RIS309841 Pre-advies op initiatiefvoorstel Studentenhuisvesting op orde

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Uw brief van

26 augustus 2021 Aan: de Gemeenteraad

Uw kenmerk

RIS309841 Ons kenmerk

DSO/10344708 Contactpersoon

Wessel Eren Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Datum

Wonen

5 juli 2022

Telefoonnummer

14070 Onderwerp

E-mailadres

Pre-advies college op initiatiefvoorstel ‘Studenten huisvesting op orde’

wessel.eren@denhaag.nl

Op 16 september 2021 is het initiatiefvoorstel ‘Studenten huisvesting op orde’ (RIS309841) van gemeenteraadslid de heer De Blok aan de voorzitter van de gemeenteraad aangeboden. In het initiatiefvoorstel worden vier maatregelen voorgesteld om de huisvesting van internationale studenten te bespoedigen. Samengevat stelt de initiatiefnemer voor dat de gemeenteraad het college om het volgende verzoekt: 1. Het oprichten van een Haagse tafel studentenwoningen; 2. Het opzetten van een meldpunt en een steunpunt; 3. Het starten van een campagne om hospita verhuur te promoten; 4. Het positief beoordelen van bestemmingswijzigingen naar studentenhuisvesting. Hierbij biedt het college het advies over het initiatiefvoorstel aan uw raad aan. In oktober 2021 is de nieuwe Landelijke monitor studentenhuisvesting (LMS) verschenen die cijfermatig inzicht geeft in de landelijke verhouding tussen vraag en aanbod in studentenhuisvesting. In navolging daarvan heeft DUWO aan de gemeente Den Haag de lokale Apollomonitor gepresenteerd, waar de LMS is vertaald naar de Haagse situatie. De uitkomsten van deze lokale monitor zijn toegevoegd als bijlage bij dit advies op het initiatiefvoorstel. De cijfers laten zien dat de studentenpopulatie naar verwachting toeneemt van 33.000 studenten nu naar 36.100 in studiejaar 2028/2029.

Wat opvalt is dat het aantal nationale studenten naar verwachting groeit naar 27.800 (7% groei) maar dat de relatief grootste groei wordt verwacht onder internationale studenten (20% groei). Deze internationale studenten zijn per definitie uitwonend omdat zij hun thuisland en woning al dan niet tijdelijk hebben verlaten om in Den Haag te studeren. Dat betekent dat het aantal studenten dat uitwonend is of wil zijn in 2028/2029 relatief gezien toeneemt. Het tekort van studentenwoningen neemt daarom naar verwachting, met in ogenschouw nemende de groei van het aantal uitwonende studenten en de projecten voor studentenhuisvesting die momenteel in de pijplijn zitten, toe van ca. 1.300 studentenwoning nu naar 3.768 in 2028/2029. De Apollomonitor betreft een statistische prognose waarbij beleid niet is meegenomen: dat wil onder andere zeggen dat uitbreidingen van onderwijsinstellingen in Den Haag niet zijn meegenomen in deze prognose en de werkelijke behoefte aan studentenhuisvesting nog hoger zou kunnen uitvallen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10344708

Het college staat voor een dilemma. De nieuwbouwproductie is onvoldoende om de vraag naar studentenwoningen bij te kunnen houden. In de bestaande woningvoorraad komen er onvoldoende onzelfstandige wooneenheden (kamers) bij om aan de vraag te kunnen voldoen. Landelijk is er ook een discussie gaande of het aandeel internationale studenten wel hanteerbaar is in het onderwijs. We constateren ook dat het aantal studentenwoningen geen gelijke tred houdt met de uitbreiding van de onderwijsinstellingen. Evenwel is het college met de indiener van mening dat aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn om beter te kunnen voldoen aan de vraag naar studentenhuisvesting, en het college staat dan ook positief tegenover het initiatiefvoorstel ‘Studenten huisvesting op orde’. Het initiatiefvoorstel bestaat uit vier maatregelen om het aanbod van studentenwoningen te laten toenemen en het welzijn van studenten te bevorderen. Dit komt overeen met de ambitie die het college heeft om Den Haag verder te ontwikkelen als (internationale) studentenstad en het realiseren van voldoende woningen voor deze studenten. Het college maakt daarom graag gebruik van de maatregelen die de indiener heeft voorgesteld. Hieronder licht het college per voorgestelde maatregel toe waarom zij adviseert om deze wel of niet over te nemen. 1.

Het oprichten van een Haagse tafel studentenwoningen Het college deelt de mening van de indiener dat de gemeente en de corporaties niet alleen aan de lat behoren te staan voor wat betreft de realisatie van voldoende studentenhuisvesting, en dat ook het bedrijfsleven en de onderwijsinstellingen ‘wel varen bij een gezonde woningmarkt voor studenten’. Een overlegstructuur waarbij verschillende belanghebbenden het overeenkomstige doel nastreven om voldoende studentenhuisvesting te realiseren steunt het college. In het initiatiefvoorstel wordt echter het voorstel gedaan om hier een aparte Haagse Tafel studentenwoningen voor te initiëren: daarop adviseert het college negatief. Momenteel bestaan reeds verschillende overlegstructuren waar er door meerdere organisaties integraal wordt gewerkt aan de realisatie van voldoende studentenhuisvesting. Zo bestaat er reeds een werkgroep studentenhuisvesting met afgevaardigden van alle Haagse onderwijsinstellingen, DUWO en de gemeente – waarbij het de ambitie is om ook particuliere partijen aan te laten sluiten. Vanuit het Bestuurlijk Overleg studentenhuisvesting dat heeft plaatsgevonden met de bestuurders van al deze organisaties en wethouders Balster en Bredemeijer is er bovendien besloten om een taskforce op te richten om de realisatie van studentenwoningen te versnellen.

De taskforce studentenhuisvesting is sinds november 2021 operationeel en bestaat uit afgevaardigden vanuit DUWO, andere corporaties, onderwijsinstellingen en de gemeente. Specifiek met DUWO is er in de Prestatieafspraken opgenomen dat er projectenoverleg wordt opgestart om concreet te kijken naar locaties en wat er nodig is om de realisatie van studentenwoningen op die plekken van de grond te krijgen. Tot slot is in de Prestatieafspraken opgenomen dat studentenhuisvesting geagendeerd zal worden als agendapunt bij de Haagse Tafel. Bovengenoemde overlegstructuren, zowel de reeds bestaande die zijn of worden uitgebreid als de recentelijk opgerichte, voldoen volgens het college aan de gevraagde oprichting van een platform waarin “vertegenwoordigers van kennisinstellingen, de onderwijsinstellingen, de corporaties en de gemeente samen de handen ineen slaan om het tekort aan studenten woningen terug te dringen”. Het oprichten van een Haagse Tafel studentenwoningen is daarom volgens het college overbodig omdat er voldoende bestaande overlegstructuren bestaan waar de stakeholders reeds bijeen komen.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10344708

Conclusie: het college ontraadt deze maatregel. 2. Het opzetten van een meldpunt en een steunpunt Het college onderschrijft het belang van betere voorlichting en ondersteuning van studenten. Het college is op de hoogte van de misstanden en de problemen die buitenstadse studenten bij wijlen ervaren bij particuliere verhuurders. Bovendien zijn niet alle (internationale) studenten op de hoogte van hun rechten als huurder. Voor ongewenst verhuurgedrag, evenals vragen over de huurprijs, het huurcontract en onderhoud kunnen particuliere huurders momenteel terecht bij de huurbalie van de gemeente. Naast de gemeente hebben ook onderwijsinstellingen plekken waar studenten terecht kunnen voor juridisch advies, zoals de Rechtswinkel070 van de Hogeschool Inholland. Niet zelden zijn studenten niet op de hoogte van deze plekken waar advies kan worden ingewonnen over huurkwesties. Om de bekendheid van studenten met de huurbalie te vergroten zijn er flyers verspreid (zowel in het Nederlands als in het Engels) speciaal gericht op studenten. In de flyers is op aanraden van de onderwijsinstellingen bovendien opgenomen dat er vertrouwelijk met de informatie van huurders wordt omgegaan en dat huurders ook anoniem vragen kunnen stellen.

De flyers zijn onder andere verspreid tijdens het HI The Hague Student Festival, bij verschillende afzonderlijke onderwijsinstellingen, en daarnaast is de flyer digitaal opgenomen op de websites van studeerindenhaag.nl en studyinthehague.com. Op deze manier wil de gemeente de bekendheid en bereikbaarheid van de huurbalie verbreden om studenten snel advies te geven en te kunnen beschermen als huurder. Het college is van mening dat het oprichten van extra plekken waar studenten terecht kunnen voor ondersteuning niet maakt dat studenten eenvoudiger ergens terecht kunnen maar juist dat het minder duidelijk wordt voor de doelgroep waar zij nu precies terecht kunnen voor bepaalde vragen. Conclusie: het college ontraadt deze maatregel. 3. Het starten van een campagne om hospita verhuur te promoten Het starten van een campagne om kamerverhuur in eigen huis te promoten onder verhuurders en huurders acht het college kansrijk: en het college adviseert dan ook positief over deze maatregel. In het Coalitieakkoord is diezelfde ambitie opgenomen: “We stimuleren eigenaren van grote woningen om kamers te verhuren aan studenten”.

Sinds de vaststelling van de Nota voorraadbeleid 2020 (RIS307195) is er echter een omzettingsvergunning nodig voor onzelfstandig gebruik van zelfstandige woonruimte (kamerbewoning) vanaf drie personen, en worden nieuwe vergunningen enkel nog afgegeven in de (10) wijken die gemiddeld gezien in het dure segment vallen. Dat betekent voor studenten dat nieuwe mogelijkheden om onzelfstandig te kunnen wonen in Den Haag zijn afgenomen. Het onvergund verhuren van woonruimte kan enkel: 1) aan twee studenten, wanneer de verhuurder niet zelf in de woning woont, of; 2) aan één student kan enkel wanneer de verhuurder die zelf ook in de woning woont de enige andere persoon is die op dat adres staat ingeschreven in de BRP. Dat laatste kan worden gezien als hospitaverhuur en heeft een aantal voordelen: ongebruikte ruimte wordt nuttig besteed als woonruimte; eenzaamheid onder zowel de student als de verhuurder kan afnemen door het samenwonen; en internationale studenten kunnen zich eerder thuisvoelen in het land. Uit contact met andere gemeenten blijkt dat een campagne vanuit de gemeente om kamerverhuur te stimuleren veel kost (in inzet en middelen) en weinig oplevert (in geïnteresseerde verhuurders). Bovendien bestaan er meerdere particuliere bedrijven die zich hebben gespecialiseerd in hospitaverhuur aan studenten.

Deze bedrijven hebben niet alleen ervaring opgedaan in het vinden van verhuurders van kamers en (internationale) studenten, maar ook in de bemiddeling tussen die beide partijen.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10344708

Dat betekent dat de verantwoordelijkheid voor hospitaverhuur onderbrengen bij een particulier bedrijf betekent dat zij zowel kamerverhuur in eigen huis onder de aandacht kunnen brengen bij verhuurders en studenten, als het beheer tussen beide partijen op zich kunnen nemen. Het college zal daarom niet alleen de campagne voor kamerverhuur zelf maar ook de bemiddeling in kamerverhuur voor studenten in een hospita-constructie door een extern bedrijf te laten uitvoeren. Het doel om te komen tot meer studentenkamers vraagt om een discussie over de toepassing van de regels voor kamerbewoning. Het is aan een nieuw college om al dan niet meer ruimte te bieden in delen van de stad waar de leefbaarheid hier niet onder te lijden heeft en dit kan binnen strikte kwaliteitseisen. Conclusie: het college neemt deze maatregel over. 4.

Het positief beoordelen van bestemmingswijzigingen naar studentenhuisvesting.

In de Vastgoedmonitor Den Haag 2021 (RIS311819) is de voorraad van zowel kantoren, bedrijfsruimte, als winkels in kaart gebracht. Zowel de voorraad kantoor- als bedrijfsruimte is over langere tijd afgenomen en voor betreft kantoren heeft Den Haag een leegstandpercentage van 4,2% (onder de frictieleegstand). Leegstand is bovendien voor zowel kantoren, bedrijfsruimte, als winkels veelal niet structureel. Bij structurele leegstand, buiten de vanuit kantoor- en bedrijfsruimte geziene hoofdstructuur, zijn er nauwelijks bezwaren om tot transformatie naar woningen over te gaan en wordt er reeds veelal positief geadviseerd op dergelijke vergunningsaanvragen. Voor kantoren geldt de Kantorenstrategie Den Haag 2018-2025 (RIS300807) waardoor transformaties van kantoren onder de 1.500 m2 buiten de hoofdstructuur in de regel zijn toegestaan en ook winkels buiten de hoofdwinkelstructuur komen over het algemeen nu al in aanmerking voor transformatie (zie Kadernota Detailhandel Den Haag: RIS300626). Binnen de hoofdstructuren is transformatie maatwerk, omdat de gebieden wel samenhang moeten blijven vertonen om economische en ruimtelijk goed te kunnen blijven functioneren. Daarnaast dient er een afweging gemaakt te worden welke functie er terugkomt op deze plek indien er mogelijkheden zijn voor transformatie: dit kan een woonfunctie zijn, maar ook andere functies behoren tot de mogelijkheid.

Het is belangrijk om tot op zekere hoogte flexibel op ontwikkelingen te kunnen inspelen en de mogelijkheid daartoe niet geheel in te kaderen. Na de afweging voor de functie dient bepaald te worden op welke manier de woonfunctie ingevuld dient te worden, indien er gekozen wordt voor transformatie naar een woonfunctie, aangezien de gemeente staat voor een grote opgave als het gaat om de huisvesting van verschillende doelgroepen, waaronder studenten. Tot slot moet een transformatiepropositie voor studentenwoningen ook passen in de investeringsstrategie van de investeerder en exploitant van studentenwoningen. Belangrijk om te beseffen is dat wanneer het geen corporatie betreft die in getransformeerde woningen investeert en/of beheert, er geen automatische garantie bestaat dat de woningen ook daadwerkelijk worden verhuurd als studentenwoningen al dan niet met campuscontract.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10344708

Gezien de overwegingen is een advies op een vergunningsaanvraag altijd tot op zekere hoogte maatwerk omdat elke beslissing gevolgen heeft voor vraag en aanbod in verschillende sectoren van de stad. Het college adviseert daarom ook om alle bestemmingswijzigingen naar (studenten)woningen per casus te blijven bekijken. Conclusie: het college ontraadt deze maatregel. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de locoburgemeester, Ilma Merx

Kavita Parbhudayal

5/5