RIS309978 Bijlage
Tekst van het document
Meerjarenprognose
Grondexploitaties
2021
Inhoud Samenvatting
3
1. STEDELIJKE ONTWIKKELING
7
3. FINANCIELE STAND GRONDEXPLOITATIES
24
1.1
Inleiding
7
3.1
Inleiding
24
1.2
Trends en ontwikkelingen
7
3.2
Financiële stand grondexploitaties
24
1.3
Samen voor de Stad
10
3.3
Financiële stand verbonden partijen
26
1.4
Voortgang stedelijke ontwikkeling
11
1.5
Conclusie opgave stedelijke ontwikkeling
14
2. GRONDEXPLOITATIEPORTEFEUILLE
4. WEERSTANDSCAPACITEIT GRONDBEDRIJF
29
4.1
Inleiding
29
18
4.2
Werking Reserve Grondbedrijf en risicoanalyse
29
2.1
Inleiding
18
4.3
Benodigde weerstandscapaciteit
31
2.2
Relatie met P&C-cyclus
18
4.4
Aanwezige weerstandscapaciteit
32
2.3
Wet- en regelgeving
19
4.5
Conclusie opgave grondbedrijf
33
2.4
Grondexploitaties
20
2.5
Programma uitgifte woningbouw
20
2.6
Programma uitgifte niet-woningbouw
22
2 | MPG 2021
SAMENVATTING Doelstelling De Meerjarenprognose Grondexploitaties (hierna MPG) van de gemeente Den Haag geeft inzicht in de uitvoering van het Haagse grondbeleid. Daarbij wordt in deze MPG het volledige programma stedelijke ontwikkeling inzichtelijk gemaakt en afgezet tegen de voor genomen ambities, met onderscheid tussen stedelijke ontwikkeling onder gemeentelijk regie (actief grondbeleid) en door private partijen (faciliterend grondbeleid). Daarnaast wordt geschetst welke voor genomen ontwikkeling in de prioritaire gebieden wordt voorzien. Naast een overzicht van de stedelijke ontwikkeling op hoofdlijnen gaat de MPG in op het Haags actief grondbeleid, bestaande uit de gemeentelijke grondexploitaties en grondexploitaties van de verbonden partijen. In het transformatieproces worden deze ‘bouwgronden in exploitatie’ (BIE) omgevormd naar bouwrijpe grond om (opnieuw) te worden bebouwd. Van de operationele grond exploitaties wordt inzicht gegeven in financiën en risico’s door een integrale actualisatie van de begroting, het exploitatiesaldo en de risicoanalyse. De MPG geeft invulling aan de BBV-verplichting om tenminste jaarlijks de projectenportefeuille te actualiseren en dient als onderbouwing bij de Programmabegroting.
Op basis van de risicoanalyses wordt bepaald of de aanwezige weerstandscapaciteit – in de vorm van de Reserve Grondbedrijf (RGB) – meerjarig van voldoende omvang is om risico’s op grondexploitaties, klusobjecten en verbonden partijen op te kunnen vangen zonder dat het direct effect heeft op de gemeentelijke begroting.
3 | MPG 2021
Voortgang stedelijke ontwikkeling
Financieel resultaat MPG 2021
De gemeente Den Haag heeft hoge ambities voor stedelijke
Het geprognotiseerde resultaat van de totale grondexploitatie
ontwikkeling. De doelstelling is om tot 2040 minstens 50.000
portefeuille is € 167,9 mln. negatief (netto contante waarde
woningen te bouwen inclusief een duurzame inrichting van de
1 januari 2021). Ten opzichte van de MPG 2020 is dit een
openbare buitenruimte. Met de verdichting van de stad worden
verslechteringvan circa € 7,5 mln. Dit wordt voor een groot deel
kwaliteitsaspecten nog belangrijker doordat de stad intensiever
verklaard door autonome effecten (rente en inflatie) en door
wordt gebruikt en hogere eisen worden gesteld aan de leefomgeving.
tussentijdse winstneming.
Om de gestelde ambities te kunnen realiseren zijn de afgelopen
De verschillen zijn grotendeels al verklaard bij de programma
jaren veel nieuwe (particuliere) plannen tot stand gekomen.
rekening 2020. In paragraaf 3.2, en in de projectrapportages in de
Meer dan de helft van de op dit moment voorziene plannen bevindt
geheime bijlage, wordt hier uitgebreider op ingegaan.
zich in de initiatief- en definitiefase. De komende jaren zal de nadruk komen te liggen op het daadwerkelijk tot uitvoering brengen van
Kijkend naar de risico’s die binnen de portefeuille worden voorzien
deze complexe binnenstedelijke plannen, welke over het algemeen
is de vijfjaarsprognose dat de RGB van voldoende omvang is om
een lange voorbereidingstijd kennen.
risico’s en structurele afdrachten te kunnen opvangen. De maximaal benodigde weerstandscapaciteit bedraagt € 39 mln. terwijl de
Stedelijke ontwikkeling wordt voor een groot deel gerealiseerd
reserve per 1-1-2021 € 58,5 mln. groot is. Door een jaarlijkse afdracht
middels faciliterend grondbeleid. Dit vraagt om een sturende rol
aan het budgettair kader wordt voor € 17,8 mln. de komende jaren
van de gemeente. Rekening houdend met de complexiteit van
van deze overmaat afgeroomd. Dit bekent dat er naar verwachting
binnenstedelijk verdichten en het optreden van planuitval en
een surplus in de reserve is van € 1,7 mln.
planvertraging, is het noodzakelijk om nieuwe ontwikkellocaties te blijven toevoegen. Dit kunnen marktinitiatieven zijn maar ook
Voorliggend MPG is opgesteld, voordat de verklaring van de GAD
gemeentelijke initiatieven.
over de Jaarrekening 2020 is beschikbaar. Dit betekent dat eventuele uitkomsten (nog) niet zijn verwerkt.
De grondexploitaties dragen voor een belangrijk deel bij aan de beschikbaarheid van bouwlocaties in de periode 2021-2026. Echter, de huidige grondexploitatieportefeuille (actief grondbeleid) neemt de komende jaren snel in omvang af.
4 | MPG 2021
Leeswijzer De MPG bestaat uit een hoofdrapport en een geheime bijlage. Voorliggend hoofd rapport is openbaar. Hierin wordt inzicht gegeven in de voortgang van stedelijke ontwikkeling, gemeentelijke gronduitgifte en de benodigde en aanwezige weerstandscapaciteit van het gemeentelijk grondbedrijf. De bijlage MPG 2021 is geheim. Hierin wordt inzicht geboden in de project portefeuille en zijn de projectrapportages opgenomen van de operationele grondexploitaties met een resterende omzet van meer dan € 2,5 mln. Dit betreft bij deze MPG 24 gemeentelijke grondexploitaties en de vier verbonden partijen. Deze selectie is op basis van financiele omvang gemaakt en wijkt af van bijvoor beeld de lijst van ‘High risk-projecten’.
5 | MPG 2021
STEDELIJKE ONTWIKKELING
1
> Inleiding > Trends en ontwikkelingen > Samen voor de Stad > Voortgang stedelijke ontwikkeling > Conclusie opgave stedelijke ontwikkeling
6 | MPG 2021
1. STEDELIJKE ONTWIKKELING 1.1 Inleiding
1.2 Trends en ontwikkelingen
Gemeente Den Haag heeft grote ambities ten aanzien van haar
Stedelijke ontwikkeling in Den Haag vindt plaats in een nationale en
stedelijke ontwikkeling. Het gemeentelijk grondbeleid biedt
regionale context. Het is daarom van belang om inzicht te hebben
handvaten om hieraan uitvoering te geven. Bij stedelijke ontwikke
in de economische ontwikkelingen en specifiek die op de vastgoed
ling gaat het om het volledige scala aan programmering, bestaande
markten. Grondexploitaties zijn gevoelig voor prijsontwikkelingen
uit woningbouw, kantorenontwikkeling, bedrijventerreinen,
met betrekking tot zowel kosten als opbrengsten en worden door
commerciële voorzieningen en maatschappelijke voorzieningen.
gerekend op basis van diverse aannames over toekomstige ontwik
Randvoorwaarde voor het goed functioneren van deze functies is het
kelingen. In deze paragraaf worden daarom de belangrijkste trends
realiseren van een bijbehorend kwalitatief hoogwaardige openbare
en ontwikkelingen met betrekking tot stedelijke ontwikkeling
ruimte.
toegelicht.
Stedelijke ontwikkeling vindt plaats in een bredere context.
Economie
Daarom wordt in dit hoofdstuk allereerst een overzicht gegeven
Het afgelopen jaar kenmerkt zich door een economie die door
van de belangrijkste trends en ontwikkelingen, voor zover deze van
toedoen van de coronacrisis landelijk met 3,7% is gekrompen.
invloed zijn op ruimtelijke ontwikkeling in Den Haag. Hierbij zal
In augustus 2020 voorspelde het CPB echter nog een daling van
worden ingegaan op de ontwikkelingen in vastgoedmarkten,
5%. De economische krimp is grotendeels toe te schrijven aan de
maar ook op de ontwikkelingen in de bouwsector. Vervolgens worden
lagere consumptie door huishoudens. Door toedoen van de tweede
de ambities voor stedelijke programmering toegelicht, welke de
lockdown vanaf half december 2020 heeft deze lagere consumptie
input vormen voor de uitvoering van het grondbeleid. De voortgang
zich voortgezet in 2021.
1
in het programma stedelijke ontwikkeling wordt daarna toegelicht, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen particuliere ontwik
Hier staat tegenover dat zowel het producentenvertrouwen als het
kelingen (faciliterend grondbeleid) en gemeentelijke ontwikkelingen
consumentenvertrouwen na de dip in maart 2020 een stijgende
(actief grondbeleid). De MPG richt zich in financiële zin primair op
lijn kennen en het producentenvertrouwen inmiddels weer op het
deze gemeentelijke projecten (grondexploitaties en klusobjecten) en
niveau van voor de coronacrisis zit.
projecten waarin de gemeente participeert (via deelnemingen).
7 | MPG 2021
In maart 2021 heeft het CPB aangegeven voor 2021 een groei van
Woningmarkt
2,2% te verwachten en in 2022 een groei van 3,5%. In tegenstelling
Den Haag is de afgelopen tien jaar flink gegroeid en deze groei zet
tot eerdere verwachtingen is de werkloosheid vorig jaar minder
gestaag door. Zo telde Den Haag in 2019 ruim 539.000 inwoners en
gestegen. In 2020 was deze 3,8%, voor 2021 wordt 4,4% verwacht en
is dit aantal per 1 januari 2021 gegroeid naar 547.757. De komende
in 2022 4,7%.
jaren groeit de Haagse bevolking naar verwachting verder door
1
naar circa 596.000 in 2030 en circa 625.000 in 2040. Daarbij zal het Voor wat betreft de koopkracht wordt voor 2021 nog een zeer
aandeel eenpersoonshuishoudens flink toenemen, net als het aantal
beperkte groei verwacht, gevolgd door een afname in 2022. Dit met
huishoudens in de sociale doelgroep terwijl daar de wachttijd de
name als gevolg van mindere loonstijgingen door de coronacrisis.
afgelopen jaren al verdubbeld is.
Voor de bouwsector geldt dat de krimp in 2020 zeer beperkt is
De gunstige economische ontwikkeling, de lage hypotheekrente en
geweest, doch dat deze krimp niet per se het gevolg was van corona
de stijgende koopkracht hebben de woningmarkt de laatste jaren
(bron: o.a. Sectorprognose Bouw, ABN-AMRO, 26 feb 2021) doch
opgestuwd naar grote hoogte. Het beschikbare aanbod neemt
meer gerelateerd is aan stikstofproblematiek, PFAS en tekort aan
sterk af (in april 2021 publiceerde de NVM dat het aanbod in de
bouwpersoneel.
afgelopen 25 jaar nog nooit zo laag is geweest) en de stijging van de huizenprijzen in 2020 zijn ongekend (NVM april 2021, landelijk 15%
In voornoemde sectorprognose wordt aangegeven dat door de
gestegen en verwacht het komende jaar nog 8-10%). Tegelijk lijken de
krimp er waarschijnlijk een gunstig effect zou zijn op de bouw
hypotheekrenten niet verder te kunnen dalen en kan een eventuele
kosten. Enerzijds door het feit dat de projecten met eigen personeel
stijging gelijk grote effecten op de woningmarkt hebben.
kunnen worden gebouwd en anderzijds afname materiaalkosten door minder grote vraag. Met name dat tweede argument lijkt
De stijging van de bouwkosten en anderzijds de stijging van de
inmiddels al achterhaald. Afgelopen maanden blijkt er grote krapte
huizenprijzen zal invloed hebben op de betaalbaarheid van woningen.
op de bouwmaterialenmarkt. Zo zijn de prijzen voor hout bijvoor
Voor instappers op de koopmarkt zal het steeds lastiger worden.
beeld verdubbeld ten opzichte van vorig jaar. Ook de staalprijzen zijn inmiddels flink opgelopen en de kosten voor isolatiemateriaal.
Deze ontwikkeling kan de financiële haalbaarheid van andere beleids
Naar verwachting zullen deze stijgingen nog even aanhouden en
ambities verder onder druk zetten, zoals (ruimtelijke) kwaliteit,
daarmee van grote invloed worden bij de financiële haalbaarheid van
additionele duurzaamheidseisen en/of een minimale omvang van de
plannen en het opstarten van bouwplannen.
woning. Bijzonderheden in het afgelopen jaar zijn dat door Corona expats deels weg zijn gebleven, waardoor in het topsegment de huur ontwikkeling beperkt is gebleven. Daarnaast zijn voor de wijzigen in
8 | MPG 2021
de overdrachtsbelasting nog veel woningen door beleggers gekocht,
worden als ontwikkellocatie is daardoor uiterst schaars. Dit betekent
wat ook invloed heeft op de huurmarkt. De impact en een eventueel
dat de toekomstige ontwikkelingen voornamelijk herontwikkeling
inhaaleffect op de woningmarkt zal nog echt moeten blijken.
en/of sloop-nieuwbouw zullen zijn. Bij privaat eigendom heeft de gemeente minder directe controle op de uitkomsten van de
Commercieel vastgoed
ontwikkeling en is zij afhankelijker van haar publiekrechtelijke
Ondanks de voorspellingen vorig jaar is de commerciële vastgoed
sturingsmiddelen en de samenwerking met de eigenaar/ontwik
markt afgelopen jaar redelijk overeind gebleven (NVM Business,
kelaar. Dit heeft ook gevolgen voor de mate waarin de gemeente
stand van zaken Commercieel vastgoed 2021). Dit was mede
invulling kan geven aan haar wensen middels ruimtelijke ontwik
te danken aan de uitgebreide steunpakketten van de overheid.
kelingen. De grondexploitaties van de gemeente worden daarbij
Op de winkelmarkt zijn de transactievolumes op peil gebleven.
in de komende 3 tot 4 jaar grotendeels afgerond, waardoor de
De bedrijfsruimtemarkt wist zich, met name door de grote vraag
woningbouwproductie daar af neemt.
1
naar distributiecentra, eveneens staande te houden. De kantoren markt heeft daarentegen wel te maken gehad met een teruglopende
Het feit dat toekomstige projecten veelal herontwikkeling en/of
vraag en daardoor een dalende afzet van 25%. Deze daling was
sloop-nieuwbouw zullen zijn, legt additionele druk op de finan
met name in de grotere steden, waaronder Den Haag, zichtbaar en
ciëlehaalbaarheid van projecten. De vaak hogere inbrengwaarde
betrof daarbij vooral de grotere transacties. De grote transacties die
en de kosten met betrekking tot slopen en saneren kan betekenen
wel hebben plaatsgevonden in Den Haag waren met name in het
dat bij toekomstige projecten geprioriteerd moet worden tussen
Beatrixkwartier.
verschillende publieke doelen of dat de plannen alleen mogelijk zijn met extra (gemeentelijke) bijdragen. Er komen vanuit het Rijk
Voor 2021 en 2022 wordt door de meeste voorspellers wel een daling
ook middelen beschikbaar voor de woningbouwopgave, echter
op de commerciële markt verwacht. Bij winkelvastgoed zal zich dat
dit vraagt veelal wel co-financiering van de gemeente. Het is
concentreren op stedelijke winkelstraten. Ook een gevolg van de trend
opportuun om als gemeente actiever te opereren om meer grip te
van online winkelen die al voor de coronacrisis zijn entree deed.
krijgen op de gewenste verhoging van de woningbouwproductie en specifieke segmenten daarbinnen. De komende maanden zal onder
Voor kantoren zal de vraag naar A-locaties groot blijven en ligt de
zocht worden waar dit mogelijk is en welke instrumenten verder
focus op bijvoorbeeld duurzaamheid.
ingezet kunnen worden om de gestelde beleidsdoelen te behalen. Bredere toepassing van actief grondbeleid of actieve verwerving van
Beschikbaarheid bouwgrond
grond of vastgoed, zijn daarbij belangrijke denkrichtingen, maar
Den Haag is de meest dichtbevolkte grote stad van Nederland.
dit zal wel ook een aanzienlijke inzet van gemeentelijke middelen
Onbebouwdegrond binnen de gemeente die mogelijk ingezet kan
vragen.
9 | MPG 2021
1.3 Samen voor de Stad
gesteld dat op specifieke locaties kantorenaanbod dient te worden toegevoegd om tegemoet te komen aan de kwalitatieve tekorten.
In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste
De voornaamste locaties zijn de IZ en het CID. Het streefbeeld is een
ambities van de gemeente Den Haag op het vlak van stedelijke
toevoeging van meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlak. In de
ontwikkeling. Het totaal van deze ambities vormt namelijk de input
bedrijventerreinenstrategie (RIS 299341) is de ambitie vastgelegd
voor de uitvoering van het grondbeleid. Het grondbeleid gaat over
om binnenstedelijke bedrijventerreinen te vernieuwen middels
de implementatie van alle beleidsambities met een ruimtelijke
intensivering en verduurzaming.
1
component. De ambities van de gemeente Den Haag op het gebied van stedelijke ontwikkeling zijn vastgelegd in het Coalitieakkoord
Grote gebiedsontwikkeling
“Samen voor de stad” uit 2019, waarin wordt aangesloten bij de
Per saldo is de hoofddoelstelling van stedelijke ontwikkeling niet
uitgangspunten van de Agenda Ruimte voor de Stad (RIS 295016).
het toevoegen van stedelijke functies, maar het verbeteren van het functioneren van gebieden. Als het gaat om het realiseren van
Woningbouw
deze kwantitatieve en kwalitatieve opgave, ligt de focus op een
In de Agenda Ruimte voor de Stad is opgenomen dat de doelstelling
aantal grote gebiedsontwikkelingen waar een groot deel van de
is om tot 2040 circa 50.000 nieuwe woningen te realiseren.
te realiseren opgave terecht moet komen; het Central Innovation
In aanvulling op deze kwantitatieve opgave zijn diverse kwalita
District (CID), Binckhorst en Zuidwest.
tieve uitgangspunten geformuleerd voor de totstandkoming van aantrekkelijke stedelijke milieus. In de Woonagenda 2020-2023
De complexiteit van binnenstedelijke verdichting in combinatie
(RIS305711) is het uitgangspunt vastgelegd dat bij nieuwbouw
met de verschillende gemeentelijke ambities vragen een integrale
projecten minimaal 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure
en gebiedsgerichte aanpak. In de Haagse nota hoogbouw
huurwoningen moeten worden gerealiseerd. Ook is de ambitie uit
Eyeline & Skyline (RIS 298448) zijn de uitgangspunten voor
gesproken om 4.000 woningen per jaar te bouwen en is het streven
verdichting verder uitgewerkt, waarbij de nadruk ligt op slim
om 20% betaalbare koopwoningen toe te voegen.
groeien. Door te i nvesteren in integrale gebiedsontwikkelingen wordt niet alleen vastgoed toegevoegd, maar is ook nadrukkelijk
Niet-woningbouw
aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte op ooghoogte.
Naast woningbouw stelt de Agenda Ruimte voor de Stad dat economische functies, zoals kantoren en bedrijven, tot ontwikke
Een ander belangrijke ambitie uit het Coalitieakkoord is klimaat
ling moeten komen in de Internationale Zone (IZ) en het Central
neutrale realisatie van nieuwbouw en grootschalige renovatie,
Innovation District (CID). Voor de kantorenmarkt geldt dat in 2018 de
dus zonder aansluiting op aardgas.
Kantorenstrategie is vastgesteld (RIS 300807), waarin de ambitie is
10 | MPG 2021
1.4 Voortgang stedelijke ontwikkeling
aandacht moeten blijven uitgaan naar het toevoegen van nieuwe plannen voor de middellange termijn.
In deze paragraaf wordt een globaal beeld geschetst van de totale stedelijke programmering en de opbouw daarbinnen, in hoofdstuk 2
Daarnaast is het zo dat bij binnenstedelijk verdichten pas sprake
wordt specifiek ingezoomd op de ontwikkeling van de actieve grond
is van een netto toename als ook rekening gehouden wordt met
exploitatieportefeuille. Peildatum van de in deze kwantitatieve
eventueel te slopen woningen. In welke mate hier sprake van
analyse gebruikte gegevens is 1-1-2021.
is hangt af van de locatie. Duidelijk is dat, gegeven de ambitie,
1
de opgave groot is.
Woningbouw (totaal) Om invulling te geven aan de woningbouwambities is het belangrijk
18000
dat er voldoende plannen zijn. Het planvormingsproces van initiatief
16000
tot realisatie en oplevering neemt namelijk enkele jaren in beslag.
14000
Toen de woningmarkt na de kredietcrisis weer aantrok werden plannen die al op de plank lagen snel tot uitvoering gebracht. Om ook na 2021 te kunnen blijven voldoen aan de ambitiedoel stellingen is het echter noodzakelijk dat planvorming doorgaat en tot uitvoering wordt gebracht.
12000 10000 8000 6000 4000
De huidige planvoorraad (peildatum 1-1-2021) bestaat uit circa 40.000 op te leveren woningen. Het grootste deel van deze plannen bevindt zich nog in de voorfase (initiatief- en definitiefase), zie grafiek 1.1. Ten opzichte van de MPG2020 is de planvoorraad
2000 0
Initiatief/ definitiefase
Ontwikkelfase
Vergunnings- Voorbereidings- Uitvoeringsfase fase fase
Grafiek 1.1 Stedelijke programmering woningbouw naar planfase
gestegen, naast het natuurlijk verloop van projecten, is door nadere uitwerking van projecten in Zuidwest de planvoorraad meer toe
Het totaal aan woningbouwplannen (huidige en verwachte plannen)
genomen. Het is inherent aan het planvormingsproces dat een deel
is gecategoriseerd naar initiatiefnemer (zie grafiek 1.2). Voor circa
van de plannen in de voorfase afvallen om redenen als financiële
17% van deze woningbouwplannen vervult de gemeente naar
haalbaarheid, planologische randvoorwaarden of weerstand vanuit
verwachting een actieve rol in de planontwikkeling en realisatie
de omgeving. Vanwege het onvermijdelijke optreden van planuitval
(gemeentelijke grondexploitaties). Daarnaast zijn er enkele samen
en -vertraging is een grotere plancapaciteit noodzakelijk dan de
werkingsverbanden (PPS) en kleinschalig opdrachtgeverschap (KO),
feitelijke behoefte. Tegen deze achtergrond bezien zal de komende
echter het overgrote deel van de geplande stedelijke ontwikkeling
jaren sturing op de voortgang in de huidige plannen nodig zijn en
voor woningbouw komt voort uit particuliere/markt initiatieven.
11 | MPG 2021
Bij sociale woningbouw, verhuurd door marktpartijen (‘particulier
30000
sociaal’) worden voorwaarden gesteld; en
25000
• Studentenwoningen worden niet meegeteld in de stedelijke ambitie voor de realisatie van 30% sociale woningbouw, maar
20000
studentenwoningen gerealiseerd door toegelaten instellingen als DUWO tellen wel mee voor de eis van 30% sociaal op projectniveau.
15000
Het sociale programma dient wel elders in de stad gecompenseerd
10000
te worden.
5000 0
1
Om het aanbod van woningen in het goedkope en middensegment Grondexploitatie
Particulier
Samenwerking
Grafiek 1.2 Stedelijke programmering woningbouw naar type plan
te laten groeien is in de Woonagenda 2020-2023 (RIS305711) naast de beleidsdoelstelling dat bij nieuwbouwprojecten minimaal 30% sociale- en 20% middeldure huurwoningen1 moeten worden gerealiseerd, het streefbeeld uitgesproken om 20% betaalbare koop
Woningbouw (sociaal en betaalbaar)
te realiseren. Deze percentages worden als uitgangspunt gehanteerd
Het college heeft in het coalitieakkoord ‘Samen voor de Stad’ haar
bij nieuwe grondexploitaties, waardoor er op portefeuilleniveau een
woningbouwambities geformuleerd. Op hoofdlijnen is daarbij de
stijgende lijn zichtbaar is van het aandeel voor deze doelgroepen.
volgende ambitie beschreven: Het aandeel sociale woningbouw in de plannen is toegenomen • De woningbouwambitie is verhoogd naar 4.000 woningen per jaar;
ten opzichte van vorig jaar. Het lijkt dat het urgentieprogramma
• De woningbouwprogrammering gaat uit van het hanteren van een
woningbouw (RIS305713) zijn vruchten af begint te werpen. Zie voor
norm van 30% sociaal en 20% middeldure huur en een streven naar
de cijfermatige rapportage over de woningbouwprogramme
20% betaalbare koop (30/20/20);
ring de eerste voortgangsrapportage woningbouwprogrammering
• Het primaat voor sociale woningbouw ligt bij de woningcorporaties,
betaalbare woningbouw (RIS309554).
de zogenaamde toegelaten instellingen (t.i.). (Dit betekent dat sociale woningbouw wordt gebouwd of afgenomen door een woningcorporatie. Pas als woningcorporaties de 30% niet in kunnen vullen, komen andere partijen in beeld.
1 Huurprijzen per maand tot € 752 bij sociaal en € 976 bij middeldure huur (prijspeil 2021).
12 | MPG 2021
Om de gestelde ambities te halen dient bij nieuwe ontwikkelingen
Binnen de huidige planvoorraad is voor ruim 450.000 m² bvo
en plannen in de voorfase sterk gestuurd te worden op het aandeel
aan nieuw te realiseren kantoor vloeroppervlak voorzien.
sociale huurwoningen, maar in combinatie met andere ambities zet
Daarnaast wordt ruim 300.000 m² bvo gerenoveerd, dit betreffen
dit de financiële haalbaarheid ook vaak onder druk.
grotendeels kantoorfuncties waaronder het Binnenhof, Bezuidenhoutseweg 67 en het stationspostkantoor. De kantoren
Niet-woningbouw (commercieel)
doelstelling van het toevoegen van 200.000 m² bvo voor de markt
Naast de woningbouwplannen zijn andere functies opgenomen in de
voor 2025 wordt naar verwachting gehaald.
planvoorraad voor stedelijke ontwikkeling. Er wordt een onderscheid
Ook na 2025 blijft toevoeging van kantoorvloeroppervlak een belang
gemaakt naar kantoren, bedrijven, detailhandel, en overige commer
rijk aandachtspunt en blijft de ambitie om een structurele plan
ciële voorzieningen waaronder hotel, cultuur, horeca en Leisure.
voorraad van 200.000 m² aan te houden. Een aanzienlijk deel van
1
het kantoorprogramma is gepland rond de grote treinstations. De structuurvisie CID voorziet in de realisatie van 640.000 m²
500000
kantoren in deze gebieden (CS: 400.000. HS 140.000 en NOI 100.000). Deze metrages hebben betrekking op de gehele looptijd van de
400000
structuurvisie CID (t/m 2040) en deze metrages zitten nog niet volledig in lopende projecten. Een bijzondere opgave met betrekking tot de kantoorvoorraad is de beschikbaarheid van kantoorruimte rond
300000
CS Oost/Campusboulevard. Op basis van een bestuursovereenkomst wordt hier in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf gezocht
200000
naar de mogelijkheden van een substantiële uitbreiding van de kantoormeters voor het Rijk. Het gaat hierbij om circa 250.000m² bvo
100000
tot 2030. Voor wat betreft de bedrijfsruimte wordt het overgrote deel gerealiseerd in de verbonden partij Harnaschpolder.
0
Bedrijfsruimte Overig
Detailhandel
Kantoren Overig commercieel Renovatie
PPS (samenwerking)
Particulier
Grondexploitatie
Grafiek 1.3 Stedelijke programmering niet-woningbouw (commercieel) naar type plan
13 | MPG 2021
Niet-woningbouw (maatschappelijke voorzieningen)
90000
De gemeente heeft naast haar beleidsdoelstellingen voor
80000
woningbouw en commerciële voorzieningen ook maatschappelijke doelstellingen. Zoals in grafiek 1.5 is te zien neemt de gemeente een
70000
groot deel van deze opgave op zich middels actieve grondexploitaties
60000
en samenwerkingsverbanden. Doelstelling is om dit meer in
50000
balans te brengen door publiekrechtelijke instrumenten zoals de
40000
omgevingsvisie in te zetten bij faciliterende projecten.
1
Grondexploitatie
Particulier
30000
Overig
20000 10000 0
PPS (samenwerking) Maatschappelijk
Grafiek 1.4 Programmering niet-woningbouw (maatschappelijke voorzieningen)
1.5 Conclusie opgave stedelijke ontwikkeling Momenteel bestaat de planvoorraad uit circa 40.000 op te leveren woningen. Deze bevinden zich momenteel in het planvormings proces, van initiatief tot en met realisatie. Het grootste deel bevindt zich in de voorfase (initiatief-/ definitiefase) en een aanzienlijk deel in de ontwerpfase. De komende jaren ligt de nadruk op het daad werkelijk tot uitvoering brengen van deze veelal complexe binnen stedelijke plannen. Niet-woningbouw concentreert zich wat kantorenontwikkeling betreft sterk op het CID. Bedrijfsruimte ontwikkeling vindt hoofd zakelijk plaats in de deelnemingen buiten de stadsgrenzen.
14 | MPG 2021
1 De verschuiving van zowel woningbouw als niet-woningbouw van
de coronacrisis en de daaropvolgende maatregelen. Mogelijk zal
gemeentelijke grondexploitaties naar particuliere ontwikkelingen
gekeken moeten worden of de beoogde branchering haalbaar is,
is een gevolg van een trend naar meer faciliterende gronbeleid van
of dat -in geval van structurele problemen in dit segment- de
het afgelopen decennium. Een kanttekening hierbij is dat particu
programmering heroverwogen moet worden.
liereontwikkelaars primair focus leggen op renderende locaties. Ontwikkelingen van maatschappelijke voorzieningen zullen groten deels vanuit gemeentelijke grondexploitaties worden gerealiseerd. Een actieve rol voor de gemeente is zeker in de complexe binnen stedelijke omgeving nog steeds een vereiste om de kwalitatieve en kwantitatieve ruimtelijke doelstellingen te behalen. De afzet van grond ten behoeve van functies als horeca en Leisure en/of de realisatie van deze functies heeft bijzondere aandacht omdat dit sectoren zijn die onevenredig hard getroffen worden door
15 | MPG 2021
GRONDEXPLOITATIES
2
> Inleiding > Relatie met P&C-cyclus > Wet- en regelgeving > Grondexploitaties > Programma uitgifte woningbouw > Programma uitgifte niet-woningbouw
16 | MPG 2021
2
Infographic: wat is een grondexploitatie?
1
2
3
4
5
Verwerven
Bestemming
Woonrijp maken
Verkopen
Bebouwen
In dit proces worden de
Planologische rand
Gronden fysiek bouw-
Gronden worden
Het doel is om de grond
gronden verworven
voorwaarden gecreëerd
en woonrijp gemaakt
verkocht
te laten bebouwen
VEN
Bestemmingsplan Gronduitgifte
Vergunningen
RK
V E RW E R
Woonrijp maken
EN
Verdichting
Realisatie
VE
€
OP
€€€
Bouwrijp maken Sloop Aankoop
Transformatieproces
Grondexploitatie Gemeente Den Haag
17 | MPG 2021
2. GRONDEXPLOITATIEPORTEFEUILLE 2.1 Inleiding
bevinden zich g emeentelijke grondexploitaties, klusobjecten en grondexploitaties van verbonden partijen.
2
Grondexploitaties zijn projecten waarmee de gemeente actief sturing geeft aan het realiseren van beleidsambities op het
Klusobjecten zijn gemeentelijke objecten (woning, school, kantoor,
gebied van stedelijke ontwikkeling, vooral waar juist de markt
etc.) die niet meer gebruikt worden voor hun oorspronkelijke
dit niet volledig oppakt. Het voeren van grondexploitaties vraagt
doel en waarin particulieren een plan kunnen realiseren met een
investeringen en brengt risico’s met zich mee. Dit wordt in de MPG
opknapverplichting. Klusobjecten maken deel uit van de gemeen
en andere momenten in de Planning en Control cyclus inzichtelijk
telijke vastgoedportefeuille. Verbonden partijen zijn samen
gemaakt.
werkingsverbanden waar de gemeente Den Haag risicodragend in de grondexploitatie participeert. Het betreft het Bedrijven
Grondexploitaties hebben betrekking op gemeentelijke gronden
schap Harnaschpolder, het Industrieschap Plaspoelpolder (IPP),
die zich in een transformatieproces bevinden. In dit proces
de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV) en de Grond
worden de gronden verworven, planologische randvoorwaarden
exploitatiemaatschappij Vroondaal.
gecreëerd, gronden fysiek bouw- en woonrijp gemaakt en worden gronden verkocht. Het doel is om uiteindelijk de grond (opnieuw)
2.2 Relatie met P&C-cyclus
te laten bebouwen. De daadwerkelijke realisatie van vastgoed valt nadrukkelijk niet onder een grondexploitatie en wordt vrijwel altijd
Twee keer per jaar worden de grondexploitaties geactualiseerd als
door marktpartijen uitgevoerd.
onderdeel van de Planning & Control cyclus. Bij de Programma rekening wordt de verantwoording over grondexploitaties
Programmatisch wordt met het uitgeven van bouwrijpe grond
aangeboden en met de begroting wordt de MPG opgesteld.
bijgedragen aan het realiseren van woningen, maatschappelijke
In de Programmarekening wordt vooral teruggekeken op het
functies, commerciële functies zoals kantoren, bedrijven en detail
vorige boekjaar en wordt het verloop op portefeuilleniveau
handel en parkeren. Naast deze kwantitatieve opgave is het doel
verantwoord. In de MPG wordt bij de begroting vooruitgekeken
van grondexploitaties een kwalitatieve verbetering te realiseren
op de ontwikkelingen in de projecten en worden de risico’s
in de stedelijke kwaliteit. In dit hoofdstuk wordt een overzicht
voor toekomstige kosten en uitgaven in beeld gebracht. Met de
gepresenteerd van de portefeuille grondexploitaties en het daarin
actualisatie bij de MPG wordt in detail over de standen en mutaties
opgenomen bouwprogramma. In de portefeuille grondexploitaties
van individuele grondexploitaties gerapporteerd.
18 | MPG 2021
De projectrapportages in deze MPG zijn gebaseerd op de geactuali
• De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties moet
seerde operationele grondexploitaties zoals deze ook als input
worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het
dienen voor de begroting 2022-2025. De MPG wordt vastgesteld door
vreemd vermogen;
het college en gelijktijdig met de Programmabegroting 2022-2025 aangeboden aan de gemeenteraad.
2.3 Wet- en regelgeving
• Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een negatief grondexploitatiesaldo direct ter grootte van dit
2
volledige saldo.
Verordening beheersregels grondexploitaties Voor grondexploitaties gelden wettelijke kaders en gemeentelijke
In de ‘Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch
richtlijnen. De belangrijkste financiele spelregels voor grond
bezit gemeente Den Haag 2018’ (RIS 298629) heeft de gemeente
exploitaties zijn vastgelegd in het Besluit begroting en
Den Haag afspraken over grondexploitaties tussen college en
verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de ‘Verordening
raad vastgelegd. Het doel van de beheersregels is het vastleggen
beheersregels grondexploitaties en strategisch bezit 2018’.
van regels waarmee zorg wordt gedragen voor de tijdige en juiste bestuurlijke informatievoorziening over grondexploitatieprojecten
Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV)
en de beheersing van deze projecten.
Het BBV schrijft de belangrijkste verslagleggingsregels van grond
De belangrijke beheersregels in relatie tot grondexploitaties zijn:
exploitaties voor waar overheden zich aan dienen te houden.
• Bij vaststelling van een nieuwe grondexploitatie vindt altijd een
De belangrijkste regels zijn:
risicoanalyse plaats en worden middelen aan de Reserve Grond bedrijf (RGB) gedoteerd ter hoogte van de impact van het risico.
• Het startpunt van een Bouwgrond in exploitatie (BIE) is het raads besluit met de vaststelling van de grondexploitatie;
• Bij het optreden van risico’s binnen de gestelde plankaders vangt de RGB de verslechtering van het saldo via een dotatie aan de Voor
• De looptijd van een grondexploitatie is maximaal 10 jaar;
ziening Negatieve Plannen (VNP) op. Bij een verbetering van het
• Een grondexploitatie wordt minimaal jaarlijks geactualiseerd;
saldo vindt er een dotatie plaats aan de RGB vanuit de VNP.
• De kosten die aan grondexploitaties kunnen worden toegerekend vallen onder de kostensoortenlijst cf. artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); • Deze kosten worden gemaakt binnen en ten behoeve van het
• Risico’s van plannen met een voordelig saldo gaan eerst ten laste van dit positieve saldo. • Verslechteringen in plansaldo als gevolg van een plankader wijziging (herziening) worden niet met de RGB verrekend. In het
exploitatiegebied of worden toegerekend op basis van de criteria
besluit tot herziening dient een andere dekkingsbron te worden
profijt-toerekenbaarheid-proportionaliteit;
opgenomen (algemene middelen, subsidies, e.d.).
19 | MPG 2021
2.4 Grondexploitaties
2.5 Programma uitgifte woningbouw
De MPG 2021 geeft inzicht in de financiële vooruitzichten van
In de periode 2021 tot en met 2028 zijn voor bijna 4.150 woningen
de totale grondexploitatieportefeuille. Deze bestaat medio 2021
gronduitgiftes geprognosticeerd binnen de huidige portefeuille
uit 41 operationele grondexploitaties en de grondexploitaties
grondexploitaties. Binnen de grondexploitaties van de verbonden
van vier verbonden partijen. Een belangrijke doelstelling van de
partijen resteren nog circa 1.150 woningen. In totaal worden
gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille is de bijdrage aan
daarmee uiteindelijk 5.300 woningen gerealiseerd (veelal ligt er
het toevoegen van stedelijk programma. Tegelijkertijd is dit een
één tot twee jaar tussen gronduitgifte en oplevering van de woning).
belangrijke kostendrager voor het toevoegen van kwaliteit aan de
In grafiek 2.1 zijn de uitgiftes per jaar weergegeven.
2
stad, zoals openbare ruimte en andere voorzieningen. 2000
De grondexploitaties in de prioritaire gebieden Binckhorst en CID
1800
leveren hieraan een belangrijke bijdrage. Zo springt Binckhorst eruit
1600
in het woningbouwprogramma en voert het CID de boventoon als het gaat om commercieel vastgoed. Samen met Zuidwest worden in deze gebieden tezamen 50% van de kosten van de totale grond exploitatieportefeuille in een betere en gezonde leefomgeving geïnvesteerd. Naast deze gebieden dragen ook andere belangrijke grondexploitaties bij aan de stedelijke kwaliteit, zoals Den Haag Nieuw Centraal, Scheveningen Haven en Vroondaal. In de geheime bijlage is voor de grotere grondexploitaties (resterende omzet >€ 2,5 mln.) een projectrapportage opgenomen.
1400 1200 1000 800 600 400 200 0
2021
2022
2023
2024
Gemeentelijke grondexploitaties
2025
2026
2027
2028
PPS (Vroondaal en OCWV)
Grafiek 2.1 Verwachte gronduitgifte woningbouw per jaar (aantal woningen)
In deze rapportages is een beschrijving opgenomen van het programma, het exploitatiesaldo, de risico’s en de kansen.
In de periode 2021-2022 wordt naar verwachting meer dan 60% van de grondposities voor woningbouwprogramma in grondexploitaties uitgegeven. Dit betekent dat met de huidige gemeentelijke projecten voor de periode vanaf 2023 nog maar beperkt woningbouw wordt gerealiseerd.
20 | MPG 2021
Ombuigen van deze dalende trend door het toevoegen van nieuwe
Prioritaire gebieden
grondexploitaties ligt voor de hand om de verhoogde ambities ten
Overige stad
aanzien van woningbouwproductie en specifieke segmenten daar
21%
binnen meer kans van slagen te geven. Ook ligt dit in het verlengde
Vroondaal en OCWV (PPS)
van de Nota Grondbeleid (RIS302035) waarin er ruimte wordt
2
geboden voor een actievere aanpak. 54%
Grafiek 2.2 geeft weer dat het grootste deel van het woningbouw programma in grondexploitaties wordt gerealiseerd in de prio
25%
ritaire gebieden CID, Binckhorst en Zuidwest. De bijdrage aan de woningbouwproductie vanuit grondexploitaties in de overige delen van de stad en de bijdrage vanuit de verbonden partijen Vroondaal en Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld loopt de komende jaren terug. Deze verdeling geeft de focus op en het belang van de
Grafiek 2.2 Locatie woningbouwprogramma
prioritaire gebieden weer voor de programmatische voortgang van de portefeuille grondexploitaties.
Grafiek 2.3 geeft inzicht in de opbouw van het resterende te realiseren woningbouwprogramma naar segment 2 binnen de
In het collegeakkoord en vanuit de Woonagenda (RIS305711) is de
huidige actieve portefeuille. Gezien de vastgestelde kaders en
ambitie vastgelegd dat minimaal 30% van de nieuwbouwwoningen
contractuele afspraken is er in de bestaande portefeuille nauwe
in de stad in het sociale segment vallen, gemiddeld 1.200 per
lijks flexibiliteit om programmatisch aanpassingen door te voeren.
jaar. Een deel van deze opgave wordt ingevuld vanuit de grond
Nieuwe projecten dienen aan de huidige beleidsdoelstellingen
exploitaties, klusobjecten en verbonden partijen.
te voldoen, het effect hiervan wordt pas op middellange termijn zichtbaar.
2 Per 2021: Sociaal (Toegelaten Instelling) en Goedkoop < € 752 of < € 203.000, Middelduur € 752 - € 976 of € 203.000 - € 325.000, Duur/extra duur > € 976 of > € 325.000.
21 | MPG 2021
Sociaal
grondexploitatie van de deelneming Harnaschpolder. Ruim 90% van het nog uit te geven programma wordt naar verwachting in de
Goedkoop
15%
Middelduur 7% Duur en extra duur
periode 2021–2023 uitgegeven. Net als bij woningbouw, is te zien dat op korte termijn daarmee de realisatie sterk terugloopt.
2
120000 100000
58% 20%
80000 60000 40000 20000
Grafiek 2.3 Prijsklasse woningbouw in grondexploitaties, klusobjecten en verbonden partijen.
2.6 Programma uitgifte niet-woningbouw Hoewel het zwaartepunt binnen de gemeentelijke grondexploitaties
0
2021
Bedrijven (bvo)
2022
2023
2024
Bedrijven (kavels)
2025 Kantoren
2026
2027
Detailhandel
2028 Overig
Grafiek 2.4 Verwachte gronduitgifte niet-woningbouw in grondexploitaties en verbonden partijen.
bij woningbouw ligt, worden tevens gronden uitgegeven voor bedrijven, kantoren, detailhandel, overige commerciële voor zieningen en maatschappelijke functies. Onder overig commer cieel vallen de functies die niet onder een van de andere categorieën horen, zoals horeca, hotel, bioscoop, theater, casino en andere leisure functies. In de grondexploitatieprojecten is voor 345.000 m² uitgifte aan niet-woningbouw opgenomen voor commerciële functies en ruim 3.500 m² aan maatschappelijke functies. Het merendeel van dit programma betreft het programma bedrijven binnen de
22 | MPG 2021
FINANCIEN EN RISICO’S GRONDEXPLOITATIES
3
> Inleiding > Financiële stand grondexploitaties > Financiële stand verbonden partijen
23 | MPG 2021
3. FINANCIELE STAND GRONDEXPLOITATIES 3.1 Inleiding
In onderstaande tabel zijn de gehanteerde parameters in deze MPG weergegeven.
In dit hoofdstuk wordt in hoofdlijnen ingegaan op de financiële
Parameters
2021
2022
2023
2024
2025 e.v.
Kostenontwikkeling
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
Opbrengstenontwikkeling
1,0%
1,0%
1,0%
1,0%
1,0%
Rente
1,0%
1,0%
1,0%
1,0%
1,0%
geheime bijlage MPG 2021 zijn projectrapportages opgenomen van
Discontovoet
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
grondexploitaties met een omzet groter dan € 2,5 mln. (24 in totaal)
Tabel 3.1 Gehanteerde parameters in MPG 2021
ontwikkeling van de gemeentelijke grondexploitaties en de grond exploitaties van verbonden partijen. Tevens wordt een totaalbeeld geschetst van de risico’s die verbonden zijn aan deze projecten. In de
3
en van de vier verbonden partijen. De projectrapportages bestaan uit een projectbeschrijving, een programmaoverzicht, de exploitatie
De parameters voor kostenstijging van de grondproductiekosten
berekening, een risicoanalyse, een verschillenanalyse en een toe
(2% per jaar) en opbrengstenstijging (1%) zijn ten opzichte van vorig
lichting van (mogelijke) plankaderwijzigingen.
jaar ongewijzigd. Vooralsnog lijkt het niet noodzakelijk om t.a.v.
3.2 Financiële stand grondexploitaties
de kostenontwikkeling van de grondproductiekosten uit te gaan van een (structureel) hogere kostenontwikkeling. Vanuit het voorzichtig heidsprincipe wordt ook al rekening gehouden met een hogere
Parameters
kostenstijging dan opbrengstenstijging.
Het netto contante waarde saldo (NCW) geeft aan welk bedrag nodig is om alle grondexploitaties op grond van de meest actuele inzichten
De rente is door gewijzigde samenstelling van de gemeentelijke
te kunnen realiseren op basis van het prijspeil 1-1-2021. Bij verande
leningenportefeuille per 1-1-2021 gedaald van 1,3% naar 1,0%.
ring van inzicht wijzigt de NCW, zoals bij elke actualisatie. Kosten en
De discontovoet voor het bepalen van de netto contante waarde is
opbrengsten worden in tijd uitgezet en staan daarbij onder invloed
door de BBV voorgeschreven op 2,0%.
van rente en inflatie, ook wel parameters genoemd. Grondexploitaties van verbonden partijen kennen hun eigen para meters. Parameters in een project kunnen afwijken op basis van afspraken met betrokken partijen.
24 | MPG 2021
Stand en ontwikkeling saldo bij MPG 2021
Het totale saldo van de portefeuille is met € 7,5 mln. verslechterd t.o.v.
In onderstaande tabel is het saldo van de totale portefeuille van
de MPG 2020. Bij de programmarekening 2020 was sprake van een
de MPG 2021 weergegeven. De portefeuille bestaat uit 41 grond
verslechtering van € 8,6 mln. t.o.v. de MPG 2020. Na 1 januari 2021 is
exploitaties met een totaal verwacht netto contante waarde saldo
door verschillende kleinere wijzigingen het resultaat weer verbeterd
van € 167,9 mln. negatief. Ten opzichte van het MPG 2020 zijn
met circa € 1,1 mln., waardoor er per saldo t.o.v. de MPG 2020 een
6 grondexploitaties afgesloten, is er één nieuwe grondexploitatie
verslechtering is van € 7,5 mln.
3
opgenomen (Cornelie van Zanten) en worden de grondexploitaties Norfolk en Noordelijk Havenhoofd afzonderlijk gepresenteerd.
Bij de programmarekening 2020 is de verslechtering al toege
Per saldo is het aantal grondexploitaties met 4 gedaald.
licht, maar dit komt voort uit het toevoegen van een nieuwe grond exploitatie met een negatief saldo, een aantal herzieningen met
Het saldo van € 167,9 mln. negatief, is de som van 8 grondexploitaties
negatieve consequenties en autonome financiele effecten (inflatie
met een positief saldo (€ 5,8 mln.) en 33 grondexploitaties met een
en rente).
negatief saldo (€ 173,7 mln.). Het saldo van de negatieve grond exploitaties is conform de BBV afgedekt in de VNP. Het saldo van de
Het afgelopen jaar zijn 6 grondexploitaties afgesloten omdat deze
positieve grondexploitaties komt naar gelang de voortgang van het
waren afgerond en 3 partieel afgesloten in verband met de laatste
project beschikbaar en wordt toegevoegd aan de RGB.
administratieve handelingen.
MPG 2020
MPG 2021
TOTAALOVERZICH SALDI GRONDEXPLOITATIES MPG 2021
#
NCW
#
NCW
Grondexploitaties met negatief saldo
38
-167.500.000
33
-173.700.000
Grondexploitaties met positief saldo
7
7.100.000
8
5.800.000
Totaal
45
-160.400.000
41
-167.900.000
Tabel 3.2 Verwacht saldo MPG 2021
In onderstaande tabel zijn de totale verwachte lasten en baten per jaar weergegeven (inclusief indexatie, exclusief rente). In totaal wordt er de komende jaren naar verwachting nog voor € 257 mln. geïnvesteerd (exclusief rentekosten). Grootste aandeel daarin zijn de inrichtingskosten openbare ruimte, waar nog voor circa € 140 mln. geïnvesteerd wordt. De komende jaren zijn er voor circa € 226 mln. aan opbrengsten geprognosticeerd, waarbij het grootste deel uit grondopbrengsten t.b.v. woningbouw bestaan. Voor in de jaren 2021 en 2022 zijn veel uitgiftes voorzien.
25 | MPG 2021
2021-2029
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Verwerving
11.391.000
6.511.000
2.181.000
1.353.000
549.000
675.000
122.000
Bouwgrondproductie kosten
18.178.000
5.337.000
7.738.000
2.098.000
708.000
488.000
368.000
Inrichtingskosten openbare ruimte
140.136.000
36.786.000
31.292.000
23.234.000
20.006.000
10.984.000
8.502.000
Overige kosten
60.064.000
21.804.000
8.373.000
6.632.000
17.082.000
3.369.000
2.150.000
2027
2028
2029
-
-
-
1.151.000
290.000
-
7.785.000
302.000
1.245.000
334.000
320.000
-
Plankosten
27.204.000
9.241.000
5.610.000
4.872.000
2.997.000
2.125.000
1.028.000
796.000
306.000
229.000
TOTAAL KOSTEN
256.973.000
79.679.000
55.194.000
38.189.000
41.342.000
17.641.000
12.169.000
10.066.000
1.218.000
1.474.000
Woningbouw
191.517.000
58.985.000
30.971.000
23.425.000
13.227.000
44.444.000
6.155.000
7.619.000
6.691.000
-
Niet-woningbouw
28.812.000
5.000.000
1.665.000
762.000
2.459.000
3.795.000
911.000
2.381.000
10.479.000
1.360.000
Overige opbrengsten
6.060.000
5.862.000
-
-
-
198.000
-
-
-
-
TOTAAL OPBRENGSTEN
226.389.000
69.847.000
32.636.000
24.188.000
15.686.000
48.437.000
7.067.000
10.000.000
17.170.000
1.360.000
3
(Als gevolg van indexatie wijken op onderdelen bovenstaande bedragen af van de cijfers in de begroting) Tabel 3.3 Kasstroom MPG 2021
3.3 Financiële stand verbonden partijen
In tabel 3.1 zijn alle cijfers verband houdend met deze verbonden partijen samengevat. Het totaal aan nog te verwachten kosten is geraamd op € 99 mln. en het totaal aan nog te verwachten
De gemeente Den Haag participeert in vier samenwerkings
opbrengstenop € 261 mln. Het verwachte exploitatieresultaat van
verbanden met een grondexploitatie om samen invulling
de vier grondexploitaties op netto contante waarde 1 januari 2021
te geven aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelen.
bedraagt € 9,2 mln. nadelig. Het Haags deel van het saldo van de
Zo worden bijvoorbeeld bij het Bedrijvenschap Harnaschpolder
verbonden partijen is € 7,7 mln. nadelig.
en het Industrieschap Plaspoelpolder (IPP) samen met de
Boekwaarde
gemeenten Midden Delfland respectievelijk Rijswijk bedrijfs terreinen ontwikkeld en geëxploiteerd. Vanuit de Grondexploitatie
Nogte verwachten Kosten
Opbrengsten
Saldo NCW Haagsdeel
OCWV
€ 2,2
€ 18,3
€ 22,3
€ 5,5
€ 2,8
Harnaschpolder
€ -51,3
€ 13,4
€ 54,0
€ -8,8
€ -7,5
Wateringse Veld (OCWV) wordt bijgedragen aan de beleids
IPP
€ -13,0
€ 0,7
€ 7,4
€ -6,3
€ -3,2
doelstellingen op het gebied van woningbouw.
Vroondaal
€ -102,3
€ 66,5
€ 177,7
€ 0,4
€ 0,2
TOTAAL
€ -164,4
€ 98,9
€ 261,4
€ -9,2
€ -7,7
maatschappij Vroondaal en de Ontwikkelingscombinatie
De verdeling van zeggenschap, exploitatieresultaat en risico’s
Tabel 3.4 Omzet en saldo verbonden partijen (in mln.)
verschilt per samenwerkingsverband. Jaarlijks vindt per verbonden partij een actualisatie van de grondexploitatie plaats.
26 | MPG 2021
Bij iedere verbonden partij wordt een gedegen risicomanagement gevoerd waarin risicoanalyse en het treffen van beheersmaat regelen centraal staan. Voor het IPP geldt dat de opgebouwde algemene reservepositie binnen het IPP van voldoende omvang is om de verwachte risico’s af te kunnen dekken. Hetzelfde geldt voor
3
de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV) waar in de grondexploitatiebegroting zelf een risicoreservering is opgenomen. Voor Vroondaal en Harnaschpolder zijn, gezien de omvang van deze projecten en de bijbehorende risico’s, in de MPG aanvullende risico’s opgenomen.
27 | MPG 2021
WEERSTANDSCAPACITEIT GRONDBEDRIJF
4
> Inleiding > Werking Reserve Grondbedrijf en risicoanalyse > Benodigde weerstandscapaciteit > Aanwezige weerstandscapaciteit > Conclusie opgave grondbedrijf
28 | MPG 2021
4. WEERSTANDSCAPACITEIT GRONDBEDRIJF 4.1 Inleiding
Naast deze incidentele onttrekkingen is tevens sprake van structurele jaarlijkse afdrachten die exact begroot kunnen worden.
4
Het verwerven van grondposities en het tot ontwikkeling brengen van grondposities brengt risico’s met zich mee. Het doel van de
Projectrisico’s en -kansen
Reserve Grondbedrijf (RGB) is het opvangen van de financiële risico’s
De projectrisico’s worden ingeschat middels een vermenigvuldiging
die op kunnen treden binnen de grondexploitaties zodat de gemeen
van omvang van risico’s met de kans van optreden. Het resultaat
telijke begroting niet direct beïnvloed wordt. De RGB is daarmee een
leidt tot een impact van het risico op het geraamde exploitatiesaldo
belangrijk onderdeel van de gemeentelijke weerstandscapaciteit.
waarvoor geld wordt gereserveerd in de RGB. Naast de risico’s worden voor zover mogelijk ook beheersmaatregelen benoemd. Deze kunnen
Op basis van de uitkomsten van een risicoanalyse is de benodigde
tot doel hebben om de omvang van het risico te beperken, de kans
weerstandscapaciteit bepaald. De benodigde weerstandscapaciteit
van optreden van het risico te minimaliseren, of het risico te
geeft aan wat de omvang van de RGB moet zijn. Dit wordt vervol
vermijden.
gens vergeleken met de verwachte ontwikkeling van de aanwezige weerstandscapaciteit.
4.2 Werking Reserve Grondbedrijf en risicoanalyse
De gedefinieerde kansen zijn allen projectafhankelijk. Voorbeelden van kansen zijn een hogere grondprijs dan waar in de grond exploitatie rekening mee werd gehouden, extra inkomsten uit tijdelijke verhuur, lagere civieltechnische kosten of het ontvangen van een subsidie waar nog geen zekerheid over bestond.
Conform de Verordening Grondexploitaties wordt de hoogte van de RGB in relatie tot de benodigde weerstandscapaciteit in een
Marktrisico’s
meerjarig perspectief bezien. Het benodigd weerstandsvermogen
Voor grondexploitaties zijn de belangrijkste marktrisico’s het
wordt dan ook bepaald over een vijfjaarsprognose.
optreden van grondprijsdaling (als gevolg van dalende vastgoed prijzen/ stijgende bouwkosten) en het risico op planvertraging.
Hierbij wordt in ieder geval rekening gehouden met de prognose
Om het marktrisico van grondprijsdaling in te schatten is een
van risico’s en verslechteringen op operationele grondexploitaties,
analyse gemaakt van mogelijke ontwikkeling van de vastgoedmarkt,
klusobject-exploitaties, exploitaties van Haagse verbonden partijen
waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar sociale woningbouw,
en de verrekening van exploitatiesaldi van af te sluiten exploitaties.
middeldure woningbouw, vrije sector woningbouw en niet-woning
29 | MPG 2021
bouw. Tevens wordt rekening gehouden met het jaar waarin uitgifte
Hoewel in Den Haag onderliggend sprake is van een robuuste vraag
wordt verwacht. Het uitgangspunt hierbij is dat meer zekerheid
naar woningen is het een reëel scenario dat grondprijzen op termijn
bestaat over gronduitgiftes op kortere termijn dan over grond
zouden kunnen dalen, zeker omdat sprake is van hefboomwerking
uitgiftes verder in de toekomst.
waardoor zelfs relatief kleine prijsdalingen sterk doorwerkt in de grondprijs.
4
De belangrijkste reden voor deze benadering is dat grondexploitaties veelal een lange doorlooptijd kennen en waarin zowel perioden van
Bij sociale woningbouw is bewust geen risico aangehouden
economische voorspoed als krimp kunnen voorkomen. Juist omdat
voor grondprijsdaling vanwege de genormeerde grondprijzen.
grondprijzen over lange tijd zijn gestegen neemt het risico op prijs
Vanwege de grote onzekerheden is in deze analyse verder geen
daling toe ten opzichte van actuele ramingen.
onderscheid gemaakt naar de verschillende marktsegmenten. Wel heeft de prijsdaling in absolute zin natuurlijk een grotere impact
Daarnaast is er nog veel onzekerheid over de uiteindelijke impact
in de hogere segmenten.
van corona, maar wordt steeds duidelijker dat de gevolgen nog jaren gevoeld gaan worden. De mate van risico naar segment3 en periode
Naast het prijsrisico is ook het risico op planvertraging inzichtelijk
is uiteengezet in onderstaand tabel.
gemaakt. Daarbij is ook gekeken naar wat de effecten zouden kunnen zijn kijkend naar de crisis vanaf 2009, waarbij de markt meerjarig stil lag voordat grondverkoop weer op gang kwam.
2021
2022 t/m 2024
2025 t/m 2028
Sociaal/Goedkoop
geen
geen
geen
Middelduur
geen
midden
hoog
Vrije sector
geen
midden
hoog
vertragen. Bij vertraging verslechtert het plansaldo met name door
Niet-woningbouw
geen
midden
hoog
vlot te trekken of zelfs helemaal te herzien.
Ondanks de sterke marktvraag zien we projecten vertragen door de complexiteit van het binnenstedelijk bouwen en alle ambities daarbij. Ook zien we dat als indirect gevolg van corona soms schaarste ontstaat aan materieel en materialen waardoor projecten hogere plankosten omdat extra inzet benodigd is om plannen weer
Tabel 4.1 Uitgangspunten analyse marktrisico grondprijsdaling
3 Sociaal/Goedkoop < € 752 / < € 203.000, Middelduur € 752 - € 976 of € 203.000 - € 325.000
30 | MPG 2021
4.3 Benodigde weerstandscapaciteit
risico’s zijn hierbij inrichtingskosten openbare ruimte, gronduitgifte, plankosten en overige kosten. In de bijlage van deze MPG zijn per
In onderstaande tabel is de benodigde weerstandscapaciteit voor het
project de risico’s en de verschillen t.o.v. de MPG 2020 toegelicht.
Grondbedrijf op basis van de MPG 2021 weergegeven. Tevens zijn de relevante verschillen t.o.v. de MPG 2020 weergegeven. Benodigde weerstandscapaciteit Grondbedrijf
Daarnaast is in samenhang met deze projecten overkoepelend rekening gehouden met risico’s op hogere plankosten en juridisch/
MPG 2020
MPG 2021
Projectrisico’s
-22,7
-22,3
Marktrisico’s
-14,5
-13,6
Risico’s deelnemingen
-3,2
-7,3
Subtotaal
-40,3
-43,2
De risico’s zijn per saldo licht afgenomen t.o.v. de MPG 2020. Een deel
-
-2,0
van de risico’s zijn vervallen dan wel opgetreden (en daarmee
Algemene kosten / resultaat KO
-2,4
-2,4
verwerkt in de grondexploitatie zelf). Daarnaast zijn er ook nieuwe
Toekomstige dotaties / winstneming
8,6
7,5
Saldo verrekening VNP (obv MPG 2021)
n.v.t.
1,0
risico’s toegevoegd.
TOTAAL
-34,1
-39,0
3,3
3,1
-30,8
-35,9
Bestemmingsreserve
Projectkansen TOTAAL inclusief kansen Tabel 4.2 Benodigde weerstandscapaciteit (€ mln.)
4
contractuele risico’s (€ 2,0 mln.) en met mogelijk beperkingen en/of extra kosten als gevolg van Stikstof of PFAS (€ 2,0 mln.).
Marktrisico’s De resterende marktrisico’s zijn t.o.v. de MPG 2020 als gevolg van voortgang in de projecten afgenomen. In totaal gaat het om € 13,6 mln. waarbij rekening wordt gehouden met een grondprijs daling over de grondexploitatieportefeuille van afgerond € 8,9 mln.
De totaal benodigde weerstandscapaciteit bedraagt € 39 mln. om de
en een vertragingsrisico (bestaande uit voornamelijk extra plan
komende jaren de risico’s op te kunnen vangen. Ten opzichte van de
kosten) van € 4,7 mln.
MPG 2020 is de benodigde weerstandscapaciteit met circa € 5 mln. gestegen. Een groot deel van deze verschillen zijn bij de Programma
Risico’s deelnemingen
rekening 2020 al verwerkt en verantwoord, maar worden hierna
De risico’s in de deelnemingen zijn per saldo toegenomen. Dit is
nogmaals benoemd.
voor € 2,2 mln. veroorzaakt door de deelneming Harnaschpolder, waar anderzijds een overheveling aan middelen vanuit een
Projectrisico’s
opgeheven reserve aan de RGB tegenover staat (waarover bij de
In totaal is er voor € 22,3 mln. aan projectrisico’s gedefinieerd, hoofd
PR 2020 is gerapporteerd).
zakelijk bestaande uit € 18,3 mln. risico’s die binnen de operationele grondexploitaties en klusobjecten zijn vastgelegd. De voornaamste
31 | MPG 2021
Ten aanzien van de deelneming Vroondaal geldt dat de grondex
Projectkansen
ploitatie 2021 nog vastgesteld dient te worden. Als gevolg van het
In een aantal projecten is ook sprake van kansen. Binnen de
opvangen van hogere financieringslasten wordt de grondexploitatie
MPG 2021 zijn in totaal voor € 3,1 mln. aan kansen voorzien. Het gaat
op onderdelen geoptimaliseerd. Ondanks deze optimalisatieslag zal
hier met name om kansen in de categorieën inrichtingskosten
het resultaat van grondexploitatie 2021 naar verwachting negatiever
openbare ruimte, subsidies en overige opbrengsten.
4
zijn. De gemeente heeft vooruitlopend op de besluitvorming het risicoprofiel voor Vroondaal verhoogd.
De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald in een band breedte, waarbij de projectkansen niet worden meegenomen.
Bestemmingsreserve
De benodigde weerstandscapaciteit bedraagt daarmee tussen de
Bij de Programmarekening 2020 zijn reeds middelen aan de RGB
€ 35,9 (minimaal) en € 39 mln. (maximaal).
toegewezen t.b.v. de nog vast te stellen grondexploitatie Twickel straat en een actualisatie bij Den Haag Nieuw Centraal. Tot besluit
4.4 Aanwezige weerstandscapaciteit
vorming over deze projecten, staan deze middelen gereserveerd in de RGB.
In onderstaande tabel is de huidige reserve afgezet tegen de benodigde reserve.
Dotaties aan de RGB / Winstneming In de komende jaren worden grondexploitaties afgesloten, wordt
SALDO BESCHIKBAAR- BENODIGD RGB
(x €mln.)
STAND RGB (1-1-2021)
58,5
Maximaal benodigde reserve
-39,0
aan de RGB voorzien. In de huidige prognose zal dit in totaal tot
Afdracht huidig budgettair kader (2021-2025)
-17,8
een dotatie van € 7,5 mln. leiden. Dit bedrag ligt lager dan bij de
SALDO 2026 NA AFDRACHT BUDGETTAIR KADER
1,7
Projectkansen
3,1
SALDO 2026 BIJ OPTREDEN KANSEN
4,9
er (tussentijds) winstgenomen en worden diverse overige dotaties
MPG 2020, en is te verklaren doordat er in 2020 winst is genomen en reeds toegevoegd is aan de RGB.
Tabel 4.3 Confrontatie benodigde en beschikbare reserve (€ mln.)
Saldo verrekening VNP Op basis van de herijkte grondexploitaties is in hoofdstuk 3 aan
De beschikbare reserve bedraagt per 1-1-2021 € 58,5 mln. Op basis
gegeven dat er € 1,0 mln. aan eerder getroffen verliesvoorziening vrij
van de analyse naar de benodigde weerstandscapaciteit is er
kan vallen. Deze vrijval komt ten gunste van de RGB en kan daarmee
€ 39,0 mln. benodigd. De huidige reserve is daarmee voldoende om
als dekking dienen voor de resterende risico’s.
de resterende risico’s op te kunnen vangen.
32 | MPG 2021
Via het budgettair kader wordt echter jaarlijks een deel van
beschikbare ruimte in de reserve van € 3,1 mln. (vandaar dat de
deze ruimte afgeroomd. Uitgaande van deze afdrachten over de
minimaal benodigde lijn in de grafiek onder 0 komt).
periode 2021 t/m 2025 van in totaal circa € 17,8 mln. resteert er daarmee nog circa € 1,7 mln. ruimte, die op basis van de huidige
De grafiek is iets anders weergegeven dan in de MPG’s van de
plannen en inzichten niet benodigd is.
afgelopen jaren. In de stand RGB en benodigde weerstandscapaciteit
4
is de jaarlijkse afdracht aan het budgettair kader (en een aantal 60
andere afdrachten) meegenomen.
€ 58,5
4.5 Conclusie opgave grondbedrijf
50
Het nog te realiseren programma (zowel woningbouw als niet-
€ 40,0
40
woningbouw) in de huidige portefeuille grondexploitaties droogt de komende jaren snel op. Vanaf 2023 voegen de huidige gemeentelijke
30
grondexploitaties nog maar zeer beperkt bij aan het bereiken van de
€ 25,0
(ruimtelijke) beleidsdoelstellingen. Zonder het toevoegen van nieuwe € 17,1
20
grondexploitaties wordt de ruimtelijke opgave en het halen van de beleidsdoelstellingen (nog) meer afhankelijk van derden.
€ 10,1 10
€ 1,7 0
2021
2022
Stand RGB per 1-1
2023
2024
Minimaal benodigd weerstandscapaciteit 1-1
2025
2026
€ 0,0 € -3,1
Maximaal benodigd weerstandscapaciteit 1-1
Grafiek 4.1 Ontwikkeling weerstandscapaciteit 2021-2026
Het college komt dit jaar met een notitie richting de raad over de mogelijkheden om als gemeente actiever gebieden tot ontwikke ling te brengen. Dit vraagt echter ook veelal financiële middelen van de gemeente en/of co-financiering van het Rijk. Op kleinere schaal bieden expirerende erfpachtcontracten ook de mogelijkheid om als gemeente ontwikkelingen op gang te brengen of inzet van overige bestaande vastgoed- of grondposities van de gemeente.
In grafiek 4.1 is de stand van de RGB afgezet tegen de benodigde weerstandscapaciteit. Te zien is dat door het jaarlijks afromen van
De huidige reserve van het grondbedrijf is op dit moment van