RIS310856 Bijlage
Tekst van het document
versie 2.6
Planuitwerkingskader Pribapand Grote Marktstraat 16-18, Vlamingstraat 20-24
december 2021
Locatie Pribapand, Grote Marktstraat 16-18, Vlamingstraat 20-25
2
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
INHOUD 1. INLEIDING 4 1.1 Aanleiding 4 1.2 Status en doel 6 1.3 Opgave 7 1.4 Projectomschrijving 7 1.5 Leeswijzer 7 2. COMMUNICATIE 8 2.1 Participatie 8 2.1 Proces van communicatie en aanpak 8 2.2 Participatieproces 8 3. LOCATIE 10 3.1 Positie in de stad 10 3.2 Historie Grote Marktstraat 11 3.3 Historische ontwikkeling pand 12 3.4 Knelpunten en kansen 13 4. RUIMTELIJKE VISIE 14 4.1 Ontwikkelingen Binnenstad 14 4.2 Stedelijk milieu/verdichting 15 4.3 Verbinden 16 4.4 Vergroenen 17 4.5 Verduurzamen 17 5. STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN 18 5.1 Bestemming en programma 18 5.2 Bouwregels 18 5.3 Ontsluiting en parkeren 24 5.4 Buitenruimte 25 5.5 Duurzaamheid 26 5.6 Beeldkwaliteit 29
6. SECTORALE KADERS 30 6.1 Vigerend juridisch kader 30 6.2 Stedenbouw & planologie 30 6.3 Economie 32 6.4 Mobiliteit 35 6.5 Duurzaamheid 36 6.6 Milieu-aspecten 37 6.6.1 Waterparagraaf 37 6.6.2 Riolering 38 6.6.3 Bezonning en windklimaat 38 6.6.4 Lucht- en geluidkwaliteit 38 6.6.5 Bodem 39 6.6.6 Flora en fauna 39 6.6.7 Externe veiligheid 39 6.6.8 Stikstofdepositie 39 6.7 Welstand en monumenten 39 6.8 Wonen 40 6.9 Archeologie 41 6.10 Kabels en Leidingen 41 7. FINANCIERING EN UITVOERINGSASPECTEN 42 7.1 Financiering 42 7.2 Juridische planologische procedure 42 7.3 Planning en fasering 43 7.4 Bouwveiligheidsplan 43 7.5 BVC plan 43 B. BIJLAGE 44 Bijlage 1: Puntentabel Groen- en Natuurinclusief bouwen 44
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021
3
1. INLEIDING 1.1
Aanleiding
1.2
Status en doel
In 2020 heeft Dela Vastgoed, na langjarig eigenaar geweest te
In dit Planuitwerkingskader (PUK) zijn de voorwaarden
zijn, het pand aan de Vlamingstraat 22-24 - Grote Marktstraat
opgenomen waaraan het plan dient te voldoen om
16-18 te koop gezet. Dela was reeds in gesprek met de
gemeentelijke medewerking te verkrijgen. Het PUK wordt
gemeente over herontwikkeling van de locatie, maar heeft
vastgesteld door het college, met instemming van de
destijds de plannen niet doorgezet. Het is één van de laatste
gemeenteraad. Na de vaststelling is het PUK 24 maanden
locaties aan de Grote Marktstraat van deze omvang die nog
geldig. Met gegronde redenen kan deze termijn verlengd
niet is meegegaan in de schaalvergroting die de rest van de
worden. De inhoud is ambtelijk afgestemd met de verschillende
Grote Markstraat heeft ondergaan.
vakdisciplines. Vervolgens wordt in hoofdstuk 7 beschreven hoe de uitwerking juridisch-planologisch mogelijk kan worden
Capricorn Capital Group is vervolgens eigenaar geworden en heeft samen met FiMek Estate als ontwikkelaar, het voornemen om het pand te herontwikkelen. In overleg met
gemaakt. Het doel van dit PUK is drieledig: 1.
ontwikkeling(en) binnen de ruimere context. Daarnaast
Thomas Bedaux, kleinzoon van de oorspronkelijke architect
biedt het juridisch-planologische, ruimtelijke en functionele
van het Priba warenhuis, Jos Bedaux, zijn hiervoor diverse
kaders en randvoorwaarden voor de bouwenveloppen en
scenario’s verkend. Hoofduitgangspunt is dat de commerciële
de buitenruimte rondom het voorstel. Het geeft tevens de
ruimte wordt teruggebracht en dat de verdiepingen (die nu
daarbij behorende kwaliteitseisen aan.
deels in onbruik zijn) worden gebruikt voor woonruimte. Hiermee wordt ingespeeld op de actuele marktontwikkeling
2.
Het PUK is een eerste stap voor het opstellen voor een
binnen de detailhandel, alsmede de vraag naar woningen
Goede Ruimtelijke Onderbouwing (GRO) voor een nog
binnen bestaand stedelijk gebied. In afstemming met de
te volgen juridisch-planologische procedure. In het PUK
architect, de afdeling Stedenbouw & Planologie (S&P) en de
vindt de eerste toetsing aan gemeentelijk beleid plaats. In
afdeling Monumentenzorg van de gemeente is na zorgvuldige
aanvulling hierop dient toetsing aan Rijks- en provinciaal
analyse de voorkeur uitgesproken voor sloop – nieuwbouw
beleid plaats te vinden en de uitvoering van diverse
van het pand. Het voorstel gaat gepaard met een toename aan
onderzoeken.
bouwvolume en ambities op het vlak van vergroening. Het initiatief is in september 2020 in het Haags Initiatieventeam (HIT) besproken en positief beoordeeld. In overleg tussen ontwikkelaar en gemeente Den Haag is besloten om hiervoor een Planuitwerkingskader (PUK) op te stellen. Een aantal onderzoeken moet tijdens het opstellen van deze PUK worden uitgevoerd om te borgen dat voldaan wordt aan de beleidsregels en normen van de gemeente Den Haag.
4
Het geeft een ruimtelijke visie op hoofdlijnen voor de
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
3.
Daarnaast wordt in het PUK aangegeven welke communicatie en ruimtelijke ingrepen en kostenverhaal nodig zijn in het plangebied ten behoeve van de ontwikkeling.
De uitwerking van de volumestudie naar een concreet bouwplan kan leiden tot ruimtelijke of programmatische wijzigingen ten opzichte van het ontwerpvoorstel van mei 2021. Ook wijzigingen in wet- en regelgeving kunnen hier aanleiding toe geven.
Positie plangebied in Centrum
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021
5
1. INLEIDING 1.3
Opgave
Het Coalitieakkoord 2019-2022 ‘Samen voor de Stad’ geeft aan dat de gemeente investeert om de stad klaar te maken voor de toekomst: o.a. door te investeren in belangrijke stadsontwikkeling, in het verbeteren van de bereikbaarheid van Den Haag en in het openbaar vervoer. Ook wordt er fors geïnvesteerd in de energietransitie. De transformatie van verouderde winkelpanden naar hoogwaardige gemengde centrumstedelijke ensembles sluit aan op deze ambitie. Daarnaast sluit de ontwikkeling aan op de volgende ambities uit het coalitieakkoord: Mooie en leefbare stad Den Haag is een mooie stad, waar geleefd wordt. Bij ontwikkeling staan architectonische en groene kwaliteiten daarom voorop. De herontwikkeling van het Pribapand biedt kansen om een architectonisch hoogwaardig ensemble aan de Grote Marktstraat toe te voegen, een nieuw markant gebouw in het hart van de stad. De toevoeging van groen is een wezenlijk onderdeel van de opgave omdat de stad bij verdichting intensiever gebruikt wordt. Met de herontwikkeling is een ruimtelijke kwaliteitsslag gewenst. Zo blijft Den Haag een aantrekkelijke stad met een aanbod van uiteenlopende woonen leefmilieus. Een stad waar de huidige bewoners met plezier wonen. Duurzame stad Den Haag is een groene, gezonde en leefbare stad. Het Haags Klimaatpact vormt hiervoor het fundament. Er wordt gestreefd naar een klimaatneutrale stad in 2030.
Er wordt fors geïnvesteerd in energietransitie en de verduurzaming van de gebouwde omgeving en in klimaatadaptie. Duurzaamheid wordt een belangrijk onderdeel van het economisch beleid en speelt een voorname rol bij de herontwikkeling van het Pribapand. Bij de herontwikkeling van het pand moet een duurzaam gebouw gerealiseerd worden. Niveau van gebouw en gebied:
6
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
• BREEAMNL excellent (minimaal 4 sterren); • Of een minimale GPR-norm van 8 voor de thema’s milieu,
1.4
Projectomschrijving
De gemeente stelt met dit document een planuitwerkingskader
gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Voor energie
op dat op hoofdlijnen overeenkomt met de volumestudie, en
geldt een 9.
voldoet aan een goede ruimtelijke inpassing, de ruimtelijke
Het pand wordt momenteel gekenmerkt door een verhard
& programmatische beleidsregels, en ook voldoet aan
bitumen dak. Het is noodzakelijk dat de hoeveelheid groen
verschillende normen.
toeneemt door bijvoorbeeld groene daken, verticaal groen en meer natuurlijke beplanting. Het anticipeert daarmee op de klimaatverandering en de daarmee gepaard gaande extreme weersomstandigheden zoals wateroverlast en hittestress. Mobiele stad De stad moet de komende decennia bereikbaar, leefbaar en verkeersveilig blijven voor bewoners, ondernemers en bezoekers. De locatie is gelegen op loopafstand van Den Haag Centraal. Het grenst aan een doorgaande verkeersroute voor fietsverkeer en ligt nabij een OV-halte met een directe verbinding naar station Den Haag Centraal. Het initiatief draagt bij aan de doelen van de mobiliteitstransitie en zet in op gebruikers die primair wandelen, fietsen of gebruik maken van OV.
Ontwerpvoorstel (mei 2021) op hoofdlijnen In het ontwerpvoorstel van Bedaux de Brouwer van mei 2021, is voorgesteld om het winkelcomplex aan de Grote Marktstraat-Vlamingstraat te herontwikkelen ten behoeve van een functiegemengde bebouwing (sloop-nieuwbouw). Bedaux de Brouwer heeft ontwerpstudies gemaakt voor een ensemble dat bestaat uit een lager volume aan de Vlamingstraat (ca. 15 m) en Raamstraat en een hoger volume (ca. 27 m) aan de Grote Marktstraat. Het hoge volume wordt deels als setback uitgevoerd en krijgt een verbijzondering op de hoek.Op de begane grond is commercieel programma (ntb) voorzien, met mogelijk uitloop naar de kelderverdieping. In de kelderlaag is verder ruimte behouden aan de bestaande openbare fietsenstalling. Begroeide buitenruimtes bevinden zich op de daken, en gevels van het bouwblok.
Groeiende stad
Programma (voorstel mei 2021)
Voor de stedelijke ontwikkelingen in Den Haag is de Agenda
Het voorstel van januari 2021 bestaat uit circa 7.730 m² bvo
Ruimte voor de Stad leidend. Het karakter van de stad,
bovengronds en circa 1.730 m² bvo kelders. Men stelt voor
wijk en buurt moet meegenomen worden in de stedelijke
om circa 6.000 m² bvo ten behoeve van circa 75 woningen te
ontwikkelingen. Bij ontwikkellocaties buiten de prioritaire
ontwikkelen. Het voorgestelde economisch programma bestaat
gebieden (CID, Binckhorst) is vertrekpunt geen grote
uit circa 1.730 m² aan commerciële ruimtes in de plint van het
verdichting, maar nieuwe bouwvolumes die passen in de
gebouw, en mogelijk uitloop naar de kelder. FiMek heeft de
context. Er worden hoge eisen gesteld aan kwaliteit en
mogelijkheid van de inpassing van horeca benoemd. In de
duurzaamheid. De ambitie is om aan de Grote Marktstraat/
kelders is ruimte voor het stallen van fietsen. De ontsluiting
Vlamingstraat een nieuw bouwvolume te realiseren dat
hiervan is aan de Raamstraat. Techniek en afvalinzameling
bijdraagt aan de levendigheid van de binnenstad. Een gebouw
moet inpandig nog een plek krijgen.
dat zich opent naar het openbaar gebied en zich presenteert aan de omgeving.
PRIBA Belangrijke uitgangspunten voor de architectonische uitwerking:
Plangebied De randvoorwaarden die worden opgesteld hebben betrekking op de sloop-nieuwbouw ontwikkeling van het Pribapand
• • • • • •
één massa die is 'uitgehouwen' completeren van het bouwblok alzijdig ontworpen plasticiteit in de gevel verbijzonderde hoeken transparante plint
(Vlamingstraat 22-24, Grote Marktstraat 16-18). Ook worden aanvullende eisen gesteld voor o.a. de ontsluiting van het naastgelegen pand aan Vlamingstraat 20. Bij toekomstige renovatie van dit pand wordt wonen op de verdieping mogelijk gemaakt.
1.5
Leeswijzer
Het planuitwerkingskader bevat 7 hoofdstukken: •
Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding van de ontwikkeling, de beschrijving van het planinitiatief, het bestaande relevante beleid en de overwegingen van de gemeente om het initiatief te faciliteren.
•
Hoofdstuk 2 gaat in op de communicatie omtrent opstellen PUK.
•
Voorgestelde bouwmassa herontwikkeling, architect Bedaux de Brouwer, jan 2021
Hoofdstuk 3 gaat in op de bestaande situatie en context
BE DAUX DE BRO UWE R ARC HI T E C T E N
van het plangebied. •
Hoofdstuk 4 schetst een beeld van de ruimtelijke visie op het gebied en de daarbij behorende achtergronden.
•
2650 21.01.2021 herontwikkeling Priba 's Gravenhage - i.o.v. Fimek & Capricorn Capital
Hoofdstuk 5 geeft een omschrijving van de uitwerking van
Pribapand
BE DAUX DE BRO UWE R ARC HI T E C T E N BE DAUX DE BRO UWE R BV BNA
deze visie in randvoorwaarden. •
scenario 3 | isometrie
Vlamingstraat 20
Hoofdstuk 6 behandelt de kaders waar de nieuwe
BE DAUX DE BRO UWE R
ontwikkeling aan moet voldoen zodat het leidt tot een goede ruimtelijke ordening en gebaseerd is op een goede ruimtelijke onderbouwing. •
Hoofdstuk 7 behandelt de financiering, procedures en uitvoeringsaspecten.
Bestaande situatie
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021
7
2. COMMUNICATIE 2.1
Participatie
2.3
Participatieproces
De stad wordt samen gemaakt. Er wordt gewerkt met gedegen
Aanleiding
participatietrajecten met duidelijke spelregels. De betrokkenheid
In mei en juni 2021 hebben de ontwikkelaars FiMek Estate
van bewoners en bedrijven is daarin cruciaal, net als draagvlak
en Capricorn Capital Group de omgeving van de Priba-locatie
en vertrouwen uit de wijken. De toekomstige eigenaar heeft de
betrokken om eventuele zorgen en verbeterpunten in een
leiding in de participatietrajecten bij ruimtelijke ontwikkelingen.
vroeg stadium mee te kunnen nemen in de planontwikkeling. In
2.2
Proces van communicatie en aanpak
initiatiefnemer kan aantonen hoe belanghebbenden worden
website met e-mailadres, gesprekken met stakeholders en
geïnformeerd en hoe zij reageren op de voorstellen. Dit
een digitale informatiebijeenkomst met omwonenden en
gebeurt op basis van een door de initiatiefnemer op te stellen
ondernemers in de buurt. Hieronder volgt een samenvatting van
communicatieplan, wat ter beoordeling aan de gemeente
opgehaalde thema’s in de gesprekken en op de bijeenkomst.
de communicatie met belanghebbenden heeft de gemeente de ‘Handreiking communicatie particuliere bouwinitiatieven’ opgesteld. Deze is als bijlage 3 aan dit planuitwerkingskader toegevoegd.
winkelstraatmanager van BIZ City Centre kwam ook naar voren dat nieuwe bewoners gewenst zijn. Dit zorgt voor meer levendigheid en leefbaarheid in de avonduren en een vergroting van de bedrijvigheid. Ook is de huidige leegstand in de buurt ongewenst. ervaren met meer bewoners in de binnenstad. Zij zijn bang voor strengere eisen en beperkende factoren voor
individueel benaderd door FiMek Estate en Capricorn Capital
horecavoorzieningen. Een ander belangrijk punt van
Group voor een persoonlijke toelichting en het maken van
aandacht is de bereikbaarheid van de omliggende winkels
afspraken over de toekomstige situatie.
tijdens de bouw. Dat de fietsenstalling terugkeert wordt als prettig ervaren.
Vervolgens is gesproken met een zestal vertegenwoordigers •
Omwonenden
Zoek eerst contact met de direct belanghebbenden.
Bewonersnetwerk Spuistraat/Vlamingstraat
•
Breng in kaart wat mogelijke gevoeligheden zijn.
In de gesprekken met de vertegenwoordigers van beide
•
Bepaal of de doelgroep mag meedenken of meebeslissen.
organisaties kwam naar voren dat de komst van nieuwe
•
Bepaal uw strategie op basis van de voorgaande stappen.
bewoners – zoals in de nieuwbouwplannen voor de
•
Organiseer een plenaire-, inloop-, of andere
Priba-locatie is voorzien – gewenst is. Nieuwe bewoners
informatiebijeenkomst.
zorgen voor meer levendigheid en sociale controle, ook na
Betrek belanghebbenden bij de voortgang.
sluitingstijd van de winkels. Bewoners van de binnenstad Nu mensen meer thuis werken is geluidsoverlast wel een punt van aandacht. Ook zijn er zorgen over de
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
ondernemersvereniging Grote Markstraat en
ontwikkelplannen, zijn de huidige huurders in het Pribapand
zijn wel wat gewend met betrekking tot geluidsoverlast.
8
In de gesprekken met de voorzitter van de
Wel kunnen horecaondernemers mogelijk problemen
Stichting Bewonersbelangen Binnenstad en
•
Ondernemers
Voorafgaand aan het naar buiten treden met de
Breng alle belanghebbenden in kaart en inventariseer ze.
•
•
Individuele gesprekken met belangrijke stakeholders
van belangenorganisaties in de omgeving van het Pribapand. De stappen in de communicatieaanpak zijn grofweg:
horecavergunningen door de komst van nieuwe bewoners.
Centre
Het tot nu toe doorlopen participatietraject bestond uit een
informatiemomenten aan. Om initiatiefnemers te helpen bij
mogelijk last ondervinden van strengere eisen en
Ondernemersvereniging Grote Markstraat en BIZ City
in haar besluitvorming over bouwplanontwikkelingen. De
ontwikkelingen bij de marktpartij. De gemeente sluit bij deze
Daarnaast kunnen horecaondernemingen in de omgeving
inclusief een overzicht van de eerste reacties. Opbouw participatietraject
verantwoordelijkheid voor het betrekken van de buurt bij de
afstemming met andere projecten is daarom noodzakelijk.
deze paragraaf staat de aanpak van de participatie tot nu toe,
De gemeente neemt de reacties van belanghebbenden mee
Den Haag wordt voorgelegd. Bij particuliere initiatieven ligt de
veelheid aan bouwwerkzaamheden in de buurt. Juiste
•
Bezoekers Marketing Haagse Binnenstad In het gesprek met Chef de Bureau van Marketing Haagse Binnenstad kwam naar voren dat de bereikbaarheid van de omliggende winkels tijdens de bouwwerkzaamheden van groot belang is. Bezoekers dienen gemakkelijk bij hun favoriete winkel te kunnen komen. Ook het parkeren van fietsen moet tijdens de bouw elders opgelost worden met duidelijke bewegwijzering naar andere bicyclette’s. Een ander punt van aandacht is dat de bouwplaats er aantrekkelijk uit moet blijven zien. Daarnaast mogen de af- en aanvoerroutes van bouwmaterialen zo min mogelijk overlast veroorzaken en moet de veiligheid voor passanten gewaarborgd blijven.
Openbare informatiebijeenkomst
Terugkoppeling
Op 19 mei 2021 vond een online informatiebijeenkomst plaats
Het verslag van de informatiebijeenkomst wordt gedeeld
voor omwonenden en ondernemers uit de omgeving. Doel
met alle aanwezigen en geïnteresseerden die zich hebben
van de bijeenkomst was om de ontwikkelplannen en het
aangemeld voor de nieuwsbrief. Na de informatiebijeenkomst
voorlopige ontwerp te presenteren en eventuele zorgen en
zijn nog een tweetal vragen binnengekomen via het Priba
aandachtspunten te inventariseren. Ook konden kijkers vragen
e-mailadres. Via deze weg kan iedereen vragen of opmerkingen
stellen. Vertegenwoordigd waren FiMek Estate en Capricorn
sturen. Indien gewenst volgen persoonlijke gesprekken met
Capital Group, de Gemeente Den Haag en Bedaux de Brouwer
nabije buren.
Architecten.
Fimek heeft met twee bewoners uit de Raamstraat persoonlijk
Belangrijke onderwerpen die in de bijeenkomst naar voren
contact gehad na zorgen over het uitzicht. Om hen beter
kwamen, zijn:
inzicht te geven in de toekomstige situatie laat Fimek een
•
Het goed laten aansluiten van de nieuwbouw op de omliggende bebouwing. De nieuwbouw zoals
•
inzicht gaan geven.
gepresenteerd, wordt op enkele plekken hoger dan de
De volgende participatieronde zal in het teken staan van de
toegestane hoogte in het huidige bestemmingsplan. De
verdere uitwerking van het ontwerp en de aanloop naar de
nieuwe hoogte beïnvloedt het uitzicht van omliggende
omgevingsvergunning. In deze nieuwe ronde zal ook concreet
woningen.
worden ingegaan op de sloop- en bouwwerkzaamheden.
Er werd positief gereageerd op het totaal ontwerp zoals gepresenteerd.
•
perspectieftekening maken. Ook de bezonningsstudie zal
Iedereen wordt dit najaar (2021) opnieuw uitgenodigd voor
Welkom Livestream informatiebijeenkomst Herontwikkeling Priba Den Haag 19 mei 2021
deze nieuwe informatieronde in de vorm van een plenaire bijeenkomst.
Dat er woningen worden toegevoegd, kon op positieve reacties rekenen. Dit zorgt voor meer levendigheid na sluitingstijd.
•
Een deelnemer gaf aan dat er juist koopwoningen nodig
Online informatiebijeenkomst Priba Den Haag
zijn in de wijk, in plaats van de beoogde huurwoningen. •
Er zijn vragen gesteld over parkeren. De nieuwe bewoners en gebruikers van het pand krijgen geen vergunning om op straat te parkeren. De parkeerdruk op straat zal niet vergroten.
•
Er waren vragen over de schaduwwerking van de nieuwbouw. De bezonningsstudie wordt – zodra deze gereed is – op een volgende bijeenkomst toegelicht.
Screenshot projectwebsite Priba, met voorlopige verbeelding
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021
9
3. LOCATIE 3.1
Positie in de stad
De locatie van het Pribapand ligt in Rijksbeschermd Stadsgezicht Centrum. Het pand is gelegen tussen de zuidelijk gelegen Grote Marktstraat en de noordelijk gelegen Vlamingstraat/ Spuistraat. De Grote Marktstraat is begin vorige eeuw ontstaan als verkeerskundige doorbraak in het verlengde van de historische Prinsegracht. De Grote Marktstraat en de Spuistraat-Vlamingstraat maken deel uit van de zogeheten sfeerlijnen van de stad, haaks op de verbindende Hartlijn (Visie Kern Bijzonder), die gevormd wordt door het Spui, de Hofweg en Kneuterdijk. In de oost-west georiënteerde stadsstraten zijn de landschappelijke lijnen van de strandwallen leesbaar, die kenmerkend zijn voor het stedelijk weefsel van Den Haag. De Spuistraat-Vlamingstraat en de Grote Marktstraat zijn belangrijke straten in de hoofdwinkelstructuur. Het Pribapand is gelegen op de overgang van grootschalige winkelblokken ten oosten naar een kleinschalige panden ten westen langs de Grote Marktstraat. Aan de oostzijde grenst het pand direct aan het naastgelegen warenhuis M&S. Het naastgelegen terugspringende bouwblok op de hoek met de Raamstraat heeft juist een kleinschalige pandenstructuur en heeft een monumentenstatus. De bebouwing aan de zijde Vlamingstraat is qua schaal vergelijkbaar met de Raamstraat.
Aan de westzijde grenst het pand aan de smalle Raamstraat, dat onderdeel is van een historische verbinding tussen de Gedempte Burgwal en de Dagelijkse Groenmarkt, richting de St. Jacobskerk. De bebouwing aan de overzijde van de Raamstraat is kleinschalig, verticaal en pandsgewijs qua opbouw. Op een hoger schaalniveau bekeken bevindt de locatie zich op loop- en fietsafstand van het station Den Haag Centraal en het Central Innovation District (CID). Direct naast het ontwikkelingsgebied loopt de tramtunnel wat een aandachtspunt is voor het ontwerp en de bouw in dit gebied. Het plangebied bevindt zich niet binnen één van de aangewezen intensiveringsgebieden uit het ‘Coalitieakkoord 2018-2022’. Dat betekent dat er alleen ruimte is voor “bouw- of vervangingsprojecten die passen bij de bestaande bouwstijl en in de bestaande omgeving.”
10
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
Locatie Pribapand
Positie in de stad, Sfeergebieden binnenstad in relatie tot Central Innovation District
3.2
Historie Grote Marktstraat
De Grote Marktstraat is een straat met een betrekkelijk korte geschiedenis. Rond 1923 is een doorbraak ten behoeve van het verkeer gemaakt, dwars door de historische binnenstad van Den Haag (conform het uitbreidingsplan van Berlage van 1908). Samen met een andere doorbraak van Berlage (Spui/Hofweg/ Vijverdam) ontstond hierdoor het zogenaamde ‘assenkruis’. Ook in stedenbouwkundig opzicht was deze ingreep een radicale breuk met het verleden. Voor het eerst werd gesproken over brede boulevards waaraan nieuwe grootschalige warenhuizen gebouwd moesten worden en waar het auto en tramverkeer goed kon doorstromen.
1900, oorspronkelijke structuur
2020, huidige situatie Grote Marktstraat
Hoewel op de tekening van het uitbreidingsplan de Grote Marktstraat recht is getekend en met, over de gehele lengte, een breedte van 25 meter, is als gevolg van eigendomsverhoudingen en om een betere aansluiting op het bestaande stedelijke weefsel te realiseren, een tweetal knikken in de straat gekomen en het profiel plaatselijk verbreed. Na de voltooiing van de doorbraak in 1923 werden, overeenkomstig de ambities, vrij snel nieuwe warenhuizen gebouwd: de Bijenkorf, Pander en Peek & Cloppenburg. Stuk voor stuk zijn dit grote gebouwen met een hoogte van 20 a 25 meter; in elk geval essentieel anders dan de pandsgewijze verkaveling van zes meter breed zoals tot op dat moment gebruikelijk was. De ambitie uit het uitbreidingsplan van 1908 om een grootstedelijke winkelboulevard aan te leggen was weliswaar helder, maar de straat is, mede als gevolg van de crisistijd in de jaren ’30, lange tijd niet volgebouwd. Pas in de jaren ’50 en ’60 verscheen nieuwe bebouwing, waar het Pribapand een voorbeeld van is. Door de aanleg van de tramtunnel en de invoering van het Verkeers Circulatie Plan (VCP) is de functie van de Grote Marktstraat ingrijpend gewijzigd. De straat is niet meer onderdeel van een route in het gemotoriseerd verkeerssysteem van de binnenstad.
Het blijft wel een zeer belangrijke ruimte in de haagse binnenstad, maar dan als een op zichzelf staande winkelboulevard met een duidelijk begin en einde.
Schaalvergroting Grote Marktstraat, projectlocatie op scharnierpunt
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021
11
3. LOCATIE 3.3
Historische ontwikkeling Pribapand
In de wederopbouwperiode vestigen zich ook nieuwe winkelketens in Den Haag. Een daarvan is het Belgische warenhuis Priba, afgeleid van het Frans voor lage prijzen, dat met een op de Hema lijkende formule de Nederlandse markt wilde veroveren. In 1961 werd de Tilburgse architect Jos. Bedaux gevraagd een ontwerp te maken. Hij ging uit van een geheel nieuw warenhuis met drie lagen aan winkelruimte kelder, begane grond en eerste verdieping - en daarop aan de Grote Marktstraat en de Vlamingstraat twee extra verdiepingen om voldoende bouwhoogte te genereren. Daartussen bevindt zich een dakterras dat aan de zijde van de Raamstraat wordt afgeschermd door een pergola. De gemeente eiste een extra bouwlaag in deze gevelwand, maar omdat hiervoor geen invulling was, werd de suggestie gewekt door de betonnen pergola. Deze werd oorspronkelijk van onderaf aangelicht. In de gevels tekent zich de driedeling van het gebouw duidelijk af. De hoge volumes aan de Grote Marktstraat en de Vlamingstraat zijn geheel bekleed met panelen Muschelkalksteen. Hierin zijn waar nodig openingen aangebracht met transparante entreepuien op de begane grond, karakteristieke televisievensters in de gevels aan de Grote Marktstraat en een brede vensterstrook aan de Vlamingstraat.
1968, zicht vanaf Grote Marktstraat, bron: Haags gemeentearchief
Sinds de ingebruikname heeft het pand diverse malen een nieuwe invulling gekregen en is de buitenzijde steeds verder aangetast. Vlaggenmasten, armaturen en signing zijn verwijderd, uitstekende raamlijsten zijn vervangen door vlakke gevelkozijnen en de pergola op de verdieping en andere gevelopeningen zijn dichtgezet. Door deze kwalitatief matige ingrepen is de oorspronkelijke compositie en plasticiteit verloren gegaan. Door de vele transformaties wordt het pand niet aangemerkt als monument. In afstemming met de architect, de afdeling Stedenbouw & Planologie (S&P) en de afdeling Monumentenzorg van de gemeente is na zorgvuldige analyse de voorkeur uitgesproken voor sloop – nieuwbouw van het pand.
12
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
1968, oorspronkelijk gevelontwerp, bron: Bedaux de Brouwer
1969, Vlamingstraat, bron: Haags Gemeentearchief
3.4
Knelpunten en kansen
De herontwikkeling van het Pribapand kan bijdragen aan het oplossen en verbeteren van de volgende punten:
hoek van de Raamstraat prominent in beeld. De bestaande hoek is gesloten, en draagt hiermee niet bij aan een heldere looproute tussen het winkelgebied van de Grote Marktstraat en de Vlamingstraat. In tegenstelling tot omliggende bouwblokken
Programma
zijn de hoeken van het pand met de Raamstraat scherp
Het huidige pand heeft een monofunctioneel programma in
vormgegeven, waardoor de voetgangersstroom niet goed
de vorm van winkelformules op de begane grond en eerste
begeleid wordt. Door de herontwikkeling ontstaat de kans om
verdieping. De verdiepingen staan echter ook grotendeels leeg
de verbinding via de Raamstraat te versterken. Door de gevel te
en zijn ongebruikt. De hoeveelheid vierkante meters sluit niet
openen, de plinten waar mogelijk te activeren en de hoeken met
aan op de huidige behoefte in detailhandel. De verdiepingen
aandacht vorm te geven, ontstaat een aantrekkelijke route, die
zijn lastig te transformeren naar nieuw gebruik, vanwege
de bestaande hoofdwinkelstructuur versterkt.
de opzet van het pand en gebrek aan gevelopeningen. Het pand straalt, met name buiten de winkeluren, weinig uit en draagt niet bij aan de levendigheid op straat. Door de herontwikkeling ontstaat de kans om woonprogramma toe te voegen op verdieping boven de winkels. Dit zorgt voor gewenste levendigheid en de gewenste functiemenging van de Binnenstad en de veranderende mix van het kernwinkelgebied.
Verduurzaming en vergroening Het plangebied is in de huidige situatie geheel verhard. Hierdoor is er sprake van weinig ecologische & verblijfswaarde, geen waterinfiltratie en -retentie, en hittestress-effecten. Door de herontwikkeling ontstaat kans om kwalitatieve groene verblijfsruimten (groene daken) toe voegen.
Door het toegankelijk maken van verdiepingen boven de
Gevelbeeld
aangrenzende panden in de Vlamingstraat wordt transformatie
Door kwalitatief matige ingrepen aan de gevel, zoals het
tot woningen aldaar ook mogelijk gemaakt.
dichtzetten van ramen en het verwijderen van op de gevel
Volume De bouwhoogte van het pand aan de Grote Marktstraat is afwijkend. Het sluit niet aan bij de grotere bouwhoogte van de herkenbare kloeke volumes van de winkelpanden (20-25m). Het sluit ook niet aan op de kleine korrel van de historische panden richting de Grote Markt. De bouwhoogte van het pand aan de Vlamingstraat is hoger dan aansluitende bebouwing. Door de herontwikkeling ontstaat de kans om beter aan te sluiten bij de aangrenzende bouwvolumes. Er bestaat kans om
gelegen raamlijsten is de oorspronkelijke compositie en plasticiteit verloren gegaan. Het gebouw heeft van oorsprong een monolitisch karakter, maar is door de ingrepen verworden tot een vlakke gesloten doos in schril contrast met de naastgelegen monumentale panden. Door de herontwikkeling ontstaat kans om een aantrekkelijk vormgegeven gevel Dit draagt bij aan de uitstraling en verblijfskwaliteit van de hoofdwinkelstructuur. Fietsparkeerkelder
kleine korrel langs de Grote Marktstraat en aan te sluiten bij de
In de kelder van het pand is een openbare Biesieklette
verdiepingshoogte van de Vlamingstraat.
aanwezig met plek voor ca. 400 fietsen. De fietsparkeerkelder
Door het smalle profiel in combinatie met de gesloten gevelplint is de Raamstraat een onaantrekkelijke verbinding. De verblijfskwaliteit is er laag. Door het terugspringen van het naastgelegen bouwblok langs de Grote Marktstraat is de
Raamstraat richting Vlamingstraat
te realiseren, met oog voor architectonische detaillering.
een ruimtelijke overgang te maken tussen de grote schaal en
Verbinding Raamstraat
Zicht vanaf Grote Marktstraat
bevat een entree die slecht vindbaar is. Door de herontwikkeling van de locatie kan de fietsparkeerbehoefte van de ontwikkeling en de openbare stalling gecombineerd worden en is dit een kans om de toegankelijkheid en vindbaarheid vanaf de Grote Marktstraat te verbeteren.
Vlamingstraat
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021
13
4. RUIMTELIJKE VISIE
Visie op de locatie
14
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
4.1 Ontwikkelingen Binnenstad
Pribapand
De binnenstad is de bezoekersmagneet en het visitekaartje voor Den Haag. Een hoogwaardige winkelkern is vanzelfsprekend van grote betekenis voor het functioneren van de stad. De binnenstad van Den Haag is volop in beweging. Door de toename van online shoppen, is er in het algemeen minder behoefte aan fysieke winkels. Ook in de Grote Marktstraat is het aantal winkel m2 afgenomen. Ondanks de afname van grootschalige winkelformules blijft de Grote Marktstraat een belangrijke trekker. Er is wel ruimte voor versterking van de kernwinkelstructuur met name in de aanloopstraten en de verbindende zijstraten, zoals sinds de Visie Grote Marktstraat uit 2010 al in gang gezet is. Heldere looproutes, zogenoemde winkel ‘achtjes’ en vanzelfsprekende orientatie zijn essentieel voor het winkelgebied. Hier ligt een belangrijke opgave voor de ontwikkeling van het Pribapand.
VISIEKAART
Conform de Haagse traditie van de afgelopen decennia en om de aantrekkingskracht van de stad op peil te houden, wordt er gewerkt aan een nieuw Binnenstadsplan, de opvolger van het huidige
VISIEKAART
Binnenstadsplan 2010-2020. Eén van de belangrijkste doelen, naast het op peil houden van het winkelareaal, is het verbreden van de functiemenging en het creëren van een aantrekkelijk woon-
Binnenstadsplan 2010-2020
en leefklimaat. Door woonprogramma (“wonen boven winkels”)
B
toe te voegen, ontstaat de gewenste levendigheid op straat, ook van de binnenstad. De mobiliteitstransitie zorgt voor meer
B3 E
ruimte voor voetganger en fietser. Een belangrijk aspect van het
A
Binnenstadsplan ligt ook bij het toevoegen van verblijfskwaliteit, door een hoogwaardige openbare ruimte en een aantrekkelijke programmering. Horeca en cultuur worden verder verweven met het winkelgebied en versterken de identiteit van het centrum.
2
A
in de avonduren. Dit vergroot de (toeristische) aantrekkingskracht
3 E
C F
2
F
Hiermee kan de Haagse binnenstad zich onderscheiden en
D
E
5
1 4
C
D
E
5
1
wordt de bezoeker verleid langer te verblijven. De ontwikkeling van het Pribapand naar een gemengd woon- en winkelpand sluit aan op deze visie. Het zorgt voor levendigheid op straat buiten de winkeluren. Het draagt zo bij aan de transformatie van de winkelkern naar een aantrekkelijk gevarieerd woon-, werk- en winkelgebied.
22
mogelijke
nieuwbouw
verbeteringen
Haagse Passage
verlichting
opgangen
specifieke plekken
souterrain
loper
mogelijke
4ontwikkellocaties
verlichtingsontwerp
hoekaccent
nieuwe
verbeteren
nieuwe
bestaand/nieuw
rooilijn
verbinding
doorsteek
Visiekaart Grote Marktstraat, 2010
mogelijke
nieuwbouw
verbeteringen
Haagse Passage
loper verlichtingsPUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021 ontwerp ontwikkellocaties
verlichting
opgangen
hoekaccent
mogelijke
nieuwe
verbeteren
nieuwe
15
4. RUIMTELIJKE VISIE
4.2
Stedelijk milieu/verdichting
4.3
Verbinden
Het Pribapand is niet gelegen binnen één van de aangewezen intensiveringsgebieden, waar ruimte is voor grootschalige gebiedsontwikkelingen. Met bouwplannen en het volume hiervan op deze locatie dient daarom terughoudend te worden omgegaan. Het bouwplan moet passend zijn in de context (aansluiting zoeken op de maat, schaal en architectuur van de bebouwing in de directe omgeving) en moet een duidelijk kwaliteitsverbetering meebrengen.
De Grote Marktstraat is een winkelstraat van internationale allure. De allure wordt versterkt door een goed vormgegeven transparante winkelplint. Door de knikken in de Grote Marktstraat heeft de hoek met de Raamstraat een extra prominente plek. Er zou hier markant vormgegeven hoekbebouwing kunnen worden gerealiseerd. De Grote Marktstraat vormt de ruggengraat van het winkelgebied door goede dwarsverbindingen met de Winkelkern (richting Vlamingstraat) en Chinatown/Cultuurforum aan de
Verdichting door het toevoegen van extra woonprogramma is op deze locatie wenselijk. Het sluit aan bij de visie dat het centrum meer dan één gebruik (winkelen) toestaat. Wonen voegt levendigheid toe. Door het toevoegen van volume ontstaat een gebouw dat functioneert als ruimtelijke schakel tussen de grootschalige winkelblokken ten oosten en de kleinschalige pandstructuur ten westen van de ontwikkeling.
andere zijde. Dat betekent dat de straten en steegjes die de Grote Marktstraat kruisen, zowel ruimtelijk als functioneel die verbinding op een aantrekkelijke manier moeten vormgeven. Hier ligt een belangrijke opgave voor het voormalig Pribapand in relatie tot de Raamstraat. Het is de ambitie om door het realiseren van een aantrekkelijke en actieve gevelwand de voetgangersverbinding te versterken. Aan de overzijde van de Raamstraat bevinden zich historische woon/winkelpanden. Met de herontwikkeling van het Pribapand kan een aantrekkelijke winkelstraat ontstaan.
Het huidige pand heeft een grotendeels gesloten gevelwand, in contrast met de naastgelegen panden. Het pand heeft een anonieme uitstraling, die weinig interactie aangaat met de stad en weinig bijdraagt aan de gewenste levendigheid op straat. Uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkeling is dat de gevelwanden geactiveerd worden zodat het gebouw een bijdrage levert aan het stedelijk leven en programmering van de ruimte. De huidige geslotenheid en anonimiteit van de locatie dient opgeheven te worden. Dit leidt tot een verdere versterking van het aantrekkelijke centrumstedelijke milieu van dit deel van de stad. Vertrekpunt is dat de verdichting te allen tijde gepaard gaat met verbinden, vergroenen en verduurzamen van het gebied. Door de ontwikkeling zal zo de leefbaarheid van het gebied versterkt worden.
De Grote Marktstraat is vrij van gemotoriseerd verkeer. De straat is het domein van voetgangers en fietsers. In verband met de functiewijziging van de Grote Marktstraat, van hoofdas in de ontsluitingsstructuur naar voetgangersdomein, heeft de openbare ruimte meer verblijfskwaliteit en is er een sterkere (ruimtelijke) wisselwerking tussen de openbare ruimte en de functies in de plint. Om de verblijfskwaliteit nog verder te verbeteren wordt fietsparkeren in de openbare ruimte geweerd. Er wordt ingezet op inpandige fietsenstallingen. Door de toegankelijkheid en vindbaarheid van de fietskelder te verbeteren kan hieraan worden bijgedragen. In de toekomst komt er mogelijk nog meer nadruk op het voetgangersdomein. In de huidige situatie met de drukke doorgaande fietsroute door de Grote Markstraat in combinatie met de vele voetgangers ontstaan er conflictsituaties (hard
remmen, schrikken, uitwijkmanevures) met ook valpartijen en aanrijdingen tot gevolg. Het huidige conflict tussen het winkelend publiek en doorgaand fietsverkeer levert ongewenste situaties op. Er wordt daarom onderzocht of de doorgaande fietsroute over de Grote Marktstraat omgeleid kan worden via alternatieve routes. Omdat de Raamstraat vooralsnog wel een fietsroute is blijft de stalling bereikbaar per fiets. Dit heeft mogelijk gevolgen voor het ontsluiten naar en het functioneren van de fietskelder. Het parkeerbeleid is erop gericht dat initiatiefnemers hun parkeerbehoefte op eigen terrein oplossen. Een uitzondering wordt gemaakt voor de ontwikkellocaties binnen het zogenaamde autoluwe pollergebied. Hier kan als oplossing een contract met een parkeergarage in de buurt worden afgesloten. De locatie blijft -incidenteel- bereikbaar voor pashouders, voor bijvoorbeeld laden en lossen binnen de daarvoor geldende regels. Onderzocht dient te worden hoe het laden/lossen extern en intern georganiseerd kan worden. Bevoorrading van de winkels kan via de Grote Markstraat, Raamstraat en Vlamingstraat, daar is ruimte om te laden en lossen binnen de venstertijden.
Hoek Grote Marktstraat - Raamstraat
16
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
4.4
Vergroenen
4.5
Verduurzamen
Ook bij het materiaalgebruik moet rekening gehouden worden
De herontwikkeling van het voormalig Pribapand biedt kansen
Den Haag wil een klimaatneutrale stad zijn in 2030.
met duurzaamheid, door bewuste keuzes te maken in de
voor een verdere vergroening van de stad.
Duurzaamheid is essentieel om de leefbaarheid van de stad
bouwmaterialen en te werken met materialenpaspoorten.
te waarborgen. Verdichting in de stad zoals Den Haag dat Vergroening van het gebouw zorgt voor verhoging van de leefbaarheid van de stad. Het draagt bij aan het verminderen van het Hitte-eiland effect / urban heat island effect (UHI), het verkleinen van de hemelwaterpiekafvoer en heeft een positief effect op de beleving van het gebied, de gezondheid van mensen en de biodiversiteit. In dichtbebouwde gebieden als de binnenstad is de behoefte aan groene leefruimte groot. Met de toenemende functiemenging zal de behoefte aan hoogwaardige, attractieve buitenruimte nog meer toenemen. Het nu geheel verharde perceel zal door daktuinen en verticaal groen bijdragen aan een leefbare, aantrekkelijke en gezonde stad en voor een hogere biodiversiteit. De nieuwe bebouwing biedt een goede basis voor vergroening en verduurzaming van de stad. Hiervoor heeft de gemeente het puntensysteem ‘groen en natuurinclusief bouwen’ (RIS301953) vastgesteld. Het puntensysteem stimuleert het toepassen van vegetatie op die werkelijk bijdraagt aan biodiversiteit. Een dikkere (en dus zwaardere) substraat laag op het dak is hiervoor benodigd. Het dakoppervlak van de herontwikkeling, vormt namelijk een goede basis voor de toevoeging van groen.
Delen kunnen worden ingezet als daktuin en buitenruimte voor de gebruikers van het gebouw met hoogwaardig groen dat bijdraagt aan de biodiversiteit en zorgt voor een groene uitstraling richting de omwonenden. Daarnaast draagt het begroeien van gevels bij aan het vergroenen van het blok. Dit geldt ook voor het mee-ontwerpen van groenvoorzieningen. De ambitie van de gemeente is dat ieder dak zonnepanelen of -collectoren heeft en/of voorzien is van een vegetatiedak. Daarmee wordt het potentieel in de stad voor de aanleg van zonnepanelen en -collectoren en groene daken benut.
voor ogen heeft, biedt kansen om de stad op een duurzame
Op het gebied van mobiliteit zijn duurzame concepten het
manier te ontwikkelen: energieneutraal, gasloos, beperkte
uitgangspunt, zowel in de bebouwing als in het openbaar
afvalstromen, vergroenen van de stad om klimaatveranderingen
gebied. De toekomstige eigenaar wordt gevraagd voorzieningen
het hoofd te kunnen bieden en duurzame en gezonde vormen
voor duurzaam vervoer voor bewoners en omwonenden
van mobiliteit. Daarom is groen- en natuurinclusief bouwen (o.a.
te integreren in de planvorming. Bijvoorbeeld d.m.v. laad
groene daken) en klimaatbestendig ontwerpen essentieel om
infrastructuur om fietsen op te laden en deelgebruik van
de stad leefbaar te houden op lange termijn.
(elektrische) fietsen te faciliteren.
Duurzaamheid moet een integraal onderdeel van de
Aandachtspunt in het gebouwontwerp is de flexibiliteit,
ontwikkeling van het Pribapand zijn. De ontwikkeling moet
functiecombinatie en overmaat. De structuur en overmaat
aansluiten bij de energietransitie-ambities van de gemeente
van een gebouw biedt flexibiliteit in (meervoudig) gebruik.
Den Haag. De nieuwe ontwikkeling wordt gerealiseerd conform
Denk bijvoorbeeld aan isolerende, waterbergende en
drie leidende principes: slimme energie-huishouding, duurzaam
energieopwekkende wanden en daken. Zo blijven gebouwen
materiaalgebruik en de gezondheid en het welzijn van de
langer in gebruik en zijn ze toekomstbestendiger.
gebruikers. Het streven is om met nieuwbouw een duurzaam gebouw te realiseren dat vooruitloopt op het gebied van
Het plan van de toekomstige eigenaar draagt daarmee bij aan
duurzaamheid en daardoor toekomstbestendig is.
de ambities en de doelstellingen uit de ‘Nota Duurzaamheid,
Met de ontwikkeling van het pand moet een stap worden gezet
Schone energie in een groene stad’ (RIS 301829).
naar energieneutraal bouwen. Naast energiebesparing kan ook ingezet worden op energieopwekking. Daarbij kan de toekomstige eigenaar de mogelijkheden van het realiseren van een energie-positieve gebouwencomplex onderzoeken. Om een energie-positief gebouwencomplex te realiseren wordt uitgegaan van de combinatie van passieve ontwerpstrategieën, actieve technologie en hernieuwbare energiebronnen (waaronder PV-panelen en voor het gehele gebouwencomplex één of meerdere bronnen van duurzame warmte). De toekomstige ontwikkelaar wordt aanbevolen intensief met de gemeente Den Haag, en andere partijen samen te werken aan de plannen voor energietransitie die momenteel worden gemaakt in Den Haag. Voorbeeld kruidenrijk groen dak
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021
17
5. STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN 5.1
Bestemming en programma
Algemeen Dit hoofdstuk vormt het toetsingskader voor de bouwaanvraag. Bestemming Ter plaatse geldt het bestemmingsplan ‘St. Jacobskerk e.o’ (NL.IMRO.0518.BP0225EStJacobskeo-50VA) en de paraplubestemmingsplannen ‘Parapluherziening Staat van Bedrijfsactiviteiten’ (NL.IMRO.0518.BP0346ZSvBedrijf-50VA) en ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’ (NL.IMRO.0518. BP0330ZFietspark-50VA). De gronden zijn bestemd tot ‘Gemengd-1’ en mede bestemd tot ‘Waarde – Archeologie 1’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie’. De gebouwen c.q. kavels mogen gebruikt worden voor; detailhandel, dienstverlening, lichte horeca, maatschappelijk, wonen, hotel, sport en kantoren. Ter plaatse zijn meerdere bouwvlakken en verschillende maatvoeringsvlakken aangegeven. De toegestane maximale bouwhoogte varieert tussen de 9,5 en 18 meter. Tussen de Raamstraat 10 en de Grote Marktstraat 20 ontbreekt een bouwvlak en een maatvoeringsvlak, hier zijn geen gebouwen toegestaan. Voor het bouwen binnen de bestemming ‘Waarde Archeologie 1’ geldt de voorwaarde dat, indien er sprake is van het bouwen van bouwwerken met grondroering waarvoor een omgevingsvergunning is vereist en waarbij de bodemverstorende werkzaamheden een diepte van 50 cm overschrijden, vooraf schriftelijk advies dient te worden ingewonnen bij de afdeling Archeologie van de gemeente Den Haag.
De afdeling Archeologie kan een onderzoeksrapport verlangen, waarin de archeologische waarde van het terrein welke blijkens de aanvraag wordt verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Zie verder paragraaf 6.9.
De voor ‘Waarde - Cultuurhistorie’ aangewezen gronden zijn, mede bestemd voor behoud en bescherming van de cultuurhistorische waarden van het Rijksbeschermd stadsgezicht Centrum Den Haag, zoals beschreven in het aanwijzingsbesluit Rijksbeschermd stadsgezicht ‘s Gravenhage uitbreiding van 28 juni 1994 met de bijbehorende toelichtingen. Programma Het programma van de voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op het realiseren van circa: • 1.730 m2 economisch programma in de plint en mogelijk uitloop naar de kelder. • 75 woningen op de verdiepingen. • Fietsparkeren in de kelder.
5.2
Algemeen •
In de basis bestaat de nieuwe bebouwing uit een bouwvolume dat aan alle zijden een ruimtelijk, hoogwaardige aansluiting zoekt met de aangrenzende bebouwing. Royaal terugliggend, in het midden van de locatie wordt een hoger gebouwdeel voorzien dat met zijn terugliggende positionering zo min mogelijk impact heeft op de aangrenzende straatbeelden en alleen meedoet met het silhouet van de panden aan de Grote Marktstraat.
•
Het complex is alzijdig georiënteerd.
•
De omgeving is overal in gebruik en wordt gekenmerkt door allerlei kabels en leidingen en de aanwezigheid van de Tramtunnel. Deze kunnen beperkingen opleggen aan het gebouwontwerp en de bouw(-wijze) en het ontwerp van kabels en leidingen i.v.m. de kunstwerken. Vroegtijdig dienen hiervoor (grond-)onderzoeken gedaan te worden en uitgangspunt is het beschikbaar houden van de bestaande verkeerstromen tijdens de bouw.
Het voorgenomen gebruik is in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan De voorgenomen bebouwing met een maximale bouwhoogte van circa 27 meter is deels geprojecteerd buiten het bouwvlak en is hoger dan de maximale toegestane bouwhoogte. Het bestemmingsplan bevat geen afdoende regels om deze stijdigheden toe te staan. Er wordt voorgesteld om het plan met toepassing van artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3 van de Wabo (uitgebreide procedure) mogelijk te maken.
Bouwregels
Hieronder worden de bouwregels van de vier afzonderlijke zijden integraal kort toegelicht. Daarna volgt een uitgebreide omschrijving van bouwregels uitgesplitst per thema. Vier zijden De locatie grenst aan vier zijden aan bestaande bebouwing en openbare ruimte met ieder een eigen karakter. Dit vraagt aan iedere zijde om verschillende, specifieke spelregels om een goede inpassing te verkrijgen. •
Zijde Grote Marktstraat: Hier wordt de schakel tussen de grootschalige winkelpanden en de kleinschalige historische structuur manifest. De rooilijn van de Grote Marktstraat volgt de bestaande rooilijn. Een minimale setback van 0,8m op maaiveld (cf. bestaand) is gewenst voor voldoende doorloop tussen de gevel en de voetgangersentree van de parkeergarage Grote Markt.
18
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
Stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021
19
5. STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Deze zone biedt ruimte aan eventuele uitstallingen van ondernemers. Ondergeschikte constructieve bouwdelen (zoals kolommen) kunnen in deze zone worden opgenomen. Op deze manier blijft het trottoir vrij. De goot- en bouwhoogte is aan de voorgevelrooilijn aansluitend op het middendeel van het voormalig M&S pand op 21m. De bouwhoogte vormt een logische schakel tussen de grootschalige winkelpanden en de fijnmazige pandenstructuur aan weerszijden van de ontwikkeling. Middels een setback wordt de hogere bouwhoogte van maximaal 27m gerealiseerd in aansluiting op de bouwhoogte van het M&S pand. Op de hoek van de Grote Marktstraat naar de Raamstraat is de maximale bouwhoogte 11,5m. Met deze bouwhoogte wordt een overgang gemaakt naar de lagere bouwhoogte van de naastgelegen monumentale bebouwing langs de Grote Marktstraat. Om de hoekaansluitingen van de gootovergang naar het M&S pand en de hoek met de Raamstraat te benadrukken worden deze bijzonder architectonisch vormgegeven.
Impressies bouwvolume
20
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
•
•
Zijde Raamstraat: De maximale rooilijn langs de Raamstraat volgt de bestaande rechte kadastergrens. Het betreft een maximale rooilijn, die incidenteel kan inspringen ten behoeve van entrees. De afstand tussen de nieuwbouw en de tegenoverliggende rooilijn blijft gelijk ten opzichte van de bestaande situatie. Het volume dat georiënteerd is op de Raamstraat heeft een maximale bouwhoogte van 11,5m in aansluiting op de bouwhoogte van de tegenoverliggende bebouwing. Ten behoeve van de architectonische uitwerking en vergroeningswens is een ondergeschikt bouwdeel (pergola) tot 15m toegestaan. Middels een architectonische vormgegeven setback van minimaal 2m wordt een grotere bouwhoogte van maximaal 15m gerealiseerd, dat aansluit op de ‘basis’ bouwhoogte langs de Vlamingstraat. Na een grotere setback van minimaal 5m volgt het volume met maximale bouwhoogte van 27m. Zijde Vlamingstraat: De rooilijn langs de Vlamingstraat volgt de bestaande rooilijn. De goot- en bouwhoogte is maximaal 15m in aansluiting op de gemiddelde
•
bouwhoogte langs de Vlamingstraat, ca. één verdiepingslaag lager dan de huidige situatie. Op deze verdiepingslaag V3 wordt een gemeenschappelijke daktuin gerealiseerd. Na een grote setback van minimaal 10m, volgt het volume met maximale bouwhoogte. Zijde bebouwing: Het volume sluit aan de noord-oostzijde direct aan op bestaande bebouwing. De aansluitende zone is deels bebouwd en deels tuin. De hoogte-opbouw van deze zijde volgt uit de aansluiting van bouwhoogtes langs de overige zijden.
Toetsing van nieuwbouw is te allen tijde noodzakelijk. Er is een bezonningstudie nodig om aan te tonen dat de bestaande (woon)bebouwing in de omgeving blijven voldoen aan de Haagse bezonningsnorm. Ook een deskundige beoordeling windhinder is nodig om de veiligheid in openbaar gebied te waarborgen.Beide onderzoeken worden al in de SO-fase opgesteld om de impact van de modellen tijdig te kunnen toetsen. Een formeel bezonningsonderzoek en deskundige beoordeling windhinder worden gevraagd bij de aanvraag omgevingsvergunning.
gemiddeld 11,5m. In aansluiting op deze bouwhoogte wordt de maximale bouwhoogte aan de Raamstraat 11,5m. Ten behoeve van de architectonische uitwerking en vergroeningswens is een ondergeschikt bouwdeel (pergola) tot 15m toegestaan. Aandachtspunt is transparantie/openheid van deze constructie (bijvoorbeeld door grotere ritmiek of afwijkende materialisering) zodat de bouwhoogte van 11,5m leebaar is. Richting de Vlamingstraat trapt de bouwhoogte op naar 15m.
Maximale bouwhoogte •
•
Aan de Grote Marktstraat ligt het pand op de overgang van de grote winkelpanden richting Spui naar de kleinschalige historische bebouwing richting Grote Markt. De straatwand richting het Spui wordt bepaald door grote gebouwen met een hoogte van ca. 20-26m. Deze maat komt voort uit de kenmerkende oorspronkelijke opzet van bebouwing met warenhuizen. De gebouwen zijn kloeke massieve volumes met een heldere gevelbeëindiging. Om de eenheid van de winkelstraat te versterken is het aansluiten van setbacks vereist. De volume-opbouw langs de Grote Marktstraat wordt gekenmerkt door een transparante, robuuste plint van minimaal 4,5m hoog met daarboven een middenstuk en een terugliggende daklijn tot max. 27m hoog. In aansluiting op de gootlijn van de naastgelegen bebouwing (M&S-pand) wordt de bouwhoogte aan de Grote Marktstraat bepaald op 21m. Middels een setback is een maximale bouwhoogte van 27m voorstelbaar. 27m is een absoluut maximum en mag niet overschreden worden door installaties en andere ondergeschikte bouwdelen. Op de hoek met de Raamstraat wordt de maximale bouwhoogte verlaagd tot 11,5m Aan de Raamstraat heeft de tegenoverliggende historische bebouwing een bouwhoogte (nokhoogte) van
•
•
Aan de zijde van de Vlamingstraat is de gemiddelde bouwhoogte aan de Pribapandzijde circa 13-15m. De overzijde van de straat heeft een kleinere maatvoering met een gemiddelde bouwhoogte van circa 10m. De maximale bouwhoogte aan de Vlamingstraat is 15m. Het is ruimtelijk voorstelbaar dat de maximale bouwhoogte van het pand Vlamingstraat 20 over de volledige diepte van het pand wordt vastgesteld op 15m.
Rooilijnen Uitgangspunt is een heldere volumeopbouw. Setbacks op maaiveld en verdieping zijn gerelateerd aan rooilijnen en bouwhoogtes uit de directe omgeving. Er zijn twee typen rooilijnen: •
Een vaste rooilijn gelegen langs de Grote Marktstraat en de Vlamingstraat. Het hoofdvolume dient hier in de bestaande rooilijn gebouwd te worden, in aansluiting op bestaande straatwand. Ter hoogte van de Grote Marktstraat krijgt de rooilijn op maaiveld een minimale setback van 0,8m (cf. bestaand), om de gewenste doorloop tussen de gevel en de entree van de parkeergarage te waarborgen.
•
Een uiterste rooilijn langs de Raamstraat om een maximale verblijfsruimte te waarborgen en om de leesbaarheid van het complex te vergroten.
Indien een daktuin wordt toegepast wordt de dakopbouw (voor toegang tot de daktuin), evenals liftschachten en trappenhuizen, geïntegreerd in het hoofdvolume. Deze elementen mogen de maximale bouwhoogte niet overschrijden.
Aanzicht Grote Marktstraat
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021
21
5. STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN •
Bijzondere aandacht wordt gevraagd voor de hoekovergang tussen de Grote Marktstraat en Raamstraat. Een setback van minimaal 1m zorgt voor een subtiele overgang in de rooilijn, en zoekt zo de relatie met de naastgelegen terugliggende historische panden. Door de transparante winkelplint om de hoek door te zetten, wordt de verbinding via de Raamstraat versterkt. Aandachtspunt is de architectonische uitwerking van het hoge gevelvlak dat door de verspringing prominent in beeld komt in het perspectief vanaf de Grote Markt. Hier liggen kansen voor gevelgroen of het transparanter maken om de woonbeleving te verrijken.
Oriëntatie en entrees
Plint
•
Het gebouw is aan de openbare ruimte alzijdig georiënteerd. Alle gevels hebben een representatieve uitstraling en presenteren zich als voorzijde naar het openbare gebied.
•
•
De hoofdentrees tot winkel- en woonprogramma bevinden zich aan de Grote Marktstraat en Vlamingstraat. Secundair programma kan ontsloten worden via de Raamstraat.
•
De entree tot de fietsparkeergarage bevindt zich in de Raamstraat. Vanwege de zichtbaarheid en toegankelijkheid dient de entree zich dichtbij de Grote Marktstraat te bevinden, in een zoekgebied tot maximaal 15m vanaf hoekpunt Raamstraat 21.
•
Bijzondere aandacht wordt gevraagd aan de entree van woningen boven winkels voor adres Vlamingstraat 20. Om woningen op verdieping hier te ontsluiten moet er ontsluiting plaatsvinden via het perceel van het Pribapand.
•
Bijzondere aandacht wordt gevraagd voor de hoeken. De wijze waarop een gebouw de hoek omgaat of bouwvolumes in elkaar grijpen vraagt nadere studie. Bijzondere aandacht voor de hoekovergang tussen de Grote Marktstraat-Raamstraat en de VlamingstraatRaamstraat.
Verblijfsruimten •
•
Op het dakvlak van de vierde bouwlaag komt een groen ingerichte gemeenschappelijke verblijfsruimte. Het is een collectief toegankelijke ruimte, dat kwalitatieve extra buitenruimte voor de stadse appartementen toevoegt. Daarnaast heeft het tot doel de hoeveelheid verharding en bitumen te verminderen, de ruimte vergroenen, de kwaliteit te verhogen en daarmee een prettig verblijfsklimaat te realiseren. Het ontwerp van het gebouw en de inrichting van de daktuin wordt integraal en in samenhang ontworpen. Met aandacht voor voldoende groeiruimte met minimale gronddeking voor o.a. bomen en struiken.
De bestaande plint heeft een verdiepingshoogte van ca.4 m. Dit is erg laag voor een commerciële plint langs de hoofdwinkelstructuur. Het draagt niet bij aan de gewenste open uitstraling van het pand. Naastgelegen panden zijn 5,5 m hoog en hebben geaccentueerde plint in het gevelbeeld. Om een robuuste plint te garanderen wordt aangestuurd op een minimale vrije hoogte van 4 tot 5 meter. Dit is in dit PUK vertaald naar een verdiepingshoogte van de plintlaag van 4,5 meter. Ook kan de plinthoogte geaccentueerd worden in het gevelbeeld. Dit principe zou doorgezet kunnen worden om de plint optisch te verhogen. Door dit principe tevens door te zetten in de Raamstraat en Vlamingstraat wordt de verbinding tussen de verschillende geveldelen versterkt.
Geaccentueerde plinthoogte langs Grote Marktstraat 4:
22
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24 / 9 december 2021
plinthoogte
•
De plint aan de Grote Marktstraat, Raamstraat en Vlamingstraat hebben een hoogwaardige architectonische uitstraling. Aan de Grote Marktstraat en Vlamingstraat is de plint transparant en gaat het een visuele interactie aan met het winkelend publiek. De transparante plinten moeten de hoek met de Raamstraat omgaan. Er is meer sociale controle door dode hoeken te voorkomen. Logistieke entrees passen bij de hoogwaardige architectonische uitstraling van het pand.
Hoeken •
De hoeken van het bouwblok worden nadrukkelijk mee ontworpen vanwege de zichtbaarheid ervan. Dit betekent dat beide zijden met evenveel aandacht worden ontworpen. Dit komt tot uiting in bijvoorbeeld de aanwezigheid van gevelopeningen en rijkheid aan detaillering. Onderscheid in expressie en architectuur versterkt de positie van de geveldelen binnen het bouwplan en reageert op de stedenbouwkundige positie.
•
De begane grondvloer van de plint sluit aan op gelijk niveau met de straat (maaiveld). Ophoging of verlaging van het aangrenzende (openbare) terrein is hiermee niet aan de orde.
•
Bijzondere aandacht wordt gevraagd voor de hoekovergang tussen de Grote Marktstraat en Raamstraat, ook in relatie tot de terugliggende rooilijn van de naastgelegen historische panden.
•
(Horizontale) lucht- en ventilatieroosters mogen niet in de openbare ruimte worden geplaatst. Profiel aansluiting Raamstraat 1:500
Profiel aansluiting Vlamingstraat en Grote Marktstraat 1:500
PUK GROTE MARKTSTRAAT 16-18, VLAMINGSTRAAT 20-24/ 9 december 2021
23
5. STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN 5.3
Ontsluiting en parkeren
Ontsluiting gebouwen De zijden langs de Grote Marktstraat en Vlamingstraat zijn geschikt om de hoofdentrees van het winkelprogramma en woonprogramma te koppelen. Bereikbaarheid fiets De locatie is per fiets goed bereikbaar via Grote Marktstraat en Raamstraat. Het is mogelijk dat in de toekomst de locatie tijdens winkeltijden niet meer via de Grote Markstraat bereikbaar is. Men kan dan kiezen een stukje te lopen of via de Raamstraat te fietsen.
ruimtes. Omdat deze locatie in het voetgangersgebied ligt is het ongewenst om hier een parkeereis op eigen terrein op te leggen en wordt hier van afgeweken conform artikel 2:4 van de Nota parkeernormen Den Haag 2021 waarin is opgenomen dat voor ontwikkelingen binnen het voetgangersgebied geen parkeereis wordt gesteld. Er zijn in de binnenstad ook voldoende parkeergarages op loopafstand waar deze behoefte kan worden opgevangen. Bewoners en gebruikers van het pand krijgen geen vergunning om op straat te parkeren en zijn aangewezen op de particuliere garages. Bevoorrading van de winkels kan via de Grote Markstraat,Raamstraat en Vlamingstraat, daar is ruimte om te laden en lossen binnen de venstertijden.
Bereikbaarheid OV De locatie is goed te bereiken via het OV. De halte Grote Markstraat is op 100 m lopen, waar een snelle verbinding is naar het Centraal Station en Zoetermeer en grote delen van de stad. Ontsluiting auto De locatie is bereikbaar via verschillende routes vanaf de Centrumring. Omdat de locatie binnen het autoluwe deel van de binnenstad ligt is de locatie afgezien van laden en lossen in vensertijden niet bereikbaar per auto. Doordat onder de Grote Marktstraat een ondergrondse parkeergarage is, is de loopafstand beperkt. Autoparkeren en logistiek Het bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren is leidend voor het stallen van motorvoertuigen en fietsen. In dit bestemmingsplan wordt verwezen naar de meest recent nota parkeren. Voor dit gebied betreft dit de Nota parkeernormen Den Haag 2021 (RIS 309940) uit oktober 2021. De daarin aangegeven normen voor het type programma in dit deel van de stad is leidend. De locatie ligt in zone 1 voor kantoren, bedrijven, voorzieningen en zone centrum voor woningen. Op grond van het indicatieve programma volgt een parkeerbehoefte van 29 voor de circa 75 woningen en 26 voor de commerciële Themakaart verbindingen