RIS310590 Afdoening motie Meer starters- en studentenwoningen in wijken met grote huizen

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10273713 RIS310590 Contactpersoon

Etienne van den Berg Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

10 oktober 2023

etienne.vandenberg@denhaag.nl

Onderwerp

Afdoening motie: ‘Meer starters- en studentenwoningen in wijken met grote huizen’

Uw raad heeft tijdens de bespreking van het voorstel van het college inzake de programmabegroting 2022-2025 op 4 november 2021 de door het raadslid mevrouw Tseggai ingediende motie ‘Meer starters- en studentenwoningen in wijken met grote huizen’ (RIS610590) aangenomen. Hierbij informeert het college de raad over de afdoening van de motie. De motie luidt als volgt: Constaterende dat: − er volgens Duwo vorig jaar al een tekort was van 1100 studentenwoningen en dit in 2028 op zal lopen tot bijna 3000; − starters ook nog steeds geen betaalbare woning kunnen vinden; − er vorig jaar 28% meer verhuurders waren t.o.v. 2019 die één woning verhuren waaruit behoefte blijkt bij mensen om 1 woning te verhuren. Van mening dat: − studenten en starters recht hebben op een betaalbare woning; − we de verdichting en overbewoning over de hele stad moeten verdelen; − er wijken zijn met enorm grote woningen waar de leefbaarheid niet onder druk staat.

Verzoekt het college: − te onderzoeken / in kaart te brengen wat de ontwikkelingen zijn ten aanzien van de behoefte naar studentenwoningen en betaalbare starterswoningen; − te bekijken in hoeverre de behoefte aan studentenwoningen en betaalbare starterswoningen gefaciliteerd kan worden in de bestaande woningvoorraad; − afhankelijk daarvan te bekijken welke oplossingen er zijn om de toevoeging van studentwoningen en betaalbare starterswoningen in de bestaande woningvoorraad te stimuleren in wijken waar de leefbaarheid niet onder druk staat.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273713

Het college informeert de raad over de afdoening van deze motie als volgt: Wij willen ons allereerst verontschuldigen voor de vertraagde afdoening van deze motie. Op basis van reeds beschikbare bronnen hebben we in de afgelopen periode onderzoek uitgevoerd naar de behoefte naar studenten- en betaalbare starterswoningen en de mogelijkheden om deze behoefte te faciliteren in de bestaande woningvoorraad van Den Haag. De resultaten daarvan worden hieronder per verzoek gepresenteerd. Ontwikkelingen behoefte studentenwoningen en betaalbare starterswoningen Op basis van beschikbare bronnen is de behoefte naar studenten- en starterswoningen in Den Haag in kaart gebracht. Die behoefte is hieronder weergegeven. Behoefte studentenwoningen Uit cijfers afkomstig van de Apollo monitor studentenhuisvesting en DUWO blijkt dat de studentenpopulatie in Den Haag zich naar verwachting ontwikkelt van 33.100 studenten in het studiejaar 2021/2022 naar 32.000-34.000 in studiejaar 2029/2030. De verwachting is dat het aantal hbo-studenten licht zal afnemen, en het aantal universitaire studenten blijft groeien. In de prognose is rekening gehouden met een toename van internationale studenten. Internationale studenten hebben vrijwel altijd een woning nodig.

Door de groei van het aantal wo-studenten en internationale studenten neemt het aantal studenten dat uitwonend is of wil zijn in de komende jaren naar verwachting toe. Er speelt echter een aantal onzekerheden waardoor de absolute toename van studenten en daarmee de vraag naar studentenhuisvesting niet met zekerheid is vast te stellen. Het Rijk heeft aangekondigd om maatregelen te treffen waarmee onderwijsinstellingen de instroom van internationale studenten kunnen beperken. Hierdoor zou de toename van internationale studenten lager kunnen zijn. Ook is sprake van een herintroductie van studiefinanciering met een toelage voor uitwonende studenten. Hierdoor zou de vraag naar studentenhuisvesting kunnen toenemen. Momenteel zijn er 21.200 studenten uitwonend in Den Haag. Het huidige tekort (peiljaar 2021/2022) bedraagt 1.100 woningen. Ervan uitgaande dat de geambieerde 3.000 woningen worden gerealiseerd, is het tekort aan studentenwoningen in 2029/2030 verminderd tot 600. Een belangrijke kanttekening hierbij is dat de potentiële groei van onderwijsinstellingen zoals de Universiteit van Leiden en TU Delft hierin niet zijn meegenomen. Met de uitbreiding van 2.000 studenten van de Universiteit Leiden waar momenteel sprake van is, zou het tekort aan studentenwoningen tussen de 600 en 2.600 bedragen.

In dit scenario wordt ook uitgegaan van een 0-tekort en een 100% realisatie van de ambitie.

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273713

Ervan uitgaande dat conform de huidige Woonvisie 2022 (RIS313365) er 3000 nieuwe studentenwoningen gerealiseerd worden tot 2026, er nog steeds internationale studenten in Den Haag komen studeren en de onderwijsinstellingen Universiteit Leiden en TU Delft uitbreiden én er uitgegaan wordt van een 0-tekort aan studentenwoningen, zal er een tekort zijn tussen de 600-2600 woningen in 2029/2030. De behoefte aan studentenwoningen zal dus blijven bestaan (zoals dat overigens voor veel verschillende doelgroepen geldt). Nieuwbouwplannen spelen een belangrijke rol om in de behoefte aan studentenwoningen te voorzien, aangezien er met de stop op kamerbewoning in grote delen van de stad in de bestaande woningvoorraad weinig kamers bij komen. Hiertoe is echter een verruiming aangekondigd in het coalitieakkoord Haags akkoord 2023–2026. Behoefte starterswoningen Ontwikkelingen ten aanzien van de behoefte naar starterswoningen staan onder andere beschreven in het rapport ‘Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt’ van ABF Research, gebaseerd op de uitkomsten van het WoON 2021 (RIS313364). Starters zijn vooral gericht op goedkope huurwoningen en een kleiner deel op betaalbare koopwoningen. In de praktijk belanden starters met name in de particuliere huursector (circa 50%). Nog geen 15% van de starters verhuist naar een koopwoning.

Doordat de koopmarkt steeds lastiger bereikbaar wordt, zijn starters aangewezen op de huurwoningmarkt. Tegelijkertijd zorgen huurprijsstijgingen in de particuliere huurwoningmarkt in combinatie met het beperkte aanbod aan betaalbare woningen ervoor dat starters ook in deze sector beperkte slagingskansen hebben. Uit de landelijke Startersmonitor 1 blijkt dat veel starters in steden hun situatie op de woningmarkt aanpassen: van hen wijkt uiteindelijk 34% uit naar een andere wijk in dezelfde stad, en 13% zoekt het helemaal buiten de stad. Specifiek voor de Haagse situatie laat de woningmarktmonitor van ABF zien dat het aantal verhuisgeneigde thuiswonende kinderen in 2019 22.375 betrof, dat 62% daarvan 22 jaar of ouder is, en dat vooral de groep van 26 jaar en ouder daarin relatief gezien het meest is toegenomen. Huidige mogelijkheden faciliteren behoefte studenten- en starterswoningen in bestaande woningvoorraad Bovenstaande ontwikkelingen laten zien dat de vraag van zowel starters als studenten aanzienlijk is, dat die vraag naar verwachting toe zal nemen en dat er een uitdaging is voor deze doelgroepen om een passende woning te vinden. Het toevoegen van nieuwbouwwoningen is een belangrijke oplossing om in een deel van deze behoefte te voorzien. Daarnaast kan ook de bestaande woningvoorraad een rol spelen in het faciliteren van deze behoefte.

Door middel van bijvoorbeeld kamerbewoning en het bouwkundig splitsen van woningen kunnen er meer woonruimten gecreëerd worden binnen reeds bestaande woningen. Dit kan leiden tot een efficiëntere benutting van de bestaande woningvoorraad, doordat bestaande woningen door meer mensen worden bewoond. Het beleid ten aanzien van het gebruik van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld als het gaat om kamerbewoning of bouwkundig splitsen, bepaalt de mate van ruimte die er is om extra woonruimten in die woningvoorraad te creëren en zo de behoefte aan studenten- en starterswoningen te faciliteren. In de Nota voorraadbeleid die onderdeel uitmaakt van de Woonvisie Den Haag 2022 (RIS313365) en de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 (RIS315301) is vastgelegd welke regels er zijn gesteld aan het gebruik van de bestaande Haagse woningvoorraad. Hieronder worden de belangrijkste denkbare mogelijkheden weergegeven binnen de bestaande woningvoorraad voor kamerbewoning, bouwkundig splitsen en de opkoopbescherming.

1

https://startenopdewoningmarkt.nl/startersmonitor/

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273713

Kamerbewoning Van kamerbewoning is sprake als een zelfstandige woonruimte onzelfstandig wordt gebruikt door meerdere huishoudens. Daarbij is vrijwel altijd sprake van huur. Kamerbewoners delen de wasgelegenheid (badkamer, douche), de keuken, de woonkamer en het toilet met elkaar. Sinds 1 juni 2021 gelden er nieuwe, strengere regels voor kamerbewoning. De volgende mogelijkheden zijn er momenteel voor kamerbewoning in de bestaande woningvoorraad: • Kamerbewoning kan zonder vergunning plaatsvinden in alle Haagse wijken tot maximaal twee personen. Er zijn dan twee opties mogelijk: er is sprake van twee huurders (kamerbewoners) wanneer de verhuurder niet zelf in de woning woont; er is sprake van één huurder (kamerbewoner) wanneer ook een alleenstaande verhuurder in de woning woont. Dit wordt ook wel hospitaverhuur of inwoning genoemd. • Kamerbewoning dat onder het beleid van vóór 1 juni 2021 op legale wijze plaatsvond in een woning met of zonder omzettingsvergunning kan gecontinueerd worden zolang de kamerbewoning in dezelfde hoedanigheid wordt voortgezet. Een wisseling van huurders is daarbij toegestaan. • Voor kamerbewoning vanaf drie personen is sinds 1 juni 2021 een omzettingsvergunning vereist. Aan deze vergunning zijn voorwaarden gesteld op zowel wijk-, buurt- als woningniveau. In negen wijken worden onder voorwaarden nog nieuwe omzettingsvergunningen afgegeven.

Dit betreffen wijken die én een gemiddelde WOZ-waarde hebben in het dure segment (> € 405.000,-; prijspeil 2023) én waar nog niet in 5% of meer van de woningen al kamerbewoning plaatsvindt én waar de leefbaarheid niet onder druk staat. In de periode van 1 juni 2021 (inwerkingtreding nieuw beleid) tot eind 2022 zijn 21 omzettingsvergunningen verleend. Het aantal kamers dat nog wordt toegevoegd in de bestaande woningvoorraad is kortom beperkt. Dit verslechtert de positie van starters. Er is evenwel een verruiming van het kamerbewoningsbeleid vastgelegd in het coalitieakkoord 2023-2026, welke in de nieuwe Woonvisie zal worden vormgegeven. Bouwkundig splitsen Sinds 1 juli 2019 geldt er een restrictief beleid voor het verbouwen van een zelfstandige woning tot twee of meer zelfstandige woningen (bouwkundig splitsen). Bouwkundig splitsen is alleen nog mogelijk in dertien buurten in Den Haag2.

In deze buurten kan alleen bouwkundig gesplitst worden indien wordt voldaan aan onder andere de volgende eisen: • de nieuwe woning heeft minimaal 40 vierkante meter woonoppervlakte; • de nieuwe woning heeft minimaal 1 volledige bouwlaag of meerdere volledige bouwlagen; • de parkeerdruk is lager dan 90% of het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost; • er is altijd een omgevings- en een woningvormingsvergunning nodig; • de eerste 10 jaar na verlening van een omgevingsvergunning voor een dakopbouw is bouwkundig splitsen niet toegestaan.

2

https://www.denhaag.nl/nl/in-de-stad/wonen-en-bouwen/woning-bouwkundig-splitsen.htm

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273713

De evaluatie naar het huidige bouwkundig splitsingsbeleid ‘Onderzoek Bouwkundig Woningsplitsen 2016-2020’ toont aan dat er nauwelijks meer gesplitst wordt sinds de invoering van het huidige beleid per 1 juli 2019. Dat betekent dat er op dit moment nauwelijks woningen in de bestaande woningvoorraad worden toegevoegd die in potentie geschikt zouden kunnen zijn voor onder andere starters en studenten. In het verleden werden van 2016 tot en met 2019 jaarlijks gemiddeld 128 woningen toegevoegd via splitsing3. Met de sterke afname verslechtert de positie van starters op de woningmarkt. Opkoopbescherming voor bestaande koopwoningen Gecreëerde kamers en uit splitsing ontstane woningen worden vaak verhuurd. Starters en studenten hebben daarnaast ook de mogelijkheid om een bestaande woning of studio te kopen. Gelet op inkomen, financieel vermogen en arbeidscontracten is dit alleen voor een klein deel van de starters en studenten een reële optie. De opkoopbescherming in Den Haag zorgt er per 1 maart 2022 voor dat koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 405.000,- (prijspeil 2023) in veel gevallen niet meer aangekocht kunnen worden om te verhuren. De opkoopbescherming dient ervoor te zorgen dat het slagingspercentage van vooral starters op de koopmarkt potentieel toeneemt vanwege de grotere bereikbaarheid van koopwoningen.

De bedoeling is dat starters minder te maken krijgen met concurrentie van vooral beleggers die meer kapitaal hebben, daardoor fors over kunnen bieden en kunnen kopen zonder voorbehoud van financiering. Dit verbetert de positie van starters. Oplossingen voor extra toevoeging van studenten- en starterswoningen in de bestaande woningvoorraad De bovenstaande analyse maakt duidelijk dat de behoefte naar onder andere studenten- en starterswoningen momenteel nauwelijks opgelost wordt in de bestaande woningvoorraad door middel van extra toevoegingen van woonruimten. Dit is het gevolg van eerdere afwegingen die zijn gemaakt. Indien er noodzaak is dat extra studenten- en starterswoningen worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad om meer in de behoefte te voorzien, is dit op twee manieren mogelijk: 1. het kan gestimuleerd worden binnen de huidige beleidskaders; 2. het kan gestimuleerd worden door aanpassing van het huidige beleid. Hieronder is globaal in beeld gebracht hoe de bovenstaande twee opties een oplossing kunnen bieden voor extra toevoegingen van studenten- en starterswoningen in de bestaande woningvoorraad. Het aantal mogelijkheden is niet uitputtend. De afweging die gemaakt wordt ten aanzien van schaarste en leefbaarheid bepaalt uiteindelijk wat er wel of niet mogelijk is voor extra toevoegingen van studentenen starterswoningen.

Stimuleren binnen de huidige beleidskaders Extra toevoegingen van studenten- en starterswoningen kunnen worden gestimuleerd binnen de huidige beleidskaders die zijn vastgesteld. Zo is recent een samenwerking gestart met Hospi Housing om binnen het huidige kamerbewoningsbeleid hospitaverhuur onder studenten en hospita’s zelf te promoten. Dit moet het beschikbare aanbod voor onder andere studenten stimuleren binnen de bestaande regels die er voor kamerbewoning zijn. Ook kan worden ingezet op extra woningtoevoegingen in wijken waar dat op basis van het huidige beleid nog mogelijk is. Daarnaast kan ook de aanpak van leegstand ertoe bijdragen dat de bestaande woningvoorraad meer oplossing biedt voor de behoefte aan onder andere studenten- en starterswoningen. Nog dit jaar komt het college met een geactualiseerde Leegstandaanpak.

3

https://denhaag.raadsinformatie.nl/document/11294422/1/RIS311728_Bijlage_Eindrapportage_Onderzoek_Bouwkundig_Woningsplitsen_

2016-2020

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273713

Een andere optie is co-housing in bestaande gebouwen wanneer daar bijvoorbeeld statushouders of Oekraïners worden gehuisvest. Er zou in die gebouwen een combinatie gezocht kunnen worden met de doelgroep van starters en studenten. Woningcorporaties experimenteren hier inmiddels steeds vaker mee. Aanpassing huidig beleid De mogelijkheden voor het toevoegen van extra studenten- en starterswoningen kan gestimuleerd worden door aanpassing van het huidige beleid voor kamerbewoning en bouwkundig splitsen. Bij beleidswijziging dient altijd een grondige afweging te worden gemaakt tussen verschillende belangen waarbij schaarste en leefbaarheidsfactoren worden meegenomen. Een goede onderbouwing waarom een bepaalde afweging wordt gemaakt is daarbij essentieel, omdat genomen maatregelen in verhouding moeten staan met datgene wat opgelost dient te worden in de woningmarkt. Wat dat voor het beleid voor kamerbewoning en bouwkundig splitsen betekent wordt hieronder weergegeven. Kamerbewoning Het huidige kamerbewoningsbeleid is per 1 juni 2021 inwerking getreden. In dat beleid is door de gemeenteraad een afweging gemaakt tussen het faciliteren van de behoefte naar kamerbewoning enerzijds en het beschermen van de bestaande woonruimtevoorraad en de leefbaarheid anderzijds. In die afweging is gekeken naar leefbaarheidsaspecten en schaarste in de stad.

Dat heeft geresulteerd in een wijkselectie waar kamerbewoning wel en niet wordt toegestaan. De gemeenteraad heeft dit daarna verder aangescherpt. Het college bereidt naar aanleiding van de opgenomen ambities uit het coalitieakkoord Den Haag 2023-2026 een beleidswijziging voor waardoor extra kamerbewoning voor onder andere studenten en starters mogelijk wordt in wijken waar de leefbaarheid niet onder druk staat. In de tussentijd gaat het college voor zorgdoelgroepen op zoek naar meer ruimte voor kamerbewoning, om de uitstroom uit zorgvoorzieningen te bevorderen (RIS316404). Bouwkundig splitsen In de commissiebrief ‘Evaluatie bouwkundig splitsen’ (RIS311728) is de raad geïnformeerd over de evaluatie naar het huidige splitsingsbeleid. In deze brief is een aantal opties benoemd die naar aanleiding van de evaluatie verkend kunnen worden om de mogelijkheden voor bouwkundig splitsen te vergroten. Enkele opties die mogelijk ook gunstig zijn voor het toevoegen van extra woningen voor studenten en starters in de bestaande woningvoorraad zijn: • het splitsen van grotere woningen; • het splitsen van in het verleden samengevoegde woningen; • het splitsen van woningen boven winkels in het centrum; • het toestaan van splitsen van woningen in wijken met een goede leefbaarheid en schaarste aan betaalbare en/of kleinere woningen.

Tot slot We blijven inzetten op nieuwbouw van studenten- en starterswoningen, maar de nood is voor alle groepen groot en de woningbouwproductie weerbarstig. In de bestaande woningvoorraad willen we daarom meer mogelijk maken. Maar een te dure, te kleine of te slechte woning draagt niet bij aan een gezonde woningvoorraad. Daarom hebben we recent in een aantal gebieden de Wet goed verhuurderschap geïmplementeerd en hebben we bij het Rijk ingezet op onder andere huurprijsregulering.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273713

Opgemerkt dient te worden naar aanleiding van het bovenstaande dat vooraf niet te voorspellen is in hoeverre een eventuele beleidsaanpassing voor het gebruik van de bestaande woningvoorraad daadwerkelijk bijdraagt aan de woningbehoefte van starters en studentenwoningen. In algemene zin kan gesteld worden dat een mogelijke verruiming van dat beleid bijdraagt aan extra woonruimten waarvan ook studenten en starters profiteren, maar die verruiming betekent niet dat een nieuwe woonruimte automatisch wordt bewoond door studenten of starters. In elk geval zal verruiming bijdragen aan meer betaalbare woonruimte. Het college beschouwt de motie hiermee als afgedaan. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

7/7