RIS310640 Inventarisatie sociale woningbouw Scheveningen Haven

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Anne Mulder Wethouder van Financiën en Stadsontwikkeling

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

DSO/10202437 RIS310640

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

Contactpersoon

Frank Weijzen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Projectmanagement Den Haag Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

24 november 2021

frank.weijzen@denhaag.nl

Onderwerp

Inventarisatie sociale woningbouw Scheveningen Haven

Geachte voorzitter, In het convenant Scheveningen Haven is de afspraak gemaakt dat we een inventarisatie doen naar de gerealiseerde sociale woningbouw rond de haven in de periode 1998-nu. Daarnaast is in de commissie Ruimte gevraagd naar de uitwerking van de afspraken die zijn gemaakt bij de besluitvorming van het projectdocument Scheveningen Haven (RIS248701) met betrekking tot de sociale woningbouw. Bijgaand de resultaten van de inventarisatie en reactie op de vraag vanuit de commissie. Deze brief start met de vastgelegde afspraken met betrekking tot de sociale woningbouw en gaat daarna in op de inventarisatie en de conclusies. Afspraak sociale woningbouw Norfolkterrein Bij de behandeling van de commissiebrief over de verkenning naar extra bedrijfsruimte (RIS308409) op het voormalige Norfolkterrein heeft het raadslid de heer Bos een vraag gesteld over de afspraken met betrekking tot de sociale woningbouw in deze gebiedsontwikkeling. In de voortgangsrapportage betaalbare woningbouw (RIS309554) is toegezegd dat hierop wordt teruggekomen bij de inventarisatie naar de sociale woningbouw vanuit het Havenconvenant. In 2012 heeft de raad ingestemd met het realiseren van 20% sociale woningbouw op het Norfolkterrein. Dit in afwijking van het toenmalige beleid om bij nieuwbouw 30% sociale woningbouw te realiseren.

Met de voorwaarde dat dit elders in Scheveningen zou worden gecompenseerd. In het masterplan Scheveningen Kust (RIS165591) staat vermeld dat dit zou worden gecompenseerd bij de herstructurering van het Havenkwartier Noord door hier extra sociale huurwoningen (80) te bouwen. Als gevolg van de problemen bij woningcorporatie Vestia is deze herstructurering stil gevallen. Daarmee blijft deze afspraak nog steeds staan. Wanneer hier uitvoering aan kan worden gegeven is onbekend. De sociale huurwoningen op het voormalige Norfolkterrein zouden oorspronkelijk door Vestia worden gebouwd. Uiteindelijk zijn er 164 sociale huurwoningen gerealiseerd door Arcade. Dit is 23% van het totaal aantal te bouwen woningen op het Norfolkterrein (maximaal 700). Hiermee is ruim voldaan aan de afspraak van 20% sociale woningbouw.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10202437

Inventarisatie sociale woningbouw Havenkwartier Op 17 juli 2020 is het Convenant Scheveningen Haven ondertekend door de bewonersorganisatie Havenkwartier (BOH), Belangenvereniging Scheveningen Haven (BSH) en de gemeente Den Haag. Eén van de afspraken hierin was om een inventarisatie te doen naar de sociale woningbouw in en rond de haven. Dit vanwege de zorgen van de BOH over de betaalbaarheid van de nieuwe woningen. Dit stuk bevat de gevraagde inventarisatie. Voor de volledigheid start deze inventarisatie met de begrippen en prijsklassen die worden gehanteerd in de (sociale) woningbouw. Dit is conform landelijke indeling. Vervolgens wordt de woningvoorraad in de Vissershavenbuurt geïnventariseerd om te eindigen met de gerealiseerde nieuwbouw in de periode van 1998 - 2020.

5c. Er komt een inventarisatie naar gerealiseerde sociale woningbouw in het afgebakende havengebied in de periode tussen 1998 en nu. Kanttekening is dat er in de haven weinig ruimte is voor nieuwe woningbouw, maar dat ook in omgeving plannen worden gerealiseerd met sociale woningbouw, zoals aan de Plesmanweg (vml ministerie V&W) en Sportlaan (vml Rode Kruisziekenhuis).

Figuur 1. Tekst uit het Convenant Scheveningen Haven Verklaring begrippen Sociale woningbouw In deze inventarisatie wordt onder sociale woningbouw verstaan een woning die wordt verhuurd door een toegelaten verhuurder aangesloten bij de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en die een kale huurprijs heeft onder de liberalisatiegrens. Sociale verhuurder Corporatie aangesloten bij de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) Liberalisatiegrens De liberalisatiegrens is een huurprijsgrens die bepaalt of een woning in de sociale of vrije sector valt. Deze grens wordt jaarlijks vastgesteld en was in 2020 bepaald op € 737,14. Huren lager dan dit bedrag vallen in de sociale sector, huren hoger dan dit bedrag vallen in de vrije sector. Prijsklassen in sociale verhuur (2020) • Kwaliteitskortingsgrens (jongeren tot 23 jaar): • lage aftoppingsgrens (1 of 2 persoonshuishoudens): • hoge aftoppingsgrens (3 of meerpersoonshuishoudens) : • liberalisatiegrens:

€ 432,51 € 619,01 € 663,40 € 737,14

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10202437

Begrenzing Vissershavenbuurt Het onderzochte gebied betreft de Vissershavenbuurt. Zie onderstaand kaartje.

Begrenzing Vissershavenbuurt

Woningvoorraad Vissershavenbuurt De genoemde woningbouwaantallen zijn geïnventariseerd op peildatum 1 januari 2020. De bronnen zijn het SVH-woningbouwbestand en de OZB-gegevens. In totaal bevatte de Vissershavenbuurt 2.342 woningen. De onderstaande tabel geeft de verdeling weer over eigenaar-bewoners; particuliere huur; SVH-woningen en woningen waarvan de huur of koop nog niet is bepaald. Eigendomscategorie Vissershavenbuurt 2020

percentage

eigenaar-bewoner

aantal woningen 1.043

particuliere huur

486

21%

huur-koop nog niet bepaald

55

2%

woning in eigendom van een sociale verhuurder

758

32%

Totaal

2.342

100%

45%

Bron: DHIC/GDH/GBD en SVH 1-1-2020, bewerking DSO/SEPO Van 55 woningen (niet in eigendom van een bij de SVH aangesloten corporatie) was nog niet bekend of dit huur of koop woningen worden. Waarschijnlijk betrof dit nieuwbouw woningen.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10202437

Volgens gegevens van de SVH waren 758 woningen in bezit of beheer van een sociale verhuurder die is aangesloten bij de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). Dit zijn zowel sociale woningen als vrije sectorwoningen. Huurprijzen SVH-woningen Op basis van de SVH bronnen kunnen de 758 SVH-woningen eveneens worden ingedeeld in verschillende huurprijsklassen. Zie het onderstaande figuur. Huurprijzen (streefhuur) van sociale verhuurders aantal Vissershavenbuurt (per 1-1-2020) woningen

percentage

huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens

60

8%

huurprijs tot de lage aftoppingsgrens

335

44%

huurprijs tot de hoge aftoppingsgrens

103

14%

huurprijs tot liberalisatiegrens / huurprijsgrens

132

17%

huurprijs boven de huurprijsgrens

128

17%

Totaal

758

100%

Bron: SVH 2020, bewerking DSO/SEPO Daarmee kan de conclusie worden getrokken dat van de totale woningvoorraad in de Vissershavenbuurt van 2.342 woningen er 630 (27%) gerekend kunnen worden tot sociale woningbouw. Nieuwbouw van 1998-2020 Van de woningvoorraad van 2.342 woningen zijn 1.005 woningen gebouwd in de periode 1998-2020. De onderstaande tabel geeft de verdeling weer over eigenaar-bewoners; particuliere huur; SVHwoningen en woningen waarvan de huur of koop nog niet is bepaald. Eigendomscategorie van woningen gebouwd in de periode 1998-2020 Vissershavenbuurt eigenaar-bewoner

aantal woningen 542

percentage

particuliere huur

219

22%

huur-koop nog niet bepaald

43

4%

woning in eigendom van een sociale verhuurder

198

20%

onbekend

3

0%

Totaal

1.005

100%

54%

Bron: DHIC/GDH/GBD en SVH 1-1-2020, bewerking DSO/SEPO Van 43 woningen (niet in eigendom van een bij de SVH aangesloten corporatie) was nog niet bekend of dit huur of koopwoningen worden. Volgens gegevens van de SVH waren 198 woningen in bezit of beheer van een sociale verhuurder die is aangesloten bij de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). Dit zijn zowel sociale woningen als vrije sectorwoningen.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10202437

Huurprijzen SVH-woningen Op basis van de SVH bronnen kunnen de SVH-woningen eveneens worden ingedeeld in verschillende prijsklassen. Zie onderstaande tabel. Huurprijs (kale huur) van nieuwbouw (1998-2020) van sociale verhuurders (1-1-2020)

aantal woningen

percentage

huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens

1

1%

huurprijs tot de hoge aftoppingsgrens

13

7%

huurprijs tot liberalisatiegrens / huurprijsgrens

150

76%

huurprijs boven de huurprijsgrens

34

17%

Totaal Bron: SVH 2020, bewerking DSO/SEPO

198

100%

Daarmee kan de conclusie worden getrokken dat in de Vissershavenbuurt in de periode van 1998 tot 2020 van de 1.005 nieuwbouwwoningen er 164 (16%) gerekend kunnen worden tot sociale woningbouw. Nadere toelichting Zoals in het havenconvenant is aangegeven dient een kanttekening te worden geplaatst bij de inventarisatie naar de sociale woningbouw. Veel van de gerealiseerde nieuwbouw in de periode 19982020 zijn particuliere initiatieven. Deze zijn veelal gerealiseerd binnen het vigerende bestemmingsplan, dat een verruiming van de bouwmogelijkheden toestond. Hierbij waren geen corporaties betrokken en waren de sturingsmogelijkheden van de gemeente beperkt. Conform het toenmalige woningbouwbeleid werd er niet gestuurd op het toevoegen van sociale huurwoningen bij particuliere ontwikkelingen. Zeker niet als deze pasten binnen het bestemmingsplan. Vanaf 2009 was er sprake van een crisis in de woningbouw. In de periode daaropvolgend was er sprake van een ingrijpende heroriëntatie van de corporatiesector. De in Den Haag werkzame corporaties waren tussen 2009 en 2016 nauwelijks of niet in de positie om nieuwe plannen met sociale woningbouw tot ontwikkeling te brengen. Op het voormalige Norfolkterrein heeft de gemeente wel actief woningbouw ontwikkeld, waaronder ook sociale woningbouw. Bij deze ontwikkeling heeft de raad ingestemd met een percentage sociale woningbouw van 20%.

Oorspronkelijk zou dit door Vestia worden gebouwd, maar vanwege het derivaten debacle bij Vestia is dat niet gebeurd. De gemeente was verheugd dat Arcade de positie van Vestia in de Norfolk ontwikkeling heeft willen overnemen ondanks de woningbouwcrisis. Inmiddels heeft Arcade hier 164 sociale huurwoningen gerealiseerd, dit is 23% van het totale woningbouwprogramma van ca. 700 woningen. Conform de afspraken uit het Havenconvenant is het de insteek van het college om zoveel mogelijk ruimte te bieden aan maritieme economische activiteiten. Woningbouw is daaraan ondergeschikt. In de nabije toekomst zal er in de haven nog beperkt permanente woningbouw bij komen en dus ook beperkt sociale woningbouw. Wel zal bij nieuwbouw in en rond de haven het nieuwe woonbeleid gelden. Dit betekent dat bij verschillende projecten, zoals de Plesmanweg en de herontwikkeling van het Rode Kruisziekenhuis, 30% sociale woningbouw door een toegelaten instelling wordt gerealiseerd. Bij de

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10202437

Zeezwaluwstraat zullen door de Koninklijke Haagse Woningvereniging 16 betaalbare woningen worden gebouwd voor speciale doelgroepen werkzaam in sectoren zorg, onderwijs of veiligheid. Maar ook bij particuliere ontwikkelingen met meer dan 80 woningen zal 30% van deze woningen sociale woningbouw door een toegelaten instelling moeten zijn. Door het vaststellen van de doelgroepenverordening heeft de gemeente een instrument om bij afwijkingen van het bestemmingsplan actief te sturen op het realiseren van betaalbare woningen. Met deze inventarisatie is invulling gegeven aan één van de afspraken uit het havenconvenant. Zoals hierboven al is opgemerkt is de insteek van het convenant om de maritieme economische betekenis van de haven te versterken. De ruimte voor nieuwe woningbouw is zeer beperkt. Uiteraard zal het college deze inventarisatie delen met de belangenvereniging Schevenings Havengebied en de Bewonersorganisatie Havenkwartier als partners van het convenant. Met vriendelijke groet, Anne Mulder

6/6