RIS310856 Bijlage
Tekst van het document
zonder binding met de omgeving. Om dit te voorkomen geldt
woningbouwprogramma een sociale huurwoning dient te zijn.
dat maximaal 20% van de woningen een kleine woning
Bij de 30% sociaal ligt het primaat bij de woningcorporaties.
mag zijn met een woonoppervlak van maximaal 40m2
Echter geldt deze eis alleen bij plannen met meer dan 80
GBO in het centrum. Uitzondering hierop is mogelijk voor
woningen. Dit in verband met de haalbaarheid van een
studentenhuisvesting, zorgwoningen en bijzondere concepten.
plan. Omdat de ontwikkeling van het Pribapand uit gaat van
•
minder dan 80 woningen geldt de verplichting rondom sociaal
zelfbewoningsplicht voor de kopers om te voorkomen dat
niet. Uiteraard blijft het de ambitie van het college om over
geïnteresseerden particulieren geen kans meer hebben doordat
de hele stad 30% sociale woningbouw te realiseren. In de
(kleine) beleggers de woningen kopen voor de verhuur. De
voortgangsrapportage "Woningbouwprogrammering betaalbare
gemeente daagt initiatiefnemer uit om met vernieuwende
woningbouw" wordt hier halfjaarlijks over gerapporteerd. Indien
koopconcepten te komen zoals ‘koop later’ of ‘let-to-buy’.
er toch afgeweken wordt van het afgesproken aantal en het
•
aantal daardoor boven de 80 uitkomt, dan zijn alsnog alle
woningen een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens.
uitgebreide beleidsregels uit de Woonagenda over het sociale
Studentenwoningen kunnen zowel zelfstandig- als
gedeelte van toepassing (zie Woonagenda H3 ‘maatregelen
onzelfstandige eenheden zijn.
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
Bij een te eenzijdig aanbod van kleine woningen
Als een project koopwoningen bevat, geldt een
In het geval van studentenhuisvesting hebben deze
Een deel van de nieuwbouwhuurwoningen wordt
In het geval dat het sociale huurprogramma niet
De mogelijkheden voor andere woonvormen, zoals
6.9
Archeologie
6.10 Kabels en Leidingen
De locatie is aangeduid als zone met Archeologische
Wettelijk is het verplicht om vooraf van graafwerkzaamheden
verwachting. Voor ingrepen groter dan 50m2 en dieper dan 50
een KLIC-melding te doen zodat duidelijk is waar eventuele
cm onder het maaiveld is een rapport waarin de archeologische
kabels en leidingen liggen en hiermee rekening gehouden kan
waarde in voldoende mate is vastgesteld noodzakelijk.
worden bij graafwerkzaamheden.
•
Voor het buurperceel is in 2011 archeologisch onderzoek uitgevoerd.
datatransport datatransport KL1010 KL1010 datatransport datatransport KL1011 KL1011 datatransport datatransport KL1051 datatransport KL1051 KL1081 datatransport datatransport KL1081 KL1089 datatransport datatransport KL1089 KL1141 datatransport datatransport KL1148 KL1141 datatransport datatransport KL1177 KL1148 datatransport KL1297 datatransport datatransport KL1177 KL1616 datatransport gas hoge druk KL1297 KL1081 datatransport gas lage druk KL1081 KL1616 laagspanning gas hoge druk KL1081 KL1081 laagspanning gas lage druk KL1344 laagspanning KL1081 KL1616 laagspanning middenspanning KL1081 KL1081 laagspanning riool vrijverval KL1344 GM0518 water laagspanning KL1090
KLIC-nummer: 21O028757 - 1 pagina: 2 van 20 Verzamelkaart geselecteerde thema's
KL1616 middenspanning KL1081 riool vrijverval GM0518 water KL1090
KLIC-nummer: 21O028757 - 1 pagina: 2 van 20 Verzamelkaart geselecteerde thema's
Archeologische verwachtingswaarde (bron: webgis)
blad: schaal:
1 1:500
Globaal overzicht kabels en leidingen
0
5
10 meter
41 PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/linksonder: 9 december 2021 X: 81.113,0 Y: 454.700,5 rechtsboven: X: 81.307,0 Y: 454.806,0
7. FINANCIERING EN UITVOERINGSASPECTEN 7.1
Financiering
De door de initiatiefnemer beoogde ontwikkeling betreft een bouwplan in de zin van art. 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hiermee is afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing en is de gemeente verplicht het kostenverhaal te verzekeren. Hierbij is het uitgangspunt dat partijen een anterieure overeenkomst sluiten. Mochten de partijen niet tot overeenstemming komen, zal de gemeente conform wet- en regelgeving een exploitatieplan vaststellen. Het project is voor de gemeente een facilitair project, waarbij
Voorbehoud gemeente Tegen vaststelling van bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen en andere besluiten in de zin van de Algemene wet bestuursrecht kan beroep worden ingesteld. Eventuele gerechtelijke procedures, (gewijzigd) bestuurlijk besluitvormingsproces, besluiten van de gemeenteraad zoals bijvoorbeeld een Verklaring van Geen Bedenkingen en externe omstandigheden kunnen, ondanks de inspanningen van de gemeente voor de plannen van de initiatiefnemer, het nieuwe juridisch-planologische regime beïnvloeden. Hiervoor is de gemeente niet aansprakelijk.
7.2
Juridisch-planologische procedure
Op basis van dit PUK kan de initiatiefnemer zijn planvoorstel verder uitwerken. De initiatiefnemer is er zelf voor verantwoordelijk dat zijn planuitwerking voldoet aan de kaders uit het PUK en voor het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing van de verschillende afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan en waarin tevens de effecten hiervan op de omgeving in beeld worden gebracht. Uiteraard blijft de initiatiefnemer ook zelf verantwoordelijk voor al die aspecten die niet in dit PUK zijn geregeld. De vigerende wet- en regelgeving blijven van toepassing.
de gemeente de initiatiefnemer ondersteunt en faciliteert, maar niet risicodragend participeert in het project. De (mogelijke)
Voor de vergunningsaanvraag voor het slopen in het
openbaar toegankelijke en/of openbare ruimte binnen het
beschermde Stadsgezicht is in beginsel de reguliere
plangebied en direct daaromheen functioneert in de huidige
procedure van toepassing, tenzij het slopen gevolgen
vorm goed en is van goede technische staat. Binnen de context
heeft voor beschermde plant- en diersoorten of gebieden
van het project is de gemeente echter bereid om samen met
waarvoor een vergunning of ontheffing op grond van de
initiatiefnemer te kijken naar een andere inrichting van de
Wet natuurbescherming vereist is en deze vergunning of
openbare ruimte. De eventuele kosten die hieraan verbonden
ontheffing niet is aangevraagd voorafgaand aan de aanvraag
zijn maken onderdeel uit van de te verhalen kosten.
om omgevingsvergunning voor het slopen. In dat geval is de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing en kan de
De kosten die op de initiatiefnemer verhaald worden in
omgevingsvergunning niet eerder worden verleend dan nadat
het kader van het kostenverhaal, staan los van eventuele
de Provincie een Verklaring van geen bedenkingen (Vvgb) heeft
additionele plan gerelateerde kosten. Zoals leges en eventuele
afgegeven. Indien deze verklaring niet wordt gegeven moet de
vergoedingen waaronder, maar niet uitsluitend, planschade.
omgevingsvergunning worden geweigerd.
Korting leges
Indien slechts sprake is van een functiewijziging
Het plan kan in aanmerking komen voor korting op de leges
binnen de bestaande bebouwing, kan hiervoor de
indien voldaan wordt aan de voorgeschreven GPR-scores. De
kruimelontheffing worden toegepast. Hiervoor is de reguliere
‘Regeling verminder leges Den Haag 2020’ kent een verruiming
vergunningsprocedure van 8 weken van toepassing. De
van de korting op de leges van duurzame bouwprojecten. De
aanvraag dient wel voldoende ruimtelijk onderbouwd te
korting per project is verhoogd en kent een getrapt maximum.
zijn waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke
Afhankelijk van het aantal woningen en het aantal m2
ordening.
vloeroppervlak kan dit oplopen tot €200.000. De regeling geldt in ieder geval tot 31 december 2021.
Omdat er sprake is van uitbreiding en sloop/nieuwbouw kan het zijn dat een uitgebreide afwijkingsprocedure gevolgd zal
42
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
moeten worden. Gezien de impact zal er gekozen worden voor de uitgebreide procedure, waarbij aan de raad een specifieke Verklaring van Geen Bedenkingen zal worden gevraagd. Indien deze verklaring niet wordt gegeven moet de omgevingsvergunning worden geweigerd. Een uitgebreide Wabo-procedure kent een proceduretijd van 26 weken.
7.3
Planning en fasering
Besluitvorming PUK-traject
7.5 Q4 2021
De Grote Marktstraat is onderdeel van het netwerk
Planuitwerking tot aanvraag Omgevingsvergunning
Bereikbaarheidsregie en daarom is de BVC-procedure van
Q1 2022
toepassing. Vroegtijdige afstemming is noodzakelijk.
Indiening Omgevingsvergunning
Q1 2021
Procedure Omgevingsvergunning
januari – augustus
•
2022 In geval van een afwijking van de bouwregels van het vigerende
Start sloop
september 2022
bestemmingsplan, is het wenselijk om hiervoor voorafgaande
Start Bouw
december 2022
aan het formele vergunningentraject een beginselplanprocedure
Oplevering
2e kwartaal 2024
passen. Een beginseluitspraak helpt om in een vroegtijdig stadium mogelijke risico’s en knelpunten duidelijk te krijgen en de nodige adviezen te verzamelen, die bij de verdere planuitwerking kunnen worden gebruikt. De doorlooptijd van deze procedure is gemiddeld 4 maanden vanaf het moment dat de hiervoor vereiste stukken formeel bij de handelende dienst zijn aangeleverd. Tegen het bestuurlijke besluit over een aanvraag omgevingsvergunning staat voor belanghebbenden de mogelijkheid open om bezwaar bij de gemeente in te dienen en vervolgens beroep en hoger beroep aan te tekenen bij de rechtbank en de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (of direct beroep bij de rechtbank in geval van een uitgebreide afwijkingsprocedure). De gemeente wijst de
7.4
Bouwveiligheidsplan
Aandacht in een vroeg stadium voor bouwveiligheid en bouwlogistiek omdat je bouwt in een winkelgebied zonder bouwruimte. De impact van het afsluiten van straten en het aanen afvoer van materiaal/materieel is zeer complex en vraagt uitwerking. Let ook op realisatie van ondergrondse laag en de impact op omringende monumentale/historische panden.
18 maanden voor start uitvoering dient een BVCHoofdlijnenplan ingediend te worden bij team Bereikbaarheidsregie via bereikbaarheid@denhaag.nl, waarna dit plan in het Stedelijk Bereikbaarheidsoverleg wordt besproken. In de BVC-procedure is afstemming met stakeholders, zoals de nood- en hulpdiensten, de HTM, afdeling Communicatie, de wegbeheerder en team Verkeersmanagement essentieel.
te doorlopen. Deze dient als vroegtijdige toetsing door de gemeente, bij plannen die niet in het huidige bestemming
BVC plan
•
6 tot 9 maanden voor start uitvoering dient een BVCPlan ingediend te worden, waarbij rekening is gehouden met de eerder ontvangen terugkoppeling op het BVCHoofdlijnenplan en ook het afstemmingsproces met eerder genoemde partijen is meegenomen.
Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning, zowel bij (gedeeltelijke) sloop als bij nieuwbouw, moet o.a. een bouwveiligheidsplan en toegankelijkheid van de bouwplaats (voor het toetsen aan de voorschriften van de Bouwverordening) worden toegevoegd. In het plan worden de maatregelen, om onveilige situaties tijdens werkzaamheden te voorkomen, beschreven.
initiatiefnemer erop dat, ondanks alle inspanningen die van gemeentelijke zijde ten behoeve van de planvorming zullen worden verricht, de gerechtelijke procedures de werking van een omgevingsvergunning negatief kunnen beïnvloeden.
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021
43
B. BIJLAGE •
Bijlage 1: Puntentabel Groen- en Natuurinclusief bouwen
Het college van B&W wil groen- en natuurinclusief bouwen in de stad bevorderen. Het levert een bijdrage aan de instandhouding van soorten, aan de klimaatopgave door
4
vermindering van hittestress en wateroverlast, aan de mogelijkheden voor natuurbeleving in de stad en daarmee samenhangend aan het welzijn en de gezondheid van mensen. Een schoolgebouw biedt bij uitstek goede mogelijkheden èn redenen voor natuurinclusief bouwen. Het educatieve element speelt hierbij een extra grote rol. Conform het besluit over het Puntensysteem Groen- en natuurinclusief bouwen (RIS
3
301953) is de ambitie voor de ontwikkeling van deze locatie (grootschalige ontwikkeling in een woonwijk) de volgende tabel van maatregelen, met in de linkerkolom het te behalen puntenaantal. Voor uitleg over de maatregelen zie bijlage C van het rapport: https://denhaag.raadsinformatie.nl/modules/13/ Overige%20bestuurlijke%20stukken/499196 Aanbevelingen algemeen: •
Samenwerking met een ecoloog en/of landschapsarchitect gedurende het hele bouw(plan) proces
•
Zorg voor robuust groen
•
Raadpleeg Natuurkaart Den Haag
•
Koppel meerdere doelen mee (wateropvang, hittestress, biodiversiteit, belevingswaarde)
•
Maak een plan voor meerjarig beheer en onderhoud
•
Zorg voor borging behoud van het groen bij verkoop pand.
44
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
4
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021
45
Colofon Vastgesteld door college van B&W op xxxxxx RISxxxxxx Disclaimer Het beeldmateriaal is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Waar van toepassing, is de bron vermeld. Voorzover bekend, zitten er geen rechten op de gebruikte foto’s. Mochten er toch foto’s in staan, die in strijd zijn met het auteursrecht, dan vragen we degenen, die menen aanspraak te kunnen maken op auteursrechten, contact op te nemen met de gemeente Den Haag. Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Stedenbouw & Planologie