RIS310839 Herontwikkeling Beatrijsstraat 8-12 - kleinschalige bedrijfsruimte voor de maakindustrie

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Saskia Bruines Wethouder van Economie, Internationaal en Dienstverlening

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Bestuur

DSO/10202295 RIS310839 Contactpersoon

Kim Schaap Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Portefeuille Projecten Den Haag Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

14 december 2021

kim.schaap@denhaag.nl

Onderwerp

Herontwikkeling Beatrijsstraat 8-12 – kleinschalige bedrijfsruimte voor de maakindustrie

Geachte voorzitter, De nut en noodzaak voor kleinschalige bedrijfsruimte in de wijken – en met name de aandacht dat Zuidwest hierin verdient – is u wel bekend. Het college heeft daarom besloten om de herontwikkeling van de voormalige onderwijslocatie Beatrijsstraat 8-12 naar kleinschalige bedrijfsruimte voor de maakindustrie nader uit te werken. Ik informeer u hierover omdat de herontwikkeling uitdagingen kent en omdat de raad bij de volgende stap het investeringsbesluit zal nemen voor de transformatie van het pand. Pas na het nemen van dit tweede besluit door de raad, zal er daadwerkelijk tot realisatie worden overgegaan. Aanleiding In Moerwijk ligt de voormalige onderwijslocatie Beatrijsstraat 8-12. Dit pand wordt ruim 10 jaar niet meer ingezet voor de functie onderwijs, maar heeft de afgelopen 6 jaar een tijdelijke invulling gekregen met culturele broedplaats De Helicopter en vrijplaats De Samenscholing (voormalige vrijplaats De Vloek, RIS285640). Deze invulling is op basis van bruikleen, het onderhoud aan het pand is hierdoor tot een minimum teruggebracht. Het actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte (RIS297199) stimuleert lokaal ondernemerschap door het creëren van ruimte voor ambachtelijk werk in de maakindustrie. Eén van de manieren waarop het college lokale bedrijvigheid wil stimuleren, is door de beschikbaarstelling van (kleinschalige) betaalbare werkruimte.

De Beatrijsstraat ligt in Moerwijk-Noord op een ruime kavel met veel buitenruimte wat het object interessant maakt in dit kader. Het creëren van diverse vormen van bedrijfsruimte in Zuidwest heeft ook nadrukkelijk de aandacht. Het ontwikkelen van betaalbare marktconforme bedrijfsruimte voor kleine ondernemers biedt economische kansen op wijkniveau en geeft daarmee een positieve impuls aan de wijk. Hier ligt dus een kans om een bijdrage te leveren aan zowel de ambities voor het actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte als voor de wijk Den Haag Zuidwest.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10202295

In 2019 is de bestuurlijke opdracht gegeven om de financiële haalbaarheid van transformatie van het pand naar kleinschalige bedrijfsruimte te onderzoeken. Onderdeel van de opdracht was om de bruikleenovereenkomst met Vrijplaats De Samenscholing op te zeggen en een overeenkomst aan te gaan met een meer flexibel opzegtermijn. Zodoende kan er – bij een positief besluit door de raad op uitvoering van het project – op het juiste moment beschikking worden verkregen over het pand. Quickscan In het kader van het actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte (RIS297199) is de haalbaarheid van transformatie van de Beatrijsstraat onderzocht. Vanuit de markt worden er weinig rendabele locaties naar voren gebracht voor de maakindustrie. Om die reden is naar het gemeentelijk vastgoed gekeken voor kansen. Met het pand aan de Beatrijsstraat kan ca 4.500 m2 bedrijfsruimte worden gerealiseerd, dat zo’n 40tal bedrijfsunits oplevert. Gebleken is dat het pand constructief en ruimtelijk een goede basis vormt voor transformatie voor deze doelgroep. Bijkomend voordeel is veel buitenruimte waardoor parkeren op eigen terrein mogelijk wordt en de wijk niet een extra parkeerlast krijgt.

Plan: economische broedplaats voor wijkondernemers en ondernemende kunstenaars Het gebouw zal worden getransformeerd naar een bedrijfsverzamelgebouw voor de maakindustrie (denk aan meubelmakers, reparatiebedrijven, loodgieters, productmakers). Er zal ook aan de creatieve industrie en makers uit de kunst en cultuursector een plek worden geboden. Een economische broedplaats is een bedrijfsverzamelgebouw waar twee doelgroepen in samen komen: ambachtelijke ondernemers en kunstenaars die de stap willen zetten richting het ondernemerschap. Kruisbestuiving is hierbij de sleutel, creativiteit in ondernemerschap ontstaat en ondernemerschap neemt toe bij kunstenaars. Nadrukkelijke uitgangspunt is dat de bedrijfsruimte marktconform wordt verhuurd waarbij een formele huurrelatie conform de huurwetgeving voor bedrijfsruimte ontstaat. Onderdeel van het concept is een community manager die zorgt voor een evenwichtige invulling van bedrijvigheid die zowel de buurt en elkaar aanvult. De ontstane kruisbestuiving heeft een versterkend effect op elkaars ondernemerschap. Financiën Op basis van een 25-jarige exploitatietermijn is gekeken welke investeringsimpuls verantwoord is in combinatie met een voor de doelgroep betaalbare huurniveau. Daarnaast is gekeken welke ingrepen nodig zijn om het pand voor de lange termijn weer inzetbaar te maken.

Uit een eerste verkenning blijkt dat een sober en doelmatige aanpak een investeringshoogte geeft dat terugverdiend kan worden uit de huurinkomsten, waarbij de onrendabele top door middel van subsidie (Kansen voor West), met cofinanciering uit de gemeentelijke cofinancieringsfonds en het actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte kan worden gedekt. Achterstallig onderhoud en verduurzaming Door de huidige invulling op basis van bruikleen, is sinds jaren weinig tot geen onderhoud gepleegd aan het pand. Recent bezoek heeft doen inzien dat voortzetting van dit gebruik zonder groot onderhoud te plegen, tot onvermijdelijke sloop op termijn leidt. Als eerste moet dus worden ingezet op het wegwerken van achterstallig onderhoud en het geschikt maken van de ruimtes voor de doelgroep inclusief het maken van gemeenschappelijke voorzieningen.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10202295

Met deze middelen wordt ingezet op ingrepen die zullen bijdragen aan het verduurzamen van het gebouw. Echter binnen de beschikbare middelen is het niet mogelijk om het pand volledig energieneutraal te maken. In de volgende fase zal derhalve worden onderzocht of er bovenop de gebudgetteerde ingrepen extra maatregelen te treffen zijn in het kader van duurzaamheid. Extra ingrepen zullen door middel van subsidie moeten worden afgedekt. Huidige gebruikers – culturele broedplaats en vrijplaats De Samenscholing De Beatrijsstraat is opgenomen in Programma 5 (Cultuur) en huisvest culturele broedplaats De Helicopter (1.500 m2 – 13 kunstenaars) en Vrijplaats De Samenscholing (3.000 m2 – ca 60 gebruikers). Bij beide gebruikers is contractueel de mogelijkheid om op elk moment het gebruik op te zeggen, met inachtneming van 6 maanden opzegtermijn. Bij de herontwikkeling van dit pand moet het huidige gebruik worden opgezegd. De formele opzegging van het gebruik zal niet eerder plaatsvinden dan na het vaststellen van het investeringsbesluit. Voor broedplaats De Helicopter is vanuit het broedplaatsenbeleid herhuisvesting noodzakelijk om het project te kunnen starten. Als tijdelijke oplossing is de Twickelstraat voor De Helicopter al dan niet in combinatie met andere initiatieven (RIS307074) in beeld. Dit in combinatie met terugkeer naar de Beatrijsstraat na de transformatie.

Er zijn ook andere locaties op het oog die een meer permanente karakter hebben. Terugkeer is dan niet noodzakelijk. De scenario’s worden op dit moment in overleg met betrokken partijen verkend. Voor De Samenscholing is herhuisvesting geen vereiste, dit is immers geen groep dat als beleidsdoelgroep is aangemerkt. Er is voor hen als geheel ook geen huisvestingsoplossing. Begin van het jaar is een bezoek gebracht aan het collectief. Er zijn diverse activiteiten van verschillende aard, sommige onderdelen zijn mogelijk inpasbaar in het nieuwe concept. In de komende fase na dit besluit zal met de ondernemers worden verkend wat de mogelijkheden zijn in het nieuwe concept. Ruimte voor kunst en cultuur Broedplaatsen zijn belangrijk voor de stad. Betaalbare plekken zorgen dat kunstmakers ook in Den Haag blijven en zo bijdragen aan een cultureel levendige stad. Met de overheveling van de Beatrijsstraat naar programma 11 (Economie), dient vervanging van het aantal m2 voor cultuur te worden gevonden om onder andere aan de vraag naar ateliers en broedplaatsen te kunnen voldoen. Het aantal vervangende m2 zal daarbij een stabieler karakter moeten hebben dan een tijdelijke locatie voor 1-2 jaar. Gelet op het belang van kunst en cultuur in de stad, zal opdracht worden verstrekt om nieuwe (semi)permanente huisvesting als vervanging voor het aantal m2 in de Beatrijsstraat te zoeken.

De kansen binnen de gemeentelijke portefeuille voor vervangende meters zijn schaars. Een gefaseerde aanpak om tot deze meters te komen is het meest kansrijk. Participatie Bij de verdere ontwikkeling van de economische broedplaats zal in gesprek worden gegaan met de buurtbewoners en de wijkondernemers. Tevens zal samen met de Samenscholing worden onderzocht in hoeverre onderdelen kunnen terugkeren in het nieuwe concept. Ook de eventuele terugkeer van De Helicopter wordt hierin meegenomen.

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10202295

Vervolgstappen De verdere stappen voor dit project worden als volgt voorgesteld: 1. Het plan wordt conceptmatig, bouwkundig en financieel nader uitgewerkt waarbij gezocht wordt naar extra verduurzamingsoptimalisaties. 2. Er wordt in gesprek gegaan met De Samenscholing om de noodzaak van herontwikkeling duidelijk te maken en de eventuele mogelijkheden om binnen het nieuwe concept deels terug te keren te verkennen. 3. Er wordt vooruitlopend op de herontwikkeling een nieuwe (semi)permanente locatie voor De Helicopter of een tijdelijke locatie met terugkeer naar de Beatrijsstraat gevonden. 4. Aanvullend wordt gezocht naar nieuwe (semi)permanente locaties voor broedplaatsen ter compensatie van de verdwijnende 3.000 m2 voor cultuur op de Beatrijsstraat. 5. Het investeringsbesluit voor college en raad wordt voorbereid waarin planvorming, concept, investering en dekking aan bod komen (Q1 2022). Met vriendelijke groet, Saskia Bruines

4/4