RIS310039 Stand van zaken raamprostitutie

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Anne Mulder

Wethouder van Financiën en Stadsontwikkeling

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO.10177058 RIS310039 Contactpersoon

Paul Jansen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Portefeuille Projecten Den Haag Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

21 september 2021

paul.jansen@denhaag.nl Aantal bijlagen

1

Onderwerp

Stand van zaken Verplaatsing Raamprostitutie

Geachte voorzitter, De gemeente Den Haag verkent al enige tijd de mogelijkheid om de raamprostitutie naar de Sporendriehoek te verplaatsen. De verplaatsing is gericht op het faciliteren van vergunde werkplekken en moet leiden tot betere arbeidsomstandigheden voor sekswerkers. In het Coalitieakkoord zijn 4 randvoorwaarden gekoppeld aan de verplaatsing van de raamprostitutie.1 Uit het nu afgesloten stedenbouwkundig haalbaarheidsonderzoek van Heijmans en de bijbehorende businesscase komt naar voren dat volgens Heijmans in hoofdlijn voor de Sporendriehoek een haalbare businesscase mogelijk lijkt te zijn. Daarbij is er volgens ons nog een aantal risico’s dat verder moet worden onderzocht. Voor de verdere uitwerking naar de verplaatsing zelf en de herontwikkeling van de huidige locaties is ook nadere studie nodig. Ervoor zorgen dat de risico’s niet zullen leiden tot financiële gevolgen voor de gemeente is hierbij een belangrijk onderdeel. Verbetering arbeidsomstandigheden Bij de verplaatsing van de raamprostitutie staat de verbetering van de arbeidsomstandigheden van sekswerkers voorop. De verplaatsing moet de kans bieden om een nieuwe werkplek te ontwerpen dat aan alle wensen en eisen voldoet op het gebied van hygiëne en arbeidsomstandigheden. Tevens kunnen de maatregelen bijdragen aan de leefbaarheid.

Goede voorzieningen in combinatie met veiligheidsmaatregelen kunnen bijdragen aan de fysieke en mentale gezondheid van de sekswerkers. Het college wil voorkomen dat de prostitutie naar de illegaliteit verdwijnt en Doublet-, Geleen- en Hunsestraat steeds verder verloederen, met alle negatieve gevolgen van dien. Richting de Raad is eerder aangegeven dat voor de verplaatsing draagvlak is onder sekswerkers, mits rekening wordt gehouden met de wensen van sekswerkers zoals genoemd in het onderzoek van SHOP. De onderzoeken van SHOP (RIS304626) en Liberty (RIS306662) geven een goed beeld hoe in de sector over verplaatsing wordt gedacht en de bijdrage die dit kan leveren aan de verbetering van de arbeidsomstandigheden. 1

“Het verbeteren van de arbeidsomstandigheden van sekswerkers is het uitgangspunt van ons prostitutiebeleid. We staan welwillend

tegenover particuliere initiatieven voor de verplaatsing van de ramen in de Doublet- en Geleenstraat. Verplaatsing naar de nieuwe locatie is pas mogelijk als dit tot een verbetering van de veiligheid en de gezondheid van sekswerkers leidt en de nieuwe locatie draagvlak heeft onder sekswerkers en hulpverleners. De initiatieven moeten een financieel dekkend bedrijfsplan hebben, deze verplaatsing wordt niet gefinancierd met gemeenschapsgeld.”

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO.10177058

Businesscase van Heijmans Als vervolg is de ontwikkelaar Heijmans als particulier initiatiefnemer vorig jaar gevraagd, mede op basis van de uitkomsten van de marktverkenning, een bouwplan te ontwikkelen voor de Sporendriehoek en daarbij een haalbaarheidsonderzoek op te leveren dat in voldoende mate duidelijkheid moet verschaffen over de financiële, programmatische en planologische aspecten van de herontwikkeling van de grond als particulier marktinitiatief (RIS306662). Het resultaat is inmiddels beschikbaar en te vinden als bijlage bij deze brief. Aangezien het om bedrijfsgevoelige cijfers gaat is op deze bijlage geheimhouding opgelegd. De bijlage wordt door de griffie op de gebruikelijke manier met u gedeeld. Het onderzoek naar de wensen van sekswerkers in combinatie met dit stedenbouwkundig haalbaarheidsonderzoek van UNStudio/Heijmans (5 maart 2021, RIS307850) geeft aan dat verbetering van de arbeidsomstandigheden op de nieuwe locatie mogelijk is. Ook is gebleken dat volgens Heijmans de stedenbouwkundige ontwikkeling op de locatie mogelijk is. De exploitatieberekeningen voor de locatie laten een positief resultaat zien, los van de verplaatsings- en uitkoopkosten van het bestaande bezit en los van de definitieve afspraken over de erfpacht voorwaarden van de NS.

Met het beschikbaar komen van een financieel dekkend bedrijfsplan voor de Sporendriehoek kunnen we nu verdere onderzoeken starten naar de haalbaarheid van het totale plan. In de brief van 18 februari 2020 (RIS304626) is aangegeven dat er kansen zijn om de raamprostitutie binnen de gestelde randvoorwaarden te verplaatsen. Uit gesprekken met de sector bleek vervolgens dat zicht op een concreet plan voorwaardelijk was om het vervolggesprek met de huidige vastgoedeigenaren over de verplaatsing op gang te krijgen. Voordat de vervolgstap met de vastgoedeigenaren en exploitanten kon worden gemaakt, is Heijmans dan ook gaan ‘rekenen en tekenen’ aan twee verschillende programma’s. In eerste instantie is gerekend op een uitgebreider programma dat ook is meegenomen in het stedenbouwkundig haalbaarheidsonderzoek (RIS307850). Dit programma is afgestemd met de gemeente, maar valt qua scope (met name parkeren) buiten de Sporendriehoek. De gemeente heeft Heijmans daarom aanvullend gevraagd om voor deze fase van het onderzoek ook een basisprogramma uit te werken waarbij alle gevraagde functies (ramen/parkeren) op de locatie zijn opgelost en geen extra programma is opgenomen. Zie onderstaand beeld.

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO.10177058

De businesscase toont in het plan van Heijmans een positief bedrijfsresultaat voor de ontwikkeling van de Sporendriehoek. Heijmans houdt in zijn berekening rekening met kosten voor bouwrijp maken, kosten voor woonrijp maken en de kosten voor de benodigde ontsluiting van de locatie. Met de businesscase van Heijmans zijn risico’s verbonden aan de haalbaarheid, omdat de kostenberekeningen nog globaal/op basis van kengetallen zijn gemaakt. Ook zijn nog niet alle kosten in beeld gebracht, zoals die voor participatie, kostenverhaal en mogelijke schadeclaims aan de voorkant van het proces. Sommige kosten zullen pas in een later stadium geheel duidelijk worden. Uitgangspunt is dat de gemeente de grond in ondererfpacht uitgeeft in de hoedanigheid zoals de gemeente deze op haar beurt de grond in erfpacht krijgt van de NS. De waardestijging als gevolg van de functiewijziging naar (raam)prostitutie zou in geval van eigen grond van de gemeente geheel ten goede aan de gemeente dan wel het project, maar in dit geval is dat niet zo vanwege de erfpacht afspraken met de NS. Het uiteindelijke resultaat is daarmee afhankelijk van nadere afspraken met NS over de erfpacht vergoeding en de gang van zaken rondom opzegging van het contract na 25 jaar.

Risico’s gemeente Met het hierboven beschreven stedenbouwkundig haalbaarheidsonderzoek en de businesscase voor de Sporendriehoek is nog geen uitspraak gedaan over de afspraken met vastgoedeigenaren en exploitanten en over de herontwikkelingsmogelijkheden van Doublet- en Geleenstraat. Het resultaat van de afspraken die een particulier initiatiefnemer met deze partijen maakt, moet niet leiden tot onverwachte projectrisico’s voor de gemeente. De gemeente kiest dan ook voor een zorgvuldig proces. Uit het onderzoek dat het college de afgelopen periode heeft uitgevoerd, komt naar voren dat in elk geval verdere studie, onderzoek en afspraken nodig zijn op de navolgende aspecten voor de verplaatsing van de raamprostitutie. Op deze manier moeten we aan de voorkant mitigeren dat deze risico’s niet kunnen leiden tot financiële gevolgen voor de gemeente.

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO.10177058

Bereikbaarheid De Sporendriehoek is stedenbouwkundig ingeklemd tussen de spoorlijnen HS-Leiden en CS-Utrecht. De ontwikkeling van de stad vraagt op deze plek stevige infrastructurele ingrepen ten behoeve van de bereikbaarheid. Geplande projecten zijn de aanpassing van drie spoorviaducten t.b.v. inpassing HOV (afspraken No-regret pakket), HOV-verbinding CID-Binckhorst (MIRT Verkenning), Schenkverbinding, Verlengde Velostrada en een derde spoor tussen station HS en Den Haag Centraal. Maar ook mogelijke toekomstige ontwikkelingen op de overige bedrijvenlocaties (Lekstraat, Bink36) in het gebied vragen aandacht, evenals de bouwfasering. Al deze ontwikkelingen moeten in samenhang worden gezien met de ontwikkeling van de Sporendriehoek. Een belangrijke juridische-planologische aspect is dan ook dat er een stedenbouwkundige visie beschikbaar is voor de Sporendriehoek en directe omgeving. Deze moet onderdeel zijn van een integrale gebiedsvisie/NvU, die de komende periode zal worden opgesteld. De eerste voorstudies laten zien dat de raamprostitutie samen kan gaan met de 4 mobiliteitsprojecten HOV, No-regret, Verlengde Velostrada, en Schenkviaduct. Dit vraagt wel verdere uitwerking in de integrale gebiedsvisie/NvU. Elk plan moet daarbij passen binnen de kaders van de Structuurvisie CID en het Omgevingsplan Binckhorst.

Dit zal gebeuren als onderdeel van één gebiedsvisie of Masterplan (uitgezonderd de No-regret maatregelen) waarna nog vaststelling in de Raad moet plaatsvinden als onderdeel van de uitwerking van de CID-Structuurvisie. Bij de uitwerking zal de particulier initiatiefnemer de mogelijkheid krijgen om input te leveren in het proces om te komen tot een integrale gebiedsvisie rond Sporendriehoek. Een tweede aspect gaat over de ontsluiting van de Sporendriehoek in relatie tot de mobiliteitsmaatregelen, met name de aanleg van de HOV. Zo moeten afspraken worden uitgewerkt over een mogelijk kostentoedeling tussen de ontwikkeling van de Sporendriehoek en de HOV. Ook moet daarbij worden gekeken naar alternatieve ontsluitingsmogelijkheden. Het vroegtijdig betrekken van direct omliggende stakeholders hierbij is van groot belang. Erfpachtscontract NS Een risico voor een doelmatige uitvoering van het project is dat de nieuwe locatie grond betreft die in erfpacht wordt uitgegeven door de NS. Het vestigen van nieuwe raamprostitutiepanden vindt het best plaats op grond waarvan de gemeente eigenaar is. De waardestijging als gevolg van de functiewijziging naar (raam)prostitutie komt dan geheel ten goede aan de gemeente dan wel het project. Bij de Sporendriehoek heeft de NS bedongen dat de grond door NS in erfpacht wordt uitgegeven aan de gemeente.

Onderdeel van de uitgiftevoorwaarden is een regeling voor een bijbetaling bij wijziging van de huidige functie als bedrijventerrein. Als de NS de regeling marktconform toepast, heeft dit nadelige gevolgen voor de businesscase, maar daarmee heeft de NS ook geen extra opbrengst uit de functiewijziging naar prostitutie. Een eerste logische vervolgstap is dan ook om in onderhandeling met NS-Vastgoed te treden over de hoogte van de te betalen erfpachtcanon op basis van de functie raamprostitutie. Vervolgens moet dit een plek in de businesscase krijgen, waarbij het niet tot kosten voor de gemeente mag leiden. Afspraken met huidige vastgoedeigenaren en exploitanten De medewerking van alle eigenaren is geen gegeven en vormt daarmee een tweede risico. De particulier initiatiefnemer kan pas afspraken gaan maken met de huidige vastgoedeigenaren en exploitanten op basis van het stedenbouwkundig haalbaarheidsonderzoek voor de Sporendriehoek. De verwachting is dat de particulier initiatiefnemer de gemeente zal vragen in het gesprek met vastgoedeigenaren en exploitanten een actieve rol te spelen. Het gaat dan om de uitgiftevoorwaarden op de Sporendriehoek, maar ook om ervoor te zorgen dat daadwerkelijk alle eigenaren willen meewerken.

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO.10177058

Soms zal dit niet kunnen zonder inzet van bijvoorbeeld het onteigeningsinstrumentarium als ultimum remedium. De juridisch en financiële consequenties zal de gemeente in kaart brengen, voordat feitelijke vervolgstappen in die richting worden gezet. De gemeente kan hier binnen de randvoorwaarden uit het coalitieakkoord niet op in gaan. Daarmee is het een risico voor de doorgang van het project. Ruimtelijk kader voor oude locatie De raamprostitutie is nu gevestigd midden in twee woonwijken. Sluiting van de straten zal ten goede komen aan de leefbaarheid van beide wijken en leidt tot een maatschappelijke opbrengst. Dat neemt niet weg dat een voorwaarde voor het project is dat er voldoende vastgoedwaarde op de huidige locaties ontstaat, omdat anders de verplaatsingskosten te hoog oplopen. Wanneer de particulier initiatiefnemer afspraken wil maken met de huidige eigenaren en exploitanten in de Doublet/Geleenstraat zal ook duidelijkheid nodig zijn over de ontwikkelruimte (en opbrengsten) die mogelijk zijn als beide locaties vrijkomen. De gemeente zal daarbij de kaders voor herontwikkeling moeten definiëren. Hierbij staat voorop dat de ontwikkeling van de oude locatie moet leiden tot meerwaarde voor die locatie in de rivierenbuurt.

Eerst zullen stedenbouwkundige voorwaarden worden geformuleerd om te onderzoeken wat de meest passende en door de buurt gewenste functies zijn op de locaties. Vervolgens wordt er gekeken wat de maatschappelijke en financiële baten hiervan zijn. De baten kunnen terugvloeien in het project en een rol spelen in het besluit om wel of niet door te gaan met de verplaatsing. Vervolgstappen Het beter in beeld krijgen van de voorgaande risico’s betekent dat de gemeente de komende periode verder werkt aan een ontwikkelstrategie op basis van de thans bekende onderzoeken en informatie. Hierin staat beschreven: 1. De kosten van het realiseren van de nieuwe locatie incl. een berekening van de residuele grondwaarde. 2. De uitgiftestrategie van de locatie Sporendriehoek. 3. De potentiële opbrengsten van de oude prostitutiepanden en de maatschappelijke en financiële baten van de ontwikkelpotentie van de oude locatie. 4. De verwervingsstrategie van de bestaande prostitutiepanden, inclusief de wijze waarop in het bestemmingsplan de functie raamprostitutie in beide straten kan worden gewijzigd. Er wordt een totaal begroting opgesteld van de kosten en de opbrengsten en een beschrijving welke financiële risico’s de gemeente loopt en welke beheermaatregelen mogelijk zijn. Zo kunnen de procedurele gevolgen en de financiële haalbaarheid worden beoordeeld, binnen de gestelde randvoorwaarden.

Meer specifiek kunnen conclusies worden getrokken over de verantwoordelijkheden van de kant van de gemeente en welke afspraken nodig zijn voor het vervolgtraject met de particulier initiatiefnemer. Deze ontwikkelstrategie wordt gelegd naast de te maken afspraken met de particulier initiatiefnemer over de vervolgfase zoals hierna wordt voorgesteld. De intentieovereenkomst met Heijmans als particulier initiatiefnemer loopt af met de oplevering van het stedenbouwkundig haalbaarheidsonderzoek en de financiële onderbouwing daarvan.

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO.10177058

De particulier initiatiefnemer, Heijmans, stelt nu voor om twee varianten verder uit te werken, waarbij ook aan de orde is wat van de gemeente wordt gevraagd. Een variant is ‘kopen’ waarbij de huidige vastgoedeigenaren nieuwe ramen in de Sporendriehoek krijgen. In ruil hiervoor wil Heijmans het eigendom van de bestaande ramen in de Geleen- of Doubletstraat. In het tweede scenario – voorkeursvariant van Heijmans - zal een maatschappelijk geëngageerde belegger de eigenaar worden van het nieuw te ontwikkelen vastgoed op de Sporendriehoek. De belegger zal vervolgens de kamers verhuren aan de exploitanten. Heijmans stelt voor, als de gemeente besluit om dit traject verder te vervolgen, om: • Het conceptplan in de Sporendriehoek verder uit te werken. • Te onderzoeken op welke wijze de herontwikkeling of verwerving van de Doubletstraat en Geleenstraat kan bijdragen aan de haalbaarheid van de businesscase. • De resultante hiervan te bespreken met de huidige eigenaren en exploitanten. • En dit vervolgens weer terug te koppelen met de gemeente ten behoeve van afspraken en de besluitvorming. Om Heijmans bovenstaande te laten uitwerken zal de gemeente de intentieovereenkomst met Heijmans verlengen.

In de komende periode van maximaal een jaar werkt Heijmans dan de (financiële) haalbaarheid van het plan verder uit, inclusief mogelijke afspraken met de huidige vastgoedeigenaren en exploitanten. De gemeente werkt ondertussen aan een stedenbouwkundig kader voor de eventuele herontwikkeling van de huidige locaties. Het resultaat van de verdere onderzoeken door de gemeente en Heijmans moet afspraken tussen ontwikkelaar, vastgoedeigenaren/exploitanten en gemeente omvatten over: 1. De keuze van het eigendomsmodel op de Sporendriehoek, uitgaande van het doorleggen van de erfpachtvoorwaarden van de NS door de gemeente naar een maatschappelijk belegger dan wel de huidige vastgoedeigenaren 2. Uitgangspunten voor schadeloosstelling/verkoop van het huidige vastgoed mede in relatie tot de mogelijke vastgoedpositie/exploitatiecontract in de nieuwe situatie 3. Uitgangspunten voor de herontwikkeling van de Doublet- en Geleenstraat, waaronder een strategie rond de bestemmingswijziging in beide gebieden 4. Afspraken over de werkwijze om te komen tot een beheer- en exploitatiemodel voor de nieuwe ontwikkeling Ook dit resultaat zal voordat vervolgstappen worden genomen, met de Raad worden gedeeld, met een voorstel voor het wel of niet vervolgen van de verplaatsing.

Het verengen van de intentieovereenkomst met dit doel leidt niet tot verdere verplichtingen jegens Heijmans, de gemeente behoudt het recht om te besluiten over het wel of niet doorgang vinden van de verplaatsing. Communicatie en participatie De Sporendriehoek is als onderdeel van het CID verbonden aan afspraken die gemaakt zijn in het Participatie- en communicatieplan CID (RIS303004). In dit plan staat dat een Nota van Uitgangspunten binnen het CID een adviserend ambitieniveau van participatie krijgt. Dat betekent dat bewoners, ondernemers en andere stakeholders betrokken moeten worden bij de planvorming voor de Sporendriehoek en hier op een transparante wijze over gecommuniceerd moet worden.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO.10177058

Conclusie Uit het voorgaande blijkt dat er nog verder onderzoek nodig is, waarbij in beeld gebracht moet worden wat de financiële/juridische/planning consequenties zijn van de bovenbeschreven risico’s en op welke wijze deze beheersbaar zijn. Daarnaast kunnen we constateren dat er voor de gemeente tot op heden, afgezien van de projectkosten, geen financiële risico’s aan het project zijn verbonden. Er zijn en worden tot de onderzoeken zijn afgerond geen verplichtingen aangegaan die ons committeren aan het doorgaan van de verplaatsing. Voor de planvorming in de huidige coalitieperiode is tot op heden circa € 2 mln. uitgegeven. Er zijn voor het huidige begrotingsjaar nog voldoende middelen om aan de vervolgafspraak met Heijmans uitvoering te geven. Als er na dit begrotingsjaar nog verdere kosten moeten worden gemaakt voor interne begeleiding van het project en het uitvoeren van de genoemde onderzoeken zal dit eerst aan de raad worden voorgelegd. Tot die tijd zetten wij geen onomkeerbare stappen en gaan wij geen (juridische of financiële) verplichtingen aan jegens derden. Met vriendelijke groet, Anne Mulder en Kavita Parbhudayal

7/7