RIS310858 Stand van zaken actief grondbeleid

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10213414 RIS310858 Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Grondzaken

Datum

7 december 2021 Onderwerp

Stand van zaken actief grondbeleid

Geachte voorzitter, Graag informeer ik de commissie Ruimte middels deze commissiebrief over de huidige stand van zaken van het actief grondbeleid. Inleiding De Nota Grondbeleid 2019 (RIS302035) is een beleidsdocument dat inzicht geeft in de rol van het grondbeleid bij het realiseren van het ruimtelijk beleid van de gemeente Den Haag. Tevens wordt het instrumentarium beschreven voor het grondbeleid en wanneer dit ingezet wordt. In de Nota Grondbeleid 2019 wordt naast het faciliterend grondbeleid ruimte geboden voor actief grondbeleid. De keuze voor actief grondbeleid wordt gemaakt op het moment dat de markt bepaalde, door het college gewenste, ontwikkelingen niet oppakt. Hiermee heeft de gemeente een extra instrument om de ambities uit het coalitieakkoord1 en diverse beleidsnotities, zoals de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave, bedrijfshuisvestingsopgave en verduurzaming, waar te maken, maar ziet zij zich ook gesteld voor inzet van financiële middelen met bijbehorende risico’s. In deze commissiebrief zal worden stilgestaan bij het doel van actief grondbeleid, actief grondbeleid in het algemeen, een nadere verkenning van actief grondbeleid in de praktijk en een vooruitblik. Doel Actief grondbeleid Het grondbeleid is een instrument om ambities van het college middels locatie-en gebiedsontwikkeling te realiseren.

In de eerste plaats voert de gemeente regie over dit soort ontwikkelingen via haar publiekrechtelijke rol. Daarnaast kan zij een meer actieve, sturende rol spelen. De meest vergaande wijze van sturing is als de gemeente eigen grond of vastgoed inzet en/of grond of vastgoed verwerft om een project te realiseren. Dit wordt ook wel actief grondbeleid genoemd. De Nota Grondbeleid 2019, met daarin beschreven de mogelijkheden en voorwaarden voor actief grondbeleid, is gebaseerd op de ambities van het coalitieakkoord 2018-2022 (RIS299794).

1

Samen voor de Stad 2019-2022, RIS304121

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10213414

Het huidige coalitieakkoord Samen voor de Stad 2019-2022 (RIS304121) heeft ambities waarbij meer mogelijkheden zijn voor de inzet van actief grondbeleid zoals bijvoorbeeld het urgentieprogramma betaalbare woningbouw. Actief grondbeleid ligt voor de hand wanneer de gemeente al een grondpositie heeft, én op de betreffende locatie bepaalde beleidsdoelstellingen wil realiseren. In voorkomende gevallen zal de gemeente Den Haag ervoor kiezen om een grondpositie actief te verwerven wanneer hiermee bepaalde beleidsdoelstellingen kunnen worden verwezenlijkt. In de Nota Grondbeleid 2019 is een aantal beleidsmatige doelstellingen geformuleerd waarvoor actief grondbeleid gevoerd kan worden. Dit zijn o.a.: 1. Strategische gebiedsontwikkeling (met daarbinnen o.a. betaalbare woningbouw); 2. Economische ontwikkeling (o.a. clusterbeleid, revitaliseren bedrijventerreinen, kleinschalige bedrijvigheid); 3. Duurzaamheid (geothermie, groen, uitplaatsing milieuhinderlijke bedrijven); 4. Tegengaan van ondermijning. Actief Grondbeleid algemeen Actief grondbeleid kan gevoerd worden op locaties die al in eigendom zijn, waar in sommige gevallen al plannen voor zijn gemaakt maar die niet haalbaar zijn, of die vanuit een andere dienst beschikbaar komen en voor een van de bovengenoemde beleidsdoelen ingezet kunnen worden. Daarnaast kunnen ook nieuwe grondposities verworven worden.

Het verwerven van grondposities door de gemeente Den Haag kan op verschillende manieren in gang gezet worden: 1. Het vestigen van een voorkeursrecht op een bepaalde locatie of gebied: hierbij is het doel om prijsopdrijving tegen te gaan en het creëren van mogelijkheden om grondposities te verwerven op het moment dat eigenaren zelf willen verkopen (gemeente heeft eerste recht van koop). De gemeente neemt hiermee met name een regiefunctie. 2. Minnelijke verwerving: de gemeente gaat actief in gesprek met eigenaar om vastgoed of grond aan te kopen met als doel om locatie op korte termijn te verkrijgen. Schadeloosstelling van eigenaar en eventuele huurders is aan de orde. 3. Onteigening: indien minnelijke verwerving niet mogelijk blijkt kan een gerechtelijke onteigeningsprocedure gestart worden. De gemeente zal in dit geval alle belanghebbenden volledig schadeloos moeten stellen. 4. Expirerende erfpachtrechten: de gemeente kan er toe besluiten om expirerende erfpachtrechten niet te heruitgeven op grond van algemeen belang. De gemeente zal een vergoeding van opstal moeten geven. Het verwerven van onroerend goed (grond en evt. opstal) kan plaatsvinden in verschillende fasen van het planproces: 1. Strategische aankopen: deze vinden plaats op het moment dat er nog geen of slechts een beperkt planologisch kader beschikbaar is; 2.

Anticiperende aankopen: deze worden gedaan in gebieden waar een nota van uitgangspunten is vastgesteld en waarvoor de verwachting is dat binnen 2 jaar een operationele grondexploitatie kan worden vastgesteld; 3. Verwerving in de operationele fase: dit is aan de orde als er een projectdocument en een grondexploitatie zijn vastgesteld.

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10213414

Daarnaast zijn in de Nota Grondbeleid 2019 nog de volgende voorwaarden opgenomen qua gebieden: 1. Het verwerven van grondposities wordt beperkt tot de investeringsgebieden uit het coalitieakkoord, te weten het CID, de Binckhorst, Scheveningen/De Kust Gezond en Zuidwest; 2. Alleen bij uitzondering en goed onderbouwd, is verwerving in overige gebieden mogelijk mits daarmee beleidsmatige doelstellingen verwezenlijkt kunnen worden. Tot slot wordt het verwerven van grondposities door de gemeente alleen ingezet (niet cumulatief): 1. Als de private sector beleidsmatig gewenste ontwikkelingen niet oppakt en/of; 2. Als afdekken van het marktrisico mogelijk is door aan de voorkant contracten met afnemers af te sluiten waardoor het marktrisico niet bij de gemeente ligt. Ten alle tijden geldt dat het doel helder moet zijn. En dat de gemeente moet kunnen aantonen dat het algemeen belang rechtvaardigt dat zij, als overheidsinstelling, ingrijpt in het particulier belang van de erfpachter of eigenaar. Daarnaast moet de gemeente bereid zijn om het publiekrechtelijk kader aan te passen (als basis voor het inzetten van de genoemde instrumenten) en is financiële dekking nodig, zowel voor bekende kosten als voor risico’s. Met name het regelen van financiële dekking is tot nu toe een struikelblok.

Nadere verkenning actief grondbeleid in de praktijk Op verzoek van de wethouders Balster en Mulder is een drietal verkenningen met betrekking tot actief grondbeleid uitgevoerd om een beter inzicht te krijgen in de mogelijkheden, zowel beleidsmatig als financieel. De drie nadere verkenningen betreffen: 1. Het mogelijk maken om strategisch of anticiperend grondposities aan te kopen; 2. Pandenbank; 3. Aankoop expirerende erfpachtrechten in de Binckhorst. Ad 1) Het mogelijk maken om strategisch of anticiperend grondposities aan te kopen De Reserve Strategisch Vastgoed Stadsontwikkeling (SVS) is bedoeld om de toekomstige (negatieve) exploitatiesaldi van strategisch en anticiperend aangekochte panden en de afwaardering van de vastgoedportefeuille af te dekken. De strategische of anticiperende aankoop zelf wordt gefinancierd met een lening van de Centrale Treasury. Het doel is om strategisch verworven vastgoed in te brengen in een grondexploitatie om zo ontwikkelingen tot stand te brengen. In de praktijk duurt het een aantal jaar voordat het strategisch vastgoed ingebracht wordt in een grondexploitatie en in die periode kost het vastgoed (meestal) per saldo geld.

Gezien het doel van actief grondbeleid, namelijk het realiseren van beleidsmatige gewenste ontwikkelingen die de markt niet oppakt, zullen strategisch verworven grondposities naar verwachting worden ingebracht in niet rendabele grondexploitaties waarbij dus een onrendabele top gefinancierd moet worden. Er is geen sprake van een revolverende reserve omdat bij uitlichting van strategisch vastgoed ten behoeve van een grondexploitatie geen storting in de reserve plaatsvindt. De reserve loopt constant terug. De reserve dient daarom bij iedere strategische en/of anticiperende aankoop aangevuld te worden waarbij een nadelige exploitatie wordt geraamd. Het is daarbij gebruikelijk om uit te gaan van een meerjarig exploitatieresultaat dat past bij de verwachte lengte van de exploitatiehorizon, veelal minimaal vijf jaar. Het hanteren van realistische scenario’s is hierbij een belangrijk aandachtspunt. Het strekt de aanbeveling om de wijze van aanvullen van de reserve nader te bezien in relatie tot het grondbeleid. Het huidige college zal hier echter geen besluiten meer over nemen, dit is aan het nieuwe college.

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10213414

Ad 2) Pandenbank In het coalitieakkoord is het voornemen opgenomen om te onderzoeken of het mogelijk is om een pandenbank op te richten als instrument tegen leegstand en verloedering. Met dit instrument koopt de gemeente panden op om deze voor een ander doel te kunnen verhuren en hiermee de leefbaarheid te vergroten. De pandenbank kan daarbij gedefinieerd worden als een reserve of fonds waarbinnen geld beschikbaar is voor de aankoop en verkoop van panden die aantrekkingskracht hebben op verschillende facetten van ondermijnende criminaliteit zoals overlast door eigenaar of huurder, aangekocht met crimineel geld, in handen van huisjesmelkers, risicovolle leegstaande panden om ondermijnende activiteiten te voorkomen en ‘rotte kiezen’ die een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid van de buurt. Na verwerving zijn er verschillende mogelijkheden om met het pand te doen; opknappen, bestemming wijzigen of sloop/nieuwbouw. Ook verkoop met een opknapverplichting is een optie. Voor de exploitatie en afschrijvingen is geld uit een fonds / reserve benodigd. Indien gekozen wordt voor opknappen of sloop/nieuwbouw, is voor die activiteiten ook geld benodigd. Gezien de specifieke situatie van dergelijke panden is de verwachting dat in het algemeen sprake zal zijn van een financieel negatief resultaat. Ook hier is het belangrijk om van realistische scenario’s uit te gaan.

In sommige gevallen kan aankoop van vastgoed een ‘ultimum remedium’ zijn om ondermijning en verloedering tegen te gaan en de leefbaarheid te vergroten. Daarbij moet rekening worden gehouden met beperkingen en ongewenste bij-effecten van een dergelijk ingrijpen. Zo breekt koop geen huur, en kan de gemeente verhuurder worden van malafide huurders. Tevens kan zij onbedoeld bijdragen aan witwaspraktijken wanneer vastgoed wordt aangekocht dat door een malafide eigenaar eerder is gekocht met crimineel geld en wordt het gedrag van huisjesmelkers indirect beloond bij uitkoop. Ad 3) Aankoop expirerende erfpachtrechten in de Binckhorst Uit de nota Voorzieningenprogramma Binckhorst2 is gebleken dat er gronden benodigd zijn voor maatschappelijke voorzieningen (zoals scholen, gezondheidscentra, openbaar groen) in het ontwikkelgebied de Binckhorst. Omdat de realisatie van voorzieningen tot nu toe onvoldoende door de markt is opgepakt, wil de gemeente hiervoor de regie (weer) in handen krijgen om voorzieningen voor de toekomst veilig te stellen. Hiervoor is grondpositie nodig. Binnen de Binckhorst zijn op bepaalde locaties mogelijkheden om grond te verwerven middels expirerende erfpachtrechten. In beginsel is het erfpachtbeleid gericht op dat heruitgifte niet plaatsvindt in gebieden waar ontwikkelingen in de toekomst zijn te verwachten. Dit geldt zeker voor de Binckhorst.

Door het niet heruitgeven van (sommige) posities verkrijgt de gemeente extra grondposities, die binnen dit toekomstig hoog stedelijk gebied hard nodig zijn om in te zetten voor openbare ruimte (groen) en maatschappelijke voorzieningen (en evt. (betaalbare) woningbouw). Bij het niet-heruitgeven is de gemeente verplicht de waarde van de opstallen te vergoeden en dient ook rekening gehouden te worden met de sloop-en saneringskosten plus plankosten om de gewenste functies op de vrijgekomen locaties te realiseren. Echter, de gemeente gaat doorgaans wel over tot heruitgifte bij voortzetten van huidig gebruik in gebieden waar geen ontwikkelingen zijn te verwachten. In het omgevingsplan Binckhorst is als uitgangspunt opgenomen dat bestaande bedrijvigheid mag blijven voortbestaan, waardoor hier rekening mee gehouden dient te worden bij de besluitvorming over heruitgifte van expirerende erfpachtrechten in dit gebied.

2

RIS303870

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10213414

Vooruitblik Met de mogelijkheden die de Nota Grondbeleid 2019 biedt voor actief grondbeleid kan de gemeente dit nadrukkelijker inzetten als sturingsmiddel voor te realiseren programma’s van het coalitieakkoord en diverse beleidsnotities. Zo kan actief grondbeleid een rol spelen bij het realiseren van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave voor betaalbare woningen (waaronder het urgentieprogramma), het creëren van een leefbare (woon)omgeving inclusief de benodigde voorzieningen, de (kleinschalige) bedrijfshuisvestingsopgave en verduurzaming en energietransitie. Het instrument actief grondbeleid kan daarbij door de gemeente ingezet worden om de onrendabele toppen in ontwikkelingen af te dekken. Belangrijk is dat er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn voor zowel het aanvullen van de Reserve Strategisch Vastgoed Stadsontwikkeling als voor concrete projectvoorstellen. Voor de komende periode zal actief grondbeleid in verschillende programma’s en projecten ingezet en onderzocht worden: Urgentieprogramma Het urgentieprogramma betaalbare woningbouw heeft tot doel om bepaalde projecten sneller tot realisatie te brengen. Een deel van het urgentieprogramma zal door actief grondbeleid (moeten) worden gerealiseerd, met name op gronden die de gemeente al in haar bezit heeft. In een deel van de locaties speelt een onrendabele top een rol in de vertraging.

Hier kan het afdekken van het tekort een rol spelen om de projecten vlot te trekken. In het urgentieprogramma is een aantal projecten die met actief grondbeleid ontwikkeld zullen worden: − Stieltjesstraat − Speelzijde Schoolzijde − Hofzichtlaan Kleine Loo − Oude Middenweg tijdelijk, doorbraakplan − Hoek Wijndalerweg (locatie C2) − Deelplan 26 − Spaarwaterstraat − Ketelsstraat − Steenwijklaan Daarnaast worden de mogelijkheden om nieuwe grondposities te verwerven om de ontwikkeling van betaalbare woningbouw te stimuleren, onderzocht. Vanuit de middelen bestemd voor het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw kunnen anticiperende aankopen worden gefinancierd waarmee gronden en/of opstallen worden verworven om projecten te realiseren die passen binnen het programma. Ook onrendabele toppen kunnen vanuit deze middelen worden afgedekt. Bij gronden en/of vastgoed waar de gemeente Den Haag eigenaar is kunnen onrendabele toppen worden afgedekt. Per individuele casus zal het college hiertoe een voorstel doen indien er zich een kans aandient. Aanpak prioritaire gebieden In een aantal gebieden in de stad staat de leefbaarheid en de veiligheid ernstig onder druk. Zo ernstig dat de ontwikkeling van die gebieden wordt bedreigd.

In het coalitieakkoord worden de gebieden benoemd die op dit moment de meeste aandacht nodig hebben: Weimarstraat/Beeklaan en Zevensprong, Kaapseplein e.0, Duindorp en Jan Luykenlaan/Van Baerlestraat.. Het selectief interveniëren op de markt om zogenoemde ‘rotte kiezen’ te elimineren moet als ultimum remedium zeker niet uitgesloten worden in deze gebieden wanneer geen structurele oplossing is gevonden in het publiekrechtelijk instrumentarium (handhaving, vergunningen etc).

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10213414

Hiertoe zal voor ieder gebied aparte besluitvorming moeten plaatsvinden waarbij financiële dekking moet zijn voorzien. Primair gaat het daarbij om de kosten van verwerving. Daarna zal een business case opgesteld worden waaruit een mogelijke onrendabele top moet blijken welke tevens afgedekt dient te worden. Deze middelen kunnen uit andere bronnen komen dan de primaire aankoop. Voor genoemde prioritaire gebieden is een gerichte, robuuste meerjarige integrale aanpak voorgesteld die zich niet beperkt tot symptoombestrijding maar ook de oorzaken van de problematiek aanpakt zodat de aanpak duurzaam kan zijn. In programma-actieplannen per gebied zijn actiepunten benoemd voor de komende 2 jaar. Hieronder valt bijvoorbeeld ook het opstellen van een projectplan voor de Van Baerlestraat. Expirerende erfpachtrechten Zoals eerder in deze commissiebrief benoemd, zijn er binnen de Binckhorst gronden benodigd voor maatschappelijke voorzieningen (zoals scholen, gezondheidscentra, openbaar groen). Op bepaalde locaties zijn daarvoor mogelijkheden middels expirerende erfpachtrechten. Deze mogelijkheden zullen nader onderzocht worden, waarbij tevens onderzocht zal worden welke middelen beschikbaar zijn binnen de context van het Erfpachtbedrijf ter financiering. Aankoop van deze rechten is in belangrijke mate een financieringsvraagstuk.

Mogelijke kosten van herontwikkeling zullen ten laste van andere bronnen moeten worden gebracht. Liquidatie WOM Oude Centrum Bij de college besluitvorming in juli 2021 (DSO/10128611) tot het opdrachtgeven tot liquidatie van de WOM Oude Centrum is vastgesteld dat extra aandacht voor de leefbaarheid na het opheffen van de WOM gewenst is. Uit gesprekken blijkt dat er met name zorg is over de aanpak van de zogenaamde ‘rotte appels’ in het Oude Centrum. Dit zijn onder meer panden waar mogelijk ondermijnende activiteiten plaatsvinden en waar de publiekrechtelijke instrumenten niet altijd soelaas bieden. Deze panden dragen niet in voldoende mate bij aan de goede leefbaarheid in de wijk. Met de panden die na liquidatie zijn overgebleven (uitname door gemeente) kan de gemeente blijven sturen op het gebied van veiligheid, leefbaarheid en ondermijning. Dit geldt tevens voor de panden die bij Staedion in de portefeuille komen. De gemeente en Staedion blijven met een vertegenwoordiger deelnemen in de bestaande overleggen met de wijk. Hier vindt ook de signaalfunctieplaats die in het verleden mede door de WOM Oude Centrum werd opgepakt. Uiteindelijk kan een vorm van actief grondbeleid ook hier een sleutel zijn tot het keren van ongewenste ontwikkelingen. Een gerichte aanpak waarbij instrumenten als aankoop via minnelijke weg en onteigening achter de hand gehouden worden kan soelaas bieden.

Indien de panden die vanuit de WOM ingebracht worden een positief exploitatieresultaat laten zien, kunnen deze zonder extra dekking uit het Reserve Strategisch Vastgoed Stadsontwikkeling (SVS) aan het strategisch bezit toegevoegd worden. Dit biedt enige ruimte in de reserve voor de exploitatie van panden met een negatief exploitatieresultaat. Voor actieve verwerving kan de zelfde weg bewandeld worden als bij de aanpak van de prioritaire gebieden. Samengevat Met actief grondbeleid beschikt de gemeente naast het faciliterend grondbeleid over een extra instrument om de ambities uit het coalitieakkoord op het gebied van woningbouw, bedrijfshuisvesting, voorzieningen en verduurzaming waar te maken. Op de locaties waar de gemeente eigenaar is stuurt de gemeente op onder meer programma en kwaliteit. De uitdaging is om met beperkte middelen deze sturing uit te breiden tot situaties die actief ingrijpen van de gemeente rechtvaardigen uit het oogpunt van veiligheid en leefbaarheid en de allocatie van voorzieningen en de uitvoering van het urgentieprogramma betaalbare woningbouw.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10213414

Met de huidige situatie op de woningmarkt dient de gemeente alle middelen in te zetten die zij ter beschikking heeft om ambities en doelstellingen te realiseren. Het instrument actief grondbeleid kan ervoor zorgen dat doelstellingen op een effectieve manier bereikt worden. Inmiddels worden verschillende projecten opgepakt binnen het urgentieprogramma en de aanpak prioritaire gebieden. Tevens vinden er verkenningen plaats van de mogelijkheden bij expirerende erfpachtrechten. Om actief grondbeleid mogelijk te maken zullen scherpe financiële keuzes gemaakt moeten worden. De huidige financiële middelen en instrumenten zijn beperkt. Binnen deze randvoorwaarden kan in de markt geïntervenieerd worden waarbij per casus dekking van deze interventie (waaronder verwerving) moet worden geborgd. Voor het effectief inzetten van het instrument actief grondbeleid zijn meer structurele middelen benodigd. Het is aan het volgende college om keuzes te maken waarbij het instrument van actief grondbeleid structureel een plaats krijgt in het gemeentelijke instrumentarium. Dit zal neergelegd worden in de nieuwe Nota Grondbeleid 2022 welke door de raad vastgesteld zal worden. Met vriendelijke groet, de wethouder Wonen, Wijken en Welzijn Martijn Balster

7/7