RIS309929 bijlage 1

040

Retouradres Postbus 12655, 2500 DP Den Haag

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, K.H. Ollongren Postbus 20011 2500 EA Den Haag

Datum

31 augustus 2021 Onderwerp Reactie wetsvoorstel Goed Verhuurderschap - G4+

Beste demissionair minister Ollongren, We zijn verheugd met het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap. Gedurende een lange periode hebben de grote steden u gevraagd om te komen met aanvullende instrumenten voor de particuliere verhuurmarkt om de misstanden, die zich helaas veelvuldig voordoen, aan te kunnen pakken. Zoals ook in de Memorie van Toelichting wordt benoemd zien we dat er op grote schaal excessieve huren worden gevraagd in gereguleerde voorraad, dat huurders die klagen over ernstige gebreken aan de woning of achterstallig onderhoud te maken krijgen met intimidatie, en dat panden illegaal worden verhuurd waardoor de veiligheid en gezondheid van huurders in het geding is. Ook blijkt uit onderzoek dat discriminatie op de woningmarkt een wijd verbreid probleem is. Bovendien geven de huurteams in onze steden aan dat tijdelijke huurcontracten steeds meer de norm zijn geworden in de particuliere huursector. Het gaat niet alleen om misstanden in kwetsbare wijken en bij kwetsbare groepen zoals arbeidsmigranten. Als gevolg van de groeiende spanning op de woningmarkt spelen deze misstanden inmiddels door de hele stad en voor alle huurders die afhankelijk zijn van een betaalbare huurwoning in de particuliere huursector.

Uit de praktijk en naar aanleiding van de pilots in het traject Goed Verhuurderschap is gebleken dat er tot op heden met de huidige regels onvoldoende wettelijke basis is voor een effectieve aanpak van malafide verhuurpraktijken. We zijn dan ook blij met de erkenning dat de huidige markt vraagt om een aanvullend instrument om goed verhuurderschap te kunnen afdwingen. Desondanks achten wij het noodzakelijk om een aantal punten in het wetsvoorstel aan te passen. Dit zodat goed verhuurderschap optimaal geborgd kan worden door gemeenten. Hieronder hebben we een viertal hoofdonderwerpen uiteengezet. De specifieke opmerkingen en suggesties zijn per artikel in de bijlage opgenomen. 1.

Algemene regels uitbreiden en vastleggen in de wet

Als gemeenten maken wij graag gebruik van algemene regels op een wijze dat we goed verhuurderschap kunnen waarborgen, waardoor de vergunning slechts zeer terughoudend hoeft te

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12655 2500 DP Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag

worden ingezet. Door expliciet, duidelijk en uniforme algemene regels in het wetsvoorstel op te nemen is het voor eenieder duidelijk wat onder goed verhuurderschap wordt verstaan en vormen de regels voor alle huurders een bescherming tegen ongewenst verhuurgedrag. Malafide verhuurpraktijken komen namelijk verspreid in de stad voor. Omdat de algemene regels voor alle verhuringen in de hele stad gelden, kan de vergunning zeer doelgericht worden toegepast en daarmee wordt onnodige regeldruk voorkomen. Een vergunningplicht voor de hele stad zou tot onuitvoerbaarheid van de regeling leiden: in Amsterdam zouden er bijvoorbeeld 30.000 vergunningen moeten worden verleend, in Rotterdam naar schatting circa 18.000 en in Den Haag ruim 9.000. Het heeft onze absolute voorkeur om de verhuurvergunning in te zetten voor de malafide verhuurders. Wij achten het noodzakelijk dat de algemene regels voldoende breed worden geformuleerd waaronder in ieder geval de volgende punten: onderhoud woning op orde, verhuur voor een redelijke huurprijs volgens het WWS, toezicht op het gebruik, en verhuur op een nette manier (zonder discriminatie of intimidatie en met een goed huurcontract). Daartoe is het essentieel dat het huidige artikel 7b van het wetsvoorstel, ten aanzien van de hoogte van de huurprijzen, tevens expliciet bij de algemene regels wordt opgenomen.

Zo kunnen gemeenten sec op te hoge huren handhaven. Met de huidige druk op de woningmarkt zien we de goedkope woningvoorraad in het particuliere segment verdampen en is het van groot belang dat wij deze schaarse goedkope woningen extra bescherming bieden. Dit wordt ook toegelicht in 3.2.1.2 van de Memorie van Toelichting. We achten het noodzakelijk dat deze regel op alle gereguleerde woningen in heel de stad van toepassing is, zodat er geen waterbed effect ontstaat wanneer dit slechts als voorwaarde zou gelden bij een vergunning. Daarnaast voorkomt het opnemen van deze algemene regel dat een vergunning alleen wordt ingezet om de schaarse gereguleerde woningvoorraad te beschermen, wat onevenredige belasting met zich mee zou brengen. Ook zou de voorwaarde van schriftelijke huurovereenkomsten verplicht moeten worden opgenomen in de algemene regels. We zien dit graag expliciet in het wetsvoorstel terug. Bij het ontbreken van een schriftelijke huurovereenkomst ontstaan er regelmatig onduidelijkheden, met misstanden tot gevolg 2. Verhuurvergunning: neem een ontheffing en vrijstelling op en verhoog sanctie In dit wetsvoorstel is de mogelijkheid opgenomen om een vergunning te verlenen of te weigeren. Deze mogelijkheid blijkt uit het verleden (zoals met artikel 21 Huisvestingswet 2014 is gebleken) zeer beperkt1.

Met een toevoeging van een vrijstelling en ontheffing op het wetsvoorstel, kunnen wij als gemeenten de vergunning doelgerichter inzetten. Graag attenderen wij u op de wijze waarop dit aan de Huisvestingswet 2014 is toegevoegd met de inwerkingtreding van de Wet Toeristische Verhuur van woonruimten. Wij verwachten dat met deze toevoeging de onnodige ballast die gemoeid is bij enkel een vergunningsplicht kan worden voorkomen. Bij een overtreding van de voorwaarden van de verhuurvergunning is het volgens het wetsvoorstel alleen mogelijk een boete uit de laagste categorie op te leggen (derde categorie). Daarnaast is het helaas ook niet mogelijk om een hogere boete bij een recidive op te leggen. Dit zorgt voor een minimale financiële prikkel om slecht verhuurgedrag aan te passen. Graag zien we dat ook de vierde en vijfde categorie boete worden mogelijk gemaakt.

1

Raad van State, Uitspraak 201901695/1/A3, 29 januari 2020. Rechtsoverweging 4.1

2/4

Gemeente Den Haag

3. Beheerovername De voorgestelde vergunning is eigenaar-gebonden en de vergunningsvoorwaarden gelden daarmee voor het hele bezit van de verhuurder in de aangewezen categorieën en gebieden. Indien de vergunning wordt ingetrokken vanwege structureel slecht verhuurgedrag en er wordt overgegaan tot een beheerovername, is hierdoor de beheerovername meteen van toepassing op het totale bezit van de desbetreffende eigenaar in het aangewezen categorieën en gebieden. In de praktijk betekent dit dat er ook panden in beheer genomen worden waar geen misstanden geconstateerd zijn. Er zijn veel verhuurders met meerdere panden in bezit, soms zelfs met 100 panden of meer. Dit zorgt voor onnodige werkzaamheden en lasten. Op basis van de pilot in Amsterdam blijkt dat het intensieve beheer dat nodig is bij dergelijke panden niet in verhouding staat tot het resultaat. Bovendien neemt de gemeente bij beheerovername de verantwoordelijkheden van een verhuurder over. De mogelijkheid van beheerovername als ultimum remedium is gewenst, maar beheerovername zou geen plicht moeten zijn. Ook zouden wij graag maatwerk willen kunnen toepassen, bijvoorbeeld om het als een escalatieladder in te zetten waarbij het mogelijk is om eerst het beheer van een (overlastgevende) woning over te nemen en daarna pas het gehele woningbezit. 4.

Arbeidsmigranten die korter dan vier maanden in Nederland verblijven In de definitie van arbeidsmigranten is een termijn van 4 maanden opgenomen. Omdat arbeidsmigranten in de praktijk langer verblijven zou deze termijn losgelaten moeten worden. De termijn van vier maanden is dan ook te beperkend waardoor we geen gebruik van een verhuurvergunning voor arbeidsmigranten kunnen maken. Tot slot Bovenstaande punten zijn noodzakelijk om het voorgestelde instrument optimaal te kunnen benutten. In de bijlage treft u gerichte opmerkingen en suggesties per artikel. Vanzelfsprekend zetten we graag met u het gesprek voort over de onderstaande punten om goed verhuurderschap verder in de grote steden te kunnen bevorderen: Aanpassen van het BRP zodat arbeidsmigranten zich vanaf dag een in Nederland moeten inschrijven; Het aan banden leggen van tijdelijke verhuur (gebiedsgericht in kwetsbare wijken of voor bepaalde categorieën); Het afschaffen van de zes maanden termijn voor bezwaar tegen te hoge huren bij de Huurcommissie; Aanpassen van het BW zodat toepassing van het Woningwaarderingsstelsel voor de gereguleerde woningvoorraad verplicht wordt; Oprekken van de huurprijsgrens in het WWS zodat huurder uit het middensegment ook adequate huurbescherming krijgen. Het delen van persoonsgegevens om malafide praktijken te voorkomen en te bestrijden.

Wij willen u danken voor het mooie voorstel en de constructieve houding. Het spreekt voor zich dat wij graag betrokken zijn bij het vervolg, waaronder de uitwerking van de algemene regels in de AMvB en de verdere ontwikkeling van overige regelgeving.

3/4

Gemeente Den Haag

Met vriendelijke groet,

Bas Kurvers,

Martijn Balster,

Rutger Groot Wassink

Wethouder Bouwen, Wonen en

Wethouder Wonen, Wijken en Welzijn,

Waarnemend wethouder Wonen

energietransitie gebouwde omgeving,

Gemeente Den Haag

Gemeente Amsterdam

Gemeente Rotterdam

Yasin Torunoglu, Kees Diepeveen,

Wethouder Wonen, Wijken en

Wethouder Wonen en Grondzaken,

Ruimtelijke ordening,

Gemeente Utrecht

Gemeente Eindhoven

4/4