RIS310708 bijlage

Vertrouwelijk

Datum

1 september 2021

Contactpersoon

Jaap van Oeveren

Onderwerp

Sporendriehoek, Den Haag

Telefoon

+31 654 98 17 73

Ons kenmerk

G015948/JvO

E-mail

joeveren@heijmans.nl

Geachte ……….. Juni 2020 is Heijmans Vastgoed gestart met het haalbaarheidsonderzoek Sporendriehoek aan de Binckhorstlaan om te komen tot een mogelijke nieuwe locatie ten behoeve van de raamprostitutie in Den Haag. Hierbij presenteren wij de resultaten van dit initiatief (Fase 1) en doen een voorstel tot verder onderzoek om te komen tot afspraken over de verplaatsing van de huidige vastgoedeigenaren en/of exploitanten naar de nieuwe locatie (Fase 2). Aanleiding De gemeente Den Haag heeft zich ten doel gesteld om het welzijn en gezondheid van de sekswerkers te verbeteren. Dat kan door betere bereikbaarheid, huisvesting en ondersteunende diensten aan te bieden. Maar ook door middel van betere regulering, vergunningverlening, wetgeving en APV. Mogelijk dat deze maatregelen tevens een bijdrage leveren aan het terugdringen van de illegale seksindustrie Gevolg is dan dat de huidige raamprostitutie aan de Doubletstraat en Geleenstraat beëindigd kan worden en deze 2 buurten weer als wonen bestemd kunnen worden. In het huidige coalitieakkoord staat dat de gemeente open staat voor particuliere initiatieven. Het verplaatsen van de raamprostitutie lijkt een kans te zijn om deze beroepsgroep niet de illegaliteit in te duwen maar juist grip te krijgen op deze activiteiten. Voor Heijmans Vastgoed voldoende maatschappelijk verantwoorde redenen om hier het voortouw in te nemen.

Heijmans Vastgoed B.V., Gebiedsontwikkelingsbedrijf Graafsebaan 65, 5248 JT Rosmalen • Postbus 2, 5240 BB Rosmalen • Nederland Telefoon +31 (0)73 543 51 11 • Fax +31 (0)73 543 59 34 • www.heijmans.nl IBAN NL14 INGB 0660 4086 51, BIC INGBNL2A Handelsregister 16086625 • BTW NL.8014.49.716.B.01

Datum

1 september 2021

Ons kenmerk

JvO

Pagina

2 van 9

Locatie De voorgenomen locatie bevindt zich aan de Binkhorstlaan en wordt ingesloten door spoorlijnen. Het terrein is momenteel in gebruik als bedrijventerrein en is redelijk geïsoleerd. Deze locatie hebben wij intern aangeduid als Sporendriehoek. De gemeente Den Haag is voornemens om de huidige infrastructuur aan te passen. Dit is het gevolg van de voorgenomen aanleg van de HOV, de aanleg van de zogenoemde Velostrada en de nieuw ontstane situatie rond de bouw van de tunnel die de A13 verbindt met Den Haag via de nieuwe Rotterdamse Baan. Deze ingrepen en de daarmee gepaard gaande verkeerstromen vragen aanpassingen in de bereikbaarheid van Den Haag. Om de locatie goed te kunnen bereiken en indien nodig ook weer veilig te kunnen verlaten zijn een aantal infrastructurele ingrepen nodig om de veiligheid en bereikbaar te kunnen garanderen. Een majeure ingreep is een nieuwe tunnel onder de spoorlijn Den Haag -Leiden voor autoverkeer ten noordoosten van Bink 36. Deze tunnel is nodig als 2e toegang tot het terrein. De huidige onderdoorgang naast de Binckhorstlaan aan de zuidwestkant van Bink 36 is te klein voor de afwikkeling van al het verkeer. Hiervoor dienen uiteraard goede afspraken gemaakt te worden met Bink 36. Aan de noordkant van de Sporendriehoek zal de huidige fietstunnel onder het Schenkviaduct een aanpassing behoeven.

Hier zal een langzaam verkeer verbinding worden gemaakt met de Sporendriehoek en een aansluiting op de fietsroute van de Binckhorst naar het centrum van Den Haag. Belangrijk is dat deze zodanig wordt uitgevoerd dat deze de gebruikers een veilig gevoel geeft, dus ruim, overzichtelijk, goed verlicht en voorzien van de nodige veiligheidsapparatuur. Op deze wijze is het terrein zowel met autoverkeer, fiets en openbaar vervoer goed bereikbaar. Programma Op basis van de lopende vergunningen zijn er momenteel ruim 300 tot 340 ‘ramen’ in bedrijf. Deze zijn verdeeld over de Doubletstraat en de Geleenstraat. De huidige werkruimten bevinden zich in bestaand vastgoed wat door de exploitanten is verbouwd tot meerdere kamers en enkele algemene ruimten. Denk hierbij aan een rustruimte, keuken en sanitaire voorzieningen. In de praktijk blijkt dat de algemene ruimten slecht worden gebruikt door de werknemers. Het programma van wensen zoals dit is opgesteld na een rondgang en interviews bij ruim 100 sekswerkers, hebben wij na gesprekken met de exploitanten en een aantal bezoeken ter plaatse het programma besloten iets aan te passen. De kamers zijn hierdoor iets kleiner geworden en de koppeling van het losse raam met kamers elders (achter of op de verdieping) is losgelaten. De sekswerkers en exploitanten zijn erg gecharmeerd van een (interne) passage waar de kamers annex raam direct aan liggen.

Op de verdieping gaat de voorkeur uit naar een omloop voor de klanten langs de kamers. Dit is in afwijking op het door de gemeente aangeleverde Programma van Wensen op basis van de gesprekken met de sekswerker. Naast de kamers is er ook een aanvullend programma gevraagd en gewenst. Hierbij denken wij aan ondersteunende functies als een seksshop, kleine horeca annex levensmiddelenzaak, beveiliging, wasserette, kantoren voor de exploitanten, gezondheidscentrum, etc. Hierdoor wordt het gebied meer een gemeenschap en onderdeel van de stad. Het verblijf zal dan ook meer als een beleving worden ervaren. Team Het haalbaarheidsonderzoek hebben we niet alleen uitgevoerd. Als Heijmans hebben we veel ervaring met grotere gebiedsontwikkelingen en transformaties maar vaak is het goed om extern specialisten in te huren.

Datum

1 september 2021

Ons kenmerk

JvO

Pagina

3 van 9

UN Studio heeft als stedenbouwkundige al eerder een studies gedaan naar de mogelijkheden op deze locatie. Gezien de beperkte tijd die we hadden leek het ons dan ook goed om gebruik te maken van de eerder opgedane kennis. BK Ingenieurs hebben wij gevraagd om een quickscan te maken van de risico’s waar we mee te maken hebben op deze locatie. Denk hierbij aan geluid, externe veiligheid, leidingen, milieuzonering, stikstof etc. Conclusie is dat de voorgenomen ontwikkeling mogelijk is maar dat aanvullend onderzoek gewenst is. Hier dient met het ontwerp rekening mee gehouden te worden. KVMC heeft voor ons de klimatologische voorwaarden onderzocht waar een dergelijk gebouw aan moet voldoen. Als bekend dienen we vanaf 2021 te werken met BENG. Gezien de bijzondere eisen aan verwarming van de werkruimten ( denk hierbij aan temperaturen van 25+) en koeling in de zomer door de grote ramen, vraagt dit het een en ander van de installatie. Belangrijke reden voor ons om af te stappen van de vitrines voor de kamers als eerder voorzien. De Rebel Group heeft in een vergelijkbare situatie in Utrecht reeds ervaring opgedaan met de verplaatsing van sekswerkers. Hierbij werken ze samen met een maatschappelijk geëngageerde belegger. Zij hebben ons geadviseerd in de businesscase met name in de mogelijke huuropbrengsten.

NS Vastgoed Met NS Vastgoed zijn door de gemeente afspraken gemaakt over de erfpacht. Uitgangspunt is eeuwigdurende erfpacht met een mogelijkheid om na 25 jaar de optie tot beëindiging in te roepen bij een zwaarwegend spoors belang. De functies als beschreven in deze overeenkomst komen echter niet overeen met het gebruik als gevolg van de verplaatsing van de sekswerkers. De financiële afspraken tussen de NS en de gemeente zijn bekend. Aangezien ons huidige programma groter is dan eerder voorzien en de functie niet past binnen de afspraken met de NS gaan we ervanuit dat er nog een verrekening plaatsvindt op basis van conversie. De gesprekken hierover met NS dienen nog plaats te vinden in Fase 2. Belangrijk voor de toekomstige eigenaar/eigenaren is dat NS de mogelijkheid heeft om na 25 jaar ( bij een spoors belang) de erfpacht te beëindigen. Belangrijk voor een eigenaar/ exploitant en daarmee voor de waarde van het vastgoed is dan dat de gemeente op het moment dat NS gebruik maakt van haar recht, zorgt voor een alternatieve locatie zodat we het hele project kunnen verplaatsen naar elders. Wij realiseren ons dat er aan zo’n besluit heel veel vooraf gaat maar dat de daadwerkelijke besluitvorming ook wat voeten in de aarde heeft. Daarom hebben wij gedacht om een demontabel en circulair gebouw te ontwikkelen op basis van een aantal basisunits.

Deze units zijn herbruikbaar en hebben een afmeting die ook geschikt is als tiny- appartment of studentenwoning. Ruimtelijk onderzoek De haalbaarheidsstudie Fase 1 beperkt zich tot de locatie Sporendriehoek. Hiervoor is een stedenbouwkundige studie gedaan of het gewenste programma inpasbaar is op de locatie. Eerste opgave was om te onderzoeken of wij binnen de gegeven kaders het programma kunnen realiseren op het terrein tussen de 3 sporen. Hierbij rekening houdend met de nieuw te maken infrastructuur maar ook met de beperkingen die de locatie nu heeft. Denk hierbij aan de kleine onderdoorgangen onder het spoor, toekomstige uitbreidbaarheid van het spoor, het ontbreken van een tweede vluchtroute en de goede bereikbaarheid van het terrein voor klanten en sekswerkers. Verder blijkt dat het aantal ramen in combinatie met de kamers dermate veel geveloppervlak vraagt dat we het programma in meerdere lagen moeten uitvoeren. Uitgangspunt voor ons hierbij is dat er geen ramen gewenst zijn aan de spoorzijden.

Datum

1 september 2021

Ons kenmerk

JvO

Pagina

4 van 9

Het voorliggende concept is dusdanig opgebouwd dat we het programma gefaseerd kunnen uitvoeren. Gezien het tijdsbestek voor de nog te doorlopen bestemmingsprocedures lijkt het ons goed om te onderzoeken of de eerste fase op basis van een tijdelijke vergunning gebouwd kan worden. Het totale gewenste programma, zijnde 304 kamers met bijbehorende ruimten en het parkeren voor bezoekers en werknemers past op onder voorwaarden de locatie. De resultaten hiervan zijn zichtbaar in de massastudie ( bijlage 1)

Financieel In onze stichtingskostenopzet zijn we verder uitgegaan van de volgende onderdelen: Grondexploitatie - Sloop van de bestaande gebouwen - Sanering : er is een kleine spot vervuiling waar op dit moment te weinig gegevens van bekend zijn. We hebben hiervoor een post opgenomen. - Bouw en woonrijp maken van het hele terrein. Als afwerkingsniveau hebben we de beelden van UN Studio gehanteerd. - Er zijn stelposten opgenomen voor de aanpassing van de fietstunnel aan de noordzijde en een onderdoorgang voor auto’s aan de noordoostzijde van de Bink 36. - Er is een post opgenomen voor planschade Vastgoedexploitatie - Bouwkosten verplaatsbare units op basis van een opgave door Jan Snel. - Installatiekosten op basis van het advies door KVMC welke is afgeprijsd door Jan Snel - Alle gebruikelijke bijkomende kosten als adviseurs, verkoop/verhuurkosten, leges, aansluitkosten en interne ontwikkelkosten. Met een voorbehoud voor de aansluitkosten omdat Eneco niet in staat is om op korte termijn de BAK af te geven voor het leveren van koude en warmte. Wat zit er niet in onze stichtingskosten: - Alle kosten die betrekking hebben op het gebied buiten de gronden in de Sporendriehoek. Voor de totale stichtingskosten zie bijlage 2. Hierover heeft intern bij Heijmans nog geen besluitvorming plaatsgevonden.

De totale stichtingskosten moeten dus gelezen worden als richtinggevend en geen aanbieding. Hiervoor dient het plan eerst verder uitgewerkt te worden. Haalbaarheid De opbrengsten en daarmee de residuele grondwaarde zijn sterk afhankelijk van het te kiezen model, huur of koop. Van belang is vast te stellen dat we ons in deze Fase 1 hebben beperkt tot de haalbaarheid van de Sporendriehoek en de eventuele herontwikkeling en waardering van de huidige prostitutiezones daarin dus niet hebben meegenomen. We hebben dus nadrukkelijk niet onderzocht wat de waarde is van het bestaand vastgoed in de Doubletstraat en Geleenstraat, al begrijpen we goed dat die wel relevant is voor de haalbaarheid van het totale project. Ons voorstel is om in Fase 2 dit onderzoek verder te verdiepen. Gesprekken met de huidige vastgoedeigenaren en exploitanten hebben ons geleerd dat - Eigendom de voorkeur heeft - huren in eerste instantie dus niet de voorkeur heeft

Datum

1 september 2021

Ons kenmerk

JvO

Pagina

5 van 9

-

het verwerven van vastgoed voor sommige van de huidige eigenaren op problemen stuit vanwege de financierbaarheid en ze graag inzicht willen hebben in de huidige waarde van het vastgoed in de Doubletstraat en Geleenstraat op basis van onteigening. De huidige vastgoedeigenaren en exploitanten op dit moment niet de behoefte voelen om te verhuizen naar een nieuwe locatie

Het lijkt ons dan ook goed om in Fase 2 onderstaande modellen te toetsen bij de huidige vastgoedeigenaren op haalbaarheid. Voor Heijmans is het verder vanuit governance niet wenselijk direct zaken te doen met de huidige vastgoedeigenaren. Onze voorkeur zal er dus altijd naar uitgaan om er een derde partij bij te betrekken zodat er geen rechtstreekse lijnen zijn. Onze haalbaarheidsanalyse in Fase 2 bestaat wat ons betreft 2 businessmodellen die de haalbaarheid kunnen bepalen: 1. Verkoop aan een belegger met een ideëel doel en maatschappelijke achtergrond . 2. Ruil of verkoop van vastgoed, nieuw voor oud, met tussenkomst van een derde. Aan beide modellen kleven voor- en nadelen. De belangen van de gemeente en de huidige eigenaren kunnen hier uiteenlopen. Van belang is dat we de uitgangspunten uit het coalitieakkoord als leidraad gebruiken bij een eventuele keuze: ‘….waarbij de sekswerkers goed in beeld blijven van de gemeente en hulpverleners en het welzijn en de veiligheid beter geborgd zijn..‘ Er zijn diverse manieren om deze doelstelling te borgen. Dat kan middels de regelgeving, denk hierbij een de APV, vergunningen en de wetgeving. Samenwerking met de gemeente is hier van belang. Grip op de kwaliteit en onderhoud van het vastgoed is via huurovereenkomsten te regelen.

Het zou de industrie ten goede komen als er een nieuwe set van afspraken kan komen waarbij een groot deel van de verantwoordelijkheid over de het welzijn van de sekswerkers, het onderhoud van vastgoed en de openbare orde bij de exploitanten komt te liggen. Voorwaarden De voorinvesteringen en risico’s die gemoeid zijn met een dergelijke Gebiedsontwikkeling vragen om visie en durf. Dit kunnen de overheid en het bedrijfsleven alleen als we elkaar goed vasthouden. Het is dus zaak de risico’s vooraf in kaart te brengen, in te kaderen en waar mogelijk te beperken. Het is wat Heijmans betreft belangrijk dat aan de huidige vastgoedeigenaren en/of exploitanten een goed alternatief wordt geboden op de nieuwe locatie. Om medewerking van de huidige vastgoedeigenaren ‘af te dwingen’ dienen de huidige bestemming en/of de exploitatievergunningen in de Doubletstraat en Geleenstraat te worden beëindigd. Dit is een cruciale voorwaarde om de verplaatsing naar de Sporendriehoek succesvol te laten zijn en de risico’s van de ontwikkeling en afzet te beperken. Uit de gesprekken met de exploitanten blijkt dat er een sterke voorkeur uitgaat naar eigendom. Dat kan een platte verkoop zijn maar ook een ruil oud voor nieuw is bespreekbaar. Lastig aspect in deze variant is de financierbaarheid van de huidige vastgoedeigenaren bij koop.

Het blijkt zeer lastig te zijn voor een deel van deze bedrijfsgroep om een financiering dan wel een hypotheek te kunnen verkrijgen.

Datum

1 september 2021

Ons kenmerk

JvO

Pagina

6 van 9

Bij voorkeur vinden we een belegger die dit type vastgoed in de portefeuille wil hebben. Deze belegging past niet in de traditionele fondsen die gericht zijn op woningbouw en bedrijfsmatig vastgoed. Dat betekent dat we op zoek moeten naar partijen met een maatschappelijk doelstelling of vermogende particulieren. In andere steden zien we dat er stichtingen, beleggingsfondsen met een bijzondere doelstelling of woningbouwcorporaties zijn die hier in stappen. De eerste gesprekken via de Rebel Group hierover lijken hoopgevend. Op dit moment loopt er een pilot in Utrecht waar we mogelijk lessen uit kunnen trekken. Wij denken dat een mix van koop en huur de eerder genoemde doelstellingen van de gemeente niet ten goede komt. Plan van aanpak 1. Koop In deze variant kopen de huidige vastgoedeigenaren een of meerdere nieuwe ramen in de Sporendriehoek. Hierbij kunnen 2 subvarianten ontstaan: a. In ruil hiervoor krijgen wij dan het eigendom van het bestaande raam in de Geleen- of Doubletstraat. b. Mocht de huidige vastgoedeigenaar niet willen ruilen maar alleen kopen dan blijft het huidige eigendom in de Doubletstraat of Geleenstraat bij de huidige eigenaar. Hier spelen een aantal issues waar we rekening mee moeten houden: - Heijmans kan niet rechtstreeks zaken doen met de huidige eigenaren.

Dat betekent dat er dus een partij tussen moet zitten waar wij via een abc het nieuwe vastgoed aanleveren. Deze tussenpersoon krijgt bij de ruilvariant tegelijkertijd het eigendom van de bestaande ramen in bezit. - De eigenaar van het huidige vastgoed ( tussenpersoon of huidige eigenaar) kan dan (in onderling overleg) dit vastgoed behouden voor herontwikkeling of doorverkopen aan de gemeente Den Haag en met de opbrengst de nieuwe ramen betalen. - Omdat de kosten voor het nieuwe raam waarschijnlijk hoger zijn dan de economische waarde van de oude ramen zal er een deficit ontstaan op de businesscase. - Dit deficit zal indien mogelijk geheel of gedeeltelijk gedekt moeten worden door de herontwikkelingsmogelijkheden van de oude locaties in de Geleen- en Doubletstraat - Onderzoeksvraag is dan nog of er nog sprake is van planschade bij een van deze subvarianten. Bij herontwikkeling/bestemming van de bestaande locaties zal dit sterk afhangen van het potentieel te ontwikkelen vastgoed. Ons voorstel is dan als volgt: • Heijmans en de gemeente Den Haag sluiten een anterieure overeenkomst.

Hierin maken we afspraken over de doelstelling, de producten, planning, bijdrage plankosten, aanpassen bestemmingsplan en beëindiging van de huidige bestemming prostitutie in de Geleenstraat en Doubletstraat • Heijmans maakt met huidige eigenaren en/of tussenpersoon afspraken over verkoop of ruil oud voor nieuw. De eigenaren die besluiten te stoppen met de exploitatie en geen behoefte hebben aan een ruil worden uitgekocht door de tussenpersoon of door de gemeente. • Heijmans maakt afspraken met de tussenpersoon of de gemeente Den Haag over de verkoop van de kamers en de bouwclaim die daaruit voortkomt.

Datum

1 september 2021

Ons kenmerk

JvO

Pagina

7 van 9

• •

•

• •

•

Heijmans ontwikkelt en realiseert voor eigen rekening en risico turn key 304 kamers, bijkomende voorzieningen en parkeergarage Heijmans verkoopt de complete ontwikkeling turnkey aan de tussenpersoon en/of de huidige eigenaren in ruil voor een bouwclaim (residuele waarde) op de herontwikkeling Doublet/Geleenstraat met de waarde van de nieuwbouw Sporendriehoek. In theorie wordt daarmee de tussenpersoon en/of gemeente eigenaar ( bij doorverkoop) van de 2 bestaande straten voor de waarde die betaald wordt voor de nieuwbouw. De Doubletstraat zal waarschijnlijk weer als woonhuizen verkocht kunnen worden. Gezien het grote aantal ramen in de Geleenstraat zal er een behoorlijk volume gerealiseerd moeten worden om de aankoop te kunnen compenseren. De Gemeente wijzigt tijdig de bestemming van de Doubletstraat en de Geleenstraat, in ieder geval voor oplevering van de Sporendriehoek Heijmans levert kamers via een abc aan huidige eigenaren. Er zal een VVE worden opgericht voor de algemene ruimten en het openbaar gebied. Hiermee komt de governance van Heijmans niet in het geding. Dit dient juridisch nog gecheckt te worden. Omdat we het plan gefaseerd kunnen uitvoeren en op basis van de eerdere gesprekken met de eigenaren een goede inschatting kunnen maken van de behoefte zullen we leegstand in de nieuwbouw proberen te voorkomen.

Nadeel van deze variant is dat er weer een situatie kan ontstaan gelijk aan de huidige exploitatie. Het onderhoud van het vastgoed en semi-openbaargebied ligt daarbij weer in handen van de nieuwe eigenaren. Hierdoor kunnen er verschillen ontstaan in onderhoud, uitstraling, voorzieningen, etc. De gemeente zal hierbij door middel van betere afspraken met de (nieuwe) eigenaren en exploitanten grip op moeten zien te krijgen om op deze wijze het welzijn van de sekswerkers te kunnen garanderen. 2

Huur

In deze variant zal een maatschappelijk geëngageerde belegger de eigenaar worden van het nieuw te ontwikkelen vastgoed op de Sporendriehoek. De belegger die interesse heeft getoond is dezelfde die nu ook de ramen in Utrecht in samenwerking met de Rebel Group ontwikkelt. De belegger zal vervolgens de kamers verhuren aan de exploitanten. Wij hebben Rebel gevraagd om een business case te maken voor het te ontwikkelen vastgoed. Daaruit blijkt dat, uitgaande van een marktconforme huurprijs voor de sekswerkers, een goed rendement gemaakt kan worden. Rebel spreekt bij de huidige uitgangspunten zelfs van ‘overwinst’. Als deze overwinst niet via een hogere erfpachtvergoeding wordt afgeroomd door de gemeente of NS, komt ze terecht bij de vastgoedeigenaar. Tenzij de gemeente daar iets voor regelt. Door de hoge huur per kamer per jaar in combinatie met het vereiste bruto rendement van de ideële belegger ontstaat een resultaat ten opzichte van de stichtingskosten zoals Heijmans die heeft berekend ( zie bijlage 2) Als deze overwinst of residuele grondwaarde hoger is dan de erfpacht die aan de NS betaald dient te worden inclusief de nabetaling als gevolg van de conversie, kan deze aangewend worden voor de aankoop van het bestaand vastgoed in de Doublet- en Geleenstraat of planschade. Ons voorstel is dan als volgt: • Heijmans en de gemeente Den Haag sluiten een anterieure overeenkomst .

Hierin maken we afspraken over de doelstelling, de producten, planning, bijdrage plankosten en beëindiging van de huidige bestemming prostitutie in de Geleenstraat en Doubletstraat • Heijmans maakt een afspraak met een belegger over de verkoop van de kamers.

Datum

1 september 2021

Ons kenmerk

JvO

Pagina

8 van 9

• • • • •

•

Belegger en gemeente maken afspraken over de residuele grondwaarde die daaruit voort komt. Heijmans ontwikkelt en realiseert voor rekening en risico van de belegger turn key 304 kamers, bijkomende voorzieningen en parkeergarage. De belegger biedt de kamers en de bijkomende voorzieningen te huur aan, aan de huidige vastgoedeigenaren of exploitanten. Leegstand is hierbij voor rekening van de belegger. De Gemeente wijzigt tijdig de bestemming van de Doubletstraat en de Geleenstraat, in ieder geval voor oplevering van de Sporendriehoek. De gemeente of een derde kunnen dan besluiten om de huidige panden te verwerven in de Doubletstraat en Geleenstraat tegen getaxeerde waarde. Uiteraard staat het de huidige eigenaren ook vrij om tot zelfrealisatie over te gaan. Financiering vindt plaats uit herontwikkeling en de residuele opbrengsten op de Sporendriehoek.

Voordeel van deze constructie is dat de gewenste grip op het welzijn van de sekswerkers en de werkomgeving als omschreven in het coalitieakkoord makkelijker is te realiseren. De belegger is verantwoordelijk voor de staat van onderhoud van het vastgoed en de gemeente voor het semiopenbare gebied erom heen. Via de huurovereenkomsten kan de belegger mogelijk nadere afspraken maken met de huurders en gemeente als het gaat om welzijn van de sekswerkers, beveiliging, vergunningen, etc. Nadeel bij deze huurvariant is het gebrek aan draagvlak bij de huidige vastgoedeigenaren en exploitanten. Voor Heijmans lijkt deze variant te prefereren daar we dan niet direct zaken doen met de huidige vastgoedeigenaren en handelen conform onze governance. Planning In dit soort processen is het lastig om op voorhand datums af te geven. We zijn niet alleen afhankelijk van de politieke besluitvorming maar ook de publieke inspraak en misschien wel het belangrijkste: de medewerking van de huidige eigenaren cq exploitanten. Iedereen is in staat dit publiekrechtelijke proces en het wijzigen van de bestemmingsplannen ( zowel in de nieuwe als bestaande locatie) te vertragen. De ontwikkeling en realisatie van de vervangende nieuwbouw op de Sporendriehoek zijn eigenlijk het sluitstuk van de hele operatie. Wij denken dat de ontwikkeling en realisatie van de nieuwbouw hooguit 2 jaar duurt na het startbesluit.

Tot slot Het is belangrijk dat hier in de volgende fase de juiste strategische afwegingen worden gemaakt door de gemeente. Wij hopen met deze studie een bijdrage geleverd te hebben aan de afweging om de raamprostitutie te verplaatsen naar de Sporendriehoek. Ons voorstel zou zijn, mocht de gemeente besluiten om dit traject verder te vervolgen, om - dit conceptplan in de Sporendriehoek verder uit te werken in Fase 2 - te onderzoeken op welke wijze de herontwikkeling of verwerving van de Doubletstraat en Geleenstraat bijdraagt aan de haalbaarheid van deze businesscase. - De resultante hiervan bespreken met de huidige eigenaren en exploitanten.

Datum

1 september 2021

Ons kenmerk

JvO

Pagina

9 van 9

-

En dit vervolgens weer terug te koppelen met de gemeente ten behoeve van de besluitvorming.

Met vriendelijke groet, Heijmans Vastgoed B.V., Gebiedsontwikkelingsbedrijf

P. van der Gugten directeur

Bijlagen: 1. Presentatieboek UNStudio 2. Stichtingkosten opzet Heijmans Vastgoed (vertrouwelijk) 3. 4.