interessant is. Er was wel serieuze interesse in aankoop van de Titaan. Een eigenaar van een dergelijke omvangrijke en kostbare hub zal zijn/haar volledige capaciteit inzetten in termen van kapitaal, (internationaal) netwerk, reputatie en inzet om Titaan te doen slagen. Er zal meer geïnvesteerd worden, niet alleen in het vastgoed, maar juist ook in een excellent concept en een uitmuntende doorlopende programmering, dan wanneer men een innovatiehub bestierd in opdracht van de overheid en zonder eigendom. Aanvankelijk was het argument om de Titaan niet te verkopen het houden van voldoende sturing op type bedrijvigheid, het concept en de exploitatie. Door de Titaan echter te verkopen op basis van een kwalitatieve tender, waarbij een bewezen succesvolle ervaring met het ontwikkelen en exploiteren van innovatiehubs voorwaardelijk kon worden gemaakt, ontstond een goede manier om een gekwalificeerde partij aan de Binckhaven en Den Haag te binden, te sturen op concept en type

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10215589

bedrijvigheid en de kans op positieve exploitatie te maximaliseren. In het erfpachtcontract worden deze aspecten goed juridisch vastgelegd. Dit heeft het college uiteindelijk doen besluiten om de Titaan te verkopen (RIS307952). In juli is de verkooptender in de markt gezet en inmiddels heeft de beoordeling van de conceptaanbiedingen plaatsgevonden. Naar verwachting kan het gebouw in maart 2022 definitief worden gegund aan de partij(en) met de hoogste score in de tenderprocedure. Bouwwerkzaamheden en hergebruik In december is gestart met de transformatie van de voormalige Harting Bank tot De Titaan aan de Saturnusstraat 95 in de Binckhorst. De transformatie is inmiddels in volle gang en wanneer men in de Binckhaven komt zijn de contouren van het nieuwe gebouw al goed zichtbaar. Het streven is dat het gebouw in augustus 2022 wordt opgeleverd. Bij het project is zo min mogelijk gesloopt en zoveel mogelijk hergebruikt. Dit uit zich in de volgende maatregelen: • De vloeroppervlakte van het gebouw gaat van 7.500 m2 naar 11.450 m2 waarvan ca.

3.500 m2 wordt gehandhaafd, gerenoveerd en opnieuw heringericht; • Meer dan 80 % van de bestaande vloeren worden hergebruikt; • De bestaande gemetselde oost- en zuidgevel worden niet gesloopt en waar nodig hersteld; • Rondom de centrale vide zullen de dakspanten van het te slopen dak worden hergebruikt en zichtbaar blijven als verwijzing naar de oorspronkelijke bouw; • De oude houten binnen kozijnen worden zoveel mogelijk hergebruikt; • Een aantal prefab betonnen kaders rond gevelkozijnen worden hergebruikt in oost- en zuidgevel; • Uitkomende houten kozijnlijsten worden verzaagd en hergebruikt in onder andere videhekwerken; • Multiplex vloerplaten afkomstig van de te verwijderen entresols worden hergebruikt voor onder andere vensterbanken; • Uitkomende houten balken worden verzaagd en samengesteld tot o.a. verticale gevelpanelen; • Hekwerken van wapeningsstaal uit de kelderverdieping worden hergebruikt en samengesteld tot een klimrek voor planten in de vide; • Een uitkomende stalen spant wordt hergebruikt in een barmeubel; • Stalen binnenpuien, worden na bewerking opnieuw toegepast als wanden rondom horeca en vergaderruimten; • Uitkomende Engels draadglas wordt hergebruikt in kozijnen ter plaatse van sanitaire ruimte. Financiën Voor de transformatie van De Titaan is in 2018 een investeringsbedrag van € 14.589.347,- vastgesteld (RIS 300772).

Tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden zijn door verschillende oorzaken de kosten van het project flink opgelopen. De belangrijkste oorzaak is de hoogst ongebruikelijke prijsstijgingen (tot 35% van sommige bouwmaterialen zoals staal, koper en hout) op grondstoffen. Daarnaast zijn er tijdens de sloopwerkzaamheden onvoorziene zaken opgetreden zoals meer asbesthoudende materialen, chroom 6 en materialen met radioactieve straling. De totale meerkosten van het project bedragen € 2.305.510,- waarmee de totale investeringskosten uitkomen op € 16.894.857,- exclusief BTW. Graag ga ik onderstaand nog verder in op de exorbitante bouwkostenstijging. Een probleem wat overigens bij meerdere projecten in de stad speelt. Ontwikkelingen op de wereldmarkt; effect van de coronapandemie De productie van veel bouwmaterialen vindt veelal plaats in het buitenland. De maatregelen inzake de Coronapandemie hebben grote effecten gehad op de wereldmarkt: De aanvoer van grondstoffen werd gestaakt waardoor wereldwijd veel fabrieken stil kwamen te liggen;

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10215589

-

-

Veel buitenlandse bedrijven zagen het laatste half jaar eventueel stilvallen van hun projecten al aankomen en kochten direct grote hoeveelheden producten op. Ook hoeveelheden die normaal gesproken voor de export naar Europa waren bedoeld. Hierdoor nam de schaarste extreme vormen aan. Dit zorgde tevens voor extreme prijsstijgingen tot wel 50%; De forse prijsstijgingen vonden vanaf eind vorig jaar - begin dit jaar plaats en houden tot op de dag van vandaag aan. Uit de markt zijn er diverse signalen/berichtgeving dat er verdere prijsstijgingen worden verwacht voor de komende periode.

Marktwerking; van normale markt naar zwaar overspannen markt In iedere markt vinden er normaal gesproken prijsschommelingen plaats. Deze liggen normaliter tussen de 2 en 3%. Iedere aannemer is hiermee bekend en houdt rekening met plussen en minnen in deze range. In de huidige markt is er echter sprake van exceptionele prijsstijgingen, tussen de 5 en 50%. Dit soort prijsstijgingen zijn niet te voorzien. Bijkomende factor is dat iedere aannemer in Nederland vanwege de ontstane schaarste met spoed producten opkoopt. Dit drijft de prijzen en schaarste nog verder op. Beschikbaarheid van bouwmaterialen Op dit moment blijkt dat producten niet leverbaar zijn en/of later in het jaar worden geproduceerd. Dit resulteert in lange levertijden met als risico uitloop bouwtijd. Prijsverhogingen die het gevolg zijn van omstandigheden die na het sluiten van de overeenkomst zijn ontstaan en waarmee bij het aangaan van de overeenkomst ook geen rekening behoefde te worden gehouden, kunnen op grond van de wet aan de opdrachtgever worden doorberekend. Op grond van de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) kan dat indien daardoor sprake is van een aanzienlijke prijsstijging. In jurisprudentie is geoordeeld dat de explosieve stijging van bijvoorbeeld de staal- en houtprijzen, kan worden gekwalificeerd als kostenverhogende omstandigheid en de aannemer daardoor recht heeft op bijbetaling.

Dekking Begin 2021 is besloten De Titaan te verkopen door middel van een kwalitatieve tender (RIS 307952). Als de tender tot een marktconforme verkoop leidt is de verwachting dat de hogere investeringskosten gedekt kunnen worden uit de verkoopopbrengsten. Mocht er onverhoopt toch een negatief saldo resteren dan kan dit, zoals reeds beschreven in het collegebesluit, tot maximaal € 3,5 miljoen worden gedekt uit de reserve Strategisch Vastgoed Stadsontwikkeling. Deze reserve is eerder voor De Titaan ter beschikking gesteld (RIS300772). Indien biedingen niet marktconform zijn staat het de gemeente vrij om De Titaan niet te verkopen. Zodra de Titaan definitief gegund is zal het college u hierover informeren. Met vriendelijke groet, Saskia Bruines Wethouder Economie, Internationaal en Dienstverlening

3/3