RIS310286 Bijlage 6

Memo beschermd stadsgezicht Dreven Datum

: 1 mei 2020

Van Aan:

: Staedion : gemeente Den Haag

In het kader van de overeenkomst “Gebiedsontwikkeling Dreven, Gaarden en Zichten” onderzoekt Staedion samen met de gemeente Den Haag en marktpartij Heijmans Vastgoedontwikkeling de haalbaarheid en aanvaardbaarheid van een herstructurering van de wijken Dreven, Gaarden en Zichten, waarbij de ambities zoveel mogelijk aansluiten bij het coalitieakkoord 2019-2022 van de gemeente Den Haag en de volkshuisvestelijke doelstellingen van Staedion. Dreven maakt met zijn 1.224 woningen het grootste deel uit van deze gebiedsontwikkeling (60% van de in totaal 2.075 woningen) en is daarmee toonzettend voor de herstructurering. Daarnaast kan een gebiedsontwikkeling als Dreven, Gaarden en Zichten een vliegwiel effect hebben op overige ontwikkelingen in Den Haag Zuidwest. De variant1 voor Dreven waarbij het beschermd stadsgezicht zoveel mogelijk gerespecteerd wordt en er beperkt wordt vernieuwd c.q. verdicht draagt volgens Staedion te weinig bij aan het realiseren van de ambities en de volkshuisvestelijke doelstellingen. In de variant worden slechts 293 woningen toegevoegd. Dit betekent dat er ofwel geen evenwichtig mix tussen vrije sector (middenklasse) en sociale huur ontstaat ofwel het aantal sociale huurwoning met 577 stuks afneemt. De kosten voor het uitvoeren van deze variant worden berekend op 45k per woning negatief (totaal 55 miljoen).

Het merendeel van de woningen wordt in deze variant gerenoveerd. Uit onderzoek van onder andere KBNG blijkt dat na hoogwaardige renovatie geen nieuwbouwkwaliteit wordt behaald en dat het onzeker is of de voorgestelde ingrepen uitvoerbaar zijn. Door de aard van het bouwsysteem (dunne lichte vloeren met beperkte hoogte tussen vloer en plafond) is het probleem geluidsoverdracht tussen de woningen niet op te lossen. Door betere kierdichting en isolerend glas neemt zelfs het interne geluid toe en geluidsoverlast is een van de belangrijkste bewonersklachten c.q. beheerproblemen. Ook is door de aard van het bouwsysteem (koudebruggen met beperkte isolatiemogelijkheden) het onmogelijk om aan de BENG-norm te voldoen en daarmee de duurzaamheidsdoelstellingen van 2050 te behalen. Naast technische en energetische beperkingen zijn er ook functionele beperkingen. Ondanks de ruime plattegrond is de indeling niet meer van deze tijd. Een voorbeeld: de badkamer is 3 m2 en vanuit de keuken te bereiken; de keuken is 6 m2 en zodanig smal dat er geen ruimte is voor een vaatwasser of wasmachine. Daarnaast zijn bijna alle woningen van het type portieketage-flat zonder lift en slecht toegankelijk.

1 “Minimale tuinstad” variant inclusief business case, gepresenteerd aan Staedion op 5 november 2019.

In 2018 en in 2019 zijn voor alle bewoners van de wijken bewonersbijeenkomsten georganiseerd. Tijdens de bijeenkomst over de Dreven werd door de bewoners vooral aandacht gevraagd voor bouwtechnische problemen zoals geluidsoverlast en energieverbetering. Daarnaast kwam naar voren dat zij het aanwezige groen in de wijk waarderen en dat de architectuur niet als mooi of karakteristiek ervaren wordt. De variant2 voor Dreven waarbij het beschermd stadsgezicht losgelaten wordt en er een hoog vernieuwings- /verdichtingspercentage ontstaat, draagt volgens Staedion wel significant bij aan de ontwikkeling en verbetering van de wijk. In deze variant worden er 1.571 woningen toegevoegd, waarbij het totaal aantal op 2.795 komt. Bij een evenwichtige verdeling (circa 50% markt en 50% sociale huur) zorgt dit voor 712 extra sociale huurwoningen. De kosten voor het uitvoeren van deze variant zijn berekend op 29k per woning negatief (totaal 35 miljoen). Er ontstaat een compact groen stedelijk woonmilieu met verschillende woningtypologieën geschikt voor een breed palet aan doelgroepen. Ook voldoen deze nieuwe woningen aan de nieuwste eisen op het gebied van duurzaamheid en comfort en worden oplossingen voor onder andere parkeren en levendigheid in de plinten in het ontwerp meegenomen.

Deze variant is eveneens kostbaar maar levert voor Staedion een significante bijdrage aan het realiseren van de ambities en de volkshuisvestelijke doelstellingen. Conclusie Dreven is het grootste deel van de gebiedsontwikkeling Dreven, Gaarden en Zichten en heeft daarmee de grootste impact op realiseren van een sociaal-economische en ruimtelijk-fysieke verbetering van de wijken. Een variant waarbij beschermd stadsgezicht wordt behouden vergt een hoge investering en heeft een negatieve bijdrage aan de volkshuisvestelijke doelstelling. Daarnaast voldoen de gerenoveerde complexen door de (on)mogelijkheden van het bouwsysteem maar in beperkte mate aan de eisen van woonconform, duurzaamheid en toegankelijkheid en zijn daarmee onvoldoende toekomstbestendig. Intern is besloten om geen nadere uitwerking te geven aan deze variant.

2

Variant loslaten beschermd stadsgezicht zoals opgenomen in het ambitiedocument april 2020.