RIS310453 Woningbouwprogrammering Anna van Hannoverstraat 4 (SoZa locatie)

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Anne Mulder Wethouder van Financiën en Stadsontwikkeling

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10198446 RIS310453 Contactpersoon

Kai Liang/Joris van Soest Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Portefeuille Projecten Den Haag Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

2 november 2021

kai.liang@denhaag.nl Aantal bijlagen

1

Onderwerp

Woningbouwprogrammering Anna van Hannoverstraat 4 (SoZa locatie)

Geachte voorzitter, Naar aanleiding van de behandeling van het Planuitwerkingskader Anna van Hannoverstaat 4 (SoZa locatie) in de commissie Ruimte van 8 en 22 september jl., geeft ik u hierbij een nadere toelichting op het woonprogramma naar aanleiding van de vragen die hierover gesteld zijn. Dit in aanvulling op de brief d.d. 15 februari 2016 van het toenmalig college aan het Rijk, destijds eigenaar van het pand, over de voorwaarden van de toe te voegen woningen op deze locatie (RIS310038) en de brief “Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten” d.d. 26 mei 2021 (RIS308642). Programma i.r.t. ambities CID Voor de ontwikkeling van de Anna van Hannoverstraat 4 is ingezet op een gemengd woonwerkprogramma, waar ruimte is voor 1.000 tot 1.200 woningen en ca. 40.000 m2 maatschappelijk en economisch programma. De combinatie van hoge bebouwings- en gebruikersdichtheid, en de hoge mate van menging van functies nabij een intercitystation draagt bij aan de verstedelijkings- en agglomeratiekracht. Bewoners en werknemers van deze locaties hebben een (zeer) duurzaam mobiliteitsprofiel en dragen bij aan de concurrentiekracht van de gemeente. De gemeente kiest ervoor om de sterke vraag naar woningen te faciliteren, en doet dit voornamelijk in de drie prioritaire gebieden Binckhorst, CID en Zuidwest.

In het CID verdichten we rond OVknooppunten en maken we slim gebruik van beschikbare ruimte. We intensiveren bestaande kavels, zodat we de openbare ruimte kunnen vergroenen. Zo kunnen we de komende 20 jaar 20.500 woningen realiseren. Woonprogramma SoZa In het woonprogramma van SoZa wordt – naar huidige verwachting - minimaal 50% van de woningen ‘betaalbaar’ gebouwd, waarbij minimaal 15% van de woningen in het sociale huursegment vallen, minimaal 20% in het middenhuur1 segment, en aanvullend nog minimaal 15% in het bereikbare koop segment2 of middenhuur segment.

1

Een middeldure huurwoning is een huurwoning met een huur onder € 985 (prijspeil 2020)

2

Een koopwoning met een vrij-op-naamprijs van maximaal € 310.000 (NHG- grens, prijspeil 2020)

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10198446

Woningcategorieën

Aantallen

Prijs

minimaal 15% sociale huur

150 tot 180 woningen

huur maximaal € 750,- per maand

minimaal 20% - 35% middeldure huur

200 - 420 woningen

huur maximaal € 1.000,- per maand

minimaal 0 - 15% bereikbare koop

0 tot 150 woningen

koop maximaal € 310.000,- v.o.n. (2020)

0 - 50% vrije sector koop en/of huur

0 tot 600 woningen

huur hoger dan € 1.000,- per maand of koop hoger dan € 310.000,- v.o.n. (2020)

Totaal

1.000-1.200 woningen

Tabel: woningbouwprogramma Anna van Hannoverstraat 4 De oorsprong van het percentage sociaal in de ontwikkeling ligt in afspraken die gemaakt zijn met en toezeggingen die gedaan zijn aan de voormalige eigenaar van het pand, de Staat der Nederlanden3. De gemeente had in 2016 de wens om statushouders te huisvesten in het pand en deze te laten faciliteren door de eigenaar. Daarvóór (in 2015) was al een Nota van Uitgangspunten (RIS282920) voor deze locatie vastgesteld met de toen beoogde kaders voor de ontwikkeling, zijnde een campusontwikkeling op het gebied van safety en security, met daarin een woonprogramma dat niet meer dan 50% van het gebouw mocht beslaan. Met het Rijk, de toenmalige eigenaar is toen overeengekomen om de potentiële koper van het pand de verplichting op te leggen om gedurende 5 jaar 350 statushouders in het pand te huisvesten. In met het Rijk gemaakte afspraken is aangegeven dat het mogelijk zou zijn om 70% van het gebouw voor wonen aan te wenden. Dit om de (financiële) voorwaarden te creëren om de tijdelijke huisvesting voor statushouders te kunnen realiseren. Deze afspraken zijn vastgelegd in een derdenbeding dat onverkort deel uitmaakt van de koopovereenkomst tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de beoogde eigenaar. Ook in een brief van het college aan het Rijk (DSO 2016.163 d.d.

15 februari 2016) is aangegeven dat binnen de kaders die de NvU voor het gebouw bood het mogelijk wordt gemaakt 70 % voor wonen aan te wenden. De woningen die worden toegevoegd zijn volgens deze brief behouden voor de particuliere markt waarbij de eigenaar de woningen in een door hem gewenst segment kan positioneren. Deze afspraken/toezeggingen hadden betrekking op de omvang van het huidige gebouw. Het huidige plan dat uitgaat van een sloop/nieuwbouw ontwikkeling, betreft een bijna verdubbeling van het (bouw)volume voor het oorspronkelijk beoogde deel kan de gemeente geen eisen (meer) stellen. Omdat de gemeente blijkend uit de Woonagenda 2020-2023, het programmeren van sociale woningbouw belangrijk vindt, wordt erop ingezet om in het toe te voegen extra volume sociale woningbouw op te nemen. Hiervoor is ingezet op 30%, dat resulteert in een percentage van 15% sociaal over de gehele ontwikkeling. In aanvulling daarop is het uitgangspunt van de gemeente om een woonprogramma met minimaal 50% betaalbare woningen, waardoor nog minimaal 35% betaalbare huur en koop gerealiseerd wordt. Hiermee wordt voldaan aan het criterium om een bijdrage te kunnen aanvragen voor de BZK regeling Woningbouwimpuls, die inmiddels ook is toegekend. Omdat de gemeente woningen wil realiseren voor een brede doelgroep, wordt hier gebouwd voor verschillende inkomensklassen en verschillende type huishoudens.

Hier wordt invulling aangegeven door - naast 50% betaalbaar te bouwen - een diversiteit aan woningtypologieën te programmeren. Zo heeft het plan studio's, 2-kamerwoningen, 3-kamer woningen en 4-kamer woningen.

3

De brief van Gemeente aan het ministerie voor Wonen en Rijksdienst van 15 februari 2016 (RIS310038)

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10198446

Daarnaast is ruimte voor maisonnettes met ontsluiting aan de groene Schenk. Door verschillende typologieën te creëren wordt ingezet op de doelgroepen starters, doorstromers, kenniswerkers, emptynesters, ouderen en gezinnen. Er wordt een modern woonconcept gecreëerd, met gemeenteschappelijke ruimtes en collectieve groene binnenruimtes/ daktuinen. Daarbij voldoet de omvang van de woningen aan de uitgangspunten van de Woonagenda: maximaal 20% van het totaal aantal woningen heeft een woonoppervlak dat kleiner is dan 40 m2 GBO. Aanvullende vragen Hieronder wordt nog specifiek ingegaan op een aantal vragen die zijn gesteld: Waarom is bij de eerdere participatiebijeenkomst gecommuniceerd dat er 30% sociale woningbouw gerealiseerd zou worden? In de vastgestelde gebiedsagenda en de eerste gesprekken met de ontwikkelaar en de spoorse partijen, was er sprake van dat ook de strook grond langs de spoorzone meegenomen zou worden in de gebiedsontwikkeling. Omdat de gemeente in deze zone ook grond kon inbrengen, zou in deze zone meer sociale woningen ontwikkeld worden, zodat een percentage van 30% sociale woningbouw op het totaal haalbaar leek. Met het schrappen van de spoorzone kan deze mogelijkheid niet meer worden benut.

In de laatste webinar die is gehouden door de ontwikkelaar in het kader van het participatietraject is daarom ook aangegeven dat er 15% sociale woningbouw gerealiseerd wordt in het aangepaste plan zonder de spoorzone. Kunnen we niet met de binnengehaalde rijksgelden alsnog zorgen voor 30% sociaal? De binnengehaalde rijksgelden zijn ter dekking van een gedeelte van de kosten voor het toevoegen van kwaliteit openbare ruimte en diverse mobiliteitsingrepen in het CID, die noodzakelijk zijn voor de mobiliteitstransitie (die bij de verdichtingsopgave hoort). Als criterium voor deze subsidie geldt dat er 50% betaalbare woningen wordt gerealiseerd, waar het woonprogramma voor de SoZa ontwikkeling aan voldoet. Is er ook ruimte voor de cruciale beroepsgroepen? We gaan in overleg met de ontwikkelaar onderzoeken of er prioritair woning kunnen worden aangeboden aan inwoners met sleutelberoepen. In de eerste gesprekken over dit onderwerp heeft de ontwikkelaar aangegeven hiervoor open te staan. Hoe zorgen we voor voldoende diversiteit aan woningen in het CID? In eerste instantie wordt direct gestuurd op een diversiteit aan woningtypologieën in het plan, zoals beschreven onder kopje ‘Woonprogramma SoZa’. Daarnaast gaan we de samenstelling van het bouwprogramma in het CID monitoren, om zo de hoeveelheid toegevoegde woningen per type bij te houden.

Met een programma dat voor de helft betaalbaar is en diverse woningtypologieën heeft, geloven we dat de ontwikkeling een zeer gewenste bijdrage levert aan de diversiteit die past bij de hoog-stedelijke verdichting en de bereikbaarheid van de woningen voor een brede doelgroep. Middeldure huurwoningen en het woningwaarderingsstelsel? Het woningwaarderingstelsel wordt gebruikt om te bepalen of een woning onder de sociale huurgrens valt en – zo ja – wat de huurprijs is. Ook wordt het woningwaarderingstelsel gebruikt om te bepalen of een woning boven de zogenaamde liberalisatiegrens valt. In dat geval geldt voor die woning geen maximale huur op basis van toe te wijzen punten. Middeldure huur is in die zin niet gereguleerd. In Den Haag stelt de gemeente aanvullende eisen aan middeldure huurwoningen. Daarbij geldt onder andere dat een woning die conform het woningwaarderingstelsel een huurprijs tussen de € 752,33 en € 988,61 heeft, alleen verhuurd kan worden aan huishoudens met een inkomen van maximaal

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10198446

€ 60.036,- p.j. (eenpersoons huishouden) of maximaal € 70.036,- (meerpersoons huishouden). In die zin heeft middeldure huur wel een relatie met het woningwaarderingstelsel. Ik hoop u hiermee een verduidelijking te hebben gegeven op de kaders voor het woonprogramma bij de herontwikkeling van de SoZa locatie. Met vriendelijke groet, Anne Mulder

4/4