RIS310318 De Venen Den Haag Zuidwest

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10184735 RIS310318 Contactpersoon

Wouter Nijsingh Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Portefeuille Projecten Den Haag Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

19 oktober 2021

wouter.nijsingh@denhaag.nl

Onderwerp

De Venen Den Haag Zuidwest

Geachte voorzitter, De Venen is een wijk in Bouwlust Vrederust aan de rand van Den Haag Zuidwest, waar grote sociaalmaatschappelijke en fysieke opgaven liggen. De Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest B.V. (hierna: WOM DHZW) is opgericht op 9 april 2014 met als doel de door Vestia ingezette herstructurering in Den Haag Zuidwest voort te kunnen zetten op het moment dat Vestia hier in 2012 vanwege ernstige financiële problemen niet meer bij machte toe was. Aangezien de gemeente zowel een bestuurlijk als een financieel belang in de WOM DHZW heeft, is de WOM DHZW een Verbonden Partij van de gemeente. De gemeente Den Haag heeft bij de oprichting van de WOM DHZW ingestemd met een ingreep in de wijk De Venen en afspraken gemaakt om dit gebied te herstructureren en te renoveren. Hieronder ziet u een luchtfoto met rood omlijnd het plangebied.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10184735

De staat van de woningen biedt ook aanleiding om in te grijpen, deze behoren tot de kwalitatief slechtste woningen in Zuidwest. De woningen staan al jaren op de nominatie voor sloop-/nieuwbouw of renovatie op een hoogwaardig niveau. De woningen zijn gehorig, hebben last van schimmel en tocht. Daarnaast is sprake van (sociaal-maatschappelijke) problemen m.b.t. de werkgelegenheid, armoede, veiligheid, gezondheid en sociale cohesie. De opgaven voor Zuidwest staan nader omschreven in de Agenda Ruimte voor de Stad (RIS295016) en de Verkenning Zuidwest (RIS 302569). Fysieke ingrepen gaan in samenhang met programma van de regiodeal (RIS 301876), om te komen tot een integrale sociaaleconomische en ruimtelijk-fysieke aanpak. De verdichting van Den Haag Zuidwest met circa 10.000 woningen, waaronder De Venen, vormt een belangrijk onderdeel van de regionale en provinciale taakstelling om aan de woningbehoefte in de zuidelijke randstad tegemoet te komen. De Venen is dan ook onderdeel van de woondeal Zuidelijke Randstad (RIS 302724). Met deze brief willen wij, het college, u informeren over de status van de plannen voor de vernieuwing van De Venen, hierin behandelen wij: 1. 2. 3. 4.

Woningbouwprogramma: meer betaalbare woningen De toegekende BZK subsidie 2e tranche Woningbouwimpuls De status van het PUK-traject Communicatie en participatie

1. Woningbouwprogramma: meer betaalbare woningen In 2019 is gestart met de ruimtelijke, programmatische en financiële verkenning voor de gebiedsontwikkeling De Venen. In het coalitieakkoord 2019-2022 zijn nieuwe doelstellingen geformuleerd voor de verdichting van het plan, het aandeel sociale huurwoningen en duurzaam- en gasloos bouwen, die aanzienlijk afwijken van de uitgangspunten zoals vastgelegd bij de oprichting van de WOM DHZW en de laatste herziening van het Ondernemingsplan in 2015. Het oorspronkelijke programma van het voornoemde Ondernemingsplan betreft namelijk een verdunning met 93 woningen naar in totaal 487 (hoofdzakelijk markt-) woningen. Om een plan voor De Venen te kunnen realiseren dat meer aansluit bij de huidige beleidsambities van de gemeente, en de gewijzigde vraag c.q. marktomstandigheden, zijn de mogelijkheden onderzocht om woningen toe te voegen aan De Venen en dus te verdichten. Hieruit volgt een programmering die afwijkt van het programma uit het Ondernemingsplan 2015 van de WOM DHZW. In de toekomstige situatie ontstaan in totaal 1.237 woningen. Ten opzichte van de huidige 580 woningen worden dan 657 woningen toegevoegd. In onderstaande tabel 1 wordt deze programmawijziging nader toegelicht.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10184735

WOM woningen De Venen Ondernemingsplan 2015 BZK aanvraag Verschil Huidige situatie Bestemd voor sloop Renovatie Huidig woningaantal

460 120 580

364 216 580

-96 96 -

60

307 367

395 127 370 129 1021

335 127 370 -178 654

120 487

216 1237

96 750

Toekomstige situatie Nieuwbouw Sociale huur Sociale koop Betaalbare koop Marktkoop

Renovatie Totaal aantal woningen Tabel 1 – toelichting wijziging programma

Met deze programmering worden meer woningen gerenoveerd (+96) en het programma sociale huur (+335), sociale koop (+127) en betaalbare koop (+370) fors uitgebreid. Aanvullend op bovenstaande tabel wordt circa 700 m² aan voorzieningen in het plan opgenomen. In het PUK traject wordt verder uitgewerkt waar in het plan deze voorzieningen worden ingepast en welk type voorziening dit zal zijn. Denk hierbij aan woonwerkunits, kleinschalige voorzieningen en/of bedrijfsruimte op buurtniveau, zorg, horeca, laptopruimtes, sportschool en een beperkt commercieel programma. Op dit moment is circa 350 m² bedrijfsruimte in het plangebied aanwezig. 2. De toegekende BZK subsidie 2e tranche Woningbouwimpuls Op basis van dit aangepaste plan is in overleg tussen de WOM DHZW en de gemeente op 19 november 2020 een subsidieaanvraag ingediend voor de 2e tranche Woningbouwimpuls gebaseerd op een totaal aantal woningen van 1.237. Het aangepaste programma leidt tot een toename van het negatieve resultaat van de WOM DHZW met 11.612.305 euro. De WOM DHZW zal dit plan alleen uitvoeren als de gemeente een bijdrage aan WOM DHZW verstrekt ter grootte van dit extra verlies. Als gevolg van de beoogde verdichting neemt de noodzaak van het (her)inrichten van de openbare ruimte toe. In het oorspronkelijke plan zouden geen aanvullende aanpassingen aan de openbare ruimte nodig zijn.

Door de forse verdichting is dit nu wel nodig, hiervoor is in de subsidieaanvraag een bedrag geraamd van 3.506.778 euro inclusief voorbereiding toezicht en uitvoering (VTU). In totaal is dan 15.119.083 euro benodigd om de ambitie van het gewijzigde woningbouwprogramma te realiseren. Deze bedragen zijn dan ook het uitgangspunt geweest voor de ingediende subsidieaanvraag. Op 18 februari 2021 is de beschikking afgegeven voor de toekenning van de Woningbouwimpuls subsidie voor De Venen. Daarmee is 50% van de voornoemde 15.119.083 euro geborgd via de subsidie (7.559.542 euro), de andere 50% is door de gemeente Den Haag als volgt gedekt via de eigen middelen: voor 2,9mln euro in de reserve 'Verhogen kwaliteit in gebiedsontwikkelingen sociale woningbouw' en voor 4.600.000 euro 'Extra impuls voor betaalbaar wonen'.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10184735

3. Status Planuitwerkingskader (PUK) Voor de gebiedsontwikkeling De Venen wordt een Planuitwerkingskader (hierna: PUK) opgesteld. Daarbij wordt uitgegaan van een ruimtelijke verkenning van KCAP architecten dat aan de basis heeft gestaan van de BZK subsidieaanvraag met als uitgangspunt het toevoegen van 657 extra woningen aan het plangebied voor de woningblokken van de WOM DHZW. Het plangebied is opgedeeld in twee deelgebieden, namelijk Hoogveen en Mosveen. Het zijn vooral de woningen in Hoogveen die gesloopt worden. De aanleiding voor sloop van deze woningen is de slechte technische en woontechnische kwaliteit van de woningen, de mogelijkheid om te verdichten (Hoogveen) met verschillende woningsegmenten, de doorstroming in de wijk te faciliteren en de verduurzamingsopgave en verdichting te realiseren. In Mosveen worden de woningen hoofdzakelijk gerenoveerd waardoor een groot deel van de grondgebonden woningen behouden kan blijven. In onderstaande tabel 2 is de verdeling weergegeven van alle 1.237 nieuwe en gerenoveerde woningen van de WOM DHZW in het plangebied.

WOM woningen De Venen Na ingreep totaal aantal woningen Sociale huur

395 32%

Sociale koop

343 28%

Betaalbare koop

370 30%

Marktkoop

129 10% Totaal 1.237

Tabel 2 – verdeling woningcategorieën totaal aantal woningen

Het in tabel 2 weergegeven bouwprogramma wijkt, gezien de ambities voor betaalbaarheid en verdichting in het laatste coalitieakkoord, grondig af van het oorspronkelijk Ondernemingsplan (zie ook tabel 1). Met het voor BZK ingediende plan is ingezet op verdichting, waarbij het bestaande aantal woningen behouden blijft voor de sociale doelgroep, een groter aandeel sociale huurwoningen wordt gerenoveerd en daarbovenop een substantieel aandeel woningen voor de sociale doelgroep wordt toegevoegd (sociale huur en sociale koop). Daarnaast komt er een aanzienlijke bijdrage in het betaalbare koopsegment (tot NHG). Door ook te kiezen voor sociale koop wordt eigenaarschap in en binding met de wijk bevordert. Door het substantiële aandeel sociale en betaalbare koopwoningen worden koopwoningen bovendien voor veel mensen bereikbaar en worden bewoners in de wijk meer kansen geboden om door te groeien in hun wooncarrière binnen de wijk. Daarmee is het woningbouwprogramma - ondanks het feit dat er met het Ondernemingsplan eerdere afspraken zijn gemaakt - binnen de financiële mogelijkheden van Vestia, WOM DHZW en de gemeente, zo veel als mogelijk in lijn gebracht met de Woonagenda. Met het voorgestelde programma wordt bijgedragen aan gedifferentieerde woonmilieus. In het plangebied zijn ook 95 Vestia woningen aanwezig.

Van deze 95 woningen worden 75 woningen door Vestia gerenoveerd en mogelijk 20 woningen gesloopt. Over de keuze tot sloop van deze woningen is nog geen definitief besluit door Vestia en haar toezichthouders genomen. Voor deze 20 woningen worden in dat geval circa 48 woningen teruggebouwd. Deze woningen zijn niet meegenomen in de BZK-subsidieaanvraag, en ook niet meegenomen in de woningaantallen en tabellen zoals eerder vermeld in deze brief. Wel worden deze Vestia woningen meegenomen in het PUK-traject.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10184735

Op dit moment wordt hard gewerkt aan het Stedenbouwkundig Plan en het implementeren van de beleidsmatige kaders om uiteindelijk tot een PUK document te komen. Het programma kan dus nog enigszins afwijken aan het einde van het PUK traject. Er wordt getracht het PUK traject eind dit jaar af te ronden zodat het PUK in het 1e kwartaal van 2022 aan u kan worden aangeboden. Ook de businesscase van de WOM DHZW wordt nog verder uitgewerkt naar aanleiding van de kaders die gesteld worden vanuit het PUK-traject.

4. Communicatie en participatie De gemeente Den Haag hecht veel waarde aan participatie, als het instrument bij uitstek om burgers en eventueel maatschappelijke organisaties te betrekken en mede verantwoordelijkheid te laten dragen. Het uitwisselen van ideeën tussen burgers en gemeente (tweerichtingsverkeer) is het belangrijkste kenmerk van participatie. Bij goede burgerparticipatie horen duidelijke regels, eenvoudige en doelmatige procedures en goed 'verwachtingsmanagement". De medewerkers van Vestia/WOM DHZW hebben regelmatig persoonlijk contact met bewoners in het gebied, bijvoorbeeld door huis-aan-huis bezoeken en ook via het spreekuur in het plangebied. Medewerkers van deze afdeling merken op dat de primaire vraag van bewoners gaat over wat er wanneer gaat gebeuren met hun woning en hoe het onderhoud tot die tijd wordt gedaan? Sinds vele jaren is de bewoners in De Venen bekend dat de woningen in De Venen gesloopt of volledig gerenoveerd gaan worden. De wooncrisis en de situatie rondom Vestia gooiden echter roet in het eten om de gewenste vernieuwing uit te voeren. Met de oprichting van de WOM DHZW werd de aanpak van De Venen in het Ondernemingsplan opgenomen, maar het duurde nog lange tijd alvorens het plan daadwerkelijk concrete contouren kreeg.

Zoals eerder in deze brief aangegeven is in 2019 gestart met de ruimtelijke, programmatische en financiële verkenning voor de gebiedsontwikkeling De Venen. De bewoners in De Venen zijn begin dit jaar geïnformeerd over de toegekende Woningbouwimpuls subsidie van BZK en de ambitie van de WOM DHZW om de vernieuwing van de woningen in De Venen verder uit te werken en nader te communiceren. Bij de participatie en de communicatie is het essentieel om op een open en eerlijke manier aan verwachtingsmanagement richting de bewoners te doen. De vernieuwing in De Venen gaat een lange tijd duren. Tijdens dit proces is het belangrijk te bouwen aan een langdurige relatie met verschillende belanghebbenden. Wij zien participatie en dialoog als een continu proces en onderdeel voor een geslaagde gebiedsherontwikkeling. Van begin af aan wordt de bewoners duidelijk gemaakt dat over de keuze of een woningbouwblok wel of niet gesloopt wordt geen participatie mogelijk is. Wel wordt gemotiveerd op welke gronden een keuze is gemaakt tussen sloop/nieuwbouw of renovatie. Hier geldt zowel een bouwtechnische (met het oog op zo groot mogelijke kwaliteit van wonen over een zo lang mogelijke periode) als een financiële afweging. Stevige verdichting is aan de orde om de woningnood in breder perspectief te kunnen aanpakken.

Door substantiële verdichting is het mogelijk om een aanzienlijk deel in het betaalbare segment te realiseren, wat ook de mogelijkheden voor terugkeer voor de huidige bewoners maximaal kan bevorderen. De huidige bewoners die hun woning moeten verlaten krijgen de mogelijkheid terug te keren naar De Venen. In dat geval worden woningen passend toegewezen door de WOM DHZW/Vestia conform de regels van de Woningwet.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10184735

De WOM DHZW is verantwoordelijk voor alles wat plaatsvindt op haar eigen percelen, Vestia voor haar bezit in De Venen. De gemeente is verantwoordelijk voor de herinrichting van de openbare ruimte. Voor de te kiezen participatieonderdelen dient dus ook duidelijk te zijn onder wiens verantwoordelijkheid het onderdeel valt, de WOM DHZW, Vestia of de gemeente. Vanzelfsprekend wordt het participatieproces gezamenlijk door de WOM DHZW, Vestia en de gemeente uitgewerkt en uitgevoerd. Op 15 juli jl. is door Vestia/WOM DHZW een Nieuwsbrief en Bewonersonderzoek verspreid onder bewoners van De Venen welke respectievelijk als Bijlage 1 en 2 zijn bijgevoegd. Deze resultaten van het bewonersonderzoek worden medio oktober samen met een Nieuwsbrief met de bewoners in De Venen gedeeld. Bij de Nieuwsbrief zal eveneens een uitnodiging worden gevoegd voor een bewonersavond begin november. Tevens wordt aansluitend ook een aantal bewonersavonden gepland waarvoor bewoners van De Venen, maar ook omwonenden en andere belanghebbenden worden uitgenodigd. Ook wordt er een klankbordgroep opgericht. Zoals eerder aangegeven wordt getracht het PUK-traject dit jaar af te ronden zodat het PUK in het eerste kwartaal van 2022 aan u kan worden aangeboden. Daarin worden de uitkomsten van het participatietraject meegenomen. Met vriendelijke groet, de wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn Martijn Balster

6/6